天启南浔市调报告

1、一、南浔项目市场调研计划目前美来天力南浔项目已正式提上日程，为对当地房地产市场和消费者心理有一个全面、细致、深入的把握，以便为项目规划设计、产品定位等前期准备工作提供参考，并为即将展开的全程策划提供详细准确的相关数据和资料，现就市场调查作一个框架性的计划。鉴于项目状况和要求，本次市场调查将分纵横两条轴线。横线主要着重于南浔当地的经济状况、地域市场、城镇规划等宏观性指标，纵线主要着重于消费者住宅消费意愿、消费习惯及偏好、产品的可持续发展性等流动性指标。在执行过程中，视具体情况，纵横两条线交叉展开，以期获得最大、最准确的信息数据，并取得告知公众楼盘信息、挖掘潜在消费者的效用。日期安排：4.204.

2、 22南浔社会经济总体状况调查：宏观经济形势、城镇发展政策、土地开发政策、房地产金融政策等地域市场调查：周边城镇相关状况、南浔城镇格局、发展规划、产业格局等南浔楼市调查：已开发楼盘、在开发楼盘、待开发楼盘、楼盘品质、策划包装、销售价格、销售形势等为更深入地了解区域市场状况，增加可比较性，我们将对南浔周边重点城镇的楼市和项目进行调研；另由于客观原因，一些宏观性数据资料的获取需要开发商利用在当地的资源优势予以配合。4.204.25消费者意愿调查：目标客户群体消费特征、居住需求特征、住宅产品偏好、居住心理及生活态度、对本案所处地块的态度和意见等4.264.28调查内容的统计与分析, 形成调查报告调查

3、原则：1、根据南浔当地情况，科学合理地设计调查问卷；2、客观科学系统地收集、整理、分析数据、资料；3、保证一定的样本基数，有效针对目标客户群；调查方法：问卷调查、访问调查、现场观察、资料搜集、综合研究相互结合问卷调查人群：地点以南浔镇为主,周边地区为辅；人群以30-50岁，有固定职业、稳定收入者为主。重点为普通公务员、个私业主、教师、医生和企事业单位职员等中高收入人群人员安排：杭州天启广告前期部 、策划部二、中国房地产市场大势分析一、国民经济的重要支柱产业1998年以来，房地产业及其对相关产业的带动作用，每年可拉动国民经济增长1.52个百分点。目前，房地产及建筑业每年增加值近万亿元，约占GDP

4、的9。近几年房地产业就业人数每年平均增长4.5，住房消费已经并将在相当一段时期成为居民消费的重要热点。房地产业对经济和社会发展做出重大贡献，“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业” （国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知）。在2020年以前，中国的城市化率将从目前的30增至60，为此，房地产业将有大的发展。至少在未来几年内，住房仍将是居民消费的重要热点，房地产业仍将成为拉动经济增长的重要支点。近期，国家出于稳定社会经济、防范金融风险的考虑，开始出台政策对房地产业进行宏观调控，特别是针对上海、杭州等几个热点城市。但房地产业在中近期内不可能萎缩，也不可能暴涨暴跌，估计将以稳

5、健发展、可持续发展为新的特征。也就是说，中国房地产市场是稳定的、前景光明的，但市场启蒙阶段的高利润时代即将过去，价格连番上涨、市场卖方主持局势的“杭州现象”将退出历史舞台。二、日趋成熟的房地产市场理性地看市场发展，有其自身必然的规律与必经的阶段，任何现象或是恐慌都只是市场走向成熟的一个环节和阶段性症状。从总的发展趋势来看，政策在近一步完善，三种梯级市场在巩固，开发商专业能力及社会责任心在增强，购房群体中从投机到投资以及居住主体的转换也在顺利的交接中。总之，单纯从市场角度看，2005年将是中国房地产市场及区域市场走向成熟的关键一年。成熟意味着市场精度及纯度的提炼，对于开发公司来说就是微利时代的到

6、来及开发难度的提升。因此，从房地产投资与开发必须的准备周期来看，开发商应该尽可能完善资源组合与单项资源链的巩固、人才队伍的组建以及专业合作伙伴的选择与稳定等等。成功的企业，实际上面临的是远期生存问题的较量，在市场真正成熟之机，确立在地产行业的地位至关重要。三、金融改革背景下的产业链升级据国家统计局统计，如果把近年来的全国商品房竣工面积和销售面积之差相加，则全国未销售的商品房已有数亿平方米，由此造成银行的呆坏账也大量增加，房地产的虚热已经构成巨大的危机，而由房地产拉动的钢铁、汽车等行业也开始过热，已经构成了极大的通货膨胀压力。很多专家学者都一再要求整顿规范房地产市场，防止过热。在此情况下，中央及

7、时出台了各种办法，从资金、土地、市场交易等多方面对房地产加强控制。因为多种综合性的原因，作为开发主体，房开企业必须做到尽可能使自有资金发挥极限效用，正规及非正规合法融资渠道同步进行，采取银行、股市及债券、信托与民间游资、港澳台外资主体等的组合，企业必须在真正资金利用高峰到来之前，做出合理评估，选择符合企业总体发展目标及利润需求的最合理化重组。四、从专业开发到诸侯争霸一直被各界认为是利润率较高的房地产业，近年来成为各种资金涌入的焦点，出现了外行搞房地产、外来人搞房地产、外来资金搞房地产的“三外”现象。然而，房地产业的现实并未契合人们的良好预期，市场上一面是新开工楼盘大幅增长，另一方面空关率上升，

8、投资风险加大。“三外”的涉足，是房地产开发主体从专业房地产开发公司向资金、人才等多元化发展的趋势，这是在高利润特征下引发的必然行为。这一批企业的加盟，无疑更壮大房地产开发队伍的力量，特别是资金实力等。然而，由于这些企业中很大一部分是冲着高利润而来，因此造成行业的虚浮现象。但一些极具实力的上市公司、财团等的加盟在开发中，往往不惜大手笔投入，请高精专业团体与人才加盟，从微观上看，对于传统开发企业冲击力较大。五、从东到西区域格局的震荡自2001年以来，众多的外地房地产企业开始跨区域行动，出现了“粤商北上，沪商浙商西进，京商辽商南下”的现象。这是目前中国房地产市场上非常鲜明的开发主体打破区域格局的现象

9、，更多的开发商开始寻求全国化资源整合与发展之路。而另一方面，由于城市化进程、户籍观念的淡薄以及部分多地置业购房现象的出现，购房群体的地产区域化限制被打破，城市的集聚效应直接决定了房地产市场发展弹性空间的大小，开发商在跨区域开发战略中，集聚效应引发的弹性空间将可能成为决策的重要依据。区域化格局的打破，意味着传统房地产市场向现代地产转换，品牌价值在房地产企业中变得越发重要，而购房群体的突变，市场面的扩张都极有可能引发一系列全新产品开发模式、营销模式等的转变。三、社会经济概况南浔：南浔区位于湖州市东北部，地处杭嘉湖平原。东南邻桐乡市，东北毗江苏吴江市，南连德清县，西北接吴兴区。下辖9个镇、34个社区

10、（居委会）、221个行政村，总面积716平方公里，总人口约52万，外来流动人口在10万以上。地势低平，河网密布，属典型的水网平原。位于北亚热带季风气候区，气候湿润温和，四季分明。南浔镇是省级旅游区，历史悠远，自然风光秀丽，名胜古迹较多，丰富的物产与发达的交通引人入胜，具有明显地方特色。有小莲庄、嘉业堂藏书楼等多处全国文保单位和古建筑群。被列入联合国教科文组织世界历史文化遗产预备清单，并荣获“2003年亚太地区文化遗产保护杰出贡献奖”。经济开发区：1993年12月由省政府首批批准设立，也是国务院侨办批准的全国三个华侨投资区之一，规划面积34平方公里、位于上海、苏州、无锡、南京、杭州、宁波等大中城

11、市组成的长三角经济圈之中心，苏浙两省交界处。开发区现有人口20万，其中常住人口10万，居民人均可支配收入12287元/年，农民人均纯收入为6700元/年，经济科技信息灵通，地理优势十分明显。目前，开发全初步形成产业集群，分电子信息业、面料服装业、木制品业、机电制造业五大区块，并建有建材、木业、棉布、汽摩等专业市场。其中，建材市场是华东地区最大的建材家私综合批发零售市场，分五金、油漆、建筑陶瓷、装饰板、三夹板、多层板、灯具、家具等五大交易区，共有摊位4500多个，占地面积达到45万平方米，年成交额近80多亿元，每天流动人口近5万人次，是华东地区最大的三夹板集散地和交易中心，也是全国最大的地板生产

12、、加工、销售基地。备注：因南浔新区城镇详细发展规划尚未完成，且相关权限归属湖州市职能部门，所以有关城市发展规划的一手数据和资料没有取得。四、南浔镇房地产发展现状考察南浔房地产发展情况，有必要结合湖州和邻近城市来观察。嘉湖一带真正意义上的房地产业起步较晚，自98年政府开始限制联建房建设并实行土地挂牌拍卖以来，外地开发商带来了先进的开发理念、专业的操作方法，区域房地产市场的整体水平才得到逐步提升。南浔隶属于湖州，与中心市区相距较远，房地产市场发育程度在受到中心城市的辐射影响之外，又呈现出明显的滞后效应。具体表现在：较长一段时间，当地的房地产市场仍处于起步阶段，楼盘品质与市区难以并论，且同质化明显，

13、建筑和定位缺乏鲜明的自身特色，因此也导致在包装营销上无所作为。南浔房地产经过了前几年的“无序”发展，目前已经进入调整期。一方面新盘大盘渐次面市，市场竞争日趋激烈；一方面，各个楼盘销售情况大都不错，存量楼盘所剩不多，房价在去年整体攀升。据相关资料，南浔新区规划完成后，镇区人口将会有相当规模的增加，按目前常驻人口8万人计算，初步估计净增人口在10000以上（每户按4人计，有2500户），每户居住面积按110平方米计算，明年就需净增住宅27.5万，在南浔目前的市场情况下，这一数字将有可能全部成为尚未推出项目的有效需求。可以预测，如果有关行政主管部门做好房地产一级市场的有效控制和新区规划，谨慎推出每块

14、土地，那么至少在短期内，南浔的房地产市场受到国家宏观调控冲击的程度将不会太大。五、主要相关楼盘调查世嘉沁园收藏品位与气质/南浔首席贵富人区总占地面积约20000平方米，总建筑面积约14000余平方米。由8幢独立别墅（翰风苑、506.5、微雨苑269.87、碧云苑362.9、丹霞苑、青莲苑505.4、松溪苑355.1、晓月苑287.3、秀隐苑365.1）、6幢联体别墅（301.95）、2幢排屋（248.32）及1幢商住楼组团形成了一个私密性极强的高尚住宅区（38套）。预计明年2月交房。建筑及景观风格：借鉴纯正北美别墅建筑艺术，承接吴越园林文化精华简评：位于城市中心，配套齐全、定位高档，建筑和景观

15、都精心设计，属于当地高档名宅，但规模较小，限制了环境景观的发挥和园区氛围营造开发商：湖州大陆房地产开发有限公司建筑设计：湖州建工设计院规划设计：浙大安地规划设计有限公司景观设计：杭州邑都建筑景观设计有限公司物业顾问：绿城物管形象推广：道特企划浔溪秀城承袭经典的传世俊宅总占地面积215亩，用地面积162亩，总建筑面积13.8万平方米，绿地率41.2，是南浔镇目前正在开发的规模最大、环境最优美的住宅小区建筑以多层为主，另有部分复式洋房、联排别墅；目前一期售罄，二期在售简评：南浔新兴大盘，在当地消费者心目中形象很好，属于城市新发展地段，既享便利又得幽静，盘量大，公司已积累了一定的品牌优势；缺点在于产

16、品定位不清，未能很好地挖掘利用有利条件，在市场推广上缺乏力度和特色开发商：湖州美欣达房地产开发有限公司营销推广：香港宝隆和田策划其它楼盘：南方英才苑、世纪名都、罗马花园、江南花苑、馨雅花园、南林花园等在当地消费者心目中都有不同的知名度和美誉度，囿于时间原因，未能一一细查，建议在产品规划前适当选择几个楼盘考察借鉴。六、消费者意愿市场调查报告一、调查目的本次市场调查旨在了解南浔房产市场消费者的基本状况，包括消费者特征、购房原因、市场需求，产品偏好特性、价格及市场阻碍等，完善和整合当前房产市场信息，为美来天力房地产产品策划、广告策划、销售策划提供强有力的市场依据。二、调查概况1、 调查时间：2005

17、年4月2125日，2、 调查方式：本次调查采用问卷调查方式。3、 采样人群：南浔镇及部分周边乡镇4、 采样数量：本次调查共发放问卷391份，剔除了10左右的废卷率,共得有效卷354份。三、调查结果及分析（一）个人基本资料：男21159.6女14340.40初中及初中以下129高中、中专137大专、大学及以上8836.4438.7024.862025岁732635岁1413645岁8045岁以上6020.6239.8322.6016.95企事业单位职员77个私业主94教师30医生24公务员50其它7921.7526.558.476.7814.1222.32南浔镇区298其它地方5684.1815

18、.82分析：本题主要在于调查当前阶段南浔房地产消费者的主要特征。从调查结果来看，我们可以得到如下结论：购房主体年轻化，年龄大致在2035岁左右，其中2025岁占20.62，2635岁占39.83，两者合计超过了六成；购房主体学历居中，学历在高中程度的占38.70,大专及以上的占24.86；多数为南浔镇人,占84.18,这一人群基本是房产消费主力部分；职业比较分散，但个体私营业主和企事业单位职员等占了相当比例。 （二）统计分析1、您会选择哪种形态的住宅：多层以35的选择率占据首位，说明传统的形式仍占有相当的市场，这点与居住习惯密切相关，但与其它同类城镇相比，这一数值偏低。选择小高层的达到28，可

19、以看作部分消费者的居住观念已经受邻近城市（湖州、桐乡以至嘉兴、杭州和上海等）的影响，在保持居住习惯的同时又在寻求突破，有接受新鲜事物、尝试新的住宅形式的愿望。人们将高层较好的空间环境、物业管理的印象也投射到小高层上。当然，这些意愿会不会完全形成事实购买力还有待斟酌，毕竟小高层的得房率不高、物管费用和维修费用不低，但这一趋向仍然对我们安排形态比例有一定的借鉴意义。而高层由于受生活便利性和居住习惯的影响，选择的人不是很多，而且大部分为追求时尚的年轻人。排屋、别墅相加比率（27）与小高层不相上下，特别是选择别墅比例就有18，说明南浔本地的高端消费市场仍然存在，如何将这部分消费能力转化到以多层为主的本

20、案上来，估计要从建筑、环境、物管等的品质条件上下功夫。2、您购房主要用于：本题旨在调查消费者购房的主要目的。调查结果显示：消费者购房的主要目的比较单纯，有80的消费者购房是为了自己居住或改善居住条件（考虑到当地实际情况，二次置业的比例应该不是非常高，故归入自己居住一项），因为南浔城镇建设在目前还不甚理想：一则是两个大型专业市场位于镇区内，二则开发区新区建设仍有待深入，因此购房者改善居住条件的愿望比较强烈，10的给子女购房的选择比例从这点也可找到原因。在调查中我们发现，有相当一部分人有多种购房目的，既有改善自身居住的意愿，也有在市场形势好的情形下的投资心理。估计这些有着多种动机的消费者占本次调查

21、人群的比例要高于表中显示的纯投资的10，有可能在20左右。这部分人大部分是个体私营业主和在效益较好的企事业单位工作的高收入阶层，已有一套以上住宅，消费能力强劲，理财观念、住宅投资意愿远远高于普通市民，在销售中应密切关注此类人群的动作。3、影响您购房最重要的因素是什么（最多选三个）：地段价格户型开发商品牌公建配套增值潜力小区环境小区规模档次17.8923.1115.752.5611.867.0616.974.81本题旨在了解消费者对房产各个要素的关心程度。因属多项选择，在统计上以选择总数（此处为978）作为基数，只要单项的选择率超过12.5（此处数量为97812.5122）,即可认为达到显著性水

22、平。调查显示：价格、地段、小区环境、户型四个选项均已达到统计学意义上的显著性水平，成为购房者购房时所考虑的重要因素。其中，对价格的敏感几乎是任何地方楼市的首要表征；而对地段、环境和户型的重视也与我们的经验判断基本吻合。在地段层级不是非常明显的南浔，如何消除本案所处地块偏僻、冷清的印象，我们应认真把握“从长远着眼、从环境出发、以品质为先、提前介入营销推广”等原则，以期有所收获。在显著性水平之下的选项依次为公建配套、增值潜力、小区规模档次和开发商品牌，这个顺序与我们以往在类似小城镇所作的同类调查也非常类似。相对来说，现代住宅的公建配套更贴近日常生活需要，比如便利超市、幼托设置等，所以此项的选择结果

23、远高于其它三项，据此我们认为公建配套和小区档次等更应值得开发商在前期倾注心力。对于南浔房产投资热情不高，我们猜测可能与当地经济发达、实业兴盛有关，可选择的投资渠道多而且回报高，因此限制了房产投资行为。4、您喜欢哪种房型：所选数量所占比例一室一厅一卫（单身公寓）61.69二室一厅一卫3810.73三室一厅一卫5415.25三室二厅二卫10830.51四室二厅二卫11331.92超大户型（别墅、排屋）359.895、您一般会选择多大的面积：4、5两题合并分析。户型选择是消费者购房时最为关心的问题之一，户型安排对开发商而言显得非常重要。考察南浔的住宅需求特征，有必要将其与周边同类乡镇作横向比较，这两

24、者之间有着很强的可比性。从户型和面积来看，三房有着很大的市场，所占比例接近1/2（15.2530.5145.76）。撇去对“厅”的概念理解偏差，我们可以肯定：三室二卫即构成南浔的消费主力户型。四房虽然选择比例最高，但由于总价的高企，实际购买力可能达不到这个需求，但大房型仍值得在户型安排上特别关注。在面积选择上，前两位分别是：111130平方米（37）、131150平方米（31），剔除接收调查者心理因素的影响同时结合走访情况，我们对此题的选择结果予以适当的修正，从而认为110130平方米是最接近南浔市场需求的面积。200350平方米占到11的比例，高得有点令人难以置信。虽然这个数据具有明显的指向

25、意义，但给我们传递了这样一个信号，大户型在当地有一定的市场，估计这部分消费者崇尚宽大豪华的住宅，一般会选择排屋或别墅。另外，70110平方米20选择比例说明中小面积的住宅也有相当的需求。6、您更喜欢哪种结构的住宅：本题旨在于调查消费者对住宅格局的偏好特性。此类选择更多反映主观意愿，理想化的成分多一些，因此调查者选择住宅格局和选择面积呈现一定的矛盾。单从数据看，平层占据了近一半的比例，偏好明显；而错层和跃层几乎呈两分态势。这一结果超出了经验判断，事实上很多接受调查者放大了心理期待，忽略了现实条件的制约。跃层29、错层23的比率，在此更多具有时尚和愿望的风向标意味，我们不能轻率地据此作出定论，认为

26、错层和跃层在南浔具有相当广阔的市场。结合我们的走访资料和经验判断，我们将平层：错层：跃层的比例调整到较为现实的70：20：10。平层作为传统结构仍然为很多人喜好；而跃层由于面积较大，在总价上不是一般的消费者所能承受；错层作为折中形态，既具备了空间上的节奏感，又有较为理想的价格，因此倍受青睐，这与我们在其它城市的调查结果颇为类似。7、一个小区的配套设施，您认为应该有（最多选四项）：选择数量所占比例球类运动场地1289.85茶室或咖啡厅917.00幼儿园、托儿所18314.09酒店或高档餐厅362.77便利超市25419.55游泳池775.93会所181.39健身房14911.47棋牌室634.8

27、5阅览室826.31商务中心393.00医疗保健室17913.78本题旨在调查消费者对各项配套的关心程度。因属多项选择，在统计上以选择总数（此处为1299）作为基数，只要单项的选择率超过8.33（此处数量为12998.33108）,即认为达到显著性水平。调查显示：便利超市、幼托所、医疗保健室、健身房和球类运动场地共五项达到显著性水平。便利超市、幼托所和医疗保健室由于贴近居民日常生活需要，因此选择率稳居前三。健身房和球类运动场地这两项康体设施也达到显著性水平，这个结果不同于其它类似城镇的情况，似乎只能从生活水平提高从而追求健康、崇尚运动中找到答案。茶室/咖啡厅和阅览室虽然在统计上未达到显著性水平

28、，但非常接近，从本案前瞻性的定位出发，则未尝不可考虑作为配套设施。酒店或高档餐厅及商务中心两项比例过低，对本案配套的意义不大。注：本题“会所”选项意义过于模糊，普通消费者对其概念理解和功能定位方面的不甚清晰，导致比例异常地下，是本题选项设置的失误。8、您喜欢小区的气质：传统江南风格欧式风格现代传统相融合现代简约9025.42%6418.08%9927.97%10128.53%除了对欧式风格的喜好相对弱一点外，南浔消费者对楼盘建筑风格（小区气质）的偏好都不是很明显。事实上，南浔已推楼盘的建筑风格从根本上来看差异不大（望津小区除外），基本都以现代简约为主，这一趋势能够为南浔人充分接受；由于认识上的

29、原因，加上个人对建筑风格理解的不同，大部分走访调查人群对此采取了折中的选择，表示喜欢现代传统相结合的形式。9、您一般会重视哪种信息渠道：将此次调查与近年来湖州、嘉兴的房地产市场发展结合起来看，我们发现：虽然有很多开发商越来越重视项目的全案策划、整体包装、形象推广，并从杭州上海等地邀请专业公司参与各项工作，但有没有做和做没做到是两回事情。鉴于房地产本身的特殊性和地域差异，有关楼盘的策划推广并不是照搬照抄的简单重复，但是这恰恰成了当前楼盘宣传推广的一个通病，所以当地人都希望自己现场考察，这个问题在南浔的结果如出一辙（比例51.69）。当然这由于房产经营和销售的特殊性不可能具有非常大的可操作性。鉴于

30、本案的形象定位，我们在此更多地参照周边城市的中高档楼盘。虽然南浔此前楼盘销售业绩有值得称道之处，但售楼部整体服务水平不尽人意，几乎都存在不同程度的问题。所以本案在售楼现场的硬件、布置和服务上必须避免蹈其覆辙，相信规范化的操作对销售业绩和进度必将有可以预见的提升。亲朋推荐对购房决策具有很大的参考价值，这是消费心理的问题，但我们看到还有8.76的消费者重视广告宣传。南浔镇区不大，开发商和推广机构应该从这里寻找突破的契机和空间，从项目整体策划、广告活动、销售活动等各个环节做好宣传推广工作，人际传播中的口碑效应在此的作用不容小觑。由于此次调查人群有相当一部分是政府机关的工作人员，所以结果有不少人对由政

31、府、行业权威人士推荐有异乎寻常的认同感（17.51），这是与以往我们碰到的情况有显著差异的地方。对于售楼人员推介，普通消费者的认同度不高，接受比例仅为5.65，居于广告宣传之后。我们在项目推广思路上应从此有所启发。10、您会选择哪种付款方式：南浔是目前湖州地区经济最有活力的区域之一，综合经济实力应该说相当不错，私营企业发达，高收入群体可观，他们是支撑和拉升房价的重要促因，此题有16.10的人选择一次性付款，高于以前我们在类似乡镇的比例，正是高收入群体的实力展现。但南浔的财富分配也同其它地方一样，相当不均匀。一些建材贸易、纺织印染、机械电子等行业的管理阶层、私营业主、政府官员等属于高端收入人群，

32、而普通工薪阶层收入差别不大。分期付款在总价不高的情况下也为不少人青睐，此处有近50的选择比例即是明证。考虑到很多人对分期付款的理解偏差，加之其操作手续的繁琐和技术上的缺陷，在此应该将选择此项的很大一部分归入到按揭项去。由于一次性付款的巨大压力，绝大多数人选择形式多样的个人住房金融工具，按揭（包括公积金贷款）成为普通消费者的首选，并有越来越广阔的市场；此处35的比例，据消费者称，由于按揭门槛较高限制了这一融资形式。11、相对本地经济发展水平和潜力而言，您觉得南浔目前的房价：比较合理 7621.47%偏高21560.73%偏低143.95%说不清楚4913.84%根据我们对湖州市房产市场状况的了解

33、；南浔的房价的虽然比市区要低，但大部分楼盘比其它非中心城镇高出不少。且南浔的房价上涨速度是周边其它乡镇所不及的。因此，房价过高是大部分南浔人的普遍看法，认为房价比较合理的也占据可观数量，为21.47%，这部分人多为相对较富裕阶层，而且绝大部分已经拥有一套住房。对本案的定价应充分参照市场行情，结合对房价走势的预测和项目进展情况。12、您对开发区一带（运河以南、南浔大道以西）的居住条件和前景如何看待：整体环境不怎么理想，将来也不会很好267.34%自然条件不错，将来会形成一个商住中心8022.60%前景看好，但要看开发程度如何14240.11%没有考虑过，说不清楚10629.94%本题旨在了解当地

34、消费者对本案所处区块的了解和认同程度。调查中发现，有相当一部分人对本案的具体位置不是非常清楚，即使经过讲解仍然如此，但对开发区区块的整体印象不错。从表中看出，市民对本案所处区块绝大部分是看好的，无论是可见的自然环境，还是在城市规划中重要地位（城市发展的西进战略），都对本案的形象提升有不可小看的形象促进作用。所以我们建议在本案开工之前，做好基础设施、公共配套的建设，比如东边沿河绿化带、园区内景观和周边道路改造等。13、对这一区块开发的中档楼盘，你觉得均价应该在： 从结果来看，认为房价在2800元/平方米的人接近80，这一价格预期与当地目前的市场情况有相当差距，从几个可比楼盘也得到映证。一方面说明

35、普通消费者大量存在，价格仍然是房产品销售最大的制约因素；另一方面反映了人们的心理期待：作为可能是家庭的最大一笔开支，房价越低越好。其它两项（32003500元/平方米、3500元/平方米以上）合计7的比例，只是部分显示了高端客户的存在，对这部分消费者而言，更注重的是楼盘的综合品质，价格的制约力量相对普通消费者要小。从图中可以看出，目前3200元/平方米左右的价格是个拐点。14：如果在该区域够房，您能承受的总价是多少：本题旨在了解消费者的价格承受能力和价格预期，结果显示：20万30万的价格段选择比例最高，达到了35，粗略计算，我们认为这个价格比之市场价格有些偏低，考虑到中国人的心理习惯，我们认为

36、消费者的实际购买力是较此为高的。30万40万占了31的比例，这个价格比较符合当前的市场情况，如果对经济成长有乐观的估计，本案的潜在消费群体将有上规模的突破。15的人选择20万以下，单纯从数字来看，表明了部分消费者有限的经济实力，但事实上低价位产品却不一定会有相应份额的市场，因为一旦有购买需求，人们会更多考虑产品的质量因素。另外，40万50万的比例达到了11，这个比例也比较高；90万以上的比例为8，这部分消费者对价格不甚敏感；图中可以看出，40万的总价是目前市场的大致临界价格。15、您是否考虑购买汽车库：南浔个私经济发达，私家车拥有量较高，因此近两年开发的住宅项目大多将车库（位）设置得较为充裕。

37、本题有83的选择考虑车库（位），一是汽车已日渐成为南浔中高收入阶层的消费热点；二是受城市影响，越来越多的人将车库（位）比例视为衡量楼盘品质的一个因素。三是由于消费能力的强劲，对房产的附加品表现出非常旺盛的需求，消费者对交通工具的迫切性与未来家庭置车的期望值都比较高。16、您准备在多长一段时间内购买住宅：本题旨在了解消费者购房的迫切性。从结果来看，选择一年以上和暂时没有意向的占了约73，消费者有效需求较低。结合南浔近两年的住宅土地放量和新盘推出数量，这个数字给我们的感觉是当地市场处于盘整期。形成这种局面的原因大体如下：首先是市场规模的限制，南浔镇毕竟是一个小镇；其次，南浔镇区位置特殊，所辖几个镇与湖州市邻近，中心城市的聚集效应分流了大部分的高端客户；再次，财富分配差异较大，大多数中低收入者在