[房地产估价师考试密押题库与答案解析]房地产开发经营与管理分类模拟题3

1、房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产开发经营与管理分类模拟题3房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产开发经营与管理分类模拟题3房地产开发经营与管理分类模拟题3一、单项选择题问题:1. 某公司拟投资兴建一停车场，如果按照每个车位的综合投资乘以车位数估算其总投资额，这种投资估算方法是_。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法答案:A解析 单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法；单位指标估算法是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。问题:2. 考察项目全部投资的盈利能力，为各投资方案比较建立共同的基础，需

2、要编制_。A.项目投资现金流量表B.资本金现金流量表C.投资者各方现金流量表D.财务计划现金流量表答案:A解析 项目投资现金流量表考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案(不论其资金来源及利息多少)进行比较建立共同的基础。而投资者各方现金流量表是以投资者各方的出资额作为计算基础，用以计算投资者各方财务内部收益率、财务净现值等评价指标，反映投资者各方投入资本的盈利能力。问题:3. 房地产开发项目产生的利润总额，应首先用于_。A.向投资者分配B.提取法定盈余公积金C.缴纳企业所得税D.弥补企业5年内的累计亏损答案:C解析 税后利润的分配顺序，首先是弥补企业以前年度的亏损，然后是提取法定盈余公积金

3、，之后是可向投资者分配的利润。问题:4. 下列房地产投资项目经济评价参数中，属于评价标准类基础参数的是_。A.出租率B.贷款利率C.基准收益率D.资本金投入比例答案:C解析 A选项属于收益相关参数；B、D选项属于融资相关参数。问题:5. 在估算房地产开发项目的房屋开发费用时，用单位工程量投资乘以工程量来估算单项工程投资的方法是_。A.单元估算法B.概算指标法C.单位指标估算法D.工程最近似匡算法答案:C问题:6. 用于计算房地产开发项目全部投资动态经济评价指标的财务报表是_现金流量表。A.资本金B.财务计划C.项目投资D.投资者各方答案:C问题:7. 对房地产开发项目，不出现在项目投资现金流量

4、表中的是_。A.销售收入B.开发建设投资C.营业税金及附加D.借贷本金偿还答案:D问题:8. 下列征收补偿中，不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是_。A.房屋价值补偿费B.搬迁补偿费C.停产停业损失补偿费D.土地补偿费答案:D解析 城市国有土地上房屋征收补偿费用主要包括：被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿，因征收房屋造成的停产停业损失的补偿，征收管理费和服务费等。问题:9. 下列财务报表中，在编制时要求资金流平衡的是_。A.总投资估算表B.经营成本估算表C.投资计划与资金筹措表D.销售收入与经营税金及附加估算表答案:D问题:10. 下列资金中，不属于资本金现金流量表中现

5、金流入的是_。A.回收固定资产余值B.自有资金C.长期借款D.净转售收入答案:B问题:11. 下列财务报表中，储存基础性数据的是_。A.辅助报表B.资产负债表C.资金来源与运用表D.现金流量表答案:A问题:12. 下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于收益相关指标的是_A.出租率B.基准收益率C.成本利润率D.财务杠杆比率答案:A解析 B、C选项属于评价标准类指标，D选项属于融资相关参数。问题:13. 某宾馆开发项目共有150间客房，平均每间客房的面积为40m2，总建筑面积为6800m2。当地同档次宾馆的综合造价为3000元/m2，每间客房的综合投资为14万元。则用单元估算法计算的该宾馆总

6、投资为_万元。A.1800B.2040C.2100D.2380答案:C解析 14150=2100(万元)。问题:14. 将借款本息视为现金流出的基本报表是_。A.全部投资现金流量表B.资本金现金流量表C.借款还本付息估算表D.投资计划与资金筹措表答案:B问题:15. 房屋开发中的基础设施建设费是指建筑物2m以外和项目_范围内的各种管线、道路工程的建设费用。A.黄线B.紫线C.蓝线D.红线答案:D问题:16. 房地产开发项目的资金来源通常有资本金，预租售收入及借贷资金三种渠道，一般而言，三种资金的使用顺序是_。A.资本金借贷资金预租售收入B.预租售收入资本金借贷资金C.借贷资金预租售收入资本金D

7、.资本金预租售收入借贷资金答案:D问题:17. 在酒店项目可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于_。A.单元估算法B.单位指标估算法C.概算指标法D.工程量近似匡算法答案:A问题:18. 在房地产开发投资中，属于财务费用的是_。A.折旧费B.审计费C.金融机构手续费D.无形资产摊销费答案:C问题:19. 某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的_。A.损益表B.资金来源与运用表C.资本金现金流量表D.全部投资现金流量表答案:D问题:20. 资金来源与运用表可以用来进行房地产开发项目的_分析。A.现金流量B.

8、清偿能力C.资产与负债情况D.资金盈余或短缺情况答案:D问题:21. 投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、_等。A.规划设计方案B.投资估算C.资源条件D.投资权益答案:C解析 A、B选项是初步可行性研究的内容。问题:22. 在房地产开发项目投资估算中，房屋开发费中不包括_。A.建筑安装工程费B.公共配套设施建设费C.土地费用D.基础设施建设费答案:C解析 房屋开发费包括建筑安装工程费、基础设施建设费和公共配套设施建设费。问题:23. 房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入_。A.管理费B.销售费用C.其他费用D.前期费用答案:B问题:24. 下列报

9、表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是_。A.资本金现金流量表B.资金来源与运用表C.损益表D.投资计划与资金筹措表答案:D问题:25. 现金流量表可以用来进行房地产开发项目的_分析。A.财务盈利能力B.清偿能力C.资金平衡情况D.营运能力答案:A二、多项选择题问题:1. 在房地产开发投资的项目投资现金流量表中，现金流出不包括_。A.开发建设投资B.土地增值税C.借款本金偿还D.借款利息支付E.运营费用 A B C D E答案:CD解析 在房地产开发投资的项目投资现金流量表中，借款本金及应付利息不应计入现金流出，因为借款也属于投资。开发建设投资、土地增值税和运营费用属于现金流出。问题

10、:2. 房地产投资的可行性研究工作阶段包括_。A.接受委托B.投资机会研究C.初步可行性研究D.详细可行性研究E.项目评估与决策 A B C D E答案:BCDE解析 可行性研究分为四个阶段：投资机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究和项目评估与决策。问题:3. 房地产开发项目投资中其他工程费用包括_。A.可行性研究费B.临时用地费C.场地平整费D.施工执照费E.竣工图编制费 A B C D E答案:BDE解析 其他工程费主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等杂项费用。问题:4. 在房地产投

11、资项目可行性研究中，调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。其中资源调查的主要内容有_。A.项目用地B.房地产市场供需C.房价现状及走势D.交通运输条件E.外围基础设施 A B C D E答案:ADE解析 B、C选项是市场调查的内容。问题:5. 下列房地产开发项目成本费用中，属于土地费用的有_。A.土地出让价款B.土地购置税费C.基础设施建设费D.水文地质勘测费E.土地开发工程费 A B C D E答案:AB解析 土地费用包括划拨土地的征收补偿费、出让土地的土地出让价款(由国有土地使用权出让金、土地开发成本和土地增值收益或溢价构成)、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入

12、股土地的投资折价，除上述直接费用外，还包括土地购置过程中所支付的税金和相关费用。C选项属于勘察设计和前期工程费，D选项属于房屋开发费。问题:6. 城市建设用地使用权以熟地出让时，出让地价款包括_。A.市政基础建设费B.土地出让金C.征地拆迁费D.契税E.公建配套设施费 A B C D E答案:ABC问题:7. 政府对企业投资项目进行核准评估时，重点评估的内容有_。A.项目是否符合国家法律法规要求B.项目是否符合保护生态环境的要求C.项目是否符合国家宏观调控政策的要求D.项目是否符合该企业投资目标实现的要求E.项目是否符合该企业经济效益要求 A B C D E答案:ABC问题:8. 编制房地产投

13、资计划与资金筹措表之前，应先编制_。A.现金流量表B.损益表C.资金使用计划D.资金筹措计划E.资金来源与运用表 A B C D E答案:CD解析 可用排除法，基本报表一定是在辅助报表的基础上最后编出来的。而投资计划与资金筹措属于辅助报表，一定在基本报表之前编出来，所以可以直接排除A、B、E选项。问题:9. 房地产开发项目可行性研究中，投资机会研究的主要内容有_。A.国家经济政策B.地理环境C.市场情况D.市场需求与供给情况E.项目投资估算 A B C D E答案:ABC解析 D、E选项是初步可行性研究的内容。问题:10. 下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表的有_。A.资产负债表B.投

14、资计划与资金筹措表C.借款还本付息估算表D.资金来源与运用表E.损益表 A B C D E答案:ADE问题:11. 投资项目可行性研究的根本目的包括_。A.减少或避免投资决策的失误B.提高项目开发建设的经济效益C.提高项目开发建设的社会和环境效益D.为项目决策提供依据E.为项目后期的经营决策提供依据 A B C D E答案:ABC问题:12. 房地产开发项目策划的主要工作内容有_。A.开发内容和规模的分析与选择B.评价方案构造C.区位分析与选择D.开发时机的分析与选择E.融资方式的分析与选择 A B C D E答案:ACDE问题:13. 在编制房地产开发项目策划方案时，与项目收益相关的基础参数

15、，通常有_。A.基准收益率B.目标收益率C.出租率或空置率D.毛租金收入E.运营成本 A B C D E答案:CDE解析 运营费用率是收益相关指标，要计算运营费用率要掌握毛租金收入和运营成本。三、判断题问题:1. 构造房地产开发项目评估方案，就是在对项目进行策划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。答案:A问题:2. 房地产开发项目资金使用计划表应根据可能的建设进度与将会发生的实际付款时间和金额进行编制。答案:A解析 房地产开发项目应根据可能的建设进度和将会发生的实际付款时间和金额，编制资金使用计划表。问题:3. 金融机构在为房地产置业投资发放抵押贷款前，规定权益投资比率的目的是为了

16、控制信贷风险。答案:A解析 金融机构出于控制信贷风险的考虑，通常要求投资者权益投资比率不得低于某一要求的比率。问题:4. 在进行房地产投资项目盈亏平衡分析时，最高运营费用比率越高，说明投资项目抵抗风险的能力越强。答案:A问题:5. 借款还本付息估算表中列示了直接用于计算清偿能力指标的基础数据，因此属于基本财务报表。答案:B解析 借款还本付息估算表属于主要的辅助报表。问题:6. 基础设施建设费是指居住小区内为居民配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用。答案:B解析 这是公共配套设施建设费的含义。问题:7. 预租售收入可以作为房地产开发项目的资金来源。答案:A解析 资金来源包括三方面：资本金、预租信收入和借贷资金。问题:8. 房地产项目可行性研究的根本目的是为了使项目投资的经济效益最大化。答案:B解析 根本目的是为了减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。问题:9