物业公司早期(前期)介入培训

1、江苏国信物业管理有限公司 早期介入培训 制作人：刘焱 一、早期介入概念 物业管理早期介入是指物业公司在接管项目以前 的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设 计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与 介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的 环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设 备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工 质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见， 以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后 的物业管理创造条件，同时有效的早期介入可以 减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常 入住奠定基础。 物业企业 开发商 业主 合理化建议合理化建议 改进改进/减少返修减少返

2、修 提高满意度提高满意度 早期介入概念 早期介入与前期物业管理的阶段划分如下：早期介入与前期物业管理的阶段划分如下： 物业开发项物业开发项 目可行性研目可行性研 究阶段究阶段 规划建设规划建设 阶段阶段 建设阶段建设阶段销售阶段销售阶段 业主大会业主大会 选聘物业选聘物业 管理企业管理企业 物业入物业入 住阶段住阶段 物业承接物业承接 查验阶段查验阶段 竣工验收竣工验收 阶段阶段 早期介入早期介入 前期管理前期管理 二、早期介入方式 早期介入方式 为了使早期介入成功，物管公司必须由 专门技术人员进行参与。由于物业建设 周期较长，不可能抽调大批人员介入。 而采取两种方式介入： 早期介入方式 1）

3、长期介入人员为23人，由管理员、结构工程师， 设备工程师组成。长期介入人员从项目一开始就进 入角色，一直到项目结束，参与项目全过程。介入 人员的素质与技术能力在很大程度上决定了早期介 入的成败，所以选人一定要精心。 早期介入方式 2）短期介入人员为34人，由公司经理、部门经理 和技术骨干组成。主要是定期或不定期地进入角色， 参与前期检查、帮助、指导长期介入的人员的工作。 因此短期介入应由物管公司经理牵头，组织骨干参 加，主要听取长期介入人员汇报工作，指导他们工 作，同时与房地产商、建筑商进行工作协调，把早 期介入发现的问题解决好。 三、早期介入时期 早期介入的时期 物业管理早期介入与房地产整个

4、过程紧密相连，通 常与房产开发全过程各个时期有关，通常分为几个 阶段： 1）立项阶段 协助开发商对房屋产品定位进行可行性研究，作出 是否开发及开发周期，开发规模等有关问题的决策。 2）规划设计、施工准备阶段 这一时期协助开发商完成规划设计、单体设计及户 型功能、外部环境，智能化等各项工作。 早期介入的时期 3）施工建设阶段 这一阶段主要是把好质量关、协助监理对一些今名 容易出现问题的地方、部位进行指导、监督。 4）竣工验收阶段 这一阶段主要任务对竣工项目进行逐项检查验收， 保证今后更好开展售后服务。 四、顾问方式和内容 1、可行性研究、可行性研究 确立物业管理档次。根据商品房定位确定今后管理水

5、平。确立物业管理档次。根据商品房定位确定今后管理水平。 制定物业管理方案。物管开展的硬件条件应给予满足。制定物业管理方案。物管开展的硬件条件应给予满足。 2、规划设计规划设计 根据物管活动经验在设计中应满足人与居住环境的和谐，因此根据物管活动经验在设计中应满足人与居住环境的和谐，因此 要考虑房屋使用功能合理、实用、楼群布置合理，建筑造型与要考虑房屋使用功能合理、实用、楼群布置合理，建筑造型与 色调的和谐、室外环境、居住的安全与舒适，交通便利与生活色调的和谐、室外环境、居住的安全与舒适，交通便利与生活 方式等等，特别对一些业主生活中必不可少的相关条件应逐一方式等等，特别对一些业主生活中必不可少的

6、相关条件应逐一 提出在规划设计中考虑周全。主要有下面一些内容提出在规划设计中考虑周全。主要有下面一些内容。 。 顾问方式和内容 * 规划设计应满足人 与居住环境的和谐。 规划设计 各类配套设施的完各类配套设施的完 善善 对于一定规模的住宅 小区，要有幼儿园、学校 等公益事业，各类服务商 业网点（饮食店、邮电所、 银行）、人们休息活动场 所与场地。对于写字楼、 商贸中心等，则商务中心 面积以及停车场大小都很 重要。 规划设计 规划设计 水电气等供应容量水电气等供应容量 要充分考虑到地域特点和人民对家庭电气化不断 增加的需要，要充分留有余地，满足人们生活需求。 （特别是电的容量要设计好） 规划设计

7、 安全保卫系统安全保卫系统 规划设计时，对安全保卫系统智能化给予足够重视。在 节约成本前提下尽可能设计防盗报警系统，给业主创造 一个安全的居家环境。 可 视 对 讲 单 元 防 盗 门 红外线探头 规划设计 垃圾处理方式垃圾处理方式 根据各地不同情况， 决定是否采用设立垃圾桶 或垃圾袋，以及是否有专 人收倒垃圾还是业主自己 收倒垃圾，是否垃圾分类。 此外还应考虑垃圾外运方 式与垃圾中转站位置。 规划设计 绿化布置绿化布置 绿化应考虑气候、环境、 造型、布局等，特别的根 据需要搭配。主干道：以 种高大乔木落叶为主；次 干道：小区的路通常56m， 人行为主，通车为次，绿 化选择富于变化、色彩变 化

8、、高低错落变化。 住 宅 群 之 间 道 路 通 常 23m，以花木为主，种一 些花卉，一些草坪，使人有 舒适感。 规划设计 消防设施消防设施 在建筑设计中消防设 备的配套是有严格要求的， 物业管理公司应着眼于各 种消防死角。比如大楼的 通道部分、电缆井部分， 在消防设计中一般考虑不 周，自动喷淋装置也不可 能顾及到每个角落，物管 公司应建议在这些地方配 备灭火器（电器部分应用 二氧化碳灭火器）或灭火 砂箱。 规划设计 一些其他特殊要求的意见一些其他特殊要求的意见 在规划设计中，常有一些易被忽 视问题，但从日后使用和维修的 角度来看，都很重要。如： 灶台下放置煤气罐的高度是否低 于煤气罐的角度

9、。 悬挂的厨柜向通道伸出了几十公 分，用户不小心会碰到脑门。 冰箱、洗衣机预留位置及下水口 是否适当。 电路接口是否足够、位置是否合 适等。 规划规划设计设计需要注意的问题需要注意的问题 3、规划规划设计设计需要注意的问题需要注意的问题 物业管理公司参与规划设计可从 下面几个方面考虑： 实用性 房屋的功能首先满足实用功能。 采光、通风、隔热都应满足要求。 规划规划设计设计需要注意的问题需要注意的问题 美观、耐用性美观、耐用性 美观与耐用两方面处理很好，会很和谐，处理不好又会 很矛盾。 例如有些房地产商考虑美观、突出一些造型，采用一些 寿命短的材料（挂灰板、铁网）装修一些间隔墙，特别 在一些公共

10、部分，造成物业管理企业在接手管理后没几 年，就需花大量资金重新装修，给物业管理公司和业主 造成很大后期经济负担。 规划规划设计设计需要注意的问题需要注意的问题 例：住宅空调统一留位、 防盗网门统一安装、尽 量减少二次装修影响公 共外观的不统一。以上 材料尽可能采用不锈、 耐用材料，以免长时期 锈迹、污染外墙、影响 整体美观等等。 规划规划设计设计需要注意的问题需要注意的问题 功能性功能性 除了正常规划设计考虑 的功能性。还应注意一 些常被忽视的功能性设 施配备，如：住宅空调 机留位及空调冷凝水集 中排水管配备。 规划规划设计设计需要注意的问题需要注意的问题 集中“能源计量表” 功能配备。如水、

11、电 气能源量按功能区分， 集中安放入公共区间， 通常讲“三表出户”。 煤 气 表 出 户 电 表 出 户 水 表 出 户 规划规划设计设计需要注意的问题需要注意的问题 各种指标牌、小区 （大厦）平面图，警 示标志（牌）配备。 规划规划设计设计需要注意的问题需要注意的问题 物业管理用房的配备 （如办公室、调度室、 值班室、控制中心仓 库等） n垃圾处理。每层楼、每 幢房都应考虑配备收集垃圾 的相应位置及设施。 住宅底层可作为物业管理用房 规划规划设计设计需要注意的问题需要注意的问题 其他功能。防火、防 盗、访客等系统，购 物活动场所、绿化道 路、围墙护栏等环境， 邮政、交通、通讯等 功能。 信

12、报 箱 活 动 场 地 绿 色 的 围 墙 护 栏 规划规划设计设计需要注意的问题需要注意的问题 以人为本的活动休闲 区域 。 绿地上的活动场所 底层架空 可作为活 动场所 楼间 的活 动场 所 规划规划设计设计需要注意的问题需要注意的问题 安全性安全性 有条件小区、大厦尽量设计成“封闭型”以利治安管理 规划规划设计设计需要注意的问题需要注意的问题 利用智能化监控系统做到人防、机防相结合，减少损失。 规划规划设计设计需要注意的问题需要注意的问题 装修材料除了美观、耐用性外，要注意禁用“有毒、有辐射性” 材料。 道路要人车分流 。 人车分流，行人有自己的 道路系统 规划规划设计设计需要注意的问题

13、需要注意的问题 节能性节能性 注意各种节能材料的运用 公共区域照明尽量采用节能灯，开关组合设计配备尽量细划， 不要一个开关控制一片灯，应按功能、节能配备开关（比如按 照不同时间段，分别用开关控制路灯） 五、对施工的介入 物业管理企业在施工阶段参与主要是确保工程施工质量。物业管理企业在施工阶段参与主要是确保工程施工质量。 1、指导施工单位把好质量关、指导施工单位把好质量关 物业管理企业对楼宇使用中常出现的各种工程质量问题有较多了解，物业管理企业对楼宇使用中常出现的各种工程质量问题有较多了解， 如卫生间、厨房间的漏水问题及其成因；水电管线如何走向才有利如卫生间、厨房间的漏水问题及其成因；水电管线如

14、何走向才有利 于安全和便于管理；什么样的墙体会渗水等等。于安全和便于管理；什么样的墙体会渗水等等。 对施工的介入 2、掌握新物业的全部情况掌握新物业的全部情况 施工单位完成施工任务，建好住宅施工单位完成施工任务，建好住宅 小区，办完移交手续后，他们不再小区，办完移交手续后，他们不再 有责任承担该建筑的使用问题（一有责任承担该建筑的使用问题（一 年使用期除外）。在以后使用过程年使用期除外）。在以后使用过程 中，只有业主中，只有业主和物业管理公司来和物业管理公司来 应付各种可能出现问题。因此物应付各种可能出现问题。因此物 业管理只有参与工程的建设，才业管理只有参与工程的建设，才 可能对每一幅物业的

15、内部结构、可能对每一幅物业的内部结构、 管线布置、房间大小等做到了如管线布置、房间大小等做到了如 指掌。这对物业管理开展奠定良指掌。这对物业管理开展奠定良 好的基础。好的基础。 对施工的介入 六、把好工程质量验收关 房屋工程质量问题对物业 管理产生不良影响将是相 当长久化给管理带来的障 碍是巨大的，所以物业管 理公司进行工程验收时， 必须细致入微。 把好工程质量验收关 1、组织验收小组 由物业管理企业部门牵头、组织机电安装维修工程部 和管理处的有关人员组成验收小组。并做好验收准备。 比如： 主动与开发商的地盘和承建单位联系，协商楼宇交接 日期 与地盘、施工单位双方制定验收方案，统一验收标准 准

16、备竣工验收的表格资料 房屋接管验收表 机电设备按盘验收表 等等 把好工程质量验收关 2、竣工验收内容 通常竣工验收分为四次 隐蔽工程验收被其他工序施工所隐蔽的分部分项工 程。 分期验收是指分期进行的工程项目或个别单位工程， 达到使用条件，需要提前动用时所进行的验收。 单项工程验收是指工程项目的某个单项工程已按设 计要求施工完毕，具备使用条件，能满足投产要求时， 施工单位向建设单位发出交工通知，而进行的验收。 全部工程验收整个建设项目按设计要求全部落成并 达到竣工验收标准时，即可进行全部工程验收。 把好工程质量验收关 七、早期介入的风险 1、项目接管时风险。物业管理在早期介入时，房地产 项目还处

17、于可行性研究阶段，此时物业建设单位根本 无法对早期介入的物业管理企业进行公开招标。有的 物业管理企业还没确定取得项目接管权的时候，就投 入了较多的人力、物力和财力。但因为种种原因，最 终未被建设单位选聘，物业管理企业不仅蒙受人、财、 物的损失，企业的品牌形象也受到了损害。 早期介入的风险 2、专业服务咨询时风险。早期介入涉及面广、时间长、 技术性强、难度高，当物业管理企业不具备足够的具 有相当专业技术能力和物业管理操作经验的人员全过 程参与时，难以发现在项目规划设计和施工等方面存 在的隐患和问题，其提供的专业咨询意见和建议也可 能出现不足和偏差。 早期介入的风险 3、此外，如果不能与建设、施工

18、和监理单位有良好的 沟通和配合，早期介入提出的合理化建议将得不到重 视和采纳。 早期介入的风险 八、早期介入的配合沟通 物业管理公司的前期介入工作能否顺利进行，关键在于 与开发商的配合。物业管理公司应依据和开发商签订的 物业服务合同，主动参与、积极配合。要将过去管理和 服务中的经验和教训告知相关人员，要以前瞻性和预见 性去感知可能会发生的问题，积极主动地采取措施，将 问题处理在萌芽状态。重大问题一定要书面函告开发商， 方能引起其重视，同时也能规避物业管理责任。 早期介入的配合沟通 早期介入的配合沟通 开发商能否采纳物业管理公司的建议一般取决于以下几 方面： 1、 是会不会增加其成本； 2、 是难度大不大； 3、 是对设计风格和外立面的影响； 4、 是对其房屋销售有无好处。 基于各方面的因素考虑，开发商不会对物业管理公司的 建议全面采纳，但是协调得