拆迁换房的税务处理

1、叮叮小文库转载 拆迁还房的税务处理（2010-11-15 03:55:27 ）某市房地产开发公司 2009 年度采取拆迁安置方式 对某小区进行住宅开发建设，在安置方式上，公司采 取“拆一还一，就地安置，差价核算，自行过渡”的 产权调换方式对拆除被拆迁人房屋进行安置补偿。 2010 年 6 月该公司用已完工 1000 平方米的自建商品 房偿还被拆迁人 （其中等面积还原部分800 平方米）， 同类住宅房屋建造成本 2200元/ 平方米，销售价格3500元/ 平方米。近期，税务机关对该房地产开发公 司开展日常税收检查时，针对上述情形，一方面要求该公司就拆迁还原部分分别按成本价及市场价申报缴纳营业税。

2、同时，还要求该公司按市场价申报预缴土 地增值税（该小区尚未销售完毕，尚不符合土地增值 税清算条件）和企业所得税，为此，企业财务人员对上述税种的不同计税依据困惑不解。国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收 营业税问题的批复（国税函 2007768 号）规定， 房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其 实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益交换。 房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益。 由于目前房地产 开发业务中拆迁补偿主要有 3 种方式：即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合。就本 例中所 涉及产权调换方式而言，由于房地产开发企业取得的

3、不是货币和货物，而是其他经济利益，因此，对该房 地产开 发企业的拆迁还房行为所涉及营业税、土地增值税及企业所得税的计税依据应分别作如下不同处理。营业税按同类房屋成本价确定计税依据根据营业税暂行条例、国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复（国税函发1995549号）、国家税务总 局关于以房屋抵 顶债务应征收营业税问题的批复（国 税函1998771号） 及国税函2007768号的规定，纳 税人在房地产开发过程中 给予拆迁户补偿或安置的房 屋，不论其以何种方式结算价 款，以及拆迁人取得房 屋作何用途，均应属于营业税的征 税范围，应按“销 售不动产”税目缴纳营业税。基于拆

4、迁 房屋行为的特 殊性，在营业税计税依据的确定上，区分以 下两种情形。（一）对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不 再征收营业税。（二）对超出拆迁建筑面积的部分，则应按营 业税暂行条例实施细则第二十条规定的顺序确定计税营业额，一是可以按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；二是可以按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；三是按下列公 式核定：营业额=营业 成本或者工程成本x （ 1+成本利润率）

5、* （ 1营业税税 率）。因此，本例中，该房地产开发公司应就其还原面 积与 拆迁面积相等部分，按同类住宅房屋的成本价（即 本例中 的商品房建安造价）缴纳销售不动产营业税 88000元（800x 2200x 5%而对超出部分则按同类 商品房市场价格 缴纳销售不动产营业税 35000元（200x 3500x 5%。土地增值税计税依据的确定拆迁安置土地增值税计算问题中，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房应视同销售处理，根据国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发 2006187号）、国家 税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知（国税发200991

6、号）、国家税务总局关于土地增值税 清算有关问题的通知（国 税函2010220号）规定，房地 产开发企业将开发产品用于抵偿债务、换取其他单位和个 人的非货币性资产等行为，发生所有权转移时应视同销售 房地产，其 收入可以按本企业在同一地区、同一年度销售 的同类 房地产的平均价格确定，也可以按由主管税务机关 参 照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。这里需要说明的是，上述“拆一还一”行为，在 按市 场价格确认收入的同时，还应将此收入确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给 房地产开发企业的 补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。本例中

7、由于不存在补差价问题，“拆一还一”等面积部分土地增值税的计税 收入为2800000元（800x 3500）,同时，计入房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费也是2800000元，假如该省规定普 通住宅 的土地增值税预征率为2%iu应按规定预缴土地增值税 56000 元（2800000 元 x 2%企业所得税计税依据的确定根据企业所得税法实施条例第二十五条及国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发200931号）第七条及此前的国家 税务总局关于房地产开发企业以房屋抵 顶地价计算缴纳企 业所得税问题的批复（国税函 2002172号）规定，企业 将开发产品用于抵偿债务、

8、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于 实际取得利益权利时确认收入（或利 润）的实现。关于计税成本的确定，该房地产公司用自建商品房抵偿应付拆迁补偿款的行为，根据企业债务重组业务所得税处理办法（国家税务总局令第 6号）第四条规定，该 房地产开发公司以非现金资产清偿债务，应当分解为按公允价值转让非现金资产，再以与非现 金资产公允价值相当 的金额偿还债务两项经济业务进行所得税处理。也就是 说，该房地产公司“拆一还一”行为要按公允价值对所还原的商品房视同销售确认收入，同时以相同金额确认作为 房地产开发计税成本的 拆迁补偿费。为简化计算，假设本 例中

9、同类住宅房屋 成本价等同于开发产品的计税成本。由此可以看出，拆一还一”行为土地增值税与 企业 所得税处理原则是一致的，视同销售收入及作为开发产品计税成本的拆迁补偿支出均为 2800000元。但在企业所得 税预缴申报时，应确认视同销售所得 1040000 元（3500 2200 ）x 800。因此，房地产开发企业产权调换方式下的“拆一 还 一”属于以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换性，属于应税行为，但在计税营业额的确定上，应特殊问题特殊处理，不同税种，不同情形，区分对 待。:、拆迁还房的案例分析案例1江西省南昌市某房地产开发公司2009年度采取拆迁安置方式对某小区进行住宅开发建设，在安置方

10、式上，公司采取拆一还一，就地安置，差价核算，自行过渡”的产权调换方式对拆除被拆迁人房屋进行安置补偿。2010年6月该公司用已完工1000平方米的自建商品 房偿还被拆迁人（其中等面积还原部分 800平方米），同类住宅房屋 建造成本2200元/平方米，销售价格3500元/平方米。请进行有关的 税务处理分析。税务处理分析（一）营业税处理该房地产开发公司应就其还原面积与拆迁面积相等部分，按同类住宅房屋的成本价（即本例中的商品房建安造价）缴纳销售不动产营业税88000元（800200x5% ）。而对超出部分则按同类商品房市场价格缴纳销售不动产营业税 35000元（200x3500八5% ）。（二）土地增

11、值税的处理房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房应视 同销售处理，上述 拆一还一 ”行为，在按市场价格确认收入的同时， 还应将此 收入确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业 支付给回迁户的补差价款计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。本例中由于不存在补差价问题，拆一还一”等面积部分土地增值税的计税收入为2800000元（800x3500）,同时，计入房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费也是2800000元，假如江西省规定普通住宅的土地增值税预征率为2% ,则应按规定预缴土地增值税 56000 元（2800000 元 x2%）。（

12、三）企业所得税的处理根据企业所得税法实施条例第二十五条及国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发200931号）第七条及此前的国家税务总局关于房地产开发企业以房屋抵顶地价计算缴纳企业所得税问题的批复（国税函 2002172号）规定，企业将开发产品用于抵偿债务、换取其他企事业单位 和个人 的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使 用权转移，或 于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现同时根据企业债务重组业务所得税处理办法（国家税务总局令第6号）第四条规定，该房地产开发公司以非现金资产清偿债务，应当分解为按公允价值转让非现金资产，再以与非现金资产公允

13、价值相当的金额偿还债务两项经济业务进行所得税处理。也就是说，该房地产公司拆一还一 ”行为要按公允价值对所还原的商品房视同销售确认收入，同时以相同金额确认作为房地产开发计税成本的拆迁补偿费。为简化计算，假设本例中同类住宅房屋成本价等同于开发产品的计税成本。由此可以看出，拆一还一 ”行为土地增值税与企业所得税 处理原则是一致的，视同销售收入及作为开发产品计税成本的拆迁补 偿支出均为2800000元。但在企 业所得税预缴申报时，应确认视同销 售所得1040000元（ 3500 - 2200）x800o案例2a公司2008年5月开发某项目（属于城中村改造），该项目用地面积21000平方米，住宅建筑面积

14、为31900平方米，可供销售面积29000平方米，其中用于安置回迁户村民的住宅面积为7900平方米，其余21100平方米的住宅由a公司自由销售或使用。该项目于2009年5月完工。2009年9月开始与被拆迁户办理交接手续的回迁房面积共7900平方米。2010年1月正式对外销售，并于当月全部销售完毕。该公司同期同类房地产的平均价格为7000元/平方米，取得销售收入14770万元（21100平方米x7000元/平方米）。该项目工程已竣工决算，开发成本为 6000万元。其中，土地征 用费及 拆迁补偿费为零，前期工程费 700万元，建筑安装工程费3200万元，基础设 施建设费1600万元，公共配套设施费

15、200万元，开发 间接费300万元。向 某公司借款的利息400万元（假定不超过金融企 业同类同期贷款利率），但 没有按照项目进行分配利息依据没有银行的利息票据，请分析有关 拆一还一 ”的账务和税务处理。分析（一）账务处理计算过程如下:1?开发成本6000万元，利息费用400万元162. 拆迁补偿费支出=7900x ）.7 =5530 （万元）。需要注意的是，这 里的拆迁补偿费不能认为只是拆迁户7900平方米，而是整个楼盘的，需要在总可售面积29000平方米中分摊。视同销售收入=7900x） .7 = 5530 （万元）。（不知道什么意思？）3. 单位可售面积计税成本=（6400+ 5530）吃

16、9000= 4113.7931 （元/平方米）。需要注意的是，这里的 29000平方米是作为总可售面积计算的，不能减去拆迁户的7900平方米，即不能以21100平方米 作为分 母，否则就会虚增成本。4.视同销售成本=4113.7931 x900= 3249.8965 （万元）；视同销售所得=5530- 3249.8965- 2280.1035 （万元）。会计处理如下：1 .在开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视同销售的会计处理（单位：万元，下同）：借：开发成本拆迁补偿费5530贷：应付账款拆迁补偿费5530借：应付账款 拆迁补偿费5530贷：主营业务收入55302 .房地产企业开具销售

17、不动产发票 5530万元，业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据5530万元，结转成本的会计处理：借：主营业务成本一一土地征用费及拆迁补偿费3249.8965贷：开发产品3249.8965（二）税务处理如下1?企业所得税的处理a公司2009年9月开始与被拆迁户办理交接手续时，就要确认视同销售所得=5530- 3249.8965- 2280.1035 （万元），缴纳企业所得 税=2280.1035 25% = 570.0259 （万元）。需要注意的是，这里不能按预计毛利率计算缴税，而是要确认视同销售所得计算缴款。百行会计网2 .土地增值税的处理与企业所得税不同的是，在与被拆迁户办理交接手续时，不需要

18、 立即进 行土地增值税清算，只需要预征。假定预征率为2%,则a公司2009年9月开始与被拆迁户办理交接手续时，要预缴土地增值税 =55302%= 110.6 （万元）。回迁房视同销售所得最后是否作土地增值税清算，要看楼盘的销售情况。由于该项目已经全部销售完毕，因此土地增值税必须清算。该项目土地增值税清算计算过程如下:开发成本=5530+ 6000= 11530 （万元）；扣除项目金额=11530x （ 1+20%） + 11530x10%+14770v 5.5% =15801.35 （万元）；增值额=14770+ 5530 - 15801.35 = 4498.65 （万元）；增值率=4498.65 15801.35 = 28.47% ,适用税率30%,速算扣除率为0；应缴土地增值税=4498.65 30% -0= 1349.595 （万元）；已预征土