论当前我国房地产经济与国家宏观调控

1、论当前我国房地产经济与国家宏观调控论当前我国房地产经济与国家宏观调控摘 要：随着我国经济的多样化发展，人们对于房地产产品结 构的需求也成多样化发展趋势，不仅一线、二线及三线城市对房地产 结构档次需求有较大差异，而且不同群体的消费者对房地产档次的需 求也有所不同，为此，必须积极丰富房地产金融产品品种，加快房地 产金融创新步伐。本文将从房地产经济入手，针对国家宏观调控政策 及房地产特性功能展开探讨，进一步分析当前我国房地产市场存在的 问题，并提出一定的宏观调控建议，希望能够对未来房地产发展趋势 和投资动向有所帮助，起到抛砖引玉的作用。关键词：房地产经济；国家宏观调控；金融市场体系中图分类号:f29

2、3. 3文献标识码:a文章编号:1674-7712 (2014) 02-0000-01所谓房地产经济，指的是国家通过经济控制、法律行政等多种形 式，从宏观大局上对房地产市场进行有效指导、监督、调节和控制， 促进房地产市场的供求及其结构平衡优化，实现房地产业与国民经济 的平稳协调发展及共同促进。目前，房地产业堪称我国国民经济的支 柱产业，但在其飞速发展的过程中，存在着不少问题，政府对房地产 业的宏观调控措施层出不穷，自2010年宏观调控手段更是由“宽松” 向“收紧”方向转变，其目的更多的是促进房地产业持续、健康、稳 定发展，进一步构建社会主义和谐社会。一、房地产市场的特性房地产又称不动产，顾名思

3、义，是一种不可移动的特殊商品，与 其他类型商品形成了较大区别。房地产虽然具有不可移动性，但可以 隶属于某人或某机构，因此，房地产交易应运而生。房地产市场就是 指令土地和各种类型物业(女ii：住宅、写字楼、商店和工业厂房等) 的买卖双方走到一起，并就某宗特定的房地产交易价格达成一致的任 何安排。房地产开发则是动态过程，具有整体过程长、资金投入大的 特征，房地产开发预算也存在很多随客观条件而变化可能。因此，房 地产市场是房地产权益的交易市场，是地区性的市场，不同区域均有 着不同市场条件、供求关系、价格档次不同的房地产市场。目前，房 地产人群仍旧是我国房地产消费者队伍的支柱，多数人都是出于自住 目的

4、购房，只有很少一部分人希望通过房地产投机达到增加收入的目 的。因此，对于多数房地产消费者来说，了解房地产最新价格及市场 行情，根据自己购买房地产的位置及附属设施等情况明确价格因素, 仍i口存在一定困难，具有一定的不透明性。二、当前我国国家宏观调控政策不理想的原因如前所述，随着我国房地产市场向“泡沫经济”转变，2010年， 我国针对房地产市场的宏观调控政策开始由“宽松”走向“紧缩” 阶段。首次“紧缩”宏观调控的“国十一条” 一经出台，在2010年 年初，我国房价出现了交易量下降、房价上升缓慢的现象。而之后的“国十条”及其实施细则，则出现了模棱两可等问题，对相应的重要 概念没有明确做出界定，更多地

5、将权限下放各城市自主打击房价过高 现象，直接导致实施效果欠佳。同吋，“国十条”中打击炒房最有效 的措施“引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”（即房地产特别税和收益税），直至今fi仍旧无法完善开展。而“国 十条”中制约开放商的手段一一对土地增值税进行重点清算稽查，并 未见到具体实施和具体部门负责。房价之所以居高不下，最根本的原 因在于地方政府与房价的升降有着紧密的联系，我国实施的是国有土 地“招拍挂”的出让方式，这种方式必然使掌握垄断性土地的政府成 为了房地产市场的利益主体，政府通过国有土地使用权招标等形式, 参与到房地产经济z中，将土地租赁价格不断提升，达到促进当地经 济发展、减

6、轻财政债务的目的，从而进步促进了房价的连连攀升。 因此，地方政府往往不愿意配合国家的宏观调控政策，使政策处于难 以落实的尴尬局面。三、加强我国房地产经济国家宏观调控的对策（一）进一步完善我国房地产业的税制改革，制定修订各类房地 产税法要通过制度建设，使政府的各项房地产措施有法可依，进一步规 范房地产评估机构，清理房地产业漫天要价的现象。要及时分析房地 产收费项冃，将隶属经营性的收费项冃转入经营收入项冃；将部分房 地产收费改为税收项目；将必须保留的收费项目，如各类手续费、资 源及补偿费等项目，列入规范收费序列。（二）优化税收结构，加大房地产拥有环节的税收调控力度不仅要不断完善房地产销售、二手房交

7、易环节税收体系，还要加 大对拥有房地产环节的征税力度，可按面积及拥有房地产套数情况, 对房地产拥有环节征收物业管理税、土地价格税、农地收益税、空地 税、高档消费税、定期土地增值税等各种名目的税种，让持有过多不 动产的投机者无利可图，遏制炒房现象。（三）实行差别税收制度，发挥房地产税的价格杠杆作用目前我国已经开始实施差别税收制度，但力度仍需加大，主要是 注重房地产的评估价值，并从税收征收上区别对待一套房、二套房及 三套房，从而能够充分发挥房地产税的价格杠杆作用。（四）在打击房地产投机行为的基础上，保证居民基本居住条件 积极推出保障房建设，改善城市中低收入人群的住房条件。同时,关注绝大多数人群，规

8、范引导房地产市场向健康方向发展，打击房地 产的投机炒作行为，促进多数居民通过房地产市场交易解决自身住房 问题，让我国的房地产市场向居民消费为主导方向上走，提高广大人 民群众的生活水平和生活质量。四、结束语总之，作为政府而言，必须把房地产宏观调控放在首位进行到底, 关注中低收入人群及绝大多数人群的根本利益和刚性需求，坚决打击 遏制炒房投机行为，通过税收等调控手段，使房地产市场向平稳健康 方向发展，唯有此，才能真正赢得民心民意。参考文献：1 钟大能公平与效率：我国房地产税制的功能取向与税种设置 改革研究j改革与战略，2008.2 余建源中国房地产市场调控研究d.±海社会科学院， 2009.