房地产开发企业会计第6章

1、房地产开发企业会计第六章第六章 投资性房地产的投资性房地产的核算核算本章要点本章要点v1、投资性房地产的范围v2、投资性房地立的确认和计量v3、投资性房地产的转换和处置第一节第一节 投资性房地产的确认和初始投资性房地产的确认和初始计量计量v一、投资性房地产的概念一、投资性房地产的概念v投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。持有的房地产。主要包括已出租的土地使用权、持有并准备主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。投资性房地产投资性房地产应

2、当能够单独计量和出售。应当能够单独计量和出售。v（一）属于投资性房地产的项目（一）属于投资性房地产的项目v1、已出租的土地使用权、已出租的土地使用权v已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得，已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得，并以经营租赁方式出租的土地使用权。企业计划用于出租但并以经营租赁方式出租的土地使用权。企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。尚未出租的土地使用权，不属于此类。v2、持有并准备增值后转让的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权v持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业通过出让或持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业通过出

3、让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。但是，按照转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。但是，按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值的土国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值的土地，不属于持有并准备增值的土地使用权。地，不属于持有并准备增值的土地使用权。v3、已出租的建筑物、已出租的建筑物v已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。企业计划用于出租但尚未出租的建筑物，的房屋等建筑物。企业计划用于出租但尚未出租的建筑物，不属于此类。不属于此类。v企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供

4、的相关辅助服企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协方式中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租务在整个协方式中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。性房地产。v（二）不属于投资性房地产的项目（二）不属于投资性房地产的项目v1、自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而、自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，包括自用建筑物（固定资产）和自用土地使持有的房地产，包括自用建筑物（固定资产）和自用土地使用权（无形资产）。用权（无形资产）。v

5、2、作为存货的房地产，通常指房地产开发企业在正常经营、作为存货的房地产，通常指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。v某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分自用（即某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分自用（即用于生产商品、提供劳务或经营管理）用于生产商品、提供劳务或经营管理）,能够单独计量并用能够单独计量并用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量或出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不能够单独计量或出售的、用于赚取租金或资

6、本增值的部分，不确认为投资性房地产。该项房地产自用的部分，以及不能不确认为投资性房地产。该项房地产自用的部分，以及不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为固定资产或无形资产。当确认为固定资产或无形资产。v二、投资性房地产的确认和初始计量二、投资性房地产的确认和初始计量v（一）投资性房地产的确认（一）投资性房地产的确认v将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条

7、件：v1、与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；、与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；v2、该投资性房地产的成本能够可靠地计量。、该投资性房地产的成本能够可靠地计量。v（二）投资性房地产的初始计量（二）投资性房地产的初始计量v投资性房地产应当按照成本进行初始计量。投资性房地产应当按照成本进行初始计量。v以下以外购、自行建造的投资性房地产的初始计量予以说明以下以外购、自行建造的投资性房地产的初始计量予以说明:v1、外购的投资性房地产、外购的投资性房地产v对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起

8、，下同）或用于资本增值，才能称出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本，包括之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。v2、自行建造的投资性房地产、自行建造的投资性房地产v企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资

9、出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地性房地产。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。第二节第二节 投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量v投资性房地产的后续计量具有成本和公允价值两种投资性房地产的后续计量具有成本和公允价值两种模式，通常应当采用成本模式计量，满足特定条件模式，通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。但是同一企业只能时可以采用公允价值模式计量。但是同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后

10、续计量，采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。不得同时采用两种计量模式。v一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产v企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。采用成本模式进行后续计量的投资性房地续计量。采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当遵循以下会计处理：产，应当遵循以下会计处理：v1、外购投资性房地产或自行建造的投资性房地产达到预定、外购投资性房地产或自行建造的投资性房地产达到预定可使用状态时，按照其实际成本，借记可使用状态时，按照其实际成本，借记“投资性

11、房地产投资性房地产”科科目，贷记目，贷记“银行存款银行存款”、“在建工程在建工程”等科目。等科目。v2、按照固定资产或无形资产的有关规定，按期（月）计提、按照固定资产或无形资产的有关规定，按期（月）计提折旧或进行摊销，借记折旧或进行摊销，借记“其他业务成本其他业务成本”等科目，贷记等科目，贷记“投投资性房地产资性房地产累计折旧（摊销）累计折旧（摊销）”科目。科目。v3、取得的租金收入，借记、取得的租金收入，借记“银行存款银行存款”等科目，贷记等科目，贷记“其其他业务收入他业务收入”等科目。等科目。v4、投资性房地产存在减值迹象的，应当适用资产减值的有、投资性房地产存在减值迹象的，应当适用资产减

12、值的有关规定。经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备，关规定。经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备，借记借记“资产减值损失资产减值损失”科目，贷记科目，贷记“投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备”科目。科目。v二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产产v（一）采用公允价值模式的前提条件（一）采用公允价值模式的前提条件v 企业只有存在确凿证据表明投资性房产的公允价企业只有存在确凿证据表明投资性房产的公允价值能够持续可靠取得才可采用公允价值模式对投资值能够持续可靠取得才可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用

13、公允价性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式进公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足下列条行后续计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：件：v1、投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。、投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。v所在地，通常是指投资性房地产所在的城市。对于所在地，通常是指投资性房地产所在的城市。对于大中型城市，应当为投资性房地产所在的城区。大中型城市，应当为投资性房地产所在的城区。v2、企业能

14、够从活跃的房地产交易市场上取得同类或、企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。资性房地产的公允价值作出合理的估计。v同类或类似的房地产，对建筑物而言，是指所处地同类或类似的房地产，对建筑物而言，是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物；对土地使用权而言，是指同一城区、相近的建筑物；对土地使用权而言，是指同一城区、同

15、一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地。状况相同或相近的土地。（二）采用公允价值模式进行后续计量的会计处理v采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当遵循采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当遵循以下会计处理：以下会计处理：v1、外购投资性房地产或自行建造的投资性房地产达到预定、外购投资性房地产或自行建造的投资性房地产达到预定可使用状态时，按照其实际成本，借记可使用状态时，按照其实际成本，借记“投资性房地产投资性房地产”（成本）科目（成本）科目，贷记，贷记“银行存款银行存款”、“在建工程在建工程”等科目。等科目

16、。v2、不对投资性房地产计提折旧或摊销。企业应当以资产负、不对投资性房地产计提折旧或摊销。企业应当以资产负债表中投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公债表中投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。v资产负债表中，投资性房地产的公允价值高于原账面价值的资产负债表中，投资性房地产的公允价值高于原账面价值的差额，借记差额，借记“投资性房地产（公允价值变动投资性房地产（公允价值变动）”科目，贷记科目，贷记“公允价值变动损益公允价值变动损益”科目；公允价值低原账面价值的差额，科目；公允价值低原账面价值的差额

17、，做相反的会计分录。做相反的会计分录。（二）采用公允价值模式进行后续计量的会计处理v3、取得的租金收入，借记、取得的租金收入，借记“银行存款银行存款”等科目，贷记等科目，贷记“其其它业务收入它业务收入”等科目。等科目。v例例6-5 三、投资性房地产后续计量模式的变更三、投资性房地产后续计量模式的变更v企业对对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。企业对对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留将计量模式变更时公允价值与账面

18、价值的差额，调整期初留存收益（未分配得润）。企业变更投资性房地产计量模式时，存收益（未分配得润）。企业变更投资性房地产计量模式时，应当按照计量模式变更日投资性房地产的公允价值，借记应当按照计量模式变更日投资性房地产的公允价值，借记“投资性房地产（成本）投资性房地产（成本）”科目，按照已计提的折旧或摊销，科目，按照已计提的折旧或摊销，借记借记“投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，原计提的减科目，原计提的减值准备，借记值准备，借记“投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备”科目，按照原账面科目，按照原账面余额，贷记余额，贷记“投资性房地产投资性房地产”科目，按照公允价值

19、与其账面科目，按照公允价值与其账面价值之间差额，贷记或借记价值之间差额，贷记或借记“利润分配利润分配未分配利润未分配利润”、“盈余公积盈余公积”等科目。等科目。v已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。模式转为成本模式。 例例6-6 第三节第三节 投资性房地产的转换和处置投资性房地产的转换和处置v一、房地产的的转换一、房地产的的转换v（一）房地产的转换形式及转换日（一）房地产的转换形式及转换日v房地产的转换，实质上是因房地产用途发生改变而房地产的转换，实质上是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业有确

20、凿证据表明房对房地产进行的重新分类。企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，且满足下列条件之一的，应当地产用途发生改变，且满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：换为投资性房地产：v1投资性房地产开始自用。即将投资性房地产转投资性房地产开始自用。即将投资性房地产转为自用房地产。在此种情况下，转换日为房地产达为自用房地产。在此种情况下，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将其用于生产商品、提供劳到自用状态，企业开始将其用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。务或者经营管理的日期。v2作为存货的房地产改为出租

21、。通常指房地产开作为存货的房地产改为出租。通常指房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，存货相应地转换为投资性房地产。在此种情况下，存货相应地转换为投资性房地产。在此种情况下，转换日为房产的租赁期开始日。租赁期开始日，是转换日为房产的租赁期开始日。租赁期开始日，是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。v3自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租。即企业将自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租。即企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产改用为原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的

22、房地产改用为出租，固定资产或土地使用权相应地转换为投资性房地产。出租，固定资产或土地使用权相应地转换为投资性房地产。在此种情况下，转换日为租赁期开始日。在此种情况下，转换日为租赁期开始日。v4自用土地使用权停止自用改用于资本增值。即企业将原自用土地使用权停止自用改用于资本增值。即企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的土地使用权改用本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的土地使用权改用于资本增值，将土地使用权相应地转换为投资性房地产。在于资本增值，将土地使用权相应地转换为投资性房地产。在此种情况下，转换日为自用土地使用权停止自用后，确定用此种情况下，转换日为自用土地使用权停止自用后，确定用

23、于资本增值的日期。于资本增值的日期。v（二）房地产转换的会计处理（二）房地产转换的会计处理v1、成本模式下的转换、成本模式下的转换v（1）采用成本模式计量的投资性房地产转为自用房地产）采用成本模式计量的投资性房地产转为自用房地产v企业将采用成本模式计量的投资性房地产转为自用房地产时，企业将采用成本模式计量的投资性房地产转为自用房地产时，应当按该项投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧、应当按该项投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入减值准备等，分别转入“固定资产固定资产”、“累计折旧累计折旧”、“固固定资产减值准备定资产减值准备”等科目。按其账面余额，借记等科目。按其

24、账面余额，借记“固定资产固定资产”或或“无形资产无形资产”科目，贷记科目，贷记“投资性房地产投资性房地产”科目；按已计科目；按已计提的折旧或摊销，借记提的折旧或摊销，借记 “投资性房地产累计折旧（摊销投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，贷记科目，贷记“累计折旧累计折旧”或或“累计摊销累计摊销”科目；原已计提的科目；原已计提的减值准备，借记减值准备，借记“投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备”科目，贷记科目，贷记“固固定资产减值准备定资产减值准备”或或“无形资产减值准备无形资产减值准备”科目。科目。 v 例例6-7 v（2）作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性）作为存货的房地产转换

25、为采用成本模式计量的投资性房地产房地产v企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产时，应当按该项存货在转换日的账面价值，借记房地产时，应当按该项存货在转换日的账面价值，借记“投投资性房地产资性房地产”科目；原已计提跌价准备的，借记科目；原已计提跌价准备的，借记“存货跌价存货跌价准备准备”科目，按其账面余额，贷记科目，按其账面余额，贷记“开发产品开发产品”等科目。等科目。例例6-8 v（3）自用土地使用权或建筑物转换为以成本模式计量的投）自用土地使用权或建筑物转换为以成本模式计量的投资性房地产资性房地产v企业将自用土地使用权或建

26、筑物转换为以成本模式计量的投企业将自用土地使用权或建筑物转换为以成本模式计量的投资性房地产时，应当按该项土地使用权或建筑物在转换日的资性房地产时，应当按该项土地使用权或建筑物在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入原价、累计折旧、减值准备等，分别转入“投资性房地产投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值投资性房地产减值准备准备”科目。按其账面余额，借记科目。按其账面余额，借记“投资性房地产投资性房地产”科目，科目，贷记贷记“固定资产固定资产”或或“无形资产无形资产”科目；按已计提的折旧或科目；按已计提的折旧或摊销，借记摊销，借记“累

27、计折旧累计折旧”或或“累计摊销累计摊销“科目，贷记科目，贷记”投资投资源共享性房地产累计折旧（摊销）科目；原已计提减值准备源共享性房地产累计折旧（摊销）科目；原已计提减值准备的，借记的，借记“固定资产减值准备固定资产减值准备”或或“无形资产减值准备无形资产减值准备”科科目，贷记目，贷记“投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备”科目。科目。 例例6-9 v2、公允价值模式下的转换、公允价值模式下的转换v（1）采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用房地）采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用房地产产v企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房企业将采用公允价值模式计量的投资性房

28、地产转换为自用房地产时，应当以其地产时，应当以其转换当日的公允价值转换当日的公允价值作为自用房地产的账作为自用房地产的账面价值，面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。转换。转换日，按该项投资性房地产的公允价值借记日，按该项投资性房地产的公允价值借记“固定资产固定资产”或或“无形资产无形资产”科目；按该项投资性房地产的成本，贷记科目；按该项投资性房地产的成本，贷记“投投资性房地产（成本）资性房地产（成本）”科目，按该项投资性房地产的累计公科目，按该项投资性房地产的累计公允价值变动，贷记或借记允价值变动，贷记或借记“投资性房地产（公允价值变动）投资性

29、房地产（公允价值变动）”科目，按其差额，贷记或借记科目，按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益公允价值变动损益”科目。科目。v例例6-10 v（2）作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投）作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产资性房地产v企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按该项房地产在转换日的公允价值借记资性房地产时，应当按该项房地产在转换日的公允价值借记“投资性房地产（成本）投资性房地产（成本）”科目；原已计提跌价准备的，借科目；原已计提跌价准备的，借记记“存货跌价准备存货跌价准

30、备”科目，按其账面余额，贷记科目，按其账面余额，贷记“开发产品开发产品”等科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差等科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记额，借记“公允价值变动损益公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积资本公积其他资本公其他资本公积积”科目。待该项投资性房地产处置时，因转换计入资本公科目。待该项投资性房地产处置时，因转换计入资本公积的部分应转入当期的其他业务收入，借记积的部分应转入当期的其他业务收入，借记“资本公积资本公积其他资本公积其他资本公积”科目，贷

31、记科目，贷记“其他业务收入其他业务收入”科目。科目。 例例6-11 12 v（3）自用土地使用权或建筑物转换为采用公允价值模式计）自用土地使用权或建筑物转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产量的投资性房地产v企业将自用土地使用权或建筑物转换为采用公允价值模式计企业将自用土地使用权或建筑物转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按该项土地使用权或建筑物在转量的投资性房地产时，应当按该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价值，借记换日的公允价值，借记“投资性房地产（成本）投资性房地产（成本）”科目，按科目，按其账面余额，贷记其账面余额，贷记“固定资产固定资产”或或“无形资产无形资产”科目；

32、按已科目；按已计提的累计摊销或累计折旧，借记计提的累计摊销或累计折旧，借记“累计摊销累计摊销”或或“累计折累计折旧旧”科目，原已计提减值准备的，借记科目，原已计提减值准备的，借记“无形资产减值准无形资产减值准备备”、“固定资产减值准备固定资产减值准备”科目，科目，同时转换日的公允价值同时转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，小于账面价值的，按其差额，借记借记“公允价值变动损益公允价值变动损益”科科目目，；，；转换日的公允价值大于账面价值的转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记，按其差额，贷记“资本公积资本公积其他资本公积其他资本公积”科目。待该项投资性房地产科目。待该项投资性房地产

33、处置时，因转换计入资本公积的部分应转入当期的其他业务处置时，因转换计入资本公积的部分应转入当期的其他业务收入，借记收入，借记“资本公积资本公积其他资本公积其他资本公积”科目，贷记科目，贷记“其其他业务收入他业务收入”科目。科目。v二、投资性房地产的处置二、投资性房地产的处置v当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。其中企业出售、转让、报废投资项投资性房地产。其中企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置性房地产或者发生

34、投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。将实际收到的处置收入计入其他业务收入，损益。将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产账面价值计入其他业务成本。所处置投资性房地产账面价值计入其他业务成本。v（一）成本模式计量的投资性房地产（一）成本模式计量的投资性房地产v（二）公允价值模式计量的投资性房产（二）公允价值模式计量的投资性房产v例例6-14 第六章第六章完例例6-5 v宏坤房地产开发企业为从事房地产经营开发的企业。宏坤房地产开发企业为从事房地产经营开发的企业。2006年年8月，宏坤房地产开发企业

35、与乙公司签订租赁协议，约定月，宏坤房地产开发企业与乙公司签订租赁协议，约定将宏坤房地产开发企业开发的一栋新装修的写字楼于开发完将宏坤房地产开发企业开发的一栋新装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为10年。当年年。当年10月月1日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为90000000元。由于该栋写字楼地处商业繁华区，所在城区元。由于该栋写字楼地处商业繁华区，所在城区有活跃的房地产交易市场，而且能够从房地产交易市场上取有活跃的房地产交易市场，而且能够从房地产交易市场上取得同类房地产的市场报

36、价，甲公司决定采用公允价值模式对得同类房地产的市场报价，甲公司决定采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。该项出租的房地产进行后续计量。2006年年12月月31日，该写日，该写字楼的公允价值为字楼的公允价值为92000000元。元。2007年年12月月31日，该写字日，该写字楼的公允价值为楼的公允价值为93000000元。元。 v甲企业的账务处理如下：甲企业的账务处理如下：v（1）2006年年10月月1日，甲公司开发完成写字楼并出租日，甲公司开发完成写字楼并出租v借：投资性房地产借：投资性房地产写字楼（成本）写字楼（成本） 90 000 000v 贷：开发产品贷：开发产品 90 000

37、 000v（2）2006年年12月月31日，以公允价值为基础调整其账面价值，公允价值日，以公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益与原账面价值之间的差额计入当期损益v借：投资性房地产借：投资性房地产写字楼（公允价值变动）写字楼（公允价值变动） 2 000 000v 贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益 2 000 000v（3）2007年年12月月31日，公允价值又发生变动日，公允价值又发生变动v借：投资性房地产借：投资性房地产写字楼（公允价值变动）写字楼（公允价值变动）1 000 000v 贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益 1 000 000返回返

38、回例例6-6 v宏坤房地产开发企业将其一栋写字楼租赁给乙公司使用并一宏坤房地产开发企业将其一栋写字楼租赁给乙公司使用并一直采用成本模式进行后续计量。直采用成本模式进行后续计量。2006年年1月月1日，甲企业认日，甲企业认为，出租给乙公司使用的写字楼，其所在地的房地产交易市为，出租给乙公司使用的写字楼，其所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定对场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定对该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。该该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。该写字楼的原造价为写字楼的原造价为90000000元，已计提折旧元，已

39、计提折旧2700000元，元，账面价值为账面价值为87300000元。元。2006年年1月月1日，该写字楼的公允日，该写字楼的公允价值为价值为95000000元。假设企业按净利润的元。假设企业按净利润的10%计提盈余公计提盈余公积。积。v甲企业的账务处理如下：甲企业的账务处理如下：v借：投资性房地产借：投资性房地产写字楼（成本）写字楼（成本） 95 000 000v 投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销） 2 700 000v贷：投资性房地产贷：投资性房地产写字楼写字楼 90 000 000v 利润分配利润分配未分配利润留成未分配利润留成 6 930 000v盈余公积盈余公积

40、 770 000返回返回例例6-7v2006年年7月末，甲企业将出租在外的厂房收回，月末，甲企业将出租在外的厂房收回，8月月1日开始日开始用于本企业的商品生产，该厂房相应由投资性房地产转换为用于本企业的商品生产，该厂房相应由投资性房地产转换为自用房地产。该项房地产在转换前采用成本模式计量，截至自用房地产。该项房地产在转换前采用成本模式计量，截至2006年年7月月31日，账面价值为日，账面价值为37650000元，其中，原价元，其中，原价50000000元，累计已提折旧元，累计已提折旧12350000元。元。v甲企业甲企业207年年8月月1日的账务处理如下：日的账务处理如下：v借：固定资产借：固

41、定资产 50 000 000v 投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销） 12 350 000v 贷：投资性房地产贷：投资性房地产厂房厂房 50 000 000v 累计折旧累计折旧 12 350 000返回返回例例6-8 v宏坤房地产开发企业是从事房地产开发业务的企业，宏坤房地产开发企业是从事房地产开发业务的企业，2006年年3月月10日，宏坤房地产开发企业与乙企业签日，宏坤房地产开发企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼整体出租给订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼整体出租给乙企业使用，租赁期开始日为乙企业使用，租赁期开始日为2006年年4月月15日，该日，该写字楼的

42、账面余额为写字楼的账面余额为450000000元，未计提存货跌元，未计提存货跌价准备，转换后采用成本模式计量。价准备，转换后采用成本模式计量。v甲企业甲企业207年年4月月15日的账务处理如下：日的账务处理如下：v借借“投资性房地产投资性房地产写字楼写字楼 450 000 000v 贷：开发产品贷：开发产品 450 000 000返回返回例例6-9 v宏坤房地产开发企业拥有一栋办公楼，用于本企业总部办公。宏坤房地产开发企业拥有一栋办公楼，用于本企业总部办公。2007年年3月月10日，宏坤房地产开发企业与乙企业签订了经营日，宏坤房地产开发企业与乙企业签订了经营租赁协议，将这栋办公楼整体出租给乙企

43、业使用，租赁期开租赁协议，将这栋办公楼整体出租给乙企业使用，租赁期开始日为始日为2007年年4月月15日，为期日，为期5年。年。2007年年4月月15日，这栋日，这栋办公楼的账面余额办公楼的账面余额450000000元，已计提折旧元，已计提折旧3000000元。元。假设甲企业所在城市没有活跃的房地产交易市场。假设甲企业所在城市没有活跃的房地产交易市场。v宏坤房地产开发企业宏坤房地产开发企业2007年年4月月15日的账务处理如下：日的账务处理如下：v借：投资性房地产借：投资性房地产写字楼面地价写字楼面地价 450 000 000v累计折旧累计折旧 3 000 000v贷：固定资产贷：固定资产 4

44、50 000 000v 投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销） 3 000 000返回返回例例6-10 v2006年年10月月15日，宏坤房地产开发企业因租赁期满，将出日，宏坤房地产开发企业因租赁期满，将出租的写字楼收回，准备作为办公楼用于本企业的行政管理。租的写字楼收回，准备作为办公楼用于本企业的行政管理。2006年年12月月1日，该写字楼正式开始自用，相应由投资性房日，该写字楼正式开始自用，相应由投资性房地产转换为自用房地产，当日的公允价值为地产转换为自用房地产，当日的公允价值为48000000元。元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为该项房地产在转换前

45、采用公允价值模式计量，原账面价值为47500000元，成本为元，成本为45000000元，公允价值变动为增值元，公允价值变动为增值2500000元。元。v宏坤房地产开发企业的账务处理如下：宏坤房地产开发企业的账务处理如下：v借：固定资产借：固定资产 48 000 000v 贷：投资性房地产贷：投资性房地产写字楼（成本）写字楼（成本） 45 000 000v 写字楼（公允价值变动）写字楼（公允价值变动） 2 500 000v 公允价值变动损益公允价值变动损益 500 000返回返回例例6-11 v沿用沿用例例6-8，假设转换后采用公允价值模式计量，假设转换后采用公允价值模式计量，4月月15日日该

46、写字楼的公允价值为该写字楼的公允价值为410000000元，元，2006年年12月月31日，日，该项投资性房地产的公允价值为该项投资性房地产的公允价值为430000000元。元。2007年年4月月租赁期届满，甲企业收回该项投资性房地产，并于租赁期届满，甲企业收回该项投资性房地产，并于2007年年6月以月以460000000元出售，出售款项已收讫。元出售，出售款项已收讫。v甲企业的账务处理如下：甲企业的账务处理如下：v（1）2006年年4月月15日日v借：投资性房地产借：投资性房地产写字楼（成本）写字楼（成本） 410 000 000v 公允价值变动损益公允价值变动损益 40 000 000v贷

47、：开发产品贷：开发产品 450 000 000v（2）2006年年12月月31日日v借：投资性房地产借：投资性房地产写字楼（公允价值变动）写字楼（公允价值变动） 20 000 000v 贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益 20 000 000v（3）2007年年6月，出售时月，出售时v借：银行存款借：银行存款 460 000 000v贷：其他业务收入贷：其他业务收入 460 000 000v借：其他业务成本借：其他业务成本 430 000 000v 贷：贷： 投资性房地产投资性房地产写字楼（成本）写字楼（成本） 410 000 000v -写字楼（公允价值变动）写字楼（公允价值变动） 2

48、0 000 000v同时，将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入同时，将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入v公允价值变动减值公允价值变动减值40 000 000元元-公允价值变动增值公允价值变动增值20000000元元=公允价值变动减值公允价值变动减值20000000元元v借：其他业务收入借：其他业务收入 20 000 000v贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益 20 000 000例例6-12v沿用沿用例例6-8，假设转换后采用公允价值模式计量，假设转换后采用公允价值模式计量，4月月15日日该写字楼的公允价值为该写字楼的公允价值为47000000元。元。2006年年12月月31日，该日，该项投资性房地产的公允价值为项投资性房地