上海陆陆家嘴黄浦滨江地块高端项目豪宅产品定位户型与配套解析

1、黄浦滨江高端项目户型与配套解析类居住（销售）类居住（销售） + + 办公（持有）办公（持有）本案定位方向本案定位方向如何做？如何做？定位透视定位透视类住宅类住宅一线临江，拥有稀缺江景资源一线临江，拥有稀缺江景资源与周边豪宅产品存在竞争与周边豪宅产品存在竞争类住宅产品二手交易成本高类住宅产品二手交易成本高解决之道解决之道研究周边豪宅市场，发掘项目机会，研究周边豪宅市场，发掘项目机会，寻找长期持有客户。寻找长期持有客户。第一部分第一部分 滨江豪宅分析滨江豪宅分析地段项目品牌品质环境配套户型客户总价（万）销售表现陆家嘴核心汤臣一品汤臣431-597；4r内地、海外4300-9500滞销中粮海景一号中

2、粮308-347；4r内地（自有资源）3800-4400热销陆家嘴滨江(一线）财富海景宝瑞160-340；2r-4r内地、海外800-1400热销（二线）世茂滨江世茂93-348；1r-4r内地、海外600-1800热销卢湾滨江海珀日晖绿地240-619；2r-5r内地1500-3500一般黄浦滨江华润外滩九里华润179-277；3r4r内地1200-2000热销绿城黄浦湾绿城304-349;4r内部客户资源1550-2000热销北外滩滨江白金湾鹏欣 304/360;3r-4r内地1700-3000滞销滨江豪宅特征滨江豪宅特征区域特征：区域特征：核心金融区域，世界高端人士云集，受到各类富豪人群

3、的认可与追捧核心金融区域，世界高端人士云集，受到各类富豪人群的认可与追捧景观特征：景观特征：一线江景景观，可看到外滩景观一线江景景观，可看到外滩景观楼盘品质：楼盘品质：品牌开发商云集，专业的小区规划，合理的房型设计品牌开发商云集，专业的小区规划，合理的房型设计总价范围：总价范围：高总价，总价段在高总价，总价段在3800-9500万万户型特征：户型特征：400平米以上大户型，三房到四房设计平米以上大户型，三房到四房设计陆家嘴核心区域陆家嘴核心区域公开时间2005-10-27占地面积20066平方米总建筑面积141894平方米 主力面积431-434、 595-597均价160000元/容积率7.

4、07总户数220户装修状态精装修建筑形态2栋40层和2栋44层的超高层组成物业费15元/月/开发商汤臣海景花园（上海浦东新区）有限公司投资商香港九龙仓集团 物业管理公司大峰物业公司陆家嘴核心区域陆家嘴核心区域汤臣一品汤臣一品户型面积段面积合计面积配比套数套配比备注四房四房431-4344108842.69552.8%4/2/4四房四房595-5973874040.16536.1%4/2/5复式复式445 4450.510.6复式复式60912181.321.1复式复式76591809.5126.7复式复式9799791.010.6复式复式120924182.521.1复式复式123924782

5、.621.1%合计合计96544100180100陆家嘴核心区域陆家嘴核心区域汤臣一品汤臣一品4/2/4 ：431-434 4/2/5：595-597 陆家嘴核心区域陆家嘴核心区域汤臣一品汤臣一品n 汤臣一品户型设计客厅、餐厅空间较小，扩大了居室的空间范围，这一设计理念过时，市场接受度较低。n 真正意义上做到了动静分离，利用较长的过道作为连接，保证了住户的私密性；最小面积段430平米。n 户型设计以平层为主，没有附加值。开盘以来，本案去化情况一直很缓慢，06、07、08年均只售出1套，而在09年市场火热的情况下有所改善，共出售34套，均价也一路上涨达到了16万/平方米陆家嘴核心区域陆家嘴核心区

6、域汤臣一品汤臣一品房房型型面积段面积段供应合计成交06-806-906-1006-1107-208-709-609-709-809-909-1009-11去化合计4r431-4346411 11 5 2 29 4r595-597301 1 1 1 1 3 8 4r97911 1合计951111111253338陆家嘴核心区域陆家嘴核心区域汤臣一品汤臣一品类型类型房型房型面积段面积段06-806-906-1006-1107-208-709-609-709-809-909-1009-11总价表现4r431-4343717 4245 4039 4336 4r595-5977914 6887 8478

7、 7417 6056 8052 9596 4r97913926 成交主力面积段为431-434，主力总价为40004400万。汤臣一品拥有1栋江景会所，建筑面积2000余平方米，由大峰物业提供物管服务，台湾晶华国际酒店集团提供管家服务。 会所拥有大量的平台、露台和大面积玻璃围合的通透空间，能提供休闲、健身、游泳、桑拿、spa及私人宴会等多种配套服务。主要功能有：室内恒温游泳池；健身设施；按摩池、桑拿/蒸气室；儿童游乐室；多功能厅；饮品吧；阅览室；草坪露台。陆家嘴核心区域陆家嘴核心区域汤臣一品汤臣一品客户分析：汤臣一品成交客户大多为内地客户或者外籍华人，购置物业看中其地段景观资源的不可复制性，目

8、的在于传承。从客户成交年龄来看，年龄跨度较大从20-50岁分布较为均匀，但从实际的购买人群看，年龄集中在35-50岁居多，部分客户借用子女名义购买；从成交面积看，40岁以下的客户群成交面积主要集中在430平米左右，而40岁以上客户则购买800平米以上大户型为主，表现出低年龄层客户追求的是楼盘的品牌效应和炫富心态，而高年龄段客户追求的是居住的舒适性。陆家嘴核心区域陆家嘴核心区域汤臣一品汤臣一品主卖点：顶级一线江景、外滩景观、陆家嘴核心区域项目销售情况：该项目自建成后销售滞缓，08年前只有3套销售，今年年中在市场火爆的情况下通过价格大幅下调后出现一轮销售高潮，近期价格又拉升到较高的位置。前期滞销原

9、因分析：汤臣一品作为滨江板块的标杆性产品，高总价格成为其销售的主要瓶颈由于销售周期过长，包括房型、配套在内的各种项目设施都已无法真正满足业主对“新一代”豪宅的需求，产品力有明显退化05年销售至今长期滞销，市场口碑下滑近期热销原因分析：金融危机后全球投资客都看中上海的高端住宅项目投资陆家嘴已经受到全球投资客的关注和认可陆家嘴核心区域陆家嘴核心区域汤臣一品汤臣一品公开时间2009-11-5 占地面积2.4万平方米总建筑面积12万平方米主力面积308；340.2347.4均价1213万元/容积率5总户数67户装修状态精装修建筑形态1幢37层的高层（本期在售）物业费12元/月/开发商上海鹏利置业发展有

10、限公司物业管理公司上海高力国际物业服务有限公司 陆家嘴核心区域陆家嘴核心区域中粮中粮海景壹号海景壹号户型面积段面积合计面积配比套数合计套配比总价段备注四房四房308.17702.534.52537.33790地块共5栋楼宇，2008年推出2栋服务式公寓，案名为鹏利辉盛阁公寓；11.28开盘，推出1栋，共67套。四房四房320.6321.71920.68.669.03943-3957四房四房340.2347.411335.550.83349.34184-4273四房四房363.4726.83.323.04470复式复式636.54636.542.911.57824合计合计22321.941006

11、7100本案于11月28日开盘，当月认购仅剩1套套，已签约5套，均价在1213万，12月份以低价签约3套，均价为9.7万/；主力总价在37004400万。陆家嘴核心区域陆家嘴核心区域中粮中粮海景壹号海景壹号4/2/4：340.24 4/2/4：308.07 陆家嘴核心区域陆家嘴核心区域中粮中粮海景壹号海景壹号n以308350平方米的大面积四房为主；n传统的住宅设计，布局合理，动静分离。但未将社交以及居住空间完全分离。n平层设计，无附加值。社区中央设有双会所，总建筑面积为2173；会所配备：室内室外双泳池；多功能厅；桌球馆；健身按摩设施；娱乐设施等。陆家嘴核心区域陆家嘴核心区域中粮中粮海景壹号海

12、景壹号客户分析：客户分析：该案客户以国内客户为主，占总数的81%，其中本地客户占据多数，达到85%；这与中粮集团的企业背景，和内部资源雄厚有关。在购买该案的客户中30-45之间的客户较多，由于为中粮集团国企品牌，吸引不少国企老总购买，比较低调；也有不少民营老总在此购买。陆家嘴核心区域陆家嘴核心区域中粮中粮海景壹号海景壹号主卖点：一线江景、外滩景观、陆家嘴核心地段销售情况分析：09年11.28开盘，推出1栋，共67套，开盘热销，现可售1套。热销因素分析：位于上海陆家嘴核心正滨江，直面浦江，具有不可复制的地段稀缺性；中粮的品牌效应滨江板块居住区日渐成形， “千万买宅，亿万买邻”。 陆家嘴核心区域陆

13、家嘴核心区域中粮中粮海景壹号海景壹号区域特征：区域特征：靠近陆家嘴核心区域，与核心区相比，位置和配套方面略有逊色，但靠近陆家嘴核心区域，与核心区相比，位置和配套方面略有逊色，但仍受到全球客户的追捧。仍受到全球客户的追捧。景观特征：景观特征：一线江景景观，可俯视外滩及世博会场一线江景景观，可俯视外滩及世博会场总价范围：总价范围：与陆家嘴中心区域相比总价段较低，总价段在与陆家嘴中心区域相比总价段较低，总价段在600-1800万万户型特征：户型特征：300平米以下小户型为主，二房到四房设计平米以下小户型为主，二房到四房设计楼盘品质：楼盘品质：品牌开发商云集，专业的小区规划，合理的房型设计品牌开发商云

14、集，专业的小区规划，合理的房型设计陆家嘴滨江区域陆家嘴滨江区域公开时间2004-12-12 占地面积48595平方米总建筑面积163141平方米 主力面积160-169；327-340；均价8万元/容积率3.4总户数520户装修状态精装修建筑形态1幢28层、1幢36层、3幢37层高层 物业费5元/月/开发商上海东闻房地产有限公司物业管理公司仲量联行物业管理有限公司陆家嘴滨江区域陆家嘴滨江区域财富海景花园财富海景花园从2007-4-24起算房型房型面积段面积段面积面积面积配比面积配比套数套数套数配比套数配比二房160-1694377.611.8%2717.8%17.8%二房170-1793655

15、.79.9%2113.8%二房180-189738.62.0%42.6%三房180-1893868.210.4%2113.8%13.8%三房190-199779.22.1%42.6%三房200-2094203.811.3%2113.8%13.8%三房210-2191474.34.0%74.6%三房340-349139163.8%42.6%三房350-3594587.412.4%138.6%四房327-3408119.221.9%2415.9%15.9%复式63464125506.9%42.6%复式66113213.6%21.3%合计37066.6100%152100%小面积户型居多，便于控制总

16、价小面积户型居多，便于控制总价陆家嘴滨江区域陆家嘴滨江区域财富海景花园财富海景花园2/2/2：160.832/2/2： 174.87 陆家嘴滨江区域陆家嘴滨江区域财富海景花园财富海景花园3/2/2： 184.99 3/2/2：200.18 大景观阳台设计，华丽但不实用；3/2/3：337 3/2/3： 339 4/2/3： 350 房型较为方正，实用性强，但私密性略有不足；陆家嘴滨江区域陆家嘴滨江区域财富海景花园财富海景花园产品分析：户型面积不大，便于控制总价；户型设计强调套内各功能区的实用性，在动静分离的私密性方面设计不够理想，即使4房350平米的户型也没做到动静分离；超大景观阳台设计是财富

17、海景花园的特色，圆形阳台华丽但不实用；户型设计以平层为主，没有附加值。陆家嘴滨江区域陆家嘴滨江区域财富海景花园财富海景花园4）会所：b124小时恒温泳池、英伦皇家桌球、青春之源spa；1f顶级休闲大堂、酒水沙龙，a1家庭影院包厢、亲子活动室、棋牌室、阅览室；2f科技商务中心、智能会议中心、皇家宴会厅；3f观海粤式餐厅；4f浦江流域时尚酒吧。内部配套包括：1）网球场2）儿童游乐场3）室外游泳池北北会所会所主入口主入口6号楼号楼陆家嘴滨江区域陆家嘴滨江区域财富海景花园财富海景花园本案去化情况良好，截至目前总去化率达到了86.4，04年开盘以来基本每月都有成交，尤其在07年12月供需两旺，成交达到了

18、117套；价格方面平稳中有上涨趋势，目前均价为50000元/左右；陆家嘴滨江区域陆家嘴滨江区域财富海景花园财富海景花园房型房型面积段面积段供应供应合计合计0909年成交年成交07-1209-409-509-609-709-809-909-1009-11去化合计2r161-16727192321272r170-1752182443212r18443143r180-1852110214211213r1944443r2002161171131213r21075117合计1051192105陆家嘴滨江区域陆家嘴滨江区域财富海景花园财富海景花园类型类型房型房型面积段面积段07-1209-309-409-

19、509-609-709-809-909-10总价表现2r161-167714 740 873 886 2r170-175845 873 964 1003 2r184 1196 3r180-185846 834 896 948 970 3r194 3r200 921 969 1063 1281 1439 1443 3r210 1231 1491 成交主力面积段为170-175、180-185 、200 ，主力总价段为8501100万客户分析：财富海景客户以内地客户为主体，外籍客户占了总成交量的约20%左右，说明该项目得到全球市场的认可；从成交年龄层次来看，主要集中在25-45岁之间，主力客户在3

20、0-40岁，这些人以金融行业为主，大多家庭已有一定财富积累，有强烈的炫富心态，希望在各方面凸现自己的身份；在面积需求方面，购买者主要考虑340平米左右的三房为主，既适合家庭居住又兼顾总价。陆家嘴滨江区域陆家嘴滨江区域财富海景花园财富海景花园主卖点：一线江景资源、观外滩、陆家嘴滨江区域项目销售情况：在销售方面去化情况较好，09年销售后期剩余房源。热销原因分析：户型设计合理，小面积、控制总价销售口碑良好，市场接受度高陆家嘴滨江区域陆家嘴滨江区域财富海景花园财富海景花园公开时间2008-9-12(本批次)总占地面积27万平方米总建筑面积92万平方米主力面积316320；252260均价9万元/容积率

21、2.7总户数414户（5号楼）装修状态精装修建筑形态2栋22层的办公楼,1栋25层高的五星级精品酒店,1栋19层高的金融楼,1栋5层高金融楼,通过3层高的商业裙房横向联合在一起；2栋18层高的住宅楼。物业费5元/月/开发商上海世茂房地产有限公司物业管理公司第一太平维斯陆家嘴滨江区域陆家嘴滨江区域世茂滨江花园世茂滨江花园七期 （5号楼）房型面积 套数 面积比套数比 1r93414.0%9.9%2r145-147416.2%9.9%2r163-167417.1%9.9%2r182-185417.8%9.9%3r223-2264310.1%10.4%3r252-2608322.2%20.0%4r31

22、6-3218227.2%19.8%4r345-3484114.8%9.9%复式58710.6%0.2%合计95900414100%100%陆家嘴滨江区域陆家嘴滨江区域世茂滨江花园世茂滨江花园4/2/3：345348平方米 3/2/3：223225.5平方米 4/2/3：315.77320.78 平方米平方米3/2/3：252.26260.42平方米 陆家嘴滨江区域陆家嘴滨江区域世茂滨江花园世茂滨江花园2/2/2：130137平方米1/2/1：92.58平方米 2/2/2：162.70166.47平方米 2/2/2：182185平方米陆家嘴滨江区域陆家嘴滨江区域世茂滨江花园世茂滨江花园由于世茂滨

23、江花园的设计宗旨是户户江景，使得其户型具有以下缺点：n纵深长、开间短；n采光面较少、存在较多功能暗间；n空间无法合理布局，造成局部空间浪费；n东西向较长，动线设计难以合理。陆家嘴滨江区域陆家嘴滨江区域世茂滨江花园世茂滨江花园 世茂滨江花园拥有欧式服务会所、美式休闲会所、奥林匹克运动会所、中式园林会所4个不同建筑风格的会所，面积达15000平方米。 设置室内多功能球场、室内恒温游泳池、钢琴吧、咖啡吧、红酒吧、桌球室、健身房、保龄球馆等。还提供中国传统的高雅艺术馆：“集中书斋”内可读书赏画，“艺文馆”中可赏古玩、览古书，“雅韵茶苑”中可听琴品茗，“闲趣馆”中切磋棋艺牌技。 陆家嘴滨江区域陆家嘴滨江

24、区域世茂滨江花园世茂滨江花园本案推盘后销售情况较差，08年仅售出8套，在09年市场火热的背景之下，在3月份开始集中成交，3月至7月共售出281套，去化率为68，成交价格较开盘时降低了15000元/陆家嘴滨江区域陆家嘴滨江区域世茂滨江花园世茂滨江花园房型面积段供应成交08-908-1008-1108-123月4月5月6月7月11月去化1r93413116451302r145-14747218121536472r163-167411357252r182-18541341968403r223-22643107321233r252-2608311816562484r316-32182132055346

25、4r345-3484111114444130复式58710合计41442310701024939181289陆家嘴滨江区域陆家嘴滨江区域世茂滨江花园世茂滨江花园类型类型房型房型面积段面积段08-908-1008-1108-1209-0309-0409-0509-0609-0709-11总价表现1r93 304 314 354 373 481 38017 2r145-147377 394 545 538 589 604 583 2r163-166567 577 675 2r182-1851047 628 644 759 732 3r223-226823 915 1120 1025 1129 3r

26、252-2601142 857 862 985 1010 1001 4r316-3211128 1148 1634 1538 1377 4r345-3481500 2255 1908 1245 1240 1419 1799 2405 陆家嘴滨江区域陆家嘴滨江区域世茂滨江花园世茂滨江花园n客户来源客户多数是对上海地域概念不强的人。内地客户中江浙客户占有较大比例；外籍人士以华裔为主，其中港台客户比例较少（大部分外籍客户家庭中有中国籍人士）。n购房动机世茂5号的三梯四户“小户型”产品基本为投资客。大户型产品有较多的自住兼投资保值客户。n客户年龄及职业客户年龄主要在40岁以下，多为70、80年代的中年

27、成功人士（私营业主）及年轻的富二代（父母为子女购买）。n家庭结构主要非2代居家庭，夫妻双方带2个小孩家庭；并有一定比例单身及夫妻俩。主卖点：主卖点：陆家嘴滨江稀缺地段、世茂品牌陆家嘴滨江稀缺地段、世茂品牌销售情况分析：销售情况分析：08年滞销，09年3月，项目降价至3.5-4.5万后热销（ 30层以上售价5-6万元/平方米，每售出5套价格上调3-5%，5月25日所有折扣取消。目前价格涨至9万后再度滞销。滞销情况分析：滞销情况分析：n二线江景项目，大部分房源的景观被严重遮挡n项目户数过多。n物业管理较差（收费过高。物业公司对楼栋的安保监控度不够，大堂管理人员对外来人口审核不严 ）优势：会所服务好

28、，存活率高优势：会所服务好，存活率高陆家嘴滨江区域陆家嘴滨江区域世茂滨江花园世茂滨江花园区域特征：区域特征：旧区改造，周边平房较多，短期内无法得到实质性改善，旧区改造，周边平房较多，短期内无法得到实质性改善，但由于其地段的优势，受到国内客户的关注。但由于其地段的优势，受到国内客户的关注。景观特征：景观特征：一线江景景观，可以看到外滩景观及世博会场一线江景景观，可以看到外滩景观及世博会场总价范围：总价范围：总价段相对较低，集中在总价段相对较低，集中在1200-2000万万户型特征：户型特征：300-350平米左右，四房房型平米左右，四房房型楼盘品质：楼盘品质：品牌开发商云集，合理的房型设计，详细

29、的小区规划品牌开发商云集，合理的房型设计，详细的小区规划 黄浦滨江区域黄浦滨江区域黄浦滨江区域黄浦滨江区域华润外滩九里华润外滩九里公开时间2009-10-16 占地面积3.3万平方米总建筑面积13.4万平方米主力面积179189；244247；271277 均价8万元/主力总价12301300；16701700；18601900万容积率3.1总户数287户装修状态精装修建筑形态2栋服务式公寓，7栋住宅 物业费7.7元/月/开发商华润置地(上海)有限公司物业管理公司frasers辉盛国际户型面积段面积合计面积配比套数合计套配比总价段备注三房三房179.0418917597.723.9%9451.

30、412031351地块中有2栋作为服务式公寓出租；10月17日推出5栋、183套住宅；三房三房244.25246.8010800.626.54424.01652 1672四房四房270.94277.1012328.030.3%4524.619111960合计合计40726.2100183100本案于10月17日推盘，11月12日开始成交，目前已全部认购，共完成签约58套，去化率为31.7，12月已签约2套，目前均价在7万元/平方米左右；黄浦滨江区域黄浦滨江区域华润外滩九里华润外滩九里3/2/2：188户型面积较小，易于控制总价，但户型面积较小，易于控制总价，但是无法做到动静分区是无法做到动静分

31、区黄浦滨江区域黄浦滨江区域华润外滩九里华润外滩九里4/2/3：277户型设计合理，舒适，户型设计合理，舒适，充分考虑了动静分离。充分考虑了动静分离。此次推出的都是大户型，面积从190277平方米的三房和四房；户型设计上采用了多边型设计，能三面采光，并使视野更开阔。户型设计上以观江为导向，主要房间和阳台保证足够的角度观景。 户型均为平层设计，277平方米户型动静分区明显。户型总结：户型总结：黄浦滨江区域黄浦滨江区域华润外滩九里华润外滩九里 该案会所位于9号楼地下室，面积为1000平方米左右，属于该案的酒店式公寓则提供其他服务：如室内游泳池等；黄浦滨江区域黄浦滨江区域华润外滩九里华润外滩九里客户分

32、析：客户分析：该案客户以国内客户为主，占总数的73%，其中本地区域客户占据半数以上，达到57%，港澳台区域客户占17%。购买该案的客户中30-45之间的客户较多，较多客户是近年来富裕起来的人群。购买客户大致分为二类，一类客户看中项目的地段及品质，希望以最少的资金入驻社区，更喜好188的三房；另一类客户除了看中地段，更看中房子的舒适度及功能性。黄浦滨江区域黄浦滨江区域华润外滩九里华润外滩九里主卖点：主卖点：黄浦滨江，区域价值，品质风格；销售情况分析：销售情况分析：本案于10月31日开盘，推出5栋183套，当天全部售罄； 热销因素分析：坐落于黄浦滨江区域，与黄浦江和世博会互为毗邻 ；面积小，总价控

33、制合理；楼盘优质品质的保证，扎根上海文脉, 历史积淀较强，区域品质的优势充分发挥。黄浦滨江区域黄浦滨江区域华润外滩九里华润外滩九里公开时间2009-8-10 占地面积6.3万平方米总建筑面积26万平方米主力面积303.9309均价6万元/容积率3.15总户数86户装修状态精装修建筑形态幢1830层的高层公寓和幢酒店式公寓以及双会所组成 物业费6.3元/月/开发商上海华浙外滩置业有限公司 绿城房产 东海房产物业管理公司上海高力国际物业服务有限公司 黄浦滨江区域黄浦滨江区域绿城黄浦湾绿城黄浦湾户型面积段面积合计面积配比套数合计套数配比主力总价四房四房303.930913372.547.84451.

34、2%15501650四房四房3203296228.222.31922.115501700四房四房3383497200.625.72124.518502000复式复式563.51587.81151.34.122.3%44004900合计合计27952.610086100绿城上海黄浦湾单套面积在300到600之间，纯大户型规划保证了入住阶层的统一性； 开盘当月86套即全部认购完毕，目前已完成签约93。黄浦滨江区域黄浦滨江区域绿城黄浦湾绿城黄浦湾4/4/2：3284/4/2：3034/4/2：343黄浦滨江区域黄浦滨江区域绿城黄浦湾绿城黄浦湾产品分析：产品分析：最小面积303平米做到动静完全分离，将

35、居住及社交有效的分离开；卫生间太少，从居住角度方面看并没有做到真正的高端，家居舒适性不够理想；户型设计以平层为主，没有附加值。社区内设有双会所，建筑面积为5000，服务内容包括：室内泳池;健身房;多功能宴会厅;餐厅等；酒店式公寓内部配套；黄浦滨江区域黄浦滨江区域绿城黄浦湾绿城黄浦湾客户分析绿城黄浦湾客户基本为绿城内部客户，以江浙区域为主，购买的主要目的是一线江景房以及楼盘所在地段未来的发展趋势；从客户的购买年龄来看，主要集中在35-50岁左右，有一定的财富积累.黄浦滨江区域黄浦滨江区域绿城黄浦湾绿城黄浦湾主卖点：地段、景观销售情况分析：黄浦湾开盘售磬。热销原因分析：开盘时期好，处于高端楼市火热

36、期，5.2万的均价迅速引爆市场。户型设计较为理想，与最近热销的“星河湾”类似，都真正做到了居室的动静分离，普遍接受度较高黄浦滨江区域黄浦滨江区域绿城黄浦湾绿城黄浦湾区域特征：区域特征：旧城改造区域，有一定文化底蕴，目前周边环境较为杂乱，但远景规旧城改造区域，有一定文化底蕴，目前周边环境较为杂乱，但远景规划较好，因此受到全国客户的关注。划较好，因此受到全国客户的关注。景观特征：景观特征：一线江景景观，看不见外滩，但可以看到世博会场一线江景景观，看不见外滩，但可以看到世博会场总价范围：总价范围：总价段在总价段在1500-4500万万户型特征：户型特征：260-650平米，二房到四房户型设计齐全，选

37、择面较广平米，二房到四房户型设计齐全，选择面较广楼盘品质：楼盘品质：品牌开发商，合理的房型设计品牌开发商，合理的房型设计卢湾滨江区域卢湾滨江区域卢湾滨江区域卢湾滨江区域海珀日晖海珀日晖公开时间2009-9-19总占地面积5.4万平方米总建筑面积30万平方米主力面积240.15241.49、448.71均价810万元/容积率2.5总户数63户装修状态精装修建筑形态2栋22层的办公楼,1栋25层高的五星级精品酒店,1栋19层高的金融楼,1栋5层高金融楼,通过3层高的商业裙房横向联合在一起；2栋18层高的住宅楼。物业费14元/月/开发商上海绿地浦晖置业有限公司物业管理公司上海高力国际物业服务有限公司

38、 户型面积段面积合计面积配比套数合计套数配比二房二房240.15241.49、287.68 4633.423.01930.2%三房三房290.082320.611.5812.7三房三房310.182481.412.3812.7四房四房448.714628.123.01727.0%五房五房618.695568.227.7914.3%复式复式228.9228.91.111.6%复式复式249.8249.81.211.6合计合计20110.410063100卢湾滨江区域卢湾滨江区域海珀日晖海珀日晖5/3/5：618.69单独的一个层面，充分做到了动静单独的一个层面，充分做到了动静分离，面积在分离，面

39、积在600600平方米以上；平方米以上；卢湾滨江区域卢湾滨江区域海珀日晖海珀日晖2/2/3：241.493/2/4：290.08 传统大平层设计，传统大平层设计，虽然对动静进行了虽然对动静进行了充分考虑，但社交充分考虑，但社交和生活还是没有完和生活还是没有完全分开；全分开；户型总结：户型总结：目前户型均为240-600平方米的三房和四房；设计时考虑到动静分离，但对社交和生活区域未能予以分离；户型均为平层设计，600平方米户型动静分区明显。卢湾滨江区域卢湾滨江区域海珀日晖海珀日晖25层五星级精品酒店2栋22层办公楼2栋18层住宅19层金融楼3层高商业裙房配套栋/层建筑面积五星级精品酒店1栋25层

40、3.6万商业（美美百货）1栋 3层（商业裙楼）4.1万甲级5a办公楼2栋22层5.6万金融楼1栋19层3 万地下超市及辅助用房约1.5万平方米；住宅设有星级双会所，内有室内泳池、按摩池、健身房、桑拿房等设施。卢湾滨江区域卢湾滨江区域海珀日晖海珀日晖本案去化平稳，9月开盘以来月均成交10套，目前共售出29套，去化率为46，均价波动不大，保持在7万出头的水平，目前价格为71228元/平方米卢湾滨江区域卢湾滨江区域海珀日晖海珀日晖房型房型面积段面积段供应供应合计合计成交成交0909月月1010月月1111月月去化去化合计合计供应供应合计合计2r240-241183227183r290-2998123

41、83r310825784r449174511017复式220-2291111复式250-2591111合计5391372953卢湾滨江区域卢湾滨江区域海珀日晖海珀日晖类型类型房型房型面积段面积段09月10月11月总价表现2r240-2411298 1980 1590 3r290-2991963 1779 3r3102256 2082 4r4493706 3430 5264 复式220-2291536 复式250-2591579 成交主力面积段为310、449.主力总价为20002300万、34004000万。客户分析：客户分析：该案客户以国内客户为主，占总数的75%，其中外地区域客户占据多数，

42、达到63%，港澳台区域客户占21%；这与该案所处地段非传统意义的豪宅居住区有关，导致老上海客户对此项目兴趣不大。在购买该案的客户中35-45之间的客户较多，此类客户来上海时间较长，作为新上海人对上海传统的黄金地理位置比较关心，比较看好十六铺改建后对周边区域的影响。卢湾滨江区域卢湾滨江区域海珀日晖海珀日晖主卖点主卖点：地段卢湾滨江，紧贴黄浦江；直面世博会景观；规划8万平方米的滨江公园旁，30万方城市综合体 。销售情况分析销售情况分析销售状况一般销售状况一般：9月23日开盘，推出公寓一共2栋，总共63套，经过数月销售，已签约半数。销售分析优势：n 位于上海市卢湾区南部滨江黄金地段，与世博会址隔江相

43、望，向南的房源可以直观黄浦江江景，项目与世博会址隔江相望；n 周边久未有新盘上市，唯一在售的滨江高档楼盘。劣势：n 周边配套缺乏，环境较差卢湾滨江区域卢湾滨江区域海珀日晖海珀日晖区域特征：区域特征：虽地处内环内，但周边环境较差，人文环境不理想，但由虽地处内环内，但周边环境较差，人文环境不理想，但由于其地址位置的优越，受到国内客户的关注。于其地址位置的优越，受到国内客户的关注。景观特征：景观特征：一线江景景观，可俯视外滩景观一线江景景观，可俯视外滩景观总价范围：总价范围：总价段在总价段在1700-3000万万楼盘品质：楼盘品质：非知名品牌开发商，楼盘品质一般非知名品牌开发商，楼盘品质一般户型特征

44、：户型特征：128-300平米小户型为主，三房到四房设计平米小户型为主，三房到四房设计北外滩区域北外滩区域北外滩区域北外滩区域白金湾白金湾公开时间2007-10-29 占地面积20205平方米总建筑面积104955平方米 主力面积304.1/359.8均价710万/主力总价17003100万；25003600万容积率4.36总户数136户装修状态精装修建筑形态1栋写字楼和商业、悦榕庄酒店、2座35层的住宅物业费5.8元/月/开发商上海鹏欣房地产开发有限公司物业管理公司上海春川物业公司户型面积段面积合计面积配比套数套配比二房128.828338.32217.3%三房240.2528515.422

45、17.3%三房278.8613317.92217.3三房304.1912226.63023.6三房313.512543.743.1四房359.8971628.32721.3%合计34343100127100北外滩区域北外滩区域白金湾白金湾3/2/3：278.253/2/3：240.24北外滩区域北外滩区域白金湾白金湾4/2/3：359.843/2/3：304.06白金湾户型以实用性为主，缺少了住宅的大气，且并没有做到真正的动静分离；户型较为传统，没有特色，因此在豪宅的范畴内受关注度较低；小户型控制总价，但户型的产品力不够；户型设计以平层为主，没有附加值。本案去化情况欠佳，仅在开盘当月去化了13

46、.4，此后每月去化量保持在每月1套，而在09年11月项目经重新包装后售出了5套，均价也达到了近6.5万/平方米北外滩区域北外滩区域白金湾白金湾房房型型面积段面积段供应合计成交08-508-608-708-808-908-1008-1108-1209-309-409-609-709-809-11去化合计2r12922103111111203r240-2492221253r270-27922111363r300-309302211283r310-319404r360-369273121119合计1271751212433548成交主力面积段为129，主力总价为520630万元。北外滩区域北外滩区域

47、白金湾白金湾类型类型房房型型面积面积段段08-508-608-708-808-908-1008-1108-1209-209-309-409-609-709-809-11总价表现2r129623 617 517 319 325 436 632 315 828 3r240-249982 551 694 3r270-279648 6901243515633r300-309106626611059101114043r310-3194r360-3692751134771331974610382628136850内部配套1）16层的生态写字楼：白金湾广场；2）商业shopping mall；3）11层的悦

48、榕庄酒店：国际度假中心，将引进“世界一流的亚式奢华spa，创意风情的屋顶露天餐厅和最佳粤式餐厅 ”，其配套作为公寓会所；4）国际奢侈品收藏中心：与国内外集团艺术收藏品的品牌公司携手合作，联手打造国内外顶级藏品和富豪的聚集地；5）豪华游艇俱乐部：以国际上盛行的私人游艇为核心概念，面向全球顶尖富豪，为贵宾会员提供一个高质量的名流社交场所，让黄浦江成为可以“散步”的“林荫大道”；北外滩区域北外滩区域白金湾白金湾客户分析白金湾成交客户以内地客户为主，几乎没有外籍客户；项目文化底蕴较弱，客户大多是近几年致富人群，购买的唯一需求是一线江景房，稀缺产品；客户购买的面积大多以小面积段为主，在投资地段的同时降低

49、投资成本和投资风险。北外滩区域北外滩区域白金湾白金湾主卖点：地段稀缺、江景景观房项目销售情况：白金湾自开盘以来销售并不理想，即使在市场较好的情况下也只有少量的成交项目滞销原因：地段缺少文化底蕴，非传统概念的豪宅居住区。目前周边配套较缺乏，环境较差，没有良好的居住氛围。户型产品力较弱，小面积段户型设计过于紧凑，不符合高端业主的居住需求。北外滩区域北外滩区域白金湾白金湾第二部分第二部分 项目机会分析项目机会分析绿城黄浦湾绿城黄浦湾华润外滩九里华润外滩九里上海第一八佰伴海珀日晖海珀日晖世茂滨江花园世茂滨江花园财富海景花园财富海景花园鹏利海景公寓鹏利海景公寓白金湾府邸白金湾府邸北外滩板块陆家嘴滨江板块

50、黄浦滨江板块打浦桥板块世博园区本案地块本案地块外外滩滩汤臣一品汤臣一品陆家嘴核心区n项目地段绝佳，靠近陆家嘴核心区域n坐拥黄浦江一线江景资源n观外滩、看世博地处不可复制的稀缺地段地处不可复制的稀缺地段陆家嘴滨江区域陆家嘴滨江区域项目特征属性项目特征属性地段项目品牌品质环境配套户型客户总价（万）销售表现陆家嘴核心汤臣一品汤臣431-597；4r内地、海外4300-9500滞销中粮海景一号中粮308-347；4r内地（自有资源）3800-4400热销陆家嘴滨江(一线）财富海景宝瑞160-340；2r-4r内地、海外800-1400热销（二线）世茂滨江世茂93-348；1r-4r内地、海外600-1

51、800热销卢湾滨江海珀日晖绿地240-619；2r-5r内地1500-3500一般黄浦滨江华润外滩九里华润179-277；3r4r内地1200-2000热销绿城黄浦湾绿城304-349;4r内部客户资源1550-2000热销北外滩滨江白金湾鹏欣 304/360;3r-4r内地1700-3000滞销滨江豪宅特征滨江豪宅特征项项目目直直接接竞竞争争及及参参考考项项目目项目8001000100012001200140014001600160018001800200020002200220024002400260026002800280030003000320032003400340036003600

52、38003800400040004300430060006000 9500汤臣一品中粮海景壹号财富海景花园世茂滨江花园华润外滩九里绿城黄浦湾海珀日晖白金湾热销热销平销平销滞销滞销热销安全热销安全价格段价格段持续销售期的安持续销售期的安全价格段全价格段价格机会点挖掘价格机会点挖掘价格机会点挖掘价格机会点挖掘热销安全价格段：热销安全价格段：1400-20001400-2000万万持续销售状态的安全价格段：持续销售状态的安全价格段：3000-36003000-3600万万第三部分第三部分 客户定位客户定位地段地段吸引的关注客群吸引的关注客群陆家嘴滨江陆家嘴金融中心的规划发展，以及不可复制的黄浦江江景

53、资源早已深入人心，使得区域得到内地、港澳台和外籍买方内地、港澳台和外籍买方的广泛关注和认可。总价总价决定的客群特征决定的客群特征1500-2000万豪宅参考楼盘：绿城黄浦湾、华润外滩九里。客户特征客户特征3000-3400万豪宅参考楼盘：海珀日晖客户定位客户定位原则原则绿绿城城黄黄浦浦湾湾绿城黄浦湾客户基本为绿城内部客户，以江浙客户为主，购置物业看中项目地段的不可复制性，以及由此带来的保值、升值空间；从客户的购买年龄来看，主要集中在35-50岁左右。年收入约在300-400万。该案客户以国内客户为主，占总数的73%，其中本地区域客户占据半数以上，达到57%，港澳台区域客户占17%；在购买该案的

54、客户中30-45岁之间的客户较多，看中黄浦滨江稀缺地段及景观资源，看好区域发展潜力。购买客户分两类。较多客户以入驻此楼盘为目的，希望以最少的资金购买到适合的房子，与240平米的户型相比更喜欢188平米户型；另一类客户更看中的户型的舒适度。华华润润外外滩滩九九里里受众面较广，客户大体分受众面较广，客户大体分2类：类：一看中地段的稀缺及不可复制性，期望以最少的资金入驻区域，对产品的舒适度要求有限，最少可接受188平米三房，购置目的为长期持有。二看中地段、品质，经济实力强，对产品的需求以自住兼保值为主。客户定位客户定位1500-2000万产品万产品n客户来源：以内地客户为主，兼有一定港台籍客户。n客

55、户年龄：30-45岁n客户职业：30-40岁以金融行业为主；40-50岁多数为私营业主，有实业。n客户收入情况：年收入300-400万客户定位客户定位1500-20001500-2000万产品万产品马斯洛消费需求金字塔多次置业、长期持有关注楼市、股市，对通货膨胀敏感；产品需求 本案公馆客户年龄应在30-45岁左右，对楼市和股市等金融市场投资市场变动非常敏感，对通货膨胀反应强烈，对物业的要求高，必须是最好的地段。他们认可陆家嘴滨江地段的不可复制性，以持有传统富人区物业为购置目的。最少可接受最少可接受188平米户型平米户型客户定位客户定位1500-20001500-2000万产品万产品海海珀珀日日

56、晖晖n 以国内客户为主，占总数的75%，其中外地区域客户占据多数，达到63%，港澳台区域客户占21%；这与该案所处地段非传统意义的豪宅居住区有关，导致老上海客户对此项目兴趣不大。n 在购买该案的客户中35-45之间的客户较多，此类客户来上海时间较长，作为新上海人对上海传统的黄金地理位置比较关心，比较看好十六铺改建后对周边区域的影响；n 购买总价在3000-4000元豪宅的客户，他们对楼市的变化敏感度有限，看中的物业首先要是最好的地段和产品，并且需要有独特的气质，家庭年收入：1000万以上。n相比相比1500-20001500-2000万元万元总价的客户，总价的客户，3000-3000-4000

57、4000元总价的客户挑元总价的客户挑选产品有选产品有“宁缺勿烂宁缺勿烂”的心理；的心理；n看中的物业必须看中的物业必须地段地段佳、品质好，且要有佳、品质好，且要有独特气质独特气质。客户定位客户定位3000-36003000-3600万产品万产品客户定位客户定位3000-36003000-3600万产品万产品n客户来源：以内地客户为主，并有一定比例的港台及外籍人士/机构。n客户年龄：40-50岁n客户职业：私营业主，或海外投资机构行业区域中领军人物，对独特而传承的产品更感兴趣马斯洛消费需求金字塔多次置业、地段的认可产品需求由于投资选择面广，此类人群对楼市投资敏感度相对不高，通常了解产品的途径为生

58、意伙伴的介绍。他们对具有传承性的产品更为看中，他们认同陆家嘴滨江地段的不可复制的稀缺性，对产品的要求除了品质感、舒适度、功能性外还需要独特。地段佳，产品力地段佳，产品力突出而有特色突出而有特色客户定位客户定位3000-36003000-3600万产品万产品第四部分第四部分 产品定位产品定位定位原则定位原则一一满足客户的基本需求。满足客户的基本需求。二二通过通过增加产品附加值增加产品附加值、功能性功能性，最大程度增强，最大程度增强产品竞争力，使产品特色成为项目一大卖点，从产品竞争力，使产品特色成为项目一大卖点，从而而弱化类住宅产品与公寓产品的竞争劣势弱化类住宅产品与公寓产品的竞争劣势。三三通过通

59、过合理的户型面积，控制总价合理的户型面积，控制总价，增强与公寓，增强与公寓产品的竞争力。产品的竞争力。产品定位产品定位1500-2000万产品万产品 具有附加值的具有附加值的188平米三房平米三房 3000-3600万产品万产品 增加产品功能，做产品独特，功能多样化的官邸增加产品功能，做产品独特，功能多样化的官邸长驻客户用途长驻客户用途ceo行政公馆居住+办公需求产品必须考虑到居住及办公空间的分离。需求产品必须考虑到居住及办公空间的分离。不定期客户用途不定期客户用途做为私人会所自用，举办商务宴请、小型发布会、品鉴会。最小面积最小面积300平米平米共有功能间：客厅、厨房、餐厅、主卧套、次卧套、保

60、姆间共有功能间：客厅、厨房、餐厅、主卧套、次卧套、保姆间特有功能间：家庭厅、观景大阳台特有功能间：家庭厅、观景大阳台项目主要功能间次要功能间客厅厨房餐厅主卧套主卫次卧套家庭厅观景阳台汤臣一品 4r3t5w 600平方米76204095184026世茂滨江花园 4r2t3w 347平方米701230662044财富海景花园 4r2t3w 337平方米55232080182415绿城黄浦湾 3r2t3w 328平方米442127711530白金湾 3r2t3w 304平方米462216501230海珀日晖 3r2t4w 290平方米431530671527华润外滩九里 4r2t3w 270平方米3