《做客户的眼睛——空看、实勘和钥匙》ppt课件

1、1/601做客户的眼睛 空看、实勘与钥匙2/602n讲师介绍请讲师在此填写个人简介2/34个人简介将右图更换为讲师本人职业照3/603课程目录n空看的意义、重点、形式及注意事项n如何提升实勘质量n钥匙的收取及钥匙房的维护4/604进入房子后随意转一圈房子，就出来了未记清屋内物品及房屋状况。有客户时，介绍房源模糊不清晰，导致成交减速及不成交没有了解房子的基本要素，直接去看房子你是这样空看的吗？n空看的意义、重点、形式及注意事项5/605你曾经带着客户找不到房子万分着急吗？介绍房源没有亮点十分无力吗？觉得一带多看没有效率吗？答不出客户的问题倍感尴尬吗？你的问题是看 房 太 少！n空看的意义、重点、

2、形式及注意事项6/606空看 是你的良药！大量 认真 的空看，能让你在面对客户时自信满满，对答如流！能让你的一带多看更有效率！充分了解房源，助推你的成交！n空看的意义、重点、形式及注意事项7/607n空看的意义、重点、形式及注意事项空看的意义8/608空看看什么？客户在意什么？客户会问什么？房屋有什么亮点？同区有没有替代户型?n空看的意义、重点、形式及注意事项空看的重点9/609例：现在大家看到此图，如你在空看，知道重点看什么吗？租赁看什么看装修房屋装修的新旧程度。看家电房屋里配置家电种类及新旧程度，了解是否可用，尤其是空调、冰箱及洗衣机。看家具屋内家具如没有或不佳是否可增加或更换。n空看的意

3、义、重点、形式及注意事项空看的重点10/60105屋内的装修新旧保养程度4租户的弹性需求如：不同价位，一些物品的配置及付款方式可调整。3屋里配置物品及新旧程度是否可用注：尤其是空调、冰箱、洗衣机2屋内物品如没有或不佳是否可调配或增加物品 1房屋楼栋位置及带看路线，详细的物业地址6房子的租期、租金、付款方式及价格高低因素7购物出行的便利情况，从房屋到交通工具及购物步行或开车时间租赁看什么n空看的意义、重点、形式及注意事项空看的重点11/6011买卖看什么空看 22 问空看22问物业地址装修时间朝向装修费用面积看房时间价格是否有贷款房屋性质房屋状态户型是否有改动（如何改动）户口是否在本房屋售房原因

4、腾房时间家电家具是否赠送是否有车位是否满五唯一付款方式是否要求业主购买时间此房优缺点此房税费户型图n空看的意义、重点、形式及注意事项空看的重点12/6012空看结束后，必完成：空看表户型图总结出房屋的至少 3 大卖点将作业交给自己的师傅或店长检查 错误处及时修正n空看的意义、重点、形式及注意事项空看后作业13/6013u自主空看：每天有计划地自己空看所选定房源优点：时间上灵活性强，选定房源符合当下需求缺点：缺少专门讲房人，只能靠自己看和找业主了解情况自主空看是空看中效率最高的形式自主空看陪同空看集中空看n空看的意义、重点、形式及注意事项空看的形式14/6014u陪同空看他人带看或空看时主动做陪

5、同，一般适用新人 优点：1. 填鸭式的房源记忆容易忘记，陪同空看更为形象，可以学到同事 的带看技巧，学习房源与客户怎样匹配 2. 现场的实战能提升经纪人的作业能力，对房源的介绍更加详细；缺点：看的房源量有限陪同空看集中空看自主空看n空看的意义、重点、形式及注意事项空看的形式15/6015集中空看自主空看陪同空看u集中空看：1.区域集中空看以区域为单位由区经理组织的大型空看 2.店组集中空看以店组为单位由店长组织的小型空看优点：集中空看有专人讲房，可以获取更多详细房源信息缺点：选择性小，只能空看特定房源 空看去喽！n空看的意义、重点、形式及注意事项空看的形式16/6016空看注意事项：u空看的信

6、息采集表在空看前一定要准备好u集中空看时记得签到u空看的时候要带上鞋套u空看过时间长的房源可以再空看u空看不但要了解房源本身，更要了解业主信息n空看的意义、重点、形式及注意事项17/6017课程目录n空看的意义、重点、形式及注意事项n如何提升实勘质量n钥匙的收取及钥匙房的维护18/6018如何提升实勘质量5. 拍摄一组好的实勘3. 了解不同质量实勘的带来的影响4. 获取实勘n如何提升实勘质量2. 实勘的 3 种形式1. 明确实勘的意义19/6019u帮助经纪人与经纪人之间相互分享房源 内网中实勘及时呈现，房源详细信息在经纪人与经纪人之间快速传递，每个经纪人都能掌握更多的房源基础信息u使房源推广

7、广告呈现更直接、更吸户 在端口使用上优质的实勘可以让整体的房源信息更立体化，更真实化 优质的实勘增强了经纪人房源信息的曝光度，从而提高客户的新增量 优质的实勘可以让经纪人在展业操作中更有效率u客户接待，邀约更简单 实勘的存在让客户提前感受到更全面的房源信息，提升整体印象 接待客户、邀约时能更为全面地将房屋信息呈现在客户面前n如何提升实勘质量实勘的意义20/6020u便于经纪人与客户之间互动房源 通过邮箱、微信、彩信、微博等多种方式传递图片，让客户在不能第一时间看房的情况下，能充分对房源有了解u帮助建立经纪人与客户之间更好的信任关系 通过实勘提前让客户在未看房前就对房源有所了解 减少客户无效看房

8、 让客户更信任经纪人，更好地和经纪人建立长期维护关系n如何提升实勘质量实勘的意义21/60211.接待中实勘SE房源展示对比n如何提升实勘质量实勘的3种形式22/6022对于一些接待中未能获得实勘的业主怎么办2.带看陪看中实勘 前期准备好SE内网房源有无实勘的对比截图，给业主更直接的参考 提前准备好链家在线有无实勘的差异化截图，打印呈现给业主 通过客户看房后的反馈及“客户需要家人参考”来说服业主 通过带看时为客户准备的带看资料夹来对比出有无实勘的区别带看陪看n如何提升实勘质量实勘的3种形式23/6023空看中的实勘更多的是丰富经纪人和客户之间的互动，让客户对房子有更真实的感受，且让经纪人现场约

9、看时描述更真实、更生动。3.空看中实勘房子怎么样啊？好！房子不错，下班了我去看看实房！X先生，新上了一套优质的房源！房子很不错，我现在就在房子里！我这就把照片传给您n如何提升实勘质量实勘的3种形式24/6024实勘会直接影响客户 对于房源的第一印象这套房装修不错，打个电话，想看看房子。这套房装修太差了，我再看看其他房子。n如何提升实勘质量不同质量实勘带来的影响25/6025如何争取实勘？ 一、避免过多的看房打扰业主；二、让客户先看照片再看房，帮助业主筛选客户，节省业主/客户时间；三、实勘后可以加速房源的传播，吸引更多客户看房；告知实勘对业主的优势房子看房方便的话，很多客户会不间断地去看房子，如

10、果给房子全方位的拍照，客户咨询时，先给客户看照片。这样既不影响您的生活和工作，又可以尽快把房子销售出去。n如何提升实勘质量获取实勘26/6026如何争取实勘？告知实勘对业主的优势一、避免过多的看房打扰业主；三、实勘后可以加速房源的传播，吸引更多客户看房；接待的客户第一时间看户型和室内照片，客户有意向，再致电业主，让客户去看房子，这样，可以节省客户和业主双方的时间。二、帮助业主筛选客户，让客户先看照片再看房，节省业主/客户时间；n如何提升实勘质量获取实勘27/6027如何争取实勘？告知实勘对业主的优势二、帮助业主筛选客户，让客户先看照片再看房，节省业主/客户时间；一、避免过多的看房打扰业主；1.

11、 实地拍照后，照片会上传到公司的内部系统中，整个北京市的链家运营员工都可以详细地了解房屋详细情况，增加宣传覆盖面。2.在各大网站、橱窗、派报上呈现、推广房子，更多地吸引客户看房，提高房子的销售速度。三、实勘后可以加速房源的传播，吸引更多客户看房；n如何提升实勘质量获取实勘28/6028大家先评论一下这两张实勘拍得怎么样？猜一下客户看到照片后的成交周期？客户在网上看到照片后2小时内看房，当天签约。客户在网上看到照片后，提出很多疑问，经过介绍多套房源再次推荐，多次邀约，才形成带看。此房成交周期21天。n如何提升实勘质量拍摄一组好的实勘29/6029怎么拍出高质量的实勘照片？u 实勘照片标准：1、图

12、片无人物，无外网LOGO，无多重水印；2、房间不得脏、乱，沙发、桌椅、床上无杂乱衣物；3、不能只拍摄房间一角或单一物品；4、图片不能模糊、黑暗不清；5、图片不得倒置、倾斜、拉伸变形；6、照片尺寸为 800*600，比例为4:3（横版，不得为竖版）；7、室厅厨卫每个房间至少上传1张照片,以SE户型文字为准。怎么拍出高质量的实勘照片呢？1n如何提升实勘质量拍摄一组好的实勘30/6030京帮照片质量决定因素1.相机质量2怎么拍出高质量的实勘照片？2.拍摄环境及对象3.拍摄者技巧4.后期处理n如何提升实勘质量拍摄一组好的实勘31/6031u要求：相机像素在800万以上；u最佳选择为单反相机（拍摄效果好

13、，同时业主会觉得你很专业）； 若店面相机质量达不到要求，建议组内共同购买一台；u尽量不用手机拍摄照片上传，防止照片不清晰；u像素设置为1024*768；u注意取消相机上的日期显示。1.相机质量n如何提升实勘质量拍摄一组好的实勘32/60322.拍摄环境及对象1.室内光线：拍摄之前将住宅内的照明设备全部打开；2.室内布局：拍摄之前对整个室内坏境要有大概的了解。注：天气因素（避免阴雨天或是其他比较光线不好的天气）：拍摄实勘照片最好选择在天气很好的阳光明媚的日子。如遇到实在需要拍摄但是又避不开坏天气，就尽量避开光线过于暗淡的时间段进行拍摄。n如何提升实勘质量拍摄一组好的实勘33/60331.选择白天

14、拍照，拍照前打开室内灯，增强光线；2.提前去房屋做整理，让照片看起来更整洁；3.针对不同居室，选择不同角度；3.拍摄者技巧背光拍摄抖动重影房间凌乱单一物品业主照片未处理竖拿相机n如何提升实勘质量拍摄一组好的实勘34/6034图片质量决定因素光线不足，开灯补光，如果灯比较漂亮，开灯效果更好。拍摄时站的位置：选择不背光的拍摄角度，且拉远距离，斜对角拍摄。屋内收拾干净整洁n如何提升实勘质量拍摄一组好的实勘35/6035u机位，角度示意图n如何提升实勘质量36/6036u机位，角度示意图n如何提升实勘质量37/6037镜头 角度示意仰视 镜头向上俯视 镜头向下平视 镜头保持与地面平行每个房间都要有一张

15、照片！n如何提升实勘质量38/6038u各房间拍摄技巧 客厅和主卧面积相对较大 所以最好站在阳台对面的墙的中间向阳台一面拍摄。退到无处可退，取景框中两边的墙尽量保证一样长度，取（天棚、地面、阳台、左右墙）五个面的全景最好再站在阳台一面拍摄一张，以此体现房间的格局情况n如何提升实勘质量39/6039厨房和次卧相对面积变小，厨房通常为狭长的空间最好站在门口处，手在门框的位置，尽量取（天棚、地面、阳台、左右墙）五个面的全景如果门的位置在一面墙的中间，那么最好选择直视角机位,半蹲进行拍摄。如果门的位置在一面墙的边上，那么最好选择斜视角机位，半蹲进行拍摄。u各房间拍摄技巧n如何提升实勘质量40/6040

16、卫生间的面积最小， 所以最好站在卫生间门口，身体在外，手在门框处拍摄的内容一定要包含基本设施物品：马桶、洗手池、浴缸一定要俯视拍摄，拍摄一部分地面才能体现空间感切忌对着卫生间镜子拍摄u各房间拍摄技巧n实勘注意事项41/60414.后期处理n实勘注意事项42/6042补光前补光后，整体变亮n实勘注意事项u调亮处理前整体色调灰处理后鲜艳明亮u补光43/6043实勘拍摄有三宝，电话、相机和鞋套；若想路上聊聊天，速销文件不能少；进门也有三部曲，开灯、整理、调相机拍摄照片有讲究，符合要求很重要；干净整洁有装修，明亮清晰无噪点；无人物，会P图 ，无关装饰都去掉；呈现最大空间感，唯一LOGO来识别；四比三，

17、要横版，八乘六百不变形；张数对照户型图，诚实可靠展全貌！n实勘注意事项检查好实勘的格式、张数，确保合格实勘，开始上传吧！实 勘 口 诀点击播放视频44/6044课程目录n空看的意义、重点、形式及注意事项n如何提升实勘质量n钥匙的收取及钥匙房的维护45/6045n钥匙的收取及钥匙房的维护获取钥匙的重要性 收钥匙对经纪人的好处是什么？ 维护中对房源更熟悉 随时看房，带看量大，了解客户需求的机会多，成交几率大 赢得客户的信任（业主将钥匙委托给链家是对我们的充分信任，拉开了我们与对手的距离） 获得钥匙委托业绩46/6046以朝东区为例，据统计，目前成交的所有房源中看房方便的房源占成交中的85%，而看房

18、方便的房源中有钥匙的房源占68%，可见，钥匙房在成交房源中占大多数。 看房方便VS不方便的数据对比n钥匙的收取及钥匙房的维护获取钥匙的重要性47/60477133这些图说明什么？11天0带看！有无钥匙的带看量的对比买卖有钥匙看房方便有无钥匙的带看量的对比租赁n钥匙的收取及钥匙房的维护获取钥匙的重要性48/6048房源钥匙是带看量的有力保证那么，要如何收取房源钥匙呢？n钥匙的收取和钥匙房的维护49/6049 什么样的房子适合收钥匙？业主锁定 业主不在出租、出售房源附近，不方便过来的 平时忙于工作的业主 业主急租、急售，需要通过钥匙增加房子的优质度 空置房源 收取钥匙三步走n钥匙的收取及钥匙房的维

19、护如何收取钥匙50/6050步骤一：获得钥匙委托循序渐进之推出服务，免除打扰从接到委托开始，就为收钥匙埋下伏笔，根据业主的工作性质，现住所距房源远近，欲售/租房源的状态等，说明可能遇到的问题，推出我们的服务。l 租房子/买房子是大事，客户总会认真对比，反复 看房，为了您的房屋快速销售您需要配合我们多次看房， 您的时间安排的开吗？l 也会有很多电话约您看房，不知您接听电话是否方便？l 工作日看房子基本都是下午下班以后，甚至晚上，您能 及时赶过来开门吗？如果不能有可能会错过不少准客户呦！确实很麻烦，但是我不能不上班呀？这可如何是好？n钥匙的收取及钥匙房的维护如何收取钥匙51/6051这项业务可以节

20、省您的时间。不必往返看房，只需电话沟通您房子租售进程。2. 减少对您的打扰。增加您房源的带看量。钥匙房看房方便，是端口客户最爱点击的房源；我们会组织集中空看，让本区经纪人一同推荐；1. 房源可看的时间长，无论客户多晚都可以来看房，不会错过准客户。其实您也不用犯难，我们有一项业务针对您这样业主的业务钥匙托管业务n钥匙的收取及钥匙房的维护如何收取钥匙52/6052步骤二：获得钥匙委托循序渐进之打消顾虑，安心无忧业主自然会对把钥匙留在别人手里有各种各样的担心，我们要解决业主的疑虑，打消业主顾虑。房子里这么多东西丢了怎么办？房子里有人留宿怎么办？房子卫生没人打扫怎么办？钥匙乱配、丢失怎么？房子里违法乱

21、纪怎么办？把钥匙留在你们这里我很担心n钥匙的收取及钥匙房的维护如何收取钥匙53/6053完善的钥匙管理流程：钥匙专人管理（区经理责任制）严格的钥匙托管协议物品进行详细登记硬性的保障承诺对您房子的责任心我们会戴鞋套看您的房子我们会定期过来给您的房子通通风，检查门窗水电，打扫卫生。我们绝对不会住您的房子，链家有严格的规定，如果住您的房子我们是要被记红线辞退的 这些都是您权益的保证您的顾虑我们很理解，如果我们本身管理不到位也不敢收您的钥匙，您给出的不仅仅是钥匙更是对我们的信任。对于您的钥匙，我们有n钥匙的收取及钥匙房的维护如何收取钥匙54/6054步骤三：获得钥匙委托循序渐进之给予信心、获得委托当业主逐渐了解我们的服务时，要适时增加砝码，促使业主放心地将钥匙委托给我们。房子内部布置及保洁，给看房客户最整洁的感受；网络端口重点突出钥匙房，看房便捷；收钥匙专属维护，每次带看后告知您客户情况；每次刮风下雨对房子实地勘察反馈，定期保洁；同业看房陪同；您看，获取钥匙委托以后我们会有以下销售动作，确保您的房子既快速又安全地被租售出 提醒业主，为了安全起见，不要多