北京优唐公寓项目定位建议报告

1、优唐公寓项目初步建议报告优唐公寓项目初步建议报告优唐大都会位于朝外商圈，丰联广场南侧优唐大都会位于朝外商圈，丰联广场南侧100100米。其米。其3434万平米的体量，涵盖盖万平米的体量，涵盖盖1111万万的商业、的商业、2 2万万五星级酒店、五星级酒店、2.52.5万万写字楼、外交部专属公寓、以及写字楼、外交部专属公寓、以及优唐国际公寓。优唐国际公寓。优唐国际公寓位于优唐大都会南侧，优唐国际公寓位于优唐大都会南侧，2 2栋板塔结合的公寓地上总面积栋板塔结合的公寓地上总面积7500075000 。其中首层及二层为配套商业，三层以上为公寓部分。其中首层及二层为配套商业，三层以上为公寓部分。 r1r

2、1为为70-12270-122（一居、二居）共计（一居、二居）共计220220套套 2 2梯梯5 5户户 r2r2为为110-160110-160（二居、三居）共计（二居、三居）共计180180套套 2 2梯梯3 3户户项目简介项目简介星源汇星源汇瑞士公寓瑞士公寓本本 案案凯德华玺凯德华玺新新 金金 山山北京北京 inn御御金金台台区域内竟品项目（凯德华玺、新金山、北京区域内竟品项目（凯德华玺、新金山、北京inn）价格同质类项目（星源汇、御金台）价格同质类项目（星源汇、御金台）热销竟品项目（瑞士公寓）热销竟品项目（瑞士公寓）同区竞品项目信息同区竞品项目信息项目名称项目名称项目位置项目位置建筑面

3、积（）建筑面积（）物业形式物业形式开盘时间开盘时间入住时间入住时间新金山新金山朝阳区外交部南楼8号96000酒店式公寓2007.10.242008.8北京北京inninn朝阳区东水井胡同3号126000酒店式公寓2007.92008.7.30凯德华玺凯德华玺东城区朝阳门内大街288号国务院新闻办公室正南面67852.38酒店式公寓2008.9.292009.9项目名称项目名称总套数总套数销售比例销售比例报价报价（元（元/ /）成交均价成交均价（元（元/ /）物业费用物业费用物业服务物业服务凯德华玺凯德华玺313套5%30000271776.9元/月/24小时的酒店公寓式服务， 物业服务内容除了

4、工程维修、安防管理、保洁服务、外窗清洗、绿化养护等常规服务以外，还为业主无偿提供双语接待服务、资讯发布、代办机票等票务服务、查询、小件代管等贴身服务。同时可以根据业主需要提供家政、维修、商务、预定等有偿服务。注：成交数据于09.2.23采集自 “北京房地产交易管理网”项目名称项目名称装修报价装修报价装修标准装修标准凯德华玺凯德华玺 4000 4000元元仿石材，实木复合；仿石材，实木复合；洁具美国贝朗；洁具美国贝朗；瑞士劳森橱柜瑞士劳森橱柜产品分布项目名称总套数1居2居 3、4居套数面积区间占比例 套数面积区间占比例套数面积区间占比例凯德华玺313套 200套 73-8060%40套160-1

5、8013%73套250-2605%45022%凯德华玺凯德华玺1居产品品鉴居产品品鉴凯德华玺凯德华玺 优势： 品牌地产 地段、人文、教育 酒店式居住产品 劣势： 50年产权 户型面积断档 进深过长 小户型无天燃气 对于我方的威胁: 1居部分产品与本案产品有重叠 对于我方的机会 70年住宅立项 80-160是空缺 有利于r2楼的面市 项目名称项目名称总套数总套数销售比例销售比例报价（元报价（元/ /）成交均价成交均价（元（元/ /）物业费用物业费用物业服务物业服务新金山新金山404套20%23000218787.87元/月/星级酒店服务注：成交数据于09.2.23采集自 “北京房地产交易管理网”

6、项目名称项目名称装修报价装修报价装修标准装修标准新金山新金山20002000元元墙面：高级壁纸及局部木质饰面 地面：高档复合木地板 顶部：高级乳胶漆 入户门：高级木质门 洁具：德国凯勒玛品牌洁具（面盆、坐便器、花洒、龙头） 汉莎品牌五金件、花洒、混水阀 淋浴：特色时尚设计淋浴间厨具：中意牌或同档次整体橱柜（龙头、厨盆、抽油烟机） 家电：知名品牌37寸液晶电视，卫生间另配液晶电视 知名品牌电冰箱、洗衣机 知名品牌空调（标准间一台、套间两台） 知名品牌微波炉、电磁炉 配高级室内灯具及电话机两部 家具：全套家具（床、床头柜、茶几、沙发、电视柜、衣柜）项目名称项目名称总套数总套数1 1居居套数套数面积

7、区间面积区间占比例占比例新金山新金山404404368368套套5858（studio）91%91%3636套套1151159%9%产产 品品 分分 布布新金山新金山 关键词 纯酒店格局 投资 优势: 纯粹的投资类产品 提包入住 价格适中 劣势: 自住需求客户无法得到满足 对于我方的威胁 会争抢优唐的投资类客户 项目名称项目名称总套数总套数销售比例销售比例报价报价（元（元/ /）成交均价成交均价（元（元/ /）物业费用物业费用物业服务物业服务北京北京inninn313套5%27000236878元/月/五星级酒店服务+私属贴心管家服务注：成交数据于09.2.23采集自 “北京房地产交易管理网”

8、项目名项目名称称总套数总套数1 1居居2 2居居 3 3居居套数套数面积区间面积区间 占比例占比例套数套数面积区面积区间间占比例占比例套数套数面积区面积区间间占比例占比例北京北京inninn 400400套套160160套套50-6050-60 （studiostudio）40%40%200200套套909050%50%4040套套16016010%10%产产 品品 分分 布布北京北京inninn 关键词 自住、投资、办公 优势: 提包入住 投资产品 可注册 劣势: 产权、运营成本高、居住感不强 对于我方的威胁 90主力户型对优唐r1楼产品有威胁 对于我方的机会 北京inn 项目还有20%的余

9、货 结合上述区域内竞品项目可以看出，本案在区域内的绝对优势结合上述区域内竞品项目可以看出，本案在区域内的绝对优势-产品具有居住的全部要素产品具有居住的全部要素但除去上述共性之外，本案是区域内目前唯一居住类在售的产品但除去上述共性之外，本案是区域内目前唯一居住类在售的产品本案拥有比较丰富的产品线户型涵盖（本案拥有比较丰富的产品线户型涵盖（13居），容易满足自住客居），容易满足自住客群的要求群的要求大体量综合商业，一站式的购物带来便捷，满足业主日益增长的多大体量综合商业，一站式的购物带来便捷，满足业主日益增长的多元配套需求元配套需求价格同质类项目价格同质类项目选取样本项目原则 同为高端 在售中 有

10、影响力为提升自身产品做借鉴 星源汇、御金台各项目基本信息各项目基本信息项目名称项目名称项目位置项目位置建筑面积（）建筑面积（）物业形式物业形式开盘时间开盘时间入住时间入住时间星源汇星源汇朝阳区东三环内新源街与新源南路交界46440公寓2008.52009.10.31御金台御金台东三环北路23号126000公寓2007.8.182008.12项目名称项目名称总套数总套数销售比例销售比例报价（元报价（元/ /）成交均成交均价（元价（元/ /）物业费用物业费用物业服务物业服务星源汇星源汇317套5%40000375099元/月/物业费里包含了会所费用超五星级公寓式服务随时候命的礼宾员，遵照业主的心意

11、，悉心替业主管理家务、打点生活项目名项目名称称总套数总套数1 1居居2 2居居 3 3居居套数套数面积区间面积区间 占比例占比例套数套数面积区面积区间间占比例占比例套数套数面积区面积区间间占比例占比例星源汇星源汇309309套套262262套套70-9070-9084%84%3535套套160-180160-18012%12%1212套套260-280260-2804%4%产产 品品 分分 布布项目名称项目名称装修报价装修报价装修标准装修标准星源汇星源汇80008000元元内墙：客饭厅及睡房墙面及天花均涂刷上等乳胶漆。客饭厅地面铺砌高级云石，睡房地面铺高级复合乌班木地板，均附 木墙脚线。天台地

12、面铺瓷砖，阳台铺高级户外木材。 大门:采用实心木门配表层木装饰、配高级门锁、防盗镜及门栓。睡房、浴室及厨房采用优质木门配表层木装饰。 窗户:采用玻璃幕墙，配隔音、隔热的双层中空超白清色玻璃。 厨房 / 开放式厨房:墙面及地面铺砌高级云石，装设德国进口mele（美诺） 橱柜，并安装德国进口siematic（西曼帝克）橱柜配 洗涤盆，橱柜台面铺corian（可耐丽）无缝台面连洗涤盆，装设石膏板/ 铝合金天花内置射灯。 浴室:地面及墙面铺砌高级云石。配备duravit(杜拉维特) 、kaldewei(卡德唯) 等高级进口洁具及dornbracht(当代) 龙头配件等。装设石膏板/ 铝合金天花。分体式

13、空调（冷暖气） 大金（daikin）。地板采暖系统 意大利卡莱菲睡房;复合乌班木地板。浴室,洗手盆 杜拉维特,挂墙式坐厕 杜拉维特,扶手钢板浴缸,暗藏式水箱连双挡按键,水龙头 当代,毛巾架 当代,卫生纸架 当代。 一房单位 橱柜 西曼帝克豪华进口高光烤漆sl系列 ，双眼燃气灶 美诺，抽油烟机 美诺，内嵌冰箱（容量：288公升） 美诺，洗衣干衣机（容量：洗衣5公斤、干衣2.5公斤） 美诺微波炉（具烤焗功能）（容量：26公升） 美诺（mele）智能化提升了智能化提升了 产品的科技感（产品的科技感（香港hometouch 公司提供） 家居情景设置系统。 远程操控系统。家居数字化安保系统。 星源汇项目

14、品鉴星源汇项目品鉴77.56 星源汇项目品鉴星源汇项目品鉴170.69 项目名称项目名称总套数总套数销售比例销售比例报价（元报价（元/ /）成交均成交均价（元价（元/ /）物业费用物业费用装修标准装修标准御金台御金台180套87%700004031717.9元/月/户门：高级四防实木门，配进口防盗门锁外窗：铝框高级保温节能双层中空玻璃幕墙窗厨房：高档墙砖、地砖，石膏板吊顶，内装阿尔诺或同档次高档整体组合或橱柜及配套五金件，赠送烤箱、灶具、抽油烟机、冰箱、消毒洗碗柜、双槽洗盆、食物垃圾处理器卫生间：主卧卫生间：采用天然石材地面、天然石材或高级马赛克墙面，防潮石膏吊顶，配科马或同档次品牌洁具、按摩

15、浴缸，高仪或同档次龙头和花洒项目名项目名称称总套总套数数1 1居居2 2居居 3 3居居套数套数面积区面积区间间占比例占比例 套数套数面积面积区间区间占比占比例例套数套数面积面积区间区间占比占比例例御金台御金台 180180套套8 8套套1801804.4.5 5% %1616套套 1601609%9%100100套套303055375375套套56%56%产产 品品 分分 布布4 4、5 5居居套数套数面积区面积区间间占比例占比例1313套套415415、570570- -58058030.5%30.5%星源汇星源汇 关键词 地段 品质 稀缺性 御金台御金台 关键词 地段 高度 唯一 品质

16、提升项目的品质，但不是简单的堆砌 共性 ： 地段 产品自身价值 高端项目都需要绝佳的地段来支撑高房价 借鉴： 户型 配置 热销竟品项目热销竟品项目项目名称项目名称项目位置项目位置建筑面积（）建筑面积（）物业形式物业形式开盘时间开盘时间入住时间入住时间瑞士公寓瑞士公寓东城区工体北路66号40358酒店式公寓2007.82008.6.30项目名称项目名称总套数总套数销售比例销售比例报价（元报价（元/ /）成交均价成交均价（元（元/ /）物业费用物业费用物业服务物业服务瑞士公寓瑞士公寓198套售罄32000290528元/月/管家式酒店服务瑞士公寓瑞士公寓 关键词关键词 地段地段 稀缺稀缺 新古典新

17、古典 借鉴借鉴 标新立异的内装风格标新立异的内装风格 地地 段段 很强的产品设计感很强的产品设计感 高端的配置高端的配置 人性的物业服务人性的物业服务结 论写在最后根据上述调研结果，可以看到那些交通优势突出、以品质和稀缺资源取胜的高端住宅依然成为需求方关注的焦点。开发商的综合实力、企业文化、品牌信誉好的楼盘项目也能获得消费者的青睐。随着购房者愈发理性及购房观念的改变,楼盘营销成功与否将主要取决于住宅所在的片区前景、人文氛围、社区整体素质等非量化因素,教育、商业等外部资源也将更多地转化为对业主的责任与承诺参照项目的启发避免均好，设置亮点竞品卖点的制衡户型设计我们是否看到了我们的绝对优势，是否利用

18、并放大的我们的优势？我们是否能将我们的劣势转化为优势？我们存在什么样的威胁，有该怎样转移威胁？我们是否挖掘出了一切机会？我们因此而重新审视自己的产品我们是否看到了我们的绝对优势，是否利用并放大的我们的优势？我们是否看到了我们的绝对优势，是否利用并放大的我们的优势？本案地处二环要塞，但坐拥优势地段却还没有充分地具有渗透力地宣传展示面差强人意的事实本案无法让地段优势进行自我发光放热此外，对于北京内城无法抛开的人文气息也是本案地段中可发挥的元素稍显隐蔽的展示面让本案丧失了桃李不言下自成蹊的优势。虽然放大本案商业对于公寓的支撑也将惠泽于周边项目但商业却始终是我们无法割舍的绝对优势大型综合商业将是“住在

19、优唐”和“住在优唐旁边”的永久区别开发商，毋庸置疑，消费者的成熟对于开发商的关注也越来越专业，所以本案距日坛公园步行距离五分钟，是日坛公园周围唯一新发高端公寓项目周边有无重点学校是居住者始终关心的问题本案是该区域唯一70年产权的公寓我们是否能将我们的劣势转化为优势？劣势篇栋距、采光与景观栋距、采光与景观本案没有硬伤，但对比当今市场主流产品，户型设计稍有遗憾本案没有硬伤，但对比当今市场主流产品，户型设计稍有遗憾二居室仅有一个卫生间二居室仅有一个卫生间不是现在流行的明厨设计不是现在流行的明厨设计阳台的尺度阳台的尺度不是南北通透的板楼不是南北通透的板楼室内调性的营造室内调性的营造/价格结构的调节价格结构的调节减少不必要的浪费减少不必要的浪费兼顾中式餐厨的适应性兼顾中式餐厨的适应性/保证明厨保证明厨补充了城市公寓所缺失功能补充了城市公寓所缺失功能南北通透势必造成面积过大南北通透势必造成面积过大我们存在什么样的威胁，有该怎样转移威胁？我们存在什么样的威胁，有该怎样转移威胁？贵方已决定首先销售大户型，这就已把客户定位到高层次上，将用事实告诉后期小户型客户该项目的高端实质。刚性需求永远存在，观望的人也正是因为要出手才会观望。关键在于我们交给市场的产品。外籍购买人群在本案客群占有量将在无限制的单位中得到需求的满足。市场低迷、客群观望重市场低迷、客群观望重部分户型限制外籍人士购买部分户型限制外籍