第13章住房社会保障

1、第十三章第十三章 住房社会保障住房社会保障 杜甫杜甫茅屋为秋风所破歌茅屋为秋风所破歌 商品属性商品属性社会属性社会属性政府的作用政府的作用市场的作用市场的作用住房住房一、住房社会保障的产生和发展一、住房社会保障的产生和发展住房问题是城市化和工业化的产物住房问题是城市化和工业化的产物 英国：英国：19世纪世纪80年代年代住房法住房法 新加坡：新加坡：1960年成立住房发展局年成立住房发展局 美国：美国：20世纪世纪60年代制定住房保障计划年代制定住房保障计划 20世纪世纪70年代，住房私有化浪潮。年代，住房私有化浪潮。13.1 概述概述一个拥有住房财产的阶层，是一个最一个拥有住房财产的阶层，是一

2、个最稳定的阶层，有利于整个社会的安定。稳定的阶层，有利于整个社会的安定。二、住房社会保障的内涵二、住房社会保障的内涵 住房社会保障作为对市场化住房分配机制住房社会保障作为对市场化住房分配机制的必要补充，是由政府作为责任主体，以的必要补充，是由政府作为责任主体，以解决国民住房困难和改善居住条件为目的，解决国民住房困难和改善居住条件为目的，具有经济福利性质的国民居住保障体系。具有经济福利性质的国民居住保障体系。三、住房社会保障的原则三、住房社会保障的原则1、充分考虑住房保障需求状况和财政支付能、充分考虑住房保障需求状况和财政支付能力力2、注重形成保障水平的层次性和保障手段的、注重形成保障水平的层次

3、性和保障手段的多样化多样化3、正确处理住房保障和市场机制的关系、正确处理住房保障和市场机制的关系13.2 住房社会保障的基本形式住房社会保障的基本形式一、政府公房建设模式一、政府公房建设模式 英国的议会住房英国的议会住房 新加坡政府的廉租房新加坡政府的廉租房 香港的公屋香港的公屋二、住房建设补贴模式二、住房建设补贴模式 政府提供优惠贷款、补偿贷款利息，支持政府提供优惠贷款、补偿贷款利息，支持营利性和非营利性机构发展低租金低成本营利性和非营利性机构发展低租金低成本住房。住房。 德国、美国德国、美国三、租房租金补贴与购房税收优惠三、租房租金补贴与购房税收优惠模式模式 最普遍的模式最普遍的模式13.

4、3 中国的住房社会保障中国的住房社会保障一、历史沿革一、历史沿革 计划经济体制时期，住房产权公有、实物计划经济体制时期，住房产权公有、实物分配、低租金使用的福利性住房保障制度。分配、低租金使用的福利性住房保障制度。 弊端：完全依靠政府和单位，不利于加快弊端：完全依靠政府和单位，不利于加快住宅建设、提高居住水平，造成住房失修住宅建设、提高居住水平，造成住房失修失养、采暖困难，产生不正之风。失养、采暖困难，产生不正之风。二、住房制度改革二、住房制度改革1、起步阶段、起步阶段20世纪世纪80、90年代年代2、全面推进阶段、全面推进阶段20世纪世纪90年代后期年代后期3、住房社会保障体系构建阶段、住房

5、社会保障体系构建阶段21世纪以世纪以来来三、我国目前的住房保障体系三、我国目前的住房保障体系 住房公积金制度住房公积金制度 廉租房制度廉租房制度 经济适用房制度经济适用房制度 公共租赁住房制度公共租赁住房制度 限价商品住房制度限价商品住房制度解决住房路径图解决住房路径图廉廉 租租 房房 指一种具有社会救济性质的住指一种具有社会救济性质的住房，只租不售，承租对象是现阶段房，只租不售，承租对象是现阶段社会最低收入且住房非常困难的家社会最低收入且住房非常困难的家庭。廉租房制度分为资金配租（申庭。廉租房制度分为资金配租（申请租赁住房补贴、租金核减）或者请租赁住房补贴、租金核减）或者实物配租两种形式。实

6、物配租两种形式。 廉租房保障体系的框架廉租房保障体系的框架经经 济济 适适 用用 房房 指政府提供政策优惠，限定建设标准、指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。策性商品住房。 标准不高水平高，面积适中功能全，造标准不高水平高，面积适中功能全，造价不高质量高，占地不多环境美。价不高质量高，占地不多环境美。经济适用房和普通商品房的区别经济适用房和普通商品房的区别 土地是划拨而非转让，所以经济适用房买到的时土地是划拨而非转让，所以经济适用房买到的时候没有土地使用权；候没有土地使用权； 经适房的面积套型都有国家严格的规定

7、；经适房的面积套型都有国家严格的规定； 经适房的购买必须满足国家相应的规定，也就是经适房的购买必须满足国家相应的规定，也就是人均居住面积和家庭人均收入必须达到当地的相应人均居住面积和家庭人均收入必须达到当地的相应标准；标准； 经适房的价格执行政府指导价，开发商不能随意经适房的价格执行政府指导价，开发商不能随意定价、调价；定价、调价； 经适房在不同地区在转让中有不同规定，一般都经适房在不同地区在转让中有不同规定，一般都是在一定年限中不允许转让；是在一定年限中不允许转让； 经适房在转让中需向国家补缴土地出让金。经适房在转让中需向国家补缴土地出让金。 何谓何谓“小产权小产权”房房 国家发产权证的叫大

8、产权。如开发商办理合法的国家发产权证的叫大产权。如开发商办理合法的立项开发手续后，办理土地出让手续并按规定上缴给立项开发手续后，办理土地出让手续并按规定上缴给国家土地出让金和使用税国家土地出让金和使用税( (费费) )，由国家发放给开发商，由国家发放给开发商土地使用证和房屋预售许可证，这样的房屋称为大产土地使用证和房屋预售许可证，这样的房屋称为大产权房屋。而国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的权房屋。而国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，也就是说在农民的集体土地上，仅有乡叫小产权，也就是说在农民的集体土地上，仅有乡（镇）政府或村委会的盖章以证明其权属，并没有国（镇）政府或村委会的盖章

9、以证明其权属，并没有国家房管部门的盖章，这种房屋被视为小产权房屋。现家房管部门的盖章，这种房屋被视为小产权房屋。现在很多的城中村改造工程都是小产权房，一般没有国在很多的城中村改造工程都是小产权房，一般没有国有土地使用证有土地使用证 ，一旦征收用地是没有赔偿或者很少的。，一旦征收用地是没有赔偿或者很少的。我国的住房公积金制度我国的住房公积金制度一、含义一、含义 国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。及其在职职工缴存的长期住房储金。 只在

10、城镇建立只在城镇建立 只有在职职工才建立只有在职职工才建立 由两部分组成，一部分由单位缴存，另一部分由两部分组成，一部分由单位缴存，另一部分由个人缴存，一并缴存到住房公积金个人帐户内由个人缴存，一并缴存到住房公积金个人帐户内 缴存的长期性缴存的长期性 是职工按规定存储起来的专项用于住房消费支是职工按规定存储起来的专项用于住房消费支出的个人住房储金出的个人住房储金二、缴存二、缴存 缴存基数缴存基数缴存比例缴存比例 缴存基数：缴存基数：职工本人上一年度月平均工资。职工本人上一年度月平均工资。 缴存比例：缴存比例：12%12%左右（如何在劳动者和用人单位进左右（如何在劳动者和用人单位进行切分，各地亦

11、不同）行切分，各地亦不同）三、用途三、用途 存储期间只能按规定用于购、建、大修自住住存储期间只能按规定用于购、建、大修自住住房，或交纳房租。职工只有在离退休、死亡、完全房，或交纳房租。职工只有在离退休、死亡、完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系或户口迁出原丧失劳动能力并与单位终止劳动关系或户口迁出原居住城市时，才可提取本人帐户内的住房公积金。居住城市时，才可提取本人帐户内的住房公积金。附录：如何使用住房公积金贷款附录：如何使用住房公积金贷款问：申请公积金贷款需要什么条件？问：申请公积金贷款需要什么条件？ 答：申请人需足额交纳公积金一年以上；申请贷款答：申请人需足额交纳公积金一年以上；申请贷款的

12、楼盘需经公积金中心认可，购买的是自有住房，购的楼盘需经公积金中心认可，购买的是自有住房，购房总价款房总价款30%30%以上的资金属自筹。以上的资金属自筹。 问：贷款期限和金额上限是多少？问：贷款期限和金额上限是多少？ 答：贷款的最长年限为答：贷款的最长年限为3030年，且不超过借款人法定年，且不超过借款人法定退休年龄。贷款额度最高不超过退休年龄。贷款额度最高不超过1515万元，同时不超过万元，同时不超过借款人家庭月收入之和借款人家庭月收入之和30%30%贷款期数（月）。贷款期数（月）。 问：如果申请的公积金贷款不够买房怎么办？问：如果申请的公积金贷款不够买房怎么办？ 答：可以同时申请个人住房商

13、业贷款。答：可以同时申请个人住房商业贷款。 如购买如购买3030万元住房，自有资金只有万元住房，自有资金只有1010万元，需要万元，需要2020年期的年期的贷款贷款2020万。公积金贷款不能超过万。公积金贷款不能超过1515万元，购房者还可以申请万元，购房者还可以申请5 5万元的商业贷款。万元的商业贷款。 商业贷款的年利率是商业贷款的年利率是5.508%5.508%，公积金贷款，公积金贷款的年利率是的年利率是4.41%4.41%，利差高达，利差高达1.0981.098个百分点，这笔公积金组个百分点，这笔公积金组合贷款就能给购房者节约合贷款就能给购房者节约2.182.18万元的利息钱。万元的利息

14、钱。问：申请公积金贷款需要准备哪些材料？问：申请公积金贷款需要准备哪些材料？ 答：要带齐身份证、房产证、户口本、婚姻证明、答：要带齐身份证、房产证、户口本、婚姻证明、社保卡、买卖合同、契税单等资料复印件，自申请递社保卡、买卖合同、契税单等资料复印件，自申请递交交1515日后就能知道申请是否获准。日后就能知道申请是否获准。问：可以提取个人公积金账户上的钱用于购房吗？问：可以提取个人公积金账户上的钱用于购房吗？ 答：可以，但要先买房，再申请提取。答：可以，但要先买房，再申请提取。 问：具体怎么操作？问：具体怎么操作？ 答：贷款买房后，可以申请提取公积金偿还贷款本答：贷款买房后，可以申请提取公积金偿

15、还贷款本息。第一次可以一次性全部提取个人账户中的余额，息。第一次可以一次性全部提取个人账户中的余额，从第二年开始，还可提取上年缴纳的公积金余额用从第二年开始，还可提取上年缴纳的公积金余额用于还房贷，但提取总额不能超过贷款本息。于还房贷，但提取总额不能超过贷款本息。 某单位职工在公积金中心积累了某单位职工在公积金中心积累了1000010000元的余额，元的余额，每年缴纳的公积金为每年缴纳的公积金为32003200元。如果他现在需要提取元。如果他现在需要提取公积金偿还房贷款的话，第一次可支取公积金偿还房贷款的话，第一次可支取1000010000元，此元，此后，每年还能支取后，每年还能支取32003

16、200元用于偿还贷款。元用于偿还贷款。问：如果是一次性全款购房，还能提取个人账户上的问：如果是一次性全款购房，还能提取个人账户上的公积金吗？公积金吗？ 答：可以，但只能一次性提取。此后不能再逐年提答：可以，但只能一次性提取。此后不能再逐年提取，除非再次购房。取，除非再次购房。 问：是不是只有购买问：是不是只有购买“可以申请公积金贷款的楼盘可以申请公积金贷款的楼盘”，才能申请提取个人账户上的公积金？才能申请提取个人账户上的公积金？ 答：不是。购买任何楼盘，都可以申请提取公积金。答：不是。购买任何楼盘，都可以申请提取公积金。与申请公积金贷款不是一回事。与申请公积金贷款不是一回事。 问：按规定，职工

17、需按月缴纳公积金直到退休。第一问：按规定，职工需按月缴纳公积金直到退休。第一次申请提取公积金买房后，如果今后账户上还有钱，次申请提取公积金买房后，如果今后账户上还有钱，还可以在第二次买房时再次申请提取吗？还可以在第二次买房时再次申请提取吗？ 答：可以。答：可以。 问：还有其他什么情况可以提取个人账户上的公积金？问：还有其他什么情况可以提取个人账户上的公积金？ 答：建造、翻建、大修自有住房，也能提取其本人住答：建造、翻建、大修自有住房，也能提取其本人住房公积金账户内的余额。此外，以下几种情况也可以房公积金账户内的余额。此外，以下几种情况也可以提取公积金：离休、退休，完全丧失劳动能力、并与提取公积

18、金：离休、退休，完全丧失劳动能力、并与单位终止劳动关系的，职工与原单位解除劳动关系满单位终止劳动关系的，职工与原单位解除劳动关系满两年未再就业，出境定居，死亡。两年未再就业，出境定居，死亡。 问：公积金存款有利息吗？问：公积金存款有利息吗？ 答：有。第一年，住房公积金比照居民储蓄活期存款答：有。第一年，住房公积金比照居民储蓄活期存款利率即利率即0.72%0.72%计息，上一年结转的住房公积金存储本计息，上一年结转的住房公积金存储本息比照三个月整存整取的利率即息比照三个月整存整取的利率即1.71%1.71%计息，而且均计息，而且均免征利息税免征利息税。 问：如何办理公积金提取手续？问：如何办理公

19、积金提取手续？ 答：在职职工由所在单位经办人员统一办理。非答：在职职工由所在单位经办人员统一办理。非在职职工直接到当地住房公积金中心申请办理。在职职工直接到当地住房公积金中心申请办理。 问：哪些楼盘可贷公积金？问：哪些楼盘可贷公积金？ 答：可到当地公积金中心查询。不少楼盘把公积答：可到当地公积金中心查询。不少楼盘把公积金贷款作为其卖点。金贷款作为其卖点。 问：如何才能在政策范围内最大程度地使用好住房公积金？问：如何才能在政策范围内最大程度地使用好住房公积金？ 答：夫妻办结婚证之前分别买房可多获贷款：根据规定，如答：夫妻办结婚证之前分别买房可多获贷款：根据规定，如果夫妇双方都缴公积金，买房时只能由其中一方申请贷款。果夫妇双方都缴公积金，买房时只能由其中一方申请贷款。付先生和爱人都是一家国有企业的职工。在结婚买房时，他付先生和爱人都是一家国有企业的职工。在结