“金域名都一期”定价策略及价格模拟

1、第一部分总体定价原则一、定价策略1. 低价入市策略认购期和初次公开发售阶段，采用低价策略，一方面保证初期销售率，更使首期买家获得较好升值空间，后续反应较好；低价位有助于实现与竞争对手的类比优势，入市是取得竞争优势的有力杠杆。2. 阶段提升策略 根据入市物业品种和前期销售率，逐步提高入市物业和单位价格，稳步提升；工程进度和卖点逐步兑现，如工程推进、项目形象推广、周边环境改造等，为价格稳步提高提供有力物质基础。3. 差异定价策略根据物业单位朝向、景观、区位、结构、风水、商业价值等多元特质，采用差异定价方式（一房一价）；差界定价目的在于使综合价值较低的单位先行售出，较高价值单位随着工程进度和卖点兑现

2、，在价值稳步提升的基础上售出, 以获得更好商业利益。4. 分级价格控制策略采用表格价（公开价格表）和实收价双级控制; 表格价一般包含3%5%的常规折扣；折扣大小由现场销售主管、项冃销售总监和总经理分级分权机动控制。5. 分级价格系数前提说明：在基本确定可售物业起价或均价的基础上，结合可售单位z不同区位、朝向、楼层和可售总量等因素，以起价或均 价x综合价格系数的方法制定最终价格。二、住宅价格系数及其说明1. 组团系数一一由销售单位所处的组团区位差异性进行判定，如交通便利性、周围组团定位（商业组团、商务组团、休闲配套、 主入口等）、可防卫性等；2. 建筑系数一一以销售单位所在楼宇区位和周i韦i配套

3、设施、视野景观、不利因素情况（噪音、空气污染）等判定；3. 朝向系数一一以阳光照射主要功能空间时间的长短为判定标准，朝向系数差异性较人；4. 景观系数一一根据可售物业的景观视野判定系数；5. 风水系数一一综合考量可售物业的风水意向判定系数；6. 楼层系数一一综合楼层差价，当地楼层偏好、配送花园方式（如一层、顶层或退台式屋顶花园）、景观视野等判定;7. 平面系数一一主耍根据可售单位户型特点判定z特别系数。如原创户型、经典户型等；8.销量系数一一根据可售单位总量制定之价格系数;9.特别系数一一对根据以上多项系数判立z最终价格，修正价格尾数。价格系数判定前提补充说明：|1. 组团系数取决于:区位、周

4、边组团定位、配套设施、景观视野、安全性等；2. 建筑系数取决于:区位、景观视野、楼间距、安全性、噪音等；3. 朝向系数取决于:采光、景观视野、通风性等；4. 景观系数取决于:景观视野、景观种类；5. 风水系数取决于:风水意向和人文脉络利用；6. 楼层系数取决于:楼层高低、景观视野、采光、花园配送方式、通风性、安全性;7. 平面系数取决于:户型设计的独特性，可变性和数量比；8. 销量系数取决于:单位总量和控制俏售进度之营俏策略；9. 特别系数取决于:特殊气候特点对建筑的要求；“尾数吉利性”，如6、8等。第二部分：金域名都一期住宅定价模拟一、均价的确定通过对“金域名都”综合价值和市场同类项目比较分

5、析，初步判断“金域名都” 一期住宅基准价为3200元/平米，均价3400元/ 平米。一期商业临街的均价为8000元/平米。在具体定价策略上，还需服从整体项口的资金策略。木项口为了实现定价优势，应以低于类比项口的价格來赢得市场快速认同， 尽快销售，降低市场风险，而可实现价格可以在以后的销售节点提升价格以实现。 定价模拟选择一期组团中14#楼的高度、景观、朝向、户型面积等要素非常相似，并且所占一期住宅的比例较人，故选择2#楼作为定价模 拟的楼栋。并将2#作为一期建筑系数的参考楼栋,建筑系数设为1. 0o2#楼共220个住宅单位，户型面积情况如下:单元户型户型面积户数a两房半两厅一卫93. 7815

6、两房两厅一卫82. 4028三房两厅一卫103.4115b三房两厅一卫102.0815三房两厅两卫113. 4418三房两厅两卫多功能厅135. 1217复式四房半二厅二卫204 251复式五房两厅四卫一工233 431小计110三、系数说明1朝向系数：1）以起居厅、主卧室为主要功能空间，判定可售物业朝向;2）可售物业最佳朝向（以h照时间长短为判定依据）：共分11个等级： "南一东” “东一南” “东南一西北” “东南偏南一西南偏南” “南一西” “西南偏南一西北偏西” “南一北” “东南一东北” “东_西” “东北一西南” “东南偏东一东北”可售物业朝向系数：以“南_北”向可售物业

7、为基数“1”，具它朝向以11个相应等级，做以逐级递增或逐级递减方式，计算系数。2#楼的朝向共有5个，系数分别为:1)西-北-南:系数0. 9&南北通风，但西晒和噪音影响较大;2) 西-南：系数10,部分西晒;3)北-南：系数1.01,南北通风;4)东-南：系数1.02,很好的朝向;5)东-北-南：系数1.04,朝向好，南北通风。2. 景观系数：2#楼每个标准层有7个住宅单位，由西向东分别为0107单位。1) 01单位：三面观景，临近洪都人道和商业街，噪音较人，部分组团绿化景观，系数0. 96；2) 02单位：单面观景，部分组团绿化景观，系数0.98；3) 03单位：单面观景，组团绿化景

8、观，系数1.0；4) 04单位：双而观景，两面的组团绿化景观，系数1. 02；5) 05单位：双面观景，两面的组团绿化景观，系数1.03；6) 06单位:组团景观和部分水景，系数1. 05；7) 07单位:三面观景，组团景观和水景，系数1. 08o3. 平面系数:1) 04、05单位:双阳台、客厅和主卧室开间很大，系数10；2) 02、03单位：餐厅、厨房的采光较差，系数0. 96；3) 01单位：双阳台、多功能间实用，客厅和主卧室尺度合适，系数1.01；4) 06单位：客厅和卧室区全部朝南，衣帽间创新实用，系数1.03；5) 07单位：客厅主卧室开敞气派，并有入户式花园，系数1.05o4.

9、销量系数:1) 01、02、03单位：户型较小，中等总价，销售速度较快，系数1.0；2) 04、05、06单位：户型面积和房间的实用性较强，总价相对较高，系数1.02；3) 07单位：高总价，系数1.05o5. 综合系数：1) 01 单位：3. 95/4=0. 98752) 02 单位:3. 94/4=1.0. 9853) 03 单位:3.98/4二0.9954) 04 单位:4. 05/4=1.01255) 05 单位:4. 06/4=1.0156) 06 单位:4. 12/4二 1.037 ) 07 单位:4. 22/4=1.0556. 楼层差价:参考南吕目前在售高层楼盘的层差情况，并结合

10、国企定价方法和金域名都实际情况，综合判定金域名都的层差为:1) 1-6层为20元/平方米2) 6-12层为30元/平方米3) 12以上为40元/平方米楼层差价楼层123456789101112131415161718加价020406080100130160190220250280320360400440480520基准单价：3200元/平方米单位价格二基准单价x综合系数+楼层差价四、2#楼价格表模拟（单位：元/平方米）单元号由西向东为a、b,房号由曲向东为1、2、3、4、5、6、7号。楼层类别a单元b单元房号010203040506071户型2f2t1w2f2t1w2f2t1w3f2t1w3f

11、2t2w3f2t2w3f2t2w销售面积93. 7882. 4082. 40103. 41102. 08113. 44135. 12综合系数0. 98750. 9850. 9951. 01251. 0151031. 055单价31603152318432403248329633762单价331633963单价333634164单价322033003308335634365单价32403232326433203328337634566单价32603252328433403348339634767单价32903282331433703378342635068单价332033123344340034

12、08345635369单价335033423374343034383486356610单价338033723404346034683516359611单价341034023434349034983546362612单价344034323464352035283576365613单价348034723504356035683616369614单价352035123544360036083656373615单价356035523584364036483696377616单价360035923624368036883736381617单价364036323664372037283776385618户

13、型四房=厅=卫(204. 25)两房二厅二卫(103. 84)五房二厅四卫(233. 43)单价36803672370437603768381638962#楼销售总金额：40274528. 5元，平均价格3482. 96/平方米。五、一期其它楼栋价格系数说明：1. 1#价格系数说明1）建筑系数临近一期的出入口，南向为商业广场和办公楼，噪音较大，建筑系数为0.96;2）户型系数该栋楼为三个单元，13单元部分房间的采光较差，需要降低系数。3）风水系数临近商业广场，从风水的角度不适宜居住行为，整栋楼的风水系数为0.982. 3#价格系数说明建筑系数：1）比2#楼更靠近组团中心，组团景观更好，视野更开

14、阔，建筑系数为1.02；2）其它方面与2#楼相同，可借鉴其定价系数。3. 4#价格系数说明建筑系数1）北面为入口广场，噪音较人，但对居家的影响好于1#楼，建筑系数为0. 98；2）其它方面与2#楼相同，可借鉴其定价系数。4. 10#、11#价格系数说明1）建筑系数腐栋楼的区位远离街道，噪音干扰少；临近玉带河景观带，11#的景观好于10#,故11#建筑系数为1.10, 10#的景观系数为1.08。2）风水系数临近水景，风水意彖好，风水系数为1.05o第三部分：金域名都一期住宅定价模拟一、商业基本定价说明先确定基本单位面积，再根据商业价值，制定一单位一价，统-布局，灵活分割，分割后按加权平均法确定

15、价格。商场一一一般楼层越高价值越低，但当进行有效的交通组织和商业引导后（如扶梯首先到达高楼层、垂直交通方便），则楼层高反 而价值高，楼层差价在30%-80%z间商场价格系数：|建筑系数：根据所处区位的商业综合价值来判定；人流系数：与人流量的多少成正比；空间系数：空间越高系数越高，反之则低，当层高达到200%时，价格加价可达到50%-70%；交通系数：与交通便捷度和流量成正比；楼层系数：基本与楼层高度成反比，特殊的垂直交通方式则会改变；风水系数一一综合考量可售物业的风水意向判定系数；平面系数一一根据商铺的尺寸比例，实用面积等判定系数特别系数一一对根据以上多项系数判定z最终价格，修正价格尾数。二、

16、商业定价模拟1、 均价确定根据本项h周边的市场状况（租金范围在40-80元/月/平米）和木项h的商业综合价值判定一期商业均价为8000元/平米。2、 铺位划分一期商业主要为住宅的临街的二层商业，共划分为四个部分:a区：1#楼南侧沿商业广场；b区：1 #和2楼z间沿洪都大道一侧；c区：2 #和3 #楼之间沿洪都大道一侧；d区：3 #和4 #楼之间沿洪都大道一侧。单位铺位划分按照和邻柱距由北至南来编号1、2、3-o三、定价模拟1、模拟定价区域选择一期商业主要为临洪都大道的商业街，选择具有代表性的b区作为定价模拟，由北至南的编号为bl、b2、b3、b4. b5、b6、b7、b8两层共16间商铺。2、

17、商业铺位系数模拟b1价格系数：将各项系数设泄为1b2价格系数：人流系数：人流量大，停留时间校长，系数为1.03交通系数：交通通达性一般,系数为1.0风水系数：处于角落，俗称“金角”，系数1.06平面系数：柱子较多，实用性较差,0.98;商业综合系数：(1. 03+1. 0+1. 06+0. 96)/4二1 0125b3价格系数：人流系数：人流量较大，系数为1.01交通系数：交通通达性一般,系数为0.98风水系数：风水一般，系数0.98平面系数：实用性较好,1.03;商业综合系数：(1. 01+0. 98+0. 98+1. 03)/4=1. 0b4价格系数：与b3价格系数相同为1.0b5价格系数：靠近端头，人