资产评估执业质量检查中发现的重点问题讲解

1、资产评估执业质量检查中发现的重点问题讲解执业质量检查中发现的重点问题讲解2017年5月中国北京主要内容第一部分新形势下的评估责任第二部分 执业质量检查中发现的突岀问题第三部分各类资产评估业务中存在的主要问题第四部分 执业质量检查关注的重点问题第五部分影响执业质量的主要因素分析第一部分新形势下的评估责任中华人民共和国资产评估法2016年7月2 h通过审议并签发,2016 年12月1日正式实施 第七章 法律责任 第四十四条至第五十四条， 其中：第四十四条至第五十条，针对的是评估专业人员和评估机构。第四 十四条：评估专业人员违反本法规定，有下列情形之一的，由有关评估行 政管理部门予以警告，可以责令停

2、止从业六个月以上一年以下;有违法所得 的，没收违法所得;情节严重的，责令停止从业一年以上五年以下；构成犯 罪的，依法追究刑事责任：其中（五）签署本人未承办业务的评估报告或者 有重大遗漏的评估报告的；第四十五条 评估专业人员违反本法规定，签署虚假评估报告的，由 有关评估行政管理部门责令停止从业两年以上五年以下;有违法所得的，没 收违法所得；情节严重的，责令停止从业五年以上十年以下；构成犯罪的， 依法追究刑事责任，终身不得从事评估业务。第四十七条评估机构违反本法规定，有下列情形之一的，由有关评 估行政管理部门予以警告，可以责令停业一个月以上六个月以下；有违法 所得的，没收违法所得，并处违法所得一倍

3、以上五倍以下罚款；情节严重 的，由工商行政管理部门吊销营业执照；构成犯罪的，依法追究刑事责任：（六）出具有重大遗漏的评估报告的;（九）对木机构的评估专业人员疏于管 理，造成不良后果的；第四十八条 评估机构违反本法规定，出具虚假评估报告的，由有关 评估行政管理部门责令停业六个月以上一年以下；有违法所得的，没收违 法所得，并处违法所得一倍以上五倍以下罚款；情节严重的，由工商行政 管理部门吊销营业执照；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第四十九条评估机构、评估专业人员在一年内累计三次因违反本法 规定受到责令停业、责令停止从业以外处罚的，冇关评估行政管理部门可 以责令其停业或者停止从业一年以上五年以下。第

4、五十条评估专业人员违反本法规定，给委托人或者其他相关当事 人造成损失的，由其所在的评估机构依法承担赔偿责任。评估机构履行赔偿责任后，可以向有故意或者重大过失行为的评估专业人员追偿。资产评估在资本市场上的职责中国证监会新闻发言人邓舸5月13日表示：作为资本市场的“看门人”之一，审计、评估机构理应履行好自己的职责。因为证券市场的投融资活动高度依赖真实、准确、完整的信息披露, 特别是公司财务会计信息和作为资产定价依据的评估信息，是否符合信息 披露规范要求，直接关系着投资者的投资判断和决策。外部审计、评估制度作为资本市场保护广大投资者合法权益一项重大 经济制度，是提升财务会计信息和资产评估信息质量不可

5、或缺的重要制度 安排，离开了独立审计和评估机构“看门人”的重耍作用，就不会有“公 开、公平、公正”的市场秩序，缺失了独立审计和评估机构的有效监督, 也就不会有持续稳定和充满活力的资木市场。对于中介机构，以及相关的人员而言，不管是在审计还是在评估过程 中，都必须独立、客观、公止地履行职责，这是对自己负责、对所服务的 机构负责、对投资者负责、对资本市场负责。监管形势严峻的表现：部分机构不能勤勉尽责，具体表现为：独立性缺失；审计、评估资料不充分，流于形式；不能保持必要的职业怀疑，对异常情况不能有效应对；职业判断不合理，形成的处理意见背离执业基本原则。五类问题一是审计评估程序存在重大缺陷和瑕疵；未按规

6、定履行核查和验证程 序，交易合同、付款凭证等重要证据收集不充分；二是评估过程中重耍假设不合理、参数选用不恰当、公式设至各不正确, 审计过程中审计方法不适当，对重大交易会计处理方式的判断错误；三是对上市公司财务造假表现的毛利率偏差大、销售集中度畸高等异 常现象未保持应有怀疑，对审计资料存在的明显舞弊迹象未予充分关注; 四是审计、评估执业过程屮，迎合委托人需耍，执业程序“走过场”， 相关报告“量身定做”；五是审计、评估机构对项目复核流于形式，执业质量把关不严，出具 虚假记载、误导性陈述或重大遗漏的文件。第二部分执业质量检查中发现的突出问题总体情况出现频率较高的几方血问题：工作底稿不能全面反映评估程

7、序的实施情况，评估计划缺少的要素比 较多，大部分工作底稿没有编制索引和冃录；工作底稿中缺少现场勘察、市场询价、估算作价、行业分析、财 务数据趋势分析、企业优劣分析等重要资料，工作底稿的有效性低, 导致工作底稿无法支持评估结果；由于没冇深入理解评估理论和准则的内涵，导致在具体的评估工作中 评估思路不清晰，评估测算过程中采用一些评估参数出处不详或者没有详 细的计算过程，缺乏适当的分析，无法说明评估结果的合理性；报告复核流于形式，缺乏实质性控制。对评估过程中发现的产权瑕疵、未决事项或者其他影响评估结果的重 要事项没有详细披露，或者是未对报告内容进行有针对性的描述，容易造 成评估报告使用者的误解。业务

8、类型方面 抽查的企业价值（国资）、企业价值（非国资）、单项资产或资产组合业务和其他评估业务证券评估业务的工作底稿和评估报告的规范性和完 备性平均得分多数都高于非证券业务的平均得分，表明机构对企业价值、 单项资产或资产组合业务和新业务执业质量较为重视；而无形资产评估业务的工作底稿和评估报告的规范性和完备性平均得分多数都低于 其他业务的平均得分，表明机构对无形资产评估业务重视程度较企业价值 类业务低，部分被检机构在评估底稿及评估报告的规范性和完备性方面还 需进一步加强，对执业质量的重视程度需要加强。评估方法方面资产基础法（成本法人运用广泛，但是整体水平有所下降。执业细节存在问题较多。收益 法：在证

9、券业机构执业中全面普及。但是，仍存在缺乏对原理和操作要领 的深入与全血掌握的情形，规范性有所下降。非证券机构，特别是多数地方机构，受业务需求、项目监管的影响, 未能全面掌握方法的运用。市场法：在证券业机构执业中有所发展。但是，能够运用的项目有限，方法运 用仍存在较多不足，尚未形成较为一致的规范性操作，有待进一步提高。（现场）评估程序方面程序执行要求与标准不清晰程序履行的针对性与有效性不强程序缺失或“走过场” 程序履行所了解的问题或事项未得到重视，报告中未反映 程序在底 稿中的体现不充分项冃管理与控制方面业务承接缺乏分析判断与控制业务安排缺乏项目执行方案设计与反馈项冃现场与评估测算缺乏过程跟踪和

10、技术支持项目问题得不到重视与认真研究报告审核缺乏实质性把控评估报告方面评估报告构成章节虽较为一致，但是，具体内容与文字表述未得到高 度重视，以致报告常常出现重耍内容的缺失重要清查发现、评估技术处理或相应假设条件等未得到恰当反映评 估方法选择与评估结论选择缺分析乏针对性工作底稿方血工作底稿内容多外部直接复印文件，缺少对评估师具体工作的的反映 工作底稿与评估程序的对应性不强，对重要假设、分析、测算过程体 现不充分工作底稿规范性存在缺陷第三部分 各类资产评估业务中存在的主要问题（一）企业价值评估业务1、工作底稿基本上反映了评估程序的实施情况，但工作底稿编制和 管理的规范性和完备性有待进一步提高。现场

11、调查平均得分相对较低，说明这项工作底稿编制的规范性和完备 性仍需加强和提高。同时证券业务的各项得分基本比非证券业务的得分高, 说明机构对非证券业务的项冃需加强重视。企业价值评估业务工作底稿 方曲存在的主要问题：（1）现场调查记录不够完整和清晰。女口，相当一部分评估底稿中的 函证采用审计的询证函，评估机构未独立发函或未发函证且无替代程序； 缺少经营和会计核算的查阅纪录；部分项目实物勘查盘点记录底稿不完整, 缺少现场盘点表或勘察记录等无盘点人员签字等。（2）评估计划编制过于简单，与评估业务的具体实施情况不匹配。 如，缺少价值类型、评估技术方案、时间进度和人员安排情况以及相关负 责人市核批准意见等。

12、（3）签订的业务约定书不规范，要素不完整。如缺少评估目的或表 述不清晰、缺少对报告提交方式的条款、无法定代表人签字和签约时间等。（4）收集资料不够完整。女口，缺少被评估企业内部管理制度、人力 资源、核心技术、研发状况、销售网络、特许经营权、管理层构成等经营 管理状况的现场调查资料；被评估企业历史财务资料和财务预测信息资料 不完整；被评估企业所在行业的发展状况及前景资料不充分；未收集委托 方关于被评估企业资产配路和使用情况的说明，包括对非经营性资产、负 债、溢余资产情况说明；涉及国资项目的底稿缺少与评估目的对应的经济行为文件；缺少访谈记录或访谈记录不完 整、针对性不强等。（5）评定估算的取价依据

13、不充分，重路成本中的部分参数无取值来源，房屋建筑物、机器设备的重銘成本构成要素不全等。（6）工作底稿特别是纸质底稿（收益法）不够淀整，评估所米用的 相关数据中有部分未将其来源在工作底稿z屮予以反映；部分工作底稿未 编制索引编号或顺序编号。检查发现企业价值评估业务具体评估步骤执行情况不好的方面主要 表现在：（1）缺少与相关人员的访谈记录；（2）未收集委托方关于被评估企业资产配銘和使用情况的说明，包 括对非经营性资产、负债、溢余资产情况说明；（3）在适当及切实可行的情况下，未考虑流动性对评估对象价值的 影响；（4）函证及各类资产的观察记录不够完整；（5）分析、调整所收集评估资料的过程、依据和结果欠

14、缺。成本法、收益法和市场法运用过程中的主要问题分析如下：成本 法运用中存在的主要问题确定完全重路成本的过程和结果的过程不详细，或过于简单，支持评 估结论的依据不够充分。收益法运用中存在的主要问题是：（1）当预测趋势与被评估企业现实情况存在重大差异时，对产生差 异的原因及其合理性的分析不够充分、具体；（2）分析预测的支持证据不够充分、恰当；（3）收集被评估企业所涉及交易、收入、支出、投资等业务合法性和未来预测可靠性的证据不够充分、具体;（4）分析预测计算方法不够恰当；（5）资本化率或折现率各项参数选择的合理性待提高。市场法运用中存在的主要问题是：（1）缺乏对参考企业的财务报表进行分析调整，使其与

15、被评估企业 的财务报表具有可比性的过程；（2）对所选择的参考企业或交易案例与被评估企业是否具有可比性 考虑不够充分。2、评估报告内容规范性和完备性方血存在的主要问题是：（1）缺乏对是否考虑了流动性对评估价值影响的披露；（2）缺乏对是否考虑了控股权和少数股权等因素产生的溢价或折价 的披露；（3）非国资项目的评估程序运用实施过程和情况披露不详细具体；（4）成本法评估时，矿业权评估说明不够完整、充分，对存货、长 期股权投资、投资性房地产、固定资产和在建工程等具体评估方法和评估参数的确定过程和依据披露的不够充分；（5）市场法评估时，参考企业或者并购案例的选择及与评估对象的 可比性分析、确定可比因素的方

16、法和过程、价值比率的确定过程和分析、 调整评估对象财务状况的内容分析披露不够详细，相关参数确定依据充分 性有所欠缺；（6）收益法评估时，对未来收益及相关指标预测的合理性分析不够 充分具体，支持证据的充分性和完整性存在不足；对资本化率或折现率等重 要参数的获取来源和形成过程的披露不够充分。（二）无形资产评估业务工作底稿规范性和完备性方面存在的主耍问题是：（1）评定估算不够准确；（2）现场调查记录不完整、不齐全，缺少无形资产的产品经营、专 利研发、会计核算的调查记录；（3）机构内部审核工作流于形式；（4）评估所依据的资料收集不充分；（5）评估计划缺少针对性。无形资产（包括专利资产）评估程序执行情况

17、不好的方面主要表现在：（1）缺少与相关人员的访谈记录；（2）对无形资产产甜经营和会计核算调查纪录、专利研发或实施会 计核算查阅的记录不完整；（3）评估所依据资料收集不够充分，缺乏对所收集评估资料的分析 和判断过程；如，对无形资产以往的评估交易情况、对无形资产转让、出 资或质押的可行性、对专利资产基本情况及实施企业所生产产品的对应性、 专利实施带来显著持续可辨识经济利益是否与其他资产共同发挥作用、专 利资产剩余经济寿命和法定寿命及保护措施等等相关资料的收集和分析 程序欠缺；无形资产（包括专利）评估报告在信息披露方面存在的问题主要表现 在以下方面：（1）评估对象与评估范围描述不清晰； （2）采用成

18、本法评估时，未见著作权历史形成过程投入和财务核算 情况；重路成本要素构成及资料來源，依据不够充分；无形资产贬值因素 考虑不够周全。（三）单项资产或资产组合评估业务工作底稿规范性和完备性方面存在的主要问题是：（1）评定估算过程记录不完整，三种评估方法应用过程屮主耍参数确定的充分性、合理性、恰当性、准确性等方面存在欠缺；（2）内部审核工作未严格按照质量控制制度要求执行，存在流于形 式情况；（3）编制评估计划比较简单，不完整，缺少要素。具体评估程序执行情况不好的方面表现在：（1）收益法评估相关的历史和预测数据资料收集不够完整、充分；（2）成本法评估询价记录和定价依据资料收集不够完整、充分；（3）市场

19、法评估市场调查和数据分析资料收集不够完整、充分。（4）评估计划编制过于简单。单项资产或资产组合评估报告在信息披露方面存在的问题主要表现 在以下方面：（1）特别事项说明披露不完整；（2）评估对象及评估范围表述不清晰；第四部分 执业质量检查关注的重点问题（一）单项实物资产（含土地）和企业价值资产基础法评估现场核查程序未履行，或者履行存在明显不到位、不完整，造成对实际情况不了解、 误判，导致评估结论无法判断或明显错误的。1、无清查底稿或底稿内容过于简单，主要资产（价值量大或较大数 量比例）缺乏清查记录；2、虽有现场工作，但是，清查方法不符合评估对象特点，或基本没 有履行程序，没有反映评估对象资产的基

20、本情况。3、对主耍资产的主要参数，如数量、面积等指标没有核查准确，差 异较大，但核查工作不存在特殊困难。4、对于明显需要重点关注与核查的资产，没有履行核查程序。（二）评估方法选择错误，或者评估结论选择错误，导致评估报告结 论明显错误。1、评估冃的、评估方法适用条件与所选择z评估方法明显不符。如: 市场交易活跃程度良好，有稳定收益或可比交易案例的房地产评估，采用 成本法；女口：经营情况良好、具备核心资源（核心技术优势与能力、市场网络、 品牌优势等）且产品或行业预期无重大变化的企业价值评估，采用资产基 础法，且未对无形资产进行评估的。2、评估结果选择的分析比较，内容空洞，无针对性分析。3、评估结果

21、选择分析，明显不顾实际情况和价值特点的偏向性选择。（三）公式利用错误、参数选择不当、计算错误、测算链接错误等, 导致评估结论差错较大的。（四）引用专业报告不当，导致评估结论明显错误的。1、对引用的专业报告，无分析判断的； 2、所引用的专业报告，显见不能使用、却仍然引用。女恥 基本要素 和假设条件不符的。3、所引用的专业报告存在重大问题，未进行分析、处理，或处理不 当，进行引用的。（五）单项无形资产评估，缺乏对无形资产获利能力的分析，夸大或 降低功能与贡献，导致评估结论明显错误的。1、无形资产的特点与作用不清，价值贡献分析与实际情况不符，如早期研究成果的作用被放大，不顾形成产品时间过程与投入状

22、况，形成收益的。女恥 通过查新或其他相关资料佐证，明显不具有领先性、独创性的;2、不具有无形资产处路能力，将无形资产通过外部处路获利。如共 同权利人的许可、使用权再授权等。3、忽略无形资产价值贡献的外部条件制约的，如其他技术的配套等。（六）收益法评估，没有对未来收益预测数据进行复核，或复核无效， 导致评估报告结论明显错误的。1、对企业提供的收益预测没有复核，无访谈记录、无复核过程、无 分析过程等。2、明显与企业历史发展过程、企业现实发展状况、企业未来发展的 潜力与基本资产、资源构成不符，财务数据的连贯性差，与行业其他企业 发展过程的总体水平差异明显不符，口无较为客观的因素分析过程。3、脱离企业

23、正常发展状况和行业现实状况，既无证据支撑，也无逻 辑性分析支持。如：通过设定企业发展发展趋势形成“预测”数据，与企业实际情况 或行业发展严重不符。（七）收益法评估，预测收益“数据”人为设计色彩明显或与现实 明显不符评估假设等，导致评估报告结论明显错误的。1、收入、成本费用以及其他影响收益状况的主要财务参数，在没有 相关支撑的情形下，主观性过强，得不到合理解释的；2、通过设定本不具备现实条件的改变，来达到预定经营效果的。3、通过将企业未来发展的经营状况通过设定假设条件进行直接安排, 且无逻辑基础的。（a）市场法评估，不顾可比企业或其他评估对象全面性、有效性与 真实可比性，“偏向选择”使用可比企业或其他可比对象，导致评估报告 结论明显错误的。（偏向选择是指没有将具有普遍行业特征代表性的企业 作为可比对象）1、没有客观、合理设定选择标准，釆取行业关联度明显差，或不具 冇相同、相似业务特征、价值表现形式的可比标准；如：未在同一行业（真 正同一行业）、影响经营或价值的主要经济因素差异大，或经济因素设定 明显错误。