名扬项目物业合同初稿

1、陕西名扬富硒食品有限公司项目物业管理服务委托合同委托方：（以下简称甲方）公司名称：陕西名扬富硒食品有限公司公司地址：联系电话：传 真：受委托方：（以下简称乙方）公司名称：陕西正祥物业管理服务有限公司公司地址：联系电话：传 真：根据中华人民共和国有关法律、法规，并在自愿、平等、充分协商一致的基础上，甲方将陕 西名扬富硒食品有限公司项目物业管理服务委托乙方负责实施管理服务，同时依据国家政策、市 场化管理运行要求，为明确双方权利义务及费用标准等，经双方协商一致，订立本合同。第一条：项目概况1. 物业名称：陕西名扬富硒食品有限公司。2. 物业位置：3. 服务范围：陕西名扬富硒食品有限公司项目的外围公共

2、区域、停车场及建筑物内共享区域的设施设备维修维护运行管理、消防中控室管理、安全保卫管理、环境卫生管理等各个方面物 业综合服务统筹管理，以及各个服务范畴内的同政府相关职能部门协调沟通，要求确保最终达到 安康及陕西一流物业管理服务品质，使得项目成为安康及陕西知名项目。项目面积近22亩。说明：外围公共区域是指本物业红线范围内区域外的物业范围；停车场是指本物业红线范围 内的全部停车场地；楼内共享区域是指本物业各楼内的通道、楼梯、公共卫生间区域。4. 本合同对该项目有效。第二条：合同价款、服务期限、物业管理服务费用1. 合同价款：1538000元/年。（折合128166.7元/月度）2. 服务期限：自2

3、016年 月1日至2019年 月30日止。3. 物业管理服务费用：由乙方根据向甲方提供服务内容情况向甲方收取。乙方提供服务为 包干制，包含但不限于如下内容：项目管理相关的政府规定的所有法定税费和相关政府部门收费。管理、服务人员的工资和按规定提取的劳动保障福利费。聘请审计、法律等专业顾问的费用。 乙方的行政办公费用。 办公家具、设备以及提供服务所需的维护费用。 乙方投入的设备维护、工程管理、安保、保洁等服务范畴内的全部工具费用。 乙方的管理费。 乙方的利润。 乙方完成合同约定物业服务内容所需的其他服务成本费用，原则上不包含维修材料。4. 物业管理服务费用支付方式：根据甲乙双方协商确定，实行月度考

4、核并根据考核结果按季度方式结算。服务费用将以银行转账方式汇入乙方指定银行账户， 如乙方账户发生变更， 应及时通知甲方。入款账户资料如下：单位全称：陕西正祥物业服务有限公司开 户 行：账 号：联系电话：传 真：5. 甲方应于每季度的第一个月内支付乙方上一服务期内服务费用，并在甲方支付上述费用 的同时，乙方须向甲方出具等额增值税专用发票（乙方企业应为一般纳税人资质） ，且符合国家 有关部门要求和甲方公司财务要求的有效发票。否则，甲方有权拒绝付款。6. 乙方应保证提供的发票的真实性和有效性，否则乙方除应继续提供合法税务发票外，还 应当向甲方支付假票票面金额二倍的违约金。7. 对于甲方要求乙方提供服务

5、且超出合同服务范畴内容的，经双方确认后乙方可向甲方提 供服务并收取临时性服务费用。临时服务费用由乙方在每月3 日前，就上月提供的临时服务，向甲方业务部门递交附件齐全、事实清晰的业务确认单，甲方业务部门须在收到乙方递交的业务确 认单时，在 5 个工作日内给予确认；乙方以业务确认单作为收款申请，并提供合法的财务发票， 甲方在收到结款单据后，应同当期服务费一并支付该款项给乙方。第三条：服务内容1. 设施设备维护运行管理和消防中控室管理1.1 设备设施维护管理服务：对确认的服务区域内的设备设施提供运行维护及日常维修管 理。包括但不限于高（低）压供（变）电系统、空调系统、给排水系统、消防自控系统、消防水

6、 系统、正压送风系统、防（排）烟系统、应急照明系统、综合布线系统、闭路监控系统、广播系 统、电梯系统、停车场设施设备、泛光照明系统、室内公共照明等。1.2 公共设施维护管理服务：包括但不限于建筑物的墙面、地面、吊顶、柱面、各类门、窗 （包括合页、拉手、锁具等五金配件） 、幕墙玻璃、楼梯及扶手、栏杆、管道井（风井） 、化粪池、 污水池、广场地面等的维护和维修保养。1.3 办公家具设备维护管理服务：包括但不限于办公桌椅、隔断、文件柜、分体式空调、电 话机的维修； 根据实际需求对专柜及客户的货柜、 货架、 道具、 灯具光源、 监控系统的配合维修。1.4 小型改造维修管理服务： 乙方具备自行独立完成的

7、设备、 设施局部的改造、 拆除的能力。 主要包括设备线路、 管网局部改造、 甲方举办各类活动电源线路铺设接驳及临时接驳的上下水等。 根据甲方工作开展需要，明确的需要乙方负责落实的相关服务项目。1.5 消防中控室管理服务：包含但不限于统筹管理本项目服务区域的安全运营和经营秩序， 以及统筹管理本项目服务区域的安全监控和消防安全运行，确保全年无消防安全事故发生。1.6 管道清理疏通服务：包含但不限于每年清理 300 立方米化粪池 1 次、清理疏通维护主管 道（直径 300MM）2000 米每季度不少于 1 次、清理污水雨水井每季度不少于 1 次，确保区域内主、 支线所有管道运行畅通。1.7 电梯维保

8、服务： 确保本项目服务区域内的 台直梯和 台扶梯日常期间内正常运行， 且电梯安全质量必须符合国家相关行业标准和行业检查要求， 并确保按期通过特行设备年检工作 （但涉及年检费用由甲方承担） 。1.8 其他服务内容：包括但不限于本项目营销活动开展的设备设施类配合、办公室设备设施 日常维修、本项目区域内经营装修工程的现场管理等工作；与相关行业主管部门的沟通协调和关 系维护，确保达到符合政府职能部门工作检查要求等。甲方明确的需要乙方负责落实的其他服务 项目。1.9 根据甲方工作开展实际，乙方应积极按照甲方明确和补充事项，做好包含但不限于前述 的相关或其他服务项目，确保甲方工作有序开展实施。2. 安全保

9、卫管理2.1 制定本物业服务区域内的各类防火、防盗、防自然灾害、紧急突发事件处理、安全巡逻 等有关安全防范工作方案和措施。2.2 依法在服务范围内执行安全管理、消防安全、景区形象、客户服务、停车场管理、接待 服务，以及特勤服务等管理工作。2.3 防范在服务范围内发生各类偷盗、抢劫、火灾等隐患，以及其他意外事故的发生、并有 效制止犯罪，确保服务区域内良好的生产和工作秩序。2.4 切实维护服务区域内整体安全保障，确保车场安全运行和车场经营资金安全等管理。2.5 落实服务区域内各项临时性勤务、勤杂等工作。甲方根据工作开展需要而明确的需要乙 方负责且乙方具有独立完成能力和落实的其他服务项目。2.6 安

10、全保卫管理岗位内容，须依据甲方不同区域的不同特点以及甲方具体工作要求实施。3. 环境卫生管理3.1 内部保洁管理服务范围：本物业的建筑物内共享区域，建筑物内共享区域是指各楼内的非客户租赁区域。 建筑物内所有消防通道、电梯间、楼梯间、屋顶平台及空置房间等。除上述重点所描述外的所有 室内公共通道、楼内共享区域及办公区，同时包括流动应急保洁。根据甲方经营格局调整后明确 的需要乙方落实的其他保洁服务范围。服务内容：对保洁服务范围实施保洁服务，包括但不限于：地面、墙面、建筑外立面、天花 板、门窗玻璃、不锈钢物品、各类物业设施、绿化带及绿植、设备管道、卫生间、办公室及办公 桌椅、 设备用房、 灯具标牌、各

11、种电梯、护栏扶手、 各类推广宣传的活动配合、规范物品摆放等。3.2 外部保洁管理服务范围：本项目红线内的室外公共区域绿化、保洁、公共卫生间清洁管理及生活垃圾站， 临时建筑垃圾场的管理工作等。其中，保洁绿化管理面积：硬地面 平方米、绿地 平方米。服务内容：甲方红线区域内的外围地面、绿化、水体、小品及各种照明设施清洁、清洗、垃 圾清运（包括生活垃圾清运至环卫站）及公共卫生间的清洁、保洁、及生活垃圾站，临时建筑垃 圾场的管理等工作；区域内绿地养护、修剪整形、补种、浇水、施肥、病虫害防治等。根据甲方 经营格局调整后明确的需要乙方落实的保洁服务范围。根据甲方工作实际，乙方负责的外部保洁、绿化以及垃圾清运

12、服务等，同时必须符合甲方管 理工作要求。3.3 病媒生物防控管理服务范围：本项目公共区域、设备间、隔油池、化粪池，消防通道、电梯间、设备间等。服务内容：确保服务期内服务范围无蟑螂、鼠类等，同时病媒生物防控服务必须达到国家爱 卫会（ 1997 ）第 5 号颁布的有关卫生标准。4. 其他服务管理4.1 根据本物业工作实际开展需要， 乙方须制定并持续完善本服务项目的物业管理服务有关 客服管理体系建设，同时乙方须持续提升该服务项目的物业管理服务客户满意度品质。乙方应每 月度初向甲方提交上一月度物业管理服务工作报告和相关客户满意度评估报告， 作为月度绩效考 核依据。4.2 按照本物业工作开展需要以及本物

13、业执行的停车场收费管理制度流程内容， 由乙方代甲由乙方代甲方履行方履行停车场日常管理作业流程，并同时确保有关车辆安全管理。4.3 按照本物业工作开展需要以及本物业执行的水电管理制度流程内容， 服务区域内经营的日常水、电等作业流程，以及水电费操作系统管理维护。4.4 根据甲方工作开展需要，明确的其他需要乙方负责落实的有关服务项目管理工作。第四条：服务标准和质量要求1. 设备运行：按照设备维保规定进行定期检查、维护，维保，确保正常运行和设备维护保 养率达到 100%。2. 房屋及设施设备：确保设施设备常处于良好运行状态，各项工作记录完整，房屋建筑结 构定期检查，设备档案齐全完整。有关工作记录一并纳

14、入月度绩效考核范畴。3. 急修： 24 小时设有专人值守，紧急情况下接到报修后 15 分钟到达并及时处理。4. 日常维修：接到报修后当天解决，若遇特殊情况当日无法解决的应反馈报修方，并持续 跟进和解决。涉及自身维修范畴以外的，应向报修方提出可行性解决方案。5. 公共秩序维护：24 小时在确定岗位上设有专人值守，物业区域内不间断日常巡视，确保安全防范工作；对于紧急情况设有处理预案，并积极配合辖区派出所、安监、消防等开展工作。6. 消防安全管理： 24 小时消防中控室（包含必要的设备机房）设有专人值守，完善消防安 全内控管理体系，明确安全管理责任，定期实施消防安防演练，消防设备设施完好率100%，

15、定期巡视、检修，确保记录齐全。确保服务区域内无消防安全事故发生，并符合主管部门工作要求。7. 电梯运行维护：24 小时设有专人值守，日常维护运行记录完整，按照国家规定及设备维保要求，必须委派专业人员定期维保检修，通过行业主管部门年审年检。8. 中控室管理：须持证上岗（消防员资格证） ，24 小时制且每班次不少于二人在岗，业务技 能须娴熟全面运营相关操作系统，并能按照工作流程有效处置各类突发事件。9. 环境卫生管理：符合甲方提出的各项卫生标准，室外同时达到环境标准。10. 根据实际情况，在工作过程中甲乙双方经过协商制定的管理规定、流程及考核标准可作 为本合同的考核内容。以上具体管理服务标准及质量

16、要求详见附件内容。第五条：项目人员配置1. 乙方根据甲乙双方确定的服务内容、服务标准等，确保为该服务项目配置合理的组织机 构、岗位设置以及在岗从业人员，甲方有权对在岗人数进行强制考核，并对检查发现缺岗，脱岗 现象进行严肃扣款处罚。乙方保障为该项目配置总编制 41 人，并承诺在总服务费不增加的情况 下，在服务范围不变的情况下以及根据甲方工作需要和实际工作开展情况，最大为该项目配置人 数至 56 人，以上人数均为固定人数，同时乙方应向甲方定期提供人员花名册。2. 除正常员工离职等因素，乙方可根据实际工作进行岗位调整，但须征得甲方同意并履行 报备手续。乙方应坚决执行甲方提出意见，对于不符合人员要求的

17、和不能有效履行岗位职责的人 员，乙方应按甲方明确时间要求进行及时人员调整，以确保最大化满足甲方工作开展要求。3. 乙方应为该服务项目配置的项目经理应持有物业管理中级以上职称的专业人员，且具有 三年（含）以上的大型商业街区或住宅等同类商业物业的物业管理工作经验。4. 有关项目经理的任用、调整等，须征得甲方同意意见。甲方有权对于项目经理提出调整， 乙方须积极配合落实，确保服务项目内管理团队稳定。5. 乙方须为该服务项目配置符合国家及行业要求的专业化人员，确保各岗位持证上岗率达 到 100%，且在岗人员符合岗位任职要求， 并经过一周以上时间的上岗培训且培训成绩合格后方可 上岗。甲方有权对乙方配置人员

18、的持证情况、上岗培训情况等内容检查，并提出人员调整意见， 乙方须积极配合落实。6. 乙方为该服务项目配置的人员年龄均须符合国家用工要求，且具有良好形象，能够满足 和有效开展岗位工作，并要求乙方委派人员相关资料（包括的身份证、健康证和有关人事资料） 应向甲方征得意见和须报甲方定期备案登记。7. 明确中控室操作人员和核心岗位管理人员须高中（含）以上学历，并符合岗位任职要求。明确安全保卫类人员基本条件要求为20-40周岁之间，男性净身高 173CM（含）以上，女性净身高160CM（含）以上，均高中（含）以上文化程度，身体健康，体质良好，身材匀称，五官端正， 无违法犯罪前科。8. 乙方委派至本物业的在

19、岗服务从业人员须达到如下岗位服务基本要求：8.1 仪容仪表 工服做到整齐、清洁、美观、得体。工牌端正的佩戴在左胸的上方。 任何时候，在工作场所不得穿短裤、背心、拖鞋等不符合要求服装。 头发要常梳理、清洗，不准染除黑发以外其它颜色的发型，男员工头发不能盖过耳部， 头发不能触及后衣领，不留长发。女员工不留披肩发，长发要扎起，要用深颜色的发饰。 面部注意清洁与适当的修饰，保持容光焕发，上不能戴有色眼镜，男员工胡须要剃净， 不留胡子，女员工可适当化妆，但应以淡妆为宜，严禁使用气味浓烈的化妆品。 鞋袜保持干净、光亮，不能穿破损袜子，工作期间不准穿凉鞋、运动鞋，严禁穿高跟鞋。 鞋袜颜色以深色为宜。 保持口

20、腔清洁，上班前不吃异味食物。指甲要常修剪与洗刷，保持清洁，不得留长指甲， 也不得涂指甲油。首饰除手表外，不得佩带耳环、手镯等饰物 不得在大庭广众之下梳头、挖鼻孔、搔痒、对人打喷嚏、打哈欠和伸懒腰等影响甲方形 象的行为。8.2 工作态度 服从领导不折不扣地服从甲方和上级的工作安排及工作调配。 严于职守坚守本职岗位，不得擅自离岗、窜岗或睡岗。 正直诚实对上级领导、同事、甲方及服务客户要以诚相待，不得阳奉阴违。 团结协作各部门之间、同事之间要互相配合，同心协力的解决困难。 勤勉高效发扬勤奋踏实的精神，优质高效地完成所担负的工作。 认真学习认真学习相关专业知识，不断地提高自身业务水平，努力提高服务量。

21、 勤俭节约具有良好的节约意识，勤俭为公，节约能源。8.3 服务态度 礼貌是对客户和同事最基本的态度， 在任何时刻均使用礼貌用语， “请”字当头、“谢” 字不离口。 真诚以真诚的态度接待客户。 友善“微笑”是体现友善最适当的表达方式，因此应以微笑来迎接服务客户及与同 事相处。 热情尽可能为同事和服务客户提供方便，热情服务。 耐心对客户的要求应认真、耐心地聆听，并尽量在不违背本公司及甲方规定的前提 下办理。 平等一视同仁地对待所有客户，不应有贫富之分，厚此薄彼。8.4 行为举止 举止应大方得体，与人交谈双眼应平视对方，不要左顾右盼。 遇上级领导或有客来访，应相迎并问好。 站姿要求：双脚与两肩同宽自

22、然垂直分开（体重落在双脚上） ，肩平、头正、双眼平视前 方、挺胸、收腹。 坐姿要求：上身挺直，双肩放松，手自然放在双膝上，不得坐在椅子上前俯后仰，摇腿 翘脚。 走姿要求：眼睛前视，肩平身直，双臂自然下垂摆动，走平行步，不左顾右盼，不得与 他人拉手，搂腰挠背；在楼道内行走脚步要轻，不得奔跑（紧急情况下除外） 进入上级领导或服务客户区域等前，应先立在门外轻叩三下，征得同意后方可入内；进 入后，不得随意翻动室内物品；若进去时门是关住的，出来时则应随手将门轻轻带上。 进出办公室或服务客户区域内，应主动上前一步先拉开门，请同行的客户、女士或来访 人员先行。 乘电梯要礼让，先出后进，禁止在电梯内大声喧哗、

23、吵闹。 在各种场合，见到同事或客户都要面带微笑，主动问好。8.5 礼貌礼节 坚持“客人至上，服务第一”的工作宗旨，树立“客人就是上帝”的意识。 客户要通过工作区域时，应停止工作，主动请客户先行，并说： “您先请”“您好”。当发 现客户注意到自己时应向其微笑点头示意，或向其致以问候。 如要进入独立办公室或客户室内或因工作需要影响到客户正常工作生活时，应先征得其 同意，并说：“您好，我是，您看我现在可以进来（开始）吗”“抱歉，给您添麻烦了”“对不起，打扰您了”等用语，在工作结束后，向客户致谢道别。 遇到客户当面问讯时，应热情回答，并说“您好”“我能帮您做些什么吗？” “您需要我怎样帮忙？”；如自己

24、确实无法解决，可说：“对不起，您看我帮您找来行吗？”“抱歉，可不可以等我马上转告主管或经理，再答复？”“根据公司规定，此事由负责，如不介意，您可去找他，他在办公”。 谢绝接受客户送与本人或转交其赠予同事的礼物，要说“谢谢您的好意，但根据公司规 定我们不能接受您的礼物” “请您谅解” “我们会更加努力工作” 。 遇客户投诉时，要诚恳、耐心地听，不能随意打断其谈话；要真诚地解释原因，绝不能与其发生争吵或争斗。要使用文明用语“对不起，是不是可能存在误会”“请您原谅” “我会改正”“谢谢您的批评” “感谢您对我提出批评” “希望您能继续支持我的工作” “您看这样行不行” 同客户交谈时 , 要注视客人集

25、中精力倾听不要左顾右盼 , 不要中间打断；遇有急事须马上处理时， 应先说：“对不起”再讲明理由并告之由谁来继续接待。第六条：服务考核1. 本项目项目物业管理服务实施月度绩效考核标准。2. 本服务项目月度绩效考核为百分制，其中设施设备维修维护运行服务权重占40%,消防中控室管理和安保管理服务权重占40%，环境卫生管理服务权重占 20%。有关物业考核细则详见附件内容。3. 甲方对乙方的服务考核采取百分计分，并与月度服务费用经济奖惩挂钩，具体标准如下：3.1 每月考核分 90 分至 100 分，甲方支付 100%服务费。3.2 每月考核分 85 分至 89.9 分，乙方限期整改，时间为一周，乙方接到

26、整改通知后，应立即进行整改，直至达到合同规定的标准，甲方根据整改情况报告，支付95%，付款时间顺延。3.3 每月考核分 78 分至 84.9 分，甲方对乙方提出书面警告，乙方限期整改，时间为一周， 乙方接到整改通知后，应立即进行整改，直至达到合同规定的标准，甲方根据整改情况报告，支 付 90%，付款时间顺延。3.4 每月评估 70 分至 77.9 分，甲方对乙方提出书面警告，乙方限期整改，时间为一周，乙 方接到整改通知后，应立即进行整改，直至达到合同规定的标准，甲方根据整改情况报告，支付 85%，付款时间顺延。3.5 每月评估 69.9 分以下，甲方有权按照合同规定之条款，解除合同。3.6 乙

27、方如在工作期间达不到甲方要求或者发生重大失误，并给甲方造成相应损失或者影响， 甲方第一次将以书面形式致函乙方， 并扣除当月服务费的 5%，同时对造成的损失乙方负责进 行赔偿。3.7 乙方如在工作期间达不到甲方要求或者发生重大失误，并给甲方造成相应损失或者影响，甲方第二次将以书面形式致函乙方，并扣除当月服务费的10%，同时对造成的损失乙方需要负责进行赔偿。3.8 乙方如在工作期间达不到甲方要求或者发生重大失误， 并给甲方造成相应损失或者影响， 甲方第三次将以书面形式致函乙方，并扣除当月服务费的15%，同时对造成的损失乙方需要负责进行赔偿。3.9 乙方如在工作期间达不到甲方要求或者发生重大失误，

28、甲方认为乙方的管理及工作达不 到甲方的要求及标准，甲方将与乙方立即解除服务合同，同时对造成的损失乙方需要负责进行赔 偿。3.10 如因甲方维修材料滞后等原因，造成的乙方服务不能满足甲方工作要求的，应不计入 乙方考核。4. 甲方应于每月 10 日前将上一月度考核结果书面通知乙方， 乙方对有异议的应于两个工作 日内反馈意见，并提供相关说明和依据。5. 安全管理实施一票否决， 因乙方管理不到位等原因造成甲方安全隐患或重大安全事故的， 甲方可扣除乙方相关费用的同时解除合同。6. 乙方在投标过程中提交投标文件的所有约定及承诺均作为甲方对乙方服务的考核指标。第七条：甲方的权利与义务1. 审定乙方定制的物业

29、管理服务工作计划，检查监督乙方物业管理服务的实施情况。每日 现场检查，每月全面进行一次考核评定，如因乙方管理不善，造成重大经济损失或管理失误，甲 方有权终止合同。2. 为乙方做好物业区域内的物业管理服务工作提供必要协助。3. 根据本物业管理服务委托合同 ，支付给乙方物业管理服务费用。4. 甲方向乙方提供物业管理用房（包括办公室、库房和工作需要的其他用房等） ，乙方不得 将房屋挪作他用， 管理用房位置双方协商确定， 乙方无偿使用管理用房， 但须保证安全管理使用。5. 甲方有权对乙方人员得工作进行监督、检查和具体指导。如乙方未能完成甲方的工作指 标及服务标准，并未能在甲方规定的整改时限内整改的，甲

30、方有权根据情况进行处罚直至解除本 合同。6. 甲方有权要求乙方调换因伤、病或其他原因不宜在甲方工作的或工作不称职的人员，乙 方应在接到甲方书面通知的三日内安排调整岗位或人员，如乙方不能依据甲方要求做出调整，甲 方可以由此而视做乙方违约，乙方应向甲方支付当月服务费的10%作为违约金。7. 甲方有权审阅乙方人员档案和审核乙方上岗人员数量、形象和上岗要求，若乙方未经甲 方同意而私自调配为本物业服务的人员，甲方可以由此而视做乙方违约，乙方应向甲方支付当月 服务费的 10%作为违约金。8. 甲方有权参与制定物业服务的质量标准和人员具体岗位的工作职责，乙方应严格遵照执 行。甲方有义务积极协助乙方做好乙方员

31、工的培训工作，并配合乙方贯彻执行本物业各项规章制 度，解决有关该物业的各类问题。9. 甲方应支持乙方的正常物业管理服务工作，并提供必要的工作条件。乙方员工上岗着装 应按甲方要求。甲方要求乙方履行本合同约定之外的职责和任务，应与乙方协商解决。甲方有责 任及时、认真研究解决乙方提出的问题，采取必要的改进和防范措施。10. 在本物业遇有突发情况或紧急事件事故时， 甲方有权要求乙方及时完全的配合其应急处 理工作，甲方有义务提供相关费用，如乙方未按照甲方的要求完成应急处理工作，甲方可解除本 协议且不支付之前应支付的服务费用，如果造成甲方人员、财产损失，乙方亦应承担赔偿责任。 突发情况包括但不限于各类活动

32、禁止查令、媒体恶意采访、聚众闹事、本物业客户闹事等。11. 因乙方从业人员失职造成甲方财产损失，甲方有权要求乙方追究当事人的责任，并由乙 方负责赔偿给甲方所造成的一切损失。12. 甲方有义务教育员工尊重乙方人员的工作， 对乙方员工履行职责的行为予以支持、 配合， 尊重和保障乙方员工的合法权益。甲方应当向乙方提供本物业必要的信息，以供乙方管理使用。13. 乙方应向甲方提交的组织架构设置定岗定编，费用核算到岗、到人，甲方可根据工作开 展实际，提出人员增岗增员或减岗减员等情形，乙方应根据甲方需要对服务费用进行相应调整。 并经甲乙双方协商确定，据实结算。14. 甲方应及时向乙方提供维修材料， 如因维修

33、材料不到位或到位不及时而引起的服务质量 不达标或相应损失，由甲方承担，与乙方无关。第八条：乙方的权利与义务1. 根据有关法律、法规及本合同的约定，乙方应在本物业区域内提供物业管理服务，确保 物业管理的服务质量以及服务区域内的安全管理。2. 向甲方收取物业服务费等相关费用。负责乙方从业人员的工资、奖金、福利、各项保险、 医药等费用，负责解决其服务人员因公致伤、亡事宜，并承担有关费用。3. 有权要求甲方和物业使用人对乙方管理服务行为提供必要的协助。4. 有权依照法规政策、本合同对违反物业管理法规政策之行为进行处理包括：进行劝阻、 制止及采取必要措施，并向有关部门报告。5. 未经甲方书面同意，乙方不

34、得将整体管理责任及利益转让给其他人或者单位，不得将重 要专项业务承包给个人或单位，否则将视为违约。6. 承担所服务区域内的财物、员工人身安全等管理责任。如非乙方不作为或失职所造成的 安全事故，乙方不承担责任。7. 由乙方负责该项目服务的员工之安全教育和技能培训，应建立本物业的管理档案，并及 时记载有关变更情况。8. 本合同终止时，乙方必须及时向甲方完整地移交所管辖区域物业管理的所有档案资料。9. 乙方有义务维护该管理区域内物业中现有的设备设施现状，不经甲方同意，不得改变管 理区域内的水、电、气，以及其他设施的现状。10. 乙方应承担保守甲方商业秘密之义务，不得透露给第三方。11. 乙方负责委派

35、本物业物业管理服务之总负责人，如总负责人发生变动，应提前一个月通 知甲方。12. 乙方保证与委派本物业的员工建立合法劳动关系，甲方对此不承担任何连带责任。13. 乙方必须接受甲方工作指导，遵守甲方有关规章制度，并负责从业人员的勤务指挥、人 员调整和休假安排。14. 督促并保证其从业人员遵守国家法律、法规、遵守甲方的各项规章制度，如有任何违反 国家法律规定的行为，造成损害后果及赔偿责任等，则由乙方承担全部责任。15. 乙方须向甲方提供从业人员基本档案。 监督并保证其从业人员严格按照乙方提供并经甲 方确认的服务标准、工作流程、岗位职责进行工作。负责从业人员的业务指导、培训、监督及思 想教育和日常的

36、行政管理工作。16. 乙方应参加甲方定期的工作例会，执行有关会议要求。乙方必须按月向甲方提交工作总结、人员变动情况说明等管理资料。17. 乙方从业人员要爱护并妥善保管甲方提供的工作器具、生活用具等，如非正常损坏须照 价赔偿。18. 乙方有责任和义务与所在地管辖的派出所、安监、消防、交警等部门协调处理区域内相 关工作，乙方有义务配合甲方处理区域的各类应急和突发事件。19. 乙方须指定专业人员负责并确保服务区域内设施设备系统 （含消防） 处于良好运行状态， 并定期实施系统各项测试和做好相应工作日志记录。 乙方须按期负责落实服务区域内的电梯等特 种设备年检工作。因乙方原因，造成前述检查未通过或造成甲

37、方一定经营影响或经济损失的，由 乙方负责协调解决并承担相应经济损失。20. 根据甲方工作实际情况， 乙方必须无条件完成甲方目前正在执行的各类服务合同的承续 或合同主体变更工作。 涉及前述服务费用的， 根据甲方财务部门核定， 经甲乙双方确认据实结算。第九条：违约责任1. 本合同生效后，双方均应按照合同约定履行合同义务，单方不得无故解除合同。2. 因甲方行为违约导致乙方未能完成管理服务内容， 乙方有权要求甲方在一定期限内解决， 逾期不解决的，乙方有权终止合同。造成乙方经济损失的，甲方应给与乙方相应经济赔偿。3. 乙方提供的服务达不到合同约定的，甲方有权要求乙方限期整改，整改后如不符合要求 的，甲方

38、有权终止合同。造成甲方经济损失的，乙方应给与甲方相应经济赔偿。4. 合同有效期间，因不可抗力（如洪水、地震、水灾等自然灾害及战争等人力无法抗拒、 不能预料又不可避免的时间）造成一方不能履行本合同的，不视为违约。5. 合同解除或到期后 , 未完成交接前，乙方不得无故撤场，在交接期内，甲方依本合同约定 按天支付服务费。因乙方原因未完成交接而撤场给甲方造成损失的，乙方应承担因此而产生的损 失。第十条：合同终止和解约1. 甲乙双方同意根据下列情况提前一个月给与对方书面通知终止本合同：1.1 任何一方严重违反本合同的。1.2 若甲、乙双方因重组或合并原因而被清算。2. 本合同终止后，乙方应在合同终止之日

39、起 15 日内撤出本物业，移交物业管理用房以及本 物业的物业管理有关的全部档案资料。3. 本合同终止后，甲乙双方应做好债权债务的处理，包括物业管理费用的清算，对外签署 的各种协议等，乙方应协助甲方做好物业服务的交接和善后工作。4. 如由于不可抗力导致无法继续履行本合同，则甲乙双方均不承担违约责任，双方应本着 公平、客观之原则协商处理。5. 甲乙双方在下列条件下可以解除合同：5.1 乙方没有达到物业管理的要求，经限期整改逾期仍未达到本合同要求的。5.2 双方协商一致同意。6. 本合同未满期，而双方书面确认同意终止本合同，则本合同终止。7. 本合同自然终止或因乙方原因导致本合同提前终止的情况下，甲

40、方不承担任何乙方为本 项目所聘用人员的工资、社会保险、经济补偿金等各类形式的人工成本。第十一条：争议解决凡因执行本合同产生的一切争议，双方应协商解决，商议不成时，应向甲方所在地人民法院 提出诉讼。本合同适用中国法律，以法院最终判决为终局，对双方均有法律约束力。第十四条：合同生效1. 本合同自双方签字盖章后生效。2. 本合同一式陆份，甲、乙双方各执叁份，具有同等法律效力。3. 本合同如有未尽事宜，由双方协商确定或另行签订补充合同，补充合同及其附件与本合 同的规定如有不同，以补充合同为准。第十五条：附则1. 为维护公众、业主、物业使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生天然气泄漏、 漏电、火灾、

41、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急避险措 施造成必要的财产损失的，当事双方按有关法律规定处理。2. 双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有用 等效力。3. 因房屋建筑质量、公共设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能造成重大事故 的，由甲方负责联络相关责任单位责成其承担责任并作善后处理。因乙方管理不善或操作不当等 原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理；产生事故的直接原因，以政府主管部门 的鉴定结论为准。4. 本合同未尽事宜，可经甲乙双方确定另行补充约定。甲方：（加盖公司公章）法定代表人：（签章）、职衔：委托代理

42、人：（签章）、职衔：电话：传真：开户银行：账号：送达地址： 邮政编码： 签订日期： 年月日合同签订地：乙方： （加盖公司公章）法定代表人： （签章）、职衔：委托代理人： （签章）、职衔：电话：传真：开户银行：账号：送达地址：邮政编码：签订日期：年月日合同签订地：附件1设备设施服务标准项目工作内容和标准具体指标配电室每天不少于5次对配电室巡查，记录设备运行数据。检查变压 器、配电柜等设备运行状况，发现异常及时处理，对不能处理 的及时上报。每日打扫卫生一次。运行记录完整。配电室无杂 物、卫生整洁。设备运行正 常，完好率100%空调机房每天不少于5次对空调机房巡查，记录设备运行数据。检查机 组、泵、

43、配电指示等设备运行状况，发现异常及时处理，对不 能处理的及时上报。每日打扫卫生一次。运行记录完整。机房内无杂 物、卫生整洁。设备运行正 常，完好率不低于 95%风机房每月不少于1次对风机房巡查，设备试运行不少于10分钟，确认设备运行正常，做好检查记录，如有异常，及时维修或上 报。每周打扫卫生一次。运行检查记录完整。机房内 无杂物、卫生整洁，物品摆 放有序。设备运行正常，完好率100%排污系统每天不少于2次对排污泵进行巡查，确认排污系统运行正常， 做好检查记录，如有异常，及时维修。每月不少于2次对室外雨水、排污井、雨水明沟、管道廊等进行巡查，发现问题及时 处理。1、 要求在雨季期间，对出现大暴雨

44、天气需提前一天对检查记录完整。设备运行正 常，排污井无堵塞、溢流。室外管道无堵塞、溢流现象 设施完好率不低于 95%全区排污系统进行排查，确保无堵塞现象，雨天过后需对全区 统一进行巡查，查看区域是否存在漏水现象。电梯按时开关电梯，确保电梯照明正常。监督维保单位维保电梯质 量，并及时确认维保结果。及时处理电梯困人事件，及时处理 电梯各类故障。检查记录完整。维保、维修记录收集、确认、保管完整。设备完好率100%发电机房每月不少于1次对发电机房进行巡查， 并每季度对发电机试运 行1次，每次试运行不少于 15分钟，确认设备运行正常，做 好检查记录，如有异常，及时维修或上报。每周打扫卫生一次。运行检查记

45、录完整。机房内 无杂物、卫生整洁，物品摆 放有序。设备运行正常，完好率100%公共照明每周不少于1次对区域公共照明系统（包括办公区照明系统） 进行巡查，检查声光控、外观、光源等，如有异常，及时维修。检查维修记录完整。设施完好率不低于95%公共设施每月不少于2一次对区域内垃圾箱、座椅、排烟管道、石材等 巡查，检查外观有无损坏， 如异常，及时维修。区域内配电箱、 喷泉、护栏等每周巡查一次，检查外观有无损坏，如异常，及 时维修。区域内门、窗等每周巡查一次，检查外观有无损坏， 如异常，及时维修。检查维修记录完整。设施完好率不低于95%泛光照明每日巡查一次，检查控制时间、光源等，如有异常，及时维修。 按

46、扌曰疋时间表开关控制电源。检查维修记录完整。设施完好率不低于95%日常维修完成当天检查出的问题维修工作。及时处理当天报修，当天无 法完成的，应及时与报修人或上级汇报原因。重大维修应按报 修人要求时限完成，无法完成的，应及时与报修人汇报原因。对高空作业、带电作业等具有危险性的工作，应在保证安全的 前提下进行。维修及时率100%维修合格率不低于95%保养工作按照甲方审定的年、季、月度保养计划进行保养工作。保养工 作中发现的问题应及时处理，如无法完成的，应及时报告甲方，按甲方要求执行。保养记录完整。保养合格率不低于98%设备台账及维修台 账、档案管 理需建立健全的设备台账及维修台账，设备台账需登记所

47、有设备（包括区域主要阀门等），并明确记录设备型号、尺寸、位置、 维修保养状况及日期。维修台账需记录维修区域、维修时间、维修状况及维修所需材 料。需建立健全的档案管理系统。记录完整，记录率 100%突发事件处理按照突发事件流程执行。积极响应、并按指挥人指令认真执行。处置完成率100%工作汇报上报月度工作报告，报告要涵盖维修情况、 设备设施运行状态、 值班情况及突发事件。月报及时率为100%附件2消防安全管理服务标准项目工作内容和标准具体指标人员管理1、中控室实行24小时不低于2人值守值班服务；2、岗位人员按照要求持证上岗，上班期间着装统一，大方得体，精神面貌良好，保持良好的站姿、坐姿；通话及交谈

48、时必须使用文明用语，控制室内干净、整洁；3、人员岗位培训率 100%考核合格率 80鳩上。4、 岗位人员精神状态良好，无睡岗、脱岗情况；离开20分钟以上，必须填写签 离表；严禁无关人员进入中控室。进入中控室人员须登记；5、外出巡查时，靠道路右边行进，保持良好的行进姿态；严格按照巡查线路及要求进行每日巡查；6、对讲机是否处于开启状态，外出巡查时必须佩戴对讲机；严禁非公使用控制 室电话，确保接警电话通畅。人员符合要求，合格率100%安全巡视1、熟知区域建筑消防及监控点的分布情况，及时有效处置各类突发事件，确保区域无安全事故发生；2、熟悉各类安全预案，掌握安、消防设备的操控流程，减少初期事件引发的各

49、类灾害；3、实时监控各区域安全情况，发现问题及时按流程进行处置，并迅速报告主管负责人，具体要求：每 2小时进行一次日常巡视工作，每天进行4次监控巡查，每次巡查不低于1小时；4、按照月度培训计划，对区域客户安全员进行培训，并对培训结果进行复查， 记录完整。5、每日需对全区安全消防监控设备设施进行一次巡视，按照巡视表要求进行并 填写记录；6、每15日需对全区消防栓完成一次系统检查；7、对发现的问题和安全隐患1小时内上报相关单位，紧急情况立即上报；巡视落实率不低于99%消防及 监控设 备设施 管理1、严格执行消防系统月、季、年度检测计划，详细记录检测结果，并及时报送 甲方。2、 完成消、安防设施维护

50、及维修工作，确保设施完好率达95%A上。3、配合完成客户装修改造验收工作，详细记录验收过程，确保设备及设施的安 全运行。4、按照规定和要求对消防、监控设施及时进行检查，发现故障及时上报；5、负责消防泵房、风机房、中控室、监控室等区域的管理，要求干净整洁；设备设施检查记录齐全、详细，问题及时上报6、按照规定要求，对消防设备设施进行，详细记录；7、工作不推诿，不找借口，工作踏实得力，能够排除一般性设备故障或对故障 原因进行初级判断。区域消防安防1、及时处置区域的消防及安防的安全隐患，冋时做好日常消防安防排查工作；2、杜绝责任安全责任事故；3、落实、健全日常安全责任制度。责任安全事故为0应急事件处理

51、1、建立各项应急预案；2、按照预案和应急处理程序开展应急处理工作；3、及时上报突发事件。应急事件处理得当 率98%责任事故为0工作汇报上报月度工作报告，报告要涵盖安全巡视情况、消防设备设施状态、值班情况及 突发事件。月报及时率为100%附件3保安岗位分布表序号岗位名称岗位地点工作细则1一号固定岗位24小时值守岗位2二号固定岗位在岗时间8： 00至22:003三号固定岗位24小时值守岗位4四号固定岗位24小时值守岗位5五号固定岗位24小时值守岗位6六号固定岗位24小时值守岗位备注：根据工作开展需要，甲方可据实进行岗位调整和人员增减。附件4保安岗位工作标准目 项仪容仪表深 着 亠逼 光保 皮色 黑

52、着 艮月 O 它筒 贯电 着手 得备 外须 艮 、不班 整夜 艮 1 月 丿 制岗 统。 着子 班袜 当色讪 八 端 曇 无 煞 知 01±, pfl O 腿 立望<M r务刨中ir寒 舲服非适潮微 删视O速计带 托注 m 步！ 面 定亦逻BO际然 虱平怨圈科自 仁 两 厶 宀”33留 得 不 指 长 留 得 不 丄 员O 味 异 无 干 个鬓峨长 ,王 前胡 r小 X±纥 员长幅、a 势语 手同 。 意 MC注 规， 合溃 符习 、俗 然风 自的 、人 美客 优重 作尊 艸 户或 客感岗位纪律擅闹 打 禁 严虚令使 命要 从话 艮 it I M岗位职责许允经>

53、,补 汇 丙 示 主 请 忽豹 要 恥畑 仙 事咅 M 和淞 总±一=r匕匕 一匚 厶冃 树 声并 社 响面 种 影神 备 及 精 止 员妍 。 禁 人良 岗 事持 离 闹保 、 , 众需 岗 辆 聚员 睡 车 现人 得 域 出岗 不 区 俏在 攵， 肌 ，亿 N 理 序岗 容 管 秩"寸 仪 定 域值 得 时 兀 必22咖 :公进枫求基上 岗按可维要冲在 定 方 生 固 仁 后 厶33发44制 H违»B> 握<掌B' 冷发 孰小 ,< 环<a 设进 亂W测 逻 。 巡仁法止、密切监视，并逐级报告。2、负责劝阻/制止乞讨、游商、醉酒

54、、聚众闹事人员及影响我司声誉和扰乱社会公共秩序人员。3、 保安人员在执勤工作中应严格遵守甲方与物业管理方及部门规定的各项规章制度和操作规程。服从 领导、听从指挥、坚守岗位、各尽职守。4、 A5、A6区客户均为独立经营客户，出入货品安全由客户自行负责，但应对货架及大宗货品出场等不正常情况进行盘查，无出入手续不允许客户自行出入。要求不低于4人列队巡逻，遇到突发事件或其它固定岗位需要支援可以抽调人员，巡逻岗必须保证2人24小时巡逻，全区24小时必须保证队长、副队长或班长有1人在现场指挥协调保安运作，换饭期间（11 ： 00至12:30及17:00至18:30 ）必须确保2人在场巡逻，巡逻岗须精神饱满

55、按照指定线路巡 逻，3人成列2人成行。停车场管理岗：1、 维护好地下停车场出口的交通秩序，保证停车场出口畅通和车辆的出入安全，同时禁止车辆由此进入停车场。2、 负责停车场内部的安全巡查，负责停放车辆的看护工作，防止偷盗和人为破坏，劝阻/制止可疑人 员及影响我司声誉和扰乱社会公共秩序人员在停车场滞留。3、负责辖区公共秩序的维护和公共设备设施的看护工作，负责对一些违规车辆和车辆的不安全问题（未关闭窗户、未锁车门等）的落实与整改4、负责停车场所有设施 设备的日常维护和管理，发现问题及时上报解决。 停车场24小时值守，不得出现拥堵现象。安保服务负责辖区公共秩序的维护和公共设备设施的看护工作，阻止私搭乱建及违章施工工作，以及异常情况 的报告。熟悉值守区域布局、结构和人员状况等业务，熟练掌握值守区域操作技能。负责值守区域紧急情况下 人员的疏导、组织和报告等处置措施的执行。熟悉辖区建筑布局、设施、环境、客户等情况，熟练掌握巡视路线和各种可疑、危险情况的处置方法。 熟悉区域业态，保证岗位所辖范围内的安全，对重要物品重点防范、防止商品丢失。能够礼貌待人， 文明执勤，协助、引导购物，指明方向。做好区域内客户的消防安全检查工作，配合中控室进行跑点等现场确认工作。附件5整体保洁检查标准清洁项目清洁质量标准检查方法关注度公共区大门无积尘、无污