房地产估价2011c8

1、l 第1节 假设开发法的基本原理l 一、假设开发法的称呼l 假设开发法，又称剩余法、预期开发法、净余估价法、余值法或l倒算法(成本法的倒算)。”l 假设开发法的英文名称为HypotheticaI DevelopmentlMethod或Residual Method。 l 二、假设开发法的概念l 假设开发法，是将估价对象房地产的预期开发后的价值，扣除其预期的正常开发费用、销售费用、销售税金及开发利润，根据剩余之数来确定估价对象房地产价格的一种估价方法。l 三、假设开发法的理论依据l 假设开发法的基本思想、理论依据如下：l假设开发法在形式上实际是适用新建房地产估价的成本倒算法。l假设开发法的更深的

2、理论依据类似于地租原理。只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法计算的是一次性的价格剩余。 l四、假设开发法适用的条件和对象l 假设开发法除适用于假想例子中典型情况的待开发地的估价外，还适用于： l 1待拆迁改造的再开发房地产的估价，如将原有的旧建筑物拆除后，再在原址建造新的项目，这时扣除的开发费用中还应包括拆迁安置补偿等费用。l 2仅将土地或旧房地产整理成可供直接建筑的土地时的被整理土地或旧房地产的估价，如将一块未开发的“生地”开发成为一块“三通一平”或“七通一平”的“熟地”，然后转卖，这种情况下的预期开发后的价值为整理后的“熟地”价格。l 3具有装修改造潜力的旧房地产的估价，如坐落位置、建筑

3、结构较好的旧厂房可进行装修改造变更为商场时，则该旧厂房的价格适宜于用假设开发法来评估。此时该旧厂房的价格等于预期装修改造为商场后的价值减去装修改造费用等。l l4现有新旧房地中地价的单独评估，即从房地价格中扣除属l于建筑物的那部分价格，剩余之数为地价。其估价步骤通常是l(1)依市场比较法求取房地价格，(2)依成本法求取建筑物价格，l(3)由房地价格扣除建筑物价格求得土地价格。l 对于有规划设计条件要求，但尚未明确的土地，很难采用假设开发法进行估价。因土地的法定开发利用前提未定。 l 假设开发法除适用于估价外，还大量用于房地产开发项目评l估，是迄今为止用于房地产开发项目评估的一种最常用的方法。房

4、l地产开发项目评估的目的，是为了给房地产开发商提供投资决策l的依据，具体可为投资者提供下列3种数据：l 1确定投资者试图获得的拟开发场地的最高价格。如果投资l者有兴趣取得某块土地，他必须事先计算出能够承担得起的最高l价格，他实际的购买价格应低于或等于此价格否则不值得购买。l 2确定开发项目的预期利润。确定预期利润时，假设开发场地l 已经按一定价格购买，即场地的购置费被看成已知费用。总收益扣l 除场地购置费、开发费及资金利息等后的余值。为开发项目所能产l 生的利润。此利润如果高于投资者的期望利润，则该项目被认为是l 可行的；反之，应被推迟开发，甚至取消投资。l l3确定开发中可能出现的最高费用(

5、此时场地购置费被视为l 已知费用)。确定最高开发费用是为了使开发利润保持在一个合理的范围，同时使整个开发费用在开发过程的各个阶段得到有效的控制，不致于在开发过程中出现费用失控。l l 第2节 假设开发法的计算公式 ll 在不同的估价场合下，假设开发法的计算公式有所不同。 l l 一、适用于预期售价的理论公式 l 当开发项目建成后出售情形下的假设开发法的理论公式为： l VA一(B+C) l 式中，V表示购置开发场地的价格，A表示开发项目预期建l 成后的售价，B表示开发项目预期的开发费用，C表示开发利润。l l二、基本公式l待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息

6、-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费l三、求生地价值公式l1。将生地建成房屋的公式l 生地价值=开发完成后的房地产价值-由生地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-买方购买生地应负担的税费l2。将生地开发成熟地l生地价值=开发完成后的熟地价值-由生地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-土地开发利润-买方购买生地应负担的税费l四、求毛地价值公式l1。将毛地建成房屋l毛地价值=开发完成后房地产价值-由毛地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-买方购买毛地应负担的税费l2。将毛地开发成熟地l毛地价值=开发完成后的熟地价值-

7、由毛地开发成熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-土地开发利润-买方购买毛地应负担的税费l五、熟地价值的公式l熟地价值=开发完成后的房地产价值-由熟地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-买方购买熟地应负担的税费l六、在建工程价值公式l在建工程价值=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售税费-续建投资利润-买方购买在建工程应负担的税费l七、旧房价值公式l旧房价值=装修改造完成后的房地产价值-装修改造成本-管理费用-投资利息-销售税费-装修改造投资利润-买方购买旧房应负担的税费l八、适用于预期租金的理论公式 l 当开发项目建成后出租情形下的假设开

8、发法的理论公式为： l V= Vc- （B+C）l Vc = a/rl 式中V表示购置开发场地的价格，Vc表示开发项目预期建l 成后的“资本化价值”(Capitalized Value)，B表示开发项目预期的 开发费用，C表示开发利润，a表示开发项目预期建成后每年的平均纯收益(平均纯租金) r表示资本化率(预期的投资收益率)。 l l l值得指出的是，由于时间是房地产开发的一个重要因素，而楼价、建筑费、地价等实际发生的时期不尽相同，特别是一项大型的房地产开发项目。因此，精确的估价还应考虑货币的时间价值，将发生在各个不同时期的费用和收入统一化为相等的时间价值，确定的基准时间一般为估价时点。这通常

9、是要进行所谓的贴现。 l 在实际估价中运用假设开发法估价的效果如何，除了对假设开发法本身的运用技巧掌握得如何外，还要求有一个相应的社会经济环境来保证：l 1要有一个明朗、开放及长远的房地产政策。l 2。有一套统一、严谨及健全的房地产法规。l 3要有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库。l 4要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资与交易的税l 费清单。l 5要有一个长远、公开及稳定的土地供给(出让)计划。l 第节 假设开发法的操作步骤和内容ll 下面以如何运用假设开发法评估政府出让地块的价格为例， 说明假设开发法的操作。l 在中国大陆当前情况下，政府开展国有土地使用权有偿出让的地块主要是待建

10、筑土地。政府出让土地使用权的方式有拍卖、招标和协议三种。无论是哪一种出让方式，对于这类待建筑土地，政府均需要对它进行估价，以确定出让底价或做到心中有数；而有意购买者也需要对它进行估价，以确定报价或作为与政府讨价还价的尺度。这类待建筑土地，其用途范围，土地使用年限，规划设计要求(如容积率、覆盖率)等，事先政府都已确定。购地者如果获得这 块土地，只能在政府的这些限制之内开发利用。因此，政府的这些限制，也是在评估这类待建筑土地的价格时所必须遵守的前提条件。l 实际运用假设开发法评估政府出让的待建筑土地的价格，其操作过程与内容如下：l (一)弄清待建筑土地的基本情况l 1弄清土地位置。包括如下三个层次

11、：(1)土地所在的城市的性质；(2)土地所在的地区的性质；(3)具体的坐落状态。弄清这些，主要是为选择最佳的土地用途服务。l 2弄清土地面积大小、形状、平整情况、地质状态、基础设施通l 达程度等。弄清这些，主要是为估算建筑费用等服务。 l 3弄清政府的规划限制。包括弄清规定的用途、容积率、覆盖l 率、建筑高度等。弄清这些，主要是为设计建筑物的布局、规模、体 型等服务。 l 4弄清将拥有的土地权利。包括弄清权利性质(目前均为使用权)、使用年限、可否续期，以及对转让、出租、抵押等的有关规定等。弄清这些，主要是为预估未来的售价、租金水平等服务l l(二)选择最佳的开发利用方式 l 这包括用途的确定，

12、建筑容积率、覆盖率、建筑式样、建筑装修档次等的确定。这些内容的确定都要在政府城市规划所允许的范围内选取，也就是说在这个许可范围内的最佳。在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要选择最佳的土地用途。土地用途的选择。要考虑土地位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势，或者说，要分析当地市场的接受能力，究竟市场在项目建成这段时间里最需要什么类型的房地产。l(三）估计建设期l 估计建设期的主要目的是把握建筑物的完成时间，为推测建l筑物完成时的售价、租金，建筑费等的投入，利息的负担，以及各项收入与支出的贴现计算等服务。估计建设期的方法应参考各地的工期定额指标，同时可采用比较法，即根据其他

13、相同类型、同等规模的建筑物已有的正常建设期来估计确定。l (四)推测未来的楼价l 推测未来楼价的方法通常可以采用市场比较法与长期趋势预 测法相结合的方法，即根据同类用途和性质的建筑物过去与现在 的价格及其未来可能的变化趋势来推测。比较的单位通常是单价 而非总价。 l(五)估算建筑费以及专业费用、利息、销售费用、税费和开发商利润l 建筑费可采用比较法来估算，即通过当地同类建筑物当前的建筑费水平来推算，如果建筑材料的价格变化大，还要考虑到未来建筑材料价格的变化对建筑费的影响。建筑费还可采用类似建筑工程概预算的方法来估算。专业费用一般根据建筑费的一定比率估算。利息依据未知的地价加上建筑费和专业费用三

14、者之和的一定比率估算，这个比率通常可选为银行通行贷款利率。 l估算利息须把握下列4个要点：l 1计息基础。2利息率。 3计息期。均匀投入时，计息期可为建设期的一半；不均匀投入时，应分别计算。4计息方法。有单利和复利两种。l 税费根据当前政府的税费政策，估算从获得土地至出售建筑l物期间可能发生的税费额度，也可以根据过去或其他类似开发经营项目所需支付的税费情况来估算。现实估价中销售费用和税费往往根据未来楼价的一定比率估算。实际中还有一些其他需发生的费用，也需估算计入。 l 开发商利润依据未知的地价加上建筑费及专业费用三者之和l 的一定比率估算，这个比率通常选取为正常应取得的投资利润率在现实估价中开

15、发商利润也可以根据未来楼价的一定比率估算。l 需要说明的是：由于假设开发法是成本法的倒算法，所以在估算建筑费、专业费用、利息、销售费用、税费、利润等时，可根据当地的房地产价格的实际构成来分项计算，而不必硬性套用上述建筑费、专业费用等的划分来计算。l(六)进行具体计算l 计算时通常采用最原始的公式，即：地价=楼价一建筑费一专l业费用利息一销售费用一税费一开发商利润。具体计算时值得l注意的是，(1)公式右边中的利息和利润计算的基础虽然都含有地l价这个未知数，但并不影响地价的求取。首先只要假设这个地价存l在，然后代入公式中进行同类项合并，最后便可求出地价。(2)公式两边，无论是地价、楼价，还是建筑费

16、、专业费用、利息、销售费用，税费、利润，实际发生的时期并不相同，精确的地价评估通常需考虑货币的时间价值，将发生在各个不同时期的费用和收入统一化为相等的时间价值。l(七)决定估价额l 根据计算结果，并可参考其他方面(如估价人员的经验)，最后l决定出估价额。l 第节 运用举例l 例1：有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的总面积为2平方公里，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；附近地区位置相当的小块“五通一平的熟地单价为每平方米800元；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本为每平方公里25亿元，开发期3年，开发成本在3年开发期内均匀投入；贷款利息率为12，投资利润率为20；转让税费为

17、转让地块价格的6；可转让土地面积的比率为60。试用静态方式估计该成片荒地的总价和单价。 l 1设该成片荒地的总价为Vl 2总开发价值800 X 200000060l 96(亿元)l 3总开发成本25 X 2l 5(亿元)l 4总利息V X C(1+12)3一13+5(1+12)l51)l 0405V+0926(亿元) l 5总转让税费966l 0576(亿元)l6总利润 (V+5) X 2002V + 1(亿元)l7V96 5 0405V 0926 0526 02V - 1 l V (9.6 - 5 - 0.926 - 0.576 - 1)/(1 + 0.405 + 0.2 )l 1. 307

18、(亿元)l 故 荒地总价1307(亿元)l 荒地单价6536(元) l例2：l (一)估价对象概况 l 本估价对象房地产为一块七通一平的待建筑空地； l 土地总面积为10000平方米，且土地形状规则； l 允许用途为商业、居住； l 允许建筑容积率为7 ; l 允许建筑覆盖率为50；l 土地使用权年限为50年； l 出售时间为1996年10月。l l(二)估价要求l 需要评估出该块土地在1996年10月出售时的购买价格。l (三)估价过程l 1选择估价方法l 该块土地为待建筑土地，适宜于用假设开发法进行估价，故选用假设开发法。l 2选择最佳开发利用方式l 通过调查研究得知这块土地最佳的开发利用

19、方式如下： l用途为商业居住混合；l 建筑容积率7；l 建筑覆盖率50；l 建筑总面积70000平方米；l 建筑物层数14层；l 各层建筑面积均为5000平方米；l 地上一至二层为商店，建筑面积为10000平方米；l 地上三至十四层为住宅，建筑面积为60000平方米.l l3预计建设期l 预计共需3年时间才能完全建成投入使用，即1999年10月完成。l4。预计出售楼价l 估计建造完成后，其中的商业楼即可全部售出；住宅楼的 30在建造完成后即可售出，50半年后才能售出，其余20一 年后才能售出。预计商业楼出售当时的平均售价为每建筑平方米 4500元，住宅楼出售当时的平均售价为每建筑平方米2500

20、元。 5估计开发费以及开发商利润l 估计总建筑费为5000万元；l 专业费用为建筑费的8；l 年利息率为15；l 销售费用为楼价的3；l 税费为楼价的6，即建成出售时所需由卖方承担的那部分营业税、印花税、交易手续费等，其他类型的税费已考虑在建筑费之中；l 投资利润率为25。l 在未来3年的建设期内，开发费用的投入情况如下：第一年需投入20的建筑费及相应的专业费用；第二年需投入50的建筑费及相应的专业费用；第三年投入余下的30的建筑费及相应的专业费用。 l 6求取地价 l 采用的计算公式如下： l 地价楼价一建筑费一专业费用一利息一销售费用一税费一开发商利润 l 拟采用静态和动态两种方式试算地价

21、。l A. 采用静态方式试算地价l (1)总楼价4500 X 10000 + 2500 X 6000019500(万元)l (2)总建筑费5000(万元)l (3)总专业费用总建筑费X8 5000 X 8 400(万元) l (4)总利息(总地价十总建筑费+总专业费用)X利息率 X计息期 总地价 X 15 X 3 +5000(1+8) X 20 X 15 X 25 +5000(1十8) X 50 X1 5 X 15 +5000(1+8) X 30 X 15 X 05 总地价X 045+1134(万元)l上述总利息的计算采用的是单利，计息期到1999年10月止。l各年建筑费和专业费用的投入实际上

22、是覆盖全年的，但计息时我l们是假设各年建筑费和专业费用的投入集中在各年的年中，这样，l就有上述总利息计算中的计息年数分别是25、1. 5、o5的情况。l (5)总销售费用总楼价 X 3 19500 X 3l 585(万元)l (6)总税费 总楼价X 6 19500X6l 1170(万元)l (7)总利润 (总地价+总建筑费十总专业费用)X利润率l 总地价X 25 + (5000+400) X 25l 总地价X 025 + 1350(万元)l 将上述(1)至(7)代入假设开发法公式中，即： l 总地价19500 5000 400 (总地价X 045+1134)l 一5851170一(总地价X 0

23、25 + 1350)l 总地价(19500-5000-400-1134-585-1170-1350)/(1 + 0.45 + 0.25) 5800(万元)l B采用动态方式试算地价l 计算的基准时间定为该块土地的出售时间，即1996年10月，年贴现率选取为15。l ( 1) 总楼价 （4500 10000） / （1 + 15%）3 + 250060000/（1 + 15%）3 X（30%/（1+15%）0 + 50%/（1+15%）0.5 + 20%/（1+15%）1）l 12230(万元)l （ 2 ） 总 建 筑 费 5 0 0 0 2 0 % / （ 1 + 1 5 % ）0 . 5

24、+ 500050%/(1+15%)1.5 + 500030%/(1+15%)2.5l 4017(万元)l 各年建筑费的投入实际上是覆盖全年的，但为贴现计算的方l便起见，我们假设各年建筑费的投入是集中在各年的年中，这样，l就有上述总建筑费计算公式中的贴现年数分别是05、15、25的情况。l (3)总专业费用总建筑费X 8l 4017 X 8l 321(万元)l l(4)总利息(总地价+总建筑费十总专业费用)X利息率l X计息期l 由于总地价、总建筑费、总专业费用在动态方式中均已考虑了时间因素，实际上均已含计息，故在此不再单独计算总利息。l(5)总销售费用总楼价X 312230 X 3l 367(

25、万元)l(6)总税费总楼价X 6 12230 X 6 734(万元)l (7)总利润(总地价十总建筑费十总专业费用)X利润率l 总地价X 25十(4017+321)X2l 总地价X 025 + 1085(万元)l 将上述(1)至(7)代入假设开发法公式中，即： 总地价122304017321367734 一(总地价X 025 + 1085) 总地价(12230 - 4017 - 321 - 367- 734 - 1085)/(1 + 0.25) l 4565(万元)l (四)估价结果l 上述采用静态方式和动态方式计算出的总地价有较大的差l 异，由于一般认为动态方式更为精确，故估价结果以动态方式

26、计算的结果为主，但同时兼顾到静态方式计算的结果，并参考估价经验，将总地价定为4800万元。对于待建筑土地的估价，通常要给出三种价格形式，即总地价、单位地价和楼面地价。这样，该块土地1996年10月出售时的购买价格最终评估结果如下：l 总地价4800(万元)l 单位地价4800(元m2)l 楼面地价6857(元m2)l例3。（一）不考虑货币时间价值l1待估对象概况：广州市有一幅7000 m2的土地拟出让，在该市的规划中，这块土地属于商品住宅用地，其容积率为3，据调查分析，该商品住宅 建成后的单方售价为3500元m2；其土地使用税为10元m2；建设期为3年；土地开发费为450元m2；建筑成本为15

27、00元m2；其管理费用和销售费用为90万元；利润按建筑成本、土地使用税、土地开发费和期间费用之和的20计算；经营税金及附加按房屋售价的4计算，利息按年利率10计算。l 2评估期日： 1996年5月30日。l 3评估目的 ： 评估其出让价。 l （1）明确待估土地的基本情况，包括明确其开发方式为商品住宅，容积率为3， 面积为7000元/平方米l (2)明确其建设期为3年l (3)估算其建筑面积为7000X 3=21 000 m2l (4)计算其销售收入为21 000X3500=7350(万元)。l l(5)计算其建筑成本及费用：l 住宅建筑成本为：21 000X15003150(万元)。l 土地

28、开发费为：7000X450315(万元)l 土地使用税为：7000X10X321(万元)。l 利息为：(315+21+3150)Xl0=3486(万元)。l 经营税金及附加为：7350X4294(万元) l 利润额为：(315+21+3150+3486)X20=7669(万元)。 l 待估土地价格总额为：73503150315213486一l 90-294-766。9=2364.5(万元)l 单方土地价格为：236457000=0337万元m2l 熟地楼地面价为:2364.5 21000 = 0.1126万元/ m2l例4 （在考虑货币时间价值时假设开发法的应用）l1。估价对象概况： 广州市某

29、房地产公司于1994年12月受让一幅面积为2500 m2的“七通一平”的空地，根据该城市对该块土地规划的规定，该土地的最佳用途是建设商住混合楼；共建l0层，其中13层为商场；预计建设期为3年，于1997年12月完工，容积率为4；房屋的建设成本为1500元m2；专业费用为建筑费的6；年 平均利息率为10；利润率按地价、建筑费、专业费之和的25计算；经营税金及附加为销售收入的4。5计；其他类型的税费已 考虑在建筑费中；在三年建设期内，所投入资金在年中进行，且各年投资比例为第一年占投资总额的50，第二年占30，第三年占20。预计该商住混合楼的销售情况是：建造完成后，商业楼部分即可全部售完，售价为10 000元m2；住宅部分30在建造完成后售出，售价为5000元m2；50在建成半年后售出，售价为5500元m2；20在建成一年后售出，售价为6000元m2。l 2评估期日 l 1994年12月。l 3评估目的 l 评估该地块的出让价格。l 4评估过程 l (1)明确该地块的面积、容积率、平整等基本情况。l (2)明确其最佳开发方式为建设10层商住混合楼。l (3)明确其建设期及资金投入情况。l (4)明确其销售进程及售价。 l (5)估算建筑面积为2500X4；10 000(m2)。其中商业用