万科中信顺驰规划设计阶段的成本管理方案

1、 中国地产商域网中国地产商域网 苏 伟 中国地产商域网中国地产商域网 一、如何认识规划设计一、如何认识规划设计 中国地产商域网中国地产商域网 房地产规划设计的全局观房地产规划设计的全局观-全程设计全程设计 投资决策阶段 规划设计阶段 建设阶段 销售阶段 项目后评估阶段 房地产全程设计运作 房地产全程策划运作 中国地产商域网中国地产商域网 规划设计决定品质、成本和品牌规划设计决定品质、成本和品牌 房地产产品房地产产品 用 地 选 择 50% 规 划 设 计 30% 销 售 执 行 20% 规划设计决定70- 85%的工程成本 名牌产品造就品牌 企业 企业的竞争实质上 是产品的竞争 中国地产商域网

2、中国地产商域网 规划设计在投资决策阶段的工作 设计产品初步概念 初设产品类型 研究用地同产品的匹 配关系 用地对设计的影响 容积率对产品的影响 环境对产品的影响 配套对产品的影响 市场对产品的影响 对用地环境的研究 对项目用地的研究 对现有产品的调研、 分析 了解市场产品水平 及特征 预测产品发展趋势 了解分析客户需求 寻找创新模式 中国地产商域网中国地产商域网 设计管理部门设计管理部门 设计成果设计成果 设计要求设计要求 （设计任务书）（设计任务书） 房地产产品房地产产品 策划意图策划意图 市场目的市场目的 中国地产商域网中国地产商域网 全程设计对成本管理的意义全程设计对成本管理的意义 加强

3、预控。加强预控。 在控制成本低的阶段进行控制在控制成本低的阶段进行控制 这是全程设计的效益和核心价值 中国地产商域网中国地产商域网 二、如何理解二、如何理解“规划设计阶段的成本管理规划设计阶段的成本管理” 中国地产商域网中国地产商域网 规划设计阶段成本管理的宏观意识 规划设计阶段是决定房地产开发成本的极其重 要阶段之一 规划设计阶段的成本管理应具有产品开发建设 全过程成本管理的意识 规划设计阶段的成本管理应具有企业发展成本 管理的宏观意识 成本管理贯穿房地产项目开发全过程的始终， 阶段性的成本管理不能与全过程完全隔离。 中国地产商域网中国地产商域网 规划设计阶段成本管理的内容 规划设计直接成本

4、 产品建造成本 企业品牌建设成本 企业运营能力成本 中国地产商域网中国地产商域网 规划设计直接成本 设计费 时间成本 人力成本 设计费： 规划、建筑、景观、 室内等设计内容全过 程发生的设计、咨询、 研究、审图、模型、 效果图等费用的总和 中国地产商域网中国地产商域网 产品建造成本 定位成本创新成本 功能定位-根据 市场定位、竞争 需要确定产品的 功能，决定了满 足产品功能需要 投入的各项成本 市场定位-确定 目标市场及客户 群，决定了产品 类型、档次以及 投入的各项成本 在产品设计中 规划、建筑、 景观、室内设 计等采用的创 新形式、技术、 材料等产生的 成本， 产品品质 建设成本 施工周期

5、 中国地产商域网中国地产商域网 企业品牌建设成本 品牌互动成本 自身品牌建设 成本 为提升产品、企业 的档次和品牌，采 用知名品牌的设计 单位、材料、设备 等投入的成本 自身品牌建设需要 在产品设计、建造 上投入的成本 中国地产商域网中国地产商域网 企业运营能力成本 组织运营成本组织能力成本 企业的决策机制、 管理模式、组织结 构、工作流程等对 规划设计成本管理 的影响 企业把握市场、设 计产品的能力对规 划设计成本管理的 影响 中国地产商域网中国地产商域网 项目运作讲求的是成本、质量与进度的平衡项目运作讲求的是成本、质量与进度的平衡, 而非某一个极端，因为其中任何一项都意味着代价，而非某一个

6、极端，因为其中任何一项都意味着代价， 只有三者平衡才能获得最小的代价付出只有三者平衡才能获得最小的代价付出 进度进度 品质品质成本成本 规划周期 方案周期 施工图周期 含钢量等土建成本 景观造价 示范区造价 图纸完善程度 设计变更签证率 设计失误率 部品封样率 合理的设计费 景观设计周期 扩初周期 室内设计周期 施工周期 部品造价 产品的品质 中国地产商域网中国地产商域网 提升产品品质提升产品品质 缩短开发周期缩短开发周期 降低开发成本降低开发成本 中国地产商域网中国地产商域网 对设计人员而言是任务， 对成本人员而言应前置而持续 避免两种现象： 不计成本地追求设计效果不计成本地追求设计效果 成

7、本不合理导致品质丧失成本不合理导致品质丧失 成成 本本 控控 制制 含钢量等土建造价 景观造价 示范区造价 设计变更签证率 合理的设计费 部品造价 中国地产商域网中国地产商域网 三三、在、在项项目开目开发过发过程中程中 “ “目目标标成本成本” ”是成本是成本管理管理的前提的前提 中国地产商域网中国地产商域网 项目立项 主体结构开工开盘销售 入伙 项目论证阶段 项目策划阶段 设 计 管 理 阶 段 工 程 施 工 阶 段 竣工 销售管理阶段 入伙管理阶段 概念规划设计 管理 设 计 方 案 设 计管理 扩初设计 管理 施工图设计 管理 工程施工配合、销售配合及入伙配合 成 本 项目成本估算 成

8、本测算及目 标成本拆分 预算、标底、合同价 进度款、工程 变更、招标采 购 结算 工 程 营 销 项目的每一个设计环节都会受到其上游成本工作的条件制约，成项目的每一个设计环节都会受到其上游成本工作的条件制约，成 本部门的成本控制要求应成为设计部门的成本控制目标。本部门的成本控制要求应成为设计部门的成本控制目标。 规划设计成本管理与成本部门的关系规划设计成本管理与成本部门的关系 多 方 案 比 较 概 念 规 划 草案 中国地产商域网中国地产商域网 成本部门应制定项目目标成本。 设计部控制目标成本偏差率。 目标成本首先必须合理，建立 在长期数据库积累的基础上。 规划设计阶段成本管理控制方式规划设

9、计阶段成本管理控制方式 结构含钢量偏差率；结构含钢量偏差率； 景观造价偏差率；景观造价偏差率； 示范区成本偏差率；示范区成本偏差率； 设计费偏差率设计费偏差率 。 中国地产商域网中国地产商域网 保证安全和品质的前提下，减低含钢量 建筑类型结构部位 各地区含钢量限额指标(kg/m2) 北京上海深圳武汉、东莞 别墅、双拼、花园洋房 (6+1层及以下) 上部结构- 自带全埋一层地下室- 普通多层住宅及公寓(7层及 以下) 上部结构- 自带全埋一层地下室- 小高层住宅及公寓 (建筑高度60m) 上部结构- 自带全埋一层地下室- 中高层住宅及公寓 (60m建筑高度80m) 上部结构- 自带全埋一层地下室

10、- 高层住宅及公寓 (80m建筑高度100m) 上部结构- 自带全埋一层地下室- 公共人防地下室（6 级）- 公共普通全地下室- 公共半地下室- 结构含钢量结构含钢量 中国地产商域网中国地产商域网 分类及定义 硬景 （元/平米） 软景 （元/平米） 总造价 （元/平米） 一类景观区一类景观区 居住区级/小区级公共绿地范 围 二类景观区二类景观区 组团级绿地范围 三类景观区三类景观区 宅间、宅旁绿地范围 四类景观区四类景观区 道路旁绿化 总计 说明： 1、硬景：活动场地、园路、环境造型小品（亭、廊、雕塑等）、水景、环境照明灯具、 户外家私等； 2、软景：乔木、灌木、花卉、草皮等种植类； 景观造价

11、景观造价 控制总价偏差率 分项动态平衡 中国地产商域网中国地产商域网 示范区造价示范区造价 费用 分类 建安费建安费 （元/平米） 设计费设计费 （元/平米） 家具、用品家具、用品 、设施、设施 费费 总造价总造价 （元/平米） 1、土建-销售中 心（临建） 2、装修-销售中 心、样板房 3、景观-临时 4、包装-临时标 志、道具 总计总计 中国地产商域网中国地产商域网 不提倡人海战术不提倡人海战术 -开发规模加大，并不意味着人数呈同比例 的增加，通过架构的优化和资源整合，提高人 均生产效率，保证企业高效率运作。 人数人数 效能效能 多项目制下 平衡点平衡点 *人均设计管理面积 中国地产商域网

12、中国地产商域网 人均设计 管理面积 规划总面积规划总面积x a%x a% 方案总面积方案总面积x b%x b% 施工图总面积施工图总面积x c%x c% （) 设计设计 总人数总人数 1 建议建议a a 为为2020；b b为为5050%;c%;c为为3030 中国地产商域网中国地产商域网 某集团公司04年人均设计管理面积一览 深圳公 司设 计部 规划面积之和30 2.46 方案面积之和48 施工图面积之和48 设计部人数18 北京公 司设 计部 规划面积之和62 1.69 方案面积之和33.6 施工图面积之和15.1 设计部人数17 上海公 司设 计部 规划面积之和63.84 3.38 方案

13、面积之和39 施工图面积之和39 设计部人数13 中国地产商域网中国地产商域网 避免两种现象：避免两种现象：为节省成本而压低设计费 为追求效果设计费失控 合理设计费 是保证质量与进度的基本条件之一 合理的设计费用有利于设计单位选择的合理性 合理的设计费用有利于设计单位资源配备的优先性和建 筑师积极性的发挥； 直接对具体设计人给予的适当费用，对积极性的发挥会 有更积极的作用 中国地产商域网中国地产商域网 合理设计费标准： 根据具体的项目性质、选择设计单位的不同设立设计费支 付标准，如 国内一线品牌设计公司-元/m2 国内二线品牌设计公司-元/m2 国外一线品牌设计公司-元/m2 国外二线品牌设计

14、公司-元/m2 万科： 北京、上海、深圳： 55元/m2 广州公司： 50元/m2 其他地区公司： 45元/m2 分类 公司 规划概念 方案 方案+ 建筑扩初 结构、设 备 扩初+施工 图 景观方案 + 扩初 +施工图 样板房+ 销售中心 室内设计 其他总计 深圳公司 -国内单位 252315 武汉公司 项目 0.750.5939.10 上海公司 项目 3.457.7715.989.262.984.3643.8 某集团地产公司设计费统计 中国地产商域网中国地产商域网 中国地产商域网中国地产商域网 四四、在、在项项目目设计过设计过程中程中 实现实现成本成本效益最大化效益最大化的的方法方法 中国地

15、产商域网中国地产商域网 规划方案规划方案 景观方案景观方案部品策划方案部品策划方案 建筑方案建筑方案 示范区设计示范区设计施工图施工图 流程与计划流程与计划 中国地产商域网中国地产商域网 论证阶论证阶 段段 设计管理阶设计管理阶 段段 概念概念规划规划施工施工 图图 拿地节点拿地节点 策划阶策划阶 段段 概念规 划草案 概念规 划方案 方案设 计 扩初设 计 实施方案实施方案 概念规划周期 实施方案周期 施工图周期 设计周期划定 中国地产商域网中国地产商域网 顺驰项目周期统计表 区区项目名称项目名称 占地面积占地面积 (平方米平方米) 规划建面规划建面 (平方米平方米) 土地获取土地获取 时间

16、时间a 开工时间开工时间 b 开盘时间开盘时间 c ba 天天 ca 天天 上海顺驰蓝湾87,92580,7872003.09.232004.02.012004.06.19131270 南京滨江奥城181,942约300,0002003.11.042004.02.222004.07.10110249 苏州湖畔天城164,200约300,0002003.10.222004.06.12234 无锡天鹅湖733,8891,027,4442004.03.252004.11.18238 北京 顺驰领海308,700413,6002003.12.082004.02.102004.06.1264187 蓝调

17、国际 公寓 79,717219,0002004.04.132004.09.18158 重庆奥林匹克2004.62004.8 2004.10 60120 晋中城市艺墅160,300200,9002003.11.142004.03.062004.05.15113183 郑州 郑东第一 大街 753,700600,0002004.04.222004.04.012004.10.16177 洛阳 洛南第一 大街 205,754估205,7542004.04.252004.07.012004.09.0167129 平均97202 中国地产商域网中国地产商域网 万科项目周期 拿地到开盘： 多层项目9个月；

18、高层项目12个月； 北京领海 重庆奥林匹克花园 中国地产商域网中国地产商域网 顺驰、万科的共性顺驰、万科的共性 1）采取传统工序前置采取传统工序前置: 提前做好70%的准备工作,以“成本换时间”； 虽然会由于最终没有获得土地而损失前期投入， 但从总体上看认为值得。 2）采用工序并联作业采用工序并联作业： 在保证时间周期的前提下，尽可能将各项作业交 叉进行。 3）采取规模复制模式采取规模复制模式： 采取“拿来主义”，再适当调改。 4）重视长期性工作重视长期性工作： 对市场的调查了解把握准确。 中国地产商域网中国地产商域网 概念设计概念设计 规划设计规划设计 单体设计单体设计 施工图施工图 部品设

19、计部品设计 初步设计初步设计 施工图施工图 计划管理是时间成本的保障计划管理是时间成本的保障 流程优化可降低时间成本和因失误引发的成本增加流程优化可降低时间成本和因失误引发的成本增加 初步设计初步设计 施工开始 概念设计概念设计 部品设计部品设计 创新设计创新设计 规划设计规划设计 单体设计单体设计 功能平面功能平面 结构体系结构体系 立面设计立面设计 中国地产商域网中国地产商域网 拿地节点拿地节点 方案方案 报建报建 方案设计方案设计扩初设计扩初设计施工图设计施工图设计 施工图施工图 部品材料定板封样部品材料定板封样 论证阶论证阶 段段 工程工程 管理管理 规划设计规划设计 扩初设计扩初设计

20、 景观设计景观设计 部品材料清单部品材料清单 示范区景观、装修施工图示范区景观、装修施工图 扩初扩初 报建报建 施工图施工图 报建报建 概念规概念规 划方案划方案 部品材料调研部品材料调研 产品创新产品创新 建筑、规划方案建筑、规划方案 结构、设备结构、设备 初步方案初步方案 销售示范区策划销售示范区策划 景观概念景观概念 中国地产商域网中国地产商域网 7个月,从拿地到施工图 某项目规划用地面积20.28万平方米,容积率1.19. 核定建筑面积24.07万平方米, 其中花园洋房14.22万平方米, 小高层6.25万平方米, 商业3.48万平方米, 会所1200平方米, 2004年12月31日签

21、定土地出让协议 , 2004年11月至12月项目前期准备, 2005年1月至2月概念规划设计投标, 2005年1月至3月住宅户型研究, 2005年3月至5月规划,建筑方案及深化, 2005年5至6月30日完成典型花园洋房和小高层扩初,施工图 2005年6月完成修建性详细规划和方案报批文本的编制. 从正式拿到土地到单体施工图完成共计7个月. 项目简介 中国地产商域网中国地产商域网 7个月,从拿地到施工图 中国地产商域网中国地产商域网 规划设计工作组织 项目取得土地 项目设计启动 施 工 图 设 计 施工图 施工配合 专家 建 筑 设 计 户型研究 户型深化整理 住宅立面，公 建方案设计 单体施工

22、图 bau 设计 配合 设计 推荐，管理，配合 总图 概念规划 方案竞赛 swa 规 划 设 计 规划方案 修建性详规 bau ete ete ete 配合 配合 设计 7个月,从拿地到施工图 中国地产商域网中国地产商域网 设计周期建议 论证阶论证阶 段段 设计管理阶设计管理阶 段段 75天天 概念概念规划规划施工图施工图 拿地时拿地时 间间 策划阶策划阶 段段 95天天 55天天(多层多层) 70天天(高层高层) 不做限定不做限定 概念规 划草案 概念规 划方案 方案设 计 扩初设 计 实施方案实施方案 设计周期设计周期225/240天天 中国地产商域网中国地产商域网 1、提高全员成本意识、

23、提高全员成本意识 （1）部门间密切协作）部门间密切协作 （2）各专业工程师尽职尽责）各专业工程师尽职尽责 成本控制的管理管理因素 2、加强市场与客户意识、加强市场与客户意识 （1）加强对市场的了解，把）加强对市场的了解，把 握房地产市场的发展方向。握房地产市场的发展方向。 （2）了解与分析客户需求，）了解与分析客户需求， 把握产品发展趋势。把握产品发展趋势。 3、加强对设计公司的管理与、加强对设计公司的管理与 协调协调 （1）做好设计招标）做好设计招标 （2）做好合同管理）做好合同管理 （3）实行中期沟通、监督）实行中期沟通、监督 （4）落实奖惩措施）落实奖惩措施 4、建立管理程序与制度、建立

24、管理程序与制度 （1）完善甲方设计标准）完善甲方设计标准 （2）坚持全程优化设计）坚持全程优化设计 （3）专家会议评审制度）专家会议评审制度 （4）内部审核制度化）内部审核制度化 中国地产商域网中国地产商域网 项目建安成本项目建安成本项目设计费项目设计费 提高项目销售收入提高项目销售收入 项目运营成本项目运营成本 减少项目资金时间成本减少项目资金时间成本 （提高资金周转率）（提高资金周转率） 提升企业品牌和竞争力提升企业品牌和竞争力 中国地产商域网中国地产商域网 美庐锦园 2001年11月售价：6300元/m2 容积率：3.35 深圳市天蔚实业有限公司 中国地产商域网中国地产商域网 世纪村 2

25、001年11月售价：7300元/m2 容积率：3.5 沙河实业股份有限公司 中国地产商域网中国地产商域网 五、项目规划阶段的成本优化五、项目规划阶段的成本优化 中国地产商域网中国地产商域网 内容内容 评分评分 备注备注 方案方案1方案方案2方案方案3方案方案4 规规 划划 结结 构构 规划形态规划形态 分期开发分期开发 物业管理物业管理 卖场安排卖场安排 交交 通通 系系 统统 规规 划划 路网规模路网规模 停车方式停车方式 道路断面道路断面 步行系统与配步行系统与配 套关系套关系 消防流线消防流线 中国地产商域网中国地产商域网 内容内容 评分评分 备注备注 方案方案1方案方案2方案方案3方案

26、方案4 商商 业业 配配 套套 商业布局商业布局 商业业态商业业态 商业对整体开发商业对整体开发 的作用的作用 配套公建配套公建 会所会所 市政公建市政公建 景景 观观 设设 计计 现状景观改造与现状景观改造与 利用利用 维护成本维护成本 中国地产商域网中国地产商域网 中国地产商域网中国地产商域网 中国地产商域网中国地产商域网 六、建筑设计阶段的成本优化六、建筑设计阶段的成本优化 中国地产商域网中国地产商域网 建筑设计阶段成本效益最大化的目标： 建筑专业是建筑形态对客户需求的彻底体现 以及具有市场竞争力的产品创新。 结构专业是最优化的结构形式。 设备专业是最优化的部品选择。 中国地产商域网中国

27、地产商域网 建筑型态的优化 半山海景别墅 中国地产商域网中国地产商域网 建筑型态的创新 中信红树湾 中国地产商域网中国地产商域网 4141度旋转，是景观的要求，也是个性的体现度旋转，是景观的要求，也是个性的体现 建筑型态的创新 中信红树湾 中国地产商域网中国地产商域网 建筑型态的创新 中信红树湾 中国地产商域网中国地产商域网 建筑型态的创新 中信红树湾 中国地产商域网中国地产商域网 建筑型态的创新 中信红树湾 中国地产商域网中国地产商域网 建筑形式选择的成本 百仕达-红树西岸 中国地产商域网中国地产商域网 建筑形式选择的成本 百仕达-红树西岸 中国地产商域网中国地产商域网 建筑形式选择的成本

28、百仕达-红树西岸 红树红树西岸幕西岸幕墙墙材料材料说说明及明及造价造价： 1. 1. 幕牆窗幕牆窗铝铝材材选选用用pvf2pvf2（二塗）表面（二塗）表面处处理；理； 2. 2. 幕牆窗玻璃幕牆窗玻璃采采用（用（6 612126 low6 lowe e）双钢双钢化中空玻璃；化中空玻璃； 3. 3. 幕牆窗五金配件幕牆窗五金配件采采用德用德国国原原产产rotoroto产产品；品； 4. 4. 栏栏杆杆采采用（用（8 81.52pvb1.52pvb6 6）双钢双钢化夾化夾胶胶玻璃、玻璃、点点式；式； 5. 5. 平均造平均造价价：窗：窗约为约为11501150元元/m2/m2，玻璃，玻璃栏栏杆杆约

29、为约为13501350元元/m/m； 中国地产商域网中国地产商域网 百仕达-红树西岸 中国地产商域网中国地产商域网 百仕达-红树西岸 中国地产商域网中国地产商域网 百仕达-红树西岸 中国地产商域网中国地产商域网 2、结构计算数据的审核、结构计算数据的审核 结构成本控制的重要环节是对技术指标的审核结构成本控制的重要环节是对技术指标的审核 （1）输入信息的审核）输入信息的审核 核对电算的基本信息如抗震分类、抗震的重要性类别、核对电算的基本信息如抗震分类、抗震的重要性类别、 场地场地 类别、设防烈度、基本地震加速度、特征周期、基类别、设防烈度、基本地震加速度、特征周期、基 本风压、地面粗糙程度、各类

30、荷载数值、荷载折减、梁端本风压、地面粗糙程度、各类荷载数值、荷载折减、梁端 弯矩调幅系数、放大系数等等是否有误，有无刻意放大。弯矩调幅系数、放大系数等等是否有误，有无刻意放大。 （2）输出信息的审核）输出信息的审核 检查输出信息中各项技术指标是否均衡，尽可能接近检查输出信息中各项技术指标是否均衡，尽可能接近 规范限值。规范限值。 结结 构构 成成 本本 优优 化化 1、结构方案的选择可以对项目总成本进行较大优化、结构方案的选择可以对项目总成本进行较大优化 （1）结构型式的确定）结构型式的确定 （2）桩基型式的确定）桩基型式的确定 中国地产商域网中国地产商域网 3、 细部做法的控制与审查细部做法

31、的控制与审查 对细部做法的要求及做法控制对造价的影响也非常大。对细部做法的要求及做法控制对造价的影响也非常大。 （1）级钢的应用级钢的应用 由于由于级钢强度高、延性好可以明显地降低含钢量，因此级钢强度高、延性好可以明显地降低含钢量，因此 大量的在一些成本控制较好的项目中广泛采用大量的在一些成本控制较好的项目中广泛采用 （2）合理归并结构构件）合理归并结构构件 结构平面及构件分类太少含钢量会上升，但分类太多不利结构平面及构件分类太少含钢量会上升，但分类太多不利 于施工控制。于施工控制。 中国地产商域网中国地产商域网 1、成本优化与设计合理周期的确定、成本优化与设计合理周期的确定 结构成本监控过程

32、的分阶段控制要求设计周期尤其是扩初、结构成本监控过程的分阶段控制要求设计周期尤其是扩初、 施工图设计周期科学合理。只有这样，才能有充分的时间进行施工图设计周期科学合理。只有这样，才能有充分的时间进行 多方案的比较，才能保证设计成果准确、安全、经济。多方案的比较，才能保证设计成果准确、安全、经济。 2、结构含钢量限额、结构含钢量限额 由于建筑产品的非标准型、物业类型的多样性，结构的经由于建筑产品的非标准型、物业类型的多样性，结构的经 济性指标很难同工业标准化产品一样采用绝对指标。济性指标很难同工业标准化产品一样采用绝对指标。 含钢量指标不是唯一的经济性指标，如果过分单一强调含含钢量指标不是唯一的

33、经济性指标，如果过分单一强调含 钢量，存在降低结构质量的风险，并对体型规则要求过高，易钢量，存在降低结构质量的风险，并对体型规则要求过高，易 影响其内部功能布局及外立面的美观，难以保证金地产品的较影响其内部功能布局及外立面的美观，难以保证金地产品的较 高品质。高品质。 建议在市场调研的基础上做出合理可行的含钢量目标。建议在市场调研的基础上做出合理可行的含钢量目标。 关 注 事 项 中国地产商域网中国地产商域网 七、材料设备选用的成本优化七、材料设备选用的成本优化 中国地产商域网中国地产商域网 首先设立内外装修和安装的成本目标首先设立内外装修和安装的成本目标 倡导在设计管理阶段，部品工作并行并前

34、置；倡导在设计管理阶段，部品工作并行并前置； 倡导在施工图结束前，完成主要部品定样定倡导在施工图结束前，完成主要部品定样定 板；板； 概念设计概念设计 规划设计规划设计 初步设计初步设计 单体设计单体设计 部品设计部品设计 施工图施工图 功能平面功能平面 结构体系结构体系 立面设计立面设计 中国地产商域网中国地产商域网 南昌四季花城标准化部品一览表 序分 类 材料、构配件序分类材料、构配件 1结 构 材 料 屋面保温板3室内 材料 楼梯间栏杆地漏 成品烟道楼梯踏步砖排水管 新三级钢入户门电表箱 玻璃砖入户门门石室内配电箱 2外 立 面 材 料 空调百页铝合金冲孔板门铃弱点配电箱 单元门阳台、露

35、台栏杆楼层门牌号冷热给水管 屋面瓦晒衣架开关插座 檐沟阳台、露台地砖楼梯间内墙涂料 铝合金门窗玻璃雨蓬楼梯间入口雨蓬下内墙涂料 外墙涂料院墙及院门4其他 材料 单元入口墙边栏杆 文化石空调孔洞配件单元入口楼梯铺地材料 分格条窗护栏室外配电房门告示栏 外墙砖热水器扣帽楼栋门牌信奶箱 单元门牌 保洁箱 5灯 具 楼梯间灯具 6 智能 化 对讲系统 阳台、露台室内安防 单元入口灯 单元入口门牌灯 中国地产商域网中国地产商域网 标准化设计将减少部品的种类数量，降低设计 工作量， 为单一部品提供数量较多的采购额，从而降低 招投标工作量，为集中采购降低成本提供条件 大型房地产开发企业可与设备、材料供应商形

36、 成战略伙伴合作关系，达到双赢。 规模化生产模式规模化生产模式 中国地产商域网中国地产商域网 八、景观方案的成本优化八、景观方案的成本优化 中国地产商域网中国地产商域网 丽阳广场 叠翠公园 谷地公园 示范区 景观总平图 n 中国地产商域网中国地产商域网 建造成本要求 a. 环境目标成本：1390.45（万元） 营销要求 a. 主要景观区域主题化，其小景观设计围绕 主题进行；注重设施的可参与性。 b. 项目部要求 a. 材质选择的本地化和施工工艺的可行性 物业公司要求 a. 安全、便于管理，后期使用、养护成本低 中国地产商域网中国地产商域网 400元/平米 350元/平米 330元/平米 290

37、元/平米 200元/平米 160元/平米 165元/平米 造价分布图造价分布图 中国地产商域网中国地产商域网 项 目 面 积（万平米） 目标单价（元/平米） 方案单价（元/平米） 总建筑面积 11.25 123.50 133.80 景观用地面积 约4.94 281.00 305.00 项 目 面 积（万平米）总价（万元） 方案单价（元/平米） 总绿化面积3.14 275 87.50 总硬质景观面积1.10 413 （不含部品、水景 设备、排水） 375.00 示范区 （已完成） 0.8268 （不含会所建筑） 335.00 成本拆分表成本拆分表 单方造价列表单方造价列表 中国地产商域网中国地产

38、商域网 第一部分第一部分 主要材料部品列表主要材料部品列表 第二部分第二部分 硬地景观材料硬地景观材料 第三部分第三部分 植物植物 第四部分第四部分 室外部品室外部品 中国地产商域网中国地产商域网 第一部分第一部分 序 号 项目名称单 位数 量单 价 （元） 总 价 （万元） 产地备 注 一、主要硬地铺装材质一、主要硬地铺装材质 1黄木纹平米 2洗石米平米 3花岗石（紫罗红+黄色）平米 4手打锈石平米 5黄石英蘑菇板平米 6木地板（暂定铁杉木）平米 7雨花石平米 8印花地面（彩色混凝土平米 9红砂岩平米 10青砂石板平米 11花钵个 12垃圾筒组 13休闲椅（成品）组 14健身及儿童游戏玩具组

39、 中国地产商域网中国地产商域网 第一部分第一部分 序 号 项目名称规格单 位数 量单 价 （元） 总 价 （万元） 备 注 三、植物三、植物 15桂花 16天竺桂 17红叶李 18红枫 19杜英 20蒲葵 21银杏 22小叶楠木 23广玉兰 24斑竹 25棕竹 26珊瑚（法国冬青） 27南天竹 中国地产商域网中国地产商域网 材料名称：材料名称： 洗石米洗石米 使用部位：使用部位： 宅间道路宅间道路 材料描述及价格：材料描述及价格： 1、浅褐、深褐色。 2、价格130元/平米，垫层制作费77元/平米 3、使用面积： 约3500平米 浅褐 深褐 第二部分第二部分 工工 程程 实实 景景 中国地产商

40、域网中国地产商域网 第三部分第三部分 杜杜 英英蒲蒲 葵葵银银 杏杏 骨干树种 胸径8厘米，价格80元 辅助树种 高度3米，价格1100元 骨干树种 胸径14厘米，价格1800元 中国地产商域网中国地产商域网 宅间背靠座椅 第四部分第四部分 座椅a 座椅b 桌椅组 垃圾筒a 垃圾筒b 中国地产商域网中国地产商域网 游戏玩具 第四部分第四部分 中国地产商域网中国地产商域网 方案核算得出成本差异方案核算得出成本差异 a. 目标成本 ：1390.45（万元） b. 现成本总价 ：1505.8091（万元） c. 超过目标成本 ：115.3591（万元） 中国地产商域网中国地产商域网 成本控制计划成本

41、控制计划 1、植物成本控制 根据设计公司提供的植物清单植物总造价为： 275万，我们将景观集中的区域（洋房轴线、叠 翠公园、向阳广场）的植物配置标准，参照三期 样板区植物85元/平米，宅间参照一、二期的60 元/平米，这样可调减成本约20万。 2、灯具成本控制 实施方案中灯具布置过密，若按5瓦/平米的标准， 可减少1/3，此处可调减成本约30万。（该部分 总造价为134万，其中灯具98万，可减少灯具将 其总价控制在70万以内） 中国地产商域网中国地产商域网 3、硬质景观成本控制 取消宅间广场4处，简化宅间道路（减少硬地面 积约1100平米，调减20万），用其他景观元素替代 了构筑物3处（调减约

42、7万），取消和简化了部分地 面铺装图案（调减约5万），更换了部分材质（调 减约10万），合计调减42万。 4、绿化用水成本控制 结合实际情况，取消原设计中自动喷灌系统，绿 化用水使用人工灌溉，可调减约15万。（设计中 自动灌溉喷头162处，价格约1000元/处） 5、小品成本控制 减少和替换了宅间的一些小品（例：将叠翠公园 旁的花岗石球改为花钵和减少了部分装饰性的石 雕），可调减成本约5万元。 中国地产商域网中国地产商域网 合计调减成本合计调减成本 ： 112112万万 调整后还超过目标成本：调整后还超过目标成本： 3.35913.3591万万 中国地产商域网中国地产商域网 九、施工图阶段的成

43、本优化九、施工图阶段的成本优化 中国地产商域网中国地产商域网 设计变更签证率设计变更签证率 由设计原因导致的签证总金额由设计原因导致的签证总金额 工程合同金额工程合同金额 对施工图阶段设计成果质量的控制对施工图阶段设计成果质量的控制-减少由图纸和材料减少由图纸和材料 的失误和不完善而带来的额外费用的发生。的失误和不完善而带来的额外费用的发生。 中国地产商域网中国地产商域网 设计变更原因 1.设计类设计类： ： a.超成本目标 b.设计优化 c.设计错误 d.设计缺漏 e.补充设计 f.二次设计 g.现场条件 2.2.现场施工类现场施工类: : a.施工错误 b. 施工困难 c.施工进度要求 3

44、.3.营销类：营销类： a.a.客户需求 b.竞争需求 4.4.其它其它 中国地产商域网中国地产商域网 设计变更签证率控制 很多项目由设计失误所带来设很多项目由设计失误所带来设 计变更占总建造成本的计变更占总建造成本的3-10， 其中重复性错误占相当比例。其中重复性错误占相当比例。 为降低设计变更签证率，建议为降低设计变更签证率，建议 采取的策略如下：采取的策略如下： 1）建立施工图阶段的长期合作）建立施工图阶段的长期合作 伙伴；伙伴； 2）给予合理的设计周期；）给予合理的设计周期； 3）甲方完善标准化构造设计；）甲方完善标准化构造设计； 中国地产商域网中国地产商域网 十、实现成本效益最大化的

45、一些途径十、实现成本效益最大化的一些途径 中国地产商域网中国地产商域网 1、加强设计管理部门的市场意识和策划能力 能准确把握项目市场意图，确定正确的产品设计方向。能准确把握项目市场意图，确定正确的产品设计方向。 2、严格执行成果标准; 准确执行各阶段设计成果标准，准确执行各阶段设计成果标准， 3、减少人为增加的工作复杂度： 户型种类适量为准。户型种类适量为准。 当户型差异不大，但品种数量较多时，会给客户带来选择的困当户型差异不大，但品种数量较多时，会给客户带来选择的困 惑，而且给设计和销售带来成倍的工作量和复杂度。惑，而且给设计和销售带来成倍的工作量和复杂度。 户型种类户型种类 建议建议 每期开发规模在每期开发规模在10万平米万平米以下，相对应户型不宜超以下，相对应户型不宜超 过过10种种 户型种类户型种类 定义定义 凡是房间数量及平面布置形式发生变化的均认为是不凡是房间数量及平面布置形式发生变化的均认为是不 同的类型，仅局部的微差仍认为是同一类型。同的类型，仅局部的微差仍认为是同一类型。 中国地产商域网中国地产商域网 4、优化工作流程，将先后串行工作变为并行前置： 将产品创新设计、部品工作前置，规划、建筑设计、结构、将产品创新设计、部品工作前置，规划、建筑设计、结构、