房地产公司内审报告模版

1、精选文库 房地产公司内审报告模版 xxxx置业有限公司成立于 2006年，现注册资本金人民币 5000万元，公司主营房地产开发经 营业务。目前开发的“ xx项目”项目位于安徽省XX市政务新区xx山路与xx路交界处，东 临XX路，西侧是XX路。项目宗地总面积：91700平方米，约137亩，代征地块约31.77亩。 项目建筑规划面积 132636平方米，其中：商业面积约 19469平方米，住宅面积约 112757 平方米，社区服务面积约350平方米，公厕面积约 60平方米。 XX项目多层住宅一期共 12栋楼（414套）、二期共11栋楼（356套）均已全部售罄，分别 于2009年10月、2010年1

2、2月全部交付使用。小高层住共6栋楼（住宅320套、门面房 178间），最后一批房源于 2012年12月交付使用。 由于XX项目已进入工程决算收尾阶段，所以本次内审侧重在于以下几个方面：通过对楼盘 的已销售及待售物业的梳理，进而对项目整体经济效益进行一次测算；通过对项目主要税种 的测算，进而计算公司尚需缴纳的主要税款；其他一些需要关注的事项。 一、XX项目整体经济效益测算 1、销售收入 131613.68平米（不含小区配套物业744.61平米及地下人防 107133.6平米、沿街商业 14071.07平米、储藏室及地下车位 已实现销售面积共计113564.46平米，其中：住宅 104729.46

3、 18049.22 平 XX项目整个楼盘可销售面积 4344.32平米），其中：住宅 10409.01平米。截止内审日 平米，沿街商业1575.6平米，储藏室及车库 7259.39平米。尚余待售物业共计 12495.47平米及部分车库储藏室，住宅除 米，待售物业主要是小高层沿街商业门面房共计 小高层尚余13套大户型外已全部售罄。结合已售及剩余房源进行测算，该项目预计可实现 总销售额44894.05万元，详见下表。 xx项目销售完成情况及待售物业一览表 单位：万元 导S 可矣*1售全貳屈诉 峙包房溟 E秩 金取 套 直积 均柳 770 7379O.5B 1S210.3 770 f379SCSS

4、lZ10. 3 0 0 Q 320 333SS. C； 3&1- 307 30933. as 5617 1LL39 13 ：4C4. 14 3500 S41.4i 17E 14O7LC7 诽 13014 31 9149 1457 14? 1151 1368 121ZO4.67 432B2.3 110B 106305.07 308% . 3 160 14633.6 12432.45 =93 &57G, 5 tODO 557, sg 431 4S4S.1/ LMG： 4&4- S 192 lT2S.Ga 1350 233.4 人袭 车fe 3S32. 1G 2200 S1. 4 2411. 554

5、.6 4 1420. 94 2340 322.5 769 10409.01 1539.09 513 7259. 3 1034.4 3149.63 56&.9 合计 2037 12161.6B 0 44831.39 1621 1139C4 4G 31BS.7 4ie 18043-13 1299S . U 附：配S物业表 内咨 面穆 闾 一期层 物比用舅 S栋 275.35 社区用虜 &栋 351. M n 工 生吿泵房 39一 EE 1 处厕 加栋 5 k 91 1 消陆谑制窒 123 1 地下人防 里1栋 1344. J2 合计 soaa, 93 2、项目工程总投资预算 xx项目工程投资成本预

6、算约29360.94万元（不含资本化利息 1003万元），其中：土地价款 截止 2500 1250 5024万元、建筑安装工程成本 19681.8万元，单方可售面积工程成本为2307元/平米。 2012年12月下旬已账面实际支付各项工程款26820万元，尚需支付各项工程尾款约 多万元。主要集中是浙江长城、舜杰建设两家公司，浙江长城约785万元，舜杰建设约 万元（最终以决算为准），见下表： :UC项目映目成本怙算表匚 序 科目容称 计算依据 韵巾J 1 却 醤注 P 单fe 教S 1 1防元） 1 刃吋 91773 S07. 10 S3Se. 04 2 3024. 00 3 元显 4 万元 20

7、0- 96 5 元加 14. 12 6 耳吃曹用 刃dT IE 35 7 laorrfl 58.44 70S.M S 痰:L谗丄奥 9 施二芟也护孕 JL/ni 03 10 *他设计* 元/nr 11 榷建覆用 345 OE 13 元伍 11. 02 1/ 三渥一爭S 元H 71 14 刊民 15 刃0 laOTTB1 1IW. 50 1%Q1.6O 16 房S那口遼曲 元/耐 1ZO77B 1 1531 田 10533,75 17 元如： 1S :b盲巨 11560 e/js. 91 19 爹昱 73735 9? 75. 1 20 L4J23 21 丸下宝 2； 范下人0 元仕 23 2斗

8、Tc/af 120718 II4B.(Iji. e2 蛙 供电工羞 元仗 575.益 33 市玖恭2二程 515.9 34 O确工程 236. S5 35 140. 00 箔 W致足丸二翟 気/卍 27. 00 快工嗤 元皿 铀 255. 19 3& S唯工噪 元伍 Lio. IS 4D 120770 l&.TQ H4. Q7 41 43 其也设黄* 兀/H 44 1220778 41-5S 501LS0 4S 46 盘直瞑制曼 47 元加 105. S3 4& 土地战用税 IO7.25 49 50 捋也费用 元冷 232 37 E1 52 53 合计 12O77B 2430.30 29360

9、.34 3、xx名称项目整体效益测算 如下表，xx项目整个项目净利润约5528.94万元，项目成本净利率 18.2%,销售净利率12.3%。 以上测算是将所有物业视同全部出售处理，不考虑物业出租等因素的影响 但不能产生利润。该楼盘利润空 14071.07平米，已 1.161亿元。所以，加大 节省管理费用从而使 565万元），但 收入.成本、费用及来悯情况一览表 项目 打 g 金靈（万兀） 一、主营业菊除入 1 4阴的.05 主营业努成本 2 30it3. 94 資直叱利息no3万兀 主营业豎稅金及附加 3- 3S3. 13 其申：营业税金丧甜加 生 249L.同 土地增值税 5. 1435 0

10、 AJ 二、圭营业劳利a （亏損以号填列） 6 10601.號 tn：其他业吾利闰（亏损以-号境列） T Q 减=营业走用 & 720.00 菅a费用 3- 17S0. Ofl 财势S用 10 630.00 三、营业利润t亏损以-号填列） 11 742L 9E tn=投贵收益（亏损以号填恥 12 补贴收入 13 营业外收入 14 营业外支出 15 30. 00 四、和闰总额（亏喷总额以“-“号填列） 16 T3TI. 9 17 142 931 、净利闰（净亏损以“-号填列） 10 5523. 9i1 从目前来看，销售物业回笼资金已基本收回投入工程成本， 间主要来取决于后期沿街商业房的销售情况，

11、沿街商业门面房可售面积 销售1575.6平米，尚余12495.47平米待售，估计尚可实现销售额 对商业房的销售力度、缩短销售周期、加速资金回笼是降低资金成本、 公司效益最大化的关键所在。小区剩余车库、储藏室尽管产值较小（合计约 对整个项目利润还是有一定影响的。 二、主要税种及税收情况 2491.59 万元, 1、主营业务税金及附加 根据以上测算的销售额及现行的税率，XX项目项目应缴纳营业税及附加税共计 其中：多层住宅1099.8万元，小高层及商业 1391.79万元，见下表： 营业税金及PH加表 单位：万元 g 项目 稅率 多层住宅 E栋小高层 1 可俏售 ：5O7e.益 2 fl 0 3 哥

12、+ 44394. 0 L9915.fi 25070. 4S 4 菖业鞭 2244. 70 990.3 1353.9 0 !?. 1 163.4 B7. 7 6 4% as, 了令 39. e 5& 19 r 1 苣业竝金段M加台计 zm. 5-5 L099.S 1351. 79 2、土地增值税 xx名称的土地增值税清算，从理论上讲如果将多层住宅与6栋小高层住宅（包括底层商业） 作为两个独立体进行清算，税负应该是最低的，但xx项目开发分期的实际情况不一定支持 这种清算办法。如何使该项目的土地增值税降到最低、尽可能降低税负，待下一步咨询税务 部门及税务师所后相关人士后再进行一次测算。为测算该项目整

13、体经济效益提供数据，现将 xx项目作为一个开发主体整体进行测算，该项目应缴纳增值税1436.6万元。 土地增值税计算表单位：万元 行突 项目 混舍选 1 、转让房地产所取徉的收入 44S94.饷 2 二、直=扌口關【贡目金额舍计 40105. &3 3 其中：L取儈土地使用权所支伺的金额 saae 一 04 4 其中：（1）支伺的地价歎 S024. 00 5 按国冢统一规定缎却的有关费用 364. 04 5 开岌咸本 23972. 9 7 基中：tl）前期工程费 T旖.4 8 （3）建調簣装工程费 19&ei. SO g （3）蔑础设施畫 10 （4）厲设施费 564 07 11 （5）其它舁

14、世蛋（不含利息】 S02. 20 t2 与转让房地产有关的锐金 Z49i. 59 13 a中：（1）营业技 2234. 7 14 （2）颯建稅 时1 15 （3）数肓费附加 S虫79 U m准刊E余房地产开发馥用 2471. M 17 其中彎理黄用 10話一 5 IS 4S4. 19 财务两用 1003 30 具中：餵行利息 1003 21 E、宵地产开发企业加计扣除 57B2, Ofl 22 三、房地产增值额 47S8. 52 23 四、増值率 1235 24 五，适用税至 1侧 六、谨尊扌口嗓奈数 26 七、应X土地堵值税 1436 6 3、各项税金实际缴纳情况 xx项目项目于2007年开

15、始缴纳各种税款，截止2012年12月，xxxx置业有限公司已向国家 累计缴纳税款共计 2645.59万元，其中：营业税1626.45万元，土地增值税 292.57万元，企 业所得税460.88万元。详见下表。 4、公司尚需缴纳主要税收 xx名称项目至全部销售完毕清盘， 营业税618.25万元；土地增值税 公司历年税款缴纳情况一览* 单万元 旳0?年 曲（39年 20旳年 2010 =011 年 20讪年 累计 营业稅 247. 17 5M.1S 鹉工09 347. 73 253. 3L keze.is 诚建稅 21. 50 It. 65 胡.LS 锁昌费附加 9.22 了. L5 1氐37 土

16、地增值税 吐ee 兀m HZ益 707 盟.&? 135. Bl B5 9 & ee. 03 96_64 73. 13 4弧69 土地使用就 26_ 4S 5L ea 36. 4E 21. 79 14. 0了 8.57 16*0. 105 印花稅 3. a: e.花 2.95 3. 43 H號 均.5： 水利基金 6. GO 3一 52 4. 17 2. S4 1敦00 房产稅 0. 53 0, 41 0. 44 0. 11 1. S5 地方執育盼加 5 49 1. 7； 10. 2E 合计 26. 43 472. 10 esa.fls 43 L. 40 617.96 423. 2= eta.

17、 5? 尚需缴纳营业税等主要税种金额共计3336.72万元，其中: 1144万元；企业所得税 1382.1万元，见下表： 公司尚需聲内的主要税款 单位：月元 税种 庄玄金额 已交金 尚需上镰税隸 M注 营壮税 2244*70 1, 626. 45 613.25 城逢稅 15 10 39. le 113. 9 埶菖wn加 &9. 79 Ifl. 37 73. 42 土地a税 L436. Sa 92. &7 1144. 03 企ii所得稅 1342.曲 460,讯 13S2. 1 令计 5771,17 2431.45 3336. 11 三、其他需要关注的事项 1、关于营业收入确认的时点问题 截止内

18、审日，xxxx置业有限公司账面历年累计确认营业收入11140万元（其中：2010年确 认收入10941万元），账面预收账款（房款）余额为 21471万元。从xx名称工程实际进度来 看，楼盘已竣工验收且已交付使用，这些预收的房款应该具备收入确认条件，按规定应在当 年报表确认营业收入，反映项目实际利润并上缴企业所得税。但报表确认收入、利润后，上 缴税款可能会给公司年末年初资金带来一定的压力。xx公司在确认收入时适当提高销售成 本，待所得税清算时再作调整以缓解资金压力，以免税务部门认为延迟纳税等带来不必要的 麻烦。 2、内部单位走账形成的长期挂账不能得到处理 xxxx置业公司“其他应付款”科目下涉及内部单位有近10家，其中有借方有贷方，这些挂 账的往来款与对方单位未形成及时对账、相互独立。建议对集团内部各公司之间的往来业务 进行一次清理，应收、应付款能并的就合并，多方债权债务