2月苏州中锐穹窿山地块市场定位报告57p

1、中锐穹窿山地块市场定位报告苏州新鸿嘉投资顾问有限公司苏州新鸿嘉投资顾问有限公司/2010.2/2010.2项目属性界定市场环境分析市场环境分析竞争市场分析项目定位类似市场研究苏州苏州gdp快速发展，总量在长三角仅次于上海，快速发展，总量在长三角仅次于上海，2009年虽受金融危机波年虽受金融危机波及，增速有所下降，但仍超过及，增速有所下降，但仍超过10%，整体态势向好，房地产发展基础稳固，整体态势向好，房地产发展基础稳固宏观经济增速宏观经济增速房地产发展阶段房地产发展阶段小于4%萎缩发展4-5%相对停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展总量持续高速增长总量持续高速增长苏州市是江苏经济龙头，长三角核

2、心城市，gdp持续较快增长，说明城市的房地产发展基础良好长三角经济核心城市长三角经济核心城市江苏经济龙头，长三角核心城市，是仅次于上海的经济中心。作为上海经济辐射的第二核心圈，经过十几年的快速发展，目前已经实现了与上海的经济承接，并由经济功能的吸纳性开始向辐射性转变苏州历年经济总量苏州历年经济总量人均可支配收入稳步增加人均可支配收入稳步增加苏州市整体宏观经济良性发展将不断带动人均可支配收入的稳步增加，预计未来苏州消费者的消费能力和消费水平也将随之呈现逐步上升的趋势，加上苏州市人均消费性支出的水平，都为该市旅游产业的进一步发展创造先决性的消费条件 人均可支配收入虽在长三角主要城市排名难于其经济总

3、量排名形成正比，人均可支配收入虽在长三角主要城市排名难于其经济总量排名形成正比，但绝对值稳步增加，维持在较高水平但绝对值稳步增加，维持在较高水平人均可支配收入与经济总量不成正比人均可支配收入与经济总量不成正比从长三角的横向对比来看，苏州人均可支配收入并未与其经济总量同等排名，居于中间水平，但仍超过23000元/人/年，绝对值仍处于较高水平居民随着收入的不断提高居民随着收入的不断提高, 日常消费在餐饮、服装、家居、娱乐上的份日常消费在餐饮、服装、家居、娱乐上的份额持续上升额持续上升, 基本食品消费占比持续下降基本食品消费占比持续下降, 显示苏州人生活品质正在提升显示苏州人生活品质正在提升2.5%

4、10.9%13.9%12.6%6.2%8.1%8.3%37.5%（8.7%）3.1%11.1%13.7%11.9%7.3%8.4%6.8%37.8%（6.8%）4.1%10.7%7.6%10.5%7.5%8.2%7.8%43.7%(7.3%)3.5%10.6%15.0%11.8%5.5%8.2%7.9%37.5%(7.7%)2.3%10.6%13.8%12.1%6.1%8.1%8.1%39.2%(8.2%)2.4%11.5%14.0%12.5%6.5%8.0%8.0%37.3%（8.5%）2003年2004年2005年2006年2007年15562元9272元9783元11426元12472元

5、13595元人均支出人均支出其它住房娱乐、教育及文化服务交通和通讯医疗保健家庭设配用品及服服装食品（其中在外餐饮）2008年苏州经济不断发展，外来人口不断落户进入，户籍人口稳步增长，显示苏州经济不断发展，外来人口不断落户进入，户籍人口稳步增长，显示出整个苏州房地产健康稳定发展的态势出整个苏州房地产健康稳定发展的态势外来人口大量进入，户籍人口稳步增加外来人口大量进入，户籍人口稳步增加大量外资企业的入驻，吸引大量外来务工人员进驻苏州。 “新苏州人”的大量涌入，带动了苏州户籍人口增长的同时，对苏州房地产的发展提供了强劲的消费人口支撑n2009年苏州土地成交总量447.76万平方米，较2008年增长4

6、5.59%，增长幅度较大，但绝对值在近六年中仍旧较低。2008年楼市的普遍低迷，使得土地供应方的政府和土地需求方的开发商对2009年市场景气度预期不足。20092009年土年土地市场告别地市场告别20082008年的年的清冷，迎来了新的高潮，虽成交总量未有清冷，迎来了新的高潮，虽成交总量未有大量增加，但楼面价飙升幅度极大大量增加，但楼面价飙升幅度极大n2009年，苏州住宅成交楼面价4470元/平方米，比2008年增长63.2%，为2002年苏州实行“招拍挂”以来上涨幅度最大一年。20092009年住宅二级市场快速回暖，成交不断突破高峰，价格上涨浪潮不断年住宅二级市场快速回暖，成交不断突破高峰，

7、价格上涨浪潮不断席卷整个苏州席卷整个苏州n2009年苏州住宅成交总量913万平方米，同比2008年增长132.9%，且远远超过2007年708万平方米的成交峰值。在年初政府主导的购房节及各项优惠政策的刺激下，苏州住宅成交开始稳步回暖，下半年成交量快速上行，不断刷新历史峰值。n2009年住宅成交价格7445元/平方米，同比增长11.4%，这一价格涨幅似乎与2009年价格暴涨的市场不想符合，而实际上这是由上半年促销优惠的价格和下半年上涨的价格相互抵消产生的，苏州市整体住宅成交价格仍然呈现快速增长的趋势。n2009年区域供应总量129万平方米，比2008年度154万平方米的供应总量下降16.23%，

8、为近四年来供应量最少年份。n2009年度区域成交总面积193万平方米，超过供应面积64万平方米，比2008年度成交总量多出121万平方米，上涨幅度为168.06%。n受市场环境的影响，2008年度成交量为近四年最低水平，更多的置业需求被压抑。2009年成交量为四年之最，在2008年度的低基数上，上涨幅度明显。吴中区住宅供应量连续两年下降，吴中区住宅供应量连续两年下降，20092009年下降幅度加大；成交量飙年下降幅度加大；成交量飙升，上涨幅度大升，上涨幅度大n2009年在全苏州整体价格上扬的情况下，吴中区成交价格下跌，为6939元，跌幅为3%，幅度较小。n吴中区2009年度整体成交均价的下降主

9、要和成交结构变化有关，较之以往别墅产品占据主力成交比例，2009年吴中区成交量中存在的大量低价公寓产品，导致整体成交价格下降。n与供应结构相对应，2009年度吴中区的成交多来自于中大户型产品，特别是180平方米以上的改善型产品，比例达到43.5%，同时90-144平方米的普通公寓产品成交占比为32.42%，90平方米以下的小户型产品比例仅为18.27%。吴中区是吴中区是20092009年苏州五大区域中成交价格唯一下降的区域，大户型年苏州五大区域中成交价格唯一下降的区域，大户型产品成交持续放大，小户型产品被挤压产品成交持续放大，小户型产品被挤压经济发展稳固经济发展稳固生活品质提升生活品质提升p城

10、市经济发展态势向好，房地产发展基础稳固，人均收入的不断增长大大有利于市场消费水平的提升p外来人口的不断涌入造就大量购房需求，随着生活品质的逐渐提升，消费者对居住环境的要求也在提高土地市场萎缩土地市场萎缩价格不断提升价格不断提升p土地市场整体萎缩，09年土地成交同比有所增加，但其成交面积远远不及06、07年p土地成交楼面价不断上升，开发商资金充裕，拿地热情较高，竞争十分激烈市场供不应求市场供不应求缺口将会扩大缺口将会扩大p供不应求市场特征表现明显，吴中区成交量基本维持在较高水平，房源供应不充足，无法满足日益增长的消费需求p由于近期土地供应不足，08年冷淡的楼市促使开发商减缓了项目开发节奏，短期内

11、市场难以形成较大的有效供应，这将导致供求缺口扩大市场环境小结市场环境小结城市经济发展稳固，城市经济发展稳固，土地市场萎缩，供不应求市场特土地市场萎缩，供不应求市场特征短期内难以扭转，供求缺口将会扩大征短期内难以扭转，供求缺口将会扩大市场环境分析竞争市场分析项目定位类似市场研究项目属性界定项目属性界定地块所属穹窿山景区享有苏州第一名山之称，自然景观丰富，地块所属穹窿山景区享有苏州第一名山之称，自然景观丰富，历史文化底蕴深厚历史文化底蕴深厚n苏州第一名山苏州第一名山穹窿山景区，地处苏州西部，被称为苏州第一名山，主峰“箬帽峰”，海拔341.7米，为太湖东岸群山之冠，因而又有“吴中之巅”的美誉。此山气

12、势雄伟，地域宽阔，东连木渎，西濒太湖，绵延光福、藏书、胥口三镇，全长约7.5公里，林地面积2万多亩。 n孙子兵法诞生地孙子兵法诞生地穹窿山景区历史悠长，集政治、军事、宗教、文化于一山，丰富的人文景观是其又一资源优势。古代大军事家孙子隐居在此，并写出了中国历史第一部兵书孙子兵法十三篇。 用地规模较小，容积率较低，建筑高度有限，产品规划空间较用地规模较小，容积率较低，建筑高度有限，产品规划空间较小小用地指标认识：用地指标认识：a a、b b两地块均为低密度用地，用地规模较小，建筑高度基两地块均为低密度用地，用地规模较小，建筑高度基本控制在本控制在1515米以下，这使得产品规划空间较小。而米以下，这

13、使得产品规划空间较小。而b b地块明确指出该地块发地块明确指出该地块发展为旅游宾馆。展为旅游宾馆。b b地块指标：地块指标：n地块编号：苏地2009-b-86n用地面积：13334.8平方米n用地性质：旅馆业(c2)n用地功能布局：不做要求 n建筑高度：15米n容积率：0.8n建筑密度：25%n最大总建筑面积:10667.84平方米a a地块指标：地块指标：n地块编号：苏地2009-b-85n用地面积：20143.6平方米n用地性质：商业(c2)n用地功能布局：不做要求 n建筑高度：12米n容积率：0.8n建筑密度：30%n最大总建筑面积:16114.88平方米西西东东南南北北穹窿山景区穹窿山

14、景区远处的民宅远处的民宅绕城高速绕城高速兵圣路兵圣路地块内树木茂盛，南面仰视穹窿山景区，西面道路车流量少，地块内树木茂盛，南面仰视穹窿山景区，西面道路车流量少，北面绕城高速、省道可通往无锡、市区北面绕城高速、省道可通往无锡、市区现有交通体系现有交通体系n兵圣路：双向两车道，可通过230省道、绕城高速快速通往市区、无锡，车流量小，但由于地势空旷，回声较大n公交站点：经过地块的公共交通路线有64路、667路，主要抵达方向为光福、市区和新区未来交通体系未来交通体系n南环快速路西延：东起滨河路西到灵岩山孙武路，全长8.1公里，一期木渎镇区以东沿线年内开工n中环线：规划中的苏州中环线将与南环快速路对接，

15、项目所在区域处于内环线、中环线的延伸段苏福路苏福路绕绕城城高高速速230230省道省道道路通达性较强，公交线路有待完善，未来交通规划利好可大道路通达性较强，公交线路有待完善，未来交通规划利好可大大缩短与市区距离大缩短与市区距离区域产业以旅游业为主，受季节影响较大，商业支撑能力不强区域产业以旅游业为主，受季节影响较大，商业支撑能力不强属性属性内容诠释内容诠释界定界定地理位置穹窿山风景区内，远离市中心旅游度假功能区域发展区域产业以旅游业为主，受季节影响较大商业支撑能力不强项目规模两地块占地面积为33478.4平方米，容积率为0.8，分别限高12米、15米小规模低密度项目资源状况自然资源，历史文化，

16、230省道、绕城高速通往市区、无锡自然景观优越，历史底蕴深厚，交通通达性较强配套资源景区目前存有少部分商业区域宾馆欠缺，由项目填补项目属性诠释项目属性诠释穹窿山区域传统商业发展动力不足穹窿山区域传统商业发展动力不足项目不宜发展项目不宜发展传统商业传统商业n区域基本消费人口数量不足，常区域基本消费人口数量不足，常驻人口随城镇化外流驻人口随城镇化外流n过境旅游的流动性人口间歇过境旅游的流动性人口间歇 性强性强n区域产业以旅游业为主，没有区域产业以旅游业为主，没有强势、差异化产业支撑强势、差异化产业支撑n单客消费力低单客消费力低项目属性界定市场环境分析竞争市场分析项目定位类似市场研究类似市场研究周边

17、同性质用地项目示意周边同性质用地项目示意黄金水岸黄金水岸项目名称项目名称地块编号地块编号占地面积占地面积建筑面积建筑面积容积率容积率土地用途土地用途楼面价楼面价黄金水岸苏地2006-g-38414326.3124297.890.3商业2500中信太湖城苏地2005-b-54556355.5675328.651.21商业/居住846温泉1858苏地2007-b-63号109883.6164825.41.5商业/居住2184中信太湖城中信太湖城温泉温泉1858黄金水岸黄金水岸项目容积率较低，定位为舒适型度假别墅，内部项目容积率较低，定位为舒适型度假别墅，内部配套齐全，拥有一线湖景资源配套齐全，拥有

18、一线湖景资源占地面积414326m 建筑面积124297m 容积率0.3绿化率45%楼面地价2500元/m建筑风格中式风格 开发进度前期产品类型独栋别墅成交均价单价：14000-27000总价：400-900万n项目于09年5月推出独栋产品，并保持非常好的销售速度，截至09年底推出房源已基本售罄。面积范围（面积范围（m m2 2）推出套数推出套数可售套数可售套数销售套数销售套数去化率去化率价格变化价格变化地上223-3006065490%（300-800万）（400-900万）月均去化月均去化6.75套套黄金水岸黄金水岸项目于项目于09年年9月份开始对外销售，仅内部客户就月份开始对外销售，仅内

19、部客户就消化了过半的推量，并保持月均消化了过半的推量，并保持月均6.75套的较快销售速度套的较快销售速度地上276平米，地下204平米，四室三厅两卫附送超大南北花园、地下室下沉式庭院设计增加采光面主卧套间设计主仆分流功能完善地上223平米，地下106平米，四室两厅三卫附送南北花园、地下室下沉式庭院设计增加采光面卧室布局紧凑主客分流户型点评户型点评 -1f1f2f-1f1f2f温泉温泉1858 温泉入户是项目的主要卖点，联排与公寓产品温泉入户是项目的主要卖点，联排与公寓产品布局迎合市场中高端客群度假需求布局迎合市场中高端客群度假需求占地面积109883m 建筑面积164825m 容积率1.5绿化

20、率41%楼面地价2184元/m建筑风格中式风格 开发进度中后期产品类型联排别墅、小高层、商业成交均价一期联排：11000(售罄)二期小高层：9000n项目于07年推出一期联排产品，以温泉为主要卖点，目前主推二期毛坯公寓。面积范围（面积范围（m m2 2）预售时间预售时间推出套数推出套数可售套数可售套数销售套数销售套数去化率去化率价格变化价格变化地上180-2162007.11111278476%900011000公寓50-1602009.102318115065%75009000月均去化月均去化7套套温泉温泉1858 项目一期别墅产品在项目一期别墅产品在2009年快速被市场消化，年快速被市场消

21、化，二期公寓产品推出仅三个月销售量过半二期公寓产品推出仅三个月销售量过半地上181平米，地下70平米，三室两厅三卫附送南北花园、地下室、露台客厅挑高设计小面宽，大进深主仆分流地上215平米，地下110平米，四室两厅三卫附送南北花园、地下室、露台温泉庭院设计面宽6.9米，尺度较小主卧功能设计不完善户型点评户型点评 -1f1f2f-1f1f2f3f3f中信太湖城中信太湖城产品类型多样，自然资源丰富，项目形象定位产品类型多样，自然资源丰富，项目形象定位为苏州第三城为苏州第三城占地面积556355m 建筑面积675328m 容积率1.21绿化率40%楼面地价846元/m建筑风格中式风格 开发进度中期产

22、品类型独栋、小独栋、联排、精装小高层、商业成交均价一期联排：9000(售罄)二期精装小高层：10000n项目整体开发类型包括大型会议中心、五星级宾馆、酒店式公寓组团、住宅社区等，号称苏州第三城。面积范围（面积范围（m m2 2）预售时间预售时间推出套数推出套数可售套数可售套数销售套数销售套数去化率去化率价格变化价格变化地上305-3552007.1081081100%9000(2009年6月售罄)月均去化月均去化3.6套套中信太湖城中信太湖城项目一期别墅产品在项目一期别墅产品在09年上半年全部去化，年上半年全部去化，其中其中5、6月份成交相对集中月份成交相对集中地上355平米，地下50平米，四

23、室两厅六卫附送南北花园、地下室、中庭客厅挑高设计面宽较大卧室均配有卫生间主仆分流地上305平米，四室三厅五卫附送南北花园、中庭、露台客厅挑高主仆分流居住功能完善主卧套间设计户型点评户型点评 -1f1f2f3f1f2f小独栋小独栋联排联排品牌营销品牌营销在售项目多为品牌开发商，整体档次偏向中高档，建筑风格在售项目多为品牌开发商，整体档次偏向中高档，建筑风格全部为中式，诉求重点偏向外部景观全部为中式，诉求重点偏向外部景观配套方面配套方面太湖度假区配套目前尚不齐全，区域项目对内部配套要求较太湖度假区配套目前尚不齐全，区域项目对内部配套要求较高。高。销售方面销售方面类似市场项目别墅销售情况较好，整体销

24、售率在类似市场项目别墅销售情况较好，整体销售率在80%80%以上以上类似市场概况类似市场概况市场整体开发水平较高，外部配套不齐全使市场整体开发水平较高，外部配套不齐全使得项目对内部配套要求较高，整体销售情况良好得项目对内部配套要求较高，整体销售情况良好项目属性界定市场环境分析竞争市场分析竞争市场分析项目定位类似市场研究竞争市场圈定竞争市场圈定从区域发展及所占景观资源来看，项目主要面临光福板块、太湖从区域发展及所占景观资源来看，项目主要面临光福板块、太湖板块、灵岩山板块这三大区域项目的竞争板块、灵岩山板块这三大区域项目的竞争光福板块光福板块灵岩山板块灵岩山板块太湖板块太湖板块板块板块代表项目代表

25、项目物业形态物业形态存量存量+ +未上市量未上市量 （）（）主力面积主力面积 （）（）在售均价在售均价（元（元/ /）太湖板块温泉1858联排、小高层116916 （含商业）联排180-216联排11000中信太湖城联排、小独栋、独栋617830（含商业）联排305-355联排9000（2009年6月）灵岩山板块岚山别墅联排、双拼、小独栋77859联排220-255联排13000光福板块福园联排1380联排295-327联排9500衡园联排、双拼25904联排229-280联排8500合计合计/ / /839889839889/ / /未来竞争未来竞争项目未来竞争主要来自于中信太湖城、温泉项目

26、未来竞争主要来自于中信太湖城、温泉1858、岚山别墅，总体量、岚山别墅，总体量超超80万方万方竞争市场小结竞争市场小结项目主要面临灵岩山、太湖板块、光福板块项目主要面临灵岩山、太湖板块、光福板块的竞争，未来市场供应量较大的竞争，未来市场供应量较大景观资源景观资源/内部配套内部配套/市场供应充足市场供应充足灵岩山板块、太湖板块、光福板块灵岩山板块、太湖板块、光福板块竞争市场划分竞争市场划分未来竞争体量约未来竞争体量约84万方万方竞争市场体量竞争市场体量景观资源是主要卖点，其次是内部配套景观资源是主要卖点，其次是内部配套诉求重点诉求重点项目属性界定市场环境分析竞争市场分析项目定位项目定位类似市场研

27、究区域无住宅项目供应区域无住宅项目供应景观资源丰富景观资源丰富历史文化底蕴深厚历史文化底蕴深厚市场开发水平较高市场开发水平较高a a地块用地地块用地2 2万方万方容积率容积率0.80.8 领导者领导者市场领跑者市场领跑者游戏规则的建立者游戏规则的建立者区域影响者区域影响者 追随者追随者次次/非主流市场非主流市场以小博大，杀伤战术以小博大，杀伤战术价格战的制造者价格战的制造者目标明确，挖掘客户目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙瞄准市场缝隙创新产品和需求点创新产品和需求点改变游戏规则改变游戏规则强调新的评估标准强调新的评估标准强调产品的特色强调产品的特色n项目自身条件：项目自身条件：用地面积较小，容积

28、率偏低，产品线组合选择空间较小n区域现状：区域现状：项目区位并不优越，区域无住宅项目供应，但周边景观资源丰富，历史文化底蕴深厚。n项目的战略选择：自身不具备强势资源，区域房产发展不成熟，项目以补缺者的身份更项目的战略选择：自身不具备强势资源，区域房产发展不成熟，项目以补缺者的身份更为契合为契合项目战略选择项目战略选择通过对类似区域房地产市场的分析，我们认为项目不具通过对类似区域房地产市场的分析，我们认为项目不具备较好的区位和优质的配套，区域市场补缺者的角色更适合项目发展方向备较好的区位和优质的配套，区域市场补缺者的角色更适合项目发展方向 挑战者挑战者 市场补缺者的身份市场补缺者的身份区域缺乏高

29、端产品区域缺乏高端产品景观资源丰富，历史文景观资源丰富，历史文 化底蕴深厚化底蕴深厚a地块的控规指标地块的控规指标容积率容积率0.8，超过常规超过常规建筑高度建筑高度12m合院别墅p建造创新合院别墅，在满足容积率指标情况下尽量提升建筑品质地块地块产品类型产品类型建筑面积（）建筑面积（）容积率容积率a地块合院别墅161140.8a地块产品组合地块产品组合项目用地面积较小，容积率较低，产品线组合选择空间较小，项目用地面积较小，容积率较低，产品线组合选择空间较小，结合类似市场状况和项目补缺者的战略选择，我们认为结合类似市场状况和项目补缺者的战略选择，我们认为a地块适宜发展别墅产品地块适宜发展别墅产品

30、价格定位价格定位在类别竞争市场中，主要选取与待定价项目相类似项目的毛坯联排销售价格作为比较对象。在类别竞争市场中，主要选取与待定价项目相类似项目的毛坯联排销售价格作为比较对象。 项目名称项目名称温泉温泉18581858岚山别墅岚山别墅福园福园衡园衡园销售价格（元/平方米）110001300095008500可比楼盘量化定价法应用于房地产价格制定，主要是通过考察市场比较项目的两个变可比楼盘量化定价法应用于房地产价格制定，主要是通过考察市场比较项目的两个变量之间的关系来确定项目的整体均价，运用一元线性回归模型制定项目均价。量之间的关系来确定项目的整体均价，运用一元线性回归模型制定项目均价。 ste

31、p1step1：比较对象选择：比较对象选择step2step2：选择定级因素、分值：选择定级因素、分值 针对比较对象，从地段、规划等十个影响物业价值的因素进行打分，每个影响针对比较对象，从地段、规划等十个影响物业价值的因素进行打分，每个影响因素总分值为因素总分值为1010分，以待定价项目为基准。根据各楼盘实际情况，由市场人员对分，以待定价项目为基准。根据各楼盘实际情况，由市场人员对比较对象楼盘和本项目各项影响因素进行打分，同时将各个因素对于物业价值的比较对象楼盘和本项目各项影响因素进行打分，同时将各个因素对于物业价值的影响大小给予相应的权重。影响大小给予相应的权重。 价格定位价格定位step3

32、step3：权重比分：权重比分价格定位价格定位序号序号因素因素权重权重温泉温泉18581858岚山别墅岚山别墅福园福园衡园衡园本案本案1 1地理位置地理位置0.60.6101488102 2项目规划项目规划0.50.51213149103 3外部环境外部环境0.50.5101099104 4户型设计户型设计0.40.410121210105 5项目配套项目配套0.40.412141313106 6建筑质量建筑质量0.30.313131110107 7交通环境交通环境0.60.61014109108 8营销策划营销策划0.20.211121310109 9景观设计景观设计0.30.3101314

33、10101010品牌影响品牌影响0.20.2121210910权重乘因素得分之和权重乘因素得分之和43.343.351.351.344.444.438.238.24040step4step4：模型建立及求解：模型建立及求解价格定位价格定位结合以上楼盘综合得分与售价之间的关系，可看出楼盘销售价格与楼盘因素得分值之间近似成直线相关关系，假设本项目均价为y，则均价y跟楼盘影响因素综合得分之间的关系为：y=b * x + a 。根据以上表数据，建立一元线性回归方程计算表：原始数据原始数据计算栏计算栏序号楼盘名称楼盘得分x楼盘均价yx-xy-y(x-x)1温泉185843.311000-150012岚山

34、别墅51.31300072500493福园44.495000.1-10000.014衡园38.28500-6.1-200037.212一元线性方程回归计算栏一元线性方程回归计算栏价格定位价格定位运用最小二乘法计算出变量运用最小二乘法计算出变量a和和b，计算公式如下：，计算公式如下：根据计算栏求出一元线性回归方程根据计算栏求出一元线性回归方程解析式中的参数解析式中的参数a a和和b bb b333333 a a = =-4280 可得方程：可得方程：y = y = 333x - 4280 - 4280将本案因素得分将本案因素得分4040代入解析式中的代入解析式中的x x可得出本项目静态价格为可得出本项目静态价格为90659065元元/ /平方米平方米客源定位客源定位鉴于项目理论售价、区