第七节特殊用途房地产估价

1、窗体顶端第七节特殊用途房地产估价（）特殊用途的房地产，关键就在于“特殊”二字，所谓特殊，是指这类房地产通常都伴随着专营权，本节主要针对停车库、加油站的估价进行分析。 一、停车库的估价知识点一：停车库的估价停车库主要有专营停车库大楼和地下停车库，而地下停车库最为常见，一般位于住宅、商业和写字楼的地下部分，其主要为解决地上停车困难的问题，同时也是为了合理利用地下空间。     （一）地下停车库3特点  1权属比较特殊地下停车库存在两种情况：开发商拥有车库单独产权，可对车库自由行使收益、处分权；地下车库作为共有部位，建筑

2、面积已进行了分摊，车库不能单独出售。上述情况的存在，导致了地下停车库是否存在经营性，同时也使得其价格表现形式多样化。此外，也会存在利用人防工程作为地下车库的情况。2计量单位比较特殊由于地下停车库物业用途的特殊性，消费者比较认同的则只有一种：车位，与此同时，也会出现相同建筑面积产生不同车位数的问题。3日常管理和服务相对特殊地下停车库除满足停车这一基本功能外，可能会衍生出其他功能，当然，这种功能主要为解决与机动车相关的问题，属于一种配套服务。由此，地下停车库日常管理和服务水平在一定程度上决定了停车库的档次。       （二）地

3、下停车库价格3特点1价格往往和车位数挂钩地下停车库的销售价格往往会以“元/车位”的形式体现，而出租价格则按车位以“元/小时”、“元/天”、“元/月”、“元/年”的形式来体现。因此，地下停车库的价格和最初原始投入的紧密程度较低。2同一地区同一类型房地产单位价格不会出现较大变化由于地下停车库自身地位和使用功能的特殊性，其单位价格往往不会像其他房地产那样，呈现出比较鲜明的独特性，同一地区同一类型房地产地下停车库单位价格比较一致。3价格受地上房地产租售状况的影响较大与地上房地产相比，地下停车库在一定程度上处于从属地位，其价格的高低也受地上房地产的租售状况影响，很难想象，在某宗地上，如果地上部分租售情况

4、极不理想，而地下停车库会出现租售势头良好的情况。 知识点二：地下停车库常见的估价方法和技术路线一般而言，停车库价格评估可以采用市场法、收益法和成本法。停车库价格评估方法的选择，首先应该重点考虑其权属状况，判断其是否属于经营性房地产；其次，应该考察其周边房地产中类似房地产的出租、销售情况，以此来决定采用何种评估方法。（一）  市场法市场法的选择，取决于是否拥有大量停车库交易实例资料，同时估价对象应为可转让的。在具体的评估过程之中，应注意区域因素和个别因素修正时指标的选择和修正幅度的把握。（二）收益法收益法的选择，主要基于估价对象属于经营性物业，有较为稳定收益，如写字楼、酒店、

5、商场的地下停车库。在运用收益法的过程中，同样应注意收益和费用的客观性，也应该将估价对象进行分类，看其属于出租型还是商业经营型。另外，报酬率的确定是个难点。（三）成本法在前两种方法均不适用的前提下也可以采用成本法作为评估方法。在运用成本法时，各项成本费用原则上应该取客观成本。利润率应按照开发停车库物业的平均利润水平确定，困难之处主要在于土地取得费用的确定，在土地取得费用分摊体系标准尚未建立时可采用平均分摊的方法。 二、加油站的估价 知识点一：加油站房地产估价的3特点1位置极其重要并且分布离散性较强加油站的经营收益主要取决于其坐落位置的临街条件和交通车流量，另外其车辆进出口条件

6、等对其经营效益也都有影响。加油站房地产的价格主要取决于位置，位置条件决定下的土地的价格更是加油站房地产价格的主要构成部分。另外，不像其他商业房地产往往沿街分布或成片聚集，加油站之间一般都有一定的距离间隔，位置分布离散性较强。由于导致加油站位置条件优劣的因素是多方面的，加油站之间的可比性也相对较差。2经营的个性差异显著根据实际评估中调查和测算的数据情况看，不同加油站经营收益差异明显，经营费用差异较大，而且部分收益水平较低的加油站与其区位条件并不相符。因此，简单根据个别加油站实际财务报表采用收益法进行评估很难满足房地产估价原则的要求，估价结果很难反映加油站房地产的实际价值。3存在成品油特许经营权带

7、来的超额利润采用收益法评估加油站房地产价格时可根据区域加油站经营实际情况，考虑其经营是否存在因成品油特许经营权带来的超额利润问题，如果存在应在净收益的测算中考虑扣除。知识点二：加油站常见的估价方法和技术路线采用收益法评估加油站房地产价格时，关键是净收益的测算，加油站的营业利润中包含了房地产产生的收益、正常经营的商业利润和成品油特许经营权的超额利润，因此应在净收益的计算中扣除正常经营的商业利润和成品油特许经营权的超额利润。 【教材案例27】××房地产估价报告 封面（略）目录（略）致估价委托人函（略）注册房地产估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）上海市浦

8、东新区××路×弄×号地下一层87个车位估价结果报告（节选）一、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象1估价对象的权属状况根据委托人提供的上海市房地产权证沪房地浦字（2000）第××号和房屋土地权属调查报告书（上海市浦东新区房地产测绘中心，编号2000建××号）记载：估价对象所在的浦东新区××路×弄×号地下一层的权利人是甲公司，地下一层总建筑面积320936，土地用途为住宅，出让方式取得土地使用权，土地使用权期限自1998年10月8日至2068年10月7日止。2估价对象

9、的坐落与四至情况估价对象位于上海市浦东新区××路×弄×号地下一层，地号为浦东新区××镇××村×丘。估价对象所在的××花园四至：东临××路，南临××路，西近××路，北临××路。 3估价对象的建筑物状况估价对象坐落于浦东新区××路×弄×号地下一层，钢混结构，竣工于2004年，总建筑面积3209360，其中地下车库建筑面积3045（合计87个车位），地下环网室建筑

10、面积2709，地下变电所（1）建筑面积2770，地下变电所（2）建筑面积2770，地下低压开关室建筑面积8231。本次估价范围是浦东新区××路×弄×号地下一层87个车位，建筑面积3045。4交通条件道路交通情况：估价对象地理位置好，周边道路宽畅，地铁二号线龙阳路站和磁悬浮列车站近在咫尺，公交线路有581、983、大桥六线、629、792等，进出便捷。小区外有较大规模的公共停车场。 5居住环境估价对象位于“××花园”。“××花园”是由甲公司投资开发，占地20万平方米，规划建筑面积40万平方米。小区分六期开发

11、，至估价时点，一至三期均已入住，四期及五期现已交房。“××花园”是上海市“四高”优秀试点小区，曾获“首届中国优秀环境设计大赛综合金奖”、“上海市最佳住宅房型奖”等荣誉。小区地下有设备完善的车库，住宅套数与车位数的配比为3：1。地上中心花园里休闲区、游戏与健身区布置有序，近60%的绿化率和迂回环绕的溪流形成了错落有致的园区景观。小区内有“罗森”、“21”和“梅林正广和”便利店，顶顶鲜超市，民生银行和农业银行24小时自助服务营业部，以及社区休闲商业服务业、幼儿园等设施。周边的“新都汇”、“麦德龙”、“百安居”、汤臣高尔夫球场、世纪公园和上海新国际博览中心为这里的居住生活提供了便

12、利和惬意。但是小区距学校、医院较远。6估价对象的目前使用情况经实地查勘，估价对象目前处于待售状态。四、估价目的为委托人确定车位售价提供价格参考。五、估价时点2005年1月15日。【纠错】2011年教材新要求，对估价时点的确定简要说明理由。 六、价值定义本估价报告提供的价格是：坐落于上海市浦东新区××路×弄×号地下一层87个车位，建筑面积3045，出让方式取得土地使用权，土地用途为住宅，土地使用期限自1998年10月8日至2068年10月7日止，无他项权利的产权地下车位，在估价时点2005年1月15日，满足全部假设和限制条件下的住宅小区地下车位的

13、市场价值。七、估价依据（略）八、估价原则（略）九、估价方法根据估价目的，以公开市场价值为标准，确定估价对象客观合理的公开市场价格。估价人员通过实地查勘和充分的市场调查，掌握了较多基本符合条件的地下车位租、售实例。由于地下车位的合理运营费用、地下车位的重置价格（地下层的成本一般都分摊到地上建筑物）难以准确合理地确定，故收益法和成本法均较难采用。经综合分析，决定选用具有可操作性的，并能反映估价时点地下车位公开市场价值水平的市场法进行估价。市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 &

14、#160;十、估价结果本公司根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，经估价测算，确定估价对象在估价时点2005年1月15日，满足全部假设和限制条件下的公开市场价格为人民币1131万元，大写人民币壹仟壹佰叁拾壹万元整，每个车位单价为人民币13万元。十一、估价人员（略）十二、估价作业日期2005年1月15日至2005年1月18日。十三、估价报告使用期限鉴于估价师对未来上海市房地产市场变化较大的预期，确定本估价报告使用期限为2005年1月18日至2005年6月17日。 上海市浦东新区××路×弄×号地下一层87个车位估价技术报告（节选）一、估价对象实

15、物状况描述与分析（略）二、估价对象权益状况描述与分析（略）三、估价对象区位状况描述与分析（略）四、市场背景描述与分析随着中国经济的快速发展，私家车拥有量逐年增加。虽然市政府明确规定，新建住宅区的停车位不低于套均05的标准，并且随着住宅建设标准的提高，今后还要进一步增大车位和住房的配比，但据市统计局对全市的停车场最新调查，车位与增长的车子数量相比显得捉襟见肘。/据预测，到2006年，现有住宅区内以3：1比例配置车位的住宅车位将饱和，到2008年，以2：1比例配置车位的住宅区车位也将用完。 从具体区域看，住宅车位的紧张程度有所不同。市中心、内环线以内的中高档住宅区的停车位缺口较大，而且由

16、于市中心地价的上升，区域内楼盘普遍用地较为紧凑，以后调整余地有限，只能通过采用立体车位等方法来缓解，供需矛盾比较突出。中环线和外环线附近的多数中档住宅区内，由于相当一部分楼盘是2000年以后新投资开发的，对于车位的规划数量相对较为充裕，但是，随着私家车数量的增加，车位的需求会逐年提高，即便是套均05的标准恐怕届时也将面临车位紧张的局面。就目前行情分析，上海住宅车位主要价格幅度在825万元之间，个别也有30万元以上的。/价格分布情况是，市中心黄金地段最贵，车位价位基本为20万元以上，如“××花园”车位售价在25万元左右，每月租金在500元左右；内环线附近，价格有所回落，在15

17、万元左右，如“××知音”的车位售价在1015万元，每月租金在300450元左右；到了外环线附近，车位的价格则维持在10万元上下，如“××苑”的车位售价在812万元左右，月租金在120150元左右。郊区外环线附近每个车位销售价是712万元，租金每月120元500元。上述价格分布随个案的个别因素（如消费层次、小区住宅套数与车位数的比值大小等）的不同而有较大差异。另外，由于目前消费者对于车位消费和投资意识还属于起步阶段，表现为租者多、买者少。    【纠错】缺少估价对象所在区域车位情况的分析。 五、最高最佳利用分析估价对

18、象位于住宅小区地下一层，在符合合法原则的前提下按停车车位使用符合最高最佳利用原则。六、估价方法适用性分析估价人员通过实地勘察和充分的市场调查，掌握了较多基本符合条件的地下车位租、售实例。由于地下车位的合理运营费用、地下车位的重置价格（地下层的成本一般都分摊到地上建筑物）难以准确合理地确定，故收益法和成本法均较难采用。经综合分析，决定选用具有可操作性的，并能反映估价时点地下车位公开市场价值水平的市场法进行估价。市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。七、估价测算过程（一）计算公式估价对象比

19、准价格可比实例价格×交易日期修正系数×交易情况修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数    【注意】必须给出文字公式，不给算错误。（二）选取可比实例本次估价，通过上海市房地资源管理局房地产交易服务网、房地产报刊信息、实地和电话调查询价等途径选择了与估价对象同一供需圈内条件类似的三个近期成交实例作为可比实例，并对可比实例的成交价格进行了换算处理，然后建立估价对象与可比实例的比较因素条件说明表，详见下表：比较因素条件说明表   表257 比较因素估价对象××路×弄

20、×号地下一层车位可比实例a××路×号××花园二期地下车位可比实例b××路×号××苑地下车位可比实例c××路×号×花园地下车位 交易单价（元/个）待估150于00150 00170 00 交易日期估价时点200511520051102004121620041227 交易情况正常正常成交正常成交正常成交 区域因素位于飞速发展的浦东新区位于飞速发展的浦东新区位于飞速发展的浦东新区位于飞速发展的浦东新区 

21、个别因素业主消费层次平均属中档平均属中高档平均属中高档平均属高档 住宅套数：车位数3：1205：1108：l375：1 公共交通种类数出租车、公交车、地铁、磁悬浮出租车、公交车、地铁出租车、公交车、地铁出租车、公交车 公交线路密度密度高密度较高密度较高密度较低 公共交通便捷度距公交站点、地铁站、磁悬浮站点近距公交站点、地铁站较远距公交站点、地铁站较近距公交站点远 生活配套设施状况周边有大型超市麦德龙、银行、幼儿园，距学校、医院较远周边有大型超市麦德龙、银行、幼儿园，距学校、医院较远周边有大型超市麦德龙、银行、幼儿园，距学校、医院较远周边有小型超

22、市、银行、距大型超市、幼儿园、学校、医院较远个别因素小区住宅均价（元/）10000138001500013500 周边公共停车场有公共停车场无公共停车场有公共停车场无公共停车场 周边居住小区状况周边除高档住宅小区外，还有较多普通住宅小区。周边除高档住宅小区外，还有少量普通住宅小区。周边除高档住宅小区外，还有少量普通住宅小区。周边都是高档住宅小区。 【纠错】缺权益因素情况说明。比如地是划拨还是出让。（三）估价对象房地产市场价格测算1编制比较因素条件指数表以估价对象××路×弄×号地下一层车位的各因素条件为基础，相应指数为100，

23、将可比实例相应因素条件与估价对象相比较，确定相应的指数，详见下表： 比较因素条件指数表                  表258比较因素估价对象可比实例a可比实例b可比实例c交易日期100100100100交易情况100100100100区域因素100100100100个别因素业主消费层次100105105115住宅套数：车位数10010410897公共交通种类数100100100103公交线路密度10010110

24、1102公共交通便捷度100103101104生活配套设施状况100100100102小区住宅均价100101101101周边公共停车场10010110010l周边居住小区状况100101101102      因素修正说明：（1）交易日期修正：因可比实例a、b、c的交易日期与估价时点接近，故可比实例不作修正。（2）交易情况修正：因可比实例a、b、c均为正常成交价，故可比实例不作修正。（3）区域因素修正：因可比实例a、b、c与估价对象的区域因素相同，故可比实例不作修正。（4）个别因素修正1）业主消费层次因素修正小区业主消费层次越高，则该小区业主

25、对私家车及车位的需求越多，对车位价格呈正效应；反之，小区业主消费层次越低，则该小区业主对私家车及车位的需求越少，对车位价格呈负效应。根据比较因素条件说明表和估价师的分析判断，可比实例a、b、c分别修正5%、5%、15%，即条件指数分别取105、105、115。2）小区住宅套数与车位数的比值因素修正小区住宅套数与车位数的比值越高，即车位供应缺口越大，对车位价格呈正效应；反之，小区住宅套数与车位数的比值越低，即车位供应缺口越小，对车位价格呈负效应。根据比较因素条件说明表和估价师的分析判断，可比实例a、b、c分别修正4%、8%、3%，即条件指数分别取104、108、97。  &#

26、160; 【纠错】小区住宅套数与车位数的比值因素修正方向反了，小区住宅套数与车位数的比值越高，说明供给大于需求，车库价应调高，所以，可比实例ab应调低，可比实例c应调减。 3）公共交通种类数因素修正公共交通种类数越少，则业主对私家车及车位的需求越多，对车位价格呈正效应；反之，公共交通种类数越多，则业主对私家车及车位的需求越少，对车位价格呈负效应。根据比较因素条件说明表和估价师的分析判断，可比实例a、b、c分别修正0%、0%、3%（因磁悬浮不是普通交通工具，故其因素可忽略不计），即条件指数分别取100、100、103。4）公交线路密度因素修正公交线路密度越低，则业主对私家车及车位的需求

27、越多，对车位价格呈正效应；反之，公交线路密度越高，则业主对私家车及车位的需求越少，对车位价格呈负效应。根据比较因素条件说明表和估价师的分析判断，可比实例a、b、c分别修正1%、1%、2%，即条件指数分别取101、101、102。5）公共交通便捷程度因素修正公共交通便捷度越低，则业主对私家车及车位的需求越多，对车位价格呈正效应；反之，公共交通便捷度越高，则业主对私家车及车位的需求越少，对车位价格呈负效应。根据比较因素条件说明表和估价师的分析判断，可比实例a、b、c分别修正3%、1%、4%，即条件指数分别取103、101、104。 6）生活配套设施状况因素修正生活配套设施越不便利，则业主

28、对私家车及车位的需求越多，对车位价格呈正效应；反之，生活配套设施越便利，则业主对私家车及车位的需求越少，对车位价格呈负效应。根据比较因素条件说明表和估价师的分析判断，可比实例a、b、c分别修正0%、0%、2%，即条件指数分别取100、100、102。7）小区住宅均价因素修正在同一供需圈内，小区住宅平均价格越高，则该小区档次越高，小区业主对私家车及车位的需求越多，对车位价格呈正效应；反之，小区住宅平均价格越低，则该小区档次越低，小区业主对私家车及车位的需求越少，对车位价格呈负效应。根据比较因素条件说明表和估价师的分析判断，可比实例a、b、c分别修正1%、1%、1%，即条件指数分别取10l、101

29、、101。8）周边有无公共停车场因素修正小区周边没有公共停车场，则该小区业主只能选择小区内的车位停车，对车位价格呈正效应；反之，小区周边有公共停车场，则该小区业主多了一种停车选择，对车位价格呈负效应。根据比较因素条件说明表和估价师的分析判断，可比实例a、b、c分别修正1%、0%、1%，即条件指数分别取101、100、101。9）周边居住小区状况因素修正周边居住小区高档住宅越多，则周边小区业主对私家车及车位的需求越多，对车位价格呈正效应；反之，周边居住小区普通住宅越多，则周边小区业主对私家车及车位的需求越少，对车位价格呈负效应。根据比较因素条件说明表和估价师的分析判断，可比实例a、b、c分别修正

30、1%、1%、2%，即条件指数分别取101、10l、102。 2编制比较因素修正系数表及计算比准价格在比较因素条件指数表的基础上，将估价对象与可比实例进行比较，得到修正系数表，并计算得出可比实例经过因素修正后达到或接近估价对象条件时的比准价格，详见下表： 比较因素修正系数表                      表259比较因素可比实例a可比实例b可比实例c交易单价

31、（元/个）150 000150 000170 000交易日期100/100100/100100/100交易情况100/100100/100100/100 区域因素100/100100/100100/100  个别因素业主消费层次100/105100/105100/115  住宅套数：车位数100/104100/108100/97  公共交通种类数100/100100/100100/103  公交线路密度100/101100/101100/102  公共交通便捷度100/103100/1

32、0l100/104  生活配套设施状况100/100100/100100/102  小区住宅均价100/101100/10l100/10l  周边公共停车场100/10l100/100100/101  周边居住小区状况100/101100/101100/102  修正后的比准单价（元/个）128 158127 114131 421  3确定比准价格的单价和总价三个比准单价比较接近，因此采用简单算术平均法计算得出估价对象比准价格的单价：（128 158127 114131 42

33、1）÷3128 898（元/个）八、估价结果确定根据市场实际交易惯例，比准价格的单价取整（精确到万元），则××路×弄×号地下一层车位的单价为13万元/个，总价87个×13万元/个1131万元。根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，经估价测算，确定估价对象在估价时点2005年1月15日，满足全部假设和限制条件下的公开市场价格为人民币1131万元，大写人民币壹仟壹佰叁拾壹万元整，每个车位单价为人民币13万元。 案例28××房地产抵押估价报告 封面（略）目录（略）致估价委托人函（略）注册房地产估价

34、师声明（略）估价假设和限制条件（略）××市××区某加油站房地产抵押估价结果报告（略） ××市××区某加油站房地产抵押估价技术报告（节选） 一、估价对象实物状况描述与分析估价对象为××市××区某加油站，委托人于2001年3月6日向××市某单位购买得来，后改造重建，并于2002年重新进行竣工验收。房地产证的权属关系已于2005年2月6日进行了变更，但营业执照和相关证件的变更手续正在办理之中。估价对象明细表   

35、                      表260序号估价对象名称房地产证深房地字第    号建筑面积（）登记价（元）房屋用途现状用途1某加油站营业楼××502013 500 000加油站加油站2某加油站宿舍××45194l000000加油站配套加油站配套宿舍 合计 953954500000

36、60; 估价对象加油站宗地呈规则四边形，油站内建有一幢营业楼、一幢加油棚及一幢配套宿舍，宿舍位于营业楼的后部（南侧），营业楼与宿舍均为框架结构，楼高2层，竣工于2002年3月9日。营业楼与宿舍总建筑面积为95395（其中营业楼为50201，宿舍为45194），营业楼第一层为便利店及卫生间，第二层空置；宿舍楼第一层为办公、食堂、宿舍，第二层均为宿舍，共有宿舍约20间，宿舍无配套卫生间。水电及消防设施齐全，使用状况良好。估价对象装修情况如下： 营业楼：外墙面：水泥砂浆、部分铝塑板面刷涂料；内墙面：乳胶漆；地面：地砖；天花板：矿棉板；门：实木门、玻璃门；窗：铝合金；卫生间：地砖地

37、面、墙面贴瓷砖、卫生二洁具。室内装修成新度：90%。宿舍：外墙面：水泥砂浆；内墙面：乳胶漆；地面：地砖；天花板：铝扣板；门：实木门；窗：铝合金。室内装修成新度：90%。二、估价对象权益状况描述与分析（略）估价对象权益状况见下表：物业名称某加油站营业楼及宿舍权利人名称××市甲有限公司土地用途加油站用地土地使用年限40年（2001101720411016）产权登记日期200526备注权利人向××市××区××购买得来三、估价对象区位状况描述与分析估价对象位于××市××区某地，吉华路

38、南侧，东近大发路，南与龙壁工业区毗邻，西近梅观高速公路。周边有坂田第一工业区、龙壁工业区、坂田第二工业区、油松工业区等，西南100m为吉荷高速公路入口，沿吉华路车流量大，有863、839、816、300、312等多路公共汽车通过，交通便利。加油站位于车流量大的吉华路南侧，地理位置好，进出口设计合理。四、市场背景描述与分析（略）五、最高最佳利用分析（略）六、估价方法适用性分析（略） 七、估价测算过程1按财务会计报表测算【纠错】不应按实际数值，应按社会客观平均值。（1）销售收入根据委托人提供的资料，该加油站设有6个加油机、24个加油枪及6个加油罐，每个油罐储存容量为2万升，总容量为12万

39、升，加油站储备有90、93、97、98四类汽油，0柴油，为中南公司及839路大巴车指定加油点，现每天加油量约8万升，其中柴油、汽油各占50%，经营状况良好。 委托人提供的近三年财务报表情况如下：表262项  目2003年2004年2005年主营业务收入638406946987475817119703785596主营业务成本583515292978452022788636026333主营业务成本占收入的比例91%90%89%营业费用211743751240009272234261218营业费用占收入的比例3%3%2%对其前三年的主营业务收入进行分析，可以看出其年主营业务收入呈

40、上升趋势，我们按前三年的平均值82784789元作为其正常运营的营业收入。（2）销售成本销售成本为加油站商品购入价款。从上表中可以看出，主营业务成本占主营业务收入的90%，则：销售成本销售收入×90%74 506 310（元）（3）运营费用主要为管理费用，包括工作人员的工资费用、办公费用、交通运输费、广告费等，经测算按其销售收入的3%计取，即：运营费用销售收入×3%2483543（元）  （4）确定年折旧费指加油设备正常运转期间每年的价值折旧，包括储油罐和加油机折旧。根据委托人提供的数据及实地查勘和调查，该加油站现有储油罐6个，加油机6台。储油罐年折旧储

41、油罐数×年每台折旧额根据委托人提供的资料，该加油站储油罐及加油机等加油设备总价格为l476720元，按储油机器设备经济使用寿命20年，以直线折旧计，则：年折旧额1476720/2073836（元）（5）营业税金及附加营业税金及附加为城建税及教育费附加，根据有关规定，该企业为一般纳税企业，其城建税及教育费附加按应交增值税的4%计算，增值税税率为17%，即：营业税金及附加（销售收入销售成本）×17%×4%（82 784 78974 506 310）×17%×4%56 293（元）（6）营业利润营业利润销售收入销售成本运营费用设备年折旧费营业税金及附

42、加82 784 78974 506 3102 483 54373 83656 2935 664 807（元）（7）确定由房地产产生的净收益上述计算所得的年营业利润包含了房地产产生的收益、正常经营的商业利润和成品油特许经营权的超额利润，扣除正常经营的商业利润和成品油特许经营权的超额利润后，所剩余的利润即为房地产所产生的净收益。 a、计算正常经营的年平均商业经营利润：经营利润指加油站每年正常经营状况下其经营资金应有的商业利润，可以年平均运营费用和流动资金之和为基数计算经营利润。流动资金指保持持续加油业务需投入的周转资金额，主要为每次进货所需资金。年平均流动资金年平均进货成本/年平均需进货

43、次数年平均进货成本年平均销售油量×平均进货价年平均需进货次数年销售油量/储油能力根据委托人提供的资料，该加油站设有6个加油机，24个加油枪，地下安装6台储油罐，每个油罐储存量为2万升，每天销售油量约8万升，一年按360天计算，则每年销售油量为2880万升，则：年平均需进货次数2880/12240（次）在估价时点，该加油站汽油进价平均为472元/升、柴油进价平均为452元/升，该加油站的年销售量中，平均汽油占50%、柴油占50%，采用加权平均计算进销差价。加油站销售量的月平均值在240万升。年平均进货价2 400 000×12×（472452）×50%13

44、3 056 000（元），则：年平均流动资金年平均进货成本/年平均需进货次数           133 056 000÷240553 950（元）根据有关调查数据，目前本市普通商业行业利润率在8%10%，故直接取10%为其商业经营利润率，则：年平均经营利润（平均流动资金运营费用）×利润率（553 9502 483 543）×10%303749（元） b、成品油特许经营权产生的收益：根据对××市同类加油站经营情况的调查，考虑到我国从20

45、05年12月11日起放开成品油零售市场，到2006年12月11日完全开放国内成品油批发市场，综合考虑确定成品油特许经营权的超额利润率为3%，则：由成品油特许经营权产生的收益销售成本×3%74506310×3%2 235 189（元）。 c、则由房地产产生的年净收益如下：年净收益营业利润年平均经营利润成品油特许经营权产生的收益566480730374922351893125869（元）  （8）报酬率的确定报酬率实质上是一种资本投资的收益率。用通过安全利率加上风险调整值的方法来求取。安全利率的确定为225%，在有了安全利率的基础上，根据影响估价对

46、象房地产的社会经济环境等因素确定风险调整值范围大小。根据估价经验并结合该评估物业属于投资风险较大的收益性房地产物业，确认风险调整值为775%，我们确定报酬率值为10%。【纠错】报酬率的选取依据不充分。（9）收益年限的确定根据委托人提供的房地产证（×房地字第××号），使用年期为40年（从2001年10月17日至2041年10月16日止），距估价时点2006年6月2日，该剩余使用年限为3533年。【纠错】确定剩余年限理由不充分。未考虑建筑物经济寿命长于土地使用权，无偿收回土地使用权时，地上建筑物残值不予补偿的情况。 （10）计算市场价格【纠错1】选取公式无理

47、由。【纠错2】书上所列公式错误。     2.估价时点的油价测算（1）销售收入根据委托人提供的资料，该加油站设有6个加油机、24个加油枪及6个加油罐，每个油罐储存容量为2万升，总容量为12万升，加油站储备有90#、93#、97#、98#四类汽油，0#柴油，为中南公司及839路大巴车指定加油点，现每天加油量约8万升，其中柴油、汽油各占50%，经营状况良好。估价时点各品种油进价与销价如下表：单位：元/升       表263名称0#90#93#97#98#进价452444456490495销价468

48、462498539640据调查，上表中93#与97#油所占比重较大，共计占汽油总量的30%左右，90#占汽油总量的10%左右，98#占汽油总量的5%左右。则： 汽油进价均价444×10%（456490）×15%495×10%÷50%472（元/升）汽油销价均价462×10%（498539）×15%640×10%÷50%532（元/升）销售收入（532汽油468柴油）×80000×360×50%144000000（元）（2）销售成本销售成本为加油站商品购入价款（不合增值税），每

49、年按360天计，则：销售成本（472452）×80000×360×50%133056000（元）（3）运营费用主要为管理费用，包括工作人员的工资费用、办公费用、交通运输费、广告费等，参照委托人提供的财务报表，按其销售收入的2%计取，即：运营费用销售收入×2%2880000（元）【纠错】运营费用率2%无取值依据。（4）确定年折旧费指加油设备正常运转期间每年的价值折旧，包括储油罐和加油机折旧。根据委托人提供的数据及实地查勘和调查，该加油站现有储油罐6个，加油机6台。储油罐年折旧储油罐数×年每台折旧额根据委托人提供的资料，该加油站储油罐及加油机等加油

50、设备总价格为1476720元，按储油机器设备经济使用寿命20年，以直线折旧计，则：年折旧额1476720/2073836（元）  （5）营业税金及附加营业税金及附加为城建税及教育费附加，根据有关规定，该企业为一般纳税企业，其城建税及教育费附加按应交增值税的4%计算，增值税税率为17%，即：营业税金及附加（销售收入销售成本）×17%×4%（144000000133056000）×17%×4%74419（元）（6）营业利润营业利润销售收入销售成本管理费用设备年折旧费营业税金及附加144000000133056000288000073836744197915745（元）（7）确定由房地产产生的净收益上述计算所得的年营业利润包含了房地产产生的收益、正常经营的商业利润和成品油特许经营权的超额利润，扣除正常经营的商业利润和成品油特许经营权的超额利润后，所剩余的利润即为房地产所产生的净