[经营管理]房地产开发与管理

1、房地产开发与管理第一节房地产开发笫二百六十三条 计划、立项。1. 计划。公司（指从事厉地产开发的全资或控股公司）办公室负责编制项冃的年度厉地立开发计划和预测本 年度在建工程完成情况，经公司经理批准后，报集团公司统一上报国家计划部门，申报基建计划。対未列入年度市有关部门办理补充计划和立项手续，关负责跟踪与落实。基建统计报农，山公司办公室负责编制与上报。2. 立项。凡自有土地或合作、合资、投标等土地的房地产开发，均由办公室负责立项报批，工程部了以配合, 并进行项目的可行性研究。项目的立项，投资总额在100力元以下的（含100力元），由经理批准：100力元至200 jj元的（含200 ） 元），由总

2、工程师批准：200万元以上的，由集团公司总经理审批。凡未按上述规立和审批程序批准的，不得立项，不得签立合同或协议。否则，造成经济损失的，要追究有关 人员的责任。第二百六十四条前期开发与规划、设计。1. 前期开发。办理用地红线、征地、合作或合资的谈判，联系缴纳地价和市政配套费、拆迁，委托测量与勘 探、委托规划与设计（扩初阶级）等前期工作及有关报批事项，均由办公室负责。与此有关的合同（协议），亦由办公室草拟，按审批权限规处上报审批。2. 规划、设计。（1）建设项目的规划、设计，凡公司设计室口己能够承担的均由设计室承担，设计室承担不了的，才委托 设计院进行设计。（2）委托设计采用投标方式。规划设计委

3、托前，办公室要编写设计项日委托书，经经理批准后，才正式抽 设计单位委托设计。施工图设计阶段，rti工程部负责，直至完成施工设计及设计交底、图纸会审。无论是扩初阶段，还是施工阶段，未经经理许可，任何人不得擅自提高或降低设计标准。（3）设计室进行设计应遵守基建设程度，对各类工业与民用建筑的新建、扩建、居住小区、工业区规划及 市政工程等，在设计室级別范围的，均应积极地承担设计任务：对公司的工程项目，更应积极组织力量完成。（4）设计室对外承接设计任务时应与建设单位办理设计项目任务委托手续。建设单位需向设计室提供下列 资料：当处基建计划指标或其他有效文件，建筑红线图、设计要求与工艺资料，地形图和工程地质

4、勘察资料等。 设计室设计收费标准，按市政府冇关规定执行。（5）设计室建立工序管理体系:阶段名称责任人员说明设计工程设计任务单经理包括设计项目情况及总进度安排情况准备现场踏勘记录建筑、结构设计者扩木阶段各专业进度及配合计划主任工程师或项目负责 人需符合总进度安排初事前指导记录主任工程师或项目负责人本阶段及下阶级的事前指导，分专业进行设建筑方案评义上任工程师或项日负责 人宜邀请建设单位有关负责人参加计扩初方案评议上任工程师或项日负责 人包括校对、审核与审定记录本阶段各专业进度及配合计划主任工程师或项目负责 人施事前指导记录主任丁程师或项目负责 人含市（县）有关主管部门审查方案的信息反馈情况工中间检

5、查记录主任工程师或项目负责 人按需耍图校对与合签记录校对者各专业设计图纸会审（含设计概算）设各专业设计质量评定审核者计审定记录经理按需要施工设计施工交底项目负责人等及时修改不利于施工或设计不合理的设it-配合工地服务记录设计者及时及竣工验收记录设计者设计设计文件及图纸归档项h负责人工程验收后15天内结束使用冋访（6）统计管理由经理持，每年11月份制定第二年度的工作计划和经营计划，要求全员关心、促进经营计划的完成，生产统计报农应保证其准确性和及时性，经设计室负责人审核后上报。（7）凡修改设计，必须经项h负责人与主任工程师联审，报经理批准后执行。（8）设计底图、文件及图纸，一经归档，一般不予调用。

6、确实需要，必须经设计室负责人和经理同意方准 调用。第二市六十五条招标、合同、订货。1. 开发项目施工队伍的选择、资格审查，由工程部负责调查、摸底，经经理批准后，再向市（县）主管工程 招标部门推荐，若属公司口行招标，则山招标领导小组负责招标、定标。工程合同止式签定之前须按审批权限规 定上级报准。2. 公司招标领导小组组长由经理担任，成员5人或5人以上。（其中2名工程师、1名办公室负责人、1名预 决算人员、1名会计）。3. 标底的确定，依规定标底认定权属市（县）审计站、建设银行或有关部门。公司招标小组人员对标底必须 保密。4零星工程、单项工程或某些议标项1二|,由承包单位编制预算，预决算人员和工程

7、部负责人审核，报经理批 准。施工合同及与工程项目有关的合同，均由预决算人员拟稿，工程部负责人审核。工程、施工合同金额在100 万元经内的（含100万元）rh经理审批，100万至200万元的（含200元元）由总工程师审批。200万元以上的 由集团公司总经理审批。工程、施工合同必须按规定经批准后方能正式签订。6.大型机电设备、高级卫牛洁具和高级装修材料等物资的订货，工程部将报价、产品质量和供应商的资信等 情况汇总，提出订货方案，订货总额在50万元以下的（含50万元）由公司经理批准，50万元至100万元以上 的山集i才i公司总经理批准，经批准后再山工程部负责实施。以上所有合同在签怎后1周内需交财务部

8、办公室备案。第二白六十六条工程管理1认真贯彻执行国家和省、市冇关基本建设的政策、法令、规定和规范，按图施工，严格执行基本建设程序 和施工程序。2. 组织实施项日（场地）的三通一平，联系并办理水电进场，争取办理电讯迹场。3. 负责组织项kl施工前的图纸会审，负责施工过程屮的隐蔽工程的验收、施工质量的检查与监督、重要施工 措施的确定以及有关的签证工作。4. 督促施工单位作好工程材料的取样检验工作，检查施工单位所用材料的合格证。5. 忏促施工单位作好分部、分项的自检、互检工作。6. 督促施工单位作好安全施工的各项工作，并组织施t单位防火炳答，质安员每月进进一次消防、安全检查。7. 及时发现施工中存在

9、的问题并及时处理。对质量事故，必须向公司及有关上级部门反映，合理处理。属现 场管理人员人为造成的工程事故，应追究当事人的责任，造成经济损火的，按奖罚制度进行奖罚，触犯刑律的， 交山司法部门处理。&督促施工单位按合同要求完成工程进度，并实事求是地对工程进度作出签证。9. 解决协调好2个以上建筑、安装单位的施工交叉和矛盾。10. 对机电安装工程的验收，认真组织调试，严格把关。11. 负责工程维修。督促施工单位对竣工验收吋提出的维修（返工）项目要及时完成，督促施工单位対在合 同保修期内出现的因施工质量引起的问题及时予以处理。笫二百六十七条 预算、决算。1. 编制和复核零星工程、单项工程、设计

10、变更项目或某些招标、议标项目的预算。2. 复核丁程决算书。工程部负责人先审，再由经理审查后，报集团公司计划财务部、总会计师、市（县）审 计站或建设银行审定。3. 投资计划内的室外工程、零星工程，总造价在5万元以内的（含万元），市工程部利办公室负责人联合审 批，5万元经上的由经理审批。第二百六十八条工程款。1工程款根据已按审批权限批准的合同所规定的时间、金额按程序由经理签署后方可汇出。2. 工程部会同财务部根据工程进度和帀计划局下达的年度计划，编制投资工程项目的年度、季度用款计划， rti经理审定，报集才i公司总经理批准后，交财务部或计划财务部组织资金。3. 工程部根据工程进度，在季度前10天，

11、提出下季度用款计划，经财务部复核，经理审定批准后，由财务 部根据合同拨款。4由施工单位提出的工程进度用款（含备料款、实物最和形象进度），须经工程部复核，经理审定后批准后, 财务部才能拨款。5.工程决算。按预、决算程序逐级上报审批并经经理批准厉，财务部才给了决算。第二百六十九条竣工、验收。1. 工程项目竣工后，工程管理负责人报告办公室，由办公室组织有关单位（含工程、设计人员）进行初验， 初验合格后，由办公室向建设局筹有关部门申请验收，并组织有关部门共同进行验收。2.工程项日验收合格后，工程部负责将符合要求的竣工资料（包括重要施工口记、图纸会审记录、隐蔽工 程验收签证、材料化验与试验报告、现场验证

12、、质量事故处理报告、竣工图等）移交办公室，办公室将有关资料 综合整理后按规定时间向城建档案馆报送，经审查验收后按分级管理范围进行管理。3. 验收后的工程项目，由办公室根据集团公司指示分别作出：商品房销售、自用、介资介作或出租等经营安 排，并授权物业管理部门实施物业管理。第二市七十条 技术档案管理。技术档案（包括合同、协议）山办公室负责管理。1收集、保管工程项目的原始资料，包括用地红线图、征地协议、合作用地协议、拆迁证、建筑许可证、开工证和建设许可证等。2. 工程开工前向市（县）城建档案馆办理冇关手续，工程竣工后，按规定向市（县）建档案馆报送档案。3. 协同地盘管理人员，审查施工单位提交的竣工资

13、料，保管工程项目的全套竣工资料（包括设计变更、机电 产品说明书等技术资料）。第二节房产销售第二白七十一条 商品房的销售，由经营部组织，办公室予以协助，销售的策略、平均售价、售楼日期等由 经营部提出书面报告，经经理审批后，报集团公司总工程师、总经理批准后实施。笫二tt七十二条 商品房的销售，除按规定售楼花一次性付款、享有九折优惠成品房（以工程开工后计算）次性付款享有九五折优惠外，其余均不得享有优惠。特殊情况，售楼花一次性付款九折以下（不含必折）、成品房一次性付款九五折以下（不含九五 折），分期付款享有折头优惠的，-律经经理核准，并报集团总工程师批准厉，才能办理。否则将追究有关人员 的经济责任及法

14、律责任。第二百七十三条 销售方案由经营部牵，会同工程部、办公室等有关部门共同制订，根据楼层、方向等因素 确定每单元的明细价格，经经理审定，报总工程师和总经理批准后执行。第二百七十四条 售楼的所有宣传资料，包括售楼书、售楼广告等，由办公室同经营部拟稿，原稿由经理核 准，报总工程师批准后，方可委托付卬。第二百七十五条 销售商品房的中报手续，含预售楼花、境外销售批文、外汇管理局批文、公证、按揭委托 和产权证等，由办公室负责会同经营部、财务部办理。第二百七十六条 房产销售结束后，由办公室、经营部、财务部共同负责写出工程项目投资效益总结报告， 山经理审定后，上报总工程师、总会计师和总经理。第二白七十七条

15、 样板房根据经理的意见，由工程部负责会同经营部、办公室拟定装修和施工方案、工期， 组织施工及购置家私、花草等。样板厉完成后，开放给客户参观，由经营部保管，直至售楼结束。样板厉及一切 家私由经营部会同办公室制定方案报经理批准后作出处理。第三节物业管理第二冇七十八条 工程项目确立以后，物业管理部门应派有关水、电等专业人员，参与专业工程的现场管理, 了解和熟悉设备及管道、线路安装调试情况，以便于今后进行管理。第二白七十九条 购房业主提出修改房岸的，在工程竣工询不了受理；在工程竣工厉业主入伙前，经经理同 意,按如f办理:1业主入伙前，由经营部通知工程部安排施t。施丁队伍由工程部安排，不得由业主选择。并

16、向业主收取总造价5%的施工管理费。2.物业已移交给物业部门管理的，由物业部通知工程部安排施工。施工队伍由工程女排，不得由业主选择。 并向业主收取5%的施工管理费。第二白八十条 工程竣工后，在1年的维修保养期间，物业部门发现工程质量筹问题时，应及时向工程部反 映，山工程部责成施工单位及时修缮。笫二百八十一条正常使用期（不含保修期），业主装修，应先报物业部门审查批准。如有大的改动影响结 构安全或影响相邻住房使用功能的，先山物业部门会同工程部审杳，报经理和总工程师批准后才能施工。使川期间业主反映工程质量问题的，物业部门应立即通知工程部于24小时内派人进行维修，不得推迟拖延, 影响信誉。第二百八二条

17、公司根据各住宅小区的特点，建立各住宅小区的物业管理处，对各住宅小区进行统一、有 效的管理。第二百八i三条 各住宅小区的物业管理处配备必析基层领导、管理员、保安员、水电工、清洁工等，对住 宅小区的管理工作承担全部责任。第二百八i四条 住宅小区的管理人员，必须遵守法律、法规和小区的各项规章制度，熟悉管理业务，为住 户提供优质服务，把小区管理好。笫二百八十五条物业管理处要保证住宅小区总体的美观、整洁和符合规划，严禁各种违章改建和搭建。第二百八|六条 物业管理处负责对住宅小区内的道路、楼梯和公共场所（设酒）进行管理和清洁，设立果 皮箱和垃圾收集清运点，保持住宅小区清洁卫牛，创建文明卫牛小区。第二百八十七条 住宅小区的绿化（树木、花草、草地等）设专人进行管理（负责淋水、施肥、喷药、剪枝、 补种等）。第二白八十八条 各住宅小区按实际需要配备若t名水电工，维护供水供电，保证住八用水、用电和电梯正 常运