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1、中国黄果树郎宫China Huang guo shu Lang PalaceTelttp：/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/房地产营销筹划房地产营销筹划资料精选年安顺资料精选年安顺市黄果树朗宫工市黄果树朗宫工程一期筹划方案程一期筹划方案筹划筹划中国黄果树郎宫China Huang guo shu Lang PalaceTelttp：/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺

2、：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/中国黄果树郎宫China Huang guo shu Lang PalaceTelttp：/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/中国黄果树郎宫China Huang guo shu Lang PalaceTelttp：/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/ht

3、tp:/中国黄果树郎宫China Huang guo shu Lang PalaceTelttp：/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/中国黄果树郎宫China Huang guo shu Lang PalaceTelttp：/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/中国黄果树郎宫China Huang guo s

4、hu Lang PalaceTelttp：/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/市场背景分析黄果树旅游开展分析 黄果树作为国内知名的旅游景区年接待人次从 06 年的约 300 万人次不断提升至 10 年的约 511 万人次，虽然黄果树景区旅游产业的效益值在 10 年也到达了 30 亿元，但人均消费仅为 588 元，远远落后于丽江、三亚等旅游消费密集地区，可提升空间巨大。中国黄果树郎宫China Huang guo shu Lang PalaceTel：

5ttp：/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/市场背景分析总结 从整体情况来看，08金融危机结束后，人们物质生活水平逐步提高，对于旅游产业的需求也不断的放大，旅游行业的开展前景大好。就贵州旅游市场来看，旅游产业生产值增长迅猛， GDP占比已经接近全省GDP总值的四分之一。 加之贵州省近年来不断深入实施的旅游大省开展规划和如火如荼的多彩贵州的旅游宣传，贵州省的旅游经济将的到飞速的开展。而作为世界第三大瀑布、贵州省5A级风景名胜区，黄果树景区的旅游配套产业严

6、重制约了当前景区经济的开展。在黄果树建设规模化、多样化得旅游平台具有极好的开展契机。在黄果树打造大型的旅游产业平台具有良好的市场契机和和开展前景中国黄果树郎宫China Huang guo shu Lang PalaceTelttp：/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/政策分析中国黄果树郎宫China Huang guo shu Lang PalaceTelttp：/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼

7、升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/中国黄果树郎宫China Huang guo shu Lang PalaceTelttp：/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/中国黄果树郎宫China Huang guo shu Lang PalaceTelttp：/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费

8、更新，淘宝店铺：http:/http:/中国黄果树郎宫China Huang guo shu Lang PalaceTelttp：/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/政策分析房地产市场政策分析 中央政府可在住房与城乡建设部指定的40个重点城市统一实施根本限购令：各城市本地户籍与持人才居住证家庭，最多限拥有两套住房；外地户籍和境外人士最多限拥有一套；两次购房时间需相隔两年以上；禁止公司购房。 根本限购令符合绝大多数家庭的居住、投资需求，与一些城市的购房

9、入户政策也不冲突，且不会阻碍住房租赁、度假物业市场开展。 商品房市场：行政、税收、信贷措施并用，一直需求的政策力度进一步升级。 保障性住房：资金、制度多管齐下，确保1000万套建设方案落实到位。 土地市场：调整完善招拍制度，“综合评标等出让方式得到更多采用。中国黄果树郎宫China Huang guo shu Lang PalaceTelttp：/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/政策分析政策总结要点分析综合导向 产业布局促进旅游产业升级加强贵州旅游

10、业升级、发展商品住宅、商业、办公类物业作为投资产品的功能被逐步弱化，而旅游性质的不动产将成为投资新方向旅游相关政策保持旅游业持续快速增长重点打造旅游服务建设、支持贵州建成避暑度假胜地投资相关政策汇率稳步升值，通胀速度较高投资仍然是经济增长当中最具有决定性的力量房地产相关政策全国限购、限贷完善土地招拍制度中国黄果树郎宫China Huang guo shu Lang PalaceTelttp：/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/项目分析中国黄果树郎宫C

11、hina Huang guo shu Lang PalaceTelttp：/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/工程分析工程优势分析开展战略中国：我国作为世界新兴经济体受到世人瞩目，而古老的东方文化和 中国优美的自然风光在国际上也享有盛誉，随着不断增长的经 济实力和对外宣传，中国正被更多的世界旅游者关注。贵州：前期的经济落后给众人带去了野蛮、荒凉的感 觉，伴随着今年来贵州省的大力宣传，爽都贵 阳、黄果树、遵义、荔波等一大批别具地方、 民族特色的旅游资源

12、被开发出来。贵州正以飞 快的速度建设自己的旅游体系，形成公园大省 的品牌形象。中国黄果树郎宫China Huang guo shu Lang PalaceTelttp：/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/工程分析工程优势分析区位交通 安顺自古就有“黔之腹、滇之喉的说法，是古代兵家必争之地，也为这片土地留下了屯堡这一珍贵的文化遗产，黄果树郎宫工程位于贵州省安顺市黄果树景区内，距贵州省省会约120公里，周边道路交通兴旺，有国家级高速公路 G60，省道 3

13、20，以及黄果树风景名胜区内部景区关联道路天郎公路，且安顺市有可起降国内直线客机的黄果树机场，未来高铁线沪昆线也将途径安顺市。安顺的区位交通优势明显中国黄果树郎宫China Huang guo shu Lang PalaceTelttp：/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/工程分析工程优势分析资源 黄果树作为贵州省地标性景点，具有很强的灯塔效应，可有效的吸引外围景点的游客前来，而工程又位于黄果树风景名胜区的次核心景区范围内，可有效共享黄果树的客群资源

14、黄果树风景名胜区核心景点（大瀑布景区、滴水滩瀑布、陡坡塘瀑布、）黄果树风景名胜区次核心景点（天星桥景区、坝陵河大桥、红岩天书、木城河景区、郎宫景区）黄果树风景名胜区外围景点（花江大峡谷、石头寨景区、龙宫、织金洞、安顺屯堡）中国黄果树郎宫China Huang guo shu Lang PalaceTelttp：/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/工程分析工程条件分析 工程处于北纬26线范围，年平均气温 15.6 ，年平均降水量 1307.0毫米，日照

15、率 29 %。地块范围内有526种植物。 工程占地约 15 平方公里，用地根本为河谷谷地，地势较为平坦，整个地块被河流至北向南贯穿，并在此形成了 2 个半岛、3 个孤岛，具有很强的可塑性。中国黄果树郎宫China Huang guo shu Lang PalaceTelttp：/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/特色居住圈民族风情圈生态运动圈酒店会议圈生态农业圈 工程定位为国际大型多功能符合型度假区，将在自然优势的根底上加以维护改造，形成五大区块，各

16、功能组团相对独立，但在功能型上又能形成良好的互补，从而共同形成一个大型符合度假社区。 其中酒店会议圈是本工程开发的重点，也是一期将要启动施工的局部。工程分析工程区域分析中国黄果树郎宫China Huang guo shu Lang PalaceTelttp：/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/工程分析工程综合分析 工程从功能上整体融合了观光、有了、休闲、运动、会议、度假、体验、居住等复合型旅游功能，是真正意义上的复合型旅游度假工程，区域内日照丰富、雨

17、量充分、气候宜人，自然风光和当地的民族文化和谐共生。外围交通也极其便利，飞机、高铁、公路的多种交通模式为工程构建了一个立体的交通网络，且工程处于黄果树国家风景名胜区内部，可很好的利用黄果树的灯塔效应，加之周边旅游资源丰富，这些都为工程的成功运作提供了有效支持。中国黄果树郎宫China Huang guo shu Lang PalaceTelttp：/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/规划修改及项目分期开发建议中国黄果树郎宫China Huang gu

18、o shu Lang PalaceTelttp：/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/规划修改及工程分期开发建议现有概念规划简述特色居住圈民族风情圈生态运动圈酒店会议圈生态农业圈 工程由 5 大主题圈构成，规划依据现有地理条件和周边的植被生长情况定制，重点业态产品根据水流分布于河道两岸，一头一尾两大生态运动圈形成南北照应的格局，中间的酒店会议圈是整个工程的核心其中包含了酒店、会所、GOLF等重要的功能设施中国黄果树郎宫China Huang guo s

19、hu Lang PalaceTelttp：/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/民族风情圈规划修改及工程分期开发建议各区块业态修改建议12民族风情圈内主要包含以下局部： 1.临 320 国道三角河口地带的民族风情镇规划面积约10000 2.临河并面对郎宫半岛长约600米的民族风情商业街 两局部充分利用了河道弯曲和河口三角地带的地理优势建筑以当地特设民居形成具有商业效益的布局，未来开展潜力较强，建议在区块内增加具有贵州少数民主特设的休闲广场或长廊，以更好

20、的发挥民族文化魅力，吸引游客。中国黄果树郎宫China Huang guo shu Lang PalaceTelttp：/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/生态运动圈生态运动圈内主要包含以下局部： 漂流、房车营地，山地养生度假社区，山地公园，野营、户外娱乐场，体验式滨水户外运动区等几局部。 生态运动圈均充分利用了周边的水流和山势，构建了一个整体的生态运动体系，为游客提供了较强参与性的活动区域。 贵州属于典型的亚热带，冬季温度较北方略高，很难形成地面积

21、雪，而冬季大局部游客向往的却是北国冰雪的美景，工程可以利用山体优势，冬季构建人工雪道，夏季更换为草坪，提供滑雪、滑草的娱乐工程，为游客提供同纬度范围内旅游工程不具备的体验式享受规划修改及工程分期开发建议各区块业态修改建议中国黄果树郎宫China Huang guo shu Lang PalaceTelttp：/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/规划修改及工程分期开发建议各区块业态修改建议酒店会议圈酒店会议圈内主要包含以下局部： 国际会议中心，超五星酒

22、店，山地GOLF度假会所，企业度假会所，温泉酒店群，半岛酒店，18 洞GOLF赛场，高尔夫练习场等。 该区域主要为中高端圈层提供效劳，虽然本区块可享受工程的所有运动设施，但仅GOLF一项高端体育设施对工程核心的酒店会议圈来言略显薄弱，建议增加占地面积要求不高且在中高端圈层较流行的马术练习场、私家枪会等作为辅助，提高区域内配套设施的丰富性中国黄果树郎宫China Huang guo shu Lang PalaceTelttp：/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/h

23、ttp:/规划修改及工程分期开发建议工程分期方案 工程是以水势、山势开展开来的，且河道周边的景观较好，是工程开展的主要优势 结合现有征地、建设方案，一期开工局部尽量沿河道展开，顺流而下首先构建出工程中心线，后期沿中心逐步扩展，形成不断创新，增值的工程价值体系，提高市场吸引力。一期开工局部：民族风情镇、营销展示中心、 民族风情街区、高尔夫球场、漂 流区、徒步探险区、滨水体育运 动区、温泉酒店、度假公寓。二期开工局部：山地公园、房车营地、超五星酒 店、国际会议中心、半岛酒店、 企业度假会所三期开工局部：野奢别墅及其余局部配套中国黄果树郎宫China Huang guo shu Lang Palac

24、eTelttp：/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/规划修改及工程分期开发建议工程一期开发步骤112021年全年工作时间表1月2月4月6月8月10月12月民族风情镇根本完工上游河道加深加宽完成游艇码头建成营销展示中心建成酒店式公寓滨河商业街区高尔夫球场一期一批次建设工程一期二批次建设工程9月初营销展示中心开放，民族风情镇局部入住中国黄果树郎宫China Huang guo shu Lang PalaceTelttp：/20

25、122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/项目一期酒店公寓市场分析中国黄果树郎宫China Huang guo shu Lang PalaceTelttp：/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/工程一期酒店公寓市场分析酒店市场分析 贵阳市作为贵州省的省会城市，酒店业的开展侧面证明了贵州省旅游行业的开展，也说明了旅游市场对于酒店类型产品的需求，贵阳酒

26、店数量快速增长，目前贵阳从星级宾馆酒店不到 20 家开展到星级酒店 74 家，经济型酒店 172 家，床位数从 06 年的 8500 张增长到 21000 张，实现了酒店业的快速开展。中国黄果树郎宫China Huang guo shu Lang PalaceTelttp：/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/工程一期酒店公寓市场分析酒店市场分析p 贵阳的酒店平均出租率到达80%以上，在旺季5-11月份，多数酒店开房率到达85%以上，有些酒店甚至能到达

27、100%110%钟点房p 根据酒店的经营规律，75-80%是酒店经营最正确的出租率，85%以上的出租率属于破坏性经营。从贵阳酒店市场来看，目前贵阳酒店难以满足市场需求，多数酒店超负荷运转。类型全年平均开房率旺季开房率五星级酒店75%以上85%以上四星级酒店80%以上90%以上三星级酒店85以上85100%经济型酒店90以上90-100，甚至达到110%酒店收益示意图国内经验值示意图入住率盈亏平衡线6成8成最正确点8.5成破坏性经营中国黄果树郎宫China Huang guo shu Lang PalaceTelttp：/20122012房地产营销策划大全房地产营销策

28、划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/p 根据贵阳市旅游部门统计，相对于贵州3300万的旅游人口接待量，酒店床位数应到达3万张，与目前2.1 万张的床位数较大的缺口。p虽然近几年酒店数量快速增长，但床位数的增加仍与旅游人次增加比例不相适应，造成贵阳酒店床位数量出现了供不应求的状态。城市的酒店规模估算：E = N * P * L / T * KE ：酒店的床位数：酒店的床位数N ：全年的旅客人数：全年的旅客人数P : 住宿旅客比例住宿旅客比例L : 平均住宿天数平均住宿天数T : 全年可逗留天数全年可逗留天数K : 床位的利用率

29、床位的利用率酒店类型酒店类型数量数量全年的旅客人数（E)3300万住宿旅客比例 (P)经验值：20%平均住宿天数 (L)1.5天全年可逗留天数 (T)365天床位的利用率 (K)经验值： 90%贵阳酒店床位需求量贵阳酒店床位需求量约约3 3万床位数万床位数工程一期酒店公寓市场分析酒店市场分析中国黄果树郎宫China Huang guo shu Lang PalaceTelttp：/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/工程一期酒店公寓市场分析总结 现阶段

30、贵阳市乃至贵州省的酒店开展受到贵州省旅游经济快速开展的带动，显现出了很大的缺乏，而酒店作为旅游的配套又是极其重要的配套设施，随着旅游业的飞速成长，酒店式公寓作为一种重要的投资产品将逐渐被投资者追捧。 黄果树作为贵州省的重要旅游景点，景区周边的酒店设施尚部完善，对于想要在黄果树过夜的游客来讲，难免心存遗憾，新型的酒店式公寓就从游客需求方面满足了游客，并能作为一种很好的投资工具为投资者带来可观的效益。中国黄果树郎宫China Huang guo shu Lang PalaceTelttp：/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，

31、淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/项目定位中国黄果树郎宫China Huang guo shu Lang PalaceTelttp：/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/工程定位SWOT分析优势Strengths劣势Weaknesses时机Opportunities发挥优势，抢占时机(SO)利用时机，克服劣势(WO)威胁Threats发挥优势，转化威胁(ST)减小劣势，防止威胁(WT)l黄果树景区内部，紧邻大瀑布、

32、天星桥景区，开展潜力巨大；l政府大力支持，拥有众多社会资源l拿地本钱低，资金压力小。l可共享黄果树景区游客l黄果树尚未成为三亚式的旅游目的地；l省内其余景区已经出现类似产品，竞争压力大；l投资市场不确定性高，客户难以判断并迅速做出决定l住宅市场受到政策打压，投资潜力大不如前l黄果树作为贵州省热点景区，优势明显；l沪昆高速，贵广、沪昆高铁，龙洞堡机场为来黔游客提供了便捷的交通通路；l黄果树景区配套设施建设尚不完善。l无成型的市场产品进行比较，无价格参照l周边已有工程开发情况不好，对工程产生负面影响树立区域标杆精确工程定位控制产品总价快速滚动开发中国黄果树郎宫China Huang guo shu

33、 Lang PalaceTelttp：/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/世界秘境之旅黄果树公园会客厅1景区内部、未来酒店群、会议中心带来庞大人流及商旅企及黄果树旅游圈中心强势辐射，得天独厚的旅游延展地现在没有，未来可以有的差异化市场地位黄果树灯塔效应凝聚并彰显出独特魅力234工程定位工程主题定位中国黄果树郎宫China Huang guo shu Lang PalaceTelttp：/20122012房地产营销策划大全房

34、地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/工程定位工程功能定位EBD-生态商务区概念吸引点：低碳，效劳，精品重点打造企业商务会议需求以效劳企业需求为目的休闲购物区 概念吸引点：品牌精品、娱乐休闲 以方便、舒适、休闲为目的 满足商旅人士时尚购物及餐饮会议度假集群概念吸引点：高品质的会议效劳塑造黄果树景区内豪华商务行宫主要效劳于国内各大企业酒店商旅区概念吸引点：高星级、效劳、豪华以培训、体验为主旨效劳商务区域各类高端客户会议、度假、休闲的超等级效劳平台中国黄果树郎宫China Huang guo shu Lang Palac

35、eTelttp：/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/工程定位客户定位客群根本特征：1.注重营造自身企业的良好形象2.企业在生产本钱上有严格控制3.对办公气氛的要求比较高4.要求附近配备商务型酒店、会议中心5.完善的商业、休闲娱乐配套第一圈层第二圈层第三圈层中国黄果树郎宫China Huang guo shu Lang PalaceTelttp：/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新

36、，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/客户分析中国黄果树郎宫China Huang guo shu Lang PalaceTelttp：/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/客户分析工程客户消费层级分析低端中低端中端中高端高端顶级目标客户区间他们是财富阶层他们是走在消费前沿的人他们是追求更高生活品质的人他们是具有极强投资意识和眼光的人中国黄果树郎宫China Huang guo shu Lang PalaceTel：

37ttp：/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/客户分析客户特征分析客户行业：城市白领阶层，公务员，企事业单位人员，个体、私营企业主等；客户来源：分布广泛，数量大，主要为省内主要城市贵阳、遵义、六盘水、兴义、安顺；外省投资客户云南、四川、重庆、湖南、广西、湖北等；对产品喜好：前景良好，极具投资价值的工程。地段、交通景观、环境好的区域。中国黄果树郎宫China Huang guo shu Lang PalaceTelttp：/20

38、122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/客户分析客群投资特点分析特点 1：个人经济状况良好，投资意思强。特点 2：喜好稳定收益，风险系数低的投资产品。特点 3：拥有多种理财投资渠道。通过不同渠道的投资获得利益最大化。特点 4：旅游消费时每年生活消费中的重要构成。这局部客户对于旅游目的地的酒店式公寓会特别青睐，他们希望在风景优美的地方可以有属于自己的空间休闲度假，而在他们工作期间这些不动产又能为他们提供很好的投资回报。中国黄果树郎宫China Huang guo shu Lang Pala

39、ceTelttp：/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/项目一期量价建议中国黄果树郎宫China Huang guo shu Lang PalaceTelttp：/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/工程一期量价建议贵阳市主要酒店价格表贵阳五星级酒店房价表状态酒店名称高级客房房价已建天怡豪生酒店（挂）628喜来

40、登酒店（准）980世纪金源酒店（准）650保利温泉国际酒店（准）680铭都酒店（准）488房价均价685元未来新增希尔顿酒店天伦王朝威斯汀温德姆通源大酒店新世界酒店元龙大酒店贵阳四星级酒店房价表酒店名称标准间房价酒店名称标准间房价 华美达298林顿大酒店328贵龙大酒店388国泰大酒店330神奇金筑298锦江鲜花大酒店355丽豪大酒店500贵州饭店430贵州民族大酒店388雅迪尔国际大酒店428喀斯特大酒店398天豪花园239贵山大酒店368栢顿酒店438嘉禾天豪259温州大酒店318浙江大酒店279大正酒店280武岳大酒店358林城大酒店368能辉酒店419帝豪酒店228均价：350元中国黄

41、果树郎宫China Huang guo shu Lang PalaceTelttp：/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/工程一期量价建议酒店公寓租金分析酒店式公寓通常租金为：当地五星酒店平均租金 + 四星酒店平均租金 / 4同理可得贵阳酒店式公寓租金平均值为：350+685/ 4 = 259元/天考虑黄果树处于安顺市，地方酒店房租较贵阳略低 10 %，而一般情况景区内部物价较当地高 15 %为合理值，综合以上因数黄果树景区内酒店式公寓合理租金等于：2

42、59 * 105%=271元/天，为合理价格酒店运营前期可考虑适当降低租金以吸引住客中国黄果树郎宫China Huang guo shu Lang PalaceTelttp：/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/工程一期量价建议酒店式公寓定价范围按租金倒推，房屋总价=(房屋月租金+每月物管费 )x 12 x 投资年限酒店式公寓单套面积约为 50其中投资年限按市场通常惯例为 5 8 年计算每月物管费按照贵阳市甲级写字楼平均物业管理费 2.8 元/月 计算

43、月平均出租天数已 15 天计算房屋总价= (271 x 15 + 2.8 x 50) x 12 x 5 = 25.3 万元 5年回报期 (271 x 15 + 2.8 x 50) x 12 x 8 = 40.4 万元 8年回报期每平米售价控制范围：5050-8100 元/中国黄果树郎宫China Huang guo shu Lang PalaceTelttp：/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/工程一期量价建议酒店式公寓推量2021年公司欲到达销售回

44、款目标 3 亿元按可售产品酒店式公寓每平米 5050- 8100 元价格区间计算酒店式公寓推量至少为 300000000 5050 = 5.94 万，约为 1190 套我们将如何完成5.9万方的工程推量？是工程一阶段开展面临的重要难题中国黄果树郎宫China Huang guo shu Lang PalaceTelttp：/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/项目营销策略中国黄果树郎宫China Huang guo shu Lang PalaceTel

45、ttp：/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/围绕工程“世界秘境之旅圣地，黄果树国家公园会客厅工程定位依托5A级旅游景区黄果树的品牌影响力我们将从置业心理到产品价值全面虏获客户心理工程营销策略总体战略中国黄果树郎宫China Huang guo shu Lang PalaceTelttp：/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http

46、:/http:/工程营销策略总体战略 外围拉动外乡 要树立“世界秘境之旅圣地，黄果树国家公园会客厅的品牌价值必须依托于“国家5A级景区黄果树 在全国平台首先建立一个至高点，这一策略意义在于利用黄果树的灯塔效应，在实现工程高位运作的同时，渗透到目标市场迅速形成外热内焦之势，以解决高端旅游地产的速销瓶颈。 渠道全面开花 利用各类传播平台的整合，在目标客户所在范围内实施全方位截流和强制眼球，并对可能产生销售的第三方实施分阶段重点渗透，最大化拓展工程传播渠道，建立有序和长效的客户累积手段。 点对点精确打击 一切推广须深耕于品牌，一切营销须作用于客户。所谓点对点精确打击，即针对已掌握的客群特征，对应其属

47、性辅以不同主题的营销手段，诱发及深化其购置欲望，推开工程的实质性销售。中国黄果树郎宫China Huang guo shu Lang PalaceTelttp：/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/ 从工程一期产品酒店式公寓、高尔夫球场、营销展示中心来看，配套设施、景观营造等各方面还比较薄弱，加之整体工程品牌尚未建立起来。 对于目标客群而言，那么吸引力不大，而消费者对郎宫工程认知度不大，那么势必会影响销售。 有什么理由能支撑起一期价值的提升，以致于到达

48、3亿的销售业绩？工程营销策略工程营销难点 中国黄果树郎宫China Huang guo shu Lang PalaceTelttp：/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/ 黄果树郎宫一期产品比较薄弱，在销售上存在一定程度上的抗性，如果还是按照常规的营销方式，那么很难突破弱势的局面。 因此，必须寻求一种常规的、特殊的营销方式，才能实现销售的旺势。工程营销策略工程营销难点 如何解决工程的抗性，寻求销售突破？ 如何深入挖掘卖点，增加产品的附加值？ 如何抓住目

49、标客户的心理，引发好感？黄果树郎宫工程推广中需要解决的核心问题中国黄果树郎宫China Huang guo shu Lang PalaceTelttp：/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/工程营销策略工程营销建议中国黄果树郎宫China Huang guo shu Lang PalaceTelttp：/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝

50、店铺：http:/http:/卖产权式公寓，不如卖“附属设施！工程营销策略工程营销建议如何卖？卖产品中国黄果树郎宫China Huang guo shu Lang PalaceTelttp：/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/工程营销策略工程营销建议工程未来的规划，对客户更有说服力！休闲配套配合工程整体规划私家枪会、马术训练场、高尔夫球场等物业的引进提升工程档次以高端物业给客户以尊荣感如何卖配套景观营造工程内部重点景观封杀，如营销展示中心处做音乐喷泉

51、，休闲广场等，营造闲适休假气氛景观气氛增加工程附加值，提升档次住公寓，享受五星级度假规划！中国黄果树郎宫China Huang guo shu Lang PalaceTelttp：/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/营销展示中心示意图中国黄果树郎宫China Huang guo shu Lang PalaceTelttp：/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上

52、市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/满足长期居住在沿海、平原地区人们，厌烦都市快节奏的生活和都市喧嚣的客户对自然风光的憧憬。杀手锏最大利益点黄果树郎宫工程的自然风景，对于贵州本地居民而言，可能并无太大吸引力，但对于来自异地的消费群沿海、平原地区而言，那么是满足其对神秘喀斯特地貌的向往与探秘。探索发现满足工程营销策略工程营销建议这里有在都市中难以体验到的极致风景！这里卖的是公寓，送的更是心情！如何送？送心情中国黄果树郎宫China Huang guo shu Lang PalaceTelttp：/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼

53、升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/我们要为客户圆梦！一期营销制胜的砝码，除了自身规划的营造及销售解说为客户描绘工程未来美好开展的场景之外，还必须“借力，挖掘外围(黄果树、人文)可利用的资源作为营销推广的话题。如何圆？圆梦想观点：只有丰富工程的内涵和饱满营销内容，才能促进销售的顺利进行，只有震动他人的心灵，引起关注和兴趣，方从内到外打动客群。市场心理占位原理工程营销策略工程产品销售建议中国黄果树郎宫China Huang guo shu Lang PalaceTelttp：/20122012房地产营销策划大

54、全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/ 一期销售所要借助之力！工程内自造工程内自造“景景工程外借工程外借 “境境造“景借“境工程营销策略工程营销建议除了造“景，我们还要借“境！中国黄果树郎宫China Huang guo shu Lang PalaceTelttp：/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/人文历史这里居住着一个古老而又神秘的民族布依族，早在石器时代他们就在这

55、里劳动生息。旅游文化天星桥、黄果树大瀑布、红崖天书、坝陵河大桥等景点，距离工程均在10公里以内，可借势升值。黄果树有哪些“境可借？以人文历史引发客户对郎宫的向往,以旅游文化吸引客户对郎宫产生兴趣客户只有认同郎宫的好，感受郎宫的美，才能对郎宫产生向往，进而才能直接对一期产品产生好感！工程营销策略工程营销建议中国黄果树郎宫China Huang guo shu Lang PalaceTelttp：/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/关键词：五星级、原生态

56、风景、 精修、酒店公寓工程所在区域宣传: 郎宫人文历史、黄 果树旅游胜地工程整体规划 : 五星级度假规划产品自身买点提炼 : 原生态风景、附 属配套、精装修 酒店式公寓工程营销策略工程一期买点提炼中国黄果树郎宫China Huang guo shu Lang PalaceTelttp：/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/因此，本案的工程推广语呼之欲出：五星级原生态风景 精装公寓式酒店工程营销策略工程品牌推广建议中国黄果树郎宫China Huang g

57、uo shu Lang PalaceTelttp：/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/我们要找的不是消费者，而是郎宫主人！那么，在营销推广的过程中，除了明确工程产品的属性定位之外，我们还必须契合工程的属性定位，寻找一种特别的营销方式，以获得出奇制胜的效果。因此，我们卖产品的前提，是先找人：工程营销策略工程品牌推广建议中国黄果树郎宫China Huang guo shu Lang PalaceTelttp：/20122012

58、房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/通过营造的是一个亲自然居住环境，使其既能畅游“郎宫丰富的自然风景、尽情享受“郎宫的游乐设施的同时，又能阅尽这里独有的历史人文典故，最重要的是，你已然成为了郎宫主人，即可拥有郎宫以及郎宫旁边的无尽风景！何为郎宫主人？工程营销策略工程品牌推广建议中国黄果树郎宫China Huang guo shu Lang PalaceTelttp：/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市

59、！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/主人的专利把营销推广做成家常饭后的轻松调侃，把营销话题变成有趣的日常口语，把工程硬性卖点转换成软性话题。那么，“郎宫将成为一个有血有肉，内容丰富的朋友。工程营销策略工程品牌推广建议感受世界级秘境之旅旅游就在门口，出门就是名胜古迹，私享自然生活中国黄果树郎宫China Huang guo shu Lang PalaceTelttp：/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/合理营销最终达成三大目标工程营销策略

60、工程一期营销目标销售目标：快速、有效的完成5.9万方的工程一期推量。价格目标：工程一期实现50508100元平方米销售价格品牌目标：建立公司的品牌内涵，缔造黄果树新价值、建设黄果树新未来的企业使命。为黄果树郎宫品牌做势，为贵州黄果树旅游度假开发投资未来工程奠定品牌根底。中国黄果树郎宫China Huang guo shu Lang PalaceTelttp：/20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/入市时机的考虑因素自身工程进度战略要求资金回笼要求小市场同