第二章物业服务费

1、第二章物业服务费用管理考核比重：20 （知识10、技能10）第一节物业服务费用测算一、物业服务费构成的确定一P13根据物业服务收费管理办法物业服务成本 或者物业服务支出构成，包括：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取 的福利费等。2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维 护费用。3、物业管理区域清洁卫生费用。4、物业管理区域绿化养护费用。5、物业管理区域秩序维护费用。6、办公费用。ng7【物业管理X业固定资产折旧。8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费 用。9、经业主同意的其它费用。包干制二成本+法定税费+利润酬金制二支出+酬金提示：掌握。2、掌麒包干制和酬金制的构成。1、

2、在测算物业服务费时，首先要计算物业服务费的 成本（支出），在历次鉴定考核中也是必须掌握 的重点，因此物业服务成本（支出）的9项构成应:、居住性物业服务费的测算一P14具体测算物业服务费用时，所列出的费用项目，应考虑住宅小区的物业类型，在合理测算每项费用外，关键是不要漏项,也不要重复计算。1、物业管理服务人员的工资、社会保险和按 规定提取的福利费等包括（4项）P14但不包括奖金，奖金从盈利中提取。2、薦卿部位、共用设施设备的日常运行、 维护费用。P14（再.公共照明系统的电费和维修费，共用设施维修（2）给排水设施的费用；1!（3）配供电系统设备维修费；（4）共用建筑、道路维修费；（5）电梯费用;

3、（6）不可预见费。尘更预见费，按前5项费用的总和的5%10%计， 蠶寵预鹰聖聽是數険、银行利率调 整等因素应单独设帐，严旃控剖使甬。提示：如果是一个单项的物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护项目,在测算物业共用部位、共用设施设备的日常 运行、维护费用时，除上述6项费用外，还应 考虑有：人工费、办公费、固定资产折旧费、保险费、利润、酬金、税费等费用。3、物业管理区域清洁卫生费用。 包括（6项）P154、物业管理区域绿化养护费用。 包括（5项）P155、物业管理区域秩序维护费用。（1）人工费;(2)保卫系统设备电费;（3）维修费；（4）保卫器材费（5）保安用房及保安人员住房租金。提示：物业区

4、域的保安一般采取外包的方式， 在测算安保费用时除上述5项费用外，还应考虑有 办公费、安保设备折旧费、责任保险费及利润的 分摊等费用。6、办公费用。包括（6项） P167、物业管理企业固定资产折旧。固定资产包括：交通工具、通讯设备、 办公设备、工程维修设备8、物业共用部位、共用设施设备及公众责 任保险费用。物业管理企业必须对物业区域内水、电、 电梯等设备设施投财产保险和相关责任保 险。保险费按保险受惠物业总面积分摊。9、利润或管理酬金=1管理酬金一般情况下由物业管理企业与业 主委员会根据物业服务项目的多少、管理者 管理水平的高低及其管理效果好坏等协商确确定的方法：(1) 按租金收入确定(2) 按

5、物业价值的约定使用年限计算(业主 自己使用的情况下采用的方法)(3) 按定额酬金或行业利润率确定行业利润率_般8%15%10、法定税费P17按营业额缴纳营业税，税率5%城市建设维护税，按营业税额的7%计征 教育费附加，按营业税额的3%计征 合计：总营业额的5.5%提示：在测算物业服务费的思路中，除计算成 本或支出、确定利润或酬金外，还应考虑几点：(1)实行包干制还是酬金制;(2)采用市场比较法初步确定一个收费标准;(4)（3）计算出的服务费需与初步收费标准综合;二收益性物业服务费的测算一P17常按照租金收入的一定比例进行测算和 收取。业主一般采用定额法和比例法测算收益性物业服务费。定额法：业主

6、按照某一固定的数额承担物业牌逼算方法与居住性物业服务费的比例法：业主为物业管理企业订出最低的年 租金收入任务和物业维修养护指标，完成后 按租金收入的_定比例支付物业服务费。相关知识、物业服务的定价形式一171!养赢飜麟番区域内的环rr：HL4、纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者 因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物 业，物业管理费用或者物业服务资金由开发建设 单位全额缴纳。5、物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、 通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关 费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，噩鑫務醤手续费但不得向业主收取手二、物业服务费的追缴-201、送达收费通知单；应

7、签收。2、岁务部门催款，业主应按时足额缴物业费。3、追讨方法：(操作技能情景题)。(1) 一般性追缴；(2)针对性追缴大户登门拜访;钉子户法律执行。(3)区别性追缴忘了交提醒补交;拒交法律程序解决。注意:书面记录是物证。相关知识一、追缴嬴业服务费的原则一P211、业主逾期不缴纳物业服务费的，先由业主委员会 与业主沟通，督促其限期缴纳；逾期仍不缴纳的， 物业管理企业可以依法追缴。1=12、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服 务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连 带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业 使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。J格蠶黑躊騒罚蠶聲III3、政

8、府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应 当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项 目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法 规和规 和国份 以处轻。二、解决物业服务收费难的对策一P211、完善物业管理法律。2、制定切实可行的物业服务收费标准。3、转变业主和使用人的消费观念。4、严格物业管理企业财务管理制度。提示：本章在鉴定考核中比重较高，需重点掌握技能操作和理论知识的有关内容O试题举例1理论知识题单选题：(1)按现行税法，物业管理企业应上缴的 城市建设维护税按营业税税额的( )计征。3%(C) 7%(B) 5%(D) 8%正确答案CP17III(2)业主为物业管理企业定出最低的年 租

9、金收入任务和物业维修养护指标，完 成后按租金收入的一定比例支付物业服 务费，这种测算收益性物业服务费的方 法是()。(A) 成本法(C)定额法(B) 市场法(D)比例法正确答案DP17正确答案(3)()是由业主向物业管理企业 支付固定物业服务费用，盈余或者亏 损均由物业管理企业享有或承担的物 业服务计费方式。(A)酬金制(C)成本价(B)包干制(D)市场价BP17III（4）根据物业服务收费明码标价规 定，负责对物业管理企业执行明码 标价规定的情况实施监督检查的部门 是（A）房地产行政主管部门（B）政府价格主管部门（C）业主委员会（D）居民委员会明码标价规定第4条(5) 纳入物业管理范围的已竣

10、工但尚未 出售的物业，物业服务费或物业服务资 金应由()全额缴纳。(A) 开发建设单位(B) 物业买售人(C) 物业买售人(D) 房地产行政主管部门正确答案AP20多选题：(1) 测算物业服务费的原则包括()TA(A) 严格控制成本的原则(B) 业主满意的原则(C) 区别对待的原则(D) 合理、公开及费用与业主承受能力 相适应的原则正确答案ABCP18(2) 实行物业服务费用酬金制的，预收的 物业服务资金包括(A) 物业服务支出(B) 物业管理企业的利润(C) 物业服务成本(D)物业管理企业的酬金正确答案ADP18lFAI（3）建设单位与物业买受人签订的买卖 合鬥，应当约定物业管理服务内容、服

11、 务标准、（）等内容。（A）收费标准（B）收费地点（C）计费方式（D）计费起始时间ACD正确答案基础知识P147二、操作技能题（案例题）清泉物业管理公司接管了丽苑住宅小区 （经济适用房），物业服务收费实行包干制。 公司新来的会计小周负责测算该物业项目的 物业服务费，他所测算的费用中包括：物业 管理企业的酬金，物业公共部位、共用设施 设备的大、中、小修和更新、改造费用。你 认为这样的测算对吗?根据物业服务收费 管理办法的规定，实行包干制的物业服务 费用的构成应该包括哪几个部分？答题思路参考：1、明确包干制、酬金制物业费的构成;2、物业公共部位、共用设施设备的大、 中、小修和更新、改造费用从专项维 修资金中列支；3、包干制成本的构成。答案要点：P131、这样的测算不正确。HLHL(1) 因为实行物业服务收费酬金制，其收取的物业 服务费中才包括物业管理企业的酬金。而实行物 业服务收费包干制，物业服务费包括的