东盟新天地可行性建议方案二

1、东盟新天地项目可行性建议方案 广西策划协会运营中心“东盟新天地”项目可行性建议方案广西策划协会运营中心二OO九年三月六日前 言常言道：“商铺无价”！商业地产的真正核心价值在于经营，而不仅仅在于其外部形式。对于商业物业开发而言，决定其投资价值的关键因素是“人气”！不管是地段也好，配套设施也好，如果没有办法聚集足够的人气，商业的价值就无法真正得到实现，甚至出现同地段的商业物业销售价格还比不过住宅的销售价格。相反，如果是定位得当加上经营有道，哪怕是小小的乡镇市场也经常出现销售价格超过几万元每平方米的铺王。这也正是商业地产开发的魅力所在。对于东盟新天地而言，无论是现有的地理位置，还是开发商的实力以及立

2、志打造广西一流商业地产的企业理念与决心，都是无可挑剔的！但是，除此之外，我们站在市场的客观角度来讲，项目还缺少一个重要的条件，那就是对商业资源的有效控制（包括市场定位的把控、项目开发全程人才物的合理配置、商业资源的前期储备以及后期经营的先期导入等等），而这恰恰是决定东盟新天地开发成功的关键！为了避免百益集团在开发东盟新天地项目的过程中走一些没有必要的弯路，减少外部干扰对项目开发所造成的损失，受贵公司委托，我们策划协会运营中心特组织了一个集合人力资源、投资策划、项目管理、商业运营、政府公关等方面的专家小组对“东盟新天地项目”进行了较为全面的评估和有关的市场调研工作，旨在对“东盟新天地项目”的整体

3、定位、开发、规划、营销策略、配套开发运作，以及总体营运策略等关键性问题做出战略性的建议方案。本建议方案的主要目的是通过市场形态分析和消费群细分，论证“东盟新天地项目”的整体发展策略，深入剖析项目目前和未来所面临的问题，制定针对性、前瞻性策略，解决从开发到招商、经营方面的全局性课题，在现有开发条件下，以实现项目利润的最大化。第一章 项目市场概况一、南宁市商业地产的投资环境东盟新天地项目所在的城市广西南宁市，具备优越的商业发展潜质，其良好的城市建设基础与持续快速的经济增长给东盟新天地项目的发展提供了巨大的想象空间。作为中国经济发展战略第四极北部湾经济圈的中心城市，作为中国东盟博览会的永久主办地，作

4、为中国东盟自由贸易合作的桥头堡，南宁市给东盟新天地的商业发展提供了立足于世界的战略高度！1、南宁市社会基本情况南宁是广西的首府城市，是全区政治、经济、科技、文化、信息、金融中心和最大的城市，北部湾经济开发区的中心城市，也是中国东盟博览会的永久主办地，全市总面积22293平方公里，其中，市区面积6476平方公里，建成区面积152平方公里。 南宁现辖兴宁区、江南区、青秀区、西乡塘区、邕宁区、良庆区6个城区和武鸣县、横县、宾阳县、上林县、马山县、隆安县6个县。 全市总人口为659.54万人，其中市区人口为249.67万人2南宁的经济发展状况、南宁08年国民生产总值受中国东盟博览会和北部湾发展战略的影

5、响，南宁市的经济呈现高速增长的态势！据统计，08年全市生产总值1316.21亿元，增长14.5%，连续七年实现两位数增长；三次产业结构由上年16.34：34.18：49.48调整为15.44：34.65：49.91。财政收入191.17亿元，增长26.74%；全社会固定资产投资693.44亿元，增长23.78%；全部工业总产值1050.62亿元，增长26.55%；社会消费品零售总额631.68亿元，增长22.51%；外贸出口15.86亿美元，增长56.54%；外商实际投资2.52亿美元，增长35.65%；区外境内实际到位资金202.59亿元，增长29.84%。在广西14市中，南宁市是唯一GDP

6、突破千亿的城市，经济规模远大于其他城市。南宁市GDP总量占全区比重为18.35%，比上年提高0.4个百分点。南宁市经济总量在全区中的份额稳步提升，作为全区经济中心的地位进一步巩固。、房地产投资快速增长随着北部湾经济开发区的影响不断扩大，外地投资者纷纷抢滩南宁，其中房地产投资尤其受到追捧，而商业地产更是未来南宁地产投资当中的热点！2008年，南宁投资规模快速扩大，房地产开发投资增长趋缓。全市全社会固定资产投资完成693.44亿元，增长23.78%，其中基本建设投资278.31亿元，增长30.82%；更新改造投资142.45亿元，增长37.6%。全市房地产开发投资199.3亿元，增长6.32%。3

7、、人口状况/居民收入/消费水平、人口状况2007年末，南宁市户籍人口683.51万人，比上年增加11.62万人，增长1.73%，其中市区人口259.77万人，增加4.91万人，增长1.93%。全市人口出生率为11.45，比上年下降0.09个千分点；人口死亡率3.18，比上年下降0.23个千分点；南宁的整体人口规模水平与其省会城市地位相比偏小，这是制约南宁商业发展的主要因素之一！随着外地人口的不断涌入，以及城市规模的不断扩大，南宁城市消费人口将呈现几何增长的趋势，这也成为南宁商业跨越式发展的机遇！、居民收入水平、消费水平2008年，城镇新增就业岗位7.26万个，城镇登记失业率3.57%；城镇居民

8、人均可支配收入14446元，增长19.95%；农民人均纯收入4001元，增长15.58%；居民消费价格总水平上涨8.4%；人口自然增长率8.46 。4、南宁未来2年经济预测、2009年经济预测2009年南宁市经济和社会发展主要预期目标为：生产总值增长13%；财政收入增长18%；全社会固定资产投资增长20%；全部工业总产值增长23%；社会消费品零售总额增长18%；万元生产总值能耗降低2%，化学需氧量排放量削减4%，二氧化硫排放量不增；外贸出口增长25%，外商直接投资增长15%；城镇居民人均可支配收入增长12%；农村居民人均纯收入增长10%；居民消费价格总水平涨幅5%左右；城镇新增就业岗位6万个，

9、城镇登记失业率4.5%以下；人口自然增长率10以内。、南宁十一五规划： 经过“十一五”时期的发展，南宁将形成全方位、多层次、宽领域的开放格局，工业化、城镇化、信息化、农业产业化、市场化、国际化进程明显加快，区域性的加工制造中心、商贸中心、物流中心、金融中心和科技创新基地、文化交流平台建设取得明显成效，城市综合经济实力明显增强，区域性国际化城市功能明显提升，中国绿城建设取得明显成效，成为最适宜人居的城市之一。主要目标是： 经济总量不断壮大。在优化结构、提高效益和降低消耗的基础上，生产总值年平均增长12%；力争到2010年，生产总值突破1000亿元；人均生产总值比2000年翻1.5番；工业总产值突

10、破1000亿元，年平均增长19；工业增加值、财政收入、全社会固定资产投资、外贸出口总额比2005年翻一番，工业增加值年平均增长16，财政收入年平均增长15%，全社会固定资产投资年平均增长16，外贸出口总额年平均增长20；社会消费品零售总额年平均增长13；。城市建设以邕江为轴线，东建西扩，完善江北，提升江南，期末建成区常住人口超过200万人。六个城区按照各自功能分工，加快建设和发展。期末兴宁区建成区人口达到23万人左右，青秀区建成区人口达到52万人左右，西乡塘区建成区人口达到78万人左右，江南区建成区人口达到30万人左右，邕宁区建成区人口达到13万人左右，良庆区建成区人口达到14万人左右。小结：

11、东盟新天地项目所在的城市广西南宁市，具备优越的商业发展潜质，其良好的城市建设基础与快速的经济增长给东盟新天地项目的发展提供了巨大的想象空间：l 作为中国经济发展战略第四极北部湾经济圈的中心城市，作为中国东盟博览会的永久主办地，作为中国东盟自由贸易合作的桥头堡，南宁市给东盟新天地的商业发展提供了立足于世界的战略高度！l 作为广西的首府和全区政治、经济、科技、文化、信息、金融中心与最大的城市，南宁市为东盟新天地的商业发展提供了整合广西以及区域相连省市商业资源的平台高度！l 受中国东盟博览会和北部湾发展战略的影响，南宁市的经济呈现高速增长的态势，这为东盟新天地的商业发展提供了吸引外部资本与有效投资客

12、群集聚的经济环境！l 随着北部湾经济开发区的影响不断扩大，外地投资者纷纷抢滩南宁，其中房地产投资尤其受到追捧，而商业地产更是未来南宁地产投资当中的热点，这为东盟新天地的商业发展提供了利用集团资本渠道优势，整合市场，打造中国北部湾第一商业品牌的历史机遇！优越的自然条件，加上良好的外部环境与历史机遇，东盟新天地没有理由不打造成广西商业地产第一品牌与百益集团最有效的赚钱机器以及持续撬动资本市场的融资平台！二、南宁市商业地产发展状况1、南宁市房地产宏观市场发展状况南宁市整体的房地产市场尚处于初步发展阶段，离进入成熟发展阶段较远。外地投资商特别是珠三角、长三角一带的实力企业都十分看好北部湾房地产市场的发

13、展前景，尤其是对南宁的地产情有独钟。20世纪末与21世纪初，两个世纪的分界点，也是南宁市房地产市场发展的分界点。20世纪90年代，南宁市的住房模式主要以单位福利房、集资建房为主导，商品房为辅的市场供求体系；进入21世纪，逐步取消了福利分房与集资建房，商品房逐步占据市场主导地位，特别是2003年以后，南宁市房地产市场开始迅速发展，至2007年增长速度环比达到34.5%，达到历年来房地产市场增长高峰。2007年，南宁房地产增长速度已远远超过经济增长速度，房价迅速上涨，已经超出居民收入水平与经济承受能力。2007年，国家出台了一系列的行政、房贷政策调控房地产市场，12月宏观调控作用充分体现出来，至2

14、008年1月，南宁市房地产市场明显回落。由于南宁市大部分区域房地产价格基数并不是太高，除了小部分原来价格升幅太高的楼盘出现明显回落外，大部分中低价位的楼盘没有出现明显回落现象，基本保持原有价格水平，部分甚至出现一定的上涨。从2008年1月至今（即2008年5月），房地产价格整体稳定。价格是衡量房地产市场最主要、最敏感的因素。衡量房地产市场发展状况，还需要从房地产产品、市场需求、消费水平两个供求关系去分析。从房地产开发产品角度看，在2007年之前，南宁市大部分楼盘的产品还是比较粗糙，精品很少；从消费市场需求角度看，在2007年之前，消费者对购买商品房是比较盲目的，跟风非常严重，南宁本地刚性需求很

15、强，但是价格承受能力有限，主要依赖外来投资、消费拉高整个消费市场。经过国家宏观控制，2008年1月南宁房地产市场出现转折，转入理性发展阶段，价格稳定，消费者购买行为开始转为理性消费。2、商业地产发展概况南宁的商业地产刚刚起步，真正意义上的品牌商业项目不多，大部分商业物业发展基本处于传统的房地产发展阶段开发商根据自己的感觉来开发，而缺少真正专业的商业发展理念与专业经营的前期导入，甚至出现大范围的跟风。即算是在全国商业地产发展方面独树一帜的大连万达地产，在南宁所建的万达商业广场，也没有真正做到对商业资源的有效配置，甚至出现商户因经营困难而集体要求减租的尴尬。商业地产涉及内容涵盖商铺卖场、写字楼、酒

16、店、物流等领域，每一个领域都有自己相对独立的经营管理系统与资源配置要求，因此形成了多元化的商业发展格局。、南宁商业地产的现实格局受城市规模与政府发展思路的影响，南宁市的商业长期以来发展较慢，在很大程度上对外地品牌商家的吸引力甚至比不上柳州，而商贸、物流方面更是无法与玉林、梧州相比。虽然因首府位置形成了极其旺盛的政府消费市场，但主要体现在经济拉动面较为局限的餐饮等方面，而大范围的消费市场还缺少真正的主题。南宁市目前的商业格局可以简括为“四圈两带”。“四圈”即“四层商圈”，内圈以零售、商务、休闲等综合功能为主；中圈一方面作为承接内圈老城区商贸业的疏解，另一方面与外圈共同突出专业批发为主体的商贸功能

17、。“两带”一是邕江滨水商贸带，着重突出休闲游憩、滨水景观和商贸互动三大特色；二是快速环道及高速环路，重点发展现代物流和大型专业市场。与住宅地产相比，南宁市商业地产模式比较原始，市场体系比较粗放与分散，按照商业发展的历史以及商圈人流量、商业密集程度，对商圈进行划分，大体上可以分为：A、一级商圈位于朝阳路周边，人民路一带，这是南宁传统的商业中心，代表商业有骑楼步行街、百货大楼、朝阳商业广场、万达商业广场、钻石广场、中山路步行街、和平商场、裕丰商厦、交易场等；B、二级商圈以民族大道为轴线，从民族广场一直到五象广场、航洋国际城，分布于民族大道两侧1公里半径范围之内，沿途代表性商业有梦之岛百货，七星路步

18、行街，新民路、古城路、星湖路、园湖南路、东葛路、长湖路临街商业，五象广场的广州友谊百货、梦之岛水晶城、人人乐超市百货、百货大楼五象店，再往东延伸就是航洋国际城购物广场；C、 三级商圈位于江南区、西乡塘区、兴宁区（朝阳路以外）的城市主干道上，主要道路为江南区星光大道、亭洪路，西乡塘区明秀路、大学东路、衡阳路、北大路、友爱北路，兴宁区北湖路、明秀东路、望州路、园湖北路；D、 四级商圈位于除以上快环边上，以及快环以外的社区商业，如科园大道、竹溪大道、白沙大道、厢竹大道、秀厢大道沿途商业，以及快环以外的社区商业。 由于缺少国际性商业大鳄的进入，南宁市的商业竞争较少，几个国内二线的品牌商家就把南宁市的主

19、要商业领域分割完毕。从综合商业经营来看，经过多年的发展，几个经营品牌已经占据南宁市综合商业市场的绝大部分份额，其中占据市场份额较大的有梦之岛百货、南城百货，其中梦之岛百货是南宁本土成长起来的品牌，在南宁共有四家分店；南城百货属深圳信南实发展有限公司投资经营，南宁共有三家分店；其次是南宁百货、人人乐、万达商业广场、北京华联、广州友谊百货、巴黎春天百货等知名品牌。各个名牌的商业定位有所区分，根据经营档次按低、中、高档分布在一级、二级、三级、四级商圈内，共同构成了南宁市的主体商业格局。、目前南宁市的几个主要商圈分析A、朝阳花园商圈：·交通：老城区的弊端，交通拥挤状况非常严重，交通流线不明确

20、，造成商业之间的区域流动性不足。·环境：商业氛围是南宁市最好的地段，但陈旧的商业设施也决定了其商业层次南宁再做大的调整，朝阳广场空有人气却没商业配套。·商业：沃尔玛、百盛、南宁百货大楼、兴宁步行街、金朝阳广场，商业非常集中，同质化带来的相互竞争已经损害到商圈的稳定发展。·特色：中山路的小吃面临绝迹，万达广场的体验式消费正在过时，步行街的价值逐步在减退总体来看，朝阳商圈面临全面的结构性调整。一方面传统批发集散地正在向安吉、江南分流；另一方面旧城改造的加快带来中心经营成本的压力不断增加，商业经营的并购在所难免。B、五象凤岭商圈：五象广场是南宁市新兴的商业中心，经过近十

21、年的发展，慢慢开始成型。受政府主观性过强的规划影响，五象广场自身的商业已成为一大死局，连带周边的商业一起，完全无法成为一个满足区域消费需求的商业主题。从文化角度来讲，无象广场本身的内涵是非常丰富的，但可惜的是商业与文化没有从形式上得到很好的融合，而人为地形成“一个天上，一个地下”的难题，周边的商业物业更是缺乏整体的规划各自为政、相互割裂，完完全全起不到积聚人气的作用，就连区域自身庞大的商务人流所形成的消费需求都难以满足，可以说是南宁市商业发展史上的一大败笔！·交通：公交线路密集度大，但流线过于单一，商业人气完全被破坏掉。·环境：商务功能过强，居住配套稍显不足。·商

22、业：五象商业广场、航洋沃尔玛、巴黎春天百货，主题明确，但需要等到周边的居住完全形成才能满足目前经营的要求。·特色：南宁市的商务中心，城市集中发展区域。C、心圩江商圈：南宁市新兴的社区型商业圈，以南宁集中的高等院校、高新技术产业园区的消费需求自发形成，主要消费集中于文化商业区域，文化氛围较浓，纯消费群体庞大。从目前心圩江区域的总体开发情况来看，缺乏整体商业的规划将是该商圈长远发展的最大障碍。·交通：道路宽阔，目前的交通压力较民族大道小。·环境：高等学校较多，学生、教师群体庞大，消费层次比较集中，商业需求面较小。·商业：碧园商业广场，火炬路商业街，五里亭集贸

23、市场，三联书店，整体的商业主题不明确。·特色：文化气息较好。3、江南区商业分析江南的商业发展起步较晚，主要是自发形成的市场以及沿街的商铺。江南华联的进驻掀开了江南商业发展的新篇章，随着江南海鲜市场、淡村市场、荣宝华商城、白沙大道沿线汽车专业市场、10+1商业大道等商业的不断推出，江南正在逐步摆脱对朝阳商圈的依赖，形成自身的商业集群。然而，受江南厂区集中、商业功能过于分散的影响，大江南商圈一直缺乏真正的核心。江南华联虽然是地理的中心，但是商业功能的不足决定了它难以支撑商圈核心的位置。淡村市场改造而成的淡村商贸城虽然整体硬件改善了，但市场定位仍然停留在原有的形象位置，作为区域商业的辅助还

24、行，但离商圈核心则太远。荣宝华商城的规模和硬件条件基本可以满足辐射区域的功能要求，但是地理位置太偏，而且周边环境已经成型，要作为商圈核心需要付出的代价太高。白沙大道沿线具有地理位置的条件，但道路的分割与快速交通会造成相当大的经营障碍，而且目前在这一线没有具备商圈中心规模与硬件条件的的综合商业项目。小结：从南宁市商业地产发展状况来看，东盟新天地的出现不仅符合南宁市的城市发展需求，而且正在迎接一次历史性的发展机遇：u 南宁市整体的房地产市场尚处于快速发展与结构性调整时期，珠三角、长三角一带的大量资本与商业资源正在纷纷涌入北部湾，这对东盟新天地来讲是一次绝好的商业整合机会！u 南宁市真正意义上的品牌

25、商业项目不多，大部分商业物业发展缺少真正专业的商业发展理念与专业经营的前期导入，这对东盟新天地来讲是一次抢占市场市场制高点，实现商业价值最大化的发展机会！u 南宁市因首府位置形成了极其旺盛的政府消费市场，但主要体现在经济拉动面较为局限的餐饮等方面，而大范围的消费市场还缺少真正的主题，这对东盟新天地来讲是一次以高调的主题推广实现项目品牌与企业品牌大丰收的宣传机会！u 南宁市商业竞争较小，真正的商业大鳄还没有进入，这对东盟新天地来讲是一次以合理的成本实现项目市场分额最大化的经营发展机会！u 朝阳商圈面临全面的结构性调整，一方面传统批发集散地正在向安吉、江南客运站一带分流；另一方面旧城改造的加快带来

26、中心经营成本的压力不断增加，商业经营的并购在所难免，这为东盟新天地的发展提供了有利的时机！u 五象广场受政府主观性过强的规划影响，自身的商业已成为一大死局，连带周边的商业一起，完全无法成为一个满足区域消费需求的商业主题，这为东盟新天地的发展提供了与政府商榷的机会与案例！u 从文化角度来讲，无象广场本身的内涵是非常丰富的，但可惜的是商业与文化没有从形式上得到很好的融合，而人为地形成“一个天上，一个地下”的难题，周边的商业物业更是缺乏整体的规划各自为政、相互割裂，完完全全起不到积聚人气的作用，就连区域自身庞大的商务人流所形成的消费需求都难以满足，这对东盟新天地的规划设计是一个非常重要的借鉴！u 江

27、南的商业发展起步较晚，主要是自发形成的市场以及沿街的商铺，随着江南城区建设的发展，江南正在逐步摆脱对朝阳商圈的依赖，形成自身的商业集群，但大江南商圈一直缺乏真正的核心，这对东盟新天地的市场定位与经营发展来讲是一个寻求商业发展综合效益最大化的机会！从某中意义上来说，大江南商圈给予了东盟新天地发展的天赐良机不是一个简单的商业项目，而是改写江南商业格局的“大江南商圈的商业中心”！第二章、项目自身的概况和建设情况分析一、项目自身情况1、项目的区位分析商业圈：东盟新天地位于江南区10+1商业大道（亭洪路）中段，与江南华联紧密相连，形成“大江南商圈”的地理与消费的绝对中心，通过10+1商业大道连同南建路、

28、星光大道构成大江南商业新格局。东盟新天地（主要是白马商城和农贸市场部分）经营过的商业内容有：中低服装、美容美发、菜市、大排挡、招待所、小型低端娱乐等，东盟新天地目前的商业氛围、地段环境、设施条件、消费群体不支持高端消费项目。生活圈：东盟新天地属于旧厂改造的集中商业区，与菠萝岭成熟社区连在一起，生活配套设施齐全。由于在老厂区的基础上发展，新起的大型居住楼盘规划越来越好，带动居住区域群体素质的不断提升。未来数年内，从城市发展的角度，区域生活功能将会逐步增强，从而带动商业功能的进一步强化。 交通网：10+1商业大道的整体改造，使东盟新天地周边的交通条件产生了质的改变，通过10+1商业大道的连接，北经

29、南建路与百星光大道直接北湖与朝阳两大城区中心，南则经白沙大道与江南大道将整个邕江南岸融为一个整体。随着项目周界路网的完成，菠萝岭的交通便利性将进一步提升。人流特征（群聚性）：东盟新天地所处的大江南地理中心位置，确定了江南华联的人流聚集效应，加上区域各大厂区的逐步变性、改造，居住楼盘越来越集中，区域内较高收入的居民不断增多。但是从东盟新天地的人流特征来看，本区域高收入人群较少。主要人流以厂区职工、附近学校的学生、周边的常住人口为主。消费力：整体的消费能力处于南宁市的中低水平，提升的空间很大。行为习惯：东盟新天地内的人群以江南华联日常消费为主，人群表现出高度的稳定性，青年人群尤为明显。地域文化：区

30、域商业的中心，日常消费活动场所，自然社区氛围浓重。升值潜力：市政配套设施的提升与周边大型厂区不断转为房地产开发，确保未来大江南商圈发展带来巨大的升值潜力。2、区位优势l 东盟新天地所依托的江南华联店作为江南最早的大型购物中心，已成为江南区生活的重要组成部分，在江南区广大市民的心目中留下了不可取代的良好印象，形成了一种天然的亲和力。l 东盟新天地所处的10+1商业大道，在南宁市已经形成了相当的影响力和一定的知名度。l 大江南商圈的地理中心位置，得天独厚的黄金商业发展地段，已经形成较大的人流量。l 集中发展的厂区改造项目，形成大型的高品质楼盘区，未来新增大批高收入的居住人群，具有相当的消费潜力。l

31、 南宁市其他中心城区，根本无法找到象东盟新天地这样大幅的优质地块来开发大型商业项目，随着旧城改造深入，这类地块已经成为可遇不可求的珍稀资源。l 10+1商业大道与南建路、星光大道等多条道路交汇，交通便利。l 周边大型厂区集中开发，想象空间很大，形成新的城市发展契机。l 江南原有商业规划不善，经营定位含糊不清，给东盟新天地立足发展大江南商圈主题中心留下了最大的空间。3、周边的配套l 东盟新天地与江南华联店完全是一个整体，依托江南华联在江南区乃至南宁市的影响力，东盟新天地尚未正式推广即得到众多投资者的追捧，短期的寻租热情持续不断。l 10+1商业大道是东盟新天地可以借势的又一个重要配套，它不仅让沿

32、线道路的形象突出，其多年经营所形成的商业资源与行业调整经验都对东盟新天地的后续发展更是提供了难以取代的利用价值。l 菠萝岭的居住环境是东盟新天地发展的基础，除了日常消费的保障之外，成熟的市政配套设施与不断增加的居住人口带给东盟新天地发展的最大的实际支持。l 周边集中的大型厂区改造是东盟新天地长远发展的最好支持，一方面自身发展带来了大量的消费需求，另一方面通过商业空间的扩展形成大江南商圈的商业集群效应，进而推动商圈内所有商业的不断进步和发展。4、项目本身的地块情况东盟新天地是原壮宁工贸园的改造项目，前期除农贸市场与白马商城部分相对形成经营的基本环境之外，大部分长期处于非商业经营的状态，商业基础配

33、套条件很差，但可开发的空间条件非常优越。项目地块上已建的建筑面积有15757.38平方米，分为四个部分：农贸市场、临华联入口大厂区、白马商城、壮宁工贸园厂区。项目靠江南华联与10+1商业大道相接的入口位置，长期保持旺盛的人气，但是由于入口路线设置的原因，大部分的人流被阻止在入口广场位置，而没有给东盟新天地的商业经营带来实际的收益。项目保持持续经营的主体是白马商城。这一区块的规划已经调整得相对合理，经营的时间也很久，形成了相对稳定的消费群与经营商家，但物业不能进一步实现出租效益的主要原因是整体缺少消费的主题吸引力。农贸市场的经营可以说是非常的火，不管白天还是夜晚，积聚的消费人群始终是络绎不决。东

34、盟新天地其他部分则缺少详细的经营规划与商业引导只是简单的沿路进行街铺分割而已，无法实现商家的聚集，更谈不上对目标消费群的吸引力。5、项目经济技术指标项目总用地面积（不含江南华联现址）：95722.04平方米拟建建筑总面积：19万平方米其中：商业总体建筑面积：7.6万平方米多层公寓建筑面积：6.4万平方米高层商务建筑面积：3万平方米半地下停车场建筑面积:2万平方米项目已建建筑总面积：15757.38平方米容积率：1.77建筑基地面积：33000平方米建筑密度：34%绿化率：30%停车位：1200个，其中半地下800个，地面400个6、开发条件 项目整体体量巨大，是目前南宁市占地面积最大的商业地产

35、开发项目（加上江南华联地块的话是万达商业广场占地面积3.7万平方米的4倍多）。这对项目的开发提出了更多的要求除了地块自身条件之外，还必须关注市场的需求与城市的发展。政策条件从城市发展的条件来看，东盟新天地的开发符合南宁城市“整体向东，重点向南”的整体发展规划的要求：与江南区政府合作，推动大江南商圈的形成！。从中国东盟战略合作对于南宁商业发展的意义来看，东盟新天地可以通过弥补东盟商务区缺少的功能发挥“中国东盟商会中心”的作用以东盟广场的大概念，借助中国东盟合作的元素形成具有国际高度的文化主题，通过建设中国东盟合作之树与东盟国际商会中心、东盟青年城、中国东盟文化交流中心、东盟小吃街，结合大江南商圈

36、商业中心的现代体验式旅游、休闲、美食、娱乐、购物中心，将东盟新天地打造成北部湾首席中国东盟国际商贸中心！对于广西区政府、南宁市政府以及江南区政府来讲，通过东盟新天地的发展，最直接的政绩就是可以促进大江南核心商圈的快速形成，进而形成江南区大量的新生的就业岗位，直接响应中央“拉动内需、保障就业”的指导精神。市场条件从江南区的商业发展来看，东盟新天地的开发正好弥补了“江南商业主题”的空白，从而真正奠定大江南商圈作为继朝阳商圈、五象商圈之后南宁市第三大商圈的地位。南宁市的商业格局正在进入结构性调整阶段。传统商业的发展模式亟需与现代科技发展以及日益提升的消费需求相适应，由此带来城市商业的转型以及区域商业

37、的不断转移其中体验式消费的逐步兴起，促使南宁市的商业出现新的面貌。万达商业广场作为南宁首个“体验式消费模式”的大型商业项目强势登陆南宁，从销售与前期经营影响力来看是非常成功的。但是，随着市场需求的进一步发展以及竞争对手的不断出现，项目自身规划上的不足开始慢慢显示出来。从某种意义上来说，万达体验式商业模式的缺憾正好给了东盟新天地发展的市场机会在结合万达成功的商业发展的基础上，融合万达所缺失的“商业动力”，也就是给予东盟新天地作为北部湾首席中国东盟国际商贸中心的的核心主题。项目条件项目原为壮宁工业园，地块本身条件非常适合商业发展。项目原有建筑有相当部分是可以进行改造利用的，特别是在分期开发的短期经

38、营改造方面，只要利用合理，控制好开发节奏，大部分的已有建筑在建设期间都可以产生非常大的经济效益。项目的地块已经被人为的经营形成四个不同的版块：a、 农贸市场：是目前项目范围内经营最好的，需要保留；b、 白马商城：已经形成完整的经营环境，可以再利用；c、 简单分割的大厂房：厂房中心完全没有利用，需要改造；d、 未分割的厂房：距离现有商业较远，先期开发不会对现有改造经营产生负面影响。7、项目规划设计理念规划总述东盟新天地由一个中心，十一大主题模块构成。其间相互联系（主题化），互动发展。a、 以东盟广场为中心，借助中国东盟合作的元素形成具有国际高度的文化主题，通过建设中国东盟合作之树与东盟国际商会中

39、心、东盟青年城、中国东盟文化交流中心、东盟小吃街，结合大江南商圈商业中心的现代体验式旅游、休闲、美食、娱乐、购物中心，将东盟新天地打造成北部湾首席中国东盟国际商贸中心！b、 在项目整体发展概念上，通过东盟文化主题的城市旅游景观的创意规划，把东盟新天地建成北部湾著名的城市旅游景区，培养高知名度和项目形象，吸引游客、市民消费观光、活动，带动其他模块的发展。公益文化和商业投资模块围绕中国东盟文化、商贸交流与合作主题进行展开，二者互相带动、促进。c、 十一大主题模块分别是：东盟广场、东盟国际商会中心、东盟青年城、中国东盟文化交流中心、东盟小吃街、新天地酒吧街、新天地美食广场、时尚中心、东感地带、儿童城

40、堡、老年公馆，打造一个具有国际地位的人文景观模块、市民活动模块、城市旅游模块、商业投资模块相互融合的“北部湾商业旗舰”。东盟新天地占地面积95722.04平方米。加上江南华联，地块面积是万达商业广场（3.7万）的4倍以上，商业部分按照不同的主题进行统筹安排，规划为：总平面概念性设计方案一a、 东盟广场：一个融聚中国东盟合作主题元素的标志性的城市旅游主题景区，与该城市旅游主题景区相联系的文化主题广场、假日游乐设施，功能为中国东盟政府之间的特定仪式场所、北部湾城市旅游、市民休闲、儿童游玩、青年运动以及情侣约会等，并与东盟商会文化与体验式消费的人文氛围共同构成整体的城市景观，与10+1商业大道融为一

41、体。b、 东盟国际商会中心：半地下室沿街为商铺，中心为停车场；裙楼一、二层为浪漫之源（情侣、时尚专区）；塔楼为整个区域标志性的高层建筑，结合商务中心（商务办公、商务酒店客房、会议中心等）；c、 东盟青年城、老年公馆：半地下室沿街为商铺，中心为停车场；裙楼一、二层为大卖场（主力店区），结合大型超市、百货旗舰、时尚旅游、娱乐主题；塔楼为多层公寓，结合东盟青年城高级白领公寓与老年公寓；d、 东盟小吃街：按照南洋骑楼街区布置，打造江南的中山路特色小吃一条街；e、 新天地酒吧街：保留原有建筑外部形式，内部融会现代时尚生活元素；f、 动感地带：活力竞技园（青少年购物专卖区）：将三人篮球赛、极限运动与时尚、

42、康体卖场相结合；g、 儿童城堡：儿童乐园（儿童购物专卖区），结合童话城堡；h、 浪漫之源：情侣主题商业，结合情侣约会、婚纱摄影景区；i、 新天地美食广场：半地下室沿街为商铺，中心为停车场；地上层为主题餐饮店：宴邀必胜客、肯德基、麦当劳、星巴克、哈根达斯等数十多家餐饮知名商家联手打造江南美食风景线；j、 时尚中心：半地下室沿街为商铺，中心为停车场；地上层为各大品牌的旗舰店、数码城、现代家居生活馆等；k、 中国东盟文化交流中心：主题文化场所，定期演出中国与东盟主题的文化节目；l、 保留部分：保留的农贸市场与多层办公楼，充分利用现有建筑；m、 沿街及入口广场：地面超大型停车场。总规划中，沿主视线（1

43、0+1商业大道）一侧入口设置项目的东盟国际商会中心与时尚中心，作为北部湾首席东盟国际商贸中心的“第一印象”；华联搬迁新址设置在老年公馆一、二层，增加人流的进入深度；青年城、老年公馆则安置于靠里面的地块，尽量避免居住与商业的混乱；体验式主题商铺与主题旅游、娱乐、餐饮紧密结合，以东盟广场为中心向四面八方辐射，形成整个城市商业都向东盟广场聚集的效果；超大型地面停车场设置在项目沿街及入口广场，其中：l 东盟广场：集中的地面活动广场规划面积5000平方米以上，半地下设置欢乐城（娱乐专区），建筑面积7000平方米，综合惊险刺激的反斗反恐、夺宝奇兵、头文字D、幽灵旅馆、高空冲浪等游戏表演，开创365天至HI

44、GH体验，结合南宁娱乐界、演艺界、文化界的互动，将东盟新天地打造成北部湾的时尚之都、娱乐之都；l 东盟国际商会中心：半地下室5000平方米，东盟商会主题的商务办公10000平方米，商务酒店12000平方米，会议中心8000平方米；l 东盟青年城：半地下室5000平方米；一、二层大卖场10000平方米；塔楼为多层公寓部分，青年城高级白领公寓20000平方米；l 老年公馆：半地下室5000平方米；一、二层大卖场10000平方米；塔楼为多层公寓部分，老年公馆14000平方米；l 新天地酒吧街：保留整修建筑面积6000平方米；l 东盟小吃街：规划建筑面积5000平方米；l 浪漫之源：中心为情侣主题园2

45、000平方米，四周情侣购物专卖区8000平方米；l 动感地带：中心活力竞技场2000平方米，四周青少年购物专卖区8000平方米；l 儿童城堡：中心童话城堡2000平方米，四周儿童购物专卖区8000平方米；l 新天地美食广场：半地下室5000平方米；裙楼一、二层为主题餐饮店15000平方米；塔楼青年城廉租公寓30000平方米；l E区：保留的农贸市场1500平方米与多层办公楼1500平方米；l 时尚中心和中国东盟文化交流中心：待拿下之后按整体规划思路再设计；l 沿街及入口广场：地面超大型停车场10000平方米。规划总建筑面积约19万平方米，计容积率面积17万平方米，容积率为1.77，绿化率30%

46、。东盟新天地的规划模式采用的原则为合理控制开发节奏，利于资金的调配：集约式规划：项目整体作为大江南商圈的中心来进行集约式规划，不仅考虑华联现有位置地块的纳入，还考虑周边商业的辐射与连接，确保整个商圈的经营集中与主题化、专业化的和谐统一。分散式开发：根据项目的开发周期安排，将需要长期稳定经营的大型超市和百货主力店集中在目前商业没有进入的里边位置，通过对开发节奏和分期开发与短期改造经营相结合的合理控制，实现改造经营与全面开发的多重收益。最终实现：l 以最合理的造价完成整个项目的开发；l 分批改造经营与开发，实现资金的滚动效应，减轻投资压力。8、建筑规划规划策略两条线索，四大模块l 人文景观的规划，

47、融会东盟各国的建筑元素，造体现中国东盟合作历史与文化的标志性人文景观，使之成为北部湾著名的城市旅游景点，提升地块价值，提高知名度和美誉度。l 市民活动设施的规划：发掘东盟新天地作为大江南商圈中心的社会、文化责任，建设的市民活动设施必须现代化、时尚化与普及性兼顾，点面结合。在保持商业投资品质的前提下，实现提高市民素质、推广主流价值观念的社会功能。l 旅游设施的规划：抓住中国东盟商贸合作对南宁城市旅游的促进与带动作用，达到“东盟新天地与东盟十国旅游文化交融”的理想效果，改写南宁假日旅游单调、匮乏的历史，发展大众、参与、娱乐、持久的城市旅游中心。l 商业规划的主要参照系为欧洲罗马广场的广场辐射发展形

48、式，通过以东盟广场中心的辐射带动作用，在人文体验、旅游体验、消费体验等方面全面打造大江南商圈的核心主题北部湾首席东盟国际商贸中心，摆脱江南主题消费长期依附于朝阳商圈的商业困境，真正实现“江南区商业的独立发展”。形象策略l 内容：统一在南宁城市旅游地标下，以北部湾城市旅游地标”作为主打品牌。l 形式：统一的形象和识别系统，包括视觉识别和心理定位识别。规划目标l 北部湾独一无二的城市旅游商贸中心。l 打造大江南商圈的核心集东盟主题文化、城市旅游、休闲、娱乐、餐饮、康体、商务与购物为一体的现代化国际商贸中心，正式宣告江南商业的独立！l 引进世界先进的体验经济模式与专业的经营管理团队，以超前的商业规划

49、与专业的商业操作，提升江南区商业的整体形象、设施硬件档次，强化东盟新天地的“城市旅游”功能。l 以“经营服务创造消费”从而带动商业发展，打造北部湾首席体验式购物乐园的地位。使之成为继朝阳广场、五象广场之后南宁市第三大商圈的标志。l 南宁市体验式消费第一品牌。9、项目产品的市场定位东盟主题城市旅游景观模块a、 规划分析南宁市一直以来缺少城市旅游的题材，虽然古邕城可以追溯至宋代，但历史文物的匮乏加上人为的破坏，南宁真正的城市旅游完全是一片苍白。如果说中山路的夜市代表了外地游客对于南宁的美食印象，那么，随着中山路的改造，南宁将完全失去自己的“味道”。南宁的城市旅游需要创新和引进，但是传承历史与人文更

50、能长久地保持旅游景区的生命力与活力。对于东盟新天地而言，可以逐步转换开发的土地性质，决定了在新规划中既要充分考虑长期经营商业的规划，更要考虑逐步开发物业销售的价值提升。而创新与传承相融合的城市旅游景观的规划，一方面，使这一地段产生巨大的亮点；另一方面，和东盟新天地的社会功能高度吻合。在市中心土地资源高度稀缺的形势下，城市旅游景观的规划更体现了这一模式的无法复制的独特性，从而排除了同类项目竞争的可能性，最大程度地利用了东盟新天地的旅游景观资源。b、 城市旅游景观的表现形式东盟新天地创造的东盟主题城市旅游景观总名称暂定为：“东盟广场”“东盟广场”由东盟主题城市旅游特色景点群和休闲文化广场组成，二者

51、连为一体，东盟主题城市旅游特色景点群的初步设想是：以现代的技术融合东盟各国的传统建筑元素或建筑形式，通过打造“中国东盟友谊之树”实现中国东盟合作文化的高度统一。整个东盟主题城市旅游特色景点群由五个部分组成，表现东盟各国五种不同的旅游文化特质，具体表现内容为：东盟山水印象东盟人文印象东盟建筑印象东盟风俗印象东盟城市印象休闲广场以“东盟广场”主体为中心展开，衔接其他商业、文化模块。c、“东盟广场” 的功能“东盟广场”与北部湾城市旅游产业融为一体，为北部湾广大市民提供假日旅游、城市娱乐、文艺活动等服务。另外，可以为政府有关活动提供场地，例如，一年一度的中国东盟城市旅游节，广西领导欢迎东盟国家元首莅临

52、南宁的入城仪式等。规划占地面积：5000平方米。社会文化活动模块a、 东盟国际商贸会议展览中心规划建筑面积：6000平方米，与商务酒店整体规划，支持中大型的会议、展览以及文化艺术演出。内设：会议中心：以阶梯式剧场的功能空间进行布局设计，面积3000平方米，满足中大型的会议、中小型文艺演出的要求。面向江南区不断增加的商务会议、商品展览场所，面积3000平方米左右，满足江南区不断增加的商业交流服务需求另外，还将规划出一定区域，作为商务策划、商品交易服务类的中小企业服务中心。经营亮点：l 策划“中国东盟城市旅游发展论坛”和“中国东盟城市旅游购物节”。充分发挥广西旅游在国内外的影响力，把“中国东盟城市

53、旅游发展论坛”和“中国东盟城市旅游购物节”打造成南宁的年度盛事，与商家整合资源，吸引国内外旅游商业人士参与，争取在数年内将这两个活动办成一定规模和影响，并将其永久性地留在“东盟新天地”内。l 东盟国际商贸会议展览中心与“东盟广场”的资源整合后，具备了举办大型城市文化活动的条件，在自身积极筹备各种活动的同时，争取将东盟国际商贸会议展览中心“东盟广场”纳入“民歌节与东盟博览会”体系内，举办“民歌节与东盟博览会”的主要演出活动。b、 职业教育中心规划面积约2000平方米，但不作独立设置，而是作为东盟国际商会中心商务酒店整体配套的一部分，内设： 青年助业中心：目前，大学生就业的难度越来越大，其中最突出

54、的就是理论有余而技能不足，另外青年创业的比例越来越高，而相关的服务则极其欠缺。青年助业中心就是集聚社会力量，通过专业培训机构、社会团体与企业的结合，为青年提供从毕业实习、技能提高到创业辅导等一条龙服务。 职业教育中心：通过资源整合，引进部分知名的职业教育机构，自营一部分项目。二者之间专业设置互补，良性促进，共同发展，形成高效的职业教育平台。 健康、教育中心：用于开办各类心理咨询、兴趣、技能培训班、家长学习班。商业模块a、商业 大卖场(主力店)：华联超市新店、永乐电器、龙粤数码港、屈臣氏、开心果玩具城、八佰伴、英皇、周大福、季后风品牌折扣店、杰西卡、百丽、金利来、阿迪达斯、堡狮龙、黑银、马百良、

55、中国银行等各行业品牌旗舰店。 主题餐饮业：南宁老字号一条街（恢复并包装一些历史餐饮名牌如：三和馆、祝成饮食店、万国酒家、海天汤包等），引进一批由南宁地方特色的餐饮品牌。另外，商业街还将规划出一块相对独立的区域，用订单式引进快餐品牌：肯德基，必胜客，或麦当劳等外资品牌。也可考虑引进服务水准较高的内资品牌。以适应市中心密集的流动人口的需要。 儿童主题：儿童音像制品，书吧、手工艺作坊、儿童品牌服饰、玩具城。 青少年主题：青少年休闲读物，运动服饰、运动器材、游戏器材专卖店。 情侣时尚主题：情侣专卖店、婚纱摄影、时尚潮流服饰等。 娱乐主题：惊险刺激的反斗反恐、夺宝奇兵、头文字D、幽灵旅馆、高空冲浪等游戏

56、表演，开创365天至HIGH体验，结合南宁娱乐界、演艺界、文化界的互动，将东盟新天地打造成北部湾的时尚之都、娱乐之都。 休闲：咖啡馆、小酒吧一条街。保留地块西北侧具有南方特色的建筑，规划出一片环境清幽，有历史感觉的地带。形成闲情逸致色彩浓郁的咖啡馆、小酒吧一条街。 文化用品：文具、办公用品、乐器。 健康产品：中医保健、健康食品、绿色食品等。b、东盟国际商会中心商务办公与东盟国际商贸会议展览中心、职业教育中心连为一体，其中商务办公规划面积：10000平方米，商务酒店（含酒店内设品牌中、西餐厅、多功能会议室等）12000平方米。c、 东盟青年城规划面积50000平方米，其中青年廉租公寓1000套计30000平方米左右；为南宁高级白领量身定制的，单身公寓300套，两居室公寓200套，计20000平方米左右，全部用于出租。d、 老年公馆规划面积14000平方米，设置老年保健、休闲娱乐等配套功能，作为南宁首个集中医保健、旅游疗养、五星级配套的高级老年居住社区，全部用于出租。配套模块超大型停车场：规划面积30000平方米，其中半地下停车面积20000平方