房地产投资与评估

1、“营改增”对房地产企业的影响摘要：随着交通运输业和部分现代服务业“营改增”的试行，房地产建筑行业实行“营改增”也势在必行。由于房地产建筑行业生产链较长、生产步骤复杂，“营改增”政策对房地产项目的影响也尤为重大，合理评估“营改增”所带来的风险，房地产开发企业需要未雨绸缪，做好风险管控，合理进行税收筹划工作。本文在“营改增”的理论基础上，深刻分析了“营改增”政策对房地产企业税负、企业财务管理及企业管理的影响，以促进房地产开发企业的健康快速发展。关键词：“营改增”；房地产税负；财务管理；企业管理前言2011年经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发营业税改征增值税试点方案，于2012年1月1日在上

2、海交通运输业和部分现代服务业开展营业税改征增值税试点，由此拉开了“营改增”的改革序幕，也树立了我国税制改革的一个重要里程碑。2012年1月1日，营业税改征增值税试点(以下简称“营改增”)开始施行并不断扩展，在全国乃至各行业推行“营改增”已是不可逆的趋势。对于交易环节复杂的房地产企业来讲，房地产的经营必然受到多方面影响，系统分析这些影响，将帮助企业更好地应对可能出现的问题，并从中寻找企业发展的机会和空间，顺畅完成过渡。一、“营改增”的主要内容增值税是对销售货物、提供加工、修理修配劳务货物以及提供应税服务的单位和个人就其实现的增值额征收的一个税种，其主要内容包括以下两点:一是在现有17% (销售货

3、物、修理修配)、13%(销售特定商品)税率基础上，增加6%、11%两档税率。二是提供有形动产租赁服务, 税率为17%；提供交通运输业服务包括陆路运输服务、水路运输服务、航空运输服务、管道运输服务，税率为11% ；部分现代服务业包括研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、鉴证咨询服务，税率为6%；小规模纳税人，适用简易征收方式征收率为3%。二、“营改增”的意义（一）避免重复征税营业税由新中国成立初期设置的“工商业税”演变而来，是直接对企业收入以一定税率征收税款的税种，不论该产品（包括有形产品与无形产品）是否处于消费终端，均对各次流转依次征收税款，尽管税率设置已考虑行业平均税负，

4、但对产品成本较高的企业形成税负压力，不利于引导企业提高产品质量。随着我国经济的不断发展，产品的多样化与丰富化极大的拉开了产品差距，旧的简单粗暴的征收方式已经不能够适应，需要由更先进的流转征收方式代替。（二）公平税负营业税的征收方式，无法考虑地区间经济发展不平衡的因素，对处于各经济区域的企业均采用一刀切的税负待遇，而实际上，经济不发达地区企业的利润水平与经济发达地区企业的利润水平以及存在税收优惠地区企业的利润水平与无税收优惠地区企业利润水平是严重不同的，按照同等税负率征收显然有失公允。而转型增值税后，通过抵扣项的调节，针对差额征税，一定程度上减小了公平差距。（三）逐步收回财政收入权利增值税由国家

5、税务局负责征收，税收收入中75为中央财政收入，25为地方收入；而营业税则除铁道部、各银行总行、各保险总公司集中交纳的部分归中央外，其余归地方。虽然目前“营改增”采取的是原营业税收入改为增值税后仍划归地方的过渡办法，短期内对地方财政影响较小，但“营改增”步入正轨，全面展开后，对于行业的分类将逐渐模糊。因此，笔者认为财政收入的划分也将重新洗牌。三、“营改增”对房地产企业的影响（一）“营改增”对房地产企业的直接影响1. 计税依据改变营业税通常是就全额征税，而增值税是就增值额征税，初始税制的设计对于房地产销售的重复征税是显而易见的，房产转让次数越多，重复纳税问题越严重。2. 税率或征收率的改变房地产企

6、业适用的营业税税率为5%。在“营改增”后,对于一般纳税人，适用11%税率。小规模纳税人适用的增值税征收率为3%。3. 税收征管主体的改变营业税有地方税务局系统负责征收而增值税由国家税务局负责征收。4. 应纳流转税额的改变营业额应纳税额=营业额×5%。增值税应纳税额中一般纳税人应纳税额采用购进扣税法计算应纳税额，即:增值税应纳税额=当期营业额×11%-当期进项税；而小规模纳税人应纳税额采用简易方法计算应纳税额，增值税应纳税额=当期营业额×3%。应纳流转税额中一般纳税人应纳流转税额变化采用扣购进税法计算应纳税额，则:增值税应纳税额=当期营业额×6%当期进项税

7、。（二）“营改增”对房地产企业的深层次影响1.“营改增”对房地产企业税负的影响营业税和增值税是流转税中两大主要税种，由于在税制设计上的差别，营业税是价内税，计税依据是营业额全额，按适用税率计算交税，并随着商品流转环环交税。增值税是价外税，其计税依据是增值额，实行税款抵扣制度，对以前环节已纳税款予以扣除，从而有效的避免重复征税。“营改增”使得房地产企业开发成本增加，由于增值税具有抵扣特性，如果从建筑施工企业或其他企业取得都是可抵扣的增值税专用发票，从理论上讲，房地产企业税负应该下降。笔者通过案例来分析房地产企业“营改增”前后的总体税负情况：某市房地产公司出售一幢写字楼，收入总额113000万元。

8、开发该写字楼有关支出为：土地出让金及其他费用1000万元；房地产开发成本4000万元(取得可抵扣税率为11增值税专用发票3500万，取得可抵扣税率为6增值税专用发票500万)，期间费用1500万元；该房地产公司所在地政府规定用于计算土地增值税的其他房地产开发费用扣除比例为10，增值税销项税按11。1）“营改增”前税负营业税=10000×5=500万元城市维护建设税=500×7=35万元教育费附加=500×5=25万元(含地方教育费附加)堤防维护费=10000×0.09=9万土地增值税计算：增值额=10000-（1000+4000）-5000×1

9、0%-560-5000×20%=2940万增值率=2940÷(5000+500+560+1000)=41.64土地增值税=2940×20%=882万企业所得税(10000-1000-4000-569-882-1500)×25=512.25万-合计：500+35+25+9+882+512.25=1963.25万元总税负率=1963.25÷10000=19.632）“营改增”后税负增值税进项税=3500/1.1l×11+500/1.06×6=346.85+28.3l=375.16万元增值税销项税=10000/1.11×

10、11=990.99万元应交增值税=990.99-375.16=615.83万城市维护建设税=615.83×7=43.1l万教育费附加=615.83×5=30.79万(含地方教育费附加)堤防维护费=10000/1.11×0.09=8.1万土地增值税计算：增值额=10000/1.1l-(1000+4000)-5000×10-615.83-43.1l-30.79-5000×20=1819.27万增值率=1819.27÷7189.74=25.3土地增值税=1819.27×30=545.78万元企业所得税(10000/1.1l-100

11、0-4000-43.11-30.79-8.1-545.78-1500)×25=470.3l万-合计：615.83+43.11+30.79+8.1+545.78+470.3l=1713.92万总税负率=1713.92÷(10000÷1.11)=19.02税负降低率=19.63-19.02=0.61从上述案例可以看出，“营改增”后税负不论绝对值还是相对值都有不同程度的降低，虽然降低幅度不是很大，但随着“营改增”政策逐步完善，使整个增值税抵扣链条更加完整，其税负会进一步降低。因此改征增值税后，可以消除商品房销售中的重复征税问题，使房地产生产各个环节的税负下降，各环节企业

12、的生产成本也相应地下降，税收政策对房地产市场的调控作用将会起到重要的作用，有利于进一步促进房地产业向更专业化的方向发展，有利于促进房地产市健康、理性的发展。2.“营改增”对房地产企业财务管理的影响1）“营改增”对房地产企业负债表的影响固定资产是房地产企业的一个重要的资产，房地产企业的资产的变动会使得房地产企业的整体经济结构产生很大的改变，从而使得房地产企业的资产负债表中的数据发生显著性波动。我们通过对营改增措施试点的具体情况的分析，不难发现，营改增实施之后，房地产企业的固定资产的原值入账金额及累计折旧均出现一定程度地减少，除去房地产企业自身应该缴纳的营业税，其期末的余额会显著降低。一段时间后，

13、房地产企业的资产与负债的金额均会明显降低，而房地产企业内部的流动资产与负债的比重均会上升。从长远角度来看，该举措会使得房地产企业的规模明显扩大，利于企业的长久发展。2）“营改增”对房地产企业利润表的影响实践证明，“营改增”对房地产企业利润的影响主要包括长期影响与近期影响两种。近期影响情况为：“营改增”在实施后，房地产企业的原值税金便会被免除，从而会使得税金的金额与成本水平明显降低，对增加房地产企业的经济效益具有非常大的促进作用；长期影响情况为：“营改增”的实施可明显降低房地产企业的纳税成本水平以及房地产企业的税务负担，更利于房地产企业积累资金及投资新项目或者扩展业务等。3）“营改增”对房地产企

14、业现金流量表的影响“营改增”对房地产企业现金流量的影响主要可归为如下几点：(1)“营改增”的实施会对房地产企业的各项投资带来显著性的影响。房地产企业为了能够取得更好、更快地发展，常常会采购大量的施工装备，然而由于增值税具有相抵扣性，那么这就会使得房地产企业的现金流出在现金流量表的显示数据比营改增实施之前会减小，相对应的则会促使房地产企业加大投资。(2)“营改增”制度的实施对房地产企业现金活动的影响，由于房地产企业的成本水平会不断降低，相应的则会使得房地产企业的现金流水平不断提高。(3)“营改增”对房地产企业筹资活动产生的影响，市场竞争会随着时代的改编变得越来越激烈，那么这就使得房地产企业不得不

15、考虑加大投融资范围，房地产企业通过本金的借入或者投资引入，会使得房地产企业内部的现金流变得越来越大。然而从长远而言，由于房地产企业融资活动具有阶段性，同时还面临着非常沉重的利益压力，会不断地增加房地产企业的负债压力。因此，“营改增”在房地产企业中启动，一方面，要求财务人员尽快地适应新的税款征收方式，并且能够根据房地产企业实际发展的情况进行合理的计算、预测、控制税收；另一方面，“营改增”要求房地产企业的财务人员不断提高个人的素质，积极学习相关的“营改增”知识，提高税务警觉性和税务敏感度。例如，需控制施工单位工程进度、开票进度与销售进度，避免留抵税额难以抵扣形成损失等情况。在参与企业决策中能够将更

16、加复杂的税务知识与企业经营相结合，避免在转型中及转型后企业产生不必要的损失。3.“营改增”对房地产企业管理的影响“营改增”方案的实施并不是简单地从建筑成本方面对房地产业造成影响，更为主要的是改变了企业的运营模式，促使企业分工细化，从合理税收负担的角度出发，对企业架构进行调整，分割独立产业，合并同类项目，同时对供应商的选择更为严格，促使整个经济朝着自律、公平、公开的方向发展，将企业推入更加积极、要求更为严格的经济体系中，给企业提出了挑战，但也提供了机遇。四、结束语由于在“营改增”的实施中，会对我国房地产企业造成有利和不利的影响，所以需要我们在实际工作中趋利避害，不断地进行完善。“营改增”是国家为完善税制，消除重复征税，促进经济结构调整而实行的重要税制改革。同时，也是加强房地产行业有效调控的重要举措，对遏制房价大幅上涨，促进房地产企业健康可持续发展具有重要意义。“营改增”对于房地产企业来说是一把双刃剑，我们期待饱受非议的房地产行业，能够借此营改增的契机，步入健康、可持续发展的良性轨道