[房地产估价师考试密押题库与答案解析]房地产估价案例与分析模拟45

1、房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产估价案例与分析模拟45房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产估价案例与分析模拟45房地产估价案例与分析模拟45一、问答题问题:1. 某商贸公司为拓展公司业务，欲购买该市甲、乙两家商业门市，为摸清这两家商业门市的正常市场价格，委托丙房地产估价公司对这两家商业门市进行估价。丙公司出具的评估报告显示：甲门市所处地段为二级商业地段，评估单价为6000元/m2，收益年限为50年；乙门市所处地段为三级商业地段，评估单价为4500元/m2，收益年限为20年。两家商业门市的报酬率为5%。现在，该商贸公司对估价结果提出异议：甲门市坐落位置及环境劣于乙门市，而其单价却高于

2、乙门市单价。对此，你认为该商贸公司的见解是否正确?为什么?答案:该商贸公司的见解不正确。因为甲、乙门市的收益年限不相同，不同收益年限的收益价格不能直接比较，应将两个收益价格的收益年限调整为相同时再进行比较。如，将甲门市的收益年限调整为20年，则其20年收益期限下的收益价格为： 4096元/m24500元/m2，因此甲门市价格是低于乙门市价格的。 问题:2. 设有A、B两块相邻地块，它们分别属于甲、乙两个公司，请写出评估乙公司购买A地块和甲公司购买B地块价格的估价技术路线。答案:1用统一的估价方法测算出合并前A、B两块地块的各自价格及合并后新地块C的价格。 2由合并后的C地块价格减去合并前A、B

3、两地块的价格，得出增值总额。 3从占地面积、地块单价和增值贡献度三个方面计算出A、B两地块的增值分配率，并进行加权平均(一般会赋予增值贡献度最高、单价次之、占地面积最小的权重)，计算出A、B两地块综合调整后的增值分配率。 4由A、B两地块的综合调整增值分配率分别乘以增值总额，得出A、B两块地各自的增值分配额。 5由A、B两块地合并前价格，加上各自的增值分配额，得出A、B两块地的邻地购买价格。 问题:3. 某公司有一商场，该公司拥有该商场的划拨土地使用权和房屋所有权，并且此商场处于一栋15层高的建筑的第13层，2010年4月进行了一次重新装修，但由于经营管理不善，该商场自2010年以来一直处于亏

4、损状态，因此欲出售该商场。现假设某集团公司欲购买该商场，并委托你评估其客观合理价格，请你写出估价技术路线。答案:1用收益法或市场法评估出该商场的完全产权售价。 2用高层地价分摊法求出商场应分摊地价及占地面积，测算出商场应补交的土地使用权出让金数额。 3测算商场重新装修在估价时点的现值。 4由完全产权售价减去商场应补交的土地使用权出让金，再加上商场重新装修在估价时点的现值，得出商场的转让价。 二、单项选择题 某乡的李某2006年在县城购置了一处临街门市房，三大间，建筑面积90m2。2008年3月李某病故。李某双亲及老伴早逝，膝下只有两个儿子，李某临终前委托某房地产估价机构对该门市进行估价，评估结

5、果为60万元。李某立下遗嘱：该门市房由两个儿子继承。李某病故后，兄弟俩共同出资砌墙，将门市一分为二。2009年1月，大儿子欲将其门市转让给其兄弟，其兄弟也同意购买(假设当地从2008年至2009年房地产市场行隋没有变化且房屋折旧可忽略不计)，则： 1. 大儿子那一半门市的正常合理价格为 。A.30万元B.小于30万元C.大于30万元D.说不清答案:B2. 大儿子那一半门市转让给其兄弟，最高可实现价格为 。A.30万元B.小于30万元C.大于30万元D.说不清答案:A解析 分割后房地产评估价格之和一般会低于未分割前整体房地产价格。若转让给其兄弟，出于亲朋好友间交易的考虑及合并后其兄弟可整体经营的

6、好处，则其转让价格最高会到30万元。 甲、乙是两块相邻矩形空地，规划用途均为商业。这两宗地块地势平坦，日照、通风、干湿条件相同，水、电、煤气、通信等基础设施完备。乙地块所有者丙公司和甲地块所有者丁公司均有将对方地块买下并将两地块合并兴建一座购物中心的意愿。丙、丁公司联合于2011年3月5日委托某房地产估价机构对两地块的购买价格进行评估，3月10日估价人员到现场进行实地勘查，并于3月20日出具了估价报告。估价结果是：甲地块市场价格为2250万元，乙地块市场价格为3800万元，甲乙两地块合并后的市场价值为7200万元。请问： 3. 估价时点应定在 。A.2011年3月5日B.2011年3月10日C

7、.2011年3月20日D.2011年4月5日答案:B解析 估价时点应在委托后估价作业日期内某一时点，从题意及给出选项来看，现场勘查之日即为估价时点。4. 丁公司为了购得乙地块，其最可能购买价为 万元。A.3800万元B.3400万元C.4950万元D.4482万元答案:D解析 合并增值额=7200-(2250+3800)=1150(万元)，乙地块增值分配率=(7200-2250)÷(7200-2250)+(7200-3800)=59.28%，1150×59.28%=681.74(万元)，则丁公司购买乙地块最可能购买价为3800+681.74=4482(万元)。5. 丙公司为

8、了购得甲地块，其最可能购买价为 万元。A.2250万元B.3400万元C.2718万元D.4950万元答案:C解析 合并增值额=7200-(2250+3800)=1150(万元)，甲地块增值分配率=(7200-3800)÷(7200-2250)+(7200-3800)=40.72%，1150×40.72%=468.26(万元)，则丁公司购买乙地块最可能购买价为2250+468.26=2718(万元)。三、指错题问题:1. ×××大厦部分房地产土地增值税评估结果报告(节选) 一、委托人(略) 二、估价机构(略) 三、估价对象 ×

9、5;×大厦位于北京市海淀区中关村大街100号，总用地面积21834.16m2，总建筑面积为96061.24m2，现状容积率4.4。本次评估对象为委托人甲公司拟申报土地增值税而涉及的位于海淀区中关村大街100号的×××大厦部分房地产，总建筑面积37168.36m2，分摊占地面积8448.16m2。 四、估价目的 根据中华人民共和国土地增值税暂行条例之规定，为委托人申报土地增值税，核定估价对象房地产开发成本提供价值参考依据。 五、估价时点 2006年10月1日。 六、价值定义 本报告的评估值是指根据北京市地方税务局关于印发(土地增值税纳税指南)的通知京地税二

10、1996第251号之规定，本次估价对象为已使用一年以上的房屋及建筑物。 根据中华人民共和国土地增值税暂行条例及其实施细则等相关法规的规定，其旧房及建筑物评估值等于旧房及建筑物的重置成本乘以成新度折扣率。 根据房地产估价规范的规定，本次评估的重置成本包括了土地开发费、建筑安装工程费用、前期工程费用、基础设施建设费用、公共配套设施费、管理费用、投资利息、销售费用、开发利润九个部分，但不包括取得土地使用权所支付的毛地价款及与转让房地产有关税金。 七、估价依据(略) 八、估价原则(略) 九、估价方法 估价人员根据中华人民共和国土地增值税暂行条例及其实施细则之规定，按照北京市地方税务局关于印发(土地增值

11、税纳税指南)的通知京地税二1996第251号文第四条第4款之规定，按照“重置成本价乘以成新度折扣率”的方法对估价对象的房屋及建筑物价值进行了评估。 本次评估根据房地产估价规范的规定，对房屋及建筑物的重置成本采用了成本法进行了评估；成新度折扣率采用耐用年限直线法进行测算。 十、估价结果 估价人员经过周密准确的计算，并结合估价经验与对影响房地产价格因素的分析，确定估价对象在估价基准日2006年10月1日的旧房及建筑物评估价值总额为37246万元人民币(大写金额：人民币叁亿柒仟贰佰肆拾陆万整)。 十一、估价人员(略) 十二、估价作业日期 2006年10月1日至2006年11月1日。 十三、估价报告使

12、用期限 本估价报告使用期限为2006年10月1日至2007年9月30日。 ×××大厦部分房地产土地增值税评估技术报告 一、个别因素分析 (一)土地状况 1宗地位置：估价对象位于北京市海淀区中关村大街100号。 2四至范围；南临x××路，东临×××路，西至×××路，北临×××大学。 3土地性质：出让土地使用权，综合用途，土地使用年期50年，终止日期为2053年8月21日。 4宗地条件：宗地形状规则，便于开发利用。 (二)建筑物状况 ××&

13、#215;大厦于1996年10月开工建设，2001年12月完工。 房屋所有证京房权字2001第×××号注明其总建筑面积96061.24m2。 根据委托人甲公司于2005年3月取得北京市国土资源局核发的京海国用(2005出)第×××号国有土地使用证，土地使用权面积为21834.16m2，容积率4.4。 ×××大厦整体设计为星级标准智能型写字楼，并配有办公、商务、餐饮等综合服务设施。其市场定位在高科技园区的高档写字楼。 大楼建筑面积为96061.24m2，地下2层，地上15层，局部17层。其中：地下两层作为库

14、房及车库之用，地上115层为写字间，16、17层为设备间，楼前绿地广场面积约4000m2。 大楼外墙：全部采用高级复合铝板及石材。 窗户：高级铝合金双层镀膜单反玻璃窗。 供电系统：双路供电，独立电表，每户预留三个语音插孔(12路电话)、一个数字插孔，独立室温控制。 通信系统：西门子内部电话交换机内线800条，2000条直拨电话线路并提供IDD、DDD服务，BBN(北京宽带网)、CNCEN(中国网通)、北京高速城域网，可支持多带宽选择。 电梯系统：四部东芝电梯24小时运行12层两部滚梯、B22层一部专用货梯。 安全系统：美国Roris IDR2016智能数字录像监控系统，全楼24小时保安。 空调

15、系统：约克(YORK)旋转螺杆式大型制冷主机，法国西亚特STL蓄冰空调自控系统。 消防系统：美国爱德华EST3全自动消防报警系统及菲利浦广播系统；美国费尔智能火灾探测器；英国自动水喷灭火系统共用天线及卫星电视系统；最大7.5m天线。 物业管理：五星级酒店物业管理，服务通过ISO9001认证。 车库：地上停车场4000，地下专用车位，有偿为客户提供库房。 二、区域因素分析 1区域繁华度 估价对象所在地区属中关村商圈，周边有硅谷电脑城、海淀图书城、大地科技大厦、左岸工社以及北京大学、清华大学等著名高等学府，区域繁华程度较高。 2交通便捷度 估价对象位于北四环西路，中关村高科技开发区的腹地，北接上地

16、开发区和软件园区，多条公共汽车线路从此经过，交通便捷。 3环境质量状况 估价对象所在地区处于北京上风上水位置，东临昆明湖、颐和园、圆明园等景区，绿化程度高，自然环境质量优越。 4基础设施配套状况 估价对象所在地区基础设施条件为七通。 5土地等级 根据北京市地价区类划分标准，估价对象所在地块土地为综合用途，四级地区。 三、市场背景分析(略) 四、最高最佳使用分析 本次评估以估价对象现状写字楼用途作为最高最佳使用条件。 五、估价方法选用及步骤 估价方法的选用和说明： 估价人员根据中华人民共和国土地增值税暂行条例及其实施细则之规定，按照北京市地方税务局关于印发 答案: 说明：此次估价是针对委托人缴纳

17、土地增值税应扣除项目中部分项目的评估。这个部分项目不含土地取得成本(楼面毛地价)和转让房地产的税金(销售税费)两项，只有旧房及建筑物的评估价格一项。 1缺估价对象权益状况、区位状况说明及建筑结构、建成年份、总楼层、估价对象范围等实物状况说明。 2缺估价方法定义。 说明：由于本估价目的是计算土地增值额中需扣除项目，按税法规定，只能采用“重置成本价乘以成新度折扣率”的方法进行估价，故只选用了一种方法估价，因此无需说明不采用其他方法估价的理由。 3缺估价结果单价表示。 4估价报告使用期限起止日期错误，应是2006年11月1日至2007年10月30日。 5最高最佳使用分析过于简单。 6可行性研究、房屋

18、安全鉴定费、招投标代理服务费等其他前期费用的取值未说明依据。 7公共配套设施建设费取值依据的客观性不足。 8缺开发期税费(如城镇土地使用税)和其他工程费计算。 9管理费用取值依据的客观性不足。 10管理费用计算基数中缺土地取得成本(楼面毛地价)。 11投资利息计算基数中缺管理费。 12投资利息计算基数中缺销售费用中的广告宣传费等。 13投资利息计算基数中缺土地取得成本(楼面毛地价)。 14销售费用取值依据的客观性不足。 15利润率内涵未说明。 16开发利润计算基数中缺土地取得成本(楼面毛地价)。 说明：由于利润率内涵未说明，可以理解为成本利润率，也可以理解为销售利润率，如是销售利润率，计算基数

19、中还缺销售税费。 17至估价时点已使用4.8年应说明是有效年龄。 18建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余年限结束，应说明在出让合同约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，对收回的建筑物给予补偿。 说明： 1估价时点建筑物剩余经济寿命为55.2年，土地使用权剩余年限为46.89年。读者可自己推导。 2如果没有说明至估价时点已使用4.8年是有效年龄，可以理解为未考虑功能折旧和经济折旧。 四、指出并改正下面估价报告片断中的错误问题:1. 某一单层商场，建成于1986年7月，建筑面积为100m2，占地面积为150m2，框架结构，经济寿命为60年，当时获得土地的方式为划拨，1996年7月

20、通过补交土地出让金方式获取了40年的出让土地使用权。1998年7月与王某签订了为期5年的租赁合同，合同租金为220元/(m2·月)，押金为2万元。2001年7月市场上的正常无空置率的租金水平为200元/(m2·月)，押金为2个月的租金，押金年收益率为5%。7月该商场的重置价为1000元/m2，残值率为0，维修费率为2%，保险费率为2%，土地使用税为5元/m2，房产税及“两税一费”的税率合计为17.5%，管理费率为3%，报酬率为6%(假设空置率等于零)，则该商场的收益价格可按如下步骤计算： 1年客观收益 200元/(m2·月)×100m2×12月=24(万元) 2年正常费用 (1)维修费=1000元/m2×100m2×2%=0.2(万元) (2)保险费=1000元/m2×100