早期介入阶段的物业管理内容方案

1、早期介入阶段的物业管理内容方案1、* 物业管理几个阶段的说明根据*物业管理方案征集说明8.1.4 条款的要求，本企业对 * 物业管理阶段的划分作下列界定：1.1早期介入阶段的物业管理（相当于“方案”中物业前期介入阶段）是指物业保安介入时点以前 物业管理介入工作，主要是物业工程管理的介入。1.2过渡阶段的物业管理（相当于“方案”中的物业接收过渡阶段）是指物业保安介入起至试开馆时点止的物业管理工作。主要有工程管理、保安管理、保洁管理等方面的工作。1.3开馆后的物业管理（相当于“方案”中的进驻*后的长效物业管理）是指物业管理工作按委托合同的要求全面展开。1.4 *物业管理三个阶段划分示意图：s介入时

2、点 工程管理介入时点 保安、保洁管理时点科技馆试开馆早期介入的物业管理（工程人员介入）开馆后的物业 管理（全体人 员介入）过渡阶段的物业管理（保安、保洁人员介入）2、早期介入阶段的物业管理内容在物业管理项目综合开发的过程中，为了能真正体现“以人为本”的服务理念，对规则设计与 物业管理的不同思想角度进行协调以及对已形成的决定进行改良是十分必要的，如果物业管理在早 期介入的话则可解决，设计人往往从技术角度较多，而忽视管理方面的可操作性问题，同时亦方便 从多方位的角度来理顺经营与日常管理运作配套服务的关系，使各部分的运转进入良好的结合和运 行状态。就* 而言， 我们建议目前建议阶段物业管理就可以介入

3、了。物业管理公司可以从管理和使用角度来认识设计的思路，积极主动地与有关部门进行沟通，并从物业管理的角度对设计方案 提出合理的改良建议。同时在施工过程中，物业管理人员应积极参与施工管理方面的工作，对建筑物的和体结构、墙、 梁、柱和机电设备、供水供电供暖系统等方面进行技术质量的跟进的记录。2.1 早期介入从物业管理角度对设计方案提出补充意见2.1.1 从管理成本角度分析各项设计指标办公用房、仓库、工场间、更衣、休息室门岗数及通道 卫生洁具数量、地面面积、外墙面积及装饰材料种类 花木品种、绿化面积和喷水池资料能源配置和分配情况，能耗测算，能源管理物品消耗和维护费用测算2.1.2 从使用功能角度分析各

4、项设计指标平面布置承载能力生态、绿化、噪声、污水排放水、电、气等市政配套2.1.3 从运行维护的角度分析机、电设计方案设备设施平面布置供配电负荷分布动力、照明控制分布给排水系统通风采暖系统避雷接地系统智能化系统集成2.2 .帮助业主建立技术档案库2.2.1 收集设计图纸初步设计、扩初设计施工图纸、竣工图纸（建筑、结构、装潢、风、水、电）建筑总平面图、管线总平面图图纸设计变更记录主要设备材料清单2.2.2 收集设备资料设备、设施、开箱技术文件风、水、电、智能化等设计方案设备、材料的样本和技术参数主要设备、设施供货合同的详细资料 主要设备、设施施工安装合同设备的使用、操作、维修、保养技术手册2.3

5、 度委派专业工程师到施工现场工作2.3.1 施工现场熟悉建筑、装潢设计方案和施工图纸 从经营、管理、使用、维修等方面提出改善建议 深入施工现场，记录施工缺陷参加施工例会和相关会议 统计管理上所需要的相关数据2.3.2 强、弱电工程师到施工现场 熟悉强、弱电设计方案和施工图纸 从管理、使用、维修等方面提出改善建议 深入施工现场、记录施工缺陷 参加施工例会和相关会议 统计管理上需要的相关数据2.3.3 暖通、给排水工程师到施工现场 熟悉暖通、给排水设计方案和施工图纸 从管理、使用、维修等方面提出改善建议 深入施工现场、记录施工缺陷 参加施工例会和相关会议 统计管理上需要的相关数据2.3.4 计算机

6、系统工程师到施工现场 熟悉计算机系统的设计方案和施工图纸 从管理、使用、维修等方面提出改善建议 深入施工现场、记录施工缺陷 参加施工例会和相关会议统计管理上需要的相关数据2.4 配合项目工程部开展工作2.4.1 与项目工程部保持沟通2.4.2 向项目工程部提出合理化建议2.4.3 参加有项目工程部牵头的各种会议2.4.4 配合项目工程部对主要设备的选择，提供降低投资、运行成本的建议2.4.5 了解施工质量和施工进度2.4.6 上报质量检查的遗漏项目记录2.4.7 在项目工程部的领导下与各部门进行沟通与监理方进行交流沟通与施工方进行交流沟通与设计方进行交流沟通完成项目工程部交办的工作2.5 参与

7、安装、调试和试运行2.5.1 参与设备、设施的安装过程 参加开箱质量验收 收集备品备件 检查安装质量 记录安装记录2.5.2 参与设备、设施的单机、联动、系统调试过程 参加调试有关会议 收集调试方案 记录调试数据 记录调试缺陷收集调试合格报告2.5.3 参加设备、设施的单机、联动、系统试运行过程 编制试运行日志，记录试运行各项数据 对运行记录进行技术分析 编制试运行报告2.6 从物业管理角度提出缺陷报告2.6.1 设计方面的缺陷报告2.6.2 施工方面的缺陷报告2.6.3 单机、联动、系统调试的缺陷报告2.7 配合项目工程部督促施工单位进行整改2.7.1 提出缺陷整改方案提出土建方面整改方案提

8、出装璜方面整改方案提出设备、设施方面整改方案提出配套项目整改方案2.7.2 跟踪缺陷整改过程跟踪土建方面缺陷整改过程跟踪装璜方面缺陷整改过程 跟踪设备、设施方面缺陷整改过程 跟踪配套项目缺陷整改过程2.7.3 参加整改复验过程参加土建整改复验参加装璜整改复验参加设备、设施整改复验参加配套项目整改复验2.7.4 汇编整改过程中的详细记录 土建方面的整改结果记录和不合格项目处理意见 装璜方面的整改结果记录和不合格项目处理意见 设备、设施方面整改结果记录和不合格项目处理意见 配套项目整改结果记录和不合格项目处理意见2.8 参加工程项目竣工验收2.8.1 对竣工资料验收验证外购材料、设备构件的质量合格

9、证 试验、取样是否由法定机构签发结论 隐蔽工程验收记录是否由业主代表签字 竣工图是否按“行业规定”编制 缺损资料由责任方编制说明2.8.2 参加工程项目的竣工验收 配合业主做好竣工验收的准备工作 配合业主组建验收班子 配合业主督促承包商做好各项验收准备 参加模拟性的竣工初验 参加初验复查和正式竣工验收2.8.3 协助项目工程部划分返修整改的责任范围 协助业主由于材料的质量问题向供货商提出索赔 协助业主由于设备选型不当无法达到使用效果向设计单位提出索赔 质量监督站提出的整改项目，由承包商负责返修对保护不当而造成损坏和失窃的成品，督促施工方更换和补缺由于质量问题延误工期，协助业主追索连带责任2.9

10、 负责物业的接管验收2.9.1 编制接管验收方案 组织接管验收领导班子和工作班子 明确交、接双方的责任 制订交、接工作流程 制订接管验收标准 编制接管验收各类表式2.9.2 组织人员按标准进行检验产权资料进行查验技术资料进行查验 建筑、装璜、配套进行查验 设备、设施进行查验2.9.3 组织人员对合格项目进行接管 合格项目办理接管手续 不合格项目督促整改，并进行复验 接管项目与供货商承包商签订保修协议 不合格项目与供货商承包商办理托管协议 保修项目也可办理转包协议2.10 开业前的准备工作2.10.1 接管建设项目的保卫工作物业管理分区域接管在已接管区域实施保安管理 （ 治安、消防 ） 在已接管

11、区域实施施工队伍管理（专指：建筑安装施工、二次装修施工、布展施工） 在已接管区域实施成品保卫、护防工作招商进驻企业从业人员的管理2.10.2 施工程管理设备的运行管理设备的维修管理设备的基础管理工作能源管理建筑、安装、二次装修、布展施工的现场管理 与展区及招商进驻单位的工程接口管理着手建立物业管理的信息管理系统2.10.3 施保洁管理保洁开荒工作日常保洁工作其他特殊保洁项目绿化保护工作保洁有偿服务工作建筑垃圾及生活垃圾清运2.10.4 开业典礼筹备工作开业典礼策划开业典礼筹备工作的实施其他与开业典礼相关的准备工作2.10.5 编制物业管理方案确定物业管理目标、服务项目、工作标准设计物业组织构架

12、、岗位设置、人员配备、岗位任职要求组织编写管理制度，质量体系文件物业管理成本测算物业管理 CIS 策划2.10.6 物业管理配套工作公共关系相关的保险品种调研 物资采购及相应的物资管理工作 办理必需的证照 管辖区域内标识设置 其他后勤保障工作3、过渡阶段的物业管理工作及标准保安部和环境管理部工作内容分“过渡期”和“开馆后”二个阶段实施，根据现场工作要求逐步扩充保安队伍和环境管理队伍，过渡期指物业管理意向确定至开馆前的时间段，其后则为开馆后的保安管理和环境管理，过渡期中的二次装修和布展施工管理将在开馆后继续实施,具体管理内容及达到的标准见3.1、3.2 。3.1保安部管理内容及标准序号工作内容标

13、准保证措施1接管施工区域的保卫工作确保人、财、物安全突发事件控制率100%场地建筑完好率 99.9%培训明确工作要求豊制定相关的岗位职责岗位跟踪考核*出入人员登记表物品进出登记表；交接班记录及跟踪1.1界定物业管理分区域接 管范围管理区域和管理要求明确 无差错1.2在已接管区域实施保安 管理（治安、消防）接管区域无火灾、重大刑事 案件发生控制率100%场地完好率99.9%1.3建筑安装施工管理进场施工人员处于受控状 态1.4二次装修施工管理保证二次装修施工安全规范、无火灾事故动用明火制度、动火 申请二次装修管理办法二次装修验收记录1.5布展施工管理监督布展施工现场安全无 事故物品进出登记动火审

14、批现场旁站监管1.6已接管区域实施成品防 护工作保证接管区域设备设施完 好无损制定巡逻员岗位职责 和跟踪考核；豊 做好防护情况记录。2招商进驻企业工作人员 的出入管理采用标识管理方法或登记 办法及预防措施，使人员出 入处于受控状态。母制定门岗岗位职责， 作好出入登记验证和 相关联络工作豊进出人员登记记录表 式交接班记录3车辆出入管理车辆交通疏导控制率 100%车库、停车场安全管 理办法车库管理工作程序3.2环境管理部管理内容及标准序号工作内容标准保证措施1保洁开荒工作接管区域及时达到开馆保 洁要求：达到无积尘、无污 垢、无垃圾、无积水，控制率 100%广场车道保洁操作规 程停车场保洁操作规程

15、公共区域保洁操作规 程生活垃圾管理办法各保洁岗位的操作规 程2日常保洁工作3其它特殊保洁项目保持接管区域无污垢、无垃 圾、无积水；达到客户和业 主的保洁要求。4建筑垃圾及生活垃圾清 运管理清除及时率100%建筑垃圾清运管理办法生活垃圾清运管理办法5绿化养护及时接管和养护、保障成活率：绿化成活率99%养护及时率100%艺术美化率100%绿化养护管理办法；*绿化养护岗位操作规 程。6布展过程保洁管理及时处理布展污染，处理及时率100%展品保洁操作规程跟踪保洁4、开馆后的物业管理内容及标准4.1服务部管理内容及标准为了正常开展检票服务、会务服务，经营活动场所服务、贵宾服务、服务部前期进行员工培训,正

16、式开馆后的具体管理内容及达到的标准如下表：序号工作内容标准保证措施1迎宾服务*游客的引导服务参观秩序的维护礼仪服务为游客提供满意的服务，公众满意率90%*迎宾服务操作规程。豊服务员基本工作要求。2总服务台服务（1#地块）:游客问讯服务母游客寻人、寻物广播服务母游客免费寄存物品服务*简易卫生保健服务免费出租特殊用品服务（轮椅）帮助游客了解游览项目分 布情况以及周边地区交通 情况，帮助游客解 决在游览中的困难，公众满意率 90%豊游客问讯解答服务规 定。游客寻人广播服务申 请单。物品寄存制度。简易卫生保健服务制度及操作规程。免费出租特殊用品的规 定。3贵宾接待服务迎宾服务贵宾服务贵宾和游客接待服务

17、无差错，VIP接待安全措施保证率 100%贵宾厅管理规定贵宾厅使用记录单服务员基本工作要求序号工作内容标准保证措施4检票服务检票服务母礼仪迎宾服务.为 *u服务的其它合作方满意率检票服务操作规程*服务员基本工作要求5影视院服务母影视院厅检票、引 客服务母放映和音响效果服务豊影视院厅管理规定*服务员基本工作要求6会议厅服务+检票服务会务服务音响效果服务95%豊 参 观 *会公众满意率90%豊检票服务操作规程豊会务管理规定服务员基本工作要求7阅览室服务租借图书、资料服 务*读者临时寄存物 品服务读者借阅书籍、资料 的须知读者临时寄存物品须 知服务员基本工作要 求8服务台服务（2#地块）对来访者的登

18、记、引导*办公区域秩序的维护使办公人员安全、有序和方便地工作豊外客来访登记管理制 度服务员基本工作要求9特殊服务*对残疾游客的无 阻碍服务*对有心理阻碍游 客的服务*对有特殊要求游 客的服务保证特殊游客的需求提供特殊服务的标准 和规定。服务员基本工作要 求。注：保证措施中的部分内容按现场实际需求编制。4.2工程部管理内容及标准序号工作内容标 准保证措施1工程部人员管理人员配备岗位任职符合率100%特殊工种岗位持证 100%技术培训覆盖率100%*各岗位考核率100%母 按岗位任职要求，科学配置 各级人员建立与管理内容相配套的 各项规章制度2设备、设施运行管 理*技术档案、图纸技术资料 齐全、定

19、期核对图纸，保 证图纸资料与实际相符运行检修记录齐全安全用具定期检验 100%*法定年检项目实施率100%,合格率100%润滑系统正常，定期检查 加油，确保机械正常运转供电、供水、供气保证率 99.9%*照明设施完好率99%空高供应保证率 99.9%电梯供应保证率99.9%*通风、视听系统保证率99.9%消防设施完好率100%治安监控设施完好率 100%设备、设施机房管理制度： 豊变电所管理规定*冷冻机房管理规定中央控制中心管理规定水泵房管理规定豊变电所安全测试记录表 编制设备、设施运行日志：变电所设备运行日志 BA系统运行日志空调通风运行日志编写设备、设施应急预案：停电应急预案消防应急预案喷

20、淋、温烟感误报警应急预 案编制操作规程：变电所倒闸操作规程蓄冰空调系统操作规程3设备、设施的维修保养管理设备帐、卡齐备，与实际 相符设备维护保养计划覆盖率 100% 计划实施率100%合格率100%备品备件明细表齐全维修、保养记录齐全设备、设施突发事件控制率 100% 建立设备、设施台帐编制维修保养计划 避雷设施年检规定 巡回检查项目明细表设备故障维修程序豊工程维护材料管理规定序号工作内容标准保证措施4图纸资料管理*图纸资料齐全、建立检索 数据库图纸资料及时更新、符合 实际* 建立图纸材料目录豊建立图纸资料管理规定*建立图纸资料修改方法5能源管理*能源统计率100%节能指标5%/年 能源管理电

21、脑自动化豊能源管理规定豊能源消耗汇总表节能管理办法6二次装修管理符合消防安全标准手续齐全、文明施工* 施工管理规定二次装修申请、审批表 验收申请表7房屋维护管理 房屋完好率100%s 房屋定期巡检记录表 豊房屋维修申请、审批表8房屋、设备设施标 识管理房屋、设备设施标识100% 编制房屋、设备设施使用 功能明细表豊 对不同的使用功能设计不 同的标识并编号9物业接管验收 接管验收100% 缺陷统计100% 整改率100% 制定接管验收组织实施方 案 编制设备试运行记录 对设计、施工、调试缺陷 汇总豊缺陷整改建议书豊保修协议履行情况跟踪10与展项接口管理 接口完好率100% 接口满足率100%豊

22、物业与展项接口管理暂行 规定 编制与展项接口的风、水、 电明细表11设备更新、改造管 理确保设备、设施的先进 性、安全性、可靠性、使 用性 设备更新、改造管理办法s 设备更新、改造申请、审 批表4.3保安部管理内容及标准序号工作内容标准保证措施1治安管理服务控制和及时处理突发事件， 保障高峰客流安全和 VIP接 待安全措施保证率 100%,高 峰客流安全措施保证率 100%,重大刑事案件发生控 制率100%重大火灾事故发 生控制率100%准确引导车 辆、人流的进出，做好相关 记录。24小时实时监控，信 息正确、畅通，监控设备完 好率100%制定门岗、固定岗、巡逻岗 等相关制度和操作程序*做好实

23、时监控和记录*各类预案操作冋峰客流安全吕理办法。1.1门岗治安管理*门岗岗位职责和操作程序 豊交接班记录豊当值巡逻员职责信息及时畅通制定巡逻工作程序1.2巡逻岗治安管理1.3治安实时监控管理监控员岗位职责豊定期设备维护监控室人员进出登记录像调换及查阅登记。2展品保卫管理展品无人为损坏，失窃重要设备100%呆卫受控母场24小时监控保卫，重要 展品定点监控交接班制度巡逻岗职责3重要机房保卫管理保卫受控100%豊监控保卫制定保卫方案巡逻岗职责4VIP保卫管理 VIP接待安全措施保证率100%制定VIP接待方案制定VIP接待岗位职责5辖区交通管理有效控制车辆疏导和交通 畅通辖区内无交通堵塞，车辆 交通

24、疏导控制率 100%,保 障辖区广场秩序和畅通保障车辆安全停放保障残疾游客的无障碍通 行辖区广场和通道管理办法制定车库/停车场管理办法制定车辆进出登记表豊无障碍通道管理办法。5.1辖区广场和通道管 理5.2车库/停车场管理5.3无障碍通道管理序号工作内容标准保证措施6消防管理服务无重大火灾事故以防为主，防消结合，培 养员工实践能力保障消防设备设施器材 完好，无缺损，完好率100%*确保消防安全消防培训率100% 消防组织网络图 编制消防宣传手册* 消防工作管理办法* 消防器材管理办法；* 消防监控管理办法* 消防监控设施操作规程 消防员岗位职责豊治安实时监控管理办法 明火作业管理办法 明火作业

25、审批表 消防手册培训6.1完善消防组织6.2加强消防宣传6.3定期消防演练6.4消防器材管理6.5消防监控服务6.6明火作业管理7突发事件应急预案 管理有效控制各类突发事件， 确保游客财物，展品的安 全 突发事件控制率 100%各类应急预案实施方案： 火警处理应急预案 治安事件应急预案 暴力事件应急预案豊电梯困人事件应急预案 停电事件处理应急预案 暴管事件处理应急预案豊其他防灾救援事件应急预案豊消防手册培训7.1火警处理应急预案7.2治安事件应急预案7.3暴力事件应急预案7.4电梯困人事件应急 预案7.5停电事件处理应急 预案7.6爆管事件处理应急 预案7.7其他防灾救援事件 应急预案注：保证

26、措施中的部分内容将按现场实际要求编制。4.4环境管理部管理内容及标准序号工作内容标 准保证措施1广场保洁管理服务无积尘、无污垢、无垃圾、无积水，控制率100% 广场车道保洁操作规程停车场保洁操作规程1.1下沉式广场保洁管理1.2南广场保洁管理1.3停车场保洁管理2公共部位和设施保洁 管理环境保洁公众满意率 90% 母环境保洁业主方满意率100% 场地设施完好率 99.9% 卫生间保洁操作规程各类操作程序2.1盥洗室保洁管理2.2浴室保洁管理2.3公共部位保洁管理各类材质保洁操作程序 消防通道保洁操作规程2.4大堂保洁管理2.5消防通道保洁管理3展览区域保洁管理服务及时处理布展污染，按展品不 同

27、保洁要求实施，符合率100% 保洁及时率 100%,其他配合方满意率95% 展区场地保洁操作规程； 跟踪保洁；各类材质保洁操作程序； 展品保洁操作规程。3.1布展过程保洁管理3.2展览场地保洁管理3.3展品保护及保洁管理序号工作内容标准保证措施4办公区域保洁管理母业主对保洁服务满意率100%母公众对保洁服务满意率90%s豊其他合作方对保洁服务满意率95%办公区域保洁操作规程5会务区域保洁管理会务区域保洁操作规程6影剧院保洁管理影剧院保洁管理办法7电梯保洁管理电梯保洁管理办法8租赁区保洁管理租赁区保洁操作规程9建筑物保洁管理建筑物外立面整洁保持率100%屋顶、玻璃天棚保洁操作规 程，外墙保洁操作规程。10喷水