北京某项目合约策划报告

1、【 【项项目目】 】合合约约策划策划报报告告【 【北京北京项项目目】 】合合 约约 策策 划划 报报 告告合合约约管理部管理部编编 制：制： 审审 核：核： 签签 发发： ： 编编制日期：制日期：保密保密【 【项项目目】 】合合约约策划策划报报告告目目 录录1.项项目概述目概述 .12.合合约约策划策划综综述述 .12.1 目的 .12.2 合约管理架构 .22.4 标段划分 .82.5 时间节点控制思路 .82.6 工程量清单编制原则 .92.7 工程价款支付 .102.8 前置工程合约分判 .112.9 与其他部门的衔接 .112.10 不利因素分析及应对措施 .123.招招标标分判分判计

2、计划划 .123.1 工程合约分判计划 .123.2 材料设备采购计划 .144.建安成本控制建安成本控制 .164.1 建安成本控制目标 .164.2 建安成本控制重点 .164.2.1招标.164.2.2变更.164.2.3优化.174.3 建安成本控制措施 .174.3.1前期控制.174.3.2当期控制.174.3.3后期控制.185.合合约约人人员员配置配置 .186.总结总结 .187.附件附件 .187.1 本项目总平面图 .18【 【 中海中海项项目目】 】合合约约策划策划报报告告第 1 页 共 18 页【 【项项目目】 】合合约约策划策划报报告告1.项项目概述目概述项目(以下

3、简称本项目)位于北京市区，路东侧。项目占地平米，总建筑面积平米，其中限价房平米、住宅平米、配套平米、燃气调压站 60 平米、幼儿园平米、地下车库平米、地下设备机房平米、地下库房及其他平米。根据公司制定的项目发展计划，分两期滚动开发，一期开发的售楼处、样板间、地块于 2010 年 5 月开工，2011 年 12 月底竣工备案，2012 年 4 月底入伙；二期开发的地块、学校于 2010 年 10 月开工，2012 年 4 月底竣工备案，2012 年 8 月底入伙。项目总发展时间历时 3 年 3 个月。本项目技术经济指标见表 1.1：表 1.1：本项目建筑物技术经济指标表 分类A-A 地块A-B

4、地块A-C 地块A-D 地块学校合计地上建筑面地上建筑面积积限价房配套商业普通住宅高层(一梯二)低层 Townhouse幼儿园其他地下建筑面地下建筑面积积户户数数 2.合合约约策划策划综综述述2.1 目的目的本项目含限价房、配套商业、普通住宅、高层(一梯二)、低层 Townhouse 等，由不同高、中、低档次等多业态产品组成，高层(一梯二)、低层 Townhouse 均精装修交付，施工工期要【 【 中海中海项项目目】 】合合约约策划策划报报告告第 2 页 共 18 页求较紧，外立面及内外装修比较复杂；今年项目开发较多，各项目招标分判工作比较集中，诸多不利因素均须通过严密的合约策划，合理安排招投

5、标时间，认真剖析本项目的重点难点，提前制定有效的应对措施；充分利用信息平台资源及其他项目的资源，高效地完成招标采购工作；同时通过深入分析策划，做好内部部门间的对接，严控节点，加强和提高本工程的工期、成本管理，严控风险。由于本项目工期非常紧凑，为发展计划顺利进行，协调合约各方关系，控制成本管理工作，有必要在项目前期阶段针对本项目合约工作的重点和难点，制定出良好的合约管理体系、合约工作计划表等，以确保相关的节点目标和成本控制指标得以实现。2.2 合合约约管理架构管理架构合约管理架构具体见“图 1：项目合约管理架构图”。北京中海地产公司总承包工程监理造价咨询（ 编制清单 ）分包土建装饰机电分包甲供材

6、料设备独立工程室外园林雨污水工程供配电工程燃气工程室外中水工程自来水工程有线电视电话网络园林灯具消防报警工程电梯安装工程电梯智能化工程精装修土方护坡降水工程门窗工程标识、信报箱工 工 工 工入户门制安工程中水表热量表散热器外墙瓷砖开关面板PPR管材管件电线电缆阀门磁卡水表UPVCB管材管件户配电箱弱电箱合约关系监管关系协调管理使用照管图图例例外立面石材工程2.3 合约分判总体思路【 【 中海中海项项目目】 】合合约约策划策划报报告告第 3 页 共 18 页本工程合约分判将严格按照集团及华北区的相关文件和制度执行，同时结合工程实际特点和部门工作安排，统筹管理，在人力资源有限的情况下做到多项目兼顾

7、、同类分判共享、同分判商共管，减少多项目开发的重复劳动，以争取更多的时间来严质量、重成本、高效率。各专项分包和甲供材料设备采购招标将同一期的分包和甲供材料设备一同招标，以提高效率并获得更低的价格。同时，由于精装修施工过程中将对燃气供应系统路由进行隐蔽，因此在确定精装修主包施工单位前应尽早确定燃气施工的中标单位，以便在精装修施工时移交工作面，避免由于日后拆改而引起的费用增加。精装修及做到样板先行，以利设计的进一步深化和将来对该户型的精装修施工招标，在确定交付标准后做详细的户内精装修策划报告。外墙干挂石材装饰在现场组织实施样板墙工程，在确定交付标准后，做详细的外墙石材供货和外墙石材安装合约策划报告

8、。2.3.1 分判模式按合约管理架构，本项目采用“总包专业分包+甲供材料设备”的细化分判模式。本工程由于施工图纸出图时间限制，为节约施工时间，将土方及地基处理独立分包，先行施工。同时，在专业分包的划分上，也应根据本工程自身特点和难点、考虑现场管理、结合工期和成本，注意统分结合，本工程施工场地狭小，没有过多的特殊工种工艺，所以不宜选择过多专业分包，也不宜将一项工作分拆给多方施工。本项目总包体系是：施工总包单位（即土建和机电总承包单位）-铝合金窗专业分包和石材幕墙专业分包-消防专业分包和弱电专业分包-精装修主包单位-精装修各专项分包单位和甲供材料设备供应商。2.3.1.1 总包：土建工程：地基处理

9、，混凝土及钢筋混凝土工程，砌筑工程、屋面工程（不含屋面瓦）、雨落水系统、室内防护栏杆、初装、外墙贴涂料、防水工程、室内防火门、卷帘门、人防门等【 【 中海中海项项目目】 】合合约约策划策划报报告告第 4 页 共 18 页专业分包及甲供材料设备之外的工程；水暖通工程：给水系统、热水系统、污水系统、中水系统、压力排水系统、雨水排水系统、消防等专业分包及甲供材料设备之外的工程；电气工程：变配电、防雷接地、照明插座强电系统、弱电系统等专业分包及甲供材料设备之外的工程；2.3.1.2 专业分包：精装修，土方护坡，降水工程，门窗工程，栏杆工程，入户门制安工程，消防报警系统工程（不包括预埋管及线槽），小区弱

10、电（智能化）工程（不包括预埋管及线槽），有线电视及卫星电视工程（不包括预埋管及线槽），空调系统（包括空调风及空调水系统）供货安装工程，室内燃气工程、热力站工程，变频给水设备(总承包方需把管线做进变频给水用房 1 米，电缆做到变频给水控制柜)，中水加压设备(总承包方需把管线做进中水泵房 1米，电缆做到控制柜)，电梯供货安装工程，室外给水工程，室外雨污水工程，室外中水工程，室外消防水工程，室外热力工程，室外燃气工程，供电工程（分变配电室及其与总变配电室联接电缆，以及各配电室至各楼栋的低压电缆线路工程），电信工程（不包括预埋管及线槽），环境景观、道路工程，标牌、信报箱制作安装工程，交通设施安装工程。

11、2.3.1.3 甲供材料设备：外墙面砖、地砖、波打线砖，排水电工管材管件，IC 卡中水表，电线电缆， 接柜、配电箱柜和户配电箱，开关插座面板，弱电箱，直径大于等于 50mm 的法兰阀门和过滤器，散热器、散热器温控阀，热量表。2.3.1.4 精装修的分判模式采用主包工程专业分包+甲供材料设备的分判模式。具体各项内容如下：主包工程：公共部分装饰工程一同分判，以楼栋划分由一个装饰单位承包大堂、电梯厅及室内装饰工程。主要工作内容如下：地面：地板地面找平（2.2cm），室内地砖铺贴、石材铺贴（包括过门石、窗台板等所有石材）、踢脚线安装（木踢脚及石材踢脚甲供，地板部分踢脚线由地板单位安装）【 【 中海中海

12、项项目目】 】合合约约策划策划报报告告第 5 页 共 18 页墙面：墙面刮腻子、壁纸采购施工、墙面乳胶漆、墙面局部抹灰、背景墙制作安装（含镜框、镜子等）顶棚：石膏角线、石膏吊顶、铝板吊顶、银镜吊顶、顶棚刮腻子、顶棚乳胶漆、其他顶棚制作安装。水暖：卫生间洗手台石材台面安装（甲供）、洁具安装（甲供）、水暖件安装（花洒、卫生间龙头、浴巾架、浴帘杆、厕纸盒等甲供，洗衣机水龙头、地漏、角阀、下水设施等均有装修单位自行采购）、少量改水。厨房的水暖件安装由橱柜单位完成。电器：浴霸（甲供）、开关插座（甲供）、灯具供货安装，部分电线电管的采购安装。家具：浴室柜制作安装、化妆镜制作安装。其他：除厨房外，所有安装完

13、成的踢脚、门框哑口、固定家具等与墙体缝隙的处理打脚。招标样板：对乙供材料中主材如乳胶漆、壁纸、镜子等须进行品牌限定或甲指乙供形式，以保证质量。对其他乙供材料如洗衣机龙头、下水、地漏等须提前封样。实体样板：中标单位确定后，样板先行。厨柜工程：专业分包，单独分判，内容包括：吊柜、地柜、台面板制作、安装、收口打胶。含抽油烟管安装（抽油烟管由抽油烟机供应商提供，安装时若长度不够则需要抽油烟机厂家单独定做）、台面开孔等，燃气灶的安装（煤气罩甲供，软管由橱柜公司采购），洗涤盆及整项去水设施的采购安装；其中洗涤盆、龙头也可考虑甲供。木门工程：专业分包，单独分判，室内门及门套（门框、筒子板、贴脸线）、贴脸的供

14、应与安装、木门小五金（根据具体情况可考虑甲供）的安装、所有门洞、墙体与安装门框之间空隙的填充等。为保证整体效果所有哑口的制作安装也由其完成。同时包括门扇、门套、哑口等的应纸封闭保护。木地板工程，专业分包，单独分判，木地板连同木质踢脚线的供应与安装，同时负责其【 【 中海中海项项目目】 】合合约约策划策划报报告告第 6 页 共 18 页他非地板地面的木质踢脚线的供货，木地板与周边墙面、铺装塑料或金属收口条等。包括对已完成的地面满铺珍珠棉薄膜，封胶带纸固定；在过道、房门口及卫生间门口等人员频繁走动或尚有其它施工作业的位置，采用 3mm 厚纤维板覆盖。 淋浴房：专业分包，单独分判，包括铝合金/不锈钢

15、框架及钢化玻璃、小五金连接件的供应与安装及与墙地面的打胶处理等。石材阻水条由装修单位完成。衣柜、储藏柜：专业分包，单独分判，包括柜体和五金，对于浴室柜和储藏柜可能现场加工较多，视具体施工工艺做法来确定是否交由装修单位完成(建议暂时放入精装修清单报价中)。浴霸：甲供，包括浴霸及面板的供货安装，开孔由装修单位负责。洁具：甲供，包括洗手盆、座厕、浴缸、龙头、花洒等，A、C 类户型拟采用科勒品牌，其他户型采用 TOTO 品牌（集团集中采购），安装由装修单位完成，包括与周围墙地面的收口打胶等。选用各品牌中标准产品，价格较低质量稳定。另做好A、C 类户型采用非集中采购材料的报审工作。卫生间小五金：甲供，包

16、括浴巾架、厕纸架、毛巾杆等，按照集团要求，可以不选用TOTO 品牌，选用较小的品牌以降低造价，装修单位安装。水暖件：视具体情况采用甲供或橱柜单位采购，包括洗涤盆、龙头等。附送电器：甲供，包括燃气灶（厨柜公司安装）、抽油烟机（厨柜公司安装）、等。洗衣机、冰箱也单独采购。其中厨房电器已经刚刚由集团采购，本户型采用林内品牌。门用五金：甲供，包括门锁、门铰、门碰，门厂家安装。开关插座：甲供（集团集中采购），选用施奈德中的奇胜轻点系列，其他户型采用较低系列产品，装修单位安装。墙地砖：甲供（集团集中采购），包括墙地砖、瓷砖波打线、腰线、花砖等，由室内装饰单位安装。包括墙地砖的供应、切割及倒角。其中抛光砖采

17、用博德品牌，釉面及仿古砖采用诺【 【 中海中海项项目目】 】合合约约策划策划报报告告第 7 页 共 18 页贝尔品牌（在除 A、C 户型外的其他户型为进一步降低造价，可将一些不重要的开敞阳台等位置考虑采用特地品牌替代）。石材：全部甲供。石材厂家负责切割打磨到位，负责波打线拼装，负责整体地面的排版编号，另外考虑安装后的结晶处理。均由装修单位铺贴。2.3.1.5 外立面石材工程分判石材采购方式：甲供，可以直接控制石材的质量，并且可以取得价格上的优惠，但不利之处是承担石材质量的责任，同时花费大量的人力管理，并承担供货延期的责任； 石材量的确定：由于石材型号众多，特别是各种异形的规格众多，加上工艺做法

18、众多，磨边、倒角、防护、切割等，石材供货暂估数量，采用固定单价、暂估数量招标，按实结算。石材价的确定：采用固定单价的方式招标，分为平板价、柱子价、各种线角、L 型加工费、U 型加工费等。石材投标单位：咨询集团其他地区公司，结合北京地区市场情况，选定 5 家以上单位进行石材供货单位考察。石材安装单位分判：审查严格投标单位资质，必须为幕墙安装二级以上资质单位。设计部、合约部、项目部联合进行考察。2.3.2 报价模式本工程主要采用工程量清单报价的形式和固定总价的定标原则，尽量减少暂估量、暂估价等不利于我方后期施工和结算的报价模式。对于少量确因工程量受实际情况影响大、不确定因素多、占分项工程造价比重大

19、等影响而不宜事前确定工程量的，要仔细探讨和规定以后的工程量计算原则，其原则要简单、公平、可行并充分规避一切可能发生的扯皮，同时要在谈判阶段把重点放在单价组成分析及合理性上，双方均必须将单价所包含的内容阐述清楚。对于暂估价类项目，除甲供材料外力争坚决杜绝，部分可拆分的项目可以进行后期甲供和甲分包，尽量使本工程的报价模式统一化、简单化。【 【 中海中海项项目目】 】合合约约策划策划报报告告第 8 页 共 18 页2.3.2.1 在严格控制建安成本的同时兼顾招标工作的效率： 造价低于 20 万且技术较为简单的招标采用一次报价； 造价高于 20 万的招标采用二次报价； 对于造价低于 50 万、工期紧张

20、的特殊工程或者具有政府垄断性质的工程（如燃气、有线电视等），在请示招投标小组或主管领导同意后可采用直接议标方式，由合约管理部核价。2.3.2.2 定标原则：合理低价中标。2.3.2.3 招标策略：充分引入竞争，吸引新的合作伙伴，在适当的情况下选用两家单位进场，采用新老结合的方式以降低风险；在发标时不明确定标单位数量，使投标单位能够充分竞争。2.3.3 招标方式：原则上做到按招标图纸量价包干（即总价包干），减少结算纠纷。对于因出图不及时但根据发展计划又急需进场的工程，则采用综合单价和措施费包干、工程量按实结算的模式，采用这种模式的招标主要有：2.3.3.1 售楼处土方、总包、门窗、屋面、外立面、

21、栏杆工程及样板房装修工程：按平面图模拟工程量清单，等正式施工图出来后一个月内完成工程量核对，签订补充协议，按施工图包干；2.3.3.2 示范区绿化工程：根据发展计划及季节情况需于 2010 年 5 月份前种植，按总平面图测算工程量，采用综合单价包干、工程量按实结算的模式； 2.3.3.3 示范区园林、室外道路及给排水管线工程：按平面图模拟工程量清单，等正式施工图出来后一个月内完成工程量核对，签订补充协议，按施工图包干。 2.3.4 定标原则所有总包和专业分包及材料设备在谈判过程中均力求技术标的统一，营造合理统一的报价平台，坚持“合理低价中标的原则”，做到入围把关、深入谈判、过程筛选，坚决杜绝无

22、【 【 中海中海项项目目】 】合合约约策划策划报报告告第 9 页 共 18 页因调价，保证最低标的有效性；对于重要的装饰性材料及品牌质量差距较大的设备，应重视档次的划分和入围门槛，力争先定性再定价的原则，严格按照集团物资管理制度进行样板评审，对于少数无法直接确定档次的材料设备可采用“多档次同时招标+同档次低价中标”的原则，以扩大选择空间，追求最高的性价比，但必须把握好招标时间和与成本控制值的比对分析。对于政府垄断工程，以及产品或服务无替代性的专门工程，将由合约部、项目部、设计部等相关部门邀请施工单位进行单独议标。议标原则严格按照集团“合约管理制度”执行，并报合约评审会定标。对于预计合同金额小于

23、 20 万元的工程，为节省时间和资源，可由合约部组织项目部和设计部进行议标，并编制报告报经主管副总审批。同时，对于部分特殊原因和特殊工程，不排除采用扩标和独家议标的定标方式，但必须按照“合约管理制度”相关规定执行，同时，在日常工作中应注意此类问题原因分析和提高前瞻性，尽量减少扩标和独家议标情况的发生。对于所有工程的定标工作，均严格按照华北区及集团相关文件执行，做好上报和审批工作。2.3.4 合同价款形式合同价款形式根据工程性质和目前的预知情况，分为如下三种合同价款形式：总价包干：土方工程、工程监理、造价咨询、总包工程、精装修工程、机电分包、独立工程、甲供设备部分固定+部分暂估总价：售楼处总包、

24、室外园林暂估总价（固定单价）：甲供材2.3.5 总包和专业分包的主要工程内容详见“3.1 招标分判计划”。此条不再赘述。【 【 中海中海项项目目】 】合合约约策划策划报报告告第 10 页 共 18 页2.4 标标段划分段划分根据项目发展计划，该项目拟分两期开发，因此总包工程及大多数专业分包工程都是分两期进行，具体计划如下：2.4.1 分两期或两期以上进行招标的工程：2.4.1.1 总承包工程：售楼处一个标段，一期分为两个标段，二期均分为三个标段；2.4.1.2 精装修主包工程及外立面石材安装工程：高层(一梯二)一个楼栋一个标段，低层Townhouse 五个楼栋一个标段；2.4.1.3 土方工程

25、：售楼处一个标段，一期分为两个标段，二期均分为三个标段；边坡支护工程：售楼处一个标段，一期分为一个标段，二期均分为一个标段；2.4.1.4 降水工程：售楼处一个标段，一期分为一个标段，二期均分为一个标段；2.4.1.5 售楼处、一期、二期各分为一个标段的工程：门窗工程，栏杆工程，入户门制安工程，消防报警系统工程，空调系统（包括空调风及空调水系统）供货安装工程；2.4.1.6 示范区、一期、二期各分为一个标段的工程：园林工程，绿化工程。2.4.2 整个项目一次招标的工程：有线电视及卫星电视工程（不包括预埋管及线槽），室内燃气工程、热力站工程，变频给水设备(总承包方需把管线做进变频给水用房 1 米

26、，电缆做到变频给水控制柜)，中水加压设备(总承包方需把管线做进中水泵房 1 米，电缆做到控制柜)，电梯供货安装工程，室外给水工程，室外雨污水工程，室外中水工程，室外消防水工程，室外热力工程，室外燃气工程，供电工程（分变配电室及其与总变配电室联接电缆，以及各配电室至各楼栋的低压电缆线路工程），电信工程（不包括预埋管及线槽），环境景观、道路工程，标牌、信报箱制作安装工程，交通设施安装工程。2.4.3 造价咨询、物资采购原则上都是按一次招标考虑。2.4.4 甲供材料设备原则上均选定一家单位。【 【 中海中海项项目目】 】合合约约策划策划报报告告第 11 页 共 18 页2.5 时间节时间节点控制思路

27、点控制思路本工程工期非常紧，对合约时间节点控制要求较高，为有效控制时间节点，保证项目进度，采用如下控制方法：严格遵守项目进度计划安排，做好合约招标计划，倒推设计出图节点，坚决保证重要节点的时间。做好计划与实际的紧密结合和及时调整，结合工作任务量适当提前部分后序工作。前期工程提前施工，地基处理先行施工。充分利用现有资源，统筹各项目进度安排，避免重复工作。深入参与前期设计工作，督促图纸的深度，避免深度不够、错漏、材料设备更改而造成的时间延误。单位选择上要注意综合实力的考察，注重信誉的评比，避免因公司实力和信誉造成现场施工的延误。遇到特殊情况和紧急工程，从工程进度和整体成本角度出发，合理采用议标、扩

28、标形式来保证合约节点的有效控制。对于主要分项工程，要形成设计研究部、项目发展部、合约管理部及相关部门的良好沟通和相互催促机制，对于合约管理部来说必须做好对设计出图节点的控制，同时必须保证项目施工节点的把握。并结合设计变更和项目进度变化等情况及时调整合约计划安排。 以项目进度计划为基准点，反推合约计划，并确定设计出图计划，与设计部最终确定修正。2.6 工程量清工程量清单编单编制原制原则则本工程总包工程清单因工期较紧，同时部门工作量较大，本项工程量清单编制工作将委托咨询公司完成，并通过各项目横向对比、指标分析、部分工程量计算以及第一轮投标的工程量偏离来核实、控制工程量清单的准确性。并提供给咨询公司

29、清单模版，严格审查【 【 中海中海项项目目】 】合合约约策划策划报报告告第 12 页 共 18 页施工工艺做法，解释工程量清单计算规则和单价说明，明确承包范围，来控制咨询公司的清单编制工作，并提供有力的协助共同来完成此项工作。同时，本工程招标图纸将与施工图存在一定的差异和图纸缺漏，在过程中会出现图纸变化，必须紧密跟踪，督促设计单位清晰、明确变更内容，督促完善节点，共同克制本工程的图纸难题，本工作将在 20 日内完成。本工程专业分包（除垄断的市政项目）一律采用工程量清单招标模式，我部自行计算工程量，自行算量时间区分具体招标项目，在招标前用不超过 10 日内完成，部分紧急且图纸不全等特殊项目，可采

30、用在回标前 2 日内或在答疑会当天（如有）补发的形式。原则上避免无图招标。同时各专业工程量清单编制要力求格式统一，同一项目不应出现多种格式清单，同时清单编制要与工作实际相结合，要以方便报价、比价为前提，以准确严密为目标，严格控制计算规则与清单的对应关系。工程量计算按照集团 2008 年 3 月版的房地产开发成本科目的分类进行统计汇总，以方便招标过程中及后期的成本对比，更好的实现成本控制。2.7 工程价款支付工程价款支付总包工程合同采用进度付款，总体控制要求为无预付款，施工过程中按照形象进度支付承包方已完工程量 75的工程进度款，工程完成竣工备案支付至合同总价的 80，双方办理完竣工结算后支付至

31、结算总价的 95，结算总价的 5作为工程保修金，按保修条款支付。同时做好变更、材料调差等在付款中的调整工作，做到不超支、不晚支，在控制好风险的同时也要注意给施工单位的资金支持，以保证本工程紧张的工期。甲方分包按里程碑付款方式支付，原则上不支付预付款（除垄断的市政工程外），工程竣工验收后付款到 80-85%；甲供材、甲供设备物资采购合同应尽量避免支付预付款，若必须支付预付款，也要尽量通过保函或工程款质押来规避风险，根据到货批次付款，额度不【 【 中海中海项项目目】 】合合约约策划策划报报告告第 13 页 共 18 页应超过该批次货值的 85%，最后一批次待结算完成再付款。对于集中采购的物资设备，

32、严格按照集团合同规定的付款方式执行。设计变更应根据变更内容和重要性及付款支付审核要求在设计变更发出后 15-25 日内完成审核，项目部 QS 在收到设计并更后，应在 10-15 日内签定审核意见（涉及到专业内容由相关合约部造价师审核）。然后在 5 日内完成上级审批程序，变更价款在 2 万元以内的，由合约部经理审批；变更价款在 20 万元以内的，由总建筑师/项目主管领导审批，超过 20万元的，由总经理审批；超过 50 万元的，由合约评审委员会评审。经过审批的变更价款需要与承建商在 5 日内办理确认手续，确认后的变更价款方可作为工程款支付的依据和结算的依据。如果时间允许，对于当月发出的设计变更尽量

33、作到当月审核，部分变更因时间要求可以采用暂估形式（但不作为工程款支付依据），以便在月报中反映出本月发生的全部变更金额，更切实的反映成本变动情况，达到成本预警的及时性。重大变更导致合同额超过 5%幅度的变化时，宜补签协议调整合同额，相应调整中期付款额度。工程签证合约部应该在 15 个工作日内完成工程量审核和复核工作，并根据实际情况审核造价或提出建议的价格。项目经理在 5 个工作日内完成审批意见并返回合约部，我部在 5 个工作日内完成上级审批工作。审批后的签证方可作为工程款支付的依据。对于工程结算，如涉及到未在过程中审核完成的变更、签证等，如在 20 万元以内的，由合约部造价师核算造价后，由合约部

34、经理审批确定，超过 20 万元的变更和签证须按照审批手续逐条执行审批，方可作为结算的依据。根据合同额不同，合同金额为 20 万元以下的，由合约管理部编写结算书，经项目经理加注意见，报请合约主管领导审批后，即可与对方签署结算确认书；合同金额超过 20 万元的，须填写竣工结算评审表，后附结算书（结算书须执行上述审批手续）。对于甲供材的超供问题，原则上在定标前应确定应供量，对确因为无法确定的，应在合同签订后 30 日内确定，最多不超过 60 日。在执行过程中，必须进行【 【 中海中海项项目目】 】合合约约策划策划报报告告第 14 页 共 18 页工程结算除市政项目或土地基础设施配套项目外，总包工程在

35、项目竣工备案后六个月内完成结算工作，分包工程和甲供材料及设备在项目入伙后三个月内完成结算工作。所有上述相关工作均须严格按照华北区及集团的相关制度执行，做好大额工程款材料上报工作，严格执行签审程序。2.8 前置工程合前置工程合约约分判分判根据本工程的特点，根据项目策划报告，本期的样板间及售楼区不设在现场，考虑设置在现场附近的一期的 R1-C1（售楼处）里，对于样板间将主要以议标模式为主，以项目部+监理进行管理监控，因甲供材料设备较少，为节省时间和精力，可以协议的方式先行供货，在大工程正式招标后进行合计或结算。对于变更等应做好现场核实记录，由于本工程样板间施工预计时间较短，且工期较紧，可以在结算时

36、一起处理，对于付款也只分 1-2 次按照里程碑方式进行支付。2.9 与其他部与其他部门门的的衔衔接接对于本项工程，结合工程实际特点，为保证工程进度，坚决执行以计划为中心的原则，围绕计划采取如下方式：计划先行：根据项目进度计划安排，倒排计划，编制合理的招标分判计划（反推定标时间、招标时间、设计出图纸时间等），对于施工难度大、预计设计深化调整较多、产品选型存在不确定性的项目，计划出时间富余量和高效的招标分判措施，同项目部、设计部、营销部一同探讨计划的可执行性，并最终敲定最终的招标分判计划，需要各部门严格遵照执行。计划跟踪：合约部应该对合约节点前的工作，主要设施出图工作作出跟踪和督促，要时刻对设计节

37、点作出提示提醒，如预计前置节点无法完成，则必须及时通知项目部、设计部等相关部门做出最快地反映和安排，同步调整整个计划（调整计划已调整方案和压缩时间为主，原则上不准时间顺延）。对于合约部本身的招标、谈判、定【 【 中海中海项项目目】 】合合约约策划策划报报告告第 15 页 共 18 页标等大节点，合约部的项目负责人必须进行有效跟踪，如预计节点将滞后，也必须提前知会项目部和相关部门已同探讨应对措施。计划衔接：部门与部门之间的配合往往发生信息不对称、沟通不通畅、责任不明确、进度不对接的情况，主要原因是没有一个统一的目标和制约，本期工程坚持以计划为纽带将各部门衔接在一起，每个部门专人负责计划的跟踪和落

38、实和沟通。部门之间形成相互协助、相互督促、共同解决的环带关系。对于合同签订后，还必须做好后期交底及跟踪工作、做好洽商变更审核、签证审核等工作。合同执行过程中必须加强与设计部和项目部的沟通配合，对洽商变更等要有清醒的认识，对涉及成本变动的内容要有高度敏感性和主观能动性，同时要以专业性和全局观对洽商变更的可执行性给以及时的意见。2.10 不利因素分析及不利因素分析及应对应对措施措施本项目工期较紧，地形复杂，出图特别是一期出图时间可能会滞后，对合约分判的速度和质量要求较高。要加强与设计部沟通，了解出图状况和设计变更趋势，密切联系项目部，尽量避免一次分判被肢解多次。1、本项目室外土方工程量较大，且完成

39、面标高比较复杂，因此出于成本控制和现场管理的考虑，为降低投标单位对本项目土方工程预留的风险，减少中标单位现场可能存在的争议，由项目部、设计部、合约部共同根据现场实际情况制定可行的土方初平方案，并由拟中标单位在开工前复核并确认我司提供的土方初始标高图，并作为正式合同的一部分，以免结算时产生争议。2、本项目含多种产品，内部结构、节能要求以及外立面等差异较大。无论对于总包招标还是分包都要从施工做法、工艺、配置等进行深入探讨，而不能一味的套用以前的工程。从外立面材料选用上，本工程有石材、瓷砖、涂料还有铝板装饰，必须严格把关材料质量及施工工艺，特别是涂料，由于本工程外立面材料多样，且均为主要部位，不宜按

40、照装饰材料【 【 中海中海项项目目】 】合合约约策划策划报报告告第 16 页 共 18 页分类进行工程拆分，同时考虑到作业面狭小及责任划分的方便，拟均由总包单位施工，我们就必须对石材、涂料两项非甲供材料进行限制，并对其工艺做法严加限定，以保证工程的质量。3.招招标标分判分判计计划划3.1 工程合工程合约约分判分判计计划划本项目的合约分判计划见表 2，招标时间节点计划见表 3，最终将根据后期项目进度计划做进一步修订。表 2：工程合约分判计划序序号号分判工程名称分判工程名称招招标单标单位数量位数量招招标标方式方式价款形式价款形式报报价模式价模式设计设计样样板板投投标标样样板板付款方式付款方式1监理

41、委托5邀请招标总价包干平米报价无无双月付款2造价咨询5邀请招标总价包干平米报价无无里程碑付款3土方护坡5邀请招标总价包干清单报价无无双月付款4降水工程4-6邀请招标总价包干清单报价无无里程碑付款5总包工程9邀请招标总价包干清单报价无无进度付款6栏杆工程4-6邀请招标总价包干清单报价无需要里程碑付款7入户门制安工程4-6邀请招标总价包干清单报价无需要里程碑付款8门窗工程6-8邀请招标总价包干清单报价无需要里程碑付款9栏杆工程3-4邀请招标总价包干清单报价无需要里程碑付款10外立面石材工程3-4邀请招标总价包干清单报价无需要里程碑付款11电信和网络工程1独家议标总价包干清单报价无无里程碑付款12有

42、线电视工程1独家议标总价包干清单报价无无里程碑付款13消防工程4-6邀请招标总价包干清单报价无需要里程碑付款14智能化工程4-6邀请招标总价包干清单报价无需要里程碑付款15给水管网工程3-4邀请招标总价包干清单报价无无里程碑付款16变配电工程1独家议标总价包干清单报价无无里程碑付款17燃气管网工程1独家议标总价包干清单报价无无里程碑付款18雨污水工程1独家议标总价包干清单报价无无里程碑付款【 【 中海中海项项目目】 】合合约约策划策划报报告告第 17 页 共 18 页19屋顶装饰工程3-4邀请招标总价包干清单报价无需要里程碑付款20区内中水工程1独家议标总价包干清单报价无无里程碑付款21热力工

43、程4-6邀请招标总价包干清单报价无无里程碑付款22园林景观工程4-6邀请招标总价包干清单报价需要需要里程碑付款23信报箱工程3-4邀请招标总价包干清单报价无需要里程碑付款24小区标识工程3-4邀请招标总价包干清单报价无需要里程碑付款25地下车库设施工程3-4邀请招标总价包干清单报价无需要里程碑付款表 3：一期工程招标时间节点计划（备注：需根据发展计划调整）序序号号分判工程分判工程名称名称出出图图定板定板时间时间清清单单完成完成时时间间资审资审完成完成时时间间发标时间发标时间定定标时间标时间开工开工时间时间1监理委托-2010-5-52010-5-62010-5-30209-5-302造价咨询-

44、2010-5-132010-5-132010-5-152010-5-182010-5-303土方护坡2010-6-82010-6-122010-6-152010-6-162010-6-302010-7-14降水工程2010-6-52010-6-252010-6-252010-6-262010-7-302010-8-55总包工程2010-10-102010-10-202010-10-202010-10-212010-11-212010-4-306栏杆工程2010-12-52010-12-102010-12-102010-12-152010-1-302010-4-307入户门制安工程2010-12

45、-52010-12-102010-12-102010-12-152010-1-302010-4-308门窗工程2010-12-52010-12-102010-12-102010-12-152010-1-302010-4-309栏杆工程2010-12-52010-12-102010-12-102010-12-152011-1-202011-1-3010外立面石材工程2010-12-52010-12-202010-12-302011-1-52011-1-202011-1-3011电信和网络工程2011-4-25-2011-5-12011-5-202011-6-3012有线电视工程2011-4-25

46、-2011-5-12011-5-202011-6-3013消防工程2011-4-52011-4-52011-4-102011-4-102011-5-102011-5-3014智能化工程2011-4-52011-4-52011-4-102011-4-102011-5-102011-5-3015给水管网工程2011-5-52011-5-52011-5-102011-5-102011-6-102011-6-3016变配电工程2011-5-52011-5-5-2011-5-102011-6-102011-6-3017燃气管网工程2011-5-52011-5-5-2011-5-102011-6-1020

47、11-6-3018雨污水工程2011-5-52011-5-5-2011-5-102011-6-102011-6-3019屋顶装饰工程2011-12-52011-12-102011-12-102011-12-152011-1-302011-1-3020区内中水工程2011-5-52011-5-5-2011-5-102011-6-102011-6-3021热力工程2011-5-52011-5-52011-5-102011-5-102011-6-102011-6-3022园林景观工程2011-7-12011-7-12011-7-12011-7-52011-8-102011-8-3023信报箱工程20

48、11-7-102011-7-102011-7-102011-7-152011-8-102011-8-3024小区标识工程2011-7-12011-7-12011-7-12011-7-52011-8-102011-8-30【 【 中海中海项项目目】 】合合约约策划策划报报告告第 18 页 共 18 页25地下车库设施工程2011-7-12011-7-12011-7-12011-7-52011-8-102011-8-30备注：部分工程考虑同其他地块同时招标，以节约时间和资源，则此计划将根据具体后期进度计划进行微调。3.2 材料材料设备设备采采购计购计划划本项目工程材料设备采购方式分为甲供和乙供两种

49、方式，具体材料设备供应方式见表4，甲供材料设备时间节点计划见表 5：表 4：工程材料设备供应方式序序号号材料材料设备设备名称名称供供应应方式方式采采购购方式方式1排水管材管件甲供集中采购2电工管材管件甲供集中采购3PPR 管材管件甲供集中采购4户配电箱甲供集中采购5开关面板甲供集中采购6电线电缆甲供集中采购7阀门甲供集中采购8外墙面砖甲供集中采购9弱电箱甲供甲方招标10室外灯具甲供甲方招标11IC 卡水表甲供甲方招标12中水表甲供甲方招标13热量表甲供甲方招标14外保温抗裂砂浆、界面剂、瓷砖粘接剂及勾缝剂乙供限定品牌范围15隔墙板及轻集料砌块乙供限定品牌范围16外墙普通涂料乙供限定品牌范围17

50、风机乙供限定品牌范围18污水泵乙供限定品牌范围19衬塑钢管（管材及管件）乙供限定品牌范围20减压稳压消火栓乙供限定品牌范围21柔性铸铁管乙供限定品牌范围22耐水腻子乙供限定价格23可视对讲乙供指定品牌价格【 【 中海中海项项目目】 】合合约约策划策划报报告告第 19 页 共 18 页表 5：本项目工程材料设备时间节点计划 （备注：需根据发展计划调整）序号序号材料材料设备设备名称名称应应供量供量计计算完算完成成时间时间确定型号确定型号样样板板时间时间供供货计货计划划编编制完成制完成时间时间报报集集团审团审批批时间时间供供货时间货时间1U-PVC 排水管材管件2010-7-202010-7-202

51、010-7-252010-8-12010-8-102U-PVC 电工管材管件2010-7-202010-7-202010-7-252010-8-12010-8-103PPR 管材管件2010-7-202010-7-202010-7-252010-8-12010-8-104户配电箱2010-2-152010-2-202010-2-202010-2-202010-3-105开关面板2010-5-252010-5-282010-6-12010-6-12010-6-306电线电缆2010-2-152010-2-202010-2-202010-2-202010-3-107阀门2010-2-282010-

52、2-282010-3-12010-3-52010-4-108外墙面砖2010-5-12010-5-12010-5-252010-6-12010-6-30序号序号材料材料设备设备名称名称应应供量供量计计算完算完成成时间时间资资格格审查审查完完成成时间时间发标时间发标时间定定标时间标时间供供货时间货时间9弱电箱2010-5-252010-5-282010-6-12010-6-12010-6-3010室外灯具2010-7-102010-7-102010-7-102010-7-152010-9-1011IC 卡水表2010-5-252010-5-282010-6-12010-6-12010-6-301

53、2中水表2010-5-252010-5-282010-6-12010-6-12010-6-3013热量表2010-5-252010-5-282010-6-12010-6-12010-6-3014弱电箱2010-5-252010-5-282010-6-12010-6-12010-6-304.建安成本控制建安成本控制4.1 建安成本控制目建安成本控制目标标本期工程建安成本将严格按照集团最终批复的成本控制指标执行，在过程执行过程中，坚持每项工程均严格执行指标，并力求按照指标值的 95%进行控制，以便将总造价控制在合理范围内。此外，如单项指标超过 5%的幅度值，需要仔细分析原因，并在后续其他分项工程招标中力求弥补，做到单项控制、全盘考虑以达到成本控制的动态统一。本项目工程总建安成本指标预测控制值如下：序号说明合计成本（万元）相对面积（m2）相对单位成本 （元/m2）0总建安成本1前期工程前期工程2基基础础工程工程3高高层层建筑建筑3.1高层地下室【 【 中海中海项项目目】 】合合约约策划策划报报告告第 20 页 共 18 页3.2高层裙楼3.3高层塔楼4配套配套设设施施5配套工程配套工程7室外工程室外工程备注：具体的成本划分按照集团批复的成本控制指标执行。4.2 建安成本控制重点建安成本控制重点4.2.1 招招标标前面已经阐述过，本工程工期紧，不