南京写字楼市场简要分析

1、南京写字楼市场简要分析南京写字楼市场简要分析作者：佚名 时间:2017-6-19浏览量：一、南京写字楼市场简析整个南京市的写字楼项目大多分布于新街口、山西路、鼓 楼以及中华路、白下路四个地区。其中有纯写字楼、商住楼 以及部分宾馆中的商务用房。据有关资料显示，在近年来南京上市的办公楼面积较大, 写字楼市场竞争更加激烈。以南京市写字楼处于买方市场, 各家开发商注定要为了争取有限的客源而展开激烈的市场 竞争。南京办公写字楼一览简表：金轮大厦11苏宁环球大厦84金銮大厦6天安国际商场12现代城堡22金山大厦7黄浦广场13天时商业中心23新立基大厦8投资大厦14南京国际金融中心24和平大厦9长发信息大厦

2、49民族大厦25中信大厦6新华大厦46长乐大厦48金鹰汉中新城36星汉大厦17益来国际广场27隆盛金融广场38东正大厦87南乐国际贸易中心61长江贸易大厦33中南大厦40华荣大厦62佳汇大厦34长城大厦41金鹏大厦79苏宁大厦67天安商厦42南京振兴国际大厦80弘业大厦85洪武大厦44永丰国际商业大厦81华泰大厦9文云大厦69华富大厦59富升大厦20天环大厦53华威大厦77东宇大厦50东沛大厦55金鹰国际商城78新澳国际商务中心51阳光大厦58苏发大厦此外，根据权威机构的调查，我们将南京写字楼市场的情 况阐述如下：）、办公用房市场需求概况目前，对现有办公用房不满意的比例较高，十分满意的仅 占比

3、较满意的占比较不满意的占十分不满意的占 因此，对现有办公用房不满意的共占通过进一步的研究发 现,对目前租用的办公用房不满意是促成其购买需求的原因 之一，从这个角度考虑，南京商用楼的市场潜力是比较大的。本次调查租用办公房的公司为258个，其中3年内有购买 打算的为107个，比例为39%已经购买办公房的公司为112 个,3年内有购买打算的为4个，比例为3%因此综合来看,3 年内南京市有购买办公用房意向的公司比例为29%这是一 个极具诱惑力的数字。公司决定购买办公房的原因较多，除 了上述原因外，主要的还有公司发展的需要。通过定性的分 析可以看出，发展的需要一是对办公空间的需求，一是发展 后具有一定的

4、实力，从利益上考虑，决定购买办公房。从市场 营销来考虑，这应该成为未来市场的营销诉求点。二）、购买需求分析）、首选办公地点的分布从首选地点的分布来看，在无提示 的状态下，选择新街口的比例最高，达珠江路、山西路紧随 其后,其选择比例分别为瞬口然后是鼓楼，比例为其他对 办公地点的选择则比较分散。2）、办公楼类型的选择从对办公楼功能的选择上,可以明 显看出，选择商住的比例明显高于纯写字楼。也就是说，选择 办公室内有卫生间的公司为目前市场上的主流需求。对厨房 的选择，重要性一般。同时要求有卫生间的业主，认为将兼顾住和不兼顾的比例 平分秋色。在我们的交叉统计中发现，选择兼顾住的群体中, 需要厨房与不需要

5、厨房的比例为51 : 40,而不兼顾生活起居 的群体中，需要厨房与不需要厨房的比例为21 : 77o 3对办 公面积的需求从面积的需求上看，建筑面积在150平方米以 下的需求量占74%50平方米以下的超小户型需求量所占比 例为14%因此，小户型是将来设计中不可或缺的，并应该是 主力户型。从定性的研究中得知，业主对户型的内部需求以 开间为主，同时要求具备作为办公的间隔，主要以隔出两个 房间为主。三）、对办公用房的心理价位8nbsp南京写字楼市场简要分析作者：佚名时间:2017-6-19浏览量：；在对价格的选择上，低价位总是受欢迎的。价格 的选择不仅与公司本身的实力极度相关，而且和写字楼所在 的地

6、点，写字楼的档次、配套设施、物业管理等等因素密切 关联，因此，如果离开具体的楼盘来谈价格,其意义不大。从 一般意义上而言，心理价位在5000元以下和5000- 6999元之 间的比例最大，并且随着价格的提高，其比例依次递减。有一 点显而易见，价格直接关系到业主付出资金，由于中小公司 的资金一般不会太充裕，因此，从各方面节约成本，从而相对 降低价格，对销售来讲肯定是一种最有力的促进。）、对付款方式的选择）、按揭比例和按揭年限调查显示，中小公司购买办公用房 时愿意一次性付款的很少，这主要是由于中小公司的财力有 限,一般不会有足够的资金。因此，有吸引力的付款方式就成 为写字楼营销中简单而有效的促销手

7、段。从按揭比例来说, 最有诱惑力的按揭比例并不是比例越高越受欢迎，基本呈正 态分布，但是可以明显看出,4 5成、6-8成按揭年限最具诱 惑力。在按揭年限上，最具吸引力的按揭年限为6年以上，特别是 6-10年和11-15年，其比例分别为瞬口 2.首付款和月付款 对于首付款的选择，因为公司的实力不同、资金的充裕程度 有异，使得首付款和月付款的分布都比较分散，但是我们还 是能够发现,首付款价位在10万元、20万元左右最为集中, 月付款为3000元、5000元、10000元所占比例最高。通过进一步的统计分析发现，愿意承担的月付款与现在租 用办公房的月费用总额两者显着相关。租用的费用集中在 3000-5

8、000元之间，而选择月付款价位在此区间的比例高达 44%五）、对车位的要求目前南京市中小公司拥有汽车的比例为37%但是无论是 否有车，业主都对车位提出了较高的要求。近90妳勺业主需要 车位，其中，需要一个车位的占57%需要两个车位的占21% 需要三个以上车位的约占10%在租用还是购买停车位的问 题上，由于成本、费用等原因，选择购买车位的比例还是小于 选择租用车位的比例，租用的占购买的占有29个百分点 的差距。购买车位的价格比较分散，但在5万元以下的很集 中,原因在于选择5万元以下的公司中有一部分不清楚目前 车位的价格行情，但同时也反映了对车位的需求和心理价 位。租用车位的价格则更为分散。另外，

9、定性研究表明，一些业主认为车位投资的价值远远 高于写字楼本身的投资价值，具有巨大的升值潜力。六）、购房的其他需求）、对电梯的需求电梯是许多业主置业时关注和头疼的问 题，因此，电梯的好坏、够用与否,成为影响销售的一个因素。 从定量调査的结果来看,4部或者6部电梯可以满足需求，但 这些还要结合电梯的质量、高速与否,来确定数量。而货梯 只需1部至2部即可。2）、对配套的要求调查表明,智能化ic卡、安全监控系统、 宽带的interhet系统都成为智能化办公楼不可缺少的标准 配置。被调查者中，认为非常需要和比较需要ic卡、安全监 控系统以及宽带i nterhet系统的比例分别为嘲1% 3关 于物业管理物

10、业管理也是房地产开发商和业主都十分关心 的问题。物业管理是要业主出钱，因此首先应该由业主来选 择物业管理公司。调查表明，业主对于物业管理的价格接受度较分散，以1 元、2元、3元、5元和4元的比例最高。南京市的写字楼市场虽然不如商品住宅市场那样热闹，但 也越来越受到人们的关注。在一些写字楼高枕无忧的同时, 有一些写字楼正使出浑身解数,通过各种手段来提高其销售 率和出租率；另有一些写字楼则开工不久或尚未竣工，也正 钏足了劲争夺购房者。在写字楼供应如此充裕的情况下，南 京市写字楼的需求状况究竟如何呢？二、河西新区房地产市场当前状况简析河西新区以12条主干道、24条支路和地铁一号线为主, 初步构成东西

11、便捷、南北畅通、内外衔接、江城一体的立体 化交通体系；建成功能完备的奥体中心场馆以及体育公园、 运动员村；以10余栋160万平方米的标志性建筑为主体，河 西cbd雏形显现；以奥体新城、金马郦城、世纪星园、万科 项目为代表，建成160万-180万平方米配套设施完善、人居 环境优良的现代化中高档居住区；同步建成图书馆、艺术馆、 教育、医疗、文化、邻里中心等公益设施；凸现特色滨江风 光带，以滨江大道及滨江生态公园、商务中心绿轴、主题广 场和主干道两侧风景等展示“绿色河西”；北部鼓楼新加坡 科技园和东南部建邺新城科技园初具南京写字楼市场简要分析作者：佚名时间:2017- 6-19浏览量：规模，奠定新城

12、产业发展基础;高标准建设大型餐 饮城、娱乐城、"shoppi ngnal i "、高尔夫练习场，形成人气 渐旺的新区服务业；建成面貌一新的北部整合区；完成南部 征地拆迁，为15平方公里南部地区的全面建设创造条件。河西新城区建设是宏大的系统性工程，必须维护规划的严 肃性和权威性，同时也需要方方面面围点打援"，促其崛起。 多年前就起步的河西建设由于缺乏科学、超前的全面规划, 留下不少后遗症。如今,相关部门及河西建设指挥部会同国 内外专家完成了新城区的科学规划，河西建设进入崭新阶 段。可在实际操作中又出现规划定位与投资需求之间的矛 盾。今后一个时期，全市实施"

13、两个集中"：新投资、新建设 的公益型项目比如金陵图书馆、明基医院、金陵中学新校区 等要向河西集中；全市整体建设重心向河西集中。只有合理 的疏导，才能真正拉开新区城市发展的框架。河西cbd诸多核心建筑大都已于今年8月起相继开工，他 们是紫鑫中华综合广场,投资额15亿元，最高30层;南京欧 洲城，投资10亿元,30层;东成国际中心，投资额8亿元31 层;联强国际大厦，投资额亿元,36层；中泰国际广场，投资额 7亿元,28层;宋都大厦,投资额3亿元,18层;南京国际贸易 中心,投资额10亿元,50层;紫金大厦,投资额亿元;东渡滨江 大厦,亿元,22层;南京圆通广场，投资额7亿元,31层;仁

14、恒 大厦,投资额亿元。预计总投资额80亿元，全部建成后将形 成百米高楼林立的壮观景象，其中最高建筑国际贸易中心标 高218米。不久前，又从有关部门获悉，一幢90米高的酒店式公寓即 将落户于河西cbd,位于东成国际中心东侧。该酒店式公寓地 块将于11月18日开始竞买报价，12月2日通过现场竞价以 价高者得的方式确定项目开发商，出让底价定为8500万元, 实际出让面积28415平方米。该地块位于河西中央商务区、 经四路与纬八路交会处的东南角，西面就是建设中的奥体中 心。至于该项目是否成为河西cbd第一家酒店式公寓，有关 部门称还很难说。不久前，河西新城十大建筑之一的东城大厦土地挂牌 上市,该建筑要

15、求建成一个高度在90120米之间的酒店式公 寓。记者在挂牌公告中看到，东城大厦位于奥体中心以东、 欧洲城对面，地块实际出让面积28415平方米，最大容积率4, 底价8500万元,性质为酒店式公寓。据了解，酒店式公寓常 建成小户型，定位为白领人士办公居住两用，一般只出现在城市繁华中心区。三、本项目定位写字楼而产生抗性的若干理由分析理由甲，本项目要求迅速笼资金，如果选择写字楼的物业形态，根据写字楼销售周期的规律,去化将缓慢即去化周 期将不可预测的拉长，这便使开发商的开发主要动机迅速 回笼资金与现实背离。理由乙，本项目所处河西新城的区域，由于地段的原因，从 “物质方面"来看，其成熟需要时日

16、，从"精神方面"来看, 目前潜在消费客户在心理上的认知度可能不容乐观。理由丙，本项目所处河西新城的区域，配套上来说，无论是公共配套，抑或商业配套,抑或人居氛围，都无法在短短两三 年内成熟到足以使写字楼的去化在那个区域又快又好;何况 即使在南京新街口，有相当一部分的写字楼，去化缓慢，入住 率较低;这与写字楼作为大宗消费，其目标客户群十分明确、 有限，其在购买时相对来说十分理性，冲动购买发生几率极 小。理由丁，河西新城的“十大建筑”部分写字楼将构成巨大 潜在竞争，诸如联强大厦、美华国贸中心、紫鑫中华广场等 等。理由戊，就价格来看，也处于十分尴尬的境界，预测性朴素 迷离;要说卖得

17、高，譬如六、七千，那还不如去买新街口的，要 说卖得低，那还不如不卖或改为住宅卖；理由己，从南京的住宅市场看，整个需求在五年内甚至更 长的时间内不会衰弱，住宅市场尤其中低端市场依然呈现供 不应求；一句话，类住宅的投资风险要比类写字楼的投资风 险小的多。理由庚，从项目运作发挥的空间来看，相对来说由于住宅 市场的持续升温，各种住宅形式宛如生、旦、静、末、丑纷 纷粉墨登场一一挑高米的、cohdo、solo、cld、loft、skycastle.中庭共享、酒店式公寓、空间蒙太奇、自助空间等等；然而，写字楼的形式则重点关注的是其地段、实用 性、智能化等与建造成本相关的因素,面对理性的客户不易 炒作概念，进

18、而不易取得虚拟利润。理由辛，从潜在购房者投资收益心理来分析，人们普遍看 好住宅市场的投资收益,尤其是河西的住宅价格从初始的二 千六短短几载升到现在的五、六千，河西住宅的价格指数几 乎成了南京南京写字楼市场简要分析作者：佚名时间:2017-6-19浏览量：房市投资的寒暑表,从而河西住宅市场当仁不让 地成为南京房地产市场最具升值潜力的异军；然而，如上所 述，写字楼市场的投资收益有较大风险，对潜在客户的心理 有较大障碍，不具有住宅市场投资收益的良好心理应景。四、南京写字楼典案简析苏宁环球大厦地理位置广州路，上海路口总建筑面积约8万h总楼层28层楼层分布地下二层停车库，14层为商业用房,5层为餐厅,6

19、层为员 工餐厅,720层为写字楼,21-26层为酒店式公寓,27-28层为会标准层净高标准层建筑面积2000 m2单元面积80- - 2000 m2交房标准地坪,乳胶漆，吊顶售价8700元/盯起物业管理费元/nf 月空调开放时间全天候车位地下车库200余个供电系统双回路供电系统且有自备发电机组电梯6部进口客梯三菱,1部消防梯,1部货梯发展商南京苏宁房地产开发公司物业管理公司戴德梁行福鑫国际大厦地理位置:洪武路359南京写字楼市场简要分析作者：佚名时间:2017-6-19浏览量：号开发商南京市房产经营总公司市推统筹：hwead施工单位：南京三建公司楼层40售价范围：6250元/平方米，均价700

20、0,不租物管费用：68元/平方米/月电梯2部瑞士信达,有货梯车位350个中央空调：自由使用智能化5a级别，亨利fehpy自动报警,cat卫星电视接口。通讯系统：5000 个 idd端口楼宇装修：公共部分耀皮玻璃，单位内部为吊顶、墙面、地砖。建筑风格:北美配套3000平方米花园广场,3000平方米自助行政餐厅。金山大厦地理位置山西路总建筑面积总楼层a楼32层，b楼28层；1-5f为商业用房,6f为餐饮，娱乐 中心标准层净高标准层建筑面积175 m2单元建筑面积30 m2交房标准地坪,乳胶漆，吊顶售价南京写字楼市场简要分析作者：佚名时间：2017-6-19浏览量：bsp;8700元/打起物业管理费

21、4元/打/月车位地下三层600元/个/月通讯系统00兆高频数据线供电系统双回路供电系统电梯6部进口客梯三菱,发展商南京泰古城房地产幵发有限公司金鹰汉中新城地理位置汉中西路1号总建筑面积万平米总楼层28层楼层分布-6f为商业用房,7-28f为商住用房标准层净高米标准层建筑面积2000平米单元建筑面积30-300平米实用率73%车位60个，租600元/个/月，售11万元/个空调开放时间7： 30-18： 30电梯6部可载20人的三菱电梯售价4700- 6200 元/ 平米付款方式南京写字楼市场简要分析作者：佚名时间:2017-6-19浏览量：按揭和一次性付款物业管理费元/平米/月发展商金鹰国际实业

22、有限公司特色在楼层较高处，可眺望周边莫愁湖，清凉山等景点个案分析：金鹰汉中新城位于河西新区最东沿，亦为入西区之门户, 兼有多个公交站点,交通较为便捷，周转的布局相对较凌乱, 缺乏一定上档次的商业气氛，大厦外观气派。6部三菱高速电 梯，周到的物业服务以及发展商"金鹰国际"的名气等因素 使该项目销售非常成功，已达85佐右。中信大厦地理位置中山路总建筑面积约万nv总楼层28层标准层建筑面积992 m2交房标准地坪乳胶漆吊顶实用率66%租金.8-2 7l/m2物业管理费6元/ itf/月空调开放时间周一至周五30-18: 00车位地下停车位100个供电系统双回路供电系统且有自备发电

23、机组电梯六部进口瑞士迅达客梯发展商中信实业银行新晨国际大厦地理位置中山北路26号总楼层8nbsp南京写字楼市场简要分析作者：佚名时间:2017- 6-19浏览量：；28层标准层净高标准层建筑面积200平米单元面积平米交房标准地坪乳胶漆吊顶实用率68%售价只售不租均价6800元付款方式次性付款物业管理费元/平米月空调开放时间周一至周五 8: 30-1 & 00车位价格000元/个月供电系统双回路供电系统，有自备发电机等供电设备电梯四部销售率80%发展商南京金源房地产开发有限公司物业管理公司&ib南京写字楼市场简要分析作者：佚名 时间:2017-6-19浏览量:sp;自行组建个案分析:新晨国际大厦位于中山北路