城市规划与村镇建设法规(PPT 124页)

1、1第二章第二章 城市规划与村镇建设法规城市规划与村镇建设法规本章提要本章提要本章将介绍城市规划与村镇建设法规中的有关基本本章将介绍城市规划与村镇建设法规中的有关基本概念，详尽阐述概念，详尽阐述城市规划编制城市规划编制的有关基本的有关基本原则原则、基本、基本要要求求和规划和规划审批与实施审批与实施的有关规定，并介绍了的有关规定，并介绍了村镇规划村镇规划制制定与实施、历史文化名城及文物保护的管理规定。定与实施、历史文化名城及文物保护的管理规定。 2城市的概念城市的概念1 1 字源学的解释字源学的解释: :中文：中文： 城城：“城，廓也，都邑城，廓也，都邑(y )(y )之之地，筑此以资保障也地，筑

2、此以资保障也”。启启3英文：英文： urban（城市的、市政的），源自拉丁文（城市的、市政的），源自拉丁文urbs，意为，意为城市的生活。城市的生活。 city（城市、市镇），含义为市民可以享受公民权利，（城市、市镇），含义为市民可以享受公民权利，过着一种公共生活的地方。过着一种公共生活的地方。 相关的字，如相关的字，如citizenship（公民）、（公民）、civil（公民（公民的）、的）、civic（市政的）、（市政的）、civilized（文明的）、（文明的）、civilization（文明、文化）等就是说社会组织行为处于（文明、文化）等就是说社会组织行为处于一种高级的状态，城市就是安

3、排和适应这种生活的一种一种高级的状态，城市就是安排和适应这种生活的一种工具。工具。 42、相关学科对城市的定义、相关学科对城市的定义（1）经济学）经济学J. Button：城市是：城市是“各种经济市场各种经济市场住房、住房、劳动力、土地、运输等等劳动力、土地、运输等等相互交织在一起相互交织在一起的网状系统的网状系统”。Hirsh：城市是：城市是“具有相当面积、经济活动和具有相当面积、经济活动和住户集中，以致在私人企业和公共部门产生规住户集中，以致在私人企业和公共部门产生规模经济的连片地理区域模经济的连片地理区域”。5（2）社会学）社会学Bardo & Hartman：“按照社会学的传统

4、，城市被定义为具有某些按照社会学的传统，城市被定义为具有某些特征的、在地理上有界的社会组织形式特征的、在地理上有界的社会组织形式”。人口相对较多，密集居住，并有异质性；至少有一些人从事非农业生产，并有一些是专业人员；城市具有市场功能，并且至少有部分制定规章的权力；城市显示了一种相互作用的方式，在其中，个人并非是作为一个完整的人而为人所知，这就意味着至少一些相互作用是在 并不真正相识的人中间发生的；城市要求有一种基于超越家庭或家族之上的“社会联系”，更多的是基于合理的法律。6（3）地理学）地理学F. Ratzel：“地理学上的城市，是指地处交通方便环地理学上的城市，是指地处交通方便环境的、覆盖有

5、一定面积的人群和房屋的密集结合体境的、覆盖有一定面积的人群和房屋的密集结合体”。7案例1 北京交通规划8910111213案例案例2 武汉市城市总体规划武汉市城市总体规划 目 前 实 施 的 武 汉 市 城 市 总 体 规 划武 汉 市 城 市 总 体 规 划（1996-2020年）年）是建国以来武汉市第六轮城 市 总 体 规 划 ， 于 1 9 9 5 年 编 制 完 成 。 规划立足于改革开放后城市人口、经济、规模等要素加速发展的形势，提出了跨世纪并前瞻21世纪中叶的发展蓝图。1999年2月5日，国务院正式批复。 14规划编制的基本思路（规划编制的基本思路（3方面）方面）1、以区域城镇化发

6、展趋势研究和武汉市土地资源、环境容量评价为基础，科学预测城市发展规模，合理分布城市人口。2、以武汉市市域生态、交通和用地适应性分析为基础，调整城市地区的功能结构，优化主城汉口、汉阳、武昌三镇的空间布局，促进三镇均衡协调发展。 3、在对国内外同等城市比较研究的基础上，突出超前性和适应性要求，合理确定现代化城市用地和各项建设标准，作为制定各专项规划的依据。151617城市性质定位：城市性质定位：武汉是湖北省省会，我国中部重要的中心城市，全国重要的工业基地和交通、通讯枢纽城市发展目标：城市发展目标：把武汉市建设成为经济实力雄厚、科学教育发达、服务体系完备、城市布局合理、基础设施完善、生态环境良好、社

7、会高度文明并具有滨江滨湖城市特色的现代城市。 18案例3 海峡西岸城市群发展规划19规划依据: 海峡西岸经济区“延伸两翼、对接两洲，拓展一线、两岸四地，纵深推进、连片发展，和谐平安、服务全局”的基本态势要求，城市群空间布局结构:“两点、一线、四轴”的。“两点”指福州大都市区和厦泉漳大都市区，“一线”指沿海城镇密集地带20本本 章章 内内 容容2.1 城市规划与村镇建设法规概述城市规划与村镇建设法规概述2.2 城市规划的制定城市规划的制定2.3 城市规划的实施城市规划的实施2.4 村庄与集镇规划的制定与实施村庄与集镇规划的制定与实施 2.5 历史文化名城保护与文物保护历史文化名城保护与文物保护2

8、12.1 城市规划与村镇建设法规概述城市规划与村镇建设法规概述1 城市规划的概念城市规划的概念 城市规划：城市规划：是城市政府为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用和节约使用城市土地，协调城市生产要素、空间布局、各项建设的综合部署和具体安排。（贝老：“还好北京规划得好”） 2.1.1 城市规划与城市规划法概述城市规划与城市规划法概述2.1.1.1 城市规划城市规划 222 城市规划区城市规划区 城市规划区城市规划区是指城市市区、近郊区和城市行政区域内因城市建设和发展需要控制的区域，必要时还应包括现有城市行政区域发展需要调整与扩大的部分区域。 232

9、城市规划的作用城市规划的作用 建设城市和管理城市的基本依据 保证城市土地合理利用和开发经营活动协调进行的前提和基础 实现城市经济和社会发展目标的重要手段。 指导城市建设和管理。在城市建设和发展进程中，城市规划起重要的龙头作用。 241 城市规划法的概念城市规划法的概念 城市规划法城市规划法是指调整城市规划制定、实施和管理过程中各种社会关系的法律规范的总称。狭义的城市规划法广义的城市规划法2.1.1.2 城市规划法城市规划法 252 城市规划法的主要内容城市规划法的主要内容 城市规划法共6章，46条。 主要包括主要包括： 总则：它规定了城市规划法的任务、适用范围； 城市和城市规划区的内涵和外延；

10、 城市发展方针、城市规划编制实施的基本原则；26 城市规划管理体制以及公民对城市规划的权利 和义务； 城市规划的制定； 城市新区开发和旧区改建； 城市规划的实施； 法律责任等内容。 273 城市规划的方针和原则城市规划的方针和原则 城市规划法第4条规定：“国家实行严格控制大城市规模，合理发展中等城市和小城市的方针，促进生产力和人口的合理布局。” 城市规划是百年大计，编制和实施城市规划必须符合我国国情，正确处理近期建设和远景发展的关系，要使规划具有一定弹性，留有一定余地。在城市规划区内进行建设，必须坚持适用、经济的原则，贯彻勤俭建国的办事方针。 28城市人口规模城市人口规模 人口规模人口规模 瑞

11、典、丹麦：瑞典、丹麦： 200200人；人； 澳大利亚、加拿大：澳大利亚、加拿大： 1,0001,000人；人； 法国、古巴：法国、古巴： 2,0002,000人；人； 美国：美国： 2,5002,500人；人； 比利时：比利时： 5,0005,000人；人； 日本：日本： 30,00030,000人。人。 中国：非农业人口：中国：非农业人口：2,0002,000人以上设镇；人以上设镇； 非农业人口：非农业人口：60,00060,000人以上设市。人以上设市。（上海人口？）294 城市规划管理体制城市规划管理体制 全国的城市规划工作由国务院城市规划行政主管部门主管。县级以上地方人民政府城市规划

12、行政主管部门主管本行政区域内的城市规划工作。 30村庄和集镇规划村庄和集镇规划是指为了加强村庄和集镇的建设管理，改善村庄和集镇生产、生活环境，促进农村经济和社会发展，节约和合理使用农村土地，保护耕地，协调村庄和集镇空间布局和具体安排。 村庄和集镇规划是村镇建设和管理的基本依据。 2.1.2 村庄与集镇规划法规概述村庄与集镇规划法规概述2.1.2.1 村庄和集镇规划村庄和集镇规划 31古村落-八卦村3233胡家祠堂所在地-安徽绩溪龙川34 胡家祠堂35卧虎藏龙拍摄地-安徽西递宏村36现代村庄改造3738392.1.2.2 村镇管理法规的基本内容村镇管理法规的基本内容 1993年5月7日国务院第三

13、次常务委员会审议通过了村庄与集镇规划建设管理条例村庄与集镇规划建设管理条例。该条例共7章，48条。 主要包括：主要包括： 总则； 村庄和集镇规划的制定； 村庄和集镇规划的实施； 村庄和集镇建设的设计、施工管理； 房屋、公共设施、村容镇貌和环境卫生管理，以 及违反该条例的处罚规则等内容。 402.1.2.3 条例条例的适用范围和调整对象的适用范围和调整对象 条例条例第第2条规定：条规定：制定和实施村庄、集镇规划，在村庄、集镇规划区内进行居民住宅、乡（镇）村企业、乡（镇）村公共设施和公益事业等建设，必须遵守本条例。 但是，国家征用集体所有制的土地进行建设的除外。在城市规划区内村庄、集镇规划的制定和

14、实施，依照城市规划法及其实施条例执行。 412.1.2.4 村庄和集镇规划建设管理体制村庄和集镇规划建设管理体制 按现行规定，国务院建设行政主管部门主管全国的村镇建设工作；县级以上地方人民政府建设行政主管部门主管本行政区域的村镇建设工作；乡（镇）人民政府统一领导、全面负责本行政区域的村镇建设工作。 42本本 章章 内内 容容2.1 城市规划与村镇建设法规概述城市规划与村镇建设法规概述2.2 城市规划的制定城市规划的制定2.3 城市规划的实施城市规划的实施2.4 村庄与集镇规划的制定与实施村庄与集镇规划的制定与实施 2.5 历史文化名城保护与文物保护历史文化名城保护与文物保护432.2 城市规划

15、的制定城市规划的制定1 城市总体规划的城市总体规划的任务任务 综合研究和确定城市的性质、人口与用地规模、规划区范围及发展方向、空间发展形态，统筹安排城市各项建设用地；合理配置城市各项基础设施系统，处理好远期和近期建设的关系，指导城市合理发展。 2.2.1 城市规划的分类城市规划的分类2.2.1.1 总体规划总体规划 442 城市总体规划的主要城市总体规划的主要内容内容 (1)设市城市应当编制市域城镇体系规划，县（自治县、旗）人民政府所在地的镇应当编制县域城镇体系规划。(2)确定城市性质和发展方向，划定城市规划区范围。(3)提出规划期内城市人口及用地发展规模，确定城市建设与发展用地的空间布局、功

16、能分区，以及市中心、区中心的位置。45(4)确定城市对外交通系统的布局以及车站、铁路枢纽、港口、机场等主要交通设施的规模、位置，确定城市主、次干道系统的走向、断面、主要交叉口形式，确定主要广场、停车场的位置、容量。(5)综合协调并确定城市供水、排水、防洪、供电、通讯、燃气、供热、消防、环卫等设施的发展目标和总体布局。(6)确定城市河湖水面的治理目标和总体布局，分配沿海、沿江岸线。(7)确定城市园林绿地系统的发展目标及总体布局。46 (8)确定城市环境保护目标，提出防治污染措施。(9)根据城市防灾要求，提出人防建设、抗震、防灾规划目标和总体布局。(10)确定需要保护的风景名胜、文物古迹、传统街区

17、，划定保护和控制范围，提出保护措施，历史文化名城要编制专门的保护规划。(11)确定旧区改建、用地调整的原则、办法和步骤，提出改善旧城区生产、生活环境的要求和措施。47(12)综合协调市区与近郊区村庄、集镇的各项建设。统筹安排近郊区村庄、集镇的居民用地、公共服务设施、乡镇企业、基础设施和菜地、园地、牧草地、副食品基地、规定需要保留和控制的绿色空间。(13)进行综合技术经济论证，提出规划实施步骤、措施和方法的建议。(14)编制近期建设规划，确定近期建设目标、内容和实施部署。 48案例-城市色彩规划“历史是城市的记忆，有和没有是完全两样的”北京的灰（灰色为主的复合色？皇族可以选用 明亮的红黄碧等专用

18、色）哈尔滨的黄（米黄、黄白）南京的绿（浅绿色）广州的黄灰色巴黎的色调是米黄色，而屋顶是灰色，有些皇家古建筑则用了金色爱琴海风情-白色和蓝色4950511 分区规划的任务分区规划的任务 根据总体规划的要求，对城市土地利用、人口分布和公共设施、基础设施的配置作出进一步的规划安排，为做好下一步规划打下基础。 2.2.1.2 分区规划分区规划 5253 2 分区规划的内容分区规划的内容 (1) 原则确定分区内土地使用性质、居住人口分布、建筑及用地的容量控制指标。(2) 确定市、区、居住区级公共设施的分布及其用地范围。(3) 确定城市主、次干道的红线位置、断面、控制点坐标和标高，确定支路的走向、宽度以及

19、主要交叉口、广场、停车场位置和控制范围。54(4) 确定绿地系统、河湖水面、供电高压线走廊、对外交通设施、风景名胜的用地界线和文物古迹、传统街区的保护范围，提出空间形态的保护要求。(5) 确定工程干管的位置、走向、管径、服务范围以及主要工程设施的位置和用地范围。 551 详细规划的任务详细规划的任务 详细规划详细规划是以总体规划和分区规划为依据，详细规定建设用地的各项控制指标和规划管理要求，或直接对建设用地作出具体安排和规划设计。2 详细规划的分类详细规划的分类 详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。 2.2.1.3 详细规划详细规划 56(1)控制性详细规划控制性详细规划 控制性详细规

20、划是根据城市规划的建议和管理的需要编制的，用以控制建设用地的性质、规模、使用强度和空间环境，作为城市规划管理的依据，并指导修建性详细规划的编制。 (2)修建性详细规划修建性详细规划 修建性详细规划是针对当前要进行建设的地区编制的，用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工。 57城市设计是指对城市综合环境的设计。城市综合环境设计是以城市总体规划为指导，与小区规划环境相协调，与近期开发建设地段的建设项目相配套而进行的具体设计；是详细规划的具体实施。2.2.1.4 城市设计城市设计 58596061城市设计的任务是为人们各种活动创造一定的空间形式的物质环境，其内容包括： 各种建筑（包括雕塑）； 市政公

21、用设施； 园林绿化等方面。城市设计必须综合体现社会、经济、城市功能、审美等方面的要求。 2.2.1.4 城市设计城市设计 62城市规划法第12条规定：“城市人民政府负责组织编制城市规划。县级人民政府所在地镇的城市规划，由县级人民政府负责组织编制。” 2.2.2 城市规划的编制城市规划的编制2.2.2.1 城市规划的编制权限城市规划的编制权限 63从实际出发，科学预测城市远景发展保护生态环境和历史文化遗产，防止污染和其他公害 有利生产、方便生活、防灾减灾 合理用地、节约用地 2.2.2.2 编制城市规划的编制城市规划的基本原则基本原则 64(1) 承担编制城市规划任务的单位，应当符合国家关于规划

22、设计资格的规定。(2) 编制城市规划应当遵循中华人民共和国城市规划法确定的各项规划原则，符合有关技术规范标准，并积极采用先进的规划设计方法和技术手段。(3) 编制城市规划应当对城市的国民经济与社会发展、自然环境、城市建设的历史与现状等情况进行深入调查研究，取得准确的基础资料。城市人民政府应当组织有关部门提供编制城市规划所需要的基础资料。 2.2.2.3 城市规划编制的城市规划编制的基本要求基本要求 65 (4) 在编制城市规划的各个阶段，都应当运用城市设计的方法，综合考虑自然环境、人文因素和居民生产、生活的需要，对城市空间环境作出统一规划，提高城市的环境质量、生活质量和城市景观的艺术水平。 (

23、5) 编制城市规划应当进行多方案比较和经济技术论证，并广泛征求有关部门和当地居民的意见。 (6) 编制城市规划采用的勘察、测量图件和资料必须符合城市规划勘察主管部门的有关规定和质量要求。 661 城市总体规划城市总体规划 直辖市的城市总体规划，由直辖市人民政府报国务院审批。省和自治区人民政府所在地城市，人口在100万以上的城市及国务院指定的其他城市的总体规划，由省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批。 2.2.3 城市规划的审批城市规划的审批2.2.3.1 城市规划的审批权限城市规划的审批权限 67 其他设市城市和县级人民政府所在地镇的总体规划，报市人民政府审批。 县级人民政府所在地镇以外

24、的其他建制镇的总体规划，报县人民政府批准。 城市人民政府和县级人民政府在向上级人民政府报请审批城市总体规划前，须经同级人民代表大会或其常务委员会审查同意。 682 城市分区规划城市分区规划 城市分区规划由城市人民政府审批。 3 城市详细规划城市详细规划城市详细规划由城市人民政府审批；编制分区规划的城市详细规划，除重要的详细规划由城市人民政府审批外，由城市人民政府规划行政主管部门审批。 694 历史文化名城的保护规划历史文化名城的保护规划 单独编制的国家级历史文化名城的保护规划，由国务院审批其总体规划； 其他的历史文化名城，由省、自治区人民政府审批，报国务院城市规划行政主管部门和文物行政主管部门

25、备案；70 省、自治区、直辖市级历史文化名城的保护规划，由省、自治区、直辖市人民政府审批。单独编制的其他专业规划，经城市规划行政主管部门综合后，报城市人民政府审批。 71城市总体规划经批准后，应当严格执行，任何单位和个人不得擅自更改。 城市人民政府可以根据城市经济和社会发展需要，决定对城市总体规划进行局部调整 。城市总体规划的重大变更和重大调整，由城市人民政府组织进行，报同级人民代表大会或其常委会审查同意后，报原总体规划批准机关审批后实施。 2.2.3.2 城市总体规划的局部调整与重大变更城市总体规划的局部调整与重大变更72本本 章章 内内 容容2.1 城市规划与村镇建设法规概述城市规划与村镇

26、建设法规概述2.2 城市规划的制定城市规划的制定2.3 城市规划的实施城市规划的实施2.4 村庄与集镇规划的制定与实施村庄与集镇规划的制定与实施 2.5 历史文化名城保护与文物保护历史文化名城保护与文物保护732.3 城市规划的实施城市规划的实施城市规划的实施城市规划的实施是指根据国家和地方人民政府颁发的城市规划法规和规定，对城市的各项建设用地和建设活动按照经过法律程序批准的城市具体规划设计方案进行统一的安排和控制，引导和调节城市的各项建设事业有计划、有秩序、有步骤地协调发展，使经批准的城市规划设想变为现实。 74城市规划经批准后，必须由城市人民政府组织实施。 选址意见书、建设用地规划许可证和

27、建设工程规划许可证即“一书两证”制度是城市规划实施过程中必须遵循的制度。 75城市规划法第28条规定：“城市规划经批准后，城市人民政府应当公布。”这样做的好处是： (1) 便于群众了解 (2) 便于群众参与 (3) 便于群众监督 2.3.1 城市规划公布制度城市规划公布制度76案例 深圳新一轮城市规划公布 新增3000万平米保障房深圳商报讯 市规划国土委今日公布深圳市城市总体规划（20102020）。根据总规，未来10年，我市房地产用地比2007年净增23平方公里，其中新增居住用地约12平方公里，由存量建设用地的改造更新提供居住用地约11平方公里。根据我市住房建设规划年度实施计划，2008年度

28、全市已新供应住房用地1.8平方公里，2009年度全市新增住房用地供应总量为2.81平方公里。77国家对城市规划区内新建、扩建、改建的工程项目，特别是大、中型建设项目的建设管理，主要是通过计划管理与规划管理来实现的。 城市规划法第30条规定：“城市规划区内建设工程的选址和布局必须符合城市规划。设计任务报请批准时，必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书。” 2.3.2 选址意见书制度选址意见书制度781 建设项目的建设项目的基本情况基本情况 主要指建设项目名称、性质、用地与建设规模、供水与能源的需求量，采取的运输方式与运输量，以及废水、废气、废渣的排放方式和排放量。 2.3.2.1 选址意见书的

29、主要内容选址意见书的主要内容 792 建设项目规划选址的建设项目规划选址的主要依据主要依据 (1) 经批准的项目建议书。(2) 建设项目与城市规划布局的协调。(3) 建设项目与城市交通、通讯、能源、市政、防灾规划的衔接与协调。 (4) 建设项目配套的生活设施与城市生活居住及公共设施规划的衔接与协调。 (5) 建设项目对于城市环境可能造成的污染影响，以及与城市环境保护规划和风景名胜、文物古迹保护规划的协调。 80建设项目选址意见书，按建设项目计划审批权限实行分级管理实行分级管理。 2.3.2.2 选址意见书的审批管理选址意见书的审批管理 2.3.2.3 城市规划部门的职责城市规划部门的职责 对符

30、合手续的项目，各级人民政府城市规划行政主管部门应在规定的审批期限内核发选址意见书，不得无故拖延。 81城市规划法城市规划法规定规定：“建设用地规划许可证是由建设单位或个人提出建设用地申请，城市规划行政主管部门根据规划和建设的需要，确定建设用地位置、面积、界限的法定凭证。2.3.3 建设用地规划许可证制度建设用地规划许可证制度8283在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。2.3.3 建设用地规划许可证制度建设用地规划许可证制度84建设单位或个人在

31、取得建设用地规划许可证后，方可向县以上地方人民政府土地管理部门申请用地，经县级以上人民政府审查批准后，由土地管理部门划拨土地。” 2.3.3 建设用地规划许可证制度建设用地规划许可证制度852.3.3.1 建设用地的审批建设用地的审批 现场踏勘征求意见 提供设计条件 审查总平面图 核定用地面积 许可证的核发 86 建设用地审核批准后，城市规划行政主管部门应当加强监督检查工作。监督检查的内容包括：监督检查的内容包括：(1) 用地复核。主要是指城市规划行政主管部门根据城市规划和建设用地规划许可证对征用划拨的土地进行验核。 (2) 用地检查。主要是指城市规划行政主管部门根据城市规划要求，对建设用地的

32、使用进行监督检查，杜绝违章占地情况的发生。 2.3.3.2 建设用地审批后的管理建设用地审批后的管理 87 城市规划法第33条规定：“禁止在批准临时使用的土地上建设永久性的建筑物、构筑物和其他设施。” 临时用地指由于工程施工、堆料或其他原因，需要临时使用的土地。建设单位必须持城市规划行政主管部门核发的临时建设用地许可证方可用地，使用期限一般不得超过两年。 2.3.3.3 临时用地的管理临时用地的管理 88建设工程规划许可证建设工程规划许可证是由城市规划行政主管部门核发的，用于确认建设工程是否符合城市规划要求的法律凭证。城市规划法第32条规定。 2.3.4 建设工程规划许可证制度建设工程规划许可

33、证制度89 (1) 建设申请。 (2) 确定规划设计要求。 (3) 方案审查。 (4) 核发建设工程规划许可证。 2.3.4.1建设工程规划许可证的审批程序建设工程规划许可证的审批程序 90 (1) 确认有关建设活动的合法性，保证建设单位和个人的合法权益。 (2) 作为建设活动进行过程中接受监督检查时的法定依据。 (3)作为城市规划行政主管部门有关城市建设活动的重要历史资料和城市建设档案的重要内容。 2.3.4.2建设工程规划许可证的建设工程规划许可证的作用作用 91 (1) 验线。 (2) 现场检查。 (3) 竣工验收。 2.3.4.3建设工程审批后的管理建设工程审批后的管理92 临时建设是

34、指企事业单位或个人因生产、生活需要临时搭建的结构简易并在规定期限内必须拆除的建设工程或设施。临时建设应当办理临时建设工程许可证。临时建设一般不超过两年，各地规划行政主管部门可根据实际情况确定。 2.3.4.4临时建设的管理临时建设的管理931992年12月4日建设部颁布了城市国有土地使用权出让转让规划管理办法(以下简称规划管理办法)。该办法自1993年1月1日起施行。 2.3.5 城市国有土地使用权出让与城市国有土地使用权出让与转让规划管理法规转让规划管理法规94 在城市规划区内城市国有土地使用权出让、转让必须符合城市规划，并遵守本办法。 2.3.5.1规划管理办法规划管理办法适用范围适用范围

35、 95 (1) 国务院城市规划行政主管部门负责全国城市国有土地使用权出让、转让规划管理的指导工作。(2) 省、自治区、直辖市人民政府城市规划行政主管部门负责本省、自治区、直辖市行政区域内城市国有土地使用权出让、转让规划管理指导工作。(3) 直辖市、市和县人民政府城市规划行政主管部门负责城市规划区内城市国有土地使用权出让、转让的规划管理工作。 2.3.5.2城市国有土地使用权出让、城市国有土地使用权出让、转让规划管理体制转让规划管理体制 96 (1) 城市国有土地使用权出让的投放量应当与城市土地资源、经济社会发展和市场需求相适应。 (2) 土地使用权出让、转让应当与建设项目相结合。 (3) 城市

36、规划行政主管部门和有关部门要根据城市规划实施的步骤和要求，编制城市国有土地使用权出让规划和计划，包括地块数量、用地面积、地理位置、出让步骤等。2.3.5.3城市国有土地使用权出让、城市国有土地使用权出让、转让规划管理的转让规划管理的基本规定基本规定 97 (4) 保证城市国有土地使用权的出让有规划、有步骤、有计划地进行。 (5) 出让城市国有土地使用权，出让前应当制定控制性详细规划。 98 城市国有土地使用权出让、转让必须签订出让、转让合同。 规划设计条件包括：地块面积、土地使用性质、容积率、建筑密度、建筑高度、停车泊位、主要出入口、绿地比例，须配置的公共设施、工程设施、建筑界限、开发期限及其

37、他要求。 附图包括：地块区域及现状、地块坐标、标高、出入口位置、建筑界限以及地块周围地区环境与基础设施条件。 2.3.5.4城市国有土地使用权出让、城市国有土地使用权出让、转让合同规划管理转让合同规划管理99容积率:是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率住宅容积率一般在土地拍卖时已确定，只有什么产品适合什么容积率的问题了，下面提供各类建筑分别对应的容积率数值：1、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。2、容积率0.30.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。100容积率3、容积率0.50.8，一般的双拼、联排别墅，

38、如果组合34层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。4、容积率0.81.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。101容积率6、容积率1.52.0，正常的多层+小高层项目。7、容积率2.02.5，正常的小高层项目。8、容积率2.53.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。此时如果做全小高层，环境会很差。 9、容积率3.06.0，高层项目（楼高100米以内）。 10、容积率6.0以上，摩天大楼项目102本本 章章 内内 容容2.1 城市规划与村镇建设法规概述城市规划与村镇建设法规概述2.2 城市规划的制定城市规划的制定

39、2.3 城市规划的实施城市规划的实施2.4 村庄与集镇规划的制定与实施村庄与集镇规划的制定与实施 2.5 历史文化名城保护与文物保护历史文化名城保护与文物保护1032.4 村庄与集镇规划的制定与实施村庄与集镇规划的制定与实施 村镇规划是进行村镇建设的依据，是村镇建设的蓝图和指导性文件。所有村镇都必须制定并实施规划。 村镇规划区，是指村庄、集镇建成区和因村庄、集镇的建设及发展需要扩大的区域。 2.4.1 村镇规划的编制村镇规划的编制1041 规划任务规划任务 研究确定村镇的性质、规模和发展方向，合理组织村庄、集镇各项用地，协调村庄、集镇的空间布局和具体要求，妥善安排建设项目，以便科学地、有计划地

40、进行建设，适应农业现代化建设和广大农民生活水平不断提高的需要。 2.4.1.1村镇规划的任务和编制机关村镇规划的任务和编制机关1052 编制机关编制机关 村庄与集镇规划建设管理条例(以下简称条例)第八条规定：“村庄、集镇规划由乡级人民政府负责组织编制，并监督实施。”因此，组织编制村庄与集镇规划的机关是乡级人民政府。 106(1) 根据国民经济和社会发展计划以及自然条件、资源优势、历史情况、现状特点等，统筹兼顾、综合部署村镇的各项建设。 (2) 从实际出发，处理好近期建设与远景发展、改造与新建的关系，使村镇建设的规模、速度和标准与集体经济发展以及农民生活水平相适应。2.4.1.2规划编制的基本原

41、则规划编制的基本原则107(3)合理用地、节约用地，充分挖掘原有建设用地的潜力，新建、扩建项目应当尽量利用荒地和劣地，少占或不占用耕地。 (4)对住宅、生产建筑、公共建筑、基础设施进行合理布局，为发展村镇商品经济，提高村镇物质文明、精神文明水平创造条件。 (5)保护和改善生态环境，防止污染和其他公害。 1081 规划编制阶段规划编制阶段条例第八条、第十一条规定：村庄、集镇规划由乡级人民政府负责组织编制，编制时要按村庄、集镇总体规划和村庄、集镇建设规划两个阶段进行。这两个阶段是相辅相成的。 2.4.1.3规划编制阶段和内容规划编制阶段和内容1092 规划编制内容规划编制内容 村镇总体规划的主要内

42、容包括：在村镇范围内按照生产发展的需要和建设的可能性，确定主要村镇的性质、发展方向、规模和位置；村镇之间的交通、供水、供电、邮电、商业、绿化等服务设施的配置；主要公共建筑物和生产基地的位置等。110村庄、集镇建设规划的主要内容有：住宅、公共建筑、生产建筑、基础设施等各项建设的用地布局、用地规模，确定有关的技术经济指标和近期建设项目，以及对重点地段建设作出具体安排。 1111 审批程序审批程序村庄、集镇总体规划和集镇建设规划，须经乡级人民代表大会审查同意，由乡级人民政府报县级人民政府批准；村庄建设规划须经村民会议讨论，由乡级人民政府报县级人民政府批准。 2 公布方式公布方式村庄、集镇规划经批准后，由乡级人民政府公布。 2.4.1.4村庄与集镇规划的审批村庄与集镇规划的审批112 住宅建设用地审批程序住宅建设用地审批程序 农村村民在村庄、集镇规划区内建设住宅，应当先向村集体经济组织或者村民委员会提出建房申请，经村民会议讨