商业地产-深圳兰江香蜜北地产项目物业发展建议-80PPTVIP

1、兰江香蜜北项目兰江香蜜北项目物业发展建议2007年1月谨呈：兰江房地产开发有限公司谨呈：兰江房地产开发有限公司报 告 思 路项目形象气质建议建筑立面设计建议户型配比与设计建议公共配套建议公共空间设计建议生态节能建议目标客户精神气质本项目精神气质项目形象气质建议3045岁；良好的教育，多有留学经历；有一定的资金实力；风格化的形式，寻求生活的品味与个性；在城市与自然中，寻求游刃有余的感觉；价值观念的领导者，资产阶级阶级中流砥柱他们他们是they are六、七十年代生人，历时模糊记忆的纯情时代，在饥肠辘辘中成长，在改革开放机遇中，出国镀金，回国开公司、办企业。他们现在已拥有物质上的自由，但依然深知奋

2、斗的价值，始终胸怀理想。在不断突破中，获得自我满足。他们是社会的中坚，时代的驱动力。城市是他们赖以生存的母亲，良好的教育给了他们对品味的追求，始终希望能与艺术走得很近。他们喜欢自然的生活，决不追求奢华浪费，注重功能与艺术的完美结合。他们，希望诗意地栖居在城市与自然的艺术殿堂中。于是，他们选择了我们！胸中自有丘壑胸中自有丘壑自然中品味原生艺术的人自然中品味原生艺术的人客客 户户 脸脸 谱谱胸中自有丘壑胸中自有丘壑向上的 生命力的 硬朗的 阳刚的蕴含着生命的力量与希望n 现代手法诠释现代人的理想山居生活图式理想山居生活图式；n 浑厚峻拔的建筑与山地环境有机结合，强调建筑与山体的共同融合，打造山居经

3、典；n 从目标客户的心理层面出发，满足目标客户的对建筑的高层次价值感观需求；项目气质定位项目气质定位向上一小步向上一小步 人生新高度人生新高度报 告 思 路项目形象气质建议建筑立面设计建议户型配比与设计建议公共配套建议公共空间设计建议生态节能建议户型配比建议户型设计建议户型配比与设计建议产品名称户型套数建面套数比建面比楼王平面285.572205568.4%11.7%楼王顶层复式451.241804.80.5%1.0%板式/点式平面（拼合）176.569012178580.1%69.3%板式底th270616200.7%0.9%板式大平面254.2389659.64.4%5.5%板式顶层复式1

4、294.91029491.2%1.7%板式顶层复式2420.528410.2%0.5%独立别墅h3517.531552.50.3%0.9%toho2503690004.2%5.1%会所公寓48002.7%商业12000.7%合计861175768100.0%100.0%原原调整思路二调整思路二的规划与面积统计的规划与面积统计n “板式/点式平面”产品结构单一、且量大，风险过高；n 独立别墅在规划上不能报批；n 经详细的豪宅客户研究，底toho的市场认同度偏低；存在问题n 基于政府及市场的双重因素，取消底取消底toho、独栋、多联排，、独栋、多联排，将其统一改为双拼与双叠拼，降低建筑密度，提高产

5、品的均好性、舒适性与市场竞争力。n 基于对市场的研究，将低密度产品的户型面积进一步优化为240-260的双叠拼，330-350 的双拼产品对原方案的优化意见对原方案的优化意见对于高层大对于高层大平面的优化平面的优化低密度产品低密度产品的优化的优化n 丰富产品结构链，将原比例达80%的”板式板式/点式平面（拼合）点式平面（拼合）”拆分为国际公寓、竖向拼合复式、横向拼合大平面国际公寓、竖向拼合复式、横向拼合大平面三种产品。n 对于主力产品“横向拼合大平面”提供多种拼合方式，多种拼合方式，丰富客户的选择性；n 进一步提供平面布局及尺度的优化意见。楼王楼王大平面大平面255板式平面板式平面175板式平

6、面板式平面175板式平面板式平面175板式平面板式平面175复式公寓复式公寓国际公寓国际公寓板式平面板式平面175板式平面板式平面175双叠拼双叠拼双拼双拼t1t3t4t5t6t2t7t8t9t10t11项目基本经济技术参数占地面积：60899平米 容积率： 2.9建筑面积：176607平米覆盖率：40%限高：65米新建议方案的户型统计产品类型名称套面套数层数建面套树比建面比楼王楼王平面290722-19208808.0%12.0%楼王顶层复式450420-2118000.4%1.0%小计7622680板式大平面板式大平面255382-2096904.2%5.6%板式大平面顶层复式242022

7、1-228400.2%0.5%小计4010530板式点式平面国际公寓90平2房(1梯4户)90842-2275609.3%4.3%竖向拼合复式竖向拼合复式175802-21140008.9%8.0%横向拼合大平面主客分离式1751902-203325021.1%19.1%公私分离式1752482-22(21)4340027.6%24.9%亲情式1+11751262-222205014.0%12.6%板式顶层复式12901029001.1%1.7%小计738123160toho双拼式34063+120400.7%1.2%双叠拼250404+1100004.4%5.7%小计46120406.9%配

8、套商业30001.7%酒楼15000.9%办公接待15000.9%户型配比建议户型设计建议户型配比与设计建议产品类型名称户型面积套数层数建面层高楼王楼王平面290722-19208803.2楼王顶层复式450420-2118003.2楼王楼王设计要点设计要点n带工人房，大尺度空中院馆、独立早餐厅、带工人房，大尺度空中院馆、独立早餐厅、3 3套房设计；套房设计；n 空间尺度适当放大，客厅开间客厅开间6m6m、主卧开间、主卧开间5m5m；n 主卧套房功能完整，带独立卫生间、独立衣帽间，面积保证在40以上，部分户型主卧还可考虑带书房；n 附送错层露台；n 凸窗或落地凸窗，大进深阳台，增加生活舒适度（

9、落地凸窗可送面积）；n 户型方正通透，保证主要功能空间的朝向，主要房间保证主景观面和南面，尤其是客厅和主卧；n 楼王顶层复式产品空间尺度继续加大，带天际泳池或天际会所，带天际泳池或天际会所，4套房，提高产品附加值。楼王平面楼王平面 创新特色创新特色参考示例（参考示例（1） n 智能电梯直达到户；n 花园式电梯厅；n双层挑高大庭院；双层挑高大庭院；n 双露台；n 阳光早餐厅；n 独立客卧套房。290，5房3厅4卫工人房公共私密景观楼王平面楼王平面 创新特色创新特色3004房3厅3卫n 外圆内方,空中大宅；n 100平米全景客厅；n 3.3米层高；n 挑空6.6米大露台；参考示例（参考示例（2）

10、公共私密景观楼王顶层复式楼王顶层复式 n 智能电梯直达到户；n 花园式电梯厅；n双露台，双层挑高；双露台，双层挑高；n大尺度空中院馆与浪漫大尺度空中院馆与浪漫的旋转楼梯；的旋转楼梯；n 4厅设计：客厅休闲厅厅设计：客厅休闲厅正餐厅早餐厅；正餐厅早餐厅；n天际泳池；天际泳池；n 4套房设计；套房设计；创新特色创新特色复式示例（复式示例（1下）下） 430平米：5房4厅5卫工人房；公共私密景观楼王顶层复式楼王顶层复式 复式示例（复式示例（1上）上） n 智能电梯直达到户；n 花园式电梯厅；n双露台，双层挑高；双露台，双层挑高；n大尺度空中院馆与浪漫大尺度空中院馆与浪漫的旋转楼梯；的旋转楼梯；n 4

11、厅设计：客厅休闲厅厅设计：客厅休闲厅正餐厅早餐厅；正餐厅早餐厅；n天际泳池；天际泳池；n 4套房设计；套房设计；创新特色创新特色公共私密景观产品类型名称户型面积套数层数建面层高国际公寓近90平 (1梯4户)90842-2275603国际公寓国际公寓设计要点设计要点n 点式布局，保证良好的通风采光，全明设计；n主要户型为舒适主要户型为舒适2房（具有可改房（具有可改1房的灵活性）产品，客厅开间房的灵活性）产品，客厅开间 4以上以上；n错层大进深阳台，进深错层大进深阳台，进深2m；n 带入户花园或内花园，大凸窗设计；n 户型方正通透，保证良好的采光通风。产品类型名称户型面积套数层数建面层高复式公寓(

12、竖拼)复式公寓175802-21140003mn 公寓（空中toho）面宽在7米以上，带入户花园；n下层设下层设1个卧室，方便使用；个卧室，方便使用；n 带错层观景大进深阳/露台；n 考虑餐厅或客厅的挑空餐厅或客厅的挑空,增加产品亮点增加产品亮点;n 上层设2个卧室，设观景大露台；n 主卧套房功能完善，带衣帽间、卫生间，部分可带书房。复式公寓复式公寓(竖拼竖拼)设计要点设计要点拼前卧室餐厅客厅卧室拼后餐厅楼梯客厅复式公寓复式公寓 参考参考拼合后下层拼合前下层竖拼示例（竖拼示例（1）拼前卧室客厅次卧厨房餐厅天井拼后主卧书房卫生间次卧卧室楼梯复式公寓复式公寓 参考参考拼合后上层拼合前上层竖拼示例（

13、竖拼示例（1）复式公寓复式公寓 参考参考竖拼示例（竖拼示例（2）140平米：3房2厅3卫,送50平米n餐厅、客厅挑空设计；主卧套房；空中餐厅、客厅挑空设计；主卧套房；空中toho；产品类型名称户型面积套数层数建面层高板式大平面板式大平面255382-2096903.1板式大平面顶层复式420221-228403.1小计4010530板式大平面板式大平面设计要点设计要点n带工人房，大尺度空中院馆、独立早餐厅、带工人房，大尺度空中院馆、独立早餐厅、2 2套房设计；套房设计；n 空间尺度适当放大，客厅开间客厅开间5.5m5.5m、主卧开间、主卧开间4.2m4.2m，空中院馆，空中院馆5m 5m ；n

14、 主卧套房功能完整，带独立卫生间、独立衣帽间，部分户型主卧带书房；带独立卫生间、独立衣帽间，部分户型主卧带书房；n 凸窗或落地凸窗，大进深阳台，增加生活舒适度（落地凸窗可送面积）；n 户型方正通透，保证主要功能空间的朝向，主要房间保证主景观面和南面，尤其是客厅和主卧；n板式大平面顶层复式板式大平面顶层复式产品空间尺度继续加大，带天际会所带天际会所山水，山水，3套房，套房，增加产品亮点。板式大平面板式大平面 n 智能电梯直达到户；n 花园式电梯厅；n双层挑高大露台；双层挑高大露台；n主卧带独立景观露台；主卧带独立景观露台；n阳光早餐厅；阳光早餐厅；n 3套房设计。套房设计。创新特色参考示例（参考

15、示例（1）240 平米，4房3厅3卫工人房；公共私密景观1 13 32 22 2阳光早餐厅阳光早餐厅4 4独立独立客房客房板式大平面板式大平面 创新特色绿色走廊系列绿色走廊系列: :环绕型环绕型/ /可参与性（观赏型可参与性（观赏型+ +使用型）的花园组合使用型）的花园组合参考示例（参考示例（2）n 超级的空间享受（如多面采光、阳光室、空中花园、绝对的通透性）n 豪华功能享受（如桑拿房、景观卫生间240 平米 4房3厅3卫工人房生态走廊生态走廊+ +户内花园系列户内花园系列 1 12 2错层露台错层露台3 3入户花园入户花园4 4专属私家电梯专属私家电梯板式大平面板式大平面 n南北双阳台；南北

16、双阳台；n 6米挑高露台；米挑高露台；n 私密家庭厅；n 主卧带书房；n全全3套间设计；套间设计；n跃式户型设计，动静分跃式户型设计，动静分区更合理；区更合理；创新特色n231 平米，平米，4房房3厅厅4卫工人房；卫工人房；公共私密景观参考示例（参考示例（4）产品类型名称户型面积套数层数建面层高横拼主客式1751902-20332503公私分开式1752482-22(21)434003亲情式1751262-22220503板式顶层复式12901029003小计738123160板式板式设计要点设计要点n 带空中院馆入户花园，部分带工人房；n空间尺度适当，客厅开间空间尺度适当，客厅开间4.5m、

17、主卧开间、主卧开间3.9m；n主卧套房功能完整，带独立卫生间、独立衣帽间，部分户型主卧还可考虑带书房；主卧套房功能完整，带独立卫生间、独立衣帽间，部分户型主卧还可考虑带书房；n附送错层露台；附送错层露台；n 凸窗或落地凸窗，大进深阳台，增加生活舒适度（落地凸窗可送面积）；n 户型方正通透，保证主要功能空间的朝向，主要房间保证主景观面和南面，尤其是客厅和主卧；n 顶层复式空间尺度继续加大，提高产品附加值。公共区私密区私密区板式平面板式平面创新特色主客式主客式/轴对称式放射式轴对称式放射式) 184平米 4房2厅3卫工人房露台花园n 客厅餐厅宽达8.2米，公共空间集中大气；n主卧与次卧区分开，减少

18、干扰；主卧与次卧区分开，减少干扰；n主人房带书房；主人房带书房；n 带工人房。参考示例（参考示例（1）公共私密景观板式平面板式平面创新特色公共区私密区私密区主客式主客式/轴对称式轴对称式放射式放射式) 参考示例（参考示例（2）n 客厅餐厅一体，空间开阔；n 卧室布置四周，使用方便。177平米 4房2厅公共私密景观板式平面板式平面创新特色公私内外分式公私内外分式公共区私密区下层入户花园n功能分区名确，私密功能分区名确，私密空间不受干扰；空间不受干扰；n弧线形景观露台，自弧线形景观露台，自然飘逸；然飘逸；n 主卧带景观凸窗，充分享受自然；参考示例（参考示例（1）170平米 4房2厅公共私密景观板式

19、平面板式平面创新特色公私内外分式公私内外分式公共区私密区n功能分区名确，功能分区名确，私密空间不受干私密空间不受干扰；扰；n内庭院，入户花内庭院，入户花园，园，2.6米进深景米进深景观露台，生态空观露台，生态空间一应俱全；间一应俱全；n 2套间设计；套间设计；参考示例（参考示例（2）公共私密景观公共区私密区n入户花园，双景观露台；入户花园，双景观露台；n双套房设计，短进深，仅为双套房设计，短进深，仅为12m；n赠送多，赠送率达赠送多，赠送率达40（赠送面积（赠送面积/建筑面积）。建筑面积）。参考示例（参考示例（3）170跃式4房2厅3卫 赠送5969板式平面板式平面 公私内外分式公私内外分式创

20、新特色公共私密景观板式顶层复式板式顶层复式创新特色参考示例（参考示例（1）复式下）复式下n入户花园，大景观入户花园，大景观露台露台;n客厅局部挑空客厅局部挑空,气气势非凡势非凡;公共私密景观板式顶层复式板式顶层复式 创新特色参考示例（参考示例（1）复式下）复式下公共私密景观n入户花园，大景观入户花园，大景观露台露台;n客厅局部挑空客厅局部挑空,气气势非凡势非凡;亲情亲情11花园1-a1-b电梯厅a、b户通过共享花园紧密联系在一起，其中1户为主人及小孩居住，1户为父母（或其他关系家庭）居住。a+b=（160至180）。a、b户型各具特色，形成差异互补。其中一户强化公共空间，方便家庭聚会；一户强化

21、私密空间，舒适居住。产品类型名称户型面积套数层数建面层高toho双拼式330-35063+119203.1双叠拼240-260414104003.1小计4612320toho设计要点设计要点n 户型面积330350，面宽10-12米，带私家泳池、带私家电梯；n 充分利用山地，形成可采光的地下、半地下或架空层空间，以及叠落的不计面积的花园露台；n 客厅、餐厅挑空设计，增加产品亮点；n 提高附加值，尽可能多的赠送庭院面积、露台面积、地下室面积；双拼产品阳光天井阳光天井-1f-1f1f2f3f会会客客厅厅游游泳泳池池晒晒衣衣房房前花园前花园后花园后花园露台露台类独立别墅设计；特色私家泳池；独立晒衣房

22、；赠送半地下室；独类独立别墅设计；特色私家泳池；独立晒衣房；赠送半地下室；独立的会客厅及客房。立的会客厅及客房。户型建议：户型建议：联排联排tohotoho双拼双拼户型创新户型创新双拼示例（3）n 户型面积在240-260，8米以上大面宽，提高舒适性，带私家电梯（亦可恰当地依附地势，形成上户退台的六甲式toho,上户则可从后面直接独立入户，不必设电梯）；n 充分利用山地，形成可采光的地下、半地下或架空层空间，以及叠落的不计面积的花园露台；n 客厅和餐厅层高保证在3.2米以上，考虑进行挑空或跃式设计，增加产品亮点。n 主卧系列（包括洗手间、独立衣帽间、书房）最好在最顶层独立设置，充分体现尊贵性；

23、n 提高附加值，尽可能多的赠送露台面积、地下室面积；n 注意室内外空间的结合，如内庭院（完美解决进深大，通风采光差）双叠拼产品toho设计要点设计要点叠拼th住宅单元普通叠拼的上层th的舒适度受到限制。1.利用地形，建筑建于坡地上，依山就势；2. a、b南北分别设置出入口；3.户户有天有地，前庭后院，超大露台成为可能；退台式双叠拼退台式双叠拼batha的花园tha的露台thb的花园本报告是严格保密的。东堤园东堤园本报告是严格保密的。双拼双拼户型创新户型创新n 私家园林式地下车库n 半地上夹层整层的独立娱乐室；n 工人房套间；n 阳光天井；n 双独院类别墅入户；n 12.7米超大面宽；1f:地下

24、室1f:半地上夹层n 前庭后院设计；n 入口八角阳光休闲室；n 餐厅、客厅双层挑高；n 错层设计；n 双套房；n 二层设有吧台式休息厅；n 主人房带书房。1f2f公共私密景观在此在此平面平面基础基础之上之上,还需还需增加增加2层层叠拼（参考叠拼（参考1）户型创新户型创新n 双层挑高入户花园；n 大面宽客厅；n 餐厅、客厅双层挑高；n 错层设计；n 双套房设计；n 主人房套书房。n 二层设有吧台式休息厅上户下层上户下层(3f)上户上层上户上层(4f)双叠拼户型双叠拼户型双叠拼上户上户 示例公共私密景观报 告 思 路项目形象气质建议建筑立面设计建议户型配比与设计建议公共配套建议公共空间设计建议生态

25、节能建议名称格调建议用材高层楼王简洁、大气、现代、生态，屋顶天际线与山地环境协调大面积玻璃+干挂浅色石材高层平面简洁、大气、现代，屋顶天际线与山地环境协调大面积玻璃+石材+高档面砖架空层生态、自然、人性天然文化石/砂岩等石材别墅典雅、大气、理性天然石材、高级涂料为主建筑立面设计要点建筑立面设计要点总体格调：用色稳重，n大玻璃面：大玻璃面：实现通透感/确保住户获得最大限度的日照和良好的通风效果；n大尺度大采光面的落地玻璃大尺度大采光面的落地玻璃放大了原有的空间感觉，位置越高，观景效果越好。n 强调建筑识别性和建筑立面的完整性，同时实现了每户最大景观面；楼王印象楼王印象示意示意关键词：关键词：简洁

26、、大气、品质、豪华简洁、大气、品质、豪华n 充满创新之美的板楼;n 继承了塔楼挺拔升扬的形态，摈弃塔楼的厚重拥堵;n 特立独行的高空桥楼;n 高板之间，以或置于上部或置于底层的“桥楼”相连接，形成极富雕塑感的造型。n空中连廊：空中连廊：在高空将楼体连成整体，除了视觉的冲击外，还可以i有丰富的使用功能，如健身房、小型聚会场所等，为社区生活提供无限便利。板式平面板式平面 印象示意印象示意 关键词：简洁、大气、品质、豪华关键词：简洁、大气、品质、豪华toho印象印象 示意示意 报 告 思 路项目形象气质建议建筑立面设计建议户型配比与设计建议公共配套建议公共空间设计建议生态节能建议项目整体公共空间意向

27、建议项目主入口形态及主体建议公共空间设计建议山地环境竖向空间功能建议项目停车方式及功能建议架空层空间功能及风格建议公共大堂风格及材质建议n 作为项目展示的第一关键点，入口要有气势，产生入口要有气势，产生强烈的视觉冲击。强烈的视觉冲击。而非小桥流水、温文尔雅；n 根据地形现状，让入口可以借到后面大山的景观，达到视线的通透性，形成视线的通透性，形成对景，对景，增加入口的特色 ；主入口主入口设计要点设计要点百年古榕百年古榕百米私家大道百米私家大道轴线节点；空间序列；庄重仪式示示 例例项目整体公共空间意向建议项目主入口设计建议公共空间设计建议山地环境竖向空间功能建议项目停车方式及功能建议架空层空间功能

28、及风格建议公共大堂风格及材质建议竖向空间竖向空间 设计要点设计要点n 根据地形巧妙安排景观走向，多层次的主题绿化，形成主入口空间、文化庭院、休闲平台等空间丰富主入口空间、文化庭院、休闲平台等空间丰富的主题景观线，的主题景观线，使在每个角度上都能领略不同的视野。n 与山体融合的建筑要充分发挥其富于变化的山地层次，利用标高的变化打造出建筑本身在功能上与众不同的优越性。n 依照地形精心设计的各个功能组团，时刻体现山居环境的优雅、惬意。架空层架空层功能空间架空层功能空间架空层架空层印象示意印象示意竖向空间竖向空间n 依据地形建造出不同标高的空间层次，建筑的功能分布在这个时候就有了改变，也充满了趣味。n

29、 不同标高的台地根据建筑分布打造出不同的功能空间，丰富其竖向上的空间变化。项目整体公共空间意向建议项目主入口形态及主体建议公共空间设计建议山地环境竖向空间功能建议项目停车方式及功能建议架空层空间功能及风格建议公共大堂风格及材质建议n 不同住宅组团因地制宜依山就势建立相对独立的、多层次的半地半地下采光生态车库，业主可以通过下采光生态车库，业主可以通过地下车库（可设计地下车库大地下车库（可设计地下车库大堂）堂）、地面泛会所后回到家中，增加停车的创新性与趣味性。形成该项目的一个亮点；n 多个台地的半地下车库形成一种错落的空间层次感，局部地段考虑加以柱廊处理，使空间层次感更加丰富；n 停车的感受不是在

30、停车场，而是在一个设计感比较强的空间。停车停车 方式方式设计要点设计要点n 通过对客户行为活动的分析来看，车库才是他们进入家庭的必经之地。因此，将入户大堂设在地下停车空间，n 对此处进行细腻的打造，必然会使客户怦然心动。停车方式停车方式 示例示例车库大堂车库大堂地下车库顶棚采光地下车库顶棚采光n 采用钢化玻璃在地下停车库的顶棚进行条形采光钢化玻璃在地下停车库的顶棚进行条形采光，即满足室内的采光需求，又富有设计感，同时采光条又可作为外部植被绿化的划分隔断。内外结合，充分做到功能与美观的协调与融合。d停车方式停车方式 示例示例水幕式停车出入口利用花池形成景观弱化停车场出入口侧面采光口与坡地景观结合

31、侧面采光口与坡地景观结合项目整体公共空间意向建议项目主入口形态及主体建议公共空间设计建议山地环境竖向空间功能建议停车方式及功能建议架空层空间功能及风格建议公共大堂风格及材质建议架空层架空层设计要点设计要点n 架空层的空间功能多样，可依据其外部功能空间的变化及山地地形的改变设置恰当的休闲娱乐空间。如：架空层绿化、茶室、儿童活动区、老人活动区、棋牌活动区等，成为成为泛会所的重要组成部分。泛会所的重要组成部分。n 架空层作为底层半开敞空间，起到建筑与自然相结合的重要作用。因此架空层的风格要尽量的生态自然，尽量的生态自然，与项目园林风格协调一致。n 将架空层绿化纳入小区园林统一的景观体系中，使之成为一

32、个整体，扩大项目内部的园林面积，增强建筑与山体结合的自然性。n 重要视点采用天然石材（采用天然石材（如毛石）或体现自然性的材质和装饰手法来展示。项目整体公共空间意向建议项目主入口形态及主体建议公共空间设计建议山地环境竖向空间功能建议项目停车方式及功能建议架空层空间功能及风格建议公共大堂风格及材质建议入户大堂入户大堂 及及 电梯厅电梯厅 设计要点设计要点n 入户大堂及电梯厅的风格与档次直接影响了客户的购买心理。如何营造一个高档次又不落俗套的大堂是抓住客户心理的关键。n 双大堂设计（即地下停车大堂及一层大堂）。车库大堂大气开场，层高4.5米以上，须具有浓郁的生态特色，有一定的文化品味。提升产品价值

33、以及客户的尊贵感。n 首层入户大堂净高净高7米以上，带洽谈交流场所，米以上，带洽谈交流场所，提高档次。提高档次。n电梯厅带自然采光通风，适度阔绰大气。电梯厅带自然采光通风，适度阔绰大气。n 材质建议：建议使用纯石材装饰，以体现纯材质建议：建议使用纯石材装饰，以体现纯自然的大气与尊贵感。自然的大气与尊贵感。报 告 思 路项目形象气质建议建筑立面设计建议户型配比与设计建议公共配套建议公共空间设计建议生态节能建议名称名称面积面积定位定位商业3000主要服务于本项目及近邻项目的社区居民，业态主要定位为1000平米左右的特色生活超市，及诸如西餐咖啡、美体修形、美容美发、特色餐饮、清吧茶艺等高档次商业业态

34、；酒楼1500定位于提供与豪宅居民消费档次相匹配的高档酒楼餐饮，初期可用于售楼处，后将其直接转为酒楼。建议放置在项目的入口处。办公接待1500定位于提供高品质的接待服务、主要包括恒温泳池、桑拿牌艺、休闲咖啡等项目。泛会所-服务于社区业主、提供便利性的、健康的运动，休闲场所与交流空间。设置在架空层、生态停车场、半地下室等地方。公共配套公共配套商业配套办公接待高档酒楼售楼处塔楼考虑内移业 态特征购物特色生活超市（约为1000）、自助银行、品牌家居体验馆等;餐饮高档西餐咖啡、特色餐饮、私房菜等休闲/娱乐清吧茶艺、美体修形等，如思妍丽。商业商业 设计要点设计要点 打造溪山品味商业打造溪山品味商业n 建

35、筑形式以街铺为主，沿主入口设置，并尽量对外；n 对于主力店、如超市、美容生活馆等考虑适度大进深，局部两层；n 建筑形式与项目总体风格相协调，可采用有一定风格特点的建筑元素，如透明顶棚、外廊，形成具有强烈风格特色的商业建筑。 售楼处示例售楼处示例n 树形不规则外墙强化建筑的生长感，外挂点式玻璃幕墙与户外环境充分沟通交融，具有很强的艺术性、生态特色。n 鉴于酒楼前身为售楼处，故在酒楼设计时就要重点考虑其建筑的独特性、对外昭示性、良好的景观视野、以及内部空间的划分使用等问题。售楼处售楼处 设计要点设计要点向上向上生长生长的的力量力量办公接待办公接待 设计要点设计要点 n 风格大气、自然、生态、很强的

36、品味感，并项目总体风格相协调。n 定位于提供高品质的接待服务，主要包括：1. 恒温泳池2. 桑拿3. 牌艺室4. 多功能会议厅5. 休闲咖啡n会所不独立设置，与住宅底层相结合会所不独立设置，与住宅底层相结合,成为泛会所成为泛会所;n 泛会所功能设置以社区居民的需求为导向，采取半开放式经营，面向业主及贵宾会员，主要设置如下：1. 棋牌室2. 阅览室3. 乒乓球室4. 台球室5. 老人活动室6. 儿童游戏场7. 休闲茶室8. 健身房9. 篮球场10.羽毛球场11.户外游泳池（公共/楼王）n 依据项目地形，部分与生态车库相结合，或以半地下或地下的形式存在，顶部为绿地和水景等体验点，以独特的空间造型和

37、建筑形式，给予客户全新的视觉体验其中参与人数较多的活动场所可考虑集中布置。泛会所泛会所 设计要点设计要点 本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。n 小型运动交流空间在社区广泛分布，通过架空层空间的广泛利用，设置一些简易的运动休闲与交流设施，成为泛会所的一部分。泛会所延伸运动休闲主题泛会所延伸运动休闲主题 充分利用灰空间，设置运动休闲设施。报 告 思 路项目形象气质建议建筑立面设计建议户型配比与设计建议公共配套建议公共空间设计建议生态节能建议生态节能生态节能价值提升清单价值提升清单n 日照（日照中空low-e玻璃）n 温度（外围护结构隔热保温）n 空调（新风系统）n 水（中水处理）n 净水

38、系统（管道直饮水）n 智能化电梯系统（智能卡电梯私有化）n 智能化安防系统（智能探测器/智能警示系统/智能门禁/自动识别业主身份电梯/智能门锁/室内红外防护模式）智能化智能化 日照日照中空中空low-elow-e玻璃的运用玻璃的运用 n 中空low-e玻璃，外包钢化玻璃，中间填充惰性气体氩气，外玻采用镀银膜处理，具有对可见光高透过性及中远红外线高反射的特征，有效阻隔热量传导；n冬季透过日光，冬季透过日光，防止室内红外线透过，起到保温作用；n 夏季防止紫外线透过，隔绝室外热量进入室内；日照日照窗的构件技术窗的构件技术n 新型断桥铝合金窗框n 使窗结构不再成为热桥！n 遮阳百叶调节日光防止西晒温度

39、温度外围护结构隔热保温外围护结构隔热保温n 传统围护结构外墙厚度在250mm左右，本系统外围护结构加厚，有效阻止热量损失，降低能耗；n 外墙传热系数只有0.36w/k，窗户的传热系数不大于2 w/k ；n 房屋处于与外界热量隔绝的范围内，因而热量损失降到最低，与传统高能耗住宅差别极大；空调空调空气调节空气调节n 本系统非传统意义上的空调系统；n 传统通风由于开窗需求，引起大量热损失，还造成噪声干扰及安全隐患等问题；n 现在市场流行的新风系统在厨房、卫生间装设排风机及排风管道等配套设施，形成负压，带来新鲜空气；空调空调新风系统工作原理新风系统工作原理 水处理水处理处理后的中水用于景观补水n 将厨

40、房及洗浴废水作为中水水源，通过膜生物处理技术，经过生物反应器、消毒装置等处理后用于楼坐冲厕、绿化、道路撒水、景观水景补水等，达到生态节能的目的。n 采用先进的净水设备，制水和供水实行全自动化电脑监控，使水质更加稳定可靠。管道直饮水直接输送到居民这中，打开水龙头即可饮用，配备专用饮水机可随时喝上热水冷水，方便快捷。采用日本生产的不锈钢管和国内优质的铝塑复合管，保证水质不受二次污染。净水系统净水系统管道直饮水管道直饮水n 电梯由智能卡控制，住户只能达到自身楼层；n 独门独户，开”门”即入户；智能化电梯系统智能化电梯系统-楼王的尊贵体验楼王的尊贵体验n 小区周边：安全防护系统、低楼层防攀爬系统，红外

41、线报警系统n 大堂电梯：火警自动报警紧急疏散系统、大堂防盗监视系统n 住宅内部：三方可视对讲保安系统，智能警示系统,每户客厅与主卧有紧急求助按钮n 停车保安：汽车自动防盗识别系统、意外情况紧急报警系统、出入口自动识别系统智能化安防系统智能化安防系统分期开发建议分期开发建议1 12 2n 在权衡项目总体规模的基础上，建议项目分为两期开发；同时考虑到项目首期销售所需的展卖空间问题，建议分期如图所示为界限；n 首期以toho产品带板式平面，提高项目档次品味，高调入市、建立豪宅形象。n 二期为楼王带住宅产品，如此可为物业形象及价值的拔升提供充裕的产品空间量，以实现项目利润最大化与社区的持续增值。汇报完

42、毕汇报完毕祝兰江香蜜北项目圆满成功！祝兰江香蜜北项目圆满成功！世联兰江香蜜北项目组2007-01本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。房地产销售房地产销售流程培训课件流程培训课件2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789本报告是严格保密的。销销 售售 训训 练练 流流 程程2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789本报告是严格保密的。第一部分、案前第一部分、案前本报告

43、是严格保密的。一、区域历史背景整理一、区域历史背景整理二、区域楼市状况整理二、区域楼市状况整理1、）政治、经济、法规、规章、）政治、经济、法规、规章2、未来发展前景、未来发展前景三、竞争楼盘的基本情况（优劣势分析）三、竞争楼盘的基本情况（优劣势分析）2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789本报告是严格保密的。四、自身楼盘资料的收集和建立四、自身楼盘资料的收集和建立1、个案基本资料：、个案基本资料：个案产品个案产品业主概括与业绩业主概括与业绩产品规划特色产品规划特色会所会所物业物业

44、面积结构面积结构建筑商建筑商建材设备特色介绍建材设备特色介绍本报告是严格保密的。2、个案环境：、个案环境：工地环境工地环境位置位置各项生态设施各项生态设施重大公共设施与未来发展介绍重大公共设施与未来发展介绍生活机能（交通，教育，商业等）生活机能（交通，教育，商业等）3、周边大型企业（中小城市）客群、周边大型企业（中小城市）客群本报告是严格保密的。五、整理吸引买家的优越点五、整理吸引买家的优越点 1、利多点强化、利多点强化六、拿出自身楼盘劣势应对措施六、拿出自身楼盘劣势应对措施 1、利空点弱化、利空点弱化七、全面了解楼盘工程进度七、全面了解楼盘工程进度本报告是严格保密的。八、销售说辞统一（销讲）

45、八、销售说辞统一（销讲）1、客户积累、客户积累2、报表单据的熟悉、报表单据的熟悉预约单预约单来人来电表来人来电表日志日志市调表市调表2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789本报告是严格保密的。第二部分、案中第二部分、案中本报告是严格保密的。一、来电接听要则将客户引至售楼处一、来电接听要则将客户引至售楼处1、接听电话语调必须亲切，吐字清晰易懂，说话、接听电话语调必须亲切，吐字清晰易懂，说话速度适当，简洁而不长速度适当，简洁而不长2、接听电话人员熟悉楼盘的详细情况及促销口径、接听电话

46、人员熟悉楼盘的详细情况及促销口径3、销售部人员每人都有义务和责任接听电话，外、销售部人员每人都有义务和责任接听电话，外来电话响声不能超过来电话响声不能超过3下下4、接听电话必须亲切地说：、接听电话必须亲切地说：“您好，您好，”2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789本报告是严格保密的。5、在回答问题时应做到耐心但又不能太详细，以免阻碍、在回答问题时应做到耐心但又不能太详细，以免阻碍其他客户的电话打进来，且告知其过分详细后会导致其其他客户的电话打进来，且告知其过分详细后会导致其不到

47、售楼处来。不到售楼处来。6、在回答问题时，尽量强调现场买楼的人很多，可以邀、在回答问题时，尽量强调现场买楼的人很多，可以邀请客户到现场售楼部参观，告诉客户现场将会有专业的请客户到现场售楼部参观，告诉客户现场将会有专业的售楼人员为他介绍售楼人员为他介绍7、回答时间不宜太长，通常不要超过、回答时间不宜太长，通常不要超过3分钟（在广告日分钟（在广告日电话时间应更加缩短，掌握重点说明，吸引对方前来现电话时间应更加缩短，掌握重点说明，吸引对方前来现场洽谈）场洽谈）本报告是严格保密的。8、在客户交谈中，要主动问到几个基本问题，即媒体、在客户交谈中，要主动问到几个基本问题，即媒体来源、客户姓名、电话、地址和

48、购房意向。来源、客户姓名、电话、地址和购房意向。9、在客户所找人员不在时，应很客气地咨询对方有何、在客户所找人员不在时，应很客气地咨询对方有何事，可否代为传话，或者记录下来，转告被找的人，事，可否代为传话，或者记录下来，转告被找的人，放话筒时动作要缓慢。放话筒时动作要缓慢。10、不许对着话筒咳嗽、打哈欠、叹气、大声笑、不许对着话筒咳嗽、打哈欠、叹气、大声笑、11、不许在接听顾客电话时与其他人搭话、不许在接听顾客电话时与其他人搭话12、广告电话接待、广告电话接待1）其他电话进来）其他电话进来2）客户签约）客户签约（强烈要求，请再打来）（强烈要求，请再打来）本报告是严格保密的。二、来人接待二、来人

49、接待1、接待规范、接待规范客户上门时，业务员必须主动面带微笑上前迎客户上门时，业务员必须主动面带微笑上前迎接，同时控台上喊接，同时控台上喊“客户到客户到”，业务员起身喊，业务员起身喊“欢迎参观欢迎参观”接待客户并问清客户第几次来，以前是否有人接待客户并问清客户第几次来，以前是否有人接待接待接待客户要精神饱满，面带笑容，留意客户的接待客户要精神饱满，面带笑容，留意客户的视线和表情，主动上前打招呼视线和表情，主动上前打招呼接待客户要声音响亮，口齿清晰，尽量不要模接待客户要声音响亮，口齿清晰，尽量不要模棱两可，如有不清楚的将客户问题记下来再回答棱两可，如有不清楚的将客户问题记下来再回答2009年房地

50、产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789本报告是严格保密的。三、介绍楼盘情况三、介绍楼盘情况1、介绍交通示意图、鸟瞰图、效果图、灯箱、模型，动线清晰，、介绍交通示意图、鸟瞰图、效果图、灯箱、模型，动线清晰，着重点明了着重点明了2、请客户在交谈区入座，取出楼书为客户介绍、请客户在交谈区入座，取出楼书为客户介绍楼书与模型相结合介绍，尽量使用口语化介绍，语言活泼，楼书与模型相结合介绍，尽量使用口语化介绍，语言活泼，不要照本宣科不要照本宣科及时掌握客户心理及需求及时掌握客户心理及需求锁定房型，锁定楼层

51、锁定房型，锁定楼层随时注意自己的形象，必须保持微笑，态度要诚恳、亲切，随时注意自己的形象，必须保持微笑，态度要诚恳、亲切，博取客户好感及信赖，不要手插口袋或者靠坐模型博取客户好感及信赖，不要手插口袋或者靠坐模型不论成交与否，客户离去时，业务人员应起身相送至大门，不论成交与否，客户离去时，业务人员应起身相送至大门，并说：并说：“欢迎再次参观欢迎再次参观”本报告是严格保密的。 实地介绍（再一次锁定房源）实地介绍（再一次锁定房源）工地现场与样板大相径庭，售楼员应着眼现状、推介优点，结合工地现场与样板大相径庭，售楼员应着眼现状、推介优点，结合现场实景、人文景观，强化楼盘实景优势，指导客户如何装修，再现

52、场实景、人文景观，强化楼盘实景优势，指导客户如何装修，再提示出样板房的布置，让客户有一个美好想象而下决心购买提示出样板房的布置，让客户有一个美好想象而下决心购买带看礼仪：职业道德、责任心，危险走在前面，电梯客户先进带看礼仪：职业道德、责任心，危险走在前面，电梯客户先进 样板房带看样板房带看本报告是严格保密的。四、解答客户问题四、解答客户问题1、尽量不要正面反驳客户意见、尽量不要正面反驳客户意见2、诚实信用，不胡乱承诺、诚实信用，不胡乱承诺五、为客户度身定制买房个案逼订五、为客户度身定制买房个案逼订回顾锁定设计几个方案（菜单）回顾锁定设计几个方案（菜单）1、购买力、购买力2、购买欲、购买欲200

53、9年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789本报告是严格保密的。sp技巧技巧 概念概念sp（sales promotion）”销售促进销售促进”，是一种说服性沟通工具。，是一种说服性沟通工具。目的是刺激消费者的购买意愿，提升销售者的效率，在房产销售目的是刺激消费者的购买意愿，提升销售者的效率，在房产销售过程中，我们经常通过一些过程中，我们经常通过一些sp手段来促进客户成交。手段来促进客户成交。本报告是严格保密的。 现场现场sp运用的要点运用的要点 建立客户对你的信任建立客户对你的信任 营造

54、现场良好的销售氛围营造现场良好的销售氛围 业务员与控台之间建立默契，充分互动业务员与控台之间建立默契，充分互动 团队间的协同作战团队间的协同作战 用言行去感染客户用言行去感染客户本报告是严格保密的。 实战技巧实战技巧 利用销控对话利用销控对话“卖掉了没有？卖掉了没有？”目的：帮客户锁定户型、位置，避免给客户太多的选择余地。目的：帮客户锁定户型、位置，避免给客户太多的选择余地。运用时机：客户有运用时机：客户有70以上的成交希望，且业务员已根据实际情以上的成交希望，且业务员已根据实际情况帮客户挑选了最合适的户型和位置，但客户还在犹豫比较。况帮客户挑选了最合适的户型和位置，但客户还在犹豫比较。本报告

55、是严格保密的。对话流程对话流程业务员业务员控台控台控台控台请进请进请问请问卖掉了没有卖掉了没有对不起，卖掉了对不起，卖掉了注意事项：在客户未离开，控台需注意注意事项：在客户未离开，控台需注意“已卖掉已卖掉”的户别，以免穿帮的户别，以免穿帮本报告是严格保密的。“保留三分钟保留三分钟”目的：告诉控台你现在需要帮助目的：告诉控台你现在需要帮助运用时机：客户很有希望成交，但靠自己一个人的运用时机：客户很有希望成交，但靠自己一个人的能力还不够能力还不够本报告是严格保密的。对话流程对话流程业务员业务员控台控台请确认一下，现在请确认一下，现在还有没有？还有没有？恭喜，现在还有恭喜，现在还有请保留请保留3分钟

56、分钟保留保留3分钟分钟（确认，复述一遍）（确认，复述一遍）注意事项：控台在确认复述后，立即安排人员下去协助处理，并根据现注意事项：控台在确认复述后，立即安排人员下去协助处理，并根据现场情况制造该客户抢手的气氛，安排其他业务员用销控对话询问该户有场情况制造该客户抢手的气氛，安排其他业务员用销控对话询问该户有没有。没有。本报告是严格保密的。你在介绍哪一户？你在介绍哪一户？目的：控台随时掌握业务员洽谈的状况。目的：控台随时掌握业务员洽谈的状况。运用时机：当业务员洽谈时间较长时，可能该组客运用时机：当业务员洽谈时间较长时，可能该组客户较有意向成交。户较有意向成交。本报告是严格保密的。对话流程对话流程业

57、务员业务员控台控台告诉控台你在介绍的户别告诉控台你在介绍的户别户别，这一户户别，这一户业务员业务员也在带看，请把握机会也在带看，请把握机会是嘛，我知道了，谢谢是嘛，我知道了，谢谢注意事项：当控台询问时，业务员应暂停与客户的谈话，看着控台自然注意事项：当控台询问时，业务员应暂停与客户的谈话，看着控台自然对话，切忌机械麻木。对话，切忌机械麻木。业务员，你现在在介绍哪一户？业务员，你现在在介绍哪一户？告诉客户，别人也在看这一户告诉客户，别人也在看这一户本报告是严格保密的。控台建议业务员控台建议业务员“换户换户”目的：帮助业务员催促客户快做决定订购目的：帮助业务员催促客户快做决定订购运用时机：客户与成

58、交之差一步之遥运用时机：客户与成交之差一步之遥本报告是严格保密的。对话流程对话流程业务员业务员控台控台回答控台回答控台其他业务员，也要这一户，其他业务员，也要这一户，你是否换一户介绍你是否换一户介绍请再保留一分钟请再保留一分钟注意事项：控台事先已摸清客户的实际情况，业务员在对话完毕后，要注意事项：控台事先已摸清客户的实际情况，业务员在对话完毕后，要用急迫的心情告诉客户，再不做决定，这一户就要先卖给其他客户了，用急迫的心情告诉客户，再不做决定，这一户就要先卖给其他客户了，请不要再犹豫了。请不要再犹豫了。业务员，你现在在介绍哪一户？业务员，你现在在介绍哪一户？请快做决定，最后保留一分钟请快做决定，

59、最后保留一分钟本报告是严格保密的。 团队协作团队协作 现场业务员根据控台安排，做现场业务员根据控台安排，做sp配合，例如：用销控配合，例如：用销控对话询问同一户别有没有，且一定要让客户听见。对话询问同一户别有没有，且一定要让客户听见。 来到需要帮助配合的业务员面前，告诉自己的客户也来到需要帮助配合的业务员面前，告诉自己的客户也要选这一户，建议他是否能换一户介绍。要选这一户，建议他是否能换一户介绍。本报告是严格保密的。 议价技巧议价技巧 装作装作“菜鸟菜鸟”以以“菜鸟菜鸟”身份博取客户对你的充分信任，告诉客户还价不身份博取客户对你的充分信任，告诉客户还价不易易 “假底价表假底价表”专案可准备一份假底价表，在议价遇到阻力时使用，以示你专案可准备一份假底价表，在议价遇到阻力时使用，以示你的诚意。的诚意。本报告是严格保密的。 多请求多请求业务员如单独与客户