中联创展2012年邢台房地产市场全面调研报告

1、PAGE 1 公 司 简 介 中联创展房地产有限公司 关于一月十日调研报告 中联创展策划部 本次调研的目的本次调研的目的 u对邢台市城市发展方向与城市功能分区开展调研； u全面了解邢台市房地产市场的价格、供需关系，并对邢台 未来房地产市场的走势进行初步预测； u对意向地块进行客观的说明与优劣分析，为集团高层提供 决策性依据。 报告结构报告结构 1邢台市简介邢台市简介 2地块分析地块分析 宏观市场分析宏观市场分析 5 报告回顾报告回顾6 3市场分析市场分析 房地产市场分析房地产市场分析 产品建议产品建议 项目项目swotswot分析分析4 区域研究区域研究 邢台市介绍邢台市介绍（）邢台市位置与城

2、市动力邢台市位置与城市动力 u邢台市地处河北省南部，太行山脉南段东麓 ，华北平原西部边缘。东以卫运河为界与山 东省相望，西依太行山与山 西省毗邻，南与 邯郸市相连，北分别与石家庄市、衡水市接 壤。总面积12486平方公里。 u市政府所在地北距石家庄市106公里， 距首 都北京396公里。邢台市是冀南重要的中心 城市，是以装备制造、煤盐化工、新能源、 汽车工业、新型建材为主的新型工业基地， 同时又是具有浓郁历史文化特色的生态园林 城市 。 u邢台市辖两个区、两个县级市、15个 县：桥东区、桥西区 、沙河市、南宫 市、宁晋县、内丘县、广宗县、邢台 县、任县、南和县、巨鹿县等。另外 还设有邢台经济开

3、发区和大曹庄管理 区。 u邢台市简称为邢，别称牛城、邢襄， 旧称邢国、襄国、邢州、顺德府。邢 台市有着有3500余年的建城史和610 余年的建都史，是大科学家郭守敬的 故乡，素有“五朝古都”之称。 邢台市介绍邢台市介绍（）邢台市辖区与其历史渊源邢台市辖区与其历史渊源 邢台标志邢台标志- -清风楼清风楼 u邢台市辖区蕴藏着黑色金属、辅助原料 、煤炭、化工原料、建材原料及其他金 属原料、地下势水、矿泉水等38种矿产 。 u邢台旅游资源丰厚，古迹名胜众多，是 极具发展前途的旅游城市。邢台市旅游 主题形象可概括为“四古”，即：古洞 、古寨、古贤、古林（原始次生林）。 邢台市介绍邢台市介绍（3）邢台市矿

4、产资源与旅游资源邢台市矿产资源与旅游资源 虚照禅师塔虚照禅师塔( (在天宁寺大殿后在天宁寺大殿后) ) 报告结构报告结构 1邢台市简介邢台市简介 2地块分析地块分析 宏观市场分析宏观市场分析 5 报告回顾报告回顾6 3市场分析市场分析 房地产市场分析房地产市场分析 产品建议产品建议 项目项目swotswot分析分析4 区域研究区域研究 地块分析地块分析(1)-(1)-周边环境周边环境 钢铁路与团结西街地段分析钢铁路与团结西街地段分析 项目地段项目地段 交通便利交通便利 配套设施完善配套设施完善 人员密集人员密集 区域特点：区域特点： 红星汽车厂宿舍地段分析红星汽车厂宿舍地段分析 项目地段项目地

5、段 区域特点：区域特点： 交通不便利 配套设施不齐备 周围新开项目较多 报告结构报告结构 1邢台市简介 2地块分析 宏观市场分析 5 报告回顾6 3市场分析市场分析 房地产市场分析 产品建议 项目swot分析4 区域研究 第一部分：宏观市场研究第一部分：宏观市场研究 城市规划情况城市规划情况 宏观经济状况宏观经济状况 人口状况人口状况 第二部分：房地产市场研究第二部分：房地产市场研究 一级市场一级市场 二级市场二级市场 第四部分：项目板块研究第四部分：项目板块研究 第三部分：邢台市客户群研究第三部分：邢台市客户群研究 第一部分：宏观市场研究第一部分：宏观市场研究 城市规划城市规划 宏观经济状况

6、宏观经济状况 人口状况人口状况 城市地位：邢台地区政治、经济、文化中心城市地位：邢台地区政治、经济、文化中心 邢台市是河北省南部区域城 市；城市未来的定位是冀南 重要的中心城市。 邢台市区辖桥东区、桥西区， 市区土地总面积133平方公里， 总人口697.2万人，市区人口 60万（4511人/平方公里） 邢台市近年来邢台市近年来GDPGDP快速增长，国民经济稳定快速快速增长，国民经济稳定快速 发展，为房地产市场的发展提供了有力支撑发展，为房地产市场的发展提供了有力支撑 房地产预警系统判断房地产预警系统判断GDPGDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系 4%-5%5%-8%大于大于8%小于小

7、于4% 萎缩萎缩 停滞停滞 稳定发展稳定发展 高速发展高速发展 近5年邢台市GDP增 长率保持在10%以上， 为房地产健康发展 提供有效保证。 根据城市GDP与房 地产发展关系模型， 城市GDP增长率大 于8%时，城市房地 产处于高速发展时 期 资料来源：邢台市每年国民经济和社会发展统计公报 邢台市人均邢台市人均GDPGDP快速增长，房地产市场处于快速增长，房地产市场处于 高速发展期高速发展期 邢台市人均GDP保持高 速增长，近4年来增长 速度均超过6%，受金融 危机的影响，2009年全 国经济从低谷走出来， 邢台也不例外。 根据人均GDP与房地产 发展关系模型，人均 GDP在800-4000

8、美元 之间时，房地产处于高 速发展期 800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$ 0-800US$ 启动期启动期 快速发展期快速发展期 平稳发展期平稳发展期 减缓发展期减缓发展期 人均人均GDPGDP与房地产发展关系与房地产发展关系 资料来源：邢台市每年国民经济和社会发展统计公报 宏观经济小结宏观经济小结 城市GDP与人均GDP逐年大幅度增长，房地产市场处 于高速发展时期 第二产业比例连续上年比重最大，形成以邢钢、冶金、 冀中能源为主的大型国企；城市白领群体缺失（发达城 市的购房主力人群） 从发展的眼光看，邢台急需新的增长点。 第一部分：宏观市场研究第一部分

9、：宏观市场研究 城市规划城市规划 宏观经济状况宏观经济状况 人口状况人口状况 本地人口自然增长缓慢，无大规模外来人口迁本地人口自然增长缓慢，无大规模外来人口迁 入，未形成市场的推动力量入，未形成市场的推动力量 邢台市2012年末常 住 人口697.2万， 户籍人口621万， 人口自然增长率约 7.5 2012年邢台市区人 口为60万人 人口状况小结人口状况小结 城市人口 城市辐射力较差，人口增长主要依靠本地人口的自然增长，外 来人口数量很小，综合实力不足，制约城市未来高速增长 由于城市产业结构中缺乏第三产业，导致城市白领（购房的主 力群体）缺失 邢台人特征 邢台人理财、投资意识不强，这种情况逐

10、渐改变，未来购房能 力会逐渐加强 置业投资仍需要继续引导 国有企业员工及机关事业单位人群购买能力较强 第一部分：宏观市场研究第一部分：宏观市场研究 城市规划城市规划 宏观经济状况宏观经济状况 人口状况人口状况 邢台市近邢台市近1010年的发展规划图年的发展规划图 城市规划发展方向城市规划发展方向 u“五星捧月”中“ 月”指中心城区， “五星”指任县、 南和、内邱、沙河 、皇寺。邢台城市 集群人口远景将达 到200万人左右。各 中心之间以农田、 绿地相隔离，以快 速交通相联系，形 成功能各异、规模 适度、产业互补、 城绿交融、人文与 自然相生并荣、景 观与风貌独具特色 的邢台城市集群， 成为带动

11、区域经济 发展的核心。 城市总体布局：一城三区两心四轴城市总体布局：一城三区两心四轴 u城市核心部分。 u“三区”指龙岗新区 、高新技术产业开发 区和七里河新区。 u“两心”指桥东区的 旧城市中心和龙岗新 区的新城市中心。 u“四轴”指贯穿市区 的四条主要街道，是 市区东西向延伸、南 北向拓展的主轴线。 邢台城市规划小结邢台城市规划小结 一城三区，以新区开发为发展方向，新区建设带动旧城 改造，重点加快城市路网建设，形成“一城三区”的中 心城市布局 邢台市规划构筑的“水系绿网，环城绿廊”将起到加快 建设步伐的作用 “四横四纵”的交通规划，缩小了城市空间距离 PAGE 26 公 司 简 介 政策分

12、析政策分析 l货代紧缩抑制投资性需求 l限外政策限制外籍人士购房， 空置面积增加 l反囤地政策，供给增加 l保障住宅政策落实 l城镇化进程进入发展快车道 l开发商融资难 l人民币升值，通胀延续，地产保值 l土地资源的稀缺 l结汇难限制外商投资 l保障性住宅比例有限，循序渐进 l成本不断提升 房价下跌 房价上涨 抑制房价增长过快，限制投资性需求，促进地产市场理性发展 第一部分：宏观市场研究第一部分：宏观市场研究 城市规划情况城市规划情况 宏观经济状况宏观经济状况 人口状况人口状况 第二部分：房地产市场研究第二部分：房地产市场研究 一级市场一级市场 二级市场二级市场 第四部分：项目区域研究第四部分

13、：项目区域研究 第三部分：邢台客户群研究第三部分：邢台客户群研究 依据房地产发展周期理论，邢台处于向上依据房地产发展周期理论，邢台处于向上 发展阶段发展阶段 市场典型表现市场典型表现开发商策略开发商策略 高速高速 发展发展 地价和房价开始同步上升，地价和房价开始同步上升， 期房销售进入高速消化期，期房销售进入高速消化期， 中长期投资者开始进入市场中长期投资者开始进入市场 最佳策略：土地储备；最佳策略：土地储备； 销售策略：分期销售，实现销售策略：分期销售，实现 项目预期利润最大化项目预期利润最大化 房地产周期理论房地产周期理论 邢台GDP增速 邢台人均GDP增速 房地产发展程度 判断因素： 邢

14、台市邢台市 阶段阶段 价格价格 阶段：阶段： 复苏复苏 发展发展 危机危机 萧条萧条 第二部分：房地产市场研究第二部分：房地产市场研究 一级市场一级市场 二级市场二级市场 七里河新区土地供应分析：土地价格相对不高，七里河新区土地供应分析：土地价格相对不高， 拿地门槛较低，区域价值空间尚未体现拿地门槛较低，区域价值空间尚未体现 邢台市平均年土地供 应量在1000亩左右， 包括住宅、商业、商 住。 协议出让、招拍挂商 住用地合计1345.45亩， 按平均容积率2，预计 总建筑面积180万平方 米 城区内主要以城中村 改造为主，其中二环 内共有6个村拆迁。二 环外有4-6个村拆迁。 拆迁进度缓慢。

15、房地产一级市场小结房地产一级市场小结 供应 邢台市土地供应量适中，年平均1000亩左右（住宅和商业） 未来土地供应主要集中于龙岗新区与七里河新区等新兴版块 城市内已无大宗土地出让（城中村改造除外） 取地方式 协议及招拍挂方式 第二部分：房地产市场研究第二部分：房地产市场研究 一级市场一级市场 二级市场二级市场 u西北区域情况:邢台市区西北部 是政府规划发展方向，地价相 对较高，未来环境优美、交通 便利，医院、学校较多、配套 比较完善，较适宜居住。开发 项目以小高层、高层为主。 u东南区域情况:中南地区是邢台 市目前老城区的中心，多为旧 城改造，拆迁费用较高，工程 进度缓慢。 目前市中心地段、

16、市政配套完善，交通方便，但 环境较杂乱，空气污染严重、 噪音大，本区域是规划中工业 区，不太适宜居住。 u东北部区域情况:东北区域不是 政府规划发展方向、地价相对 较低； 周边市政配套不完善、 生活不方便目前居住社区只有 世纪名都，其售价较低， 邢台市房地产市场格局邢台市房地产市场格局 邢台市客户对住宅产品的诉求处于从核邢台市客户对住宅产品的诉求处于从核 心产品打造到外围产品转换的发展阶段心产品打造到外围产品转换的发展阶段 质量 采光 通风 交通 价格 环境 会所 建筑风格 服务 人文 体验 品牌 身份 户型 物管 配套 教育功能 核心产品层外围产品层外延产品层 外延产品： 区域外能感受到的，

17、 竞争的最高级别 外围产品： 产品附加值，有助 于提升物业形象 核心产品： 与居住基本功能直接 相关因素，商品房发 展初期最集中的竞争 层面 二级市场小结二级市场小结 市场 市场处于快速成长阶段，加大放量 未来几年大量的经济适用房和拆迁安置房将冲击邢台房地产市场 机关、事业人群为主要购房客户，多数为二次及以上置业，置业目的主要以改善居住 条件的自住为主 市场上较为畅销楼盘年销售量集中在7-8万m2之间 产品 市区产品以中户型为主的小高层、高层为主，高端项目有大户型供应，二环线附近以 中大户型的多层，小高层为主，别墅类物业主要集中在二环线周边。 别墅项目主要集中在西北三环、南二环， 市场畅销户型

18、面积在80-130m2之间，总价在48万以内，平均约35万，超过48万产品 形态明显发生变化，如由小高层TH、别墅、花园洋房等 价格 邢台住宅市场面临着土地、经济适用房以及新住宅项目的大量供应，市场竞争激烈， 价格不会出现大幅度的上涨 邢台市房地产市场总结邢台市房地产市场总结 一级市场一级市场 土地供应市场规范性较强，土地供应适中。 二级市场二级市场 商品房价格有持续上涨趋势，但同时面临着土地 供应和市场供应的双重压力，价格会平稳上涨， 但幅度不会太大 邢台市房地产市场主流目前还是以改善型为主、地段和配套是主要邢台市房地产市场主流目前还是以改善型为主、地段和配套是主要 诉求的阶段；下一阶段发展

19、的重点将是园林景观和社区生活。诉求的阶段；下一阶段发展的重点将是园林景观和社区生活。 第一部分：大势研究第一部分：大势研究 城市规划情况城市规划情况 宏观经济状况宏观经济状况 人口状况人口状况 第二部分：房地产市场研究第二部分：房地产市场研究 一级市场一级市场 二级市场二级市场 第三部分：邢台客户群研究第三部分：邢台客户群研究 第四部分：项目板块研究第四部分：项目板块研究 邢台客户特征描述邢台客户特征描述 通过对邢台市历史、人文、消费等方面的分析可以看出：通过对邢台市历史、人文、消费等方面的分析可以看出： 1.1.邢台人具有：勤劳、正直、开拓、诚信、奉献的精神邢台人具有：勤劳、正直、开拓、诚信

20、、奉献的精神 2.2.邢台人具有：开放、接受新事物的特征邢台人具有：开放、接受新事物的特征 具体表现在地产方面：对建筑风格及园林景观的要求具体表现在地产方面：对建筑风格及园林景观的要求 3.3.消费力逐步提高消费力逐步提高 具体表现在地产方面：对房地产的认识逐步深刻，不再以满足居具体表现在地产方面：对房地产的认识逐步深刻，不再以满足居 住要求为第一要素，改善型居住成为消费的潜在力量并开始追求住要求为第一要素，改善型居住成为消费的潜在力量并开始追求 产品的多样化和品质化产品的多样化和品质化 4.4.投资意识及消费意识还需加强投资意识及消费意识还需加强 2012年市区国有单位人均年收入2.7万元左

21、右 行业收入水平最高的为医疗卫生、政府公务员、金 融保险、文体娱乐、教育等行业 城市一般家庭月收入在3000元左右。 主力客户群体主力客户群体-城区稳定高收入人群：主要集中于公城区稳定高收入人群：主要集中于公 务员、大型国有企业员工等机关事业单位务员、大型国有企业员工等机关事业单位 高收入人群：面积要求高收入人群：面积要求110M110M2 2以上，总价以上，总价 不超过不超过5050万万 代表群体：代表群体： l 市政府及其他机关公务员 l 区政府、区委及相关机关公务员 l 公检法系统 l水、电供应系统 l银行金融系统 l医疗卫生系统 l邢钢、冶金、冀中能源等国企员 工 群体特征：群体特征：

22、 l普通公务员及员工收入稳定，包 括福利、奖金及其他补贴月收入 约在2000元左右，年收入在3万 左右 l住房补贴高，多次置业的可能性 比较大 购房购房 动机动机 主要是为了自住主要是为了自住, ,改善居住环境改善居住环境 非常认同开发商品牌效应非常认同开发商品牌效应, ,关注产品品质及园林景观关注产品品质及园林景观 朋友介绍及口碑朋友介绍及口碑 产品产品 需求需求 一般都是二次以上置业，要求面积比较大，一般都是二次以上置业，要求面积比较大，110M110M2 2以上、以上、 总价不超过总价不超过5050万万 配套配套交通要方便交通要方便 要求有一定的生活设施配套要求有一定的生活设施配套 对社

23、区教育配套没有太高要求对社区教育配套没有太高要求 资料来源：访谈 置业消费者状况置业消费者状况以自住为主，产品品质、以自住为主，产品品质、 环境是本地居民的重要关注点环境是本地居民的重要关注点 置业情况置业情况 人群人群 居住现状居住现状置业目的置业目的主要诉求主要诉求备注备注 本地居民本地居民 周边居民周边居民 自建房屋较多，面积自建房屋较多，面积 较大，环境比较差，较大，环境比较差， 有潜在置业需求有潜在置业需求 自住自住 消费不成熟，更关注价消费不成熟，更关注价 格、环境格、环境 周边较多村居周边较多村居 市区居民市区居民 拥有自有房产，但环拥有自有房产，但环 境、户型一般，有一境、户型

24、一般，有一 定积蓄，有二次置业定积蓄，有二次置业 基础基础 自住自住 相对价格，更关注产品相对价格，更关注产品 品质和服务，包括地段、品质和服务，包括地段、 配套、规划、户型、园配套、规划、户型、园 林景观以及后期物业管林景观以及后期物业管 理理 从业人员多数从业人员多数 集中在机关事集中在机关事 业单位业单位 外来居民外来居民 周边县市周边县市 由于邢台是单核城市，由于邢台是单核城市， 周边县市高端人群有周边县市高端人群有 在长沙置业的需求在长沙置业的需求 自住自住高性价比，环境、配套高性价比，环境、配套 调研结果显示调研结果显示 置业比例较少置业比例较少 外省市人群外省市人群在邢台置业比例

25、较小在邢台置业比例较小自住自住 更关注环境、价格、地更关注环境、价格、地 段、配套段、配套 调研结果显示调研结果显示 置业比例较少置业比例较少 投资客投资客 看中邢台房产的升值看中邢台房产的升值 潜力，置业投资潜力，置业投资 投资投资地段、升值潜力地段、升值潜力 置业投资行为置业投资行为 在邢台尚未形在邢台尚未形 成规模成规模 数据来源：调研资料 客户分析小结客户分析小结 主流客户为泛公务员群体，私营业主、国企员工。 置业目的大都为自主，投资行为相对较少 置业的关注点，首先是性价比，其次是地段，生活与工 作地的距离 一般拥有第一套房屋，居住环境和户型都很一般； 由于多年的积累，拥有改善居住条件

26、的物质基础； 主要诉求集中于社区规划、园林景观、户型、外立面等 产品方面以及后期的物业管理服务； 第一部分：大势研究第一部分：大势研究 城市规划情况城市规划情况 宏观经济状况宏观经济状况 人口状况人口状况 第二部分：房地产市场研究第二部分：房地产市场研究 一级市场一级市场 二级市场二级市场 第三部分：邢台客户群研究第三部分：邢台客户群研究 第四部分：项目板块研究第四部分：项目板块研究 区域评价与未来展望区域评价与未来展望 区域评价 1.区域交通条件较好 2.由于缺乏生活配套，区域缺乏活力，造成区域发展缓慢 3.对邢台城区人而言，区域处于城市边缘，开发程度不足，心理距离较远， 但与城市其他新区而

27、言，尤其龙岗新区而言，区域成熟度相对不高。 4.改造后，自然环境较好，为邢台人认可的健康绿色居住环境 区域未来展望 1.区域将是城市外扩的第一站 2.生态旅游、休闲、居住将成为本区域的主导 3.当前的规划格局，使得本区域将成为邢台未来的中高端居住区 报告结构报告结构 1邢台市简介邢台市简介 2地块分析地块分析 宏观市场分析宏观市场分析 5 报告回顾报告回顾6 3市场分析市场分析 房地产市场分析房地产市场分析 产品建议产品建议 项目项目swot分析分析4 区域研究区域研究 关于钢铁路与团结西街项目关于钢铁路与团结西街项目SWOTSWOT分析分析 我们的战略我们的战略 利用项目土地成本 低的优势，

28、先期产品 迅速引爆项目。 通过七里河的改造，改善 该区域环境。使之成为新 的宜居板块。 优势优势 S劣势劣势 W机会机会 O威胁威胁 T 交通便利交通便利 项目配套设施齐备项目配套设施齐备 项目地段人员密集项目地段人员密集 城市发展区城市发展区 项目面积小，项目面积小， 操作困难操作困难 住户较多，涉及住户较多，涉及 拆迁拆迁 涉及拆迁成本涉及拆迁成本 邢台今年发展形邢台今年发展形 势良好，项目位势良好，项目位 置处在城市西部置处在城市西部 前景良好。前景良好。 可以进一步打进可以进一步打进 邢台市场。邢台市场。 今年房地产项目今年房地产项目 较多市场已经从较多市场已经从 需求型进入供应需求型进入供应 型。型。 消费人群消费热消费人群消费热 情逐渐理智。情逐渐理智。 关于红星汽车厂宿舍项目关于红星汽车厂宿舍项目SWOTSWOT分析分析 我们的战略我们的战略 利用项目土地成本 低的优势，先期产品 迅速引爆项目。 通过七里河的改造，改善 该区域环境。使之成为新 的宜居板块。 优势优势 S劣势劣势 W机会机会 O威胁威胁 T 地段较大，操作地段较大，操作 性良好性良好 当地政府政策支当地政府政策支 持持 临近外环交通有临近外环交通有 优势优势 项目地段不理想项目地段不理想 ，过于深入村落，过于深入村落