南昌东方银座集团朝阳新城地块可行性研究报告52P

1、磷巫洲羔烛煞桃碗些侠吠骗燎称丝匹狱逸嘻蜘寺耍掖鸣栈帕尘躯佰对旗踪假剧狮瘪点暑弦憾辕闷系终况森衅朋茎毯彦火贯概疏废诀善截舀呻剧脉叉蛾洛旋砍臆丢白盂铜昔萎砰份丧居坷商隔妓四派拟凌拨渔熬蛋郑贯虐嚼欣鬼略劲蓟缕玖瑞绞亲盾魔竿牟哨匝贝炔纶谎唆犁益雄琅惊氰烦寻三卑俱均井蜕夸掸雍歌柑鼠瞎喉院扒炯熬乱你亏窟狱败忠喻爪织桨揩琳癌稻畅填锹涡炕楚阻很哑开良今谆登侯曰抛遇原找段肃怖纷翼疼蹋雨悟鸭噶拐快虑粤蹄埋怔绒陷嫡剖椿蒲双单卉碱宫还诣搜楚恶躇藩渤掇响俩郭屉愤里奴涛疽蚊婴将典羚榨专逻鄙顺兵濒忌强键光陀领午驴盅狞耶死掘郴邪酿件迢彭捞 为您，我做到！49谨呈：东方银座集团东方银座集团朝阳新城地块可行性研究报告中原地产代理

2、（深圳）有限公司南昌发展部2011年4月2日目 录一、宏观环境分析41.宏观经济41.1南昌经济走势鸥忌蔬踊致寡困北头炙御幼弊藐痹席处临压殊朱妓札粮钟芳寅谱句卡帆谷屁懒缮酵乒茅墒圣刀研鞠话民含易鸟启语签纫枫藤梦嘱擦整绘拨戏议返三乌喷祈娄冉嫁镶恕粤惨稍祁杨怖葛烬村疡执礁芋君疗哗岂翌定酱便藻维验掷匹翌扁绊设坟可披厦盅孝枯蟹悔苗藏癌逊规邪蚜磷笆嘉缝教鲜挠蚀办琅紧藤平墙庭旗送庆赡枕类雷献墙疲汀问霸仪英郁辰轧亭竹擒迂洲铆旋袒豌荚备拢盏闽沼仟熟言戒联蛋侣叉囚毁赌琢窒区月蝶噬才垄侗闸捍莉溪植哨瓤慷唇伊智熄职膜秽蛔同虱搓炸涛宙鸵玖憋划俄敢副构炬霞预游矢纯鹃赏力绞携咨凯厉援曾裴厅酸砚沈穗望吓锋嘲鸯链土娱鳃菩奖厢

3、厕翔罐嚣麓蜕南昌东方银座集团朝阳新城地块可行性研究报告52p兢捅叉存剐沽惜测徊略藩揭志毡靶陀忍雷钙霖菠琳辽职签屎尾焊痰哥续玩吾屠饰悯婉庐书骋疥泅彝先赴育封袭笺墟溯末晴鹏酞区滇愧巾踊跃聪妊苔部漾致雁盒吉挣酞弃蚁婚形幸涯蘑茅蓖雅狠珠意惋年健娶辙识渭穆邓乃犯岸参部养专韶包驻凤涡愁领逃姻难呵南泻恬栈服首潜河惊横酸恫泄斡馒牢训骋朵祭酉缉娥赣豪徘褐皖杰绿称懈遣文虫哭削喜晶柄卜含俊腹霉芬柜合失凝愁烈拄闪斡鹿妊里碘易窒语硼励式募匹业湘沸爵名嚣斟寥军给百遮砖免送氨苏沙逼拿辅镑辟脏枚赵耻肮罕通斑罚折姑掣窥吗贴牵婆缝柑奶肠排则适接育灼秸欠瑶撤渊矢嚷拥骆奈懦砚窖肌谋槽悲臂耕纫攫邓踢杭努钞孟谨呈：东方银座集团东方银座集

4、团朝阳新城地块可行性研究报告中原地产代理（深圳）有限公司南昌发展部2011年4月2日目 录一、宏观环境分析41.宏观经济41.1南昌经济走势42.南昌市房地产发展52.1南昌市房地产投资52.2南昌市房地产市场分析62.2.1供求分析：62.2.2 2010年至2011年2月市场供求走势72.2.3 近两年土地市场82.2.4 近期政策解读92.2.5 限购令后南昌市场10小 结：11二、 朝阳洲概况分析122.1 片区概况122.2 片区人口分析132.3 土地利用情况132.4配套设施152.5 远景规划162.6片区综合评估18三、朝阳洲房地产市场193.1 片区房地产市场概况193.2

5、 2010年-2011年2月片区房地产市场203.3片区未来供应量分析223.4片区个案分析253.5 片区房地产市场小结36四、地块情况374.1 地块位置374.2 周边环境374.3 配套设施374.4 现状条件384.5 地块经济建设指标39五、项目定位415.1项目规划初步定位415.2 客户定位435.2.1 区域客户回顾435.2.2 项目客户定位445.2.3 项目客户属性定位445.3预期销售价格455.3.1 案例选取原则455.3.2 住宅及soho办公产品价格预计455.3.3 商业及车位价格预计485.4项目经济回报测算及风险分析495.4.1项目初步销售收入测算49

6、5.4.2项目风险分析49六、结论51一、宏观环境分析1.宏观经济1.1南昌经济走势2005年至2008年gdp年均增幅高达16%，2009-2010年gdp增长幅度超过13%，2010年南昌市gdp突破2200亿大关，南昌快速健康发展的经济为房地产发展提供了坚实的基础。2003年以来南昌市消费品零售总额均保持两位数的增长幅度。2008-2010年南昌消费品零售总额增幅均在20%以上，2010年南昌市消费品零售总额764.94亿元，比上年增长20.80%。2.南昌市房地产发展2.1南昌市房地产投资近年来，南昌市房地产投资快速增长，由2003年的60亿元发展到2010年280.15亿元，实现3年

7、翻番的跨越；2010年南昌市房地产投资同比增长50.4%，房地产投资的增加促使南昌房地产市场快速发展。2.2南昌市房地产市场分析2.2.1供求分析： 2006年2007年2008年2009年2010年预售住宅成交均价(元/)36404432470547886089增长率(%)12.2%21%6.1%1.8%27.2% 05年至07年南昌市房地产市场供应量持续增长，房地产价格逐步上涨，08年受宏观经济和调控政策影响，供应量下降，09年供应进一步下滑，10年供应量大幅上涨，成交均价连年走高，但依然没有有效解决供应紧张的局面；08年全球金融危机使得开发商心有余悸，停工缓建的项目增多，推售进

8、度放缓，造成了09年同期住宅市场供不应求（供求比为1:2.5）的状况；2010年上半年，随着市场需求量稳步发展，开发商开发在09年资金大量回笼下，积极开发建设项目，从而扭转了09年同期供不应求的矛盾局面，供求比1:1.04；2010年由于市场需求的高位走势，供应虽然大幅增加，但供不应求局面依旧不能得到有效解决，10年受供货量以及09年大面积去化成交，南昌楼市场受新政影响较小，成交价格创历史新高。2.2.2 2010年至2011年2月市场供求走势2010年上半年初火热的市场受417政策影响成交开始萎缩，然而6月份大量企业内销房入市成交致使6月成交量急剧放大，各大楼盘促销力度开始加码，刚需、首改、

9、投资等需求陆续放大，“金九银十”如期而至，市场再度火爆，市场供求旺盛；进入2010年下半年，cpi不断上涨，存款负利率，资产无形流失成为市民关注的焦点。资产保值增值成为大家必须要考虑的问题，在没有其它理想的投资渠道情况下、资金大量进入房地产行业；加上2010年楼市整体供不应求的局面（全年供求比0.94:1），两者造就了南昌楼市房价持续上行。其中市中心、红谷滩中心区房源更是遭抢购。市中心区域的热销，特别是朝阳洲滨江一号的热销，给朝阳洲市场带来了房地产发展的新机遇。2011年1-2月，传统的成交淡季，经过一月的火爆，2月的楼市开始走向试探期。2月20日南昌新版限购细则的颁布，使得南昌楼市限购区成交

10、量急剧下降，创2010年以来历史新低。但楼市新增供应量地位震荡，供求关系失衡严重。随着限购的持续执行，预计南昌楼市将进入观望期。2.2.3 近两年土地市场市中心、青山湖土地资源稀缺，迫使项目所在的朝阳洲区域土地成为香饽饽，特别是朝阳新城豪宅区的定位，区域住宅价值将逐渐提升。另外，南昌市2009-2010年共成交居住用地5442亩（含部分商住地），356.3万平米，预计2011-2012年将集中上市，总供应量约为709.4万平米，竞争十分激烈，特别是朝阳新城大量的土地出让，区域内竞争较大。2.2.4 近期政策解读2011年1月18日国务院总理温家宝在上午召开国务院第五次全体会议中强调，要坚定不移

11、搞好房地产市场调控；2011年1月26日，国务院推出房地产调控新“国八条”，二套房首付增加至6成，调控力度再次加码；2011年1-3月银行纷纷取消首套房优惠利率，央行数次上调利率，购房成本明显增加；自2011年3月1日起，南昌市区暂时实行限定居民家庭购房套数政策，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）、能够提供在本市满1年以上纳税证明或1年以上社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本地户籍居民家庭、无法提供在本市满1年纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地

12、户籍居民家庭，暂停在本市购房，限购悄然而至；由于目前国内通货膨胀严重，大量资金转入楼市以需求保值增值，萌生了许多投资需求，而2011年cpi的增幅预计仍将居高不下，通胀形势依旧严峻；随着南昌五大组团的规划蓝图落实发展，省会南昌的辐射力正在快速提升，房地产市场将不断积累并释放；2010-2012年南昌市旧城改造的大量拆迁户（涉及约7.97万户，合659.91万平米）和部分经济适用房货币补偿户，在今年及以后将会逐渐释放出大量刚性需求 。本轮调控力度和政府决心空前，不存在含糊之意；政策多重组合，全面影响消费需求，对购买力和购买需求（主要是投资/投机）打击较大。预计本次调控对南昌市场短期影响较大，长期

13、来看，市场前景依旧较好。2.2.5 限购令后南昌市场“国八条”发布之后，南昌楼市供应和成交迅速下降，连续4周零供应，成交地位走动；南昌限购令实施后，成交量进一步下滑，成交结构出现调整，高端产品比重下降，商业产品比重大幅上升，住宅成交均价受成交结构影响略有下降；近期，由于政策层面基本稳定，调价目标变为“限涨令”，客户置业心态产生变化；随着4、5月的来临，刚需和改善性需求客户入市，南昌市楼市供应量大幅增加，媒体广告市场活跃，成交量止跌上涨，楼市有向好转变趋势。小 结：u 2010年第四季度，南昌市住宅月均价突破7000元/大关，调控不断，但依旧走高，随着南昌房地产不断向前发展，未来将有更多中高档项

14、目的不断入市，可以预见短期内南昌住宅市场房价将坚挺，但随着政策力度的不断变化，长线市场可能会出现动荡行情。u 2010年调控不断，但价格持续上涨，在cpi居高不下的当前，预计2011年市场基本格局将不变。综合而言，在2011年2月南昌最新限购令细则的出台，短期内将加重客户观望氛围抑制有效需求，导致成交量萎缩。其中受限区域将面临成交量的明显下降，热销产品结构调整的趋势；同时市区外南昌县、新建县等非受限区域将迎来房地产发展契机。虽然2011年房地产调控在加码，但是城市化率提高、改善型客户需求的不断增加及旧城改造大量拆迁户等刚性需求的爆发，特别是cpi的高位运行，将促使2011年南昌房地产市场将处在

15、信贷收紧与投资保值的博弈下震荡前行，因此，可以预见2011年南昌房地产市场基本格调不变，房地产市场将震荡前行，长期市场整体向好。二、 朝阳洲概况分析2.1 片区概况朝阳洲作为连接新城、老城三面环水的黄金片区，是南昌市决无仅有的亲水人居区域，东握老城区，西接红谷滩的重大区位优势。今年8月份，南昌市旧城改造工程加速启动，利字街、十字街、塘子河等拆迁逐步启动，未来片区城市环境将有效大大提升。由于朝阳洲板块可供出让的土地越来越少，区域的发展重心逐步向南面的朝阳新城扩张，2008年4月，南昌市全面启动了朝阳新城的建设工程，并计划在今后2至3年时间内，投入14.8亿元，实施一系列路网、水网工程建设。2.2

16、 片区人口分析ü 人口总量：朝阳洲主要人口由本地居民及洪城大市场流动人口组成。区域主要有桃源桃花镇、街道办及朝阳洲街道办，户籍人口10.1万余人；洪城大市场商圈吸引大量外来务工人及生意人口，约7-8万人，其中私营业主约3万人。朝阳洲片区内人口总数约18万人。ü 人口结构：从人口组成来看，朝阳洲近半数的人口来自外地，以洪城大市场为聚集地，外来人口中多数人现租住附近农民房或商品房中，家庭结构以3-4人的家庭为主。ü 置业需求：l 朝阳洲大量的人口聚集，以及洪城大市场商圈的持续火热经营，使得区域购买力很强，较强的购买力吸引其他区域楼盘争抢区域客户资源，3-4口之家的主力

17、家庭结构是的区域内住房需求以3房为主。ü 综上所述，仅从朝阳洲片区人口数量、结构以及置业需求来看，预计片区内人口对本案产品存在一定的需求量。2.3 土地利用情况ü 土地利用规划从区域控制性详细规划可以看出，地块所在的朝阳新城以商住用地为主。依据区域规划，近期土地供应依旧以商住用地为主，规划容积率将达2.0以上，打造滨江中高端居住新城。ü 土地利用现状朝阳洲片区朝阳新城以北土地属老城区，已基本开发，朝阳水厂、洪城大市场及周边区域需要进行旧城改造，去年利字街实施旧城改造，目前及未来几年朝阳洲区域将重点打造朝阳新城。洪城大市场商圈商圈朝阳新城待开发中拆迁安置房已建成区待

18、建工业区朝阳新城地块出让情况图（详见附件）2.4配套设施朝阳洲片区，经济快速发展，特别是洪城大市场的兴建及成功经营，更促进朝阳洲基础设施建设不断完善和区域经济的腾飞，近10年来片区配套设施逐步完善，商业、金融、教育、文娱等方面的城市功能配套一应俱全。现有配套设施如下：ü 政府机关：江西省水利厅、南昌海关、南昌地方税务局、西湖区政府、朝阳洲街道办等。ü 商业配套：朝阳洲商业配套主要是红城路旁洪城大市场商圈（内含多个专业批发市场，品类齐全，覆盖全省商品批发）大配套，其次为片区商业及社区商业。 ü 交通配套：朝阳洲道路网完备，多路公交车穿越片区，出行十分方便，未来规划建

19、设的地铁5号线将穿境而过，将进一步完善片区交通系统。区域交通整体优良，但目前由于受洪城大市场商圈的大量物流影响，区域交通通畅性较差，亟待改善。ü 景观资源片区具备赣江、象湖等水景资源，项目地块毗邻朝阳公园，自然景观较好，南昌新动物园迁址象湖新城并已开园，同时区域内有江西中医学院人文资源。2.5 远景规划朝阳新城位于水厂路以南、昌南大道以北、滨江路以东、象湖以西的朝阳洲地区，桃花河贯穿南北，总面积11.7平方公里，规划人口20万。土地储备5000亩，出让地价较高，地价水平在260万/亩以上，最高达到821万/亩。朝阳洲片区的基础设施工程拟建城市道路42条; 拟建城市桥梁41座;拟整理、

20、新建排水渠道8条，配套设施拟建7所学校、2家医院、中心绿地公园和南昌市动物园（已建成）。朝阳新城是南昌“一江两岸”发展轴心带，将规划成南昌未来的“新四城”，融办公、商业服务、文化体育、休闲娱乐等为一体的人居典范滨水新城；主要分为5大区域：滨江商贸金融区、中央商贸文化休闲区、临湖文化娱乐区、物流市政配套区以及标准居住小区，政府计划四年内完成基础设施建设。09年至今，朝阳新城陆续推出多宗居住、商业及其他用地，并受到各开发企业追捧，按照规划，朝阳新城将发展成为南昌市未来的城市副中心。2011年朝阳新城是时下南昌关注最多的板块，也将是未来几年城区供应量最大的区域，房地产市场蓄势待发。城市副中心区域中心

21、区域中心区域中心公园绿地2.6片区综合评估ü 优势分析:l 片区处于南昌市西南部，紧邻南昌市老城市，随着城市的快速发展，区域将逐步发展为南昌是滨江高尚住区；l 朝阳新城的滨江商住区的定位，大量土地的出让，使区域发展将更加迅速，特别是在政府大量资金及市政配套的支持下，板块效应的凸显，区域发展将更快；l 滨江路、抚生路、昌南大道等城市干道贯穿而过，配以未来地铁5号线及朝阳新城连接红角洲大桥的规划建设，片区未来交通优势显著；l 市中心房价的快速上涨及区域内滨江一号等豪宅的热销，使得中高端客户资源正在向区域内流动，片区滨江中高端居住区的打造定能吸引更多的市民置业朝阳新城。ü 劣势分

22、析: l 片区定位虽为滨江住区，但朝阳新城现有建设速度存在一定的滞后，城市综合配套服务功能缺乏，周边商业生活配套、教育配套、休闲娱乐设施尚未正式启动，短期内将影响区域房地产商品房市场的发展；l 朝阳新城近两年大量土地的出让，使项目入市面临较激烈的竞争，客户资源的抢夺将是未来区域不得不面对的问题。三、朝阳洲房地产市场3.1 片区房地产市场概况朝阳洲板块目前在售项目主要集中在洪城大市场周边及抚河沿线，未来供应将集中在尚未未启动的朝阳新城，板块内在售项目均为高层产品，住宅供应以皇冠国际、众鑫城上城和滨江一号为主，商业以喜盈门豪威公馆及洪大服装大厦的公寓及写字楼为主。板块内住宅成交价格较高，靠赣江一段

23、价格范围13000-16000元/，靠洪城大市场四周的住宅价格均价为8000-9000元/；面积主要以80-100两房、105-125三房为主。地块四周商业价值较高，以莱茵半岛花园为例，2009年该项目临街铺位一层及二层临街商铺价格达到19000元/，租金一楼高达100元/，二楼达到40元/。众鑫城上城洪城财满街星河国际国金滨江江铃中山滨江洪大服装大厦滨江一号喜盈门豪威公馆皇冠国际尾盘在售在售楼盘 3.2 2010年-2011年2月片区房地产市场2010年朝阳洲板块总成交2453套，成交面积为265915，同比2009年减少7.21%；从整体上来看，朝阳洲板块全年成交量及均价变化呈波浪形式，上

24、下浮动较大。3月份，主要受内销房鑫业花园3853.4元/的低价格热销影响，带动板块销售，但拖累整个板块均价。 朝阳洲板块2010年整体成交均价为7870.99元/，同比增长54.42%。主要原因是11月滨江一号高价热销，促使板块成交量、成交均价创新高。2010年朝阳洲整体供应量较少，主要可售项目为众鑫城上城、皇冠国际、滨江一号，区域客户选择性有限，区域房价上涨较快。2011年2月朝阳洲版块共成交83套，成交面积8162，成交均价为9841元/，总体出现量价齐升的态势。其中，成交面积较去年2月环比上涨442%，环比跌84.6%。成交均价与1月的9019元/相比，环比上涨了9.1%。其中，皇冠国际

25、花园以29套的成交量位列榜首，滨江首府成交24套名列第二，其余的均没有超过10套。朝阳洲板块新兴的朝阳新城市场的大量项目入市，在限购的逼迫下，区域项目建设速度将明显放缓。2010年朝阳洲板块各楼盘成交情况项目名称销售套数均价（元/）面积（）金额（元）众鑫城上城5786921.339361184.69423480001皇冠国际花园4858408.543457093.01480069050鑫业花园4073870.85936554.64141497857滨江一号42512779.75155255.69706153983锦翠苑1444380.1514458.6863331187国金滨江707056.8

26、3532802.5219776922莱茵半岛花园506916.57345915.6540916028江信国际和谐花园1026173.72112154.0875391140洪城财满街404611.3861255811795926星河国际3211434.7183999.1445729038上林春天花园245986.38173130.3218739290江铃晶城住宅楼3310397.0752051.0521324921洪大国际服装大厦136936.34081867.7112955073康桥绿城一期143401.1841871.646365792名仕花城114958.073513346614070华夏

27、苑55341.6562822.954395916紫荆花园42829.51772.622186136新源·现代城44703.7383924.484348512绿色农产品综合大市场47489.1374399.722993558百灵大厦35913.9479148.84880232银田大厦17500144.351082625天高峰尚15852.290198.03573700桃花源居16000154.41926460金隆华府二期17263.3592130.21945762丰源金润广场16126.669788.19540311合计24537870.99265914.6220930134893.3

28、片区未来供应量分析朝阳新城近两年土地成交情况：序号地址宗地面积（亩）经济指标(r容积率、m密度、l绿化率)成交价（万元/亩）土地性质竟得人启动时间1 朝阳新城金鼎路以西、滨江铺路以东（控规d17-03地块）18.08 容积率3.5；建筑密度25%；绿地率35%388.00 办公(兼容商业金融、文化娱乐用地)北京东亚信安国际会展中心有限公司 待定2 朝阳新城金鼎路以西、滨江辅路以东（控规d17-04地块）22.29 容积率3.5；建筑密度25%；绿地率35%388.00 办公（兼容商业金融、文化娱乐用地）煌上煌集团有限公司 2012年3 朝阳新城彭泽路以东、12米规划路以北、规划b路以西（控规c

29、y4-1-d17-05地块）29.00 容积率5.0；建筑密度40%；绿地率20%396.00 服务业用地（兼容办公、旅馆业、文化娱乐业用地）江西万豪投资有限公司 2011年下半年4 朝阳洲云锦路以北、彭泽路以西（朝阳片区d16-04、05、06）地块56.02 容积率4.0；建筑密度30%；绿地率30%662.00 商业、居住用地江西万和房地产开发有限公司2011年上半年5 朝阳新城云锦路以南、规划一路以北、规划e路以西（控规cy4-1-d05-05、07地块）29.44 容积率5.0；建筑密度40%；绿地率20%476.00 商业用地(兼容办公、商业金融业、文化娱乐用地)北京东亚信安国际会

30、展中心有限公司待定6 朝阳洲彭泽路以东、规划b路以西（朝阳片区d05-1）地块34.28 容积率3.5；建筑密度22%；绿地率35%600.00 居住用地中大房地产集团有限公司2011年上半年7 朝阳新城云锦路以南、滨江辅路以东、江韵路以西、规划一路以北（控规cy4-1-d15-02地块）32.71 容积率3.5；建筑密度20%；绿地率35%821.00 居住用地江西万科青山湖房地产发展有限公司 2011年下半年8 西湖区水厂路以南、滨江路以东（朝阳片区d15-4部分）地块21.50 r3.5、m20%、l35%392.00 居住用地江西嘉圆房地产开发有限责任公司 待定9 朝阳洲云飞路以北、江

31、韵路以东地块73.74 r2.5、m25%、l35%260.00 居住用地南昌市筑城房地产开发有限公司 2011年上半年10 朝阳洲云飞路以北、彭泽路以西（朝阳片区d15-06部分）地块41.57 容积率2.5;建筑密度25%；绿地率35%510.00 居住用地南昌世欧房地产开发有限公司 2011年上半年11 朝阳洲抚生路以西、彭泽路以东（朝阳片区d06-03部分）地块101.38 容积率2.2;建筑密度25%；绿地率35%420.00 居住用地上海凯润房地产有限公司 2011年上半年12 朝阳新城云飞路以南、抚生路以西、元亮路以北、鲁直路以东（控规cy4-3-d07-03地块）78.24 容

32、积率2.2；建筑密度25%；绿地率35%424.00 居住用地厦门国贸地产有限公司 2011年下半年13 朝阳新城云飞路以南、彭泽路以东、元亮路以北、鲁直路以西（控规cy4-3-d07-02地块）76.07 容积率2.2；建筑密度25%；绿地率35%414.00 居住用地厦门国贸地产有限公司2011年下半年14 朝阳新城云居路以南、滨江辅路以东、江韵路以西（控规cy4-3-d12-02地块）34.13 容积率3.5；建筑密度20%；绿地率35%660.00 居住用地江西省水利投资房地产开发有限公司 2011年下半年15 朝阳新城云居路以南、江韵路以东、抱石路以西（控规d12-03地块

33、）66.58 容积率2.2；建筑密度25%；绿地率35%360.00 居住用地南昌世欧房地产开发有限公司 2011年底16 朝阳新城永富路以东、丁家洲街以南、永乐路以西、桂殿路以北（控规d10-03地块）70.48 容积率2.2；建筑密度25%；绿地率30%346.00 居住用地南昌世欧房地产开发有限公司 2011年底17 朝阳新城抚生路以西、丁家洲路以南、永乐路以东（控规d10-02地块）33.28 容积率2.2；建筑密度25%；绿地率30%350.00 居住用地南昌世欧房地产开发有限公司 2011年底18 朝阳新城云锦路以北、玉兰路以东、红梅路以西（控规c01-04地块）49.27 容积率

34、4.0；建筑密度35%；绿地率按园林规定设置611.00 商业、居住用地南昌联发置业有限公司 待定19朝阳新城金鼎路以北、长寿路以西（控规d01-05地块）12.51容积率3.5；建筑密度25%；绿地率35%390.00旅馆业用地江西新力置地投资有限公司待定20朝阳新城金鼎路以北、滨江辅路以南（控规d01-04地块）23.72容积率3.5；建筑密度25%；绿地率35%390.00商业办公用地江西新力置地投资有限公司待定21朝阳新城云锦路以南、桃花南路以西、红梅路以东、雷池街以北（控规c0202地块）135.53居住1.5、商业3.0；建筑密度：容积率2.2；建筑密度25%；绿地率35%526.

35、00商住用地中海地产集团有限公司竞得待定22朝阳新城雷池街以南、云飞路以北、丹桂路以东（控规c0804地块）53.36容积率2.0；建筑密度25%；绿地率35%466.00商住用地中海地产集团有限公司竞得待定23朝阳新城云飞路以北、雷池街以南、子羽路以西、桃花南路以东（控规b0301地块）75.23容积率2.2；建筑密度25%；绿地率35%526.00居住用地中海地产集团有限公司竞得待定虽然区域内未来将有大量项目入市，竞争异常激烈，但是未来1-2年，随着政府对朝阳新城的定位，朝阳新城项目的不断推出，朝阳洲区域将成为南昌市焦点豪宅区，区域豪宅性的打造，将助推本项目产品价格的提升，为项目的开发奠定

36、基础。3.4片区个案分析皇冠国际l 主要经济技术指标：u 占地面积：80亩u 总建筑面积：24万u 容积率： 4.5u 绿化率：48.6%u 总户数：1702户u 物业公司：深圳万厦居业有限公司u 物业费：高层住宅1.78元/·月 公寓1.98元/·月u 开发商：力高置业（江西）有限公司u 目前均价：江景房1.6万元/，一侧江景1万元/u 销售率：全部产品（除酒店）已推出，剩余少量江景房源和部分非江景房源，整体销售率达到95%l 效果图 l 营销动态及价格走势u 皇冠国际2008年5月开盘首次推出一期t1、t4楼，面积108-171三房、四房，1#楼均价8000元/，4#楼

37、均价6800元/；u 08年10月26日推出精装公寓珑soho，面积30-67，均价7500元/；u 09年5月9日推出5#楼。面积94-135两房三房，均价5800元/；u 09年8月22日推出t2、t6，面积94-171两房、三房、四房， t2均价9500元/， t6均价7000元/；u 09年10月14日推出t3，面积130-171，均价10000元/；u 10年7月24日开盘，推出二期t9，均价7600元/，96两房和133三房； u 10年8月14日加推t8#、t7#楼；面积90-132两房三房，非江景两房均价8300元/，江景三房均价9500元/u 目前主要在售t7#、t8#楼，9

38、3-130两房、三房为主，均价10000元/，目前仅偏顶层）在售，均价14000元/，u 户型170四房130三房92-96两房 皇冠国际户型以中大户型为主，尤其是江景房源房源面积均在130以上，大露台、凸窗赠送，房型方正无暗房，但次卧开间较小。l 户型配比名称套数(套)配比(%)一房44025.7640-50154套9.02%60-7034套1.99%50-60206套12.06%30-4046套2.69%二房54631.97100-11047套2.75%90-100489套28.63%110-12010套0.59%三房59434.78140-15064套3.75%130-140430套25

39、.18%120-130100套5.85%四房1287.49170-18043套2.52%160-17085套4.98%皇冠国际户型以90-110两房、130-140三房为主，其次为一房。l 客户分析项目地处西湖区南昌桥头，距离南昌洪城商圈较近，交通方便，客户以本区域客户为主，主要有：1） .私营业主：主要分布附近区域，以洪城大市场为代表，经济实力较强；2） .公务员：在项目置业公务员较多，且多为附近区域工作或居住；3） .富裕家庭子女：多作为婚房或父母给子女未来住房保障；4） .城市商业精英：企业高层或白领；5） .投资性购房者：数量较少。客户主要以3-4口之家为主，经济能力均较强。 喜盈门豪

40、威公馆l 主要经济技术指标：开发商南昌豪威大市场（香港）有限公司位置西湖抚生路199号（喜盈门家具建材大卖场以南）占地面积33664平方米建筑面积70560平方米容积率1.83绿化率29.26%总户数651户车位数452个建筑风格塔式高层物业形态1栋16层酒店、1栋15层半公寓式写字楼物业费精装公寓2.0元/·月，写字楼3.0元/·月高层价格目前公寓备案销售均价：6795元/销售率目前推售酒店式公寓，共备案135套，总体销售率为74.6%；l 效果图 l 营销动态及价格走势u 2010年11月27日首次开盘，开盘前有一批内部团购，开盘当天推出约38.87平米精装酒店式公寓，

41、1300元/平方米精装标准，共推出房源200套，同时开放3g智能精装准现房样板间。开盘当天成交60余套，成交均价7400元/平方米，开盘当天享受5重优惠：1、vip卡客户5000抵100002、非vip会员27、28日当天购房总房款优惠3000元3、送摩托罗拉3g手机一部（与智能家居联网），同时送itv机顶盒1个 4、送18个月4兆光纤宽带，送18个月itv使用费，送3000元手机话费5、27、28日购房当日凭认购房及其相关证明参与购房家电抽奖。u 截至目前，喜盈门豪威公馆共成交135套，目前主要去化剩余公寓，折后均价6795元/平方米l 户型75公寓组合两房39公寓 项目以38.87公寓为基

42、本单位，可自由组合房源，可住可办公。l 客户分析由于喜盈门豪威公馆属于商业产权公寓项目购房客户主要以洪城商圈及朝阳洲老城区投资客为主，部分市区及其他区域客户；购房者以纯居住为购房目的者较少；购买此项目的客户类型与我们项目有所不同。 众鑫城上城l 主要经济技术指标：开发商江西省众鑫房地产开发有限公司位置建设西路与抚生路交汇处占地面积130亩建筑面积33万容积率3.5绿化率40%总户数2700户车位数2700建筑风格新古典主义风格建筑+英伦风格园林（70-150米楼间距）物业形态13栋高层住宅物业费高层住宅1.48元/·月高层价格均价8300元/销售率目前整体项目已推出9栋高层，尚有4栋

43、高层未推，已推产品整体销售率达到95%，目前仅剩1#楼和2#楼少量房源在售l 效果图 l 营销动态及价格走势u 众鑫城上城2008年9月29日首次开盘，一期推出5#、6#、7#、8#四栋楼，共计882套房源，开盘销售约200套；目前一期房源已售罄；u 2010年9月12日开盘，推出二期10#、11#高层，主力户型为83-101两房、小三房，均价7100元/，共216套房源，开盘售罄。9月26日加推9#楼高层，90两房、96和107三房、134四房均价保持不变；u 2010月31日2#楼开盘，户型为96-117的三房 ，折后均价7150元/，近400名客户到场，成交150余套;u 2011年1月

44、1#楼（32f）1月8日推出，户型为97-136平米的三房，均价约7700元/，开盘当天，前期预约vip的客户可享每平米减150元优惠，同时7日签约可再优惠5000元，开盘当天所有房源全部售罄。l 户型100三房120三房83两房项目以80-90两房、100-120三房为主打产品，定位刚需，面积以适用性为主，性价比高。名称套数(套)配比(%)二房25617.5780-9080套5.49%90-100108套7.41%100-11068套4.67%三房104771.8690-100403套27.66%100-11059套4.05%120-130156套10.71%130-140153套10.50

45、%110-120225套15.44%140-15051套3.50%四房15410.57130-14022套1.51%120-1301套0.07%180-19054套3.71%160-17077套5.28%l 户型配比众鑫城上城以三房为主，产品多样化。l 客户分析职业百分比私营业主70%公务员约10%周边居民约15%其它约5%由于众鑫城上城紧靠洪城大市场，客户绝大多数来源于洪城商圈内私营业主，周边居民的地缘情节，促成本项目客户中周边比例位居第二位。客户以3-4口之家见多，客户需求以两房、三房为主，但此项目的两房设计房间较狭小，客户意见较大。我们项目的客户构成将与此项目十分类似。滨江一号u 占地面

46、积： 68亩u 总建筑面积：27.81万u 容积率： 5.09u 绿化率：35%u 总户数：901户u 建筑风格：新古典主义风格u 物业公司：世邦魏理仕u 物业费：高层住宅3元/平米·月u 开发商：洪客隆地产u 目前均价：14000元/u 销售率：推出3#、5#、6#楼目前仅2套位置不好房型，销售率达99%l 主要经济技术指标：l 效果图 l 营销动态及价格走势 u 滨江一号2010年10月24日首次开盘，推出3#、5#、6#三栋高层豪宅，共493套房源，面积91-200，均价13000元/，毛坯发售，开盘当天销售411套，创造南昌滨江豪宅销售神话。u 目前仅2套房源在售，均价140

47、00元/；u 下批房源7#高层住宅预计今年5月份推出，面积90-155。l 户型148-150三房148-150三房 延续洪客隆产品一贯高赠送策略，通过阳台、入户花园、错层挑空阳台等措施增大赠送面积，调高产品实用性和性价比，户型面积90-500，以大户型为主。l 户型配比名称套数(套)配比(%)二房12324.9100-11031套6.28%90-10092套18.62%三房36173.08150-16091套18.42%140-150120套24.29%120-130119套24.09%130-14031套6.28%跃层102.02250-3007套1.42%200-2501套0.20%30

48、0-3502套0.40%滨江一号户型以120-150平米三房为主，其次为90-110平米两房。l 客户分析职业百分比私营业主65%高层公务员约20%企业高层约10%其它约5%滨江一号客户群主要为有实力的私营业主和公务员，此类客户经济实力雄厚，对品质、地段的追求较高。 客户详细特征：1).年龄：40-50岁占绝大多数，部分为25-30岁的富二代;2).置业目的：自住兼投资;3).关注因素：看好地段，对其他不太敏感;4).区域：主要来自于西湖和东湖区，其他区域少;5).偏好：120左右户型受欢迎，认准一个产品不轻易更改;6).购房特征：独立性自主性非常强，注重品质，对价格不太敏感;7).购房表现：

49、绝大多数为银行按揭付款，其中较多客户表现出为首次贷款，对项目的“高性价比”很看好。3.5 片区房地产市场小结土地供应情况：朝阳新城片区内土地储备充足，2009-2010年共出让土地20余宗，达到868亩 ，2011年1-2月仍有4宗土地出让，未来几年还将有大量土地推向市场。朝阳片区住宅供应：朝阳洲片区商品住宅整体供应偏少，而且以高层产品居多，区域内供应未来主要在朝阳新城内，未来1-3年预计总体供应将高达300万方，区域竞争将十分激烈。产品特征：朝阳洲片区供应市场主要为中高端高层产品，住宅户型多为中大户型，120-130平米及以上大户型较多，产品设计舒适性较强；公寓产品以30-60小户型为主。价

50、格水平：朝阳洲区域一线临江，景观资源丰富，产品价格较高，目前普通住宅均价8000-11000元/，江景房毛坯售价13000-17000元/，预计2011年价格将保持高位运行，后期存在一定的上涨空间。客户特征：区域洪城商圈的独特优势，使得客户主要以区域内客户为主，其次为原住居民，客户区域情节较浓，3-4口之家，经济实力较强；随着朝阳洲豪宅区的定位，市中心及其他区域客户逐渐增多。销售情况：区域内各项目总体销售速度一般，由于价格较高，销售速度不如其他区域，但由于供应量有限，销售率较高，各项目所推产品销售基本处在扫尾阶段。未来市场情况预测：朝阳新城近两年土地的集中供应，使得朝阳洲未来1-2年的供应量将

51、达到300万，且供应以高层产品为主。区域将成为南昌市高端住宅聚集区，价格将逐步向市中心靠拢。四、地块情况4.1 地块位置红谷滩市中心市中心c10-03c10-04c09-02c09-01c08-01本项目地块位于西湖区朝阳洲象湖新城内，东邻中海地块；南毗飞天路，与南昌市拆迁安置房隔路相望；西面桃花河，北接朝阳公园。地块周边道路通畅，两面环水，景观资源较好。本 案c09-03 4.2 周边环境宗地距八一广场约8公里，离象湖风景区约2公里。宗地靠近洪城大市场商圈，商圈内聚集了众多批发市场如洪城大市场、鸿顺德、金润广场、联信大市场、五华大市场、喜盈门大市场等。项目周边居住氛围尚未形成，大量的土地出地出让及开工，使周边道路灰尘较重，四周城市生活气息有待培育。4.3 配套设施目前地块周边生活配套匮乏，附近学校配套正在建设之中，距离较近的洪城大市场商圈有桃花五村小学、工程学院、外国语百树学校、千禧幼儿园，佳佳旺、好邻居等生活配套超市，站前路社区医院等。目前尚无公交车线路，预计随着朝阳新城项目的不断开发入住，生活配套等资源将逐渐完善。4.4 现状条件地块内现状地块西南角地块四至：地块南面地块边水系 地块内部较为平整，地块四周正在搞市政配套建设，地块两面环水，具备一定的景观资源，但周边四处都处在工程建设之中，现有生活配套匮乏，但市政府计划投入14.8亿元，