第六章_屋建筑维修理

1、第六章第六章屋建筑维修理屋建筑维修理 学习目标学习目标p1 1、了解了解房屋建筑维修管理的主要内容房屋建筑维修管理的主要内容. . p2 2、掌握掌握房屋建筑维修标准、操作规程、房房屋建筑维修标准、操作规程、房屋完损等级的评价标准和方法，以及维修工屋完损等级的评价标准和方法，以及维修工程质量保障体系的组成程质量保障体系的组成. . p3 3、重点掌握重点掌握房屋建筑维修施工管理的主要房屋建筑维修施工管理的主要内容内容, ,尤其是维修施工技术和工程质量管理尤其是维修施工技术和工程质量管理的主要内容及解决问题的有效方法。的主要内容及解决问题的有效方法。 6.1 6.1 房屋建筑维修管理概述房屋建筑

2、维修管理概述 6.1.1 6.1.1 房屋建筑维修管理的基本知识房屋建筑维修管理的基本知识6.1.1.1 6.1.1.1 房屋建筑维修的概念房屋建筑维修的概念 是指房屋建筑是指房屋建筑自建成到报废的整个使用过程中自建成到报废的整个使用过程中, ,为了维护和改善房屋的使用功能，保证和延长房屋的为了维护和改善房屋的使用功能，保证和延长房屋的使用年限，而进行的各种养护和修复的活动。使用年限，而进行的各种养护和修复的活动。（维修（维修活动本身）活动本身）6.1.1.2 6.1.1.2 房屋建筑维修管理的概念房屋建筑维修管理的概念 对房屋建筑维修的各项活动进行的计划、组织、对房屋建筑维修的各项活动进行的

3、计划、组织、协调、管理等工作。目的是节省费用、缩短工期、取协调、管理等工作。目的是节省费用、缩短工期、取得良好的经济、社会和环境效益。得良好的经济、社会和环境效益。（对维修活动的管（对维修活动的管理）理）6.1.2 6.1.2 房屋维修的特点房屋维修的特点1.1.是一项日常性工作是一项日常性工作（房屋建筑使用周期长，由于各方（房屋建筑使用周期长，由于各方原因较多，容易产生损毁或使其功能减弱，不及时维原因较多，容易产生损毁或使其功能减弱，不及时维修会影响业主或使用人的正常生产或生活）修会影响业主或使用人的正常生产或生活） 2.2.具有经营和服务的双重性具有经营和服务的双重性（由于改善或恢复功能关

4、系（由于改善或恢复功能关系到使用者的切身利益所以具有服务性，和物业管理一到使用者的切身利益所以具有服务性，和物业管理一样也是一种有偿服务。）样也是一种有偿服务。） 3.3.具有广泛性和分散性具有广泛性和分散性（广泛性是涉及千家万户，分散（广泛性是涉及千家万户，分散性是维修队伍具有流动分散性）性是维修队伍具有流动分散性）4.4.技术要求高技术要求高 （保持原有风格和满足使用要求，依据（保持原有风格和满足使用要求，依据不同等级标准的房屋采用不同的标准和维修工艺）不同等级标准的房屋采用不同的标准和维修工艺）6.1.3 6.1.3 房屋维修管理的原则房屋维修管理的原则-指导思想是指导思想是: :实行实

5、行“管养合一管养合一”（以小养护为主，实行综合有偿服（以小养护为主，实行综合有偿服务）务） 1.1.经济、合理和适用的原则：经济、合理和适用的原则：（保质量的同时抓经（保质量的同时抓经济促高效）济促高效） 2.2.维修与养护相结合的原则：维修与养护相结合的原则：（合理及时的养护时（合理及时的养护时减少维修的重要手段）减少维修的重要手段）3.3.区别对待原则区别对待原则：（对不同结构、不同等级标准的：（对不同结构、不同等级标准的建筑采用不同的维修方法和不同的维修标准）建筑采用不同的维修方法和不同的维修标准）6.2 6.2 房屋建筑维修管理的内容房屋建筑维修管理的内容 房屋建筑维修管理的内容包括：

6、对房屋建筑的维房屋建筑维修管理的内容包括：对房屋建筑的维修计划、维修施工、维修技术和施工质量等的管理。修计划、维修施工、维修技术和施工质量等的管理。6.2.1 6.2.1 房屋维修计划管理房屋维修计划管理 1.1.房屋维修计划：房屋维修计划：是指在一定的时期内，对房屋建筑维是指在一定的时期内，对房屋建筑维修的目的、要求、内容和步骤以及所需经费等一系列修的目的、要求、内容和步骤以及所需经费等一系列问题作出安排，并以文字的形式形成对房屋建筑维修问题作出安排，并以文字的形式形成对房屋建筑维修工作具有规范作用的指导性文件。工作具有规范作用的指导性文件。（计划本身）（计划本身）2.2.房屋维修计划管理：

7、房屋维修计划管理：对房屋建筑维修计划中确定的内对房屋建筑维修计划中确定的内容、步骤、以及人、财、物等方面，进行具体的组织、容、步骤、以及人、财、物等方面，进行具体的组织、安排、落实和控制的一系列活动。安排、落实和控制的一系列活动。（管理本身）（管理本身） 3.3.房屋维修计划管理的目的房屋维修计划管理的目的 1.1.有计划的进行养护和维修，可以避免盲目性，有计划的进行养护和维修，可以避免盲目性，确保房屋安全和正常使用。确保房屋安全和正常使用。 2.2.保证维修资金的合理使用，使其发挥最大的经保证维修资金的合理使用，使其发挥最大的经济效益和社会效益。济效益和社会效益。 3.3.提高物业管理企业的

8、维修管理水平，实现维修提高物业管理企业的维修管理水平，实现维修养护目的。养护目的。4.4.房屋建筑维修计划的编制房屋建筑维修计划的编制 从实际情况出发，依据法律法规和从实际情况出发，依据法律法规和物业服务合同物业服务合同编制房屋建筑维修计划。编制房屋建筑维修计划。 1.1.年度计划：与工程量、工期、成本、安全等有关。年度计划：与工程量、工期、成本、安全等有关。 2.2.季度计划：在年度基础之上按照均衡生产原则和季季度计划：在年度基础之上按照均衡生产原则和季节特点编制，要确保年度计划的顺利完成。节特点编制，要确保年度计划的顺利完成。 3.3.月度计划：依据季度维修计划、区分房屋建筑损毁月度计划：

9、依据季度维修计划、区分房屋建筑损毁情况，按照轻重缓急原则编制。要确保季度计划顺利情况，按照轻重缓急原则编制。要确保季度计划顺利完成。完成。 总之：逐步细化、层层明确、区分缓急、确保总目标总之：逐步细化、层层明确、区分缓急、确保总目标顺利完成。顺利完成。5.5.房屋建筑维修计划的执行和控制房屋建筑维修计划的执行和控制 房屋建筑维修计划的执行和控制主要是指对维修工房屋建筑维修计划的执行和控制主要是指对维修工程的进度、数量、质量程的进度、数量、质量成本和安全等方面的控制成本和安全等方面的控制管理。管理。 在计划执行过程中要进行经常性的监督检查和考核在计划执行过程中要进行经常性的监督检查和考核工作，及

10、时发现并解决执行中出现的问题。工作，及时发现并解决执行中出现的问题。6.2.2 6.2.2 房屋建筑维修施工管理房屋建筑维修施工管理 所谓所谓房屋建筑维修施工管理房屋建筑维修施工管理是对维修施工过程所是对维修施工过程所进行的组织、协调、监督等各项活动。进行的组织、协调、监督等各项活动。 所谓所谓房屋建筑维修施工工程是指从接受维修任务房屋建筑维修施工工程是指从接受维修任务到维修工程竣工验收的全过程。到维修工程竣工验收的全过程。（签合同、组织实施、（签合同、组织实施、工程监理、安全管理和竣工验收等）工程监理、安全管理和竣工验收等）6.2.2.1 6.2.2.1 房屋建筑维修施工管理的基本内容房屋建

11、筑维修施工管理的基本内容1.1.落实维修任务、签定维修工程专业分合同落实维修任务、签定维修工程专业分合同2.2.在开工前，解决住户迁移，安置临时住房及其他准备在开工前，解决住户迁移，安置临时住房及其他准备3.3.组织均衡流水作业和协调，对施工进度和质量监控组织均衡流水作业和协调，对施工进度和质量监控4.4.加强现场管理，检查是否按施工程序、操作规范和技加强现场管理，检查是否按施工程序、操作规范和技术要求进行以及安全管理术要求进行以及安全管理6.2.2.2 6.2.2.2 房屋建筑维修施工准备工作房屋建筑维修施工准备工作1.摸清施工现场情况及水、电、气、暖等地下管线及摸清施工现场情况及水、电、气

12、、暖等地下管线及 其走向其走向2.绘制、备齐维修工程设计图纸绘制、备齐维修工程设计图纸3.编制施工组织设计、施工方案获批准并申领建筑施工编制施工组织设计、施工方案获批准并申领建筑施工许可证许可证4.保证施工所需建材能及时进场保证施工所需建材能及时进场,以确保施工的连续性以确保施工的连续性5.安置好需暂时搬迁住户，切断（拆迁时）或接通（维安置好需暂时搬迁住户，切断（拆迁时）或接通（维修施工前）水、电等修施工前）水、电等6.落实资金和劳动力计划等落实资金和劳动力计划等 6.2.2.3 6.2.2.3 房屋建筑维修工程施工组织设计房屋建筑维修工程施工组织设计 1.1.大型维修施工工程组织设计内容大型

13、维修施工工程组织设计内容2.2.一般维修工程施工方案内容一般维修工程施工方案内容3.3.小型维修工程施工说明的内容小型维修工程施工说明的内容6.2.2.4 6.2.2.4 房屋建筑维修工程施工阶段管理房屋建筑维修工程施工阶段管理1.施工调度：以施工进度计划为依据，在整个施工过程中不断求得劳动力、材料、机械等与施工进度和施工任务要求之间的平衡过程。2.施工现场管理：以施工组织设计、施工方案为依据，在施工现场进行的管理工作。包括：修建临时设施、安排好施工衔接、排除障碍物和清运渣土等。目的是优质低耗、均衡快速完成维修任务3.施工安全管理：建立、健全安全生产管理制度，严格执行安全操作规程确保施工安全。

14、6.2.3 6.2.3 房屋维修技术管理房屋维修技术管理 房屋维修技术管理房屋维修技术管理是对房屋建筑的查勘、鉴定、维修、使是对房屋建筑的查勘、鉴定、维修、使用等各技术环节和技术工作的各种要素进行科学管理的总称。用等各技术环节和技术工作的各种要素进行科学管理的总称。6.2.3.1 6.2.3.1 房屋建筑维修技术管理任务房屋建筑维修技术管理任务1.1.防止房屋建筑，设备过多过早损坏、维护完整性、提防止房屋建筑，设备过多过早损坏、维护完整性、提高完好率高完好率2.2.对房屋勘察鉴定后，对房屋勘察鉴定后， 确定维修项目确定维修项目3.3.建立技术档案，掌握完损状况建立技术档案，掌握完损状况4.4.

15、贯彻技术责任制，明确技术职责贯彻技术责任制，明确技术职责6.2.3.2 6.2.3.2 房屋建筑维修技术管理的基本职能房屋建筑维修技术管理的基本职能 1.1.参与制定房屋建筑维修设计方案参与制定房屋建筑维修设计方案 2.2.负责房屋鉴定和接管工作负责房屋鉴定和接管工作 3.3.掌握房屋结构完损情况掌握房屋结构完损情况 4.4.制定和监督执行房屋建筑维修范围、维修原则和技制定和监督执行房屋建筑维修范围、维修原则和技术标准等。术标准等。 5.5.监督检查维修工程并负责维修工程验收和技术鉴定监督检查维修工程并负责维修工程验收和技术鉴定 6.6.审核住户申请增搭建工程和改造工程审核住户申请增搭建工程和

16、改造工程 7.7.建立和管理房屋建筑技术档案建立和管理房屋建筑技术档案 8.8.积极参与维修工作的政策、制度研究，负责制定各积极参与维修工作的政策、制度研究，负责制定各类房屋建筑技术管理规定。类房屋建筑技术管理规定。6.2.3.3 6.2.3.3 房屋建筑维修技术管理内容房屋建筑维修技术管理内容1.1.房屋建筑的查勘鉴定房屋建筑的查勘鉴定2.2.房屋建筑维护房屋建筑维护3.3.维修设计和维修方案的制定维修设计和维修方案的制定4.4.维修工程的监督维修工程的监督5.5.维修工程的验收维修工程的验收6.6.房屋建筑技术档案的建立和管理房屋建筑技术档案的建立和管理7.7.技术责任制的制定、执行和检查

17、技术责任制的制定、执行和检查6.2.4 6.2.4 房屋建筑维修质量管理房屋建筑维修质量管理6.2.4.1 6.2.4.1 房屋建筑维修质量管理的主要内容房屋建筑维修质量管理的主要内容 1.1.建立、健全质量监督机构，配备人员。建立、健全质量监督机构，配备人员。 2.2.规范质量检查机构和质检人员的工作规范质量检查机构和质检人员的工作 3.3.实行单位内部自检、互检和交接检查制度实行单位内部自检、互检和交接检查制度 4.4.施工准备阶段充分做好准备工作施工准备阶段充分做好准备工作 5.5.施工阶段加强质量检查与技术复核施工阶段加强质量检查与技术复核 6.6.做好施工质量的检查验收工作做好施工质

18、量的检查验收工作 7.7.加强现场建筑构配件和成品等的质量检查加强现场建筑构配件和成品等的质量检查 8.8.对建筑材料的品种、规格和质量进行检查对建筑材料的品种、规格和质量进行检查 9.9.如有质量事故发生，及时处理并查清事故原因如有质量事故发生，及时处理并查清事故原因 10.10.对已交付使用的维修工程要进行质量跟踪和回访对已交付使用的维修工程要进行质量跟踪和回访6.2.4.2 6.2.4.2 房屋建筑维修工程质量保障体系房屋建筑维修工程质量保障体系其组成包括三个方面的内容 1.1.思想教育、宣传和培训体系思想教育、宣传和培训体系2.2.质量控制体系质量控制体系3.3.组织保障体系组织保障体

19、系 补充：补充： 房屋日常维修项目：房屋日常维修项目： 1.1.急修项目：急修项目： 房屋结构性损坏而发生危险的排险解危房屋结构性损坏而发生危险的排险解危 因室内线路故障而引起的停电和漏电因室内线路故障而引起的停电和漏电 因水箱水泵故障和进水表以内的水管爆裂造成的因水箱水泵故障和进水表以内的水管爆裂造成的停水和水龙头严重漏水停水和水龙头严重漏水 水泥楼板、扶梯踏步板断裂和阳台、晒台扶梯等水泥楼板、扶梯踏步板断裂和阳台、晒台扶梯等各种扶手栏杆松动、损坏各种扶手栏杆松动、损坏 其他属于急修的项目其他属于急修的项目 2.2.一般维修项目一般维修项目 各类钢、木门窗损坏各类钢、木门窗损坏 水、电设备零

20、件损坏水、电设备零件损坏 屋面渗漏水屋面渗漏水 污水管、落水管堵塞污水管、落水管堵塞 其他属于小修的项目其他属于小修的项目 房屋维修的基本操作房屋维修的基本操作 1.1.房屋维修项目的收集房屋维修项目的收集 2.2.房屋维修任务的落实房屋维修任务的落实 3.3.房屋维修管理的实施房屋维修管理的实施 1 1）. .自用部位和自用设备的损坏，由业主自行报自用部位和自用设备的损坏，由业主自行报修；共用部位和共用设备设施的损坏，由业主或修；共用部位和共用设备设施的损坏，由业主或业主委员会成员报修业主委员会成员报修 2 2）. .业主报修可以采用电话报修和直接报修的方业主报修可以采用电话报修和直接报修的

21、方式式 3 3）. .物业管理企业接待人员对业主的保修应予登物业管理企业接待人员对业主的保修应予登记，报修接待应为一年全天接待记，报修接待应为一年全天接待 4 4）. .节假日和夜间实行水电急修值班制度节假日和夜间实行水电急修值班制度 5 5）. .物业管理单位接到报修后，应在规定时间内物业管理单位接到报修后，应在规定时间内派人上门查勘或修理派人上门查勘或修理 6 6）. .报修项目修理完工后，由报修人验收，并在报修项目修理完工后，由报修人验收，并在保修单上签字保修单上签字 7 7）. .维修工作结束后，物业管理公司应及时做好维修工作结束后，物业管理公司应及时做好回访工作，查验修理质量和效果回

22、访工作，查验修理质量和效果 8 8）. .业主报修项目分为急修项目和一般项目，对业主报修项目分为急修项目和一般项目，对于急修项目，在接到报修后于急修项目，在接到报修后2424小时内修理，一般小时内修理，一般项目，在接到报修后项目，在接到报修后7272小时之内修理。小时之内修理。 房屋维修责任的划分房屋维修责任的划分 1 1）. . 自用部位、自用设备修缮、更新责任由单元房自用部位、自用设备修缮、更新责任由单元房屋住户承担，费用由单元房屋住户自理屋住户承担，费用由单元房屋住户自理 2 2）. .房屋承重结构、共用部位及共用设备的修缮、更房屋承重结构、共用部位及共用设备的修缮、更新责任由整幢房屋住

23、户按各单元房屋建筑面积比例共新责任由整幢房屋住户按各单元房屋建筑面积比例共同承担，费用在公共维修资金中列支同承担，费用在公共维修资金中列支 3 3）. .公共设施的修缮、更新费用在公共维修资金中列公共设施的修缮、更新费用在公共维修资金中列支支 4 4）. .社区服务配套设施的修缮、更新、改造责任由该社区服务配套设施的修缮、更新、改造责任由该设施的所有人承担，费用在经营管理收入中列支设施的所有人承担，费用在经营管理收入中列支 5 5）. .共用部位、共用设备以及公共设施，凡属人为损共用部位、共用设备以及公共设施，凡属人为损坏的，由行为人负责修复或赔偿，费用由行为人承担坏的，由行为人负责修复或赔偿

24、，费用由行为人承担6.3 6.3 房屋建筑维修的分类与考核房屋建筑维修的分类与考核6.3.1 6.3.1 房屋建筑类型房屋建筑类型 6.3.1.1 6.3.1.1 按房屋建筑使用性质分类按房屋建筑使用性质分类 工业建筑（厂房、仓库等）工业建筑（厂房、仓库等） 民用建筑：居住性：住宅小区、别墅民用建筑：居住性：住宅小区、别墅 公共建筑：宾馆、商场、学校、车站公共建筑：宾馆、商场、学校、车站6.3.1.2 6.3.1.2 按房屋的层数分类按房屋的层数分类住宅建筑中：低层为住宅建筑中：低层为1 13 3层；多层为层；多层为4 4层；中高层；中高层为层；高层为层为层；高层为1010层及以上；超高层建筑

25、：为层及以上；超高层建筑：为4040层以上，高于层以上，高于100m100m 。19721972年国际高层建筑会议将高层建筑分为年国际高层建筑会议将高层建筑分为4 4类：类：低高层建筑：为低高层建筑：为915915层，最高层，最高50m50m中高层建筑：为中高层建筑：为17251725层，最高层，最高75m75m高高层建筑：为高高层建筑：为26402640层，最高层，最高100m100m超高层建筑：为超高层建筑：为4040层以上，高于层以上，高于100m100m公共建筑及综合性建筑：建筑物总高度大于公共建筑及综合性建筑：建筑物总高度大于24m24m者为者为高层建筑（不包括高度超过高层建筑（不包

26、括高度超过24m24m的单层主体建筑）。的单层主体建筑）。建筑物高度超过建筑物高度超过100m100m时，不论住宅或公共建筑均为时，不论住宅或公共建筑均为超高层建筑。超高层建筑。工业建筑（厂房）：单层厂房、多层厂房、混合层工业建筑（厂房）：单层厂房、多层厂房、混合层数的厂房。数的厂房。 6.3.2 6.3.2 房屋建筑日常养护的考核指标房屋建筑日常养护的考核指标1.1. 定额指标定额指标( (定额是在合理的劳动组织和合理地使用材定额是在合理的劳动组织和合理地使用材料和机械的条件下，预先规定完成单位合格产品消料和机械的条件下，预先规定完成单位合格产品消耗的资源数量之标准，它反映一定时期的社会生产

27、耗的资源数量之标准，它反映一定时期的社会生产力水平的高低。力水平的高低。) )（1 1）小修养护工人的劳动效率要达到）小修养护工人的劳动效率要达到100%100%或超过定额或超过定额（2 2）材料消耗不低于材料消耗定额）材料消耗不低于材料消耗定额 劳动效率（劳动效率（efficiency of labourefficiency of labour）单位劳动投入的产出水）单位劳动投入的产出水平。它反映一定量劳动投入所得的有效成果数量。平。它反映一定量劳动投入所得的有效成果数量。 劳动效率劳动效率 = =产出成果数量产出成果数量/ /活劳动投入数量活劳动投入数量 公式中的活劳动投入数量，可以分别以

28、劳动者人数（生产人公式中的活劳动投入数量，可以分别以劳动者人数（生产人员或全部人员），劳动时间为单位。员或全部人员），劳动时间为单位。公式中的产出成果数量根据不同的计算目的可以采用价值指公式中的产出成果数量根据不同的计算目的可以采用价值指标（总生产值或净产值指标）也可以采用数量指标（订单数标（总生产值或净产值指标）也可以采用数量指标（订单数量或产品数量）。量或产品数量）。 2.2.经费指标经费指标（实行包干为好）（实行包干为好）3.3.服务指标服务指标 (1)(1)走访查房率走访查房率: :按月按月( (或季或季) )走访查房走访查房(50(50) ) (2)(2)养护计划率养护计划率: :当

29、月完成计划内项目户次数与当月当月完成计划内项目户次数与当月养护计划安排的户次数之比养护计划安排的户次数之比( 80( 80) ) (3)(3)养护及时率养护及时率: :是指当月完成的小修养护次数与当是指当月完成的小修养护次数与当月全部报修中应修的户次数之比月全部报修中应修的户次数之比( 99( 99) )4.4.安全指标安全指标:年内职工负伤事故率必须小于年内职工负伤事故率必须小于(3 )3 )6.3.3 6.3.3 房屋建筑维修分类与标准房屋建筑维修分类与标准 6.3.3.1 6.3.3.1 房屋结构的分类房屋结构的分类（混凝土结构、砖混结构、砖（混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构）木

30、结构、简易结构）6.3.3.2 6.3.3.2 房屋完损等级的分类房屋完损等级的分类（完好房（完好房 、基本完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房、危险房）一般损坏房、严重损坏房、危险房）6.3.3.3 6.3.3.3 房屋建筑维修标准房屋建筑维修标准修缮标准修缮标准: :1.1.主体工程主体工程 2.2.楼地面工程楼地面工程 3.3.屋面工程屋面工程 4.4.抹灰工程抹灰工程 5.5.油漆粉饰工程油漆粉饰工程 6.6.木门窗及装修工程木门窗及装修工程 7.7.水、电、卫、暖等设备工程水、电、卫、暖等设备工程 8.8.金属构金属构 9.9.其他等其他等. .6.3.3.4 6.3.3.4

31、房屋完损等级评定方法房屋完损等级评定方法房屋完损标准的项目划分：房屋完损标准的项目划分： 房屋的结构组成部分房屋的结构组成部分分为五个分项：基础、承分为五个分项：基础、承构件、非承重构件、屋面和楼地面；构件、非承重构件、屋面和楼地面； 房屋的装修组成部分房屋的装修组成部分分为五个分项：门窗、外分为五个分项：门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚和细木装修；抹灰、内抹灰、顶棚和细木装修； 房屋的设备组成部分房屋的设备组成部分分为四个分项：水卫、电分为四个分项：水卫、电照、暖气及特种设备（消防栓、避雷针、电梯等）照、暖气及特种设备（消防栓、避雷针、电梯等）1.1.钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构等钢筋混凝土

32、结构、砖混结构、砖木结构等2.2.其他结构房屋完损等级评定方法其他结构房屋完损等级评定方法 6.3.3.5 6.3.3.5 房屋维修工程的分类房屋维修工程的分类包括包括: :小修工程、中修工程、大修工程、翻修小修工程、中修工程、大修工程、翻修工程、综合维修工程五大类。工程、综合维修工程五大类。 小修工程的范围主要包括：小修工程的范围主要包括： 1.1.房屋筑漏房屋筑漏( (补漏补漏) )、修补屋面、屋脊等、修补屋面、屋脊等 2.2.钢、木门窗的整修，拆换五金件，配玻璃，换纱钢、木门窗的整修，拆换五金件，配玻璃，换纱窗，刷油漆等窗，刷油漆等 3.3.修补楼地面面层，抽换个别楞木等修补楼地面面层，

33、抽换个别楞木等 4.4.修补内外墙、窗台、腰线和抹灰等修补内外墙、窗台、腰线和抹灰等 5.5.拆砌挖补局部墙体、个别拱圈，拆换个别过梁等拆砌挖补局部墙体、个别拱圈，拆换个别过梁等 6.6.抽换个别檩条，接换个别木梁、屋架、木柱，抽换个别檩条，接换个别木梁、屋架、木柱，修补木楼梯等修补木楼梯等 7.7.水卫电、暖气等设备的故障排除及零部件的修水卫电、暖气等设备的故障排除及零部件的修换等换等 8.8.下水管道的疏通，修补明沟、散水、落水管等下水管道的疏通，修补明沟、散水、落水管等 9.9.房屋检查发现的危险构件的临时加固、维修等。房屋检查发现的危险构件的临时加固、维修等。 中修工程范围主要包括：中

34、修工程范围主要包括： 1.1.少量结构构件形成危险点的房屋维修少量结构构件形成危险点的房屋维修 2.2.一般损坏房屋的维修，如整幢房屋的门一般损坏房屋的维修，如整幢房屋的门窗整修、楼地面、楼梯的维修，抹灰修补，窗整修、楼地面、楼梯的维修，抹灰修补，油漆保养，设备管线的维修和零配件的更油漆保养，设备管线的维修和零配件的更换等换等 3.3.整幢房屋的公用生活设备的局部更换、整幢房屋的公用生活设备的局部更换、改善和改装、新装工程以及单项目的维修，改善和改装、新装工程以及单项目的维修，如下水道重做，整幢房屋门窗的油漆，整如下水道重做，整幢房屋门窗的油漆，整幢房屋围墙拆砌等幢房屋围墙拆砌等 大修工程范围

35、一般包括：大修工程范围一般包括： 1.1.修复严重损坏的房屋主体结构的维修工程修复严重损坏的房屋主体结构的维修工程 2.2.对整幢房屋的公用生活设备进行管线更换、对整幢房屋的公用生活设备进行管线更换、改善或新装的工程改善或新装的工程 3.3.对房屋进行局部改建的工程对房屋进行局部改建的工程 4.4.对房屋主体结构进行专项抗震加固的工程对房屋主体结构进行专项抗震加固的工程 翻修工程适用范围主要包括：翻修工程适用范围主要包括： 1.1.房屋主体结构全部或大部分损坏，有倒塌危房屋主体结构全部或大部分损坏，有倒塌危险险 2.2.因自然灾害破坏不能再使用的房屋因自然灾害破坏不能再使用的房屋 3.3.地处

36、陡峭易滑坡地区的房屋或地势低洼长期地处陡峭易滑坡地区的房屋或地势低洼长期积水无法排出地区的房屋积水无法排出地区的房屋 4.4.主体结构、围护结构简陋无修缮价值的房屋主体结构、围护结构简陋无修缮价值的房屋 5.5.国家基本建设规划范围内需要拆迁恢复的房国家基本建设规划范围内需要拆迁恢复的房屋屋6.3.3.6 6.3.3.6 房屋维修工程经济技术指标房屋维修工程经济技术指标 1 1房屋完好率房屋完好率= =完好房屋和基本完好房屋总量完好房屋和基本完好房屋总量/ /总管总管房屋总量房屋总量* *100%100%（要求是（要求是50%-70%50%-70%）2 2年房屋完好增长（下降）率年房屋完好增长

37、（下降）率= =新增完好房屋和基本完好房屋总量新增完好房屋和基本完好房屋总量/ /总管房屋总量总管房屋总量* *100%100%= =原完好和基本完好房降为损坏房总量原完好和基本完好房降为损坏房总量/ /总管房屋总量总管房屋总量* *100%100%年房屋完好增长率要求年房屋完好增长率要求2%-5%2%-5%，年房屋完好下降率不超过，年房屋完好下降率不超过2%2%3 3房屋维修工程量（人房屋维修工程量（人年）年）=(=(年综合维修数年综合维修数+ +年大、中、小修房屋数量年大、中、小修房屋数量)/)/年全部维修人年全部维修人员平均数员平均数 大约为大约为100-150 100-150 人人年年

38、4 4维修人员劳动生产率维修人员劳动生产率5 5大、中修工程质量合格品率大、中修工程质量合格品率4 4维修人员劳动生产率（维修人员劳动生产率（% %）= =（年综合维修工程量（年综合维修工程量+ +年大、中、小工程量）年大、中、小工程量）/ /（年全部维修人员（年全部维修人员平均人数平均人数+ +年参加本企业生产的非本企业人员平均人数）年参加本企业生产的非本企业人员平均人数）5 5大、中修工程质量合格品率（大、中修工程质量合格品率（% %）合格率应为合格率应为100%100%，其中优良率为，其中优良率为30%-50%30%-50%= =报告期评定为合格品的单位工程数量之和报告期评定为合格品的单

39、位工程数量之和* *100%100% 报告期验收鉴定的单位工程数量之和报告期验收鉴定的单位工程数量之和6 6维修工程成本降低率维修工程成本降低率（一般为（一般为5%-8%5%-8%）= =维修工程成本降低额维修工程成本降低额/ /维修工程概预算成本维修工程概预算成本* *100%100%7 7年职工负伤事故频率年职工负伤事故频率（一般小于（一般小于33）= =全年发生负伤事故人数全年发生负伤事故人数/ /全年全部职工平均人数全年全部职工平均人数* *100%100%8 8小修养护及时率小修养护及时率（一般为（一般为99%99%）= =月（季）度全部管区实际小修养护户次数月（季）度全部管区实际小

40、修养护户次数* *100%100% 月（季）度全部管区实际检修、报修户次数月（季）度全部管区实际检修、报修户次数9 9物业服务费收缴率物业服务费收缴率（98%98%以上）以上）= =当年实收物业服务费金额当年实收物业服务费金额/ /当年应收物业服务费金额当年应收物业服务费金额* *100%100%1010流动资金占用率流动资金占用率（一般（一般30%30%）= =流动资金年平均余额流动资金年平均余额/ /年完成维修工作量年完成维修工作量* *100%100%1111机械设备完好率机械设备完好率（一般为（一般为85%85%）= =报告期制度台日数内完好台日数报告期制度台日数内完好台日数/ /报告

41、期制度台日数报告期制度台日数* *100%100%【案例【案例1 1】 业主不愿配合公共部位维修怎办？业主不愿配合公共部位维修怎办？【案例基本情况【案例基本情况】 某大厦雨水干管垂直贯穿于某大厦雨水干管垂直贯穿于3232层至层至5 5层住户阳台板层住户阳台板后后, ,从从4 4层阳台顶部弯出墙外连通污水干线层阳台顶部弯出墙外连通污水干线, ,唯一的唯一的检修疏通孔就在弯部。要实施检修疏通检修疏通孔就在弯部。要实施检修疏通, ,必须穿行必须穿行于于4 4层的居室层的居室, ,这就会给该居室业主带来不便。因而这就会给该居室业主带来不便。因而, ,大多该类业主不愿配合。某日大多该类业主不愿配合。某日

42、, ,物业管理处准备对物业管理处准备对某条雨水干管进行清淤。维修人员两次上门联系某条雨水干管进行清淤。维修人员两次上门联系, ,都被该都被该4 4楼业主拒之门外。物业主管又第三次登门楼业主拒之门外。物业主管又第三次登门做工作做工作, ,还是没有做通。业主认为管道清淤总是折还是没有做通。业主认为管道清淤总是折腾她家腾她家, ,强调管理处应当拿出一劳永逸的方案强调管理处应当拿出一劳永逸的方案, ,并要并要求与经理会面。求与经理会面。【案例分析案例分析】本案例是较典型的因本案例是较典型的因( (公共部位公共部位) )雨雨水干管设计不当而因检修疏通给住户带来诸多不水干管设计不当而因检修疏通给住户带来诸多