【广告策划PPT】商业街招方案

1、三里屯soho市场调研报告烟台阳光首院项目招商方案目录1.0 project background 项目介绍1.1 project location 地理位置 阳光首院项目位于烟台市汇福街与松霞路交汇处的东北角，项目南至汇福街，北至盐场街（建设中），西至松霞路，东至规划路。项目总建筑面积约41万平方米。项目临近烟台的母亲河、城市之河-夹河，靠近夹河生态景观带、湿地公园、四大城市广场，生态环境优越，居住氛围成熟，具有绝版的自然生态环境及市场中极为稀缺的低密住宅产品规划。项目定位为纯正意大利托斯卡纳风情高端水岸社区。本项目所在地1.2 background 项目背景 阳光首院项目规划总用地面积：1

2、95,600平方米总建筑面积： 413,900平方米由72栋别墅（含龙院别墅、合院别墅），4栋4层花园洋房，1栋五层洋房，10余栋高层公寓，8000余平米商业组成容积率：1.6车位情况：1:11.3 characteristics of nearby regions 周边地区特征项目地处烟台夹河之畔，与烟台市仅有的湿地公园几步之遥，与烟台“城市绿肺”夹河岛隔河滨路相望，东侧紧邻银河广场和夹河沿岸景观带。 主要公交线路： 31路、36路、522路、301路（银河名都站点下车）可以直达本项目中小学：永福园小学、东华小学、产业区中心小学和烟台市实验中学综合商场：两处家家悦超市、福海路上的振华量贩、振

3、华购物广场，以及天府街即将开业的沃尔玛超市等幼儿园：金桥双语幼儿园、永福园幼儿园、金泰幼儿园银行：建行、农村信用社、交行、邮政储蓄 邮局:中国邮政北二路支局医院：银华医院、天府中医院和福山医院休闲娱乐设施：银河广场、河滨绿化休闲带、生态湿地公园、高尔夫练习场等餐厅：风情美食街 1.4 swot analysis 地块swot分析 项目位置优越，交通便利，靠近夹河生态景观带、湿地公园，是区域内标志性特色社区；项目展示面充分，建筑艺术具有意大利托斯卡纳风情，是烟台市的一颗明珠，吸引着省内大量富足人群的目光；作为综合性社区，阳光首院商业部分建筑特征显著，可视性极佳，为商户提供了良好的展示空间。800

4、0余平米商业能够满足社区内2-3万人的生活购物需求，社区本身亦能够为商圈带来大量稳定的消费群体；strengthopportunitythreatweakness2010年，烟台市实现gdp 3728亿元，在山东省排第二，仅次于青岛市。烟台市社会消费品零售总额达1220 亿元，在山东省排第三，充分展示了烟台市商贸业发展的良好态势。项目所处的福山区中高档物业集中，如香逸中央、星河城、御花园，北美枫情等。这里聚集了大量的高收入人群，无论是置业还是购物，消费力都相当高。烟台市大部分住宅同质化现象严重，主要以高层+小高层的小区居多。因此多层与别墅产品越来越稀缺。项目距离烟台市级商圈海港路商圈，以及黄务

5、区级商业中心和幸福区级商业中心较远，商业氛围略显冷淡，不是成熟的商圈，故在招商进程中存在一定的困难，预计商户免租期较长。在烟台市商业街的竞争中，本项目与滨海广场国际步行街、朝阳历史文化街、北大西服装精品街、时代广场动漫风情特色街等商业街相比，无论在建筑规模、文化底蕴、人流聚集程度上都存在一定劣势，故需要错位经营，突出本项目特色。 项目一期刚刚落成，距离业主入住还有较长时间，二期的建设还需一年以上时间，由于项目前期没有大量稳定的客流，故商业培养期较长，培养期内租金水平较低，需引入抗风险能力较强，有持久经营能力的，有很好知名度的商户入驻。项目所在福山区处于政府规划的工业中心，亦属于烟台市老城区，近

6、几年处于旧城改造阶段，项目周边亦涉及多项市政施工，对人流、车流影响较大。2.0 market positioning 市场定位2.1 catchment areas 商圈界定第一商圈 - 本项目内的居住人群，预计第一商圈人口可达到1-2万人。第二商圈 项目所在地区周边约1公里范围内的办公和居住人口，北至永达街，南至夹河、西至福海路、东至河滨路环。预计第二商圈内约有10万人。2.1 catchment areas 商圈界定通过实地考察，项目周边分布最多的商业业态是餐饮，以地方特色中式餐厅、火锅香锅类为主，缺少西式咖啡酒吧以及快餐简餐类的品牌。同时，生活配套类商户也较多，比如，中国建设银行、洗衣店

7、、药店、布艺、家居家纺、儿童用品等。娱乐休闲业态包括：网吧、ktv、养生会所等。2.2 customer profile 消费者情况消费者需求描述：customer type消费者类型how we want them to think of shouyuan希望他们如何思考阳光首院retail needs商业需求在福山区办公的人群午餐和下班后休闲购物的主要选择beer caf and fast food酒吧咖啡和快餐简餐cosmetics, shoes, bags, work and casual fashion, business goods化妆品，鞋，包，职业和休闲服装，办公用品在项目周边

8、居住的人群满足他们基本的商业需要，这里是他们最喜欢的购物场所 jewelry and treasure ,watch and leather bag,childrens goods, home accessories, sporting goods, dining,books and music珠宝配饰，手表皮具，儿童用品，家居饰品，运动产品，餐厅，图书和音像exercise and personal care 健身与个人护理阳光首院居住的人群午餐和晚餐，经常进行家庭聚会、享乐、休闲娱乐购物的首选 beer caf and fast food酒吧咖啡和快餐简餐supermarket, phar

9、macy, childrens goods, home accessories, sporting goods, books and music超市，药店，儿童用品，家居饰品，运动产品， 图书和音像exercise and personal care 健身与个人护理2.3 market positioning 市场定位 根据市场分析和需求研究的结果，同时考虑到地块的周边环境，我们认为阳光首院商业街的定位如下：主要服务于项目自身的消费人群，兼顾本地消费者追求健康娱乐、休闲购物的需要，充分发挥意式托斯卡纳风情的展示功能，塑造一个生活享乐型的综合性商业街区。阳光首院3.0 merchandise a

10、nd tenant mix商品/客户组合3. 1 size and type of shopping avenue 商业街面积和类型 3. 1 size and type of shopping avenue 商业街面积和类型 2#商业一层：211212213214215216217109.71134.162.65121.72120.42121.75103.85使用面积共计774.20平米3. 1 size and type of shopping avenue 商业街面积和类型 2#商业二层：221222213214215216116.59141.35226.53120.42121.7510

11、3.85使用面积共计830.49平米3. 1 size and type of shopping avenue 商业街面积和类型 3#商业一层：311312313314315316102.98120.42141.49404.14使用面积共计1112.85平米120.42120.42102.983173. 1 size and type of shopping avenue 商业街面积和类型 3#商业二层：使用面积共计1143.91平米321322323324325326102.98120.42141.49435.20120.42120.42102.983273. 1 size and type

12、 of shopping avenue 商业街面积和类型 2#商业铺位编号使用面积（平米）1f211-217774.202f221-226830.493#商业1f311-3171112.852f321-3271143.91合计3861.453. 2 merchandise and tenant mix商品/客户组合餐饮品牌建议：3. 2 merchandise and tenant mix商品/客户组合休闲服装品牌建议：3. 2 merchandise and tenant mix商品/客户组合休闲服装品牌建议：3. 2 merchandise and tenant mix商品/客户组合箱包、

13、皮具品牌建议：3. 2 merchandise and tenant mix商品/客户组合饰品、眼镜类品牌建议：3. 2 merchandise and tenant mix商品/客户组合体育运动集合店品牌建议：3. 2 merchandise and tenant mix商品/客户组合珠宝、钟表品牌建议：3. 2 merchandise and tenant mix商品/客户组合儿童品牌建议：3. 2 merchandise and tenant mix商品/客户组合家居家纺品牌建议：3. 2 merchandise and tenant mix商品/客户组合30%30%40%建议商业业态比

14、例咖啡、快餐零售类生活配套类4.0 estimated rent 租金设定4.1 estimated rent 租金设定烟台主要商圈及区域商业中心主要商场海港路商圈振华商厦、振华购物中心、百盛、南大街购物城、阳光国际购物广场、大润发、沃尔玛等黄务区级商业中心汽车交易广场、海尔物流园、东方家园、现代果蔬水产品批发市场等幸福区级商业中心九隆商业街、振华广场、家世界、家家悦、肯德基等烟台主要商业街租金水平（元/天/平米）海港路6.5-10滨海广场3.0-5.0胜利路1.0-2.0参考当前烟台市主要商业街的租金水平，并根据本项目的商圈位置和现状，为商户平稳度过养商期，特给予以下设定：项目平均租金为1-

15、3元/天/平米，物业费20元/月/平米。商户进场装修期为3个月，免租期6个月。5.0 management strategy商业管理策略建议5.1 management strategy商业管理策略建议 消费者将被商业街区的开放性和整洁的环境所吸引，同时吸引消费者的还有街区有趣味的展示、陈列和活动。商业品牌的市场推广、广告宣传和极具吸引力的商品组合都会吸引消费者。 我们建议项目的市场推广可以分为两个明显的阶段，推广的第一阶段将主要着重在项目的前期整体推广上；项目的第二阶段推广主要集中在项目竣工后运营期的日常推广上。项目的广告包装阶段，尽可能地使零售商和潜在消费者认知阳光首院商业街。给意向消费者

16、和团体消费组织者递送项目的市场宣传资料。 举办更多的活动来提高商业街的销售和租金收入，为后期带租约销售的商业物业提高附加值。5.1 management strategy商业管理策略建议thanks for your attention如何进行房地产市场分析学习内容 理论部分 案例学习为什么要进行房地产市场分析？为什么要进行房地产市场分析？房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法什么是房地产市场分析？什么是房地产市场分析？慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告市场市场为什么要进行房地产市场分析？开发商建筑师消费者1。评估项目所处的市场环境评

17、估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议推荐最具竞争力的产品建议5。评评估项目目估项目目标实现的可能性。标实现的可能性。市场分析是对市场调研搜集到的信息进行市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提整合与提炼炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断具体起到哪些作用呢？

18、什么是房地产市场分析？概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。针对某种特定物业研究市场的供需关系。需求方：物业的购买者或租赁者需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）等）市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路 三个层次三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场 两个方面两个方面供给、需求 三个时段三个时段过去、现在、未来区域市场分析专业市场分析项目市场分析广州经济环境和房地产市场广州住宅市场项目所在地市场例如：竞争

19、供给分析客户需求分析竞争供给分析客户需求分析竞争楼盘分析客户需求分析房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤第一步：市场区域界定第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场第二步：区域经济环境和市场分析分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析第四步：

20、项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析区域经济区域经济环境分环境分析析区域房地区域房地产市场分产市场分析析（一）基（一）基本内容本内容+对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析（二）基本（二）基本资料的获得资料的获得区域经济环境分析区域经济环境分析1、总量指标 gdp、人口、人均gdp、固定资产投

21、资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数数据来源数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈房地产市场

22、分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经区域经济环境济环境和市场和市场分析分析（三）能够反映区域房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标人均人均gdpgdp与房地产发展关系与房地产发展关系gdpgdp增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均gdp（美元）800300030004000400080008000以以上上生存、改善需求兼有宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法异常异常基本基本正常正常正常正常运行运行基本基本正常

23、正常异常异常房地产房地产开发投开发投资额增资额增幅幅25%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产房地产开发投开发投资资/gdp0.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产房地产开发投开发投资资/固定资固定资产投资产投资房地产市场预警预报指标体系房地产市场预警预报指标体系第二步第二步区域经济区域经济环境和市环境和市场分析场分析（三）能够反映区域房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济区域经济环境和市环境和市场分析场分析（三）能够反映区域房（

24、三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标消费类型恩格尔系数住房消费占总消费性支出的比重（%）恩格尔系数住房消费占总消费支出的比重（%）温饱型0.50.599.40.550.597.60.500.5511.20.450.5恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准 恩格尔系数食物支出金额/总支出金额与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低 北京上海天津重庆成都武汉西安人均可支配收入 （元）138821486710313809496418524774820082008年年我国各主要城市的恩格尔

25、系数我国各主要城市的恩格尔系数房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第三步第三步专业市专业市场场分析分析（住宅（住宅）1、住宅类土地供应情况、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格成交情况、成交价格2、住宅商品房供、住宅商品房供给给总量、总量、供给结构分析（按面积进供给结构分析（按面积进行划分）行划分）3、住宅商品房、住宅商品房成交结构、成交结构、产品特点产品特点分析分析4、住宅商品房成交价格分、住宅商品房成交价格分析析5、专业房地产市场总结、专业房地产市场总结房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第四步第四步项目市项目市场分析场分析（微观（微观层面）层面）对每一个可能影响项目竞争性能的特

26、征一一进行分析和评对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性项目自身资源条件项目自身资源条件分析分析(swot分析分析)竞争对手分析竞争对手分析目标客户分析目标客户分析现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式1.1. 找出项目的目标客户找出项目的目标客户2.2. 目标客户的置业需求目标客户的置业需求和偏好和偏好3.3. 找出项目面对竞争市找出项目面对竞争市场的机会点场的

27、机会点最终目标最终目标stow内部因素内部因素外部因素外部因素swot分析swot工具（项目+环境+竞争）swot分析的价值要素s/w（优（优势势/劣势劣势）的价值要的价值要素素 地段要素 环境要素 地块要素 项目要素具体地说，针对一个具体地说，针对一个地块地块的价值要素的价值要素包括：包括： 地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度） 环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏） 地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间） 项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等o/t（机会（机

28、会/威威胁）的价值胁）的价值要素要素 宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等） 微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。swot分析我们的战略我们的战略发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势减少劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁优势优势 s机会机会 o威胁威胁 t劣势劣势 w进行房地产市场分析时常犯的错误1。大环境看好，项目的小环境就一定不错大环

29、境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性项目差异性3。 过于偏重对过于偏重对“二手资料二手资料”的应用的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好别人做什么卖得好，我们做也会卖得好房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！补充几点市场分析方法的建议：市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜

30、于雄辩！市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。题、或是判断趋势、或是找到答案等。excel表格示例1excel表格示例2学习内容 理论部分 案例学习如何进行房地产市场分析学习内容 理论部分 案例学习为什么要进行房地产市场分析？为什么要进行房地产市场分析？房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法什么是

31、房地产市场分析？什么是房地产市场分析？慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告市场市场为什么要进行房地产市场分析？开发商建筑师消费者1。评估项目所处的市场环境评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议推荐最具竞争力的产品建议5。评评估项目目估项目目标实现的可能性。标实现的可能性。市场分析是对市场调研搜集到的信息进行市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提整合与提炼炼的过程，市场分析的结论是进行决策

32、的基础。的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断具体起到哪些作用呢？什么是房地产市场分析？概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。针对某种特定物业研究市场的供需关系。需求方：物业的购买者或租赁者需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）等）市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路 三个层次三个层次区

33、域市场、专业物业市场、项目市场 两个方面两个方面供给、需求 三个时段三个时段过去、现在、未来区域市场分析专业市场分析项目市场分析广州经济环境和房地产市场广州住宅市场项目所在地市场例如：竞争供给分析客户需求分析竞争供给分析客户需求分析竞争楼盘分析客户需求分析房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤第一步：市场区域界定第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场第二步：区域经济环境和市场分析分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产

34、发展前景进行预测。第三步：专业市场分析第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析区域经济区域经济环境分环境分析析区域房地区域房地产市场分产市场分析析（一）基（一）基本内容本内容+对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。房地产市场分析的思路、步骤和方

35、法3。方法第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析（二）基本（二）基本资料的获得资料的获得区域经济环境分析区域经济环境分析1、总量指标 gdp、人口、人均gdp、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格

36、指数数据来源数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经区域经济环境济环境和市场和市场分析分析（三）能够反映区域房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标人均人均gdpgdp与房地产发展关系与房地产发展关系gdpgdp增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均gdp（美元）800300030004000400080008000以以上上生存、

37、改善需求兼有宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法异常异常基本基本正常正常正常正常运行运行基本基本正常正常异常异常房地产房地产开发投开发投资额增资额增幅幅25%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产房地产开发投开发投资资/gdp0.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产房地产开发投开发投资资/固定资固定资产投资产投资房地产市场预警预报指标体系房地产市场预警预报指标体系第二步第二步区域经济区域经济环境和市环境和市场分析场分析（三）能够反映

38、区域房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济区域经济环境和市环境和市场分析场分析（三）能够反映区域房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标消费类型恩格尔系数住房消费占总消费性支出的比重（%）恩格尔系数住房消费占总消费支出的比重（%）温饱型0.50.599.40.550.597.60.500.5511.20.450.5恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准 恩格尔系数食物支出金额/总支出金额与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住

39、房支出占总消费支出的比重仍然偏低 北京上海天津重庆成都武汉西安人均可支配收入 （元）138821486710313809496418524774820082008年年我国各主要城市的恩格尔系数我国各主要城市的恩格尔系数房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第三步第三步专业市专业市场场分析分析（住宅（住宅）1、住宅类土地供应情况、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格成交情况、成交价格2、住宅商品房供、住宅商品房供给给总量、总量、供给结构分析（按面积进供给结构分析（按面积进行划分）行划分）3、住宅商品房、住宅商品房成交结构、成交结构、产品特点产品特点分析分析4、住宅商品房成交价格分、住宅商品房成交价格分析析5、专业房地产市场总结、专业房地产市场总结房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第四步第四步项目市项目市场分析场分析（微观（微观层面）层面）对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性