房地产交易税费

1、房产交易税费介绍课 程 总 表税 费 基 础 知 识获 得 房 产 的 方 式继 承 和 赠 与 税 费买 卖 的 税 费 计 算案 例 分 析 与 提 问税费相关基础知识 普通住房与非普通住房 各种坊间使用的价格之间有什么区别 住宅购入时间的认定 到底房子涉及哪些税内环内低于450万元/套内外环之间低于310万元/套外环外低于230万元/套 5层以上(含5层)的多、高层住房，以及不足5层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等，面积、价格附合普通住宅标准且容积率1的住房单套建筑面积不超过140平方米普通与非普通住房（注）：以上条件同时满足的，该房屋即为普通住宅。 反之，只要有一个条件不满足的即为非普

2、通住宅内中外各种价格之间的区别 成 交 价 合 同 价 评 估 价 格 计 税 价 格 开 票 金 额购房时间如何确定通过两点时间 孰 先 来认定产证登记日契税单填开日 2005年5月31日前的预售合同可按照房屋交接书日期 公有住房可以按照生效的公有住房合同签订日期或收据时间 增加减少车位 夫妻之间进行变更 直系亲属之间赠与 发生继承 约定产证份额 产证遗失补办以上这些常见的情况产证时间可以追溯到原产证登记日 共有人之间发生买卖（目前各区操作有所区别）房产证发生过变更怎么办？房产证发生过变更怎么办？营业税及附加（2016年5月1日起改征增值税）土地增值税（个人出售普通住房免征）个人所得税个人住

3、房房产税（2011年1月28日起新购住房）房产税（企业纳税人，从价和从租两种）印花税（权力证照5元、产权转移书据）房屋产权转移涉及的税种房屋产权转移涉及的税种获得房屋产权的方式受受 赠赠析析 产产继继 承承购购 入入一手房、二手房、拍卖、变卖法定继承、遗嘱继承直系亲属、非直系亲属 家庭：夫妻双方加未成年子女 沪籍家庭：家庭成员任一人为上海户籍， 则该家庭视为沪籍。其他相关概念其他相关概念继承与赠与相关税费继承与赠与相关税费 继承 免征契税、房产税 受赠 3%契税、房产税免征 公证处收取1%公证费注：无偿受赠获得的房产再次出售时只能按20%税率核实征收营业税（2016年5月1日期改征增值税）不满

4、两年出售的，全额征收营业税（增值税）5%普通住房满两年后出售的，免征营业税（增值税）非普通住房满两年后出售的，差额征收营业税（增值税）5%注: 1、差额是指出售收入扣除购入成本后的差额 2、附加税费的计税基础为实际缴纳的流转税税额 河道费3%、城建税附加7%（根据房屋所在区域有所不同）、教育费附加2%、地方教育费附加1% 3、营业税和增值税的计税基础不同例：营业税100万*5%=5万 增值税100万（1+5%）5%=4.76万 相差2381元买卖到底怎么交税买卖到底怎么交税? ? （出售方部分）（出售方部分）买卖到底怎么交税买卖到底怎么交税? ? （出售方部分）（出售方部分）个人所得税个人出售

5、不动产个税=（收入-购入价及合理税费）*20%合理费用：指获得房产缴纳的契税、本次交易的营业税、房屋持有期间的贷款利息、房屋装修费用（不超过购入价的10%）符合条件也可以选择以下方式：满五年唯一住房 免征出售普通住房 按1%核定征收出售非普通住房 按2%核定征收拍卖房产取得收入 按3%核定征收注：无偿受赠获得的不动产出售时只能按20%核实征收，不能选择核定征收买卖到底怎么交税买卖到底怎么交税? ? （出售方部分）（出售方部分）土地增值税（非居住用房）旧房转让扣除项目计算中每年可按发票金额加计扣除5%级距税率速算扣除数计算公式增值额未超过扣除项目金额50%的部分30%0增值额30%增值额超过扣除

6、项目金额50%，未超过100%的部分40%5%增值额 40%-扣除项目金额5%增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分50%15%增值额50%-扣除项目金额15%增值额超过扣除项目金额200%的部分60%35%增值额60%-扣除项目金额35%买卖到底怎么交税买卖到底怎么交税? ? （购买方部分）（购买方部分）契税 税率3%优惠政策购买家庭唯一一套90平方米以上的房屋 按1.5%征收购买家庭唯一一套90平方米及以下的房屋按1%征收1、使用原有住房被动迁或征收后取得的货币补偿款购房的，购房款不超过货币补偿款的免征契税2、出售公有住房后，出售合同一年内（前后均可）购房的，购房款不超过售房

7、款的部分免征契税没有进行抵免的，符合政策也可以先征后退买卖到底怎么交税买卖到底怎么交税? ? （购买方部分）（购买方部分）个人住房房产税 税率0.6%单价不超过上一年度一手商品房平均单价两倍的税率减按4% （2016年度为单价不超过43002元）税额=应税面积*单价*70%*税率优惠政策上海家庭新购唯一住房免征房产税非沪籍家庭，产权人具有居住证，且积分达到标准分值或连续三年有效的，可参考上海家庭，办理时不满三年的可待满三年后申请退还房产税人均免税面积为60传说中的首套（只有这里才讲首套），原有住房为房产税试点前购入且跟父母共有的，本次新购的家庭唯一住房免征个人住房房产税注：房产税征收对象为20

8、11年1月28日后购入的住房，也就是增量房产房产证上加/去名字赠 与 与 买 卖 哪种方式划算？案 例 分 析 一孙大、唐二于2016年4月1日将东方路1881弄1号1002室的房屋以449万的价格出售给沙小三和朱小四夫妻。产证显示该房屋建筑面积140.01，登记时间为2012年3月31日。该房屋系孙大、唐二于2008年以150的价格一手购。沙小三和朱小四为非本市户籍，二人无居住证且从未购房。税费计算：营业税 （449-150）5%=14.95（增值税 （449-150）/1.05*5%=14.24）个人所得税 4492%=8.98契税 4491.5%=6.735个人住房房产税 44970%0

9、.4%=1.26附加税费未计算案 例 分 析 二孙大、唐二于2016年4月1日将东方路1881弄1号1002室的房屋以449万的价格出售给沙小三和朱小四夫妻。产证显示该房屋建筑面积140，登记时间为2009年3月31日。该房屋系孙大、唐二于2008年以150的价格一手购入，无其他房产。朱小四为本市户籍，与母亲在2001年共有一套房屋。税费计算：营业税 免 个人所得税 免契税 4493%=13.47个人住房房产税 成年子女首次购房 免征房产证上加/去名字赠 与 与 买 卖 哪种方式划算？案 例 分 析 三孙大和儿子沙小三 在东方路1881弄1号1001室共同共有一套住房，面积140.01，价格450万，系孙大2007年以250万一手购入。该家庭因某些原因，要将沙小三名字去掉假设孙大非唯一沙小三非唯一选择买卖：营业税 (450-250 )50% 5%=5 个人所得税 45050