经营行为如何影响ROIC

1、1主要改动点说明主要改动点说明为简化，取消了初始情景项目分一、二期的假设；A1（产品创新）的设计方案部分，刘红宇认为公寓单套总价从1.2涨到1.5，单价涨得太猛，不符合实际。因此我引用了原先的假设数据，信息更多了，但也更“逼真”；为避免误解，“单价”一律改为“单套总价”；关于降价、销售加快的两页PPT，数据计算有误，模型无法证实ROIC变动，因此删除。如需增加该两种情形，必须重新设置初始情景数据，按目前设置的数据无法模拟出该两种情形；其他还有个别数据与格式的修订（目前所有数据经过验算无误）。2目录目录第一部分第一部分战略评价体系回顾战略评价体系回顾P2第二部分第二部分经营行为如何影响经营行为如

2、何影响ROICP18第四部分第四部分重庆公司重庆公司ROIC初步解析初步解析P393先问一个问题先问一个问题某地区公司1月份投入100万元万元买地建房，项目可售总货值120万元万元，7月开盘，当月回款60万元，8月回款60万元，8月项目售罄。20/100=20% ？20/120=16.7%？其他？其他？请问该地区公司ROIC是多少？4ROIC计算方法计算方法1ROIC2销售回款销售回款EBIT3出租、物管出租、物管EBIT4商业物业评商业物业评估增值估增值5年度平均投入资本（年度平均投入资本（IC） 说明：说明：l地区公司在生产经营过程中实际投入的资金额度，不区分资金来源是所有者权益或是债务。

3、现金与银行存款、筹资活动（如借款及偿还债务本息等）均不影响投入资本。 l年度平均IC（年初IC1月末IC12月末IC）13 l投资性房地产竣工当年的评估增值，按当年40%、次年35%、后年25%分摊计入ROIC的分子l合资、联营项目公司总体EBIT、投入资本100%纳入地区公司ROIC的分子分母注：详见地区公司战略评价体系管理办法第2页4.3。ROIC具体计算办法、模板随后将由集团财务部发文。5ROIC计算方法（简化）计算方法（简化）1ROIC2销售回款销售回款EBIT5年度平均投入资本（年度平均投入资本（IC） 说明：说明：l地区公司在生产经营过程中实际投入的资金额度，不区分资金来源是所有者

4、权益或是债务。现金与银行存款、筹资活动（如借款及偿还债务本息等）均不影响投入资本。 l年度平均IC（年初IC1月末IC12月末IC）13 l合资、联营项目公司总体EBIT、投入资本100%纳入地区公司ROIC的分子分母注：详见地区公司战略评价体系管理办法第2页4.3。ROIC具体计算办法、模板随后将由集团财务部发文。6回款回款EBIT计算计算月份月份资金流出资金流出资金流入资金流入年初1100020030040050060070608060900100011001200单位：万元回款回款EBIT = 60 + 60 100 = 207年度平均投入资本计算年度平均投入资本计算月份月份资金流出资金

5、流出资金流入资金流入月末月末IC年初0110001002001003001004001005001006001007060408060-20900-201000-201100-201200-20单位：万元年度平均投入资本年度平均投入资本=（0+100+100+100+100+100+100+40 -20-20-20-20-20）/13= 41.58ROIC计算计算月份月份资金流出资金流出资金流入资金流入月末月末IC年初0110001002001003001004001005001006001007060408060-20900-201000-201100-201200-20单位：万元ROIC=

6、回款EBIT/ 年度平均投入资本 =20/41.5= 48.1%9运营动作如何影响运营动作如何影响ROIC？ROIC利润率利润率周转率周转率产品创新提高销售总额营销杀伤力提高销售单价价值工程优化成本配置有利的地价支付进度销售、回款加快开发周期缩短A1A3A2B3B2B110产品创新提高销售总额产品创新提高销售总额月份月份资金流出资金流出资金流入资金流入月末月末IC年初0110001002001003001004001005001006001007065358060-25900-251000-251100-251200-25单位：万元A1初始初始情景情景差异差异变化变化回款EBIT2520+5年

7、均IC39.241.5-2.3ROIC63.7%48.1%+15.6% A1不平衡使用容积率，改变设计方案：业态套数a套均面积b总面积=a*b单价c套总价=b*c方案1 高层公寓100100100000.0121.2方案2高层公寓801008000 0.01151.15多层洋房121672000 0.01652.75方案一总货值=100*1.20=120万元方案二总货值=80*1.15+12*2.75=92+33=125万元11营销品牌力提高销售单价营销品牌力提高销售单价A2月份月份资金流出资金流出资金流入资金流入月末月末IC年初01100010020010030010040010050010

8、06001007065358060-25900-251000-251100-251200-25单位：万元l 营销部将单套总价从1.2万提高到1.25万，总货值提高到125万元A2初始初始情景情景差异差异变化变化回款EBIT2520+5年均IC39.241.5-2.3ROIC63.7%48.1%+15.6% 12价值工程优化成本配置价值工程优化成本配置月份月份资金流出资金流出资金流入资金流入月末月末IC年初019509520095300954009550095600957060358060-25900-251000-251100-251200-25单位：万元A3初始初始情景情景差异差异变化变化回

9、款EBIT2520+5年均IC36.941.5-4.6ROIC67.7%48.1%+19.6% A3l 通过优化成本配置，减少项目投资5万元13开发周期缩短开发周期缩短单位：万元B1l 开发周期缩短一个月，提前至6月开盘月份月份资金流出资金流出资金流入资金流入月末月末IC年初0110001002001003001004001005001006060407060-20800-20900-201000-201100-201200-20B1初始初始情景情景差异差异变化变化回款EBIT20200年均IC32.3 41.5 -9.2 ROIC61.9%48.1% + 13.8% 14销售、回款加快销售、

10、回款加快单位：万元B2l 仍然是7月份销售，销售、回款速度加快，7月、8月回款从60、60万变为80、40万元月份月份资金流出资金流出资金流入资金流入月末月末IC年初0110001002001003001004001005001006001007080208040-20900-201000-201100-201200-20B2初始初始情景情景差异差异变化变化回款EBIT20200年均IC40.0 41.5 -1.5 ROIC50.0%48.1%+ 1.9% 15有利的地价支付进度有利的地价支付进度单位：万元B3l 部分地价款延到2月份支付月份月份资金流出资金流出资金流入资金流入月末月末IC年初

11、015005025001003001004001005001006001007060408060-20900-201000-201100-201200-20B3初始初始情景情景差异差异变化变化回款EBIT20200年均IC37.7 41.5 -3.8 ROIC53.1%48.1%+ 4.9% 16产品创新提高销售总额产品创新提高销售总额+销售进度不变销售进度不变月份月份资金流出资金流出资金流入资金流入月末月末IC年初0110001002001003001004001005001006001007065358060-25900-251000-251100-251200-25单位：万元A1初始初始

12、情景情景差异差异变化变化回款EBIT2520+5年均IC39.241.52.3ROIC63.7%48.1%+15.6% A1不平衡使用容积率，改变设计方案：业态套数a套均面积b总面积=a*b单价c套总价=b*c方案1 高层公寓100100100000.0121.2方案2高层公寓801008000 0.01151.15多层洋房121672000 0.01652.75方案一总货值=100*1.20=120万元方案二总货值=80*1.15+12*2.75=92+33=125万元17营销品牌力提高销售单价营销品牌力提高销售单价+ 销售、回款加快销售、回款加快月份月份资金流出资金流出资金流入资金流入月末

13、月末IC年初0110001002001003001004001005001006001007075258050-25900-251000-251100-251200-25单位：万元A2+B2初始初始情景情景差异差异变化变化回款EBIT2520+5年均IC38.5 41.5 -3.1 ROIC65.0%48.1% + 16.9% A2B2l 营销部将单套总价从1.2万提高到1.25万l 销售、回款进度从7、8月份60、60万提高到75、50万元18 营销品牌力提高销售单价营销品牌力提高销售单价+销售、回款减缓销售、回款减缓月份月份资金流出资金流出资金流入资金流入月末月末IC年初011000100

14、2001003001004001005001006001007055458030159030-1510010-251100-251200-25单位：万元A2l 营销部将单套总价从1.2万提高到1.25万l 客户对价格敏感，销售、回款速度减缓。A2初始初始情景情景差异差异变化变化回款EBIT2520+ 5年均IC43.8 41.5 + 2.3 ROIC57.0%48.1%+ 8.9% 19 营销品牌力提高销售单价营销品牌力提高销售单价+销售、回款大幅减缓销售、回款大幅减缓月份月份资金流出资金流出资金流入资金流入月末月末IC年初01100010020010030010040010050010060

15、0100703070802050902030100201011020-1012015-25单位：万元A2l 营销部将单套总价从1.2万提高到1.25万l 客户对价格敏感，销售、回款速度大幅减缓。A2初始初始情景情景差异差异变化变化回款EBIT2520+ 5年均IC55.8 41.5 + 14.2 ROIC44.8%48.1%-3.3% 20 晚拿地晚拿地拿地、开盘时间点全部推后2个月；月份月份资金流出资金流出资金流入资金流入月末月末IC年初0100020003100010040010050010060010070010080010090604010060-201100-201200-20单位：万元C1初始初始情景情景差异差异变化方向变化方向回款EBIT20200年均IC44.6 41.5 + 3.1 ROIC44.8%48.1%- 3.3% C121 年底拿地（当年）年底拿地（当年）11月底拿地；次年5月份开盘。月份月份资金流出资金流出资金流入资金流入月末月末IC年初0100020003000400050006000700080009000100001110001001200100单位：万元C2初始初始情景情景差异差异变化方向变化方向 回款EBIT020- 20 年均年均IC15.441.5 - 26.2 ROIC0%4