什么是住宅底商

1、类型住宅底商可以按照服务区间及市场理念来划分。下面分别对它们予以介绍。1、按照服务区间划分按照服务区间的区别，可以将住宅底商分为服务于内部和服务于外部两种。有些住宅底商主要的客户对象是住宅社区里面的居民， 而其他住宅底商则不 仅将客户范围局限在住宅社区里面。对于大型的住宅社区，底商主要以社区内部居民为服务对象。 在功能设定上要 结合小区业主的消费档次、消费需求、消费心理、生活习惯而设定。这样的店铺， 投资少，风险不大，资金回笼也较快。对于服务于小区外部的商铺，则应考虑周边商业业态、街区功能来确定商铺 功能。这样的商铺应位于交通便利，商业气氛浓郁的地区，店铺面积不宜过小（最 好在1000平方米以

2、上），主要有大型超市、各种专卖店、大型百货商场等，如“仝 日家园”、“似海怡家”、“现代城”的底商。2、按照市场理念划分随着越来越多的住宅项目进行住宅底商的开发， 房地产开发商逐渐意识到 住宅底商具有很大的市场潜力，但不同项目的竞争将成为今后住宅底商市场的主 旋律，住宅底商项目市场运做将对住宅底商项目的成功发挥重要作用。鉴于以上原因，下面按照住宅底商项目的市场理念对住宅底商进行分类。按照住宅底商市场运做的特点，我们将住宅底商分为概念型住宅底商、潜力 型住宅底商和商圈型住宅底商、共三种类型。下面，分别对它们加以介绍。1）概念型住宅底商概念型住宅底商，指开发商在开发过程中，注重突出项目的概念和主题

3、包装。 从以“欧式商业步行街”概念炒作成功的“现代城”、“欧陆经典”，到“珠江 骏景”，再到“老番街”，住宅底商一改过去纯粹的配套服务功能。不过，为底 商做主题包装只是第一步，后期对主题概念的实施和控制更加重要。新颖的主题 包装无疑为项目增色不少，但决不应是开发商的制胜法宝。2）潜力型住宅底商潜力型住宅底商，指具有巨大市场潜力的住宅底商项目。 相对于借助炒作概 念而走俏市场的概念型住宅底商项目而言， 某些住宅底商无需炒作却也热销。原 因主要是巨大的市场潜力使此类项目被众多投资者所看好。如位于亚运村的“风林绿洲”，由于与奥运村及奥运会场馆预留地毗邻,人气凝聚力强大，近几年内 潜市场潜力不容忽视，

4、是难得的投资宝地。“潜力型”住宅底商固然前景广阔，但同时也存在风险，无论投资者自营、 出租，还是转手出售，所面临的最大问题将是“时间”问题，也就是商户通常说 的“养店铺的时间”。因此，投资者要正确评估自身承受能力，在核算回报率时 应充分考虑时间因素。3）商圈型住宅底商商圈型住宅底商，指已经形成一定的商业氛围，拥有大量的、稳定的消费群 体的住宅底商项目。凭借有利位置，抓住市场需求点，部分住宅底商项目尽管价 格不菲但仍能创造佳绩。商圈型住宅底商周边的商业已形成一定气候，投资风险相对小，回报率高。 不过，需要指出的是，成熟商圈内的住宅底商，虽然位置和人气占有绝对优势， 但是，投资商铺的其他条件（如：

5、楼层、格局、层高、广告位、硬件设施等）也十 分重要。比如北京科技会展中心，其首层店铺的出租效果很好，虽然发展商也采取了如加修直通三层的手扶滚梯，将过街天桥与二层直接相连等措施吸引客流，但仍难弥补二层、三层在设计上的缺陷，部分店铺仍有空置现象。最需要指出的是， 商圈型住宅底商的价值升值收益空间往往被缩小， 而且如果商铺投资者不谨慎的话，很可能以过高价位购买商铺，最终被高位“套牢”。特点和影响社区商铺作为与人们的生活密切相关的商业房地产形式，其市场极为成熟，只要商铺投资者保持理性的投资思维， 不是以过度透支的价格购买商铺， 就不会面临大的投资风险。 下面按照零售型社区商铺和服务型社区商铺两个类型对

6、社区商铺的特点进行分析介绍。1、零售型社区商铺(1) 、规模特点零售型社区商铺的规模有大有小。 其中， 用作便利店、 中小型超市的社区商铺规模较大，面积大的约 1000 平方米，小的约 100 平方米，药店一般面积在100 平方米左右，小卖部面积甚至仅 7， 8 平方米，书报厅面积可能更小，一般的社区很少有服装店，有的话，面积也会比较小，通常20-30 平方米。(2) 、规划设计特点零售型社区商铺的规划设计通常没有特殊的要求： 3.5 米的层高是基本要求；如果是做中型超市，规划设计时应考虑合理的柱距，避免柱网太密，影响使用效率。(3) 、经营特点 商铺的形式社区商铺的主要形式为主要为铺面形式。

7、 投资回收形式社区商铺的投资回收方式包括出租和出售两种， 从市场发展趋势来看， 出售方式越来越吸引市场的关注， 而且社区商铺的买家将逐渐从散户时代逐渐向商业投资机构转化。2、服务型社区商铺(1) 、规模特点服务型社区商铺随着人们生活水平的提高，规模有逐渐增大的趋势。过去，社区商铺比较多的是小型餐厅、小型美容美发店、彩扩店、花店等，可是现在，餐厅的规模越来越大， 大型专业美容美发院成为大型社区的重要配套， 健身设施从无到有， 并不断有知名品牌健身机构进入市场， 包括幼儿园在内的其他服务设施都对商铺的规模有较高要求， 1000平方米左右的商铺具有良好的市场空间。(2) 、规划设计特点服务型社区商铺

8、的层高也不能低于3.5 米， 柱网设计过程中要在设计安全可靠的前提下，最大限度实现柱子数量最少化，因为餐厅、美容美发、健身等设施对水、电、暖、天然气、排污、消防等有相关要求，规划设计过程中要对以上内容加以考虑。商铺投资者在做商铺投资时需要对此加以考虑，上述设施越完善，今后越容易出租。(3) 、经营特点 商铺的形式铺面商铺和铺位商铺铺面商铺不可能进行统一管理， 尤其当采取出售投资形式的时候， 开发商不可能在经营阶段， 干预商铺投资者的投资形式或经营类型， 在此情况下， 如果社区商铺的规模太大，这种没有统一定位、统一经营理念的社区商铺项目将有可能 面临经营困局。有些社区建设专门的社区商业楼，里面的

9、商铺主要是铺位形式，这些铺位商 铺的“可视性”肯定不如铺面形式，但其优点在于这种铺位商铺有可能在统一定 位、统一经营理念下，竞争力得到提升，换言之，当社区商铺的开发商专业化水 平很高时，铺位型社区商铺的价值未必不如铺面社区商铺。投资回收形式目前，不少从事服务类商铺经营的经营商，已经逐渐在改变租用商铺的方式, 原因是多方面的：一方面，过去的餐饮业经营商、美容美发店经营商等财力不足, 所以只能租用商铺，但现在就不同了，很多从事服务类经营的企业、个人已经具 备了投资购买商铺的实力；另一方面，这些经营商不得不面对商铺房东一再涨租 金的现实，所以这些经营商会转而选择购买商铺。从上面的分析可以得出结论，服

10、务型社区商铺会逐渐成为商铺销售市场的重 要品种。1、建筑形式特点住宅底商建筑形式上表现为依附于住宅楼的特点，整个楼的一层、二层或/ 和地下层的用途为商业，楼上建筑的用途为居住。为了确保居住、商业运营两种 功能的有效性，开发商会通过合理规划设计对居民和底商的消费者和经营者进行 独立引导，出入口独立开来，以保证楼上居民的生活尽可能少受到底商的影响。需要指出的是，如果规划设计不够合理，住宅底商会一定程度影响住宅的销 售。另外，住宅底商的规模要恰当控制，当规模超过2万平方米以后，开发商必 须对该商业房地产项目的市场环境做必要的调查和研究，不能一概用底商的简单 概念去确定项目定位、规模、市场策略等，否则

11、项目会面临开发困境。2、铺面、铺位类型住宅底商的主要类型多数是铺面形式，少数是铺位形式。铺位住宅底商良好 的“可视性”使其价值最大化有了可能性，这也是住宅底商引起市场关注的原因， 或者说是住宅底商得到商铺投资者青睐的原因。有些开发商在进行住宅底商设计时，为了使其标新立异，在住宅底商有限的 空间里进行了超越通常意义的底商开发，可能将此住宅底商项目开发成为规模较 大的步行街，或别的形式，这些市场意义的创新，使住宅底商的概念复杂化了， 无论是规模还是形式都要求开发商从更加专业的角度进行规划设计、定位等，否 则，用普通底商的思维，去开发步行街、百货百货商场或其他商业房地产形式， 会加大项目的风险。3、

12、经营形态特点住宅底商作%社区商铺的一大类，也主要用作人们生活密切相关的生活用品 销售和生活服务设施，其中零售型住宅底商的商业形态为：便利店、中小型超市、 药店、小卖部、书报厅，及少量服装店等；服务型住宅底商的商业形态主要为： 餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、 房屋中介公司、装饰公司、幼儿园等。4、投资回收形态目前，越来越多的住宅底商的投资回收形态主要为底商出售形式，主要的投 资者包括散户投资者和机构投资者。长期看来，机构商铺投资者会逐渐成为商铺 购买的主力，这会影响国内商铺开发模式及投资模式。编辑本段商业地产定位无的放矢是指没有目的的射箭，射箭可以无的放矢

13、，商业却不能没有定位。 按照商业地产项目市场调研的事实和数据进行市场定位是制定基本策略的重要 步骤。环境分析、市场分析、发现机会市场、确定目标市场、确定营销策略、是 市场定位的基础，市场定位是项目成败的转折点。项目定位释义1 .定位释义简单地说，定位就是决定一个项目要做成什么样的？卖给谁？谁来使用？ 严格地说，项目定位就是通过市场调查研究， 确定项目所面向的市场范围，并围 绕这一市场而将项目的功能、形象做特别有针对性的规定。本定义具有如下特点： 定位建立在市场调查研究的基础上。优势企业家也会根据自己的判断定位， 而且也能取得良好的效果。但是房地产开发是输不起的行业，一个项目做砸了， 全盘皆输。

14、所以，定位应建立在必然性规律上，根据事物的发展规律研判事物发 展态势。市场调查和研究就是集合各个阶层的意见和专家智慧达到必然结果的正 确选择。定位的核心是确定功能。例如，建筑性质是什么？有何用途？如果我们定位 方向是商场类物业，那么，具体应该是什么样的物业？超市、产权市商铺、集贸 市场、百货商场还是专业性市场？定位是系统工程。确立了定位的同时。也应该确定了目标客户和目标形象， 以及相关的市场推广策略。单一的定位往往造成前后脱节，降低定位的协同效能。2 .项目定位内容商业地产项目定位基本包含功能、客户、形象定位，更深一步延伸,包括 服务定位和技术定位。例如，功能定位就是确定建筑的用途及发挥的作用

15、； 客户 定位就是确定谁是建筑的投资者、使用者、运营者、物业管理者和消费者；价格 定位就是确定建筑的目标价值和价格；形象定位在与确定建筑在人们心目中的形 象；服务定位就是确立建筑使用过程中所提供的服务水平，如宾馆、酒店按照星级标准提供服务。如此等等，说明定位的内容非常丰富。上述各种定位中，功能和客户定位是核心，两者相互影响，互有以来。例如， 一个项目的用地性质是写字楼,就排除了客户定位的任意性，对客户定位产生约 束。但在确定功能的大方向下，功能设计细节则要根据客户定位的结果确定， 客 户定位的结果要通过功能设计表达和实现。形象定位、服务定位是功能和客户定位的自然发展， 也是客观要求。技术定 位

16、是在技术层面满足功能和客户的需要， 例如，大跨度空间需要采用钢结构、综 布线充分灵活性要采用架空地板技术或者无线局域网技术。价值定位既是上述定位的结果，也会影响定位方向。例如，价值最大化方案 不但要求开发商从长远考虑问题，还要考虑自身实力。风险最小化就要降低销售 价格、采取最稳妥的功能定位方案，定位有开发商的价值取向决定。 项目定位程序有些项目规划功能十分清晰、要求严格，使问题的定位简单化，例如，社区 商业用房、住宅底商功能定位、客户定位和消费群体定位不很复杂， 简单的市场 分析就能得到比较准确的市场结果。但对于大型项目，规划部门功能定位笼统， 存在定位空间，在单一功能无法满足或者需要辅助功能

17、的情况下，就需要按照程序决定1 .辨析定位问题在项目分析以及经验分析的基础上， 辨析定位问题，也就是需要通过市场 调查和研究回答的问题。例如，写字楼底层的空间应该做什么用途最好？底商发 展餐馆是否合适？发展大型超市与产权市商铺哪个最好？谁有可能投资购买物 业？正确地提出问题，就相当于定位问题成功了一半。所以我们应该善于提出问 题，提出的问题越尖锐、越深刻，得到正确结论的机会也就越多。2 .识别细分市场根据调研结果分析市场，进行细化。例如，北京某大厦准备整层对外销售， 策划人根据行业变量、规模变量、地理变量、经营变量和个性特征把市场细分为：(1)政府机构转制出来的大集团(公司)以及将要转制的大集

18、团(公司)。(2)金融机构，包括各级银行、保险、证券、期货及其他非银行金融机构。(3)大型股份制公司及外省市集团(公司)，包括上市公司。(4)行政职能型部委机构。应该承认一些不确定的因素限制了行政职能型 部委机构对写字楼的需求。3 .选择目标市场并进行评价别更上例中，为了使细分市场的识具有科学性，需要评价每个细分市场的 潜在利润，标准是：第一，细分市场的规模和发展前景；第二，细分市场的赢利 潜力；第三，公司目标和资源。标准分成 a、b和c三级，逐级递减。结果发现 除行政职能型部委机构与上述三个评价标准不一致外，其他三个细分市场(政府 转制公司、金融机构和外省市集团和股份公司)是理想目标4 .确立定位体系所谓定位体系是商业地产物业的客户组合群， 也就是什么样的客户是物业 的潜在购买者和使用者，他们应构成完整的生态关系群落,具有系统性、整体性、 和谐性的特点。5 .评价定位体系一个物业的市场定位是否正确，体现了物业的价值，我们应予以系统评价, 比较