房地产估价(第1章)绪论

1、房地产估价房地产估价房地产估价 比较法比较法 收益法收益法 成本法成本法 假设开发法假设开发法目录目录 绪论绪论第第1章章 房地产价格房地产价格第第2章章 房地产估价的原则与程序房地产估价的原则与程序第第3章章 长期趋势法长期趋势法 土地价格评估和地价分摊土地价格评估和地价分摊 房地产估价报告房地产估价报告第第4章章第第5章章第第6章章第第7章章第第8章章第第9章章第第10章章第1章 绪论 1.1 房地产概述房地产概述 1.2 房地产估价概述房地产估价概述 1.3 房地产的区位状况、实物状况和房地产的区位状况、实物状况和 权益状况权益状况1.1 房地产概述 1.1.1 房地产的概念房地产的概念

2、 1. 房地产的含义房地产的含义 房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物实物、权益权益和区位区位三者的结合体。2. 房地产的实物、权益、区位的含义房地产的实物、权益、区位的含义 （1）房地产实物的含义。 房地产实物是指房地产的有形有形实体部分。 （2）房地产权益的含义。 房地产权益是指基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和好处。 目前，我国主要有房屋所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权和租赁权。 （3）房地产区位的含义。 房地产区位是指房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离的关系，包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等因素。 地役权，是指为使用

3、自己不动产的便利或提高其效益而按照合同约定利用他人不动产的权利。其一，地役权是按照当事人的约定设立的用益物权。其二，地役权是存在于他人不动产上的用益物权。其三，地役权是为了需役地的便利而设立的用益物权。 3. 建筑物的含义建筑物的含义 建筑物作为最主要的土地定着物，有广义和狭义之分。广义的建物包括房屋和构筑物。狭义的建筑物是指房屋，不包括构筑物。 4. 房屋、构筑物的含义房屋、构筑物的含义 房屋是指有基础、墙体、屋顶、门、窗围合而成供人们在其中生产、生活等活动的空间场所。构筑物是指人们通常不直接在其中进行生产和生活活动的建筑物。例如道路、桥梁、水塔、烟囱等。 如何区分房屋和构筑物？ 5. 其他

4、土地定着物的含义其他土地定着物的含义 其他土地定着物是指建筑物以外的附属于或者与土地或建筑物结合为一体，是土地或建筑物的从物。 其他土地定着物与土地或建筑物在物理上是一体的、不可分离，或虽可分离，但分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，减损房地产的价值。 1.1.2 房地产的特性房地产的特性表表1 房地产的特性房地产的特性位置固定性位置固定性 独一无二性独一无二性 供给有限性供给有限性 易受限制易受限制 用途多样性用途多样性 寿命长久性寿命长久性 相互影响性相互影响性 价值量大价值量大 难以变现性难以变现性保值增值性保值增值性 1.1.3 房地产的种类房地产的种类房地产房地产的种类

5、的种类居住、办公、商业、旅游、餐饮、居住、办公、商业、旅游、餐饮、体育和娱乐、工业、农业、特殊体育和娱乐、工业、农业、特殊用途、综合用途房地产用途、综合用途房地产1.按用途分按用途分生地、毛地、熟地（生地、毛地、熟地（如何划分熟地如何划分熟地）在建工程、现房在建工程、现房2.按开发按开发程度分程度分土地、建筑物、房地、已经灭失的房地产、土地、建筑物、房地、已经灭失的房地产、未来状况下的房地产未来状况下的房地产3.按实物按实物形态分形态分4.按权益按权益状况分状况分“干净干净”的房屋所有权、共有的房地产、的房屋所有权、共有的房地产、有限产权或部分产权的房地产、房地产的有限产权或部分产权的房地产、

6、房地产的地役权和抵押权等。地役权和抵押权等。5.按是否产生按是否产生收益分收益分4.按经营使用按经营使用方式分方式分收益性房地产、收益性房地产、非收益性房地产非收益性房地产销售的房地产、出租的房地产、销售的房地产、出租的房地产、营业的房地产、自用的房地产营业的房地产、自用的房地产 1.2 房地产估价概述 1.2.1 房地产估价的含义房地产估价的含义 房地产估价是指房地产估价师和房地产估价机构接受他人委托房地产估价是指房地产估价师和房地产估价机构接受他人委托，为了特定目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价，为了特定目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房

7、地产价格因素的基础上，对房地产在价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在价值时点的客观合理价格或价值进行分析、测算和判断，并提供相关值时点的客观合理价格或价值进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。专业意见的活动。 本质上房地产估价是评估房地产的价值而不是价格；房地产估本质上房地产估价是评估房地产的价值而不是价格；房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价；房地产估价是提供价值意价是模拟市场定价而不是替代市场定价；房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证；房地产估价既是一门科学也是一门艺术。见而不是作价格保证；房地产估价既是一门科学也是一门艺术。 1.2.2房地产估价

8、的必要性房地产估价的必要性 1. 房地产专业估价存在的基本前提房地产专业估价存在的基本前提 2. 房地产交易需要专业估价房地产交易需要专业估价 3. 房地产估价在估价行业中占主体房地产估价在估价行业中占主体1.2.3 房地产估价的要素房地产估价的要素估价要素估价要素释义释义估价当事人估价当事人估价当事人包括房地产估价师、土地估价师、房地产估价机构、土地估价机构和估价委托人，他估价当事人包括房地产估价师、土地估价师、房地产估价机构、土地估价机构和估价委托人，他们是与估价活动有直接关系的单位和个人。们是与估价活动有直接关系的单位和个人。估价目的估价目的估价目的是指一个估价项目中估价委托人对估价报告

9、的预期用途，即估价结果的期望用途。估价目的是指一个估价项目中估价委托人对估价报告的预期用途，即估价结果的期望用途。估价对象估价对象估价对象也称为估价客体，是指需要评估其价值的房地产或者房地产权利。估价对象也称为估价客体，是指需要评估其价值的房地产或者房地产权利。价值时点价值时点价值时点是指一个估价项目中由估价目的所决定的需要评估的价值所对应的时间，通常用公历年价值时点是指一个估价项目中由估价目的所决定的需要评估的价值所对应的时间，通常用公历年、月、日表示。、月、日表示。价值类型价值类型价值类型是指价值的种类，也指一个估价项目中由估价目的所决定的需要评估的某种价值价值类型是指价值的种类，也指一个

10、估价项目中由估价目的所决定的需要评估的某种价值特定特定价值。价值。估价原则估价原则估价原则是房地产估价机构和房地产估价师在房地产估价时所应依据的法则或标准。估价原则是房地产估价机构和房地产估价师在房地产估价时所应依据的法则或标准。估价程序估价程序估价程序是指完成一个估价项目所需要做的各项工作。一个估价项目中所需完成的各项具体工作估价程序是指完成一个估价项目所需要做的各项工作。一个估价项目中所需完成的各项具体工作之间是有相互关系的，按照各项工作之间的内在联系排列出的先后次序即是估价程序。之间是有相互关系的，按照各项工作之间的内在联系排列出的先后次序即是估价程序。估价依据估价依据估价依据是指估价中

11、所依据的有关法律法规、标准和规范、规章和政策。估价依据是指估价中所依据的有关法律法规、标准和规范、规章和政策。估价假设估价假设估价假设是指一个估价项目中房地产估价师对那些估价所必要、但尚不能肯定、而又必须予以明估价假设是指一个估价项目中房地产估价师对那些估价所必要、但尚不能肯定、而又必须予以明确的前提条件作出的某种假定，以及对于由估价目的决定的评估的估价对象状况与估价对象现状确的前提条件作出的某种假定，以及对于由估价目的决定的评估的估价对象状况与估价对象现状不同之处作出的说明。不同之处作出的说明。估价方法估价方法房地产估价方法有市场比较法、收益还原法、成本法、假设开发法、长期趋势法、路线价法、

12、基房地产估价方法有市场比较法、收益还原法、成本法、假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法等。准地价修正法等。估价结果估价结果估价结果是关于估价对象的客观合理价格或价值的最终结论。估价结果是关于估价对象的客观合理价格或价值的最终结论。1. 房地产估价房地产估价 2. 房地产估价机构房地产估价机构 3. 房地产估价师房地产估价师4. 注册房地产估价师注册房地产估价师 5. 估价委托人估价委托人 6. 估价利害关系人估价利害关系人7. 估价项目估价项目 8. 估价目的估价目的 9. 价值时点价值时点10. 估价对象估价对象 11. 价值类型价值类型 12. 估价原则估价原则13. 估价程序

13、估价程序 14. 估价依据估价依据 15. 估价假设估价假设16. 估价方法估价方法 17. 估价基础数据估价基础数据 18. 估价参数估价参数19. 估价结果估价结果 20. 估价报告估价报告 21. 批量估价批量估价22. 个案估价个案估价 23. 类似房地产类似房地产 24. 估价信用档案估价信用档案1.2.4 房地产估价一般术语房地产估价一般术语1.3 房地产的区位、实物、权益状况房地产的基本状况包括名称、坐落、四至、规模、用途和权属六个方面。房地产的基本状况包括名称、坐落、四至、规模、用途和权属六个方面。1. 名称名称说明待估房地产的名字，例如，估价对象为建设项目用地；大厦；小区楼单

14、元住宅；企业行政办公楼。2. 坐落坐落说明待估房地产的具体地点，例如，估价对象位于省市区路号。3. 四至四至说明待估房地产四周的界限，例如，估价对象东至，南至，西至，北至。4. 规模规模对于土地，要说明土地面积，例如，估价对象土地面积2（面积较大时以公顷为单位）；对于建筑物，要说明建筑面积、套内建筑面积、使用面积、营业面积、可出租面积。5. 用途用途说明待估房地产的规划用途、设计用途、实际用途和预期用途。在估价作业时，要按照合法原则来确定估价对象房地产的用途。6. 权属权属对于土地，要说明土地所有权是属于国家还是集体，土地使用权是属于建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权还是其他，建设用

15、地使用权是通过何种方式取得的，权利人是谁。对于房屋所有权，要说明房屋所有权人。1.3.1 房地产的基本状况房地产的基本状况房地产的区位状况包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施四个方面。1. 位置位置（1）坐落。除了要说明待估房地产的具体地点，还应附上其位置图。（2）方位。说明待估房地产在所在城市中的方向和位置以及其所在城市中较小区域中的方向和位置。（3）距离。说明待估房地产与所在城市重要场所、地标建筑的远近。（4）朝向。说明待估房地产的正门等正对着的方向。（5）楼层。当估待估对象为整幢建筑物中的某层、某套或者局部时，要说明其所在的楼层。2. 交通交通（1）道路状况。说明周围道路路况，到

16、达这些道路的距离，有无过路费、过桥费及收费标准。（2）交通工具。说明出入的交通便利情况及可利用的交通工具。例如，附近有几路公共汽车经过，距离公共汽车站的距离，公交车发车时间间隔等。（3）交通管制。说明公安机关交通管理部门对周围道路、区域所制定的带有疏导、禁止、限制或指示性质的具体规定。（4）停车方便程度和收费标准。说明有无公共停车场、停车位数量、到达停车场的距离、停车收费标准等。1.3.2 房地产的区位状况房地产的区位状况3. 周围环境和景观周围环境和景观（1）自然环境。说明待估房地产周围自然环境的优劣，例如，空气状况、噪声污染状况、水资源状况、环境卫生状况等。（2）人文环境。说明待估房地产所

17、在地的声誉、习俗、居民观念及宗教信仰、治安状况、相邻关系等。（3）环境景观。说明待估房地产周围自然和人工建造的景色、风景。4. 外部配套设施外部配套设施（1）外部基础设施。说明待估房地产所在地通路、通水、通电、通气、供热、通信、电讯等基础设施的完备程度。（2）外部公共服务设施。说明待估房地产一定距离范围内科技、教育、医疗卫生、文化、体育、商业、金融、市政公用等公共服务设施的完备程度。1.3.2 房地产的区位状况房地产的区位状况1. 土地的实物状况土地的实物状况（1）面积。土地面积通常以2或公顷为单位。建设项目取得用地规划许可后，经国土资源行政主管部门测量确定的建设用地土地面积由两个部分组成：建

18、设项目净用地面积和代征地面积。（2）形状。通常用文字和附图来说明待估土地的形状。文字描述有：形状规则（长方形、正方形等）、形状不规则；附图有：宗地界址图、地籍图、项目规划图等。（3）地形。说明待估宗地地表的形态，即估价对象土地是平地还是坡地，地表形态变化大的应附以地形图。（4）地势。说明待估宗地地表形态起伏的高低、坡度的缓陡程度，具体包括与相邻宗地的高低关系、排水状况等。（5）土壤。说明待估宗地土壤的种类、土壤污染状况、土壤退化状况、土壤酸碱度等。（6）地基。说明待估宗地地基的承载力、刚度和稳定性，地下水位和水质，有无不良地质现象，是否为固体垃圾填埋场、化工厂原址、是否有海水倒灌等。（7）土地

19、开发程度。说明待估宗地周围基础设施完备程度和场地平整程度。1.3.3 房地产的实物状况房地产的实物状况2. 建筑物的实物状况建筑物的实物状况（1）建筑规模。 1）面积。 2）体积。 3）数量。 4）层数和高度。（2）建筑外观。（3）建筑结构。（4）设施设备。（5）装饰装修。（6）层高、室内净高。（7）建筑空间布局。（8）房龄和设计使用年限。（9）建筑成新及完损程度。（10）其他。1.3.3 房地产的实物状况房地产的实物状况 1. 土地权益状况土地权益状况 （1）土地所有权。 说明是国有土地还是集体土地。 （2）土地使用权。 说明土地使用权的权利种类和权利人。 （3）土地使用管制。 （4）土地利

20、用现状。 （5）他项权利。 （6）其他特殊情况。1.3.4 房地产的权益状况房地产的权益状况1.3.4 房地产的权益状况房地产的权益状况2. 建筑物权益状况建筑物权益状况（1）房屋所有权。1）说明房屋所有权人是法人还是自然人。2）说明房屋所有权是单独所有还是共有、建筑物区分所有权，是完全产权还是部分产权。共有的房屋所有权应说明是共同共有还是按份共有及共有人，对于按份共有的应说明每个共有人享有的份额。（2）房屋利用现状。说明房屋现状用途、是否出租及占用情况，对于已经出租的房屋应说明承租人、租赁期限、租约租金、租金调整方式、租金支付方式等。（3）他项权利。说明是否设立了抵押权、租赁权、典权等他项权利。（4）其他特殊情况。说明是否房屋所有权不明确或归属有争议；已被依法公告列入征收、征用范围；违法、违章建筑或临时