文化街区招商

1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。历史文化街区招商流程历史文化街区招商流程世联研究模型2005.07.15本报告是严格保密的。2 关键字关键字 ：u历史文化街区、招商、流历史文化街区、招商、流程程 简介简介 ：此模型给出了历史文化街区的招商流程，包括对潜在主力店商家此模型给出了历史文化街区的招商流程，包括对潜在主力店商家进行分析与综合排序、制定招商方案及沟通文件、进行初步沟通，进行分析与综合排序、制定招商方案及沟通文件、进行初步沟通，谈判并达成协议三步走。谈判并达成协议三步走。本报告是严格保密的。3主力店的成功引入，对太平街历史街区的发展主力店的成功引入，对太平街历史街区的发展至关重要，

2、应该按科学系统的方法加以实现至关重要，应该按科学系统的方法加以实现招商过程招商过程主要工作主要工作对潜在主力店商家进行对潜在主力店商家进行分析与综合排序分析与综合排序制定招商方案及沟通制定招商方案及沟通文件文件进行初步沟通，谈判进行初步沟通，谈判并达成协议并达成协议v列出太平街历史文化街区各功能区潜在主力店商家v对潜在主力店商家按一定的筛选标准进行综合分析v综合分析结果进行优先排序v综合分析结果获得的太平街历史文化街区潜在主力店商家的优先顺序名单v根据每一潜在主力店商家的特点，明确太平街历史文化街区的价值定位v制定有关太平街历史文化街区的市场宣传和介绍文件v制定针对每一特定潜在主力店商家的招商

3、方案及沟通文件v太平街历史文化街区市场宣传介绍文件v针对每一特定潜在主力店商家的招商引资文件v与部分潜在主力店商家初步接洽，修改招商方案初稿v谈判，并根据谈判情况，进一步调整修改招商方案v确定最终协议v分阶段地引进各类商家入驻太平街历史文化街区主要成果主要成果本报告是严格保密的。4首先应通过对潜在主力店商家在发展战略、关键技能、首先应通过对潜在主力店商家在发展战略、关键技能、历史文化相融及沟通渠道等方面的分析，进行排序历史文化相融及沟通渠道等方面的分析，进行排序通过综合分析，对潜在主力店商家进行综合排序，并根据排序结果，制定招商方案，建立街区发展蓝图关键分析内容关键分析内容l该商家的发展历史是

4、怎样的？l该商家未来发展战略是什么？l该商家在同行竞争和市场中的地位如何？l该商家对太平街历史文化街区的发展影响如何？发展战略发展战略分析原则分析原则l该商家的品牌效应如何？l该商家的管理技能/水平如何？l该商家以往的经营成功记录如何？关键技能关键技能l该主力店是否符合历史文化街区定位？l该主力店是否与历史建筑相融？历史文化历史文化相融相融l太平街历史文化街区与其是否有便捷的沟通渠道？沟通渠道沟通渠道本报告是严格保密的。5根据分析，结合前面的商业业种选择及布局条件，根据分析，结合前面的商业业种选择及布局条件，我们初步得出了潜在主力店商家的重点目标我们初步得出了潜在主力店商家的重点目标太平街太平

5、街休闲娱乐：休闲娱乐：星巴克、illy、lavazza、cite coffee、名典咖啡、上岛咖啡主题餐厅老字号药店：老字号药店：九芝堂老字号眼镜店：老字号眼镜店：老杨明远眼镜店老字号：老字号：利生盐号、乾益升粮栈、乾升泰干货店、杨福和豆豉鞭炮庄、杨隆泰钉子铺、和记多绸布庄、福裕祥南货店、德昌酱园、永茂和干货铺、怡丰商场、星沙食品店、稻香村、中国银行手工艺品：手工艺品：中国红瓷器（长沙锦东瓷业有限公司）菊花石（浏阳陈继武菊花石雕工艺馆）棕编（手工作坊）金线街金线街老字号：老字号：汉新和纸号晋康纸行彭三和笔庄大昌祥颜料号手工艺品：手工艺品：湘绣（捞刀河、沙坪、霞疑、长沙县、望城）剪纸艺馆（手工作

6、坊）民俗艺术（湘剧等）本报告是严格保密的。6根据分析，结合前面的商业业种选择及布局条件，根据分析，结合前面的商业业种选择及布局条件，我们初步得出了潜在主力店商家的重点目标（续）我们初步得出了潜在主力店商家的重点目标（续）西牌楼街西牌楼街老字号品牌运营商：老字号品牌运营商：长沙饮食集团老字号特色餐饮：老字号特色餐饮：茶馆：洞庭春茶馆、德园、何华春、春鹤楼、雪园餐饮：马明德堂、半雅亭、李合盛、强民、玉楼东、火宫殿、甘长顺、徐长兴、许宏茂、南国、曲园、奇峰阁老字号小吃：老字号小吃： 向群/友谊、双燕楼、桂香斋、杨裕兴、和记、柳德芳、三吉斋、九如斋、又一村著名餐饮：著名餐饮： 潇湘酒家 湘菜大楼 百年

7、长沙主题餐厅 老字号茶馆：老字号茶馆： 玉壶春、涌湘亭、听月楼老字号戏园：老字号戏园： 宜春园、景星戏园孚嘉巷、马家巷孚嘉巷、马家巷老字号家庭旅馆：老字号家庭旅馆：同福客栈、顺昌公旅馆、四美旅馆酒吧、清吧：酒吧、清吧：卡布雷登酒吧主题酒吧/清吧本报告是严格保密的。7招商筛选及优先综合排序详述：招商筛选及优先综合排序详述：老字号品牌老字号品牌 玉壶春、涌湘亭、听月楼 宜春园、景星戏园 九芝堂、老杨明远眼镜店 利生盐号、乾益升粮栈、乾升泰干货店、杨福和豆豉鞭炮庄、杨隆泰钉子铺、和记多绸布庄、福裕祥南货店、德昌酱园、永茂和干货铺、怡丰商场、星沙食品店、稻香村、中国银行 汉新和纸号、晋康纸行、彭三和笔

8、庄、大昌祥颜料号 洞庭春茶馆、德园、何华春、春鹤楼、雪园 马明德堂、半雅亭、李合盛、强民、玉楼东、火宫殿、甘长顺、徐长兴、许宏茂、南国、曲园、奇峰阁 向群、双燕楼、桂香斋、杨裕兴、和记、柳德芳、三吉斋、九如斋、又一村 同福客栈、顺昌公旅馆、符合旅馆、四美旅馆l品牌是否对市民/游客有很大吸引力？l产品是否有竞争力和持续发展能力？l企业是否存在或可以恢复？l洞庭春茶馆l德园l宜春园l九芝堂l老杨明远眼镜店l乾升泰干货店l和记多绸布庄l福裕祥南货店l德昌酱园l永茂和干货铺l怡丰商场l稻香村l汉新和纸号l李合盛l强民、向群l玉楼东、双燕楼l半雅亭l同福客栈l南国、杨裕兴l徐长兴l九如斋l是否在恢复且在

9、扩展市场？或l太平街与其是否有便捷的沟通渠道？l强民l向群l徐长兴l李合盛l双燕楼l半雅亭l庭春茶馆l德园l桂香斋l马明德堂l九芝堂l老杨明远眼镜店l怡丰商场l南国第二阶段第二阶段重点吸引重点吸引第一阶段第一阶段重点吸引重点吸引第三阶段第三阶段重点吸引重点吸引是是否否第一步筛选第一步筛选第二步筛选第二步筛选是是否否本报告是严格保密的。8招商筛选及优先综合排序详述：招商筛选及优先综合排序详述：其他品牌主力店其他品牌主力店 星巴克、illy、lavazza、cite coffee、名典咖啡、上岛咖啡 主题餐厅 中国红瓷器（长沙锦东瓷业有限公司） 菊花石（浏阳陈继武菊花石雕工艺馆） 棕编（手工作坊）

10、 湘绣（捞刀河、沙坪、霞疑、长沙县、望城） 剪纸艺馆（手工作坊） 民俗艺术（湘剧等） 潇湘酒家 湘菜大楼 百年长沙主题餐厅 卡布雷登酒吧 主题酒吧/清吧l星巴克lillyl中国红瓷器l菊花石l棕编l湘绣l剪纸艺馆l潇湘酒家l湘菜大楼l百年长沙主题餐厅l卡布雷登酒吧l主题酒吧/清吧l星巴克l菊花石l湘绣l潇湘酒家l湘菜大楼l百年长沙主题餐厅l卡布雷登酒吧l其他清吧第二阶段第二阶段重点吸引重点吸引第一阶段第一阶段重点吸引重点吸引第三阶段第三阶段重点吸引重点吸引是是否否第一步筛选第一步筛选第二步筛选第二步筛选是是否否l品牌是否对市民/游客有很大吸引力？l产品是否有竞争力和持续发展能力？l企业是否存在

11、或可以恢复？l是否在恢复且在扩展市场？或l太平街与其是否有便捷的沟通渠道？本报告是严格保密的。9制定潜在主力店招商文件的第一步：描述太平制定潜在主力店招商文件的第一步：描述太平街历史文化街区的整体定位及发展目标街历史文化街区的整体定位及发展目标太平街将成为长沙市历史文化商业的重要中心长沙具有历史文化品位需求太平街历史文化街区太平街历史文化街区历史文化贾宜故居、历史街区对游客、市民具有强大吸引力商脉文脉太平街一直都具有良好的商脉，认同感高黄金区位城市商圈内，紧邻五一商圈及湘江，客流量大交通便利五一大道、解放西路、湘江路，三条主干道环绕，通达性好品位需求城市白领、中产阶层、游客等对有品位的历史文化

12、街区购物、休闲娱乐、餐饮有需求本报告是严格保密的。10制定潜在主力店招商文件第二步：阐述太平街制定潜在主力店招商文件第二步：阐述太平街对潜在主力店商家的价值定位对潜在主力店商家的价值定位v主力店的价值主力店的价值卓越的品牌强大的商业发展动力文化品位众多的就业机会客户吸引力v太平街历史文化街区的价值太平街历史文化街区的价值优越的市场环境独具吸引力的历史文化氛围传统的商脉客流量大消费水平高政府的优惠政策支持便利的交通环境本报告是严格保密的。11制定潜在主力店招商文件第三步：利用财务模制定潜在主力店招商文件第三步：利用财务模型演示业务发展蓝图型演示业务发展蓝图举例说明 客流量（万人）客流量（万人）u

13、月营业额（万元）月营业额（万元）v黄兴路：日均日均8万人；万人；v高峰近40万人。太平街开街后可吸引五一商圈30的客流量，每年30的客流量增长v按吸引街区1客流量，人均消费50元本报告是严格保密的。12在制定招商方案及文件的基础上，应根据重点在制定招商方案及文件的基础上，应根据重点对潜在主力店商家展开接触与谈判对潜在主力店商家展开接触与谈判时间时间接触、沟通接触、沟通调整招商优先调整招商优先顺序顺序深入谈判深入谈判修改招商方案修改招商方案达成协议达成协议主要工作主要工作决策者决策者辅助人员辅助人员依据所确定的潜在主力店的优先顺序和可能的角色分别确定沟通对象和联系人进行初步联系和接触 阐述太平街

14、历史文化街区对主力店的价值定位 听取主力店商家的要求和条件太平街管理委员会负责人专业商业招商业务负责人根据初步接触结果调整原定目标主力店的优先顺序调整和细化必要的政府政策确定下一步谈判的时间、地点、主题和参加人员太平街管理委员会负责人专业商业招商业务负责人与目标主力店商家进行协商、会谈 明确双方的责任和义务 确定具体的财务安排条款 制定项目的具体时间安排 太平街管理委员会负责人或指定谈判人员商业招商业务负责人根据会谈情况修改、调整招商方案和文件进行新一轮谈判制定合作意向书太平街管理委员会负责人或指定谈判人员商业招商业务负责人就关键驻商入驻汽车城的方式、条件、利益分配等达成具体协议由相关律师、会

15、计师、公证人等对正式文件进行审议签署正式文件太平街管理委员会负责人重大项目参考专业顾问机构有关律师、会计师、公证人、商业招商业务负责人34周数周数月14周1周本报告是严格保密的。13招商主力店数量、商业档次、开业率及开招商主力店数量、商业档次、开业率及开业时间是商业街成功运营的重要保证业时间是商业街成功运营的重要保证对众多成功商业步行街的商业结构研究表明：对众多成功商业步行街的商业结构研究表明：主力店所占比例应该为总体商业可主力店所占比例应该为总体商业可经营面积的经营面积的3050。商业档次的第二黄金分割定律：商业档次的第二黄金分割定律：中档：中高档：中低档中档：中高档：中低档60：25：15

16、选择选择周末或传统节假日周末或传统节假日，营造良好的热闹氛围，凝聚更多的人气。，营造良好的热闹氛围，凝聚更多的人气。3050的主力店数量的主力店数量60左右的左右的中档商业中档商业80以上的以上的开业率开业率节假日开业节假日开业80以上的开业率以上的开业率及节假日开业是步行街成功的重要保证及节假日开业是步行街成功的重要保证本报告是严格保密的。14非主力店招商应以选定的商业业种为限制条件，非主力店招商应以选定的商业业种为限制条件，利用主力店效应及营销宣传吸引为主利用主力店效应及营销宣传吸引为主非主力店商家的确定原则：非主力店商家的确定原则：体现历史文化街区内涵符合项目整体定位符合目标消费者偏好及特征与现有商圈商业差异化及形成加码符合历史文化街区的建筑、环境特征业种限制范围：业种限制范围：餐饮、工艺品、土特产品、传统文化产品、干货茶叶、金银玉石、饰品礼品文具、休闲娱乐、医药、客栈v 租金水平比主力店高租金水平比主力店高v 招商时间与主力店同步进行招商时间与主力店同步进行