[表格类模板]融创置地天津商业运营管理有限公司_融创奥城商管公司2011年度_半年工作汇报

1、商管公司09年度半年工作汇报目录一上半年工作汇报1. 1-6月份经营情况2. 阶段性工作成果3. 存在问题及反思二下半年重点工作1. 我们的目标2. 重点工作及达成措施上半年工作汇报用句通俗的话来说，上半年商管公司干的是“好活”1. 我们养活了自己2. 我们超越了自己3. 我们认清了自己我们养活了自己1-6月份经营情况一从经营损益口径我们做到了自负盈亏，截止到6月末，账面盈余59万元项目 商管公司 商业广场 酒店公寓 合计 收入 1,5461981,744支出 1,4262591,685利润总额 120-6159我们养活了自己1-6月份经营情况一经营损益1. 调增:205万a) 酒店公寓开办费

2、54万b) 酒店公寓空置物业费36万c) 售楼处、奥城、置地办公区上半年物业费、能源费68万（不含前期欠费52万）d) 海逸广告位租金及奥城广告位电费47万2. 调减：584万a) 税收返还330万b) 上半年未入成本的投资回报254万实际经营结果：实际经营结果：-320-320万万我们养活了自己1-6月份经营情况现金流情况从现金流口径我们也做到了收支平衡，期末余额总计156万元我们超越了自己1-6月份经营情况收入完成情况：商业广场租金商铺 49 46 61 61 62 63 341 263 130%写字楼 1 33 34 租金小计 49 46 61 61 63 96 375 263 143%

3、商业广场物业费商铺 21 23 41 39 48 51 223 295 76%写字楼 35 35 36 35 35 348 524 496 106%物业费小计 56 58 77 74 83 399 747 791 94%商业广场其他收入广告 10 3 6 5 8 2 34 161 21%AB区停车场 7 8 15 45 34%税收返还 330 330 370 89%营业外收入 12 6 18 其它 9 2 5 1 2 6 25 78 32%其它收入小计 19 5 341 6 30 22 423 654 65%酒店租金 3 1 4 4100%物业费 26 26 28 30 30 30 170 2

4、24 76%酒店停车场 9 9 6 150%其他收入 1 3 3 3 3 3 16 15 107%酒店小计 30 29 32 33 33 42 199 249 80%商管公司合计 154 138 511 174 208 559 1,744 1,957 89%上谷租金 5 9 1 2 4 4 25 56 44%物业费 24 30 28 18 26 17 143 203 70%其他收入 1 1 1 3 11 27%上谷公司合计 29 39 30 21 30 22 171 271 63%我们超越了自己1-6月份经营情况收入完成情况：由于强势的加强了收费力度，我们较好的完成了在年初由于强势的加强了收费

5、力度，我们较好的完成了在年初制定的高目标经营目标制定的高目标经营目标1.商管公司上半年实现收入17441744万，完成同期预算的89%89%：商业部分： 租金收入375万，完成比为143%，其中包含清缴08年欠费90万； 物业费收入747万，完成比为94%，其中包括清缴前期美美欠费239万，顺安欠费32万；酒店部分： 酒店收入199万，完成比为80%， 其中尚未包涵开办费54万及空置费；2.上谷公司共实现收入171万，同期预算的63%。我们超越了自己1-6月份经营情况收入完成情况通过在业务操作中不断的调整，我们各方面的收入情况通过在业务操作中不断的调整，我们各方面的收入情况可以说每可以说每2

6、2个月就攀升一个台阶个月就攀升一个台阶我们超越了自己1-6月份经营情况收入完成情况物业费收入项目区域建筑面积（平方米）物业费物业标准（元/平米*月）标准应收款（万元）合同应收款（万元）2009年1-6月实际收款（万元）收前期欠费收当期预收合计商铺售楼处 5,353 15 48 28 - 25 1 26 A1 11,221 20 135 90 6 66 7 79 A2 4,587 20 55 34 7 27 - 34 A3 5,945 20 71 39 13 17 1 31 A4 7,408 10 44 53 1 32 3 36 B区 8,198 20 98 46 3 28 2 33 C1C2

7、7,470 10 45 8 - 4 0 4 C4 2,744 15 25 2 - 2 2 4 C区未售 4,768 - 写字楼A3 11,337 18 122 44 - 25 - 25 A4 11,257 18 122 105 32 93 12 138 C4 7,995 6 29 37 - 6 0 6 C区未售 7,833 - 金逸 6,150 8 30 30 - 30 - 30 易买得 21,842 2 26 26 - 26 - 26 美美 16,591 12 119 79 239 79 - 318 自持A1 3,361 15 30 7 1 7 - 8 A4 699 12 5 1 - 1 -

8、 1 B区 2,241 15 20 11 1 7 - 8 酒店酒店-公寓 70,048 5 210 184 4 158 103 265 酒店-裙房 6,873 13 54 21 - 9 16 24 酒店-未售 8,924 - 商管合计 232,844 1,289 846 307 642 148 1,097 上谷商铺 21,084 16 202 202 24 84 5 114 soho 18,675 4 45 45 13 19 2 34 地下 3,611 6 13 13 2 3 - 4 未售 1,800 上谷合计 45,170 260 260 39 106 8 152 我们超越了自己1-6月份经

9、营情况收入完成情况租金收入项目区域租金2009年1-6月实际收款（万元）合同应收（万元）收前期欠费收当期预收合计商铺售楼处 - - - - - A1 71 8 63 3 74 A2 4 2 3 - 5 A3 4 8 3 2 13 A4 3 3 B区 56 8 35 6 49 C1C2 - - - - - C4 - - - 15 15 C区未售 - 写字楼A3 - - - - - A4（农行） 33 - 33 - 33 C4 - - - - - C区未售 - 金逸 - - - - - 易买得 - - - - - 美美 - - - - - 自持A1 158 14 149 - 163 A4 7 -

10、7 - 7 B区 43 5 34 - 39 商管合计 376 45 327 28 400 上谷地下 60 - 21 - 21 我们超越了自己1-6月份经营情况收入完成情况清缴欠款与预收费1. 通过加大清缴力度，我们仅上半年就实现清缴欠款307万元，完成累计欠款清缴的28%28%；2. 通过提升服务水平，获得客户的认同，我上半年总计预收费148万元，达到我们历史累计预收费总额的67%67%截止2008年累计2009年上半年欠款预收欠款预收商铺553 46 32 16 写字楼499 6 271 12 酒店38 167 4 119 合计1090 219 307 148 我们超越了自己1-6月份经营情

11、况收入完成情况此统计剔除了税收返还的此统计剔除了税收返还的330330万元、美美欠费万元、美美欠费239239万元和顺安欠费万元和顺安欠费3232万元万元我们超越了自己1-6月份经营情况支出完成情况：上半年支出被有效的控制在了69%69%项目 商业 物业 酒店 商管公司合计 上谷公司 预算 实际 预算 实际 预算 实际 预算 实际 比率 预算 实际 比率 1、工资、保险 256 280 175 124 125 122 556 526 95% 77 76 98%2、各项福利 9 17 32 8 20 10 61 35 57% 9 5 56%3、能耗费用 - - 491 507 54 29 545

12、 536 98% 86 76 88%自来水水费 - - 19 22 1 - 20 22 110% 8 13 155%中水水费 - - 6 8 - - 6 8 133% - - 公共电费 - - 295 311 53 29 348 340 98% 78 63 81%燃气费 - - 171 166 - - 171 166 97% - - 4、保安费用 - - 24 1 8 7 32 8 25% 4 - 0%5、保洁费用 - - 124 28 30 10 154 38 25% 24 5 22%6、推广促销费 43 2 - 2 - 45 2 4% - - 7、拆改费 239 186 62 - 38 -

13、 339 186 55% 28 2 7%8、日常修缮费 - 6 57 14 21 40 78 60 77% 31 8 26%9、停车场费用 - - 4 - - - 4 - 0% 1 - 10、商管负担的投资回报支出 362 112 - - - 362 112 31% - - 11、公共区域保险 - 8 - - 3 - 11 - 2 12、办公费用 37 53 17 3 18 22 72 78 108% 10 8 83%13、固定资产购置 - - - - - - 1 - 14、税金 81 52 16 8 97 60 62% 18 11 60%15、其他支出 5 1 11 7 16 8 50% -

14、 1 1、折旧 23 23 1 - 24 23 96% 19 18 95%2、无形资产、长期待摊费用摊销 3 3 - - 3 3 100%合计 1,058 743 986 685 344 258 2,388 1,686 71% 307 212 69%我们超越了自己1-6月份经营情况支出完成情况：1. 商管公司上半年支出1686万，占同期预算的71%，a) 工资及社险、公积金526万，占全部费用支出的31%（包含离职赔偿67万，年终奖金79万）；b) 能耗536万，占全部费用支出的32% （含前期公建电费130万）c) 拆改费186万，占全部费用支出的11%d) 投资回报112万，占全部费用支出

15、的7%2. 上谷公司支出合计为212万，占同期预算的70%。我们超越了自己阶段性成果一营运二招商三持有资产四租赁服务五广告与活动六车场管理与车位销售七酒店管理八团队建设阶段性成果一营运问题客户少了，合作伙伴多了问题客户少了，合作伙伴多了上半年商业营运的最大收获就是通过坚决的加强执行力，改变了客户的惯有思维，彻底解决了大部分前期遗留问题。从3-4月份开始，收缴比率就逐月提升我们超越了自己阶段性成果招商大商家主力店愿意到内部经营了大商家主力店愿意到内部经营了：a) C4一层44户商铺全部招商完毕，“7.18”正式开业；b) 餐饮主力的店海底捞火锅城（2500平方米）进驻C区，目前已进入租金洽谈阶段

16、；c) 已确认6月底韩国乐天利餐厅（500平方米）进驻A2；d) A3进驻得丽姿美容美体（300平方米）、美滋味、美国牛肉面；e) A4已进驻天才宝贝（600平方米已进场装修8月开业）汇通英语（400平方米已进场装修7月开业）；f) 已签意向合同商户：城市英雄动漫城（1500平方米）及B区二楼电玩城（1100平米）。我们超越了自己阶段性成果持有资产把美美顺利清场了把美美顺利清场了1. 美美精品奥特莱斯项目处置：a) 5月15日完成商场全部品牌店撤店；b) 6月30日完成公司全部人员的处置工作；c) 百货公司存货总额：万元，已经盘点完毕并封存；d) 奥城公司诉百货公司欠款案终结，781万欠款到账

17、；e) 物业公司诉百货公司物业费欠款案终结，318万欠款到账；f) 完成百货公司办公区及固定资产封存；2. 完成筛选优质客户：阿迪达斯中国直营店、贝斯特精品KTV、莱利电玩、口腔护理等，并进入实质签约阶段。我们超越了自己阶段性成果租赁服务开始靠中介赚钱了开始靠中介赚钱了1. 完成原酒店公寓租赁部向租赁中心的改组，设立酒店公寓和写字楼两个现场租赁中心，有效的将空置房转化，提高入住率，变租赁客为投资客，体现了有偿服务的价值；2. 酒店公寓租赁转化情况：a) 成交套数：102套 佣金收入：133681元b) 酒店公寓群房招商：一期完成招商对接率67%；二期完成5%。我们超越了自己阶段性成果广告与活动

18、没有免费的午餐了没有免费的午餐了上半年广告收入231300元，已经超过08年总和；完成超过3000平米的的整体广告位修缮工程，整体改善商业面貌；2次大规模清理整顿，实现从内到外“贴一张纸也要收费”的严格管理上半活动年收入123500元，已超过历年总合；而且场地价格在不断的经营下已经高于同类商业项目；我们超越了自己阶段性成果车场管理与车位销售车场也成盈利项目了车场也成盈利项目了1. 取得地上地下车场收费资质，停车管理日趋有序；a) 日日广场地下车场收费168881元，b) 日日酒店公寓车场收费77674元；2. 带动酒店公寓车位销售，已销售4个车位，实现销售额 万，已交定金5个，车位4个洽谈中。

19、我们超越了自己阶段性成果酒店管理已经是长期保持高水平运作了已经是长期保持高水平运作了上半年始终保持了较高的收缴率和预收费水平酒店公寓一期户内精装维保到期与工程部顺利对接酒店公寓客户满意率93%治安、消防零事故；半年度电费零欠费。我们超越了自己阶段性成果团队建设经得起硬仗的考验了经得起硬仗的考验了完成了商管公司物业资质认定，为前期众多遗留问题找 到出口；组建安防部，加强了广场秩序管理并配合了收费工作；提升公司整体作战能力，特别是经历了几次“突击战” 之后，展示了公司良好的凝聚力和执行力；规范并加强公司基础管理，领导团队通过例会制、巡场 制等多种方式起到了带头作用，提升了士气。我们认清了自己存在问

20、题与反思明确认识到问题的所在才能找到解决的措施我们不回避、不隐瞒的直面现有的问题和弊端，就是为了在最短的时间内，以最快的速度弥补差距。我们认清了自己存在问题与反思1. 营运：虽然收费力度有所提升，但是离既定目标还有一定差距，对商户惯性思维的扭转必需坚决持续。2. 招商：业态定位不清晰，招商人员谈判能力不强，服务意识欠缺。3. 广告：前期对整体市场判断不足，关注度的欠缺和组织构架的不支持。4. 自持物业：对新增收益预估过高，规划方案一直没有明确合理的方向。5. 上谷：外檐、标识、内部街区等商业环境治理不到位，导致整体商业氛围较差。6. 车场管理：缺乏深思熟虑的整体规划，前期调整频繁。下半年工作重

21、点一我们的目标二重点工作及达成措施我们的目标收费收费：继续大幅度提升收缴率，在不调整经营计划的前提下，把上半年的任务缺口弥补上。创收创收：开阔思路，多渠道创收，向可经营类项目要受益。品质品质：聚焦收益的同时，重点提升商业服务品质与商业经营氛围，盘活内部商业，直接支持销售。重点工作及达成措施一广告发布权的获取二盘活自有资产的经营三车场收费与车位销售四场地经营五营运招商六酒店公寓七上谷项目八团队建设重点工作及达成措施一广告发布权的获取：另辟蹊径为了确保财务指标的完成，及时转变思路，不再拘泥于为了确保财务指标的完成，及时转变思路，不再拘泥于发布权的获取发布权的获取a) 大客户策略：奥城广告位置主要以

22、移动、电信等大型国企作为重点公关对象，尽快签订租赁协议（占地费）b) 聚焦策略：政府渠道的获取手续以上谷为主，领导团队加大支持力度，将此问题作为下半年首要工作重点。重点工作及达成措施盘活自有资产的经营：精打细算1. 变车位为商铺：下半年在核算收益率的基础上，将地下3500平米商业的性质变更，进行消防改造。2. 结合商业租赁需求，对地下商业进行重点工程改造。3. 加大招商力度，针对娱乐业态的主力店提供更为优惠进驻政策，使地下商业的氛围快速成型。重点工作及达成措施车场收费与车位销售：快速坚决1.1. 态度坚决态度坚决：制定了合理可行的针对性收费方案，对于零散客户坚决执行，对于企业客户实施对应的团购

23、政策。2.2. 设施完善设施完善：所有的隔离设施和标识系统已经到位，并且都具体可调整的灵活性，随时根据经营需求进行调整。3.3. 手续完备手续完备：地上地下车场收费手续已经落实，并且已经协调交通执法协助规范路边停车现象。4.4. 动作迅速动作迅速：8月1日开始全面收费，一个月内实现地上地下车场的规范化收费管理。5.5. 超额完成超额完成：以租赁带动销售，酒店公寓力争超额完成50个的销售任务。重点工作及达成措施场地经营：稳定收益改变原有的向改变原有的向“钱钱”看的纯收费思路和混乱的活动管理现状看的纯收费思路和混乱的活动管理现状a) 提升活动品质：配合销售体系，以打造奥城商业广场的活动品质和氛围为出发点，大