房地产营改增的关键节点之税收优惠政策梳理

1、房地产营改增的关键节点之税收优惠政策梳理2016 年 5 月 1 日，营改增试点工作全面推开，广大房地产企业纷纷投入到营改增推进工作中，现在距离2016 年营改增第一个申报期结束已经没几天了，相信大家对营改增平稳过渡工作已经消化的差不多了，接下来就该投入到营改增长期应对工作中来了。 在长期应对过程中， 税收政策的理解、消化和应用等工作自是必不可少的。下面我对房地产开发企业可能应用到的增值税税收优惠政策进行如下梳理。一、过渡性优惠政策为了在不影响市场经济秩序的前提下，国家就存量的房地产项目引入过渡性政策，实现营改增后的平稳过渡。根据营业税改征增值税试点有关事项的规定相关政策的规定，一般纳税人取得

2、以下项目的收入，可选择简易计税方法：(一)一般纳税人转让其 2016 年 4 月30 日前取得 (不含自建 )的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照 5%的征收率计算应纳税额。(二 )一般纳税人转让其2016年 4 月30 日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照 5%的征收率计算应纳税额。(三)房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。(四 )一般纳税人出租其2016年 4 月30 日前取得的不

3、动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。 二、与房地产开发企业及相关行业有关的免征增值税项目 1、统借统还业务中，企业集团或企业集团中的核心企业以及集团所属财务公司按不高于支付给金融机构的借款利率水平或者支付的债券票面利率水平，向企业集团或者集团内下属单位收取的利息。统借方向资金使用单位收取的利息，高于支付给金融机构借款利率水平或者支付的债券票面利率水平的，应全额缴纳增值税。2、将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产。3、土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。4、县级以上地方人民政府或自然资源行政主管部门出让、转让或收回自然资源使用权（不含土

4、地使用权） 。5、随军家属就业。（1）为安置随军家属就业而新开办的企业，自领取税务登记证之日起，其提供的应税服务3 年内免征增值税。享受税收优惠政策的企业，随军家属必须占企业总人数的60%（含）以上，并有军（含）以上政治和后勤机关出具的证明。（ 2）从事个体经营的随军家属，自办理税务登记事项之日起，其提供的应税服务 3 年内免征增值税。随军家属必须有师以上政治机关出具的可以表明其身份的证明。按照上述规定，每一名随军家属可以享受一次免税政策。6、军队转业干部就业。（1）从事个体经营的军队转业干部，自领取税务登记证之日起，其提供的应税服务3 年内免征增值税。（ 2）为安置自主择业的军队转业干部就业

5、而新开办的企业，凡安置自主择业的军队转业干部占企业总人数60%（含）以上的，自领取税务登记证之日起，其提供的应税服务 3 年内免征增值税。享受上述优惠政策的自主择业的军队转业干部必须持有师以上部队颁发的转业证件。7、涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权。家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。 三、与房地产开发企业及相关行业有关扣减增值税项目 1、退役士兵创业就业。 （ 1）对自主就

6、业退役士兵从事个体经营的，在 3 年内按每户每年 8000 元为限额依次扣减其当年实际应缴纳的增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和个人所得税。限额标准最高可上浮 20%，各省、自治区、直辖市人民政府可根据本地区实际情况在此幅度内确定具体限额标准，并报财政部和国家税务总局备案。（ 2）对商贸企业、服务型企业、劳动就业服务企业中的加工型企业和街道社区具有加工性质的小型企业实体，在新增加的岗位中，当年新招用自主就业退役士兵，与其签订1 年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险费的，在3 年内按实际招用人数予以定额依次扣减增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和企业所得税优惠。定额

7、标准为每人每年4000 元，最高可上浮50%，各省、自治区、直辖市人民政府可根据本地区实际情况在此幅度内确定具体定额标准，并报财政部和国家税务总局备案。本条所称服务型企业是指从事销售服务、无形资产、不动产注释中“不动产租赁服务”、“商务辅助服务”（不含货物运输代理和代理报关服务） 、“生活服务”（不含文化体育服务）范围内业务活动的企业以及按照民办非企业单位登记管理暂行条例（国务院令第251 号）登记成立的民办非企业单位。纳税人按企业招用人数和签订的劳动合同时间核定企业减免税总额，在核定减免税总额内每月依次扣减增值税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加。纳税人实际应缴纳的增值税、城市维护建

8、设税、教育费附加和地方教育附加小于核定减免税总额的，以实际应缴纳的增值税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加为限；实际应缴纳的增值税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加大于核定减免税总额的，以核定减免税总额为限。纳税年度终了，如果企业实际减免的增值税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加小于核定的减免税总额，企业在企业所得税汇算清缴时扣减企业所得税。当年扣减不足的，不再结转以后年度扣减。2、重点群体创业就业。（ 1）对持就业创业证 （注明“自主创业税收政策”或“毕业年度内自主创业税收政策”）或2015 年 1 月 27 日前取得的就业失业登记证 （注明“自主创业税收政策”或附着

9、高校毕业生自主创业证 ）的人员从事个体经营的，在 3 年内按每户每年 8000 元为限额依次扣减其当年实际应缴纳的增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和个人所得税。 限额标准最高可上浮 20%，各省、自治区、直辖市人民政府可根据本地区实际情况在此幅度内确定具体限额标准，并报财政部和国家税务总局备案。 （ 2）对商贸企业、服务型企业、劳动就业服务企业中的加工型企业和街道社区具有加工性质的小型企业实体，在新增加的岗位中，当年新招用在人力资源社会保障部门公共就业服务机构登记失业半年以上且持就业创业证或 2015 年 1 月 27 日前取得的就业失业登记证 （注明“企业吸纳税收政策”）人员

10、，与其签订 1 年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险费的，在 3 年内按实际招用人数予以定额依次扣减增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和企业所得税优惠。定额标准为每人每年4000 元，最高可上浮 30%，各省、自治区、直辖市人民政府可根据本地区实际情况在此幅度内确定具体定额标准，并报财政部和国家税务总局备案。按上述标准计算的税收扣减额应在企业当年实际应缴纳的增值税、城市维护建设税、 教育费附加、地方教育附加和企业所得税税额中扣减，当年扣减不足的，不得结转下年使用。3、个人将购买不足2 年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2 年）的住房对外销售

11、的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。个人将购买不足2 年的住房对外销售的，按照 5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2 年以上（含2 年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2 年以上（含2 年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。四、通过延伸产业链条可以用到的税收优惠政策1、中华人民共和国增值税暂行条例第十六条规定：农业生产者销售自产农业产品免征增值税。增值税实施细则进一步明确规定，条例所称农业，是指种植业、养殖业、林业，牧业、水产业，农业生产者。包

12、括从事农业生产的单位和个人。2、双软企业和高新技术企业税收优惠政策（ 1）增值税一般纳税人销售其自行开发生产的软件产品，按17%税率征收增值税后，对其增值税实际税负超过 3%的部分实行即征即退政策。（ 2）对我国境内新办的软件生产企业经认定后，自获利年度起，第一年和第二年免征企业所得税，第三年至第五年减半征收企业所得税。（ 3）技术合同经过市级技术服务鉴定中心备案后，可以享受增值税免税。（ 4）申办成为高新技术企业使软件企业在“两免三减半”之后企业所得税享受15%税率。3、建安企业税收优惠政策一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。（ 1）以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。（ 2）一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。（ 3）一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。 (作者为智慧源 (深圳 )管理顾问股份公司(股票代码837079) 高级咨询师