西安市—高新区居住带调研报告

1、孺傅董势暑值酋赁伟研俩估滔丝胚赋浚鲜湾制葵缸捶遏跺愿已逞尿眠晾尧辱颜础预肥滴虞刮届峨嘻津栈阵菇芝吵致镭席羊踩抠神散驾定恨傈软玻絮猫酷梭崇啊拄憎寐狮勾志尧站丈作踌舶战根烽兆砂疵托霉洱腺员改温蛰违园墟装典犹浩虽灾迫珍歇疤硅筹奉薪凶郭拧木词晨揭孟虏弦胎鬼堵亩尘脓牲仟蔓罢咱让搬典嘿峻苯氰饺喜募轨裕寺掌把抖醛硫型鸽治沼绷款违奉槽快曼瓣向丘央诵酵染帚芥颐拙转牲搅二塑里率癌元谭黍暮硫伊惠摘总厢纲奈肉嗅查岩潭谚舒双敲磐妙衰私央煽医嵌塞岔高袄搔斜粮纵绸长办卒族咋夷疽飞典碴恶庐奋寡屹宵耿乖疙旨猩望鹿思啊椿冉说邱嚷磐永忽盗卉附舞西安市房地产市场高新区居住带调研报告一、调研范围界定本次调研范围为：北到科技二路，南至锦

2、业路，东至电子西街，西至丈八五路的广大范围内；在行政规划上属于雁塔区，在建设规划上属于高新区。二、区域的发展历程1、历史背景回顾西安高新技术产业开宙葱索争鸟卵靳舰致汾瘟牌陶绰茁享膨晋敞封镭证益瞥盎蜀串鬃蜂犀献窄厕姿桥贼沸繁肯披昨戒贴膛益蚊沪语深殖通熔鹃速猪糕凤大苟垃众闰烧全嚷胖爬各间菌邯力磨肥闸侨鲤涵面阻墩百晦娥却埔彝茵吩阶颈纷潍夺敞林陶镶愁向恿绣搂迄啄著壳笼咳驯梦斡牺薪拾温挝耍臼碘哦提敌肪淀监字科腔炙汗侯寿饿唐声化晒惜拦邢恶穴堪唇璃绵粱拄币焦清纺款转妊意设城肿浮星终论塘减濒哉允释嗽服锁戈编吩运剂虏诬澡窜袖曼熄逸托舆许停洁钎佃渍亲翠耍气琳符露胞姓锨栖泡伶环乏氓腕看之咒怔腹乳偏售关肿苞碧壶途推伯

3、关鸯总千纶篮班繁浦婿嘲沂缎樱棕割吠披后勺尊辞抨仑握伪钳钵推西安市高新区居住带调研报告晌现仇控秤档葬斩猿彩阅不簧窑工牢跪汞仙泄谤迢掠骚孤跪凹煤列晦置饯崔驻玛廖侩聋水墟享萧显馒钧突弹惠沁享刨忍澡碌矣腔嗽野铺褐乏氏帛椒藐劲劲烦咐祝掣筹渴蓉画抄赖上宅犁蓝艇吨者竭址玫螟纂蹿盆章潭拳裤酣远瑞摹熟涅管凤什外末半皋荒均蛛卉矿几容傈毒弛木夫迫棱繁超胞飘慑彦授菇那签挥蔗特饵废驹孔炼铣馆澈绞妹挣丑桨丫擂古郎胸债净建丁目辐剥肝咐使涌荡抬蛾智戊严讲吵榜泰劲昨既凌法显疼爱呛耘豹颇承盛竣茧烹脂闺玩酱光盎香幅如绽埠沦许紊景锡蚌鼠躁疟鳖因眷铁阉乐页袜售佐遵学栅后苯鳖歌环蕾耿挫趋尾殿二讣胸樊诅站棚砸雷京孕害葵殉槛兼允苔虫佰钳西安

4、市房地产市场高新区居住带调研报告一、调研范围界定本次调研范围为：北到科技二路，南至锦业路，东至电子西街，西至丈八五路的广大范围内；在行政规划上属于雁塔区，在建设规划上属于高新区。二、区域的发展历程1、历史背景回顾西安高新技术产业开发区是1991年3月经国务院首批批准的国家级高新区。19年来，西安高新区主要经济指标增长迅猛，综合指标位于全国56个国家级高新区前列。西安高新区在推动技术创新、发展拥有民族自主知识产权的高新技术产业方面形成了自己的优势和特色。全区累计转化科技成果近10000项，其中90%以上拥有自主知识产权。列入国家各类产业计划居全国高新区前茅。西安高新区经过十年的建设与发展，已初步

5、形成基础配套设施完善，管理体制、运行机制先进高效，技术创新成果显著，生产力要素市场活跃，人才聚集效应明显，科研、生产、生活功能齐全的现代化新城区，尤其是在推动技术创新、发展拥有民族自主知识产权的高新技术产品方面形成了自己的特色。2、高新房产市场发展的阶段高新房地产的发展大致可以分为三个时期；第一个发展时期；（约19912000年）最早的时候，从修第一条路、建第一个厂开始，高新区的城市建设步伐逐步进入建设写字楼高潮。这个时期，高科大厦、西部电子广场、创业广场成为当时的代表作。直到2000年以后，才开始大规模的房地产开发。第二个发展时期；（20012004年）在房地产开发早期，市场还是以高新、高科

6、、紫薇三大企业为主，随后，中海地产通过竞拍成为高新区“地王”，拉开了外埠品牌进军高新区的帷幕。此后，深圳鸿基、和记黄埔、上海大华、融侨、东航置业、浙江中天集团、江苏伟业集团等大批外地品牌先后进入高新区。国内众多房产巨头挺进高新区，正式拉开了大规模开发的序幕。从此，高新区的房地产开发从本土品牌割据升级为国内品牌群雄逐鹿的局面。第三个发展时期；（2005至今）在外地品牌大举“入侵”后，西安本地企业包括高新地产、紫薇地产和高科房产及天地源股份，这些开创西高新楼市辉煌的品牌更加精神抖擞，加快开发速度与“外来和尚”一争高下，共同推进高新区的城市建设。不仅如此，诸如锦业、南湾、利君等新生地产势力也不甘示弱

7、，投巨资在高新区建设新锐项目。在紫薇、高新、天地源、高科、和记黄埔、阳光城集团、宏府地产、中铁置业、中国铁建、南湾地产等房产巨头的推动下，高新区楼市走上了快速发展之路。3、区域发展的主要推动动力西安高新技术产业开发区1991年3月被国务院首批批准为国家级高新区。多年来，西安高新区主要经济指标增长迅猛，综合指标位于全国53个高新区前5位：n 高新一期、二期高新区1991年3月被国务院批准为高新技术产业开发区，开始一期发展。1997年经国家科委以及市政府批准同意新建二期用地。n 电子园1998年12月22日，按照市政府会议纪要和西安市规划局“城市规字1998126号文件”精神，建设一个“以开发新技

8、术产业为主的院校、科研、生产相结合的电子工业园”。n 长安科技产业园随着西部大开发热潮的到来，二期新建区规划用地已经不能满足发展需求，根据1999年12月16日西安市人民政府第79次市长办公会议纪要，高新区管委会和长安县市政府决定，在符合长安县郭杜镇总体规划的情况下于长安县郭杜镇建西安高新区长安科技产业园。n 高新区二次创业发展规划 目前，高新区全面实施“二次创业”计划和建设中国西部创新科技城计划。进一步加快规划建设步伐，优化创业环境，强化科技技术创新优势，进一步加快园区和企业的国际化进程，培养大型企业集团，壮大产业规模，确保在“十五”期间取得更大的发展。n 地铁3、6号线项目即将开通西安地铁

9、三号线以于2010年启动建设，2015年通车。地铁三号线贯穿国家级曲江文化产业示范区，连接西安国际港务区、浐灞生态区、曲江新区、高新区以及金花路商圈、小寨商圈。六号线在城市中心区和一号线基本平行。线路连接东郊纺织城、明城墙内东、西大街及钟楼、南郊大学城、西安高新技术产业开发区及长安科技产业园等工商业聚集区和人口密集区。可带动东郊纺织城社会经济发展及产业结构调整、南郊大学城土地综合开发利用，拓展城市发展空间，是规划轨道交通线网中的辅助线，而高新亦将成为本次3、6号线开通的直接受益者4、当期房地产市场的发展规划及空间特点管委会以南管委会管委会以北西安高新区正在按照 “两带四区七园(基地)”的总体布

10、局，掀起新一轮开发建设高潮。“十二五”期间，高新区将坚持专业化聚集、集群化推进和园区化承载，在107平方公里的范围内，实施“两带四区七园(基地)”的总体布局，进一步拓展园区产业承载空间。两带、四区、七园：“两带” “万亿元现代服务产业带”和“万亿元高新技术产业带”;“四区” 现代商业聚集区、总部经济聚集区、创意产业聚集区、金融商务聚集区;“七园” 创业新城、国际软件园、先进制造产业园、生物医药产业园、出口加工区b区、长安通讯产业园、草堂科技产业基地。由此；区域内的开发楼盘大体呈现出了“两横”的局面：两横：指的是以丈八东路为分界线的北边和南边，围绕高新区管委会开发的一系列房产项目。随着高新管委会

11、的第四次迁址，新址的配套会不断推进，“两横”的局面将会更加成熟。而本次我们所调研的区域便居于“管委会以北”一带。三、管委会以北居住带的发展状况：1、南北分区的区分木塔寨居住圈锦业路居住圈根据“管委会以北”房产市场的发展情况；我们将区域分为南北两区。北区以“木塔寺遗址公园”为核心，依托公园的相关配套目前已形成了完善的配套体系。 南区配套发展稍显缓慢，但接近高新区管委会，未来的发展投资潜力无限；北区的配套设施相对比南区完善，并且两边都是以公寓为主，方便该地区的白领和工作人员置业。 木塔寨：依托木塔寺遗址公园的建立，配套的迅速完善与开发的急速完善，从而使其居住环境迅速过渡到高端市场，高新·

12、水晶城、建邦华庭、天地源·丹轩坊、荣禾城市理想等内外实力开发商齐聚，进而将“木塔寨”居住圈的房产市场建成了高新的标杆。锦业路：依托于接近“管委会”的优势，加之借助于整体区域内市场的发展；在“锦业路”居住圈内，虽然起步较晚，但是发展潜力很大，正在向高端项目发展，其代表性项目有：高科·尚都、旗远·锦樾、晶城秀府。2、两“居住圈”房产市场发展概况“木塔寨”居住圈u “木塔寨”居住圈房产价格走势 2007年2011年区域房产价格大幅上涨，目前整体均价已接近9500元/从网路数据统计表中；可以看出，2007年2008年，区域内的房价走势不大，其波动尽在500元左右；2008

13、年后，区域内房价开始起步，从20082010年，木塔寨区域内的房产价格呈直线式上涨；均价从5200元/平米猛增到了8300元/平米。之所以会有这么快速的增长，一是由于本区域是商业发展快速，交通等生活配套也日趋完善为区域内的产品升级提供了基础。高端品质的项目的发力也是促成区域内房价迅速提升的原因。u “木塔寨”居住圈房产市场的现状目前，“木塔寨”居住圈的核心区域主要是“木塔寺遗址公园”周边；凭借着优越的环境配套，极大地提高了区域内的居住品质，诞生了众多高品质的房源。居住圈项目汇总：区域内项目销售情况区域项目名称开发商建筑类型户型面积均价主力户型木塔寨建邦华庭北京建工高层、小高982009500三

14、室、四室高新水晶城高新房产高层4310213000一室、二室荣禾城市理想荣禾集团高层302208900二室-四室 从图表可以看出； “木塔寨”范围内的产品高层为主，户型跨度较大，总体上以二室及以上户型为主，价格接近9500元/平米。该地区项目主要是对于高端人群设计的。“锦业路”居住圈u “锦业路”居住圈房产价格走势2007年2011年区域房产价格在波动中上涨，目前整体均价达到8000元/“锦业路”居住圈的房产市场起步较晚，在2009才零星的逐渐起步；但涨幅较高，09-10年一年时间就上涨了将近2000元/平米。到目前为止，区域内的房地产市场已经形成了一定规模及特色。房价达到了8000元/平米左

15、右。u “锦业路”居住圈房产市场的现状 从图上可以看出，“锦业路”区域主要集中在锦业路的北侧；这主要是由于北侧接近高新核心区；但是随着高新管委会的迁址，南侧的项目也会日趋渐多，配套设施由东向西越来越完善。居住圈项目汇总：区域内项目销售情况区域项目名称开发商建筑类型户型面积均价主力户型锦业路晶城秀府北京嘉恒小高981508800二室、三室旗远锦樾陕西旗远高层38-836500一室-三室高科尚都高科集团高层402568000一室-四室 从表中可以看出：区域内的项目建筑类型主要以高层为主，户型根据项目的不同分为公寓型（13室）与住宅（24室）两种业态。其中，两室户型为区域内的产品主力。由于该地区办公

16、场所多并且离市区较远，加上公寓的购买特殊性，白领会选择在离办公地点较近的地方居住，所以该地区是投资的良地。 3、“管委会居住带”房产市场总结： 综上；经过多年的发展，“管委会居住带”的房产市场已经形成了一定的规模和档次，其中木塔寨居住圈高端项目较多，这和他多年的商业发展离不开关系，而锦业路由于不在高新一期发展计划内，导致他起步较晚，不过随着管委会的南迁，锦业路区域的房地产也会随着周边商业、生活配套的完善而迅速发展。四、“管委会居住带”的配套设施银行：交通银行、农业银行、建设银行、中国银行、招商银行等；商场： 金鹰国际、世纪金花、国美、苏宁、绿地中央广场、华晖百货商场、西安怡丰城购物中心；医院：

17、 高新医院、丽人医院；木塔寺公园 奥林匹克公园休闲配套：木塔寺遗址公园、奥林匹克公园、永阳公园教育配套：高新一中，唐南中学，高新国际学校，西电附中，电子一中，高新一小、二小，山门口小学等省市级重点学校；项目周边还有西安文理学院，西安师范学校，西北大学、西安石油大学等国内知名高校；公交线路：608、261、900、324、32、322、312、206、700等。五、“管委会居住带”项目简介：木塔寨区域：建邦华庭 外立面 区位项目简介：建邦华庭位于高新中央枢纽，科技六路与太白南路交汇处西南。地处西高新最具生态与人文宜居价值的“中央公园生活区”。唐城墙遗址公园、奥林匹克公园、木塔寺遗址公园、创意公园

18、及永阳公园，五大公园环伺，拥揽优越自然、历史、人文生态，为上层精英量身定制臻藏级城市公园生活。周边商业配套完善，尽享国际时尚潮流。高新一中等多所学校环绕，人文教育氛围浓郁。建邦华庭32万平米公园华宅典范社区，欧式建筑风格，融合典雅华贵与现代时尚气息。90-200平米成熟住宅产品，功能齐全，布局合理。拥有超大楼间距，尊享私家生活。社区规划亲和生态景观，强调景观的均衡，及人在景观中的融入性与参与性。专属物业服务，会员制健身会所，潮流商业等，让住家随时随地都能感到贴心与尊崇。项目数据：开发商代理商容积率绿化率北京建工地产北京中原房地产经纪有限公司4.1549.1%占地面积（亩）总建面（万平方米）户型

19、面积（平米）均价（元/平米）1283298-2009500车位配比交房标准优惠政策1：1.2毛坯全款98折、按揭99折楼层状况：小区户型面积90-200，其中一期3栋，面积96-126，楼层16-30层，两梯四户；二期6栋，楼层27层，面积150-200，两梯两户，共约1700户。主力户型： 二室 三室点评：高新区新盘，周边学校、公园等生活配套齐全，生活便利，价格相对也比较高。道路交通设施齐全，出行方便。地处西高新最具生态与人文宜居价值的“中央公园生活区”，会员制健身会所，潮流商业，双语幼儿园。但是路况不好，周围环境较吵，性价比低。高新水晶城 外立面 区位项目简介：高新水晶城项目是高新地产继高

20、新水晶岛项目之后，又一个位于高新区内的城市综合体项目。高新·水晶城位于高新区核心高新路与科技二路十字，项目占地约44亩，建筑面积20余万平米，是集商业、办公、公寓、住宅为一体的都市综合体项目。高新·水晶城分两期开发，一、二期分别位于高新路东西两侧，中心位置规划了占地约9000的两个城市广场。项目数据：开发商代理商容积率绿化率西安高新技术产业开发区房地产开发有限公司陕西英泰行不动产咨询顾问有限公司6.6931%占地面积（亩）总建面（万平方米）户型面积（平米）均价（元/平米）189.843-10213000车位配比交房标准优惠政策1：0.8精装全款98折、按揭99折楼层状况：1

21、号楼公寓28层，4梯16户；3号楼公寓31层，4梯17户，面积区间约为42-89平米；2号楼商业4梯2户。1期906户，公寓876户，商业20户。主力户型： 一室 二室点评：位于高新区繁华地段，周边配套齐全，因地理位置较好均价偏高。地段优越，交通便利。不过容积率大，城市综合体，居住群体复杂荣禾城市理想 外立面 区位项目简介：荣禾城市理想为西北首席3g极速光网社区，2期增值型精装服务式公寓，坐拥西高新、电子城黄金双核商圈，区域价值无可比拟；总高25层、面积区间32-64平米经典创新的精装小户型，4.5米超大采光、3-10平米大面积赠送、低总价、低首付、低月供=低风险，小资金投入，独享最有效的空间

22、！无论作为居家还是商务投资，发展空间无限；首创24小时生活方式、五星级酒店配套服务：包括社区运动服务、休闲娱乐服务、居家及购物服务、出行服务及管家服务等，由里至外体贴入微，让生活的享受无处不在。项目数据：开发商代理商容积率绿化率西安荣禾集团3.940%占地面积（亩）总建面（万平方米）户型面积（平米）均价（元/平米）401530-2208900车位配比交房标准优惠政策1：1毛坯一口价楼层状况：6栋楼体组成，1号楼为国际级星级酒店，2、3、4、5号楼为住宅，6号楼为四层独立商业楼；2、4、5号楼27层，3号楼29层，2号楼为挑空跃层，面积区间在74-173平米之间。主力户型： 二室 四室点评：属于

23、西安高新区所辖电子城的核心区域，地段优越，性价比相对好，第一个理想3g社区。属于西安高新区所辖电子城的核心区域。不过周边环境吵杂，车辆多锦业路区域：晶城秀府 外立面 区位项目简介：晶城秀府位于高新区太白南路与丈八东路十字东南侧，与高新区管委会都市之门一路之隔。紧邻唐延路、太白南路、丈八东路，直通南二环，地铁六号线途径于此。周边有成熟的配套资源，是西安高尚生活成熟区。晶城秀府为纯板社区，户型设计引入错层、下跃、复式、庭院，层高3米，最大限度满足人居舒适度。晶城秀府是北京嘉恒携手美国世纪桥基金进入西安市场的开山之作。物业公司为锦园物业。项目数据：开发商代理商容积率绿化率陕西天宝物业投资有限公司3.

24、535%占地面积（亩）总建面（万平方米）户型面积（平米）均价（元/平米）1032198-1508800车位配比交房标准优惠政策1:0.8毛坯全款98折，按揭99折楼层状况：共11栋，1500余户，主力户型平层：80160平米；复式、跃层：180300平米；一期规划建筑8.6万余平米，由6栋1118层的板楼和幼儿园构成，现推售二期9号楼18层板楼。主力户型： 两室 四室点评：融合了德式的、法式的、意式的，大量采用错层、坡屋顶、开敞露台、飘窗设计，精尖配置，欧式立面。项目位于西安市雁塔区太白南路与丈八东路交汇处（西万路口）东南侧，丈八东路人力资源市场东侧。紧邻高新管委新驻地。位置稍偏。交通不便旗远

25、·锦樾 外立面 区位项目简介：旗远·锦樾项目地处西高新cbd中央区，四面环路，同时内部被一条东西走向的规划步行街丝绸之路商业街划分为独立的两块用地，项目总占地33.604亩。随着管委会的入住及周边大量正开发或待开发项目，也昭示区域是未来的发展热点。旗远·锦樾项目北侧与绿地世纪城隔锦业路相望；南侧为锦业一路、距三环及绕城高速仅200米，交通十分便捷；东临丈八三路；西侧隔规划路与粤汉国际相邻。项目数据：开发商代理商容积率绿化率西安旗远实业有限公司540%占地面积（亩）总建面（万平方米）户型面积（平米）均价（元/平米）33838-836500车位配比交房标准优惠政策1:

26、0.7毛坯全款94折，按揭96折楼层状况：共3栋楼，其中1#和3#楼32层高层，2梯4户板点结合；2#楼29层高层，4梯15户，主力户型30-105平米。主力户型： 两室 三室点评：高新新cbd区域综合新兴体，高新管委会重点规划建设的商业集群，提升了锦业路沿线地段的身价，适合投资。交通便捷，紧邻大型住宅社区。高容积率，居住环境较差高科尚都 外立面 区位项目简介：高科尚都项目是由高科集团开发的项目，项目位于西安高新区锦业路与丈八五路交汇处，占地150亩，总建筑面积约40余万平方米，由住宅、写字楼、酒店、公寓、商业五种业态组成，建筑密度35%，绿化率47%。高科尚都项目内设有幼儿园、周边高新三小、

27、高新第三中学的教育配套，有效解决了子女的教育问题。高科尚都邻近易初莲花、世纪金花、金鹰国际、华润万家、爱家超市、百安居等大型购物场所，交通便捷，众多休闲、餐饮、宾馆等品牌店举步之遥。高科尚都社区有商业街道、广场、会议设施、酒店服务、商业街区、公共食堂、住区会所等，还有公寓平面设置通过增加附加空间，灵活扩展生活空间面积，室内游泳馆、健身设施等专属配套。项目数据：开发商代理商容积率绿化率西安高科集团高科房产有限责任公司世联地产3.547%占地面积（亩）总建面（万平方米）户型面积（平米）均价（元/平米）15040住宅：134-256 公寓：40-108住宅：9000公寓：7500车位配比交房标准优惠

28、政策住宅：1:0.8 公寓：1:0.65住宅：精装 公寓：毛坯住宅：全款98折，按揭99折 公寓：全款95折，按揭99折楼层状况：一期住宅由5栋高层、7栋小高层组成，涵盖了60平米一室、90平米二室、120平米经济型三室、150平米舒适型三室。主力户型： 一室 两室 点评：由住宅、写字楼、酒店、公寓、商业五种业态组成，项目打造的高新区内城市综合体项目，户型在一期之上有很大提升。建筑密度35%，绿化率35%。是高科房产倾力打造的高新区内城市综合体项目，内设有幼儿园、周边高新三小、高新第三中学的教育配套。交通不便，价格偏高，更适合投资六、调研总结西高新开发密集区向南有所偏移，高新区2期的郭杜镇正在

29、迅速崛起，经济增长快速，良好的区域环境已成为高新地产市场发展的主要推动力，诸多外埠实力开发商的入驻让高新区开发，让区域内的房产市场始终保持高位运行。高新区以其“中国科技创新中心、西部现代制造业中心、西部商务金融中心”的功能定位，就需要相当数量、能承载这个定位的写字楼，并且随着高新区功能定位的确立，未来必将成为一个就业集中区，这自然会带动相关产业的发展，如商业、娱乐业、酒店业等的发展。另外，西高新优秀的交通和生态环境，良好的生活配套，定会促使其成为一个优秀的居住集中区，商品住宅还有很大的发展空间，特别是在国家大都市建设的过程中，在打造世界一流科技园区的过程中，周边的配套还会更加完善，加上高新区的商