项策划报告67

1、地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！第六部分第六部分 首期启动首期启动1、首期项目定位2、首期项目构建3、首期启动策略4、首期价格策略地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！1、首期项目定位首期目标消费群定位：首期目标消费群定位： 西安市自由职业者（包括记者、律师、会计师、咨询顾问、soho族等）、大学城区域文化工作者、周边中高收入客户（电子城、高新区、科技园等）。产品定位：产品定位： 首期产品以多层（5-6层）为主，适当开发部分9-12层的小高层，形成相

2、对丰富的多元产品结构。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！首期主题概念 依据整个项目的战略定位和目标客户群定位，以及首期依据整个项目的战略定位和目标客户群定位，以及首期启动项目，首期主题概念确定为：启动项目，首期主题概念确定为：智慧花街智慧花街花样年华花样年华地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 充分挖掘一期开发的会所酒店和风情商业街充分挖掘一期开发的会所酒店和风情商业街的内涵，重点推出风情商业街（即智慧花街），的内涵，重点推出风情商业街（即智慧花街）

3、，打造一个西安新知人群真正的商业体验新天地。打造一个西安新知人群真正的商业体验新天地。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！2、首期项目构建 总体思路：总体思路：配套先行配套先行环境先行环境先行 在首期项目正式销售之时，会所、美食广场、风情商业街（智慧花街）等配套已可投入使用，环境景观也已形成。做到比竞争对手快半步，在没有入住时，就已有家的感觉，就可体验配套的完善。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！配套定位首期启动的核心引擎定位：首期启动的核心引擎定位

4、：p 酒店式会所酒店式会所：长安新城的政务交流中心和商务中心；p 风情商业街（智慧花街）风情商业街（智慧花街）：大学城里的时尚消费新天地；p 美食公园美食公园：长安新城以陕西美食为主，兼有各地风味的美食天堂。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！配套功能规划酒店会所：酒店会所：占地15亩，建筑面积5000平方米；风情商业街（智慧花街）：风情商业街（智慧花街）：占地20亩，总长200米（首期可考虑开发100米），总建筑面积20000平方米（首期开发8000平方米）；美食公园：美食公园：占地10亩，建筑面积5000平方米，以1-

5、2层的临建为主，半围合式，中间为美食文化广场，绿化穿插在美食店之间。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！配套建筑示意地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！3、首期项目启动策略 时机选择：明年时机选择：明年“五一五一” 利用五一长假的购房高峰期

6、和长安新行政中心的投入使用，充分制造舆论引导。 利用项目的高品质和中低价位，创造利用项目的高品质和中低价位，创造“开盘封盘开盘封盘”的奇迹。的奇迹。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！启动的规模启动的规模：p区域规模约80亩；建筑规模总量约为8-10万平方米，其中以多层住宅为主，配套约1万平方米。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！4、首期价格策略根据项目定位和企业发展需求，本案首期价格采用“低价入市，逐步提高”的策略。首期开盘价格为2680元，总价控

7、制在26万左右，首付8万，月供约1000元。而后根据销售情况，可分三个阶段逐步将房价提高到3000元，总价控制在30万左右。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！第七部分第七部分 营销推广营销推广1、营销推广策略2、营销推广思路3、营销推广方式4、营销推广主题5、项目卖点提炼6、六大推广节点地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！1、营销推广策略“区域营销项目营销区域营销项目营销”总体上，建议采用“区域营销项目营销”的两条营销主线并行的策略，以区域营销为概念

8、，以项目营销为核心。以“知识长安”、“西部大学城”等区域题材为大背景和宏观题材，借助区域营销的渠道，为项目营销制造良好的氛围，并制造新闻话题，拉动项目营销，为项目开盘造势。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！2、营销推广总体思路建议采用建议采用“营销树营销树”的立体推广思路：的立体推广思路： 所谓“营销树”结构的推广方式，就是以项目重大时间节点为主干，讲新闻舆论、公关事件以及广告宣传整合在一起，与重大节点的主题对接，实现项目营销“好戏连台、立体轰动”的效果。节点节点节点节点节点节点舆论舆论公关公关事件事件引爆引爆广告广告宣

9、传宣传舆论舆论公关公关事件事件引爆引爆广告广告宣传宣传地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！项目广告推广的渠道项目广告推广的渠道项目宣传推广项目宣传推广媒体媒体其他渠道其他渠道电台电台电视电视报纸报纸专专题题报报道道形形象象广广告告软软稿稿硬硬广广新新闻闻特特写写口口碑碑效效应应单单张张派派发发资资料料投投递递特特色色活活动动现现场场展展示示户外户外地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！3、推广方式智慧城的营销应以事件营销和重大节点营销为智慧城的营销应以事

10、件营销和重大节点营销为主线，以新闻舆论引导和公关广告为两翼，组主线，以新闻舆论引导和公关广告为两翼，组合式全方位的铺开。合式全方位的铺开。事件引爆：事件引爆：以节点为核心，融合各种事件与活动，如长安新行政中心的迁入，多家大学的入驻（与大学联合搞大学生文化节）等；舆论引导：舆论引导：即借势借力、借台唱戏。充分利用西安和长安的新闻事件和平台，如西安房交会、长安重点建设项目推介等。提出项目“为南部新为南部新西安创造区域价值西安创造区域价值”、“打造大学城里的风情高尚社区打造大学城里的风情高尚社区”等口号；广告宣传：广告宣传：整合广告公司，制定广告宣传策略；在媒体选择上，建议主要采用户外媒体，配以适当

11、的报纸、杂志和电视广告。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！4、营销推广总主题的确立主诉求的节奏：理性感性主诉求的节奏：理性感性p 从理性诉求入手，以理性的阐述描述西安南部新中心、西部大学城即将诞生一个高尚人文社区，使市场有对楼盘有一个认知；p 继而以感性诉求，用极具冲击力和感染力的语言，描述项目所代表的一种高尚生活和美好梦想，使市场产生强烈的购买冲动，从而实现潜在需求向现实需求的转变。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 主诉求：知书知理知人生知书知

12、理知人生慧人慧己慧天下慧人慧己慧天下地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 开盘前的总体推广主题建议：知识长安知识长安智慧新城智慧新城地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！5、项目卖点提炼（1）项目自身卖点）项目自身卖点：p人文环境人文环境：西部大学城中数十万大学生与您共同成长！p教育教育：陕西大联办幼儿园，让您的子女享有优质的教育机会！p智慧花街智慧花街：体验法兰西风情，享受时尚生活！p健康社区健康社区：拥有游泳馆、健身房、蓝球场、羽毛球场等多处运动健身

13、场所！地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！（2）区位环境卖点：）区位环境卖点：p位于长安区新行政中心区核心区内；p位于大学城中；p交通便捷，有子午大道、韦郭路等交通干道直达智慧城；距离市中心半小时以内车程；p紧邻大型商业中心盛世商都；地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！（3）项目核心优势诉求）项目核心优势诉求p长安区新行政中心的住宅配套项目；p长安区2006年重点建设项目；p西部大学城第一个高尚人文社区；（4）性价比诉求）性价比诉求p一套智慧城住宅（2

14、800元/平米）10万元小轿车高新区一套中高档住宅；地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！（5）规划设计核心点）规划设计核心点p 占地200多亩，近30万平米的人文社区；p 气势恢宏，西安南部新中心第一家法国浓郁风情的新生活代表；p 与自然和谐共生，对话交流的开发理念；p 简洁、优雅的立面、天际线和优美的居住空间；p 户户有风景，户户有阳光，户户有绿地。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！（6）园林景观卖点）园林景观卖点p 法式风情商业街智慧花街；p 社

15、区东西出口各有一个大型绿化公园；p 法式主入口及水景广场；p 社区中心标志性人文建筑智慧之光（智慧塔或钟楼）；p 多层立体绿化，多处园林景观，移步易景；p 商业街上的风情雕塑和建筑小品；地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！（7）配套及服务p 配套完善的酒店式会所，让您足不出户即可享受高尚商务生活；p 与陕师大联办一流的常青藤学村，让您的孩子享受更优质的教育；p 全宽带进入社区，高质量的物业管理及人性化服务；p 与长安新行政中心共享医疗、卫生等配套服务；p 坐享盛世商都和智慧花街的完善商业配套服务；地产江湖地产江湖数十万份专

16、业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！（8）其他卖点 设计合理，使用率高的多种户型选择； 提供个性化装修服务； 美食公园等等。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！6、营销推广控制：六大主题节点 （1）项目总体营销推广流程）项目总体营销推广流程计划制定计划制定推广准备推广准备推广预热推广预热推广引爆推广引爆推广盘点推广盘点推广加温推广加温项目开盘项目开盘项目蓄势项目蓄势强势推广强势推广项目封盘项目封盘地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你

17、下载，资深操盘手随时交流！项目整体时间节点控制12月月 强强 势势 推推 广广06年年4月月 开开 盘盘深深 入入 渗渗 透透小众营销公关活小众营销公关活动动开盘活动开盘活动公关线公关线公关事件公关事件舆论线舆论线工程工程新闻软文新闻软文报纸广告发布报纸广告发布广告线广告线户外广告发布户外广告发布网络广告发布网络广告发布电台广告发布电台广告发布杂志广告发布杂志广告发布电视广告发布电视广告发布规划规划发布发布 预热预热现场线现场线现场展示、宣传、包装物料现场展示、宣传、包装物料销售体系组建销售体系组建销售环境、销售团队组建与销售手段销售环境、销售团队组建与销售手段05年年12月月06年年78月月

18、优惠促销优惠促销年底盘点年底盘点06年年10月月06年年12月月06年年5月月地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！（2）项目推广的六大核心）项目推广的六大核心节点节点在智慧城项目的营销推广中，每一个流程环节对应着每一个推广节点，因此每一个时间节点的控制至关重要，建议，智慧城项目的营销推广以以下六大节点为核心展开：地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！节点一：节点一：05年底年底 主要性质：主要性质：蓄势认知阶段。 推广目的：推广目的：正式向社会亮相，传达

19、项目信息，为下一阶段的强势推广打好基础。 主要舆论：主要舆论：通过户外媒体、报纸媒体等发布项目信息，让民众认知项目；组建项目的西安媒体俱乐部。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 核心事件：核心事件：项目奠基动工酒店式会所及美食公园封顶竣工 广告宣传：广告宣传：制作智慧花街的招商手册，发布免租金的招商信息，制造新闻话题。此阶段以户外广告为主，兼有部分软宣和新闻。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！主题广告语建议：主题广告语建议：大学城人文社区三十万景观

20、洋房智慧城智慧城地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！节点二：06年4月阶段性质：阶段性质： 强势推广和客户认可阶段。推广目的：推广目的： 通过前一阶段的蓄势宣传，开闸放水，放大项目的主卖点，引起西安房地产的轰动，形成大学城第一个高尚人文住宅的概念。舆论引导点：舆论引导点：（1）智慧城，为知识长安增加价值；（2）智慧城，大学城里的知识景观新洋房。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！核心事件：核心事件： （1）酒店式会所和智慧花街投入使用，率先体验智慧城生

21、活； （2）参加西安的春季房交会，通过现场展示，全力推出智慧城项目。广告宣传：广告宣传： 以户外广告和报纸广告（硬广）为主，兼有部分电视和网络广告。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！本阶段主题广告：本阶段主题广告：知书知理知人生，慧人慧己慧天下！ 智慧城智慧城地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！节点三：06年5月初阶段性质：阶段性质： 开盘快速销售阶段。推广目的：推广目的： 通过广告、现场等营造热销氛围，促进项目的快速销售。舆论引导点：舆论引导点：（

22、1）大学城里第一个高尚人文住区智慧城一期全面上市；（2）抢先体验智慧花街的花样年华。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！核心事件：核心事件： “五一”黄金周 承办西安大学生文化节； “够”智慧，游欧州主题促销活动。广告宣传：广告宣传： 以现场展示推介和户外指示广告为主，报纸和网络宣传配合。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！本阶段主题：本阶段主题：（1）智慧城，邀您与数十万大学生共）智慧城，邀您与数十万大学生共同成长！同成长！（2）智慧城，给您一生的智

23、慧享受！）智慧城，给您一生的智慧享受！地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！核心活动建议：西安大学生文化节p 目的：聚人气、造品位，促进项目销售；p 主办：团市委、长安区政府p 承办：长建集团p 协办：西安市大学生联合会p 场地：智慧广场、智慧花街p 时间：06年4月底5月初，5天左右p 内容：大学生音乐节、大学生街舞赛、大学生电子竞技大赛、大学生文化用品展等。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！核心活动建议：“够”智慧，游欧洲主题活动 目的： 促进销售

24、，提升智慧城的影响力，树立良好品牌形象； 形式： 抽奖，在购买智慧城首期项目的业主当中，抽取10名幸运儿，全程赞助游欧州大学城，如剑桥大学城等。 要求：（1）全程公证；（2）媒体俱乐部进行跟踪报道；（3）中奖者发表中奖感言或者游历心得；（4）其他细节要求。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 主题：“够够”智慧，游欧洲！智慧，游欧洲！ 内涵：（1）用“购”与“够”的谐音，暗含购买智慧城，即有机会游欧洲；（2）够智慧，指项目客户群均为新知识阶层，是高智慧人群；强化项目的人文品质。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深

25、操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！节点四：06年78月推广目的： 拉平销售淡季，制造持续热销话题。主要内容： 中奖业主出游安排或部分媒体记者同行跟踪报道。推广形式： 媒体的软宣和新闻报道为主，户外、平面媒体广告为辅。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！节点五：06年910月 活动一：活动一：9月教师节专项推广活动月教师节专项推广活动（1）活动目的：）活动目的：促进销售，提升项目文化内涵和社会形象；（2）活动口号：）活动口号：大学城风情社区，支持“西部大学城”建设。（3）活动形式：）活动形式： a方案（价格优惠）：方案（价格优惠）：针对大学城中教师购房实行专门优