北京市站西街综合商业项目可行性研究报告

1、目目 录录 前前言言 第第一一部部分分 市市场场可可行行性性研研究究. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3 3 一一. .房房地地场场市市场场总总体体分分析析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3 3 （一一）经经济济条条件件、社社会会因因素素分分析析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .6 6 （二二）交交通通及及基基础础设设施施状

2、状况况分分析析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1 11 1 二二. .供供应应市市场场细细分分状状况况市市场场调调查查与与分分析析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1 13 3 三三. .项项目目市市场场可可行行性性的的基基本本结结论论. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2 29 9 四四. .产产品品、价价格格定定位位. . . . . . . . . . . . . . . . .

3、 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3 31 1 第第二二部部分分 规规划划及及建建设设实实施施可可行行性性研研究究. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3 34 4 一一. .项项目目设设计计方方案案 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3 34 4 （一一）规规划划设设计计理理念念和和主主要要思思路路. . . . . . . . . . . . . . . . . .

4、. . . . . . . . . .3 34 4 （二二）道道路路交交通通系系统统设设计计. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3 37 7 （三三）景景观观绿绿化化系系统统设设计计. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3 38 8 （四四）技技术术经经济济指指标标. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

5、. . .3 39 9 （一一）建建设设工工程程主主要要内内容容. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4 40 0 （二二）项项目目开开发发实实施施步步骤骤. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4 41 1 第第三三部部分分 财财务务可可行行性性分分析析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4 43 3 一一总总投投资资费

6、费用用测测算算（参参见见表表二二 ） . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4 43 3 二二资资金金使使用用 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4 44 4 三三营营业业收收入入测测算算. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4 44 4 四四经经济济效效益益分分析析. . .

7、. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4 45 5 五五. . 敏敏感感性性分分析析 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4 45 5 前前 言言 一一、可可行行性性研研究究项项目目基基本本情情况况概概述述 北北京京市市北北京京站站西西街街三三角角地地南南区区危危改改项项目目（以以下下简简称称本本项项目目）位位 于于北北京京站站西西街街三三角角地地，北北至至三

8、三源源胡胡同同，南南至至站站西西街街路路中中线线及及丁丁香香小小 学学北北侧侧延延长长线线，东东至至镇镇江江胡胡同同，西西至至崇崇文文门门内内大大街街。（具具体体见见附附件件： 北北京京站站西西街街危危改改图图）, ,项项目目总总占占地地面面积积约约1 12 2. .3 39 9公公顷顷 。规规划划建建设设 成成为为集集商商业业、娱娱乐乐、金金融融业业、写写字字楼楼和和公公寓寓的的大大型型建建筑筑综综合合体体项项目目。 该该项项目目已已被被北北京京市市政政府府列列为为2 20 00 03 3年年要要为为人人民民办办的的 6 60 0件件实实事事的的重重 点点危危改改项项目目，并并得得到到了了北

9、北京京市市东东城城区区政政府府、北北京京市市政政府府有有关关部部门门的的 高高度度重重视视和和关关注注。 第第一一部部分分 市市场场可可行行性性研研究究 一一、房房地地产产市市场场总总体体分分析析 1 1、北北京京市市房房地地产产市市场场发发展展背背景景 北北京京的的房房地地产产市市场场从从9 97 7年年至至今今，已已连连续续 5 5年年保保持持较较高高的的速速度度 增增长长，这这得得以以于于中中国国已已连连续续十十几几年年的的经经济济快快速速发发展展，同同时时首首都都北北京京 作作为为中中国国的的政政治治、经经济济和和文文化化中中心心自自然然成成为为房房地地产产投投资资商商关关注注的的焦焦

10、 点点地地区区，特特别别是是加加入入w wt to o和和北北京京审审奥奥成成功功，在在2 20 00 02 2年年- -2 20 00 03 3年年已已 集集中中吸吸引引了了大大量量的的国国外外和和国国内内其其他他地地区区的的投投资资来来到到北北京京，促促使使北北京京 的的房房地地产产市市场场进进入入一一个个空空前前繁繁荣荣的的时时期期。北北京京需需求求市市场场通通过过近近五五年年 的的结结构构调调整整，内内需需市市场场已已基基本本打打开开，个个人人购购房房成成为为需需求求市市场场的的主主流流； 外外地地投投资资北北京京的的购购房房人人群群逐逐年年快快速速增增长长；北北京京市市二二级级市市场

11、场的的完完全全放放 开开也也直直接接刺刺激激一一级级市市场场的的发发展展；银银行行对对个个人人购购房房按按揭揭逐逐渐渐规规范范并并已已 形形成成相相当当的的规规模模，外外国国金金融融机机构构抢抢滩滩北北京京市市场场，刺刺激激北北京京的的信信贷贷资资 金金的的流流动动，从从而而间间接接刺刺激激房房地地产产市市场场的的发发展展速速度度。 2 20 00 02 2年年至至 2 20 00 08 8年年，北北京京市市用用于于奥奥运运会会相相关关的的投投资资总总规规模模将将达达 2 28 80 00 0亿亿元元，其其中中，直直接接用用于于奥奥运运场场馆馆和和相相关关设设施施的的新新增增固固定定资资产产投

12、投 资资约约 1 13 34 49 9亿亿元元。 2 20 00 02 2年年至至 2 20 00 08 8年年，全全社社会会固固定定资资产产投投资资年年均均增增速速 将将提提高高 3 3个个百百分分点点，平平均均每每年年达达到到1 14 4% %，全全北北京京市市累累计计总总投投资资将将突突 破破1 18 80 00 00 0亿亿元元，投投资资率率保保持持在在5 50 0% %以以上上，这这为为北北京京经经济济的的高高速速增增长长 提提供供了了有有力力的的支支撑撑，为为房房地地产产投投资资的的持持续续扩扩大大奠奠定定了了基基础础。全全市市房房 地地产产业业增增加加值值达达到到1 12 29

13、9. .8 8亿亿元元，比比上上年年增增长长1 16 6. .7 7% %，占占国国内内生生产产 总总值值的的比比重重达达到到 4 4. .1 1% %，提提高高 1 1个个百百分分点点。北北京京城城市市生生态态环环境境的的明明 显显改改善善，交交通通通通讯讯设设施施便便利利程程度度的的提提高高，城城市市功功能能的的进进一一步步现现代代化化 及及承承载载力力的的增增强强，都都将将提提升升北北京京对对国国内内外外商商业业、贸贸易易、旅旅游游等等各各方方 面面的的吸吸引引力力，从从而而带带动动写写字字楼楼、酒酒店店业业、商商品品住住宅宅及及文文化化娱娱乐乐设设施施 的的房房地地产产投投资资。在在未

14、未来来5 5年年内内，北北京京房房地地产产投投资资将将进进入入一一个个较较高高的的 增增长长期期，保保守守估估计计，将将比比正正常常水水平平提提高高3 30 0% %。在在总总体体形形势势利利好好的的 基基础础上上，北北京京的的房房地地产产形形势势导导向向呈呈现现以以下下几几种种新新的的特特点点： 2 2、商商品品房房建建设设将将持持续续成成为为开开发发热热点点 2 20 00 02 2年年商商品品住住宅宅投投资资占占全全市市投投资资的的比比重重首首次次突突破破9 90 0% %，达达到到 9 92 2. .5 5% %，比比上上年年提提高高 4 4. .6 6个个百百分分点点。在在全全市市房

15、房地地产产开开发发完完成成投投资资中中， 用用于于商商品品住住宅宅建建设设的的投投资资为为5 58 86 6. .7 7亿亿元元，增增长长 2 26 6. .4 4% %，高高出出全全社社 会会投投资资增增速速 7 7. .9 9个个百百分分点点，住住宅宅投投资资在在房房地地产产投投资资中中的的比比重重达达到到 5 59 9. .3 3% %；商商品品住住宅宅施施工工面面积积为为5 53 39 97 7. .6 6万万平平方方米米，比比上上年年增增长长 2 24 4. .1 1% %，占占全全市市住住宅宅施施工工面面积积的的比比重重达达到到8 88 8. .7 7% %；商商品品住住宅宅竣竣工

16、工 面面积积 1 19 92 26 6. .2 2万万平平方方米米，比比上上年年增增长长3 38 8. .2 2% %，占占全全市市住住宅宅竣竣工工总总面面 积积的的 8 88 8. .0 0% %，提提高高 1 10 0. .8 8个个百百分分点点。在在扩扩大大内内需需和和整整体体经经济济向向好好的的背背 景景下下，经经过过近近几几年年的的高高速速增增长长，正正在在进进入入稳稳健健发发展展阶阶段段。在在房房地地产产 建建设设规规模模不不断断扩扩大大，全全市市商商品品房房空空置置率率呈呈现现下下降降趋趋势势。截截止止到到去去年年 底底，全全市市商商品品房房空空置置面面积积在在一一年年以以上上的

17、的为为4 40 06 6. .3 3万万平平方方米米，其其中中 商商品品住住宅宅 3 32 23 3万万平平方方米米，分分别别增增长长2 20 0. .9 9% %和和1 14 4. .8 8% %，其其增增幅幅大大大大低低 于于同同期期商商品品房房竣竣工工面面积积增增长长速速度度。 3 3、政政策策导导向向 一一是是规规范范和和整整顿顿房房地地产产市市场场，加加强强住住宅宅建建设设计计划划管管理理，实实行行总总 量量控控制制，保保持持房房地地产产市市场场供供求求关关系系相相对对平平衡衡，避避免免房房地地产产市市场场大大起起 大大落落和和对对土土地地环环境境资资源源的的过过度度开开发发； 二二

18、是是房房地地产产市市场场结结构构调调整整，立立即即启启动动和和放放开开住住宅宅二二、三三级级市市场场， 鼓鼓励励有有房房户户通通过过出出售售其其原原住住房房并并购购买买新新商商品品房房改改善善住住房房条条件件，扩扩大大 和和解解决决危危改改拆拆迁迁和和低低收收入入居居民民住住房房来来源源； 三三是是严严格格控控制制高高档档房房地地产产开开发发规规模模，特特别别是是在在风风景景区区建建别别墅墅、 高高档档住住宅宅及及宾宾馆馆； 四四是是实实行行土土地地供供应应计计划划管管理理，充充分分发发挥挥年年度度土土地地供供应应计计划划的的调调 控控作作用用，未未取取得得土土地地供供应应计计划划的的建建设设

19、用用地地，不不得得进进入入土土地地市市场场交交易易。 4 4、北北京京的的危危房房改改造造、经经济济适适用用房房建建设设将将进进入入一一个个新新高高潮潮 建建设设用用地地，特特别别是是划划拨拨用用地地的的数数量量将将大大幅幅增增加加。预预计计2 20 00 02 2 年年至至 2 20 00 07 7年年，划划拨拨用用地地将将达达到到平平均均每每年年5 50 00 0公公顷顷 到到8 80 00 0公公顷顷 。其其 中中，危危改改用用地地 2 20 00 02 2年年、 2 20 00 03 3年年均均为为 3 30 00 0公公顷顷 至至3 35 50 0公公顷顷 ，2 20 00 04 4

20、年年 2 20 00 0公公顷顷 至至2 25 50 0公公顷顷 ，2 20 00 05 5年年1 10 00 0公公顷顷 至至1 15 50 0公公顷顷 ；经经济济适适用用房房划划 拨拨用用地地每每年年预预计计平平均均需需要要1 10 00 0公公顷顷 至至2 20 00 0公公顷顷 。交交通通、基基础础设设施施、 能能源源建建设设每每年年需需求求划划拨拨用用地地为为5 50 0公公顷顷 至至6 60 0公公顷顷 。 二二、北北京京市市房房地地产产市市场场供供给给形形势势分分析析 a a北北京京市市房房地地产产市市场场供供给给主主要要数数据据 1 19 99 98 8- -2 20 00 0

21、2 2年年北北京京市市施施工工、竣竣工工面面积积与与投投资资额额（单单位位：万万平平方方米米） 项项 目目1 19 99 98 81 19 99 99 92 20 00 00 02 20 00 01 12 20 00 02 2 施施工工面面积积2 28 83 32 23 34 49 99 93 37 78 83 34 44 45 55 55 59 96 66 6 竣竣工工面面积积6 68 82 2. .3 38 84 42 2. .8 81 12 20 08 8. .5 51 13 36 65 5. .6 61 17 70 07 7. .4 4 b b北北京京市市住住宅宅市市场场供供给给总总量

22、量数数据据分分析析 1 19 99 98 8- -2 20 00 02 2年年北北京京市市住住宅宅施施工工、竣竣工工面面积积（单单位位：万万平平方方米米） 项项 目目1 19 99 98 81 19 99 99 92 20 00 00 02 20 00 01 12 20 00 02 2 住住宅宅施施工工面面积积1 15 57 70 02 21 10 07 72 24 44 48 82 29 97 71 14 43 34 49 9 增增长长率率- -3 34 4. .2 20 01 16 6. .1 18 82 21 1. .3 36 64 46 6. .3 38 8 住住宅宅竣竣工工面面积积4

23、 48 83 3. .3 31 15 58 88 8. .7 71 19 90 08 8. .2 26 61 10 01 13 3. .6 66 61 13 39 93 3. .4 4 增增长长率率- -2 21 1. .8 81 15 54 4. .2 28 81 11 1. .6 60 03 37 7. .4 46 6 c c写写字字楼楼供供给给分分析析 1 19 99 98 8- -2 20 00 02 2年年北北京京市市写写字字楼楼施施工工、竣竣工工面面积积（单单位位：万万平平方方米米） 项项目目1 19 99 98 81 19 99 99 92 20 00 00 02 20 00 0

24、1 12 20 00 02 2 施施工工面面积积6 61 16 6. .5 54 46 60 04 44 48 84 4. .4 40 04 44 49 9. .0 09 96 65 52 2 增增长长率率 （） - - - 2 2. .0 00 0 - -1 19 9. .8 80 0- - 7 7. .2 29 9 4 45 5. .1 18 8 竣竣工工面面积积7 76 6. .9 92 21 10 03 3. .2 21 10 08 8. .7 79 99 97 7. .2 25 51 15 50 0 增增长长率率 （） - -3 34 4. .1 16 6 0 0. .5 54 4-

25、 -1 1. .1 15 54 4. .2 24 4 d d商商业业营营业业用用房房 1 19 99 98 8- -2 20 00 02 2年年北北京京市市商商业业营营业业用用房房施施工工、竣竣工工面面积积 单单位位：万万平平方方 米米 项项目目1 19 99 98 81 19 99 99 92 20 00 00 02 20 00 01 12 20 00 02 2 施施工工面面积积2 24 40 0. .5 58 83 32 21 1. .0 00 02 28 81 1. .3 32 22 28 81 1. .3 35 53 39 96 6. .0 00 0 增增长长率率- -3 33 3.

26、.4 42 21 12 2. .3 36 61 1. .0 06 64 40 0. .7 75 5 竣竣工工面面积积3 39 9. .8 87 71 12 22 2. .7 70 04 43 3. .1 12 24 48 8. .6 66 69 98 8. .0 00 0 增增长长率率- -2 20 07 7. .7 75 5 - - 6 64 4. .8 85 5 1 12 2. .8 85 51 10 01 1. .4 40 0 （一一）经经济济条条件件、社社会会因因素素分分析析 1 1、北北京京总总体体经经济济发发展展状状况况 （1 1）北北京京人人口口结结构构基基本本状状况况 根根据据

27、我我国国第第五五次次人人口口普普查查（2 20 00 00 0年年）和和第第四四次次人人口口普普查查 （1 19 99 90 0年年） ，北北京京市市人人口口的的年年龄龄，家家庭庭都都有有一一定定变变化化。2 20 00 00 0年年 比比1 19 99 90 0年年北北京京人人口口数数（常常住住人人口口中中）由由1 10 08 81 1. .9 9万万增增加加到到 1 13 35 56 6. .9 9 万万。劳劳动动适适龄龄人人口口（我我国国现现行行劳劳动动法法规规劳劳动动适适龄龄人人口口，男男性性 1 16 6 5 59 9岁岁，女女性性 1 16 6 5 54 4岁岁）由由 9 90 0

28、年年的的 6 66 6. .3 3万万增增加加到到 7 70 0. .8 8万万，增增加加 了了4 4. .5 5% %，主主要要原原因因是是由由于于外外地地人人进进京京引引起起。 1 19 99 90 0年年家家庭庭户户为为 3 31 10 0. .2 2万万户户， 2 20 00 00 0年年为为 4 40 09 9. .7 7万万户户， 2 20 00 00 0年年 比比1 19 99 90 0年年增增加加了了 3 32 2. .1 1% %，家家庭庭结结构构变变化化见见下下表表： 家家庭庭规规模模一一人人户户二二人人户户三三人人户户四四人人户户五五人人户户合合计计 1 19 99 90

29、 0年年1 12 2. .2 21 18 8. .6 63 32 2. .4 42 21 1. .4 41 15 5. .4 41 10 00 0% % 2 20 00 00 0年年1 12 2. .1 12 24 4. .2 23 39 9. .1 11 14 4. .6 61 10 0. .0 01 10 00 0% % 三三人人户户增增加加速速度度最最快快，增增幅幅为为6 6. .7 7% %，其其 2 2次次是是二二人人户户。这这反反 映映了了北北京京市市家家庭庭户户正正在在向向小小规规模模方方向向转转变变。 北北京京市市中中心心城城区区土土地地面面积积 崇崇文文区区东东城城区区西西城

30、城区区宣宣武武区区 面面积积（平平方方公公里里）1 16 6. .4 46 62 25 5. .3 38 83 31 1. .6 66 61 18 8. .5 5 北北京京市市人人口口结结构构基基本本状状况况数数据据统统计计指指标标： 0 5 10 15 20 25 30 35 40 一人户 二人户 三人户 四人户 五人户合计 1990年 2000年 a a常常住住人人口口 截截止止 2 20 00 02 2末末，常常住住户户籍籍人人口口1 11 12 22 2. .3 3万万人人，人人口口密密度度为为6 66 68 8 人人平平方方公公里里。 b b流流动动性性 在在京京居居住住一一天天以以

31、上上的的流流动动人人口口突突破破3 30 00 0万万人人，达达 3 30 08 8 . .4 4万万 人人，其其中中居居住住半半年年以以上上的的人人口口为为2 25 56 6 . .8 8万万人人，占占 8 83 3 . .3 3% %。 c c年年龄龄分分布布 0 0- -1 14 4岁岁人人口口占占 1 13 3. .6 6% %，1 15 5- -6 64 4岁岁人人口口占占 7 78 8. .0 0% %，6 65 5岁岁及及以以上上人人 口口占占 8 8. .4 4% %，年年龄龄中中位位数数高高达达3 34 4. .4 4岁岁。按按国国际际通通用用标标准准，6 65 5岁岁及及

32、以以上上人人口口占占 7 7% %，年年龄龄中中位位数数在在 3 30 0岁岁以以上上者者，即即为为老老年年型型人人口口年年龄龄 结结构构。 2 20 00 00 0年年北北京京的的人人口口年年龄龄结结构构，符符合合以以上上标标准准，北北京京人人口口已已进进 入入老老年年型型人人口口年年龄龄结结构构。 d d职职业业分分布布 生生产产、运运输输设设备备操操作作人人员员及及有有关关人人员员最最多多，占占在在业业人人口口的的 2 29 9. .3 3% %，其其次次是是商商业业、服服务务业业人人员员，占占2 24 4. .0 0% %，专专业业技技术术人人员员位位 于于第第三三，占占 1 17 7

33、. .3 3% %。 e e文文化化素素质质 在在北北京京市市 6 6岁岁及及以以上上人人口口中中，接接受受大大专专及及以以上上教教育育的的2 22 28 8. .5 5 万万人人，占占 1 17 7. .5 5% %；接接受受高高中中教教育育的的3 31 14 4. .3 3万万人人，占占 2 24 4. .1 1% %；接接受受初初 中中教教育育的的 4 46 66 6. .5 5万万人人，占占 3 35 5. .8 8% %；接接受受小小学学教教育育的的2 23 30 0. .2 2万万人人，占占 1 17 7. .7 7% %，未未上上过过学学和和扫扫盲盲班班的的6 62 2. .9

34、9万万人人，占占 4 4. .8 8% %。 f f收收入入结结构构 2 20 00 02 2年年城城镇镇居居民民人人均均可可支支配配收收入入1 11 15 57 77 7. .8 8元元，生生活活费费支支出出 8 89 92 23 3元元，近近几几年年来来消消费费结结构构变变化化明明显显，生生存存性性消消费费比比重重下下降降，享享受受 性性和和发发展展性性比比重重上上升升；城城镇镇居居民民人人均均住住房房使使用用面面积积1 17 7. .6 62 2平平方方米米。 2 20 00 02 2年年农农民民人人均均可可支支配配收收入入5 50 09 98 8. .8 8元元，农农村村居居民民人人均

35、均住住房房面面积积 3 31 1平平方方米米。 （2 2）北北京京 g gd dp p水水平平和和经经济济发发展展状状况况 1 19 99 97 7- -2 20 00 02 2年年g gd dp p的的统统计计数数据据 年年 份份 项项目目 1 19 99 98 81 19 99 99 92 20 00 00 02 20 00 01 12 20 00 02 22 20 00 03 3 国国内内生生产产总总 值值 （亿亿元元） 1 16 61 15 5. .7 71 18 81 10 0. . 0 0 2 20 01 11 1. .3 32 21 16 67 7. .7 72 24 46 60

36、 0. .5 52 28 81 17 7. .6 6 增增长长率率 （% %） 9 9. .1 19 99 9. .6 61 19 9. .8 80 01 10 0. .0 00 01 11 1. .0 01 11 1. .0 0 1 19 99 98 8- -2 20 00 02 2年年北北京京市市职职工工平平均均工工资资（元元/ /年年） 年年份份 项项目目 1 19 99 98 81 19 99 99 92 20 00 00 02 20 00 01 12 20 00 02 2 职职工工收收入入（元元 / / 年年） 1 11 10 01 19 91 12 22 28 85 51 13 3

37、7 77 78 81 16 63 35 50 01 18 86 64 40 0 增增长长率率（ % %）1 10 0. .5 51 11 1. .5 51 12 2. .2 21 18 8. .7 71 14 4 由由以以上上数数据据可可以以看看出出，近近几几年年来来随随着着经经济济增增长长，北北京京市市职职工工收收 入入稳稳步步提提高高。经经济济稳稳定定增增长长和和人人民民生生活活水水平平提提高高是是土土地地增增值值的的基基本本 条条件件。北北京京市市经经济济的的发发展展速速度度连连续续多多年年持持续续在在9 9% %以以上上，表表现现出出 一一种种持持续续稳稳定定增增长长的的形形势势，这这

38、一一点点从从房房地地产产投投资资增增长长势势头头不不减减也也得得 到到了了佐佐证证。居居民民收收入入水水平平也也在在稳稳定定增增长长，以以北北京京市市城城镇镇居居民民人人均均可可 支支配配收收入入 6 62 25 53 3. .5 5元元，同同比比增增长长 1 13 3. .4 4% %，扣扣除除价价格格因因素素，实实际际增增长长 1 16 6. .2 2% %，实实际际增增幅幅比比上上年年同同期期提提高高1 10 0. .1 1个个百百分分点点。城城镇镇居居民民人人均均 消消费费性性支支出出 4 49 95 54 4元元，增增长长 1 15 5. .3 3% %，扣扣除除价价格格因因素素，实

39、实际际增增长长 1 18 8. .1 1% %。 2 2. .区区域域经经济济情情况况调调查查 （1 1）区区域域生生产产总总值值 北北京京市市中中心心城城区区 2 20 00 02 2年年国国内内生生产产总总值值（亿亿元元） 东东城城区区崇崇文文区区西西城城区区宣宣武武区区 国国内内生生产产总总值值 ( (亿亿元元 ) ) 8 81 12 25 51 17 72 21 13 36 6. .6 6 （2 2）区区域域主主要要经经济济指指标标 2 20 00 02 2年年北北京京市市各各城城区区主主要要经经济济指指标标比比较较 地地区区人人均均国国内内生生 产产总总值值（元元） 全全社社会会固固

40、定定 资资 产产投投资资（万万 元元） 人人均均社社会会消消 费费品品 零零售售总总额额 （元元） 常常住住户户籍籍人人 口口（万万人人） 平平均均工工资资 （元元） 东东城城4 42 26 66 64 44 46 61 13 37 78 87 72 20 06 62 2. .8 86 66 65 51 12 23 35 57 7 西西城城4 49 93 36 64 43 34 44 40 03 31 10 02 28 84 47 78 8. .7 72 26 61 11 14 44 42 26 6 崇崇文文3 30 07 72 21 14 41 16 61 16 68 82 27 79 94

41、 41 1. .7 72 24 47 71 10 02 29 96 6 宣宣武武3 30 08 81 12 20 01 12 20 05 57 73 34 49 95 53 3. .6 68 81 13 31 11 11 10 02 2 朝朝阳阳5 51 16 63 33 38 84 40 07 73 38 86 61 12 21 14 48 8. .7 76 65 51 12 26 68 82 2 海海淀淀1 14 43 32 21 14 48 84 40 04 44 41 15 56 68 82 21 15 57 7. .0 07 77 73 31 15 51 16 64 4 3 3北北京

42、京主主要要商商业业情情况况介介绍绍 1 1） 、北北京京市市商商业业发发展展规规划划 北北京京市市商商业业发发展展的的规规划划重重点点概概括括为为以以下下几几点点： a a促促进进两两网网，即即促促进进连连锁锁商商业业网网和和电电子子商商务务网网的的发发展展； b b提提高高三三区区，即即提提高高城城市市中中心心区区（包包括括王王府府井井、西西单单、前前门门- - 大大栅栅栏栏三三个个商商业业中中心心） ，商商务务中中心心区区（包包括括建建国国门门外外、朝朝阳阳门门外外两两 个个商商业业中中心心），中中关关村村科科技技园园区区商商业业发发展展的的水水平平。 c c繁繁荣荣三三圈圈，即即发发展展

43、三三环环路路周周边边以以零零售售商商业业为为主主的的商商业业圈圈，四四 环环路路周周边边以以大大型型专专业业市市场场、批批发发市市场场和和新新型型零零售售业业为为主主的的商商业业圈圈， 公公路路一一环环周周边边以以大大型型多多功功能能购购物物中中心心和和现现代代化化商商业业物物流流配配送送区区为为主主 的的商商业业圈圈 d d开开拓拓十十城城，即即开开拓拓十十个个远远郊郊区区（县县）中中心心城城镇镇的的商商业业中中心心 e e培培育育十十街街，即即培培育育十十条条左左右右各各具具经经营营特特色色的的商商业业街街( (区区) ) f f完完善善 4 40 00 0社社区区，即即完完善善市市区区和

44、和郊郊区区城城镇镇4 40 00 0个个左左右右社社区区商商 业业中中心心； g g加加快快发发展展四四类类商商业业，即即加加快快发发展展发发挥挥北北京京优优势势的的服服务务会会展展商商 业业、旅旅游游休休闲闲商商业业、科科技技文文化化商商业业和和绿绿色色生生态态商商业业。 总总体体上上初初步步形形成成以以城城市市中中心心区区商商业业为为核核心心，以以 两两网网三三区区三三 圈圈十十城城十十街街 4 40 00 0社社区区为为骨骨干干的的商商业业网网络络新新格格局局；以以发发挥挥北北京京优优势势的的 商商业业为为龙龙头头、以以突突出出北北京京特特色色的的辐辐射射型型、服服务务型型商商业业为为主

45、主体体的的现现代代 大大都都市市商商业业体体系系。 2 2）区区域域重重点点商商业业区区 a a 主主要要城城区区商商业业状状况况统统计计分分析析 2 20 00 02 2年年大大中中型型批批发发零零售售贸贸易易业业商商品品购购、销销、存存总总值值 单单位位：万万 元元 东东城城 区区 西西城城 区区 崇崇文文 区区 宣宣武武 区区 朝朝阳阳 区区 丰丰台台 区区 石石景景 山山 海海淀淀 区区 商商品品购购进进 总总额额 4 41 13 35 5 1 15 56 6 5 56 64 45 5 4 41 12 2 1 10 04 47 70 0 0 04 4 1 19 98 88 87 7 0

46、 02 2 4 43 35 53 3 9 94 49 9 1 12 28 89 9 9 91 12 2 3 32 28 84 45 5 6 6 2 21 12 28 8 8 83 38 8 商商品品销销售售 总总额额 4 42 27 71 1 9 92 24 4 5 53 35 50 0 8 88 82 2 1 11 17 72 23 3 3 32 2 2 22 28 88 84 4 3 38 8 4 49 94 49 9 5 54 41 1 1 14 43 35 5 3 38 84 4 3 33 31 10 09 9 8 8 2 22 21 15 5 1 19 91 1 其其中中：对对 居居

47、民民销销售售 额额 4 41 11 12 2 8 83 3 8 84 42 26 6 7 76 6 2 21 13 38 81 1 3 3 3 32 23 36 62 2 7 7 8 82 26 64 4 0 02 2 2 27 75 58 8 1 15 5 1 12 28 88 86 6 4 4 7 70 01 11 1 1 14 4 年年末末库库存存4 49 97 75 5 4 45 5 1 19 99 94 4 0 09 99 9 2 21 15 57 77 7 0 0 5 51 18 81 14 4 1 1 7 73 38 88 8 1 13 3 1 10 05 51 1 8 88 8

48、 3 30 01 11 10 02 29 98 82 2 6 60 0 2 20 00 02 2年年北北京京市市各各城城区区各各类类消消费费品品零零售售额额比比较较 东东城城 区区 西西城城 区区 崇崇文文 区区 宣宣武武 区区 朝朝阳阳 区区 丰丰台台 区区 石石景景 山山 海海淀淀 区区 合合计计7 74 44 46 6 6 69 9 9 98 85 58 8 3 38 8 4 41 18 89 9 8 83 3 4 47 71 13 3 9 91 1 1 16 64 42 2 9 91 19 9 6 61 13 31 1 3 37 7 3 31 19 96 6 0 03 3 2 24 4

49、9 94 4 6 64 43 3 吃吃的的商商 品品 2 27 78 88 8 2 20 0 2 26 63 38 8 4 48 8 1 17 71 15 5 3 32 2 1 15 57 71 1 4 42 2 5 54 40 05 5 2 20 0 2 28 83 39 9 8 87 7 1 17 78 87 7 5 53 3 3 38 84 48 8 9 90 0 穿穿的的商商 品品 1 12 26 62 2 2 27 7 1 18 82 20 0 5 59 9 6 66 69 92 2 1 1 4 44 45 55 5 6 6 2 22 25 50 0 8 80 0 6 64 49 9

50、2 2 0 0 1 14 40 07 7 6 6 1 10 07 72 2 4 48 8 用用的的商商 品品 3 33 30 03 3 7 74 4 5 53 36 69 9 7 77 7 1 17 79 90 0 7 73 3 2 26 66 60 0 5 53 3 7 75 54 41 1 0 00 0 2 24 41 16 6 5 56 6 1 12 21 18 8 0 00 0 1 19 98 83 3 8 86 66 6 烧烧的的商商 品品 9 92 24 48 82 29 95 54 41 14 45 57 73 36 64 40 01 12 23 32 2 1 19 9 2 22

51、 25 57 7 4 4 4 49 97 74 41 18 86 63 3 9 99 9 （二二）交交通通及及基基础础设设施施状状况况 1 1北北京京总总体体交交通通状状况况 近近几几年年来来，北北京京的的交交通通状状况况得得到到了了很很好好的的改改善善，建建成成了了以以 “四四环环，三三线线 ”为为主主体体的的交交通通网网络络。同同时时，北北京京的的各各主主要要道道路路也也 进进行行了了改改造造和和扩扩建建。地地铁铁及及轻轻轨轨的的修修建建也也以以初初步步形形成成了了规规模模。2 20 00 01 1 年年，北北京京市市区区道道路路长长度度达达到到3 33 30 00 0公公里里 ，新新增增

52、城城市市道道路路长长度度6 65 58 8. .6 6 公公里里 ，地地铁铁运运营营线线路路达达到到5 53 3. .3 3公公里里 ，增增长长 2 26 6. .6 6% %。公公共共电电汽汽车车 运运营营线线路路达达到到 7 79 98 84 4公公里里 ，增增长长 9 96 6. .5 5% %。公公路路总总长长度度达达到到1 13 33 31 11 1公公 北北京京市市各各城城区区消消费费品品零零售售额额比比较较 0 500000 1000000 1500000 2000000 2500000 3000000 东城区 西城区 崇文区 宣武区 朝阳区 丰台区 石景山 海淀区 合计 吃的商

53、品 穿的商品 用的商品 烧的商品 里里，增增长长 1 12 2. .7 7% %。但但是是随随着着 2 20 00 08 8年年奥奥运运会会的的到到来来和和未未来来北北京京的的发发 展展趋趋势势，现现有有的的交交通通状状况况还还不不能能完完全全满满足足社社会会的的需需求求。北北京京未未来来的的 交交通通发发展展以以将将方方便便快快捷捷、安安全全有有序序、经经济济环环保保为为目目标标，全全面面推推进进北北 京京交交通通建建设设与与管管理理的的现现代代化化进进程程。加加快快轨轨道道交交通通、城城市市道道路路、高高速速 公公路路、首首都都机机场场扩扩建建等等工工程程建建设设，形形成成以以公公共共交交

54、通通网网络络为为主主体体、以以 城城市市快快速速轨轨道道交交通通为为骨骨干干、对对外外交交通通发发达达的的现现代代化化交交通通体体系系，为为保保 障障和和促促进进北北京京社社会会经经济济及及城城市市发发展展提提供供充充分分的的交交通通条条件件。把把城城市市轨轨 道道交交通通建建设设作作为为重重点点，建建设设北北京京城城市市轻轻轨轨、地地铁铁八八通通线线、地地铁铁五五号号 线线、地地铁铁四四号号线线、地地铁铁奥奥运运支支线线、东东直直门门至至首首都都机机场场快快速速轨轨道道交交通通 等等工工程程。到到 2 20 00 08 8年年，北北京京市市新新增增轨轨道道交交通通线线路路1 14 48 8.

55、 .5 5公公里里 ，总总 里里程程达达到到 2 20 02 2公公里里 ，地地铁铁在在城城市市客客运运出出行行量量中中的的比比例例达达到到1 10 0 左左右右。 建建设设完完成成五五环环路路、六六环环路路、京京密密路路等等高高速速公公路路和和一一批批一一级级、 二二级级公公路路项项目目，到到2 20 00 08 8年年，全全市市高高速速公公路路达达到到7 71 18 8公公里里 ，公公路路 通通车车里里程程 1 14 47 70 00 0公公里里 ，公公路路网网密密度度达达到到8 87 7. .3 3公公里里 平平方方公公里里。 加加强强城城市市路路网网建建设设，加加快快完完善善由由环环路

56、路、通通道道线线、联联络络线线组组成成的的快快速速 干干道道系系统统；结结合合旧旧城城改改建建，增增大大城城区区路路网网密密度度。到到2 20 00 07 7年年，新新 建建和和改改建建城城市市道道路路3 31 18 8公公里里 。 加加快快停停车车场场建建设设，缓缓解解市市区区停停车车难难 问问题题；在在重重点点地地区区建建立立停停车车诱诱导导系系统统；优优先先在在轨轨道道交交通通换换乘乘站站和和大大 型型公公交交枢枢纽纽站站配配建建一一定定数数量量的的机机动动车车和和自自行行车车公公共共停停车车位位。 2 2. .区区域域交交通通及及设设施施状状况况 东东城城区区的的交交通通十十分分发发达

57、达，以以东东长长安安街街、朝朝阳阳路路、朝朝阳阳北北路路三三条条 平平行行线线为为主主线线贯贯穿穿东东、西西，以以南南河河沿沿大大街街、王王府府井井大大街街、东东单单大大街街、 东东二二环环为为主主线线贯贯穿穿南南北北形形成成了了本本区区的的网网状状分分布布，东东西西向向主主要要大大街街包包 括括：南南部部有有北北京京站站东东街街、北北京京站站西西街街、崇崇文文门门西西大大街街、前前门门东东大大街街、 东东长长安安街街、建建国国门门内内大大街街；中中部部有有五五四四大大街街、东东四四西西大大街街、朝朝阳阳门门 内内大大街街、地地安安门门东东大大街街、张张自自忠忠路路、东东四四十十条条路路；北北

58、部部有有鼓鼓楼楼东东大大 街街、交交道道口口东东大大街街、东东直直门门内内大大街街、安安定定门门西西大大街街、安安定定门门东东大大街街； 南南北北向向主主要要大大街街包包括括：西西部部有有鼓鼓楼楼外外大大街街、景景山山东东街街、北北池池子子大大街街、 南南池池子子大大街街、正正义义路路；中中部部有有安安定定门门外外大大街街、安安定定门门内内大大街街、交交道道 口口大大街街、美美术术馆馆后后街街、王王府府井井大大街街、台台基基厂厂大大街街、雍雍和和宫宫大大街街、东东 四四北北大大街街、东东四四南南大大街街、东东单单北北大大街街、崇崇文文门门内内大大街街、和和平平里里东东路路、 东东直直门门北北小

59、小街街、东东直直门门南南小小街街、朝朝阳阳门门北北小小街街、朝朝阳阳门门南南小小街街、北北 京京站站街街；东东部部有有东东二二环环路路、春春秀秀路路等等，道道路路网网密密度度较较高高。这这些些道道路路 状状况况基基本本良良好好，除除前前门门大大街街略略有有堵堵车车现现象象外外，其其他他道道路路基基本本畅畅通通。 尤尤其其值值得得一一提提的的是是东东直直门门将将建建成成首首都都机机场场的的门门户户，于于2 20 00 07 7年年竣竣 工工。该该项项目目是是北北京京市市2 20 00 01 1年年的的重重点点工工程程，投投资资近近1 10 0亿亿元元人人民民币币。 这这条条大大街街全全长长 公公

60、里里 ，建建有有上上下下条条车车道道，与与东东西西二二环环立立体体 交交叉叉，与与长长安安街街、平平安安大大街街平平行行，西西与与京京石石高高速速路路相相通通，东东接接东东四四 环环，极极大大地地方方便便了了北北京京南南城城的的对对外外交交往往。另另外外，该该区区内内的的崇崇外外大大街街 是是目目前前全全市市唯唯一一的的一一条条贯贯穿穿南南三三环环与与北北二二环环的的交交通通干干线线，交交通通运运输输 十十分分方方便便。北北京京市市环环线线地地铁铁崇崇文文门门站站位位于于崇崇文文区区的的北北侧侧，可可以以方方便便 崇崇文文区区北北部部的的居居民民出出行行。规规划划中中的的地地铁铁五五号号线线贯