[土地估价师考试密押题库与答案解析](A)土地估价方法(二)

1、土地估价师考试密押题库与答案解析(A)土地估价方法(二)土地估价师考试密押题库与答案解析(A)土地估价方法(二)(A)土地估价方法(二)一、判断题问题:1. 由于空间的状态最能反映土地的利用程度，所以采用剩余法估价，确定土地最佳开发利用方式时，最重要的是选择最佳建筑容积率。答案:B解析 土地的最佳开发利用方式，不仅指最佳容积率，还包括其他，如设计等因素，这些因素都非常重要。问题:2. 承租土地使用权与出让土地使用权相比，在投资风险和收益水平方面都存在差异，一般采用收益还原法评估承租土地使用权价格时，所确定的还原率应高于评估出让土地使用权的还原率。答案:A解析 土地还原率与土地所有权人承担的风险

2、相关，一次性出让后，风险就转让出去，而出租时，风险并没有完全转让出去。因此，承租土地还原率高于出让土地还原率。问题:3. 容积率越大，意味着单位面积土地上可以建设的建筑面积越大。因此，当其他条件相同时，容积率与楼面地价成反比关系。答案:A解析 容积率是建筑面积与建筑物占地总面积的比值，它反映了土地利用程度，也是影响土地价格的主要因素之一。问题:4. 土地还原利率大小与待估宗地的土地权利、土地用途相关。答案:A解析 土地还原率即是土地所有者对土地的预期报酬率，待估宗地的权利和用途不同，势必导致土地的收益不同，因此土地还原率与这些因素相关。问题:5. 土地评估价格与其年总收益无关。答案:B问题:6

3、. 委估宗地没有收益，一定不能使用收益还原法去评估。答案:B问题:7. 收益还原法是将土地现有收益，选择一定的土地还原利率进行还原，以此估算委估土地价格的方法。答案:B问题:8. 在我国现阶段，土地价格主要是土地使用权转让价格，不存在其他类型的土地价格。答案:B问题:9. 某一年中，土地出租时间为8个月，在计算土地年总收益时，以这8个月的租金收入作为委估宗地的年收益。答案:B问题:10. 土地总收益是指待估宗地按法定用途和最有效用途出租或自行使用，在正常情况下，合理利用土地取得的持续而稳定的年收益或年租金。答案:A问题:11. 企业自行使用的土地评估时，土地总收益是指企业在现有经营管理水平下，

4、每年所获得的收益。答案:A问题:12. 土地的使用时间越长，开发风险越大，其土地还原利率也越大。答案:B问题:13. 在计算土地总收益时，需计算利用土地进行经营活动时发生的所有支出，如果闲置了部分出租房屋，该部分可以忽略不计。答案:B问题:14. 市场比较法使用中，需要收集比较案例，如果交易行为中存在交易人欲尽快出售而降低了一些价格，那么这些交易行为不能成为比较案例。答案:B问题:15. 不正常的市场条件下，不能使用市场比较法。答案:A问题:16. 土地估价中的剩余法，在运用中与市场比较法和收益还原法密切相关。答案:A问题:17. 路线价法一般只适用于单个宗地的估价。答案:B问题:18. 路线

5、价使用时，不需要进行宗地特殊条件的修正。答案:B二、单项选择题问题:1. 某委估宗地位于商业用地三级区域，经查其基准地价为2000元/m2，基准地价时间修正系数为1.2，土地个别修正系数为1.1，容积率修正系数为0.9，年限修正系数为0.94，则委估宗地评估值大约为_元/m2。A.2640B.2000C.2233D.1800答案:C问题:2. 土地估价的_原则是指土地估价不能明显偏离与其相似的交易案例的价格。A.供需B.替代C.最有效利用D.贡献答案:B问题:3. 土地的_是运用最佳利用原则评估土地的前提条件。A.用途广泛性B.非再生性C.位置固定性D.利用永续性答案:A问题:4. 对同一宗土

6、地而言，工业用途的价格一般比商业用途的价格_。A.高B.低C.无法比较D.相等答案:B问题:5. _原则是收益还原法的主要理论依据。A.供需B.贡献C.预期收益D.最有效利用答案:C问题:6. 在测算土地纯收益时，不能以违法收益作为测算依据，这是遵循了土地评估的_。A.合法原则B.供求原则C.最有效利用原则D.替代原则答案:A问题:7. 下列宗地，适合市场比较法的是_。A.公园B.住宅C.学校D.博物馆答案:B问题:8. _原则是市场比较法的理论依据。A.最有效利用B.替代C.供需D.预期收益答案:B问题:9. 在土地估价过程中，所选的比较案例与委估宗地的位置、临街状况不同，需要进行_因素修正

7、。A.市场B.区域C.一般D.个别答案:D问题:10. 宗地甲占地面积为1000m2，地上建有一幢四层的楼房，建筑密度为0.5，容积率为3.0，土地单价为9000元/m2，则楼面地价为_元/m2。A.1000B.3500C.2100D.3000答案:D问题:11. 宗地乙土地单价为4000元/m2，该宗地容积率为2，建筑面积为150m2，则楼面地价为_元/m2。A.1500B.2500C.2000D.3000答案:C问题:12. 下列成本费用中，不计算利息的是_。A.开发建筑费B.预付地价款C.销售税费D.土地开发费答案:C问题:13. 对城市土地价格估价具有普遍适用性的是_。A.成本逼近法B

8、.路线价法C.市场法D.剩余法答案:B问题:14. 在建立路线价及其修正体系的基本程序中，首先是要_。A.划分地价区段B.划分地价等级C.设定标准深度D.划分路线价调查区段答案:D问题:15. 选择土地的最佳开发利用方式，首先要选择的是_。A.建筑密度B.土地用途C.覆盖率D.容积率答案:B三、多项选择题问题:1. 在对土地进行估价时，_。A.必须依据土地估价的原理和方法B.土地价格的形成最终取决于土地交易双方，土地估价不需充足的土地市场资料C.必须考虑政府土地政策的影响D.要充分了解评估对象地块的各种权利状况E.所评估出的地价是该地块某一时点的价格 A B C D E答案:ACDE解析 土地

9、估价必须依据土地估价的原理和方法。土地虽然像商品一样可以交易，但由于它不是人类劳动的产品，所以不具有价值，其价格受到经济、社会和自然等许多因素的影响，有别于一般商品的价格。这就决定了土地估价具有自己独特的理论和方法。只有遵循土地估价的原则，依据土地估价理论，正确选择土地估价的方法，充分考虑各种因素对土地价格的影响，才能正确评估出地产价格。 土地估价必须依据充足的土地市场资料，土地价格的形成最终取决于土地交易双方。也就是说，土地价格形成于市场，不充分掌握土地市场的交易情况，不了解土地的供求情况，不把握土地市场的过去、现在和未来的发展趋势，也就不能评估出公正客观合理的地产价格。 土地估价必须考虑政

10、府土地政策的影响。例如，政府的城镇规划对地价可产生巨大影响，同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可以使之无人问津。如果不考虑政府的政策，则地价评估结果很难称得上公正合理。 土地估价要充分了解评估对象地块的各种权利状况。同样一块土地，不同的权利，其价格可能相差很大。因此在地价评估之前，必须通过查阅土地登记资料和进行现场勘察弄清评估对象地产的各种权利状况。 土地估价所评估出的地价是该地块某一时点的价格。这是因为地价随着社会经济的发展变化也在不断涨落和变化。如果不明确所评估的价格是哪个时点的价格，那么所评估出的价格就毫无意义。 问题:2. 采用基准地价系数修正法评估宗地价格时，需要收集所在城镇

11、基准地价评估成果，包括_。A.基准地价表B.基准地价成果应用说明C.基准地价评估方案D.基准地价因素修正系数表E.基准地价成果图件 A B C D E答案:ABDE问题:3. 应用基准地系数修正法时，需要进行修正的因素主要有_修正。A.个别B.基准地价时间C.容积率D.土地年限E.区位 A B C D E答案:BCDE问题:4. 土地估价的原则主要有_。A.公平交易原则B.替代原则C.最有效利用原则D.供需原则E.贡献原则 A B C D E答案:BCDE问题:5. 土地估价各方法中，以替代原则为主要原理的方法有_。A.市场比较法B.成本逼近法C.路线价法D.基准地价修正法E.收益还原法 A

12、B C D E答案:ACD问题:6. 下列关于土地估价的变动原则的理解，正确的有_。A.土地价格经常变动B.土地价格受多种因素的影响C.土地估价时，需考虑多种因素D.土地估价时，应根据目前的地价预测未来的土地价格E.土地估价的变动不可捉摸 A B C D E答案:ABCD问题:7. _收入主要构成土地收益。A.押金利息B.企业经营C.营业外D.土地租金E.押金 A B C D E答案:ABDE问题:8. _是土地出租过程中产生的主要费用。A.土地管理费B.土地使用税C.土地维护费D.房屋折旧费E.财务费用 A B C D E答案:ABC问题:9. 使用收益还原法评估土地时，需收集的资料有待估宗

13、地的_。A.年总收益B.年总费用C.地质条件D.区位状况E.还原利率 A B C D E答案:ABE问题:10. 土地出租时，土地租金主要包括承租方缴纳的_。A.租金B.押金C.税金D.担保金E.担保金利息 A B C D E答案:ABCE问题:11. 使用剩余法对待估土地估价，为确定建筑物的规模、造型等，需了解政府对此宗地的_等的限制。A.规定用途B.容积率C.覆盖率D.建筑高度E.临街深度 A B C D E答案:ABCD问题:12. 使用剩余法估价，开发商合理利润的计算基数为_。A.开发费B.专业费C.地价D.各项税费E.投资利息 A B C D E答案:ABC问题:13. 最佳利用方式要求土地估价时要分析设计委估土地的最有效利用方式，除要确定最佳的土地用途外，还需考虑的因素有_。A.土地位置B.建筑样式C.装修档次D.容积率E.土地形状 A B C D E答案:BCD问题:14. 使用剩余法对土地估价，首先要调查待估宗地的基本情况，主要包括土地的_。A.限制条件B.原有用途C.形状