城市综合体项目定位报告推荐课件

1、1PART1PART1、项目本体分析、项目本体分析PART2PART2、目标问题界定目标问题界定PART4PART4、各类物业分析、各类物业分析PART3PART3、中牟城市背景、中牟城市背景PART5PART5、开发模式及整体定位开发模式及整体定位PART6PART6、各物业类型、各物业类型定位定位2本报告严格保密本报告严格保密0 01 1OntologyOntology项目本体分析板块解读：中牟县历史悠久，自身农业中牟县历史悠久，自身农业资源丰富，拥有较强的工业资源丰富，拥有较强的工业产业，中牟板块，土地总面产业，中牟板块，土地总面积积1416.61416.6平方公里，总人口平方公里，总人

2、口6868万人，辖万人，辖1111镇镇6 6乡，乡，431431个个行政村。交通便利，是郑州行政村。交通便利，是郑州周边区域的发展热点。周边区域的发展热点。区域城市战略位置：中牟板块是郑州新区的主要中牟板块是郑州新区的主要组成部分，是郑汴一体化的组成部分，是郑汴一体化的连接点。位居中原经济区、连接点。位居中原经济区、郑汴一体化、郑州新区三区郑汴一体化、郑州新区三区叠加建设的核心增长区域，叠加建设的核心增长区域，未来城市发展的核心卫星城未来城市发展的核心卫星城市。市。本项目所处的区域位于郑汴大城市的发展核心轴线及郑牟相接交本项目所处的区域位于郑汴大城市的发展核心轴线及郑牟相接交汇之处，临近省政府

3、新址，在郑汴、郑牟一体化进程中起到了承汇之处，临近省政府新址，在郑汴、郑牟一体化进程中起到了承启作用，同时位于郑州新区、郑汴一体化等多区叠加地带。启作用，同时位于郑州新区、郑汴一体化等多区叠加地带。中牟郑州向东开封向西所在区域省政府新址32021/8/22项目的区域产业带分布：项目的区域产业带分布：白沙产业带：白沙产业带：以科技教育、高新技术产业为主、布局职业教育、商务服务房地产业等。刘集产业带：刘集产业带：该区域产业带主要以高新技术产业、文化旅游服务业为主，布局商务服务、科技研发、文艺娱乐、房地产等。九龙产业带：九龙产业带：以先进制造业、物流产业为主，布局物流服务、流通加工、汽车零部件及汽车

4、制造等。官渡产业带：官渡产业带：该组团重点布局科技研发、现代制造业、农产品加工业、现代商贸和文化旅游服务业务 汴西产业带：汴西产业带：以空分产业、旅游服务业为主，布局汽车制造、机械加工、视频制造和农产品、食品专业物流等。本项目所在区域位于多个产业组团的围合之中，本项目所在区域位于多个产业组团的围合之中，6公里公里范围内分布有范围内分布有5个产业组团，产业力量雄厚个产业组团，产业力量雄厚郑州市区CBD中牟郑州新区城市发展大势向东九龙组团白沙组团刘集组团官渡组团汴西组团中牟6公里范围区域产业42021/8/22商都大道航海东路郑民高速中央物流通道郑开大道新107国道本案位置前程大道项目所在区域被城

5、市四纵四横的交通干线覆盖，交通项目所在区域被城市四纵四横的交通干线覆盖，交通便捷性强，出行环境十分优越便捷性强，出行环境十分优越区域交通：区域交通：“四纵四横”。四纵：京珠高速、前程大道、新107（万山路）、广惠街。四横：四横：郑开大道、中央大道、商都大道、航海大道。项目项目位于宝峰街与商都路交汇处，商都路是贯穿东西的主干道，距郑开大道仅4.9公里，距中央物流通道仅2.5公里，距京港澳高速仅8.0公里，距新107（万山路）仅5.0公里。本区域本区域“四纵四横四纵四横”的交通的交通网络，为本项目构建了方便网络，为本项目构建了方便快捷的出行条件快捷的出行条件发达快捷的交通网络，为区域产业经济的发展

6、和腾飞奠定基础条件，为区域新城市中心的形成增添助推剂。宝峰街广惠街交通情况52021/8/22生活配套生活配套：佰人王啤酒鸭佰人王啤酒鸭牟山超市牟山超市牟山休闲会所牟山休闲会所中牟图书馆中牟图书馆翠明湖公园翠明湖公园文化广场文化广场教育配套教育配套中牟第一高级中中牟第一高级中学学易斯顿国际美术易斯顿国际美术学校学校行政配套行政配套县检察院县检察院公安局公安局法院法院县政府县政府司法局司法局工商局工商局本项目周边区域属于中牟新区行政办公区，拥有成熟本项目周边区域属于中牟新区行政办公区，拥有成熟的行政配套及基础设施，但是相对缺乏生活设施。的行政配套及基础设施，但是相对缺乏生活设施。地块分析项目周边

7、配套设施项目周边配套设施本案本案62021/8/22北测：北测：商都达到，沿线分布有较多的行政机关，是中牟的行政核心西侧：西侧：宝丰街目前是居住区，及部分社区型商业配套。东侧：东侧：牟州街紧邻中央御景小区，随着未来的居住使用会与本项目形成有力的互动。南侧：南侧：规划路，是本项目本体的住宅部分，配有大量的住宅及商业地块分析地块四至地块四至项目临近商都大道具有良好的展示性，地块南侧临近项目临近商都大道具有良好的展示性，地块南侧临近中牟县多个政府行政机关，项目东西侧临近居住区。中牟县多个政府行政机关，项目东西侧临近居住区。本项目商业本项目商业商都大道宝峰街牟州街规划路居住区居住区待开发用地待开发用地

8、检察院检察院中央御景中央御景社区商业社区商业法院法院本项目住宅本项目住宅72021/8/22地块分析经济指标经济指标本项目拥有商业、酒店、住宅、办公公寓等多种物业本项目拥有商业、酒店、住宅、办公公寓等多种物业形态，规划体量较大属于大型综合体项目。形态，规划体量较大属于大型综合体项目。82021/8/225. 规模优势：本项目的大体量商业及办公产品，绝对领导中牟片区；4. 配套设施：项目周边区域内的行政配套较为完善，商业设施匮乏；1.区域地位：项目位于郑州与中牟、开封城市发展轴线及三大片区叠加区域，同时是中牟县新区核心行政区，3.交通状况：项目周边四纵四横的交通网络，提供了便利的交通环境；郑州与

9、中牟交融核心地带，多产业带聚集的城市行政、商业、商务中心新区综合体项目2. 产业丰富：本区域拥有多个经济产业组团，经济发展动力强劲；地块分析属性界定属性界定92021/8/220202GoalGoals s & Issues & Issues目标问题界定目标问题界定102021/8/22目标1：稳健运行做为在县域市场的首个综合体项目，以精准的定位并打造符合市场需求产品，降低开发风险。目标2：实现资金滚动保障热销，平衡项目现金流；保障资金。目标3：树立企业品牌随着贵公司综合体项目的开发，开发经验逐步成熟。借此次打造高品质项目，通过项目品牌带动企业品牌的建立，并获取更高知名度目标界

10、定目标界定112021/8/22如何吸引项目人流及人气聚集，挖掘潜在商务、公寓客户资源，保障后期项目成功运营。问题焦距：本案不处于传统商圈，位于城市新区，居住人群较少，本案不处于传统商圈，位于城市新区，居住人群较少，商业氛围较弱，城市综合体市场基本空白、开发商首次开发综合体商业氛围较弱，城市综合体市场基本空白、开发商首次开发综合体项目项目”的条件下的条件下如何吸引项目人流及人气聚集，挖掘潜在商务如何吸引项目人流及人气聚集，挖掘潜在商务、公寓客户资源，降低项目风险，实现项目的稳健运行。、公寓客户资源，降低项目风险，实现项目的稳健运行。1 1、项目不处于中、项目不处于中牟传统核心商圈牟传统核心商圈

11、3 3、项目所在区域发展不成熟，人气、项目所在区域发展不成熟，人气较弱，商业商务氛围不足。较弱，商业商务氛围不足。2 2、中牟县商业、中牟县商业、公寓、写字楼发公寓、写字楼发展处于初级阶段，展处于初级阶段，市场发展不成熟；市场发展不成熟；问题界定问题界定122021/8/220303CityCity中牟城市背景132021/8/22西距郑州市西距郑州市3535公里公里东距开封市东距开封市7070公里公里中牟位于河南省中部，隶属郑州市。东接古都开封，西邻省会郑州，总面积中牟位于河南省中部，隶属郑州市。东接古都开封，西邻省会郑州，总面积1416.61416.6平方平方公里，常驻人口公里，常驻人口8

12、3.8783.87万人，辖万人，辖1111镇镇6 6乡。乡。20112011年，全县生产总值完成年，全县生产总值完成371371亿元，同比增长亿元，同比增长13%13%。城镇化率。城镇化率37.9%37.9%。地方财政总收入地方财政总收入19.519.5亿，同比增长亿，同比增长35.4%35.4%，位居全省第，位居全省第9 9位，同比增长位，同比增长34.3%34.3%。城镇居民人均可支配收入城镇居民人均可支配收入1445014450元，农民人均纯收入元，农民人均纯收入81908190元，分别增长元，分别增长10%10%。城市印象城市概况：中牟位于省会郑州与历史名都开封之间，距城市概况：中牟位

13、于省会郑州与历史名都开封之间，距郑州郑州35公里，到公里，到2011年常驻人口约年常驻人口约83.78万人。万人。142021/8/22县城北距连霍高速11公里，南距郑州国际机场28公里，京珠高速、郑州绕城高速、机场高速在县域西南部交汇，郑汴城市快速通道正在加紧建设，年底即可通车，航海东路即将动工，交通十分顺畅便捷。 中牟交通四通八达，铁路、公路、航空优势集于一体，地理位置极其优越。连霍高速公路、G220线、陇海铁路、S102线自北而南梯次排开、横贯东西，S223线、万三公路纵穿南北。西连京广铁路、G107线，东接京九铁路、G106线 城市城市交通：交通：中牟县中牟县是郑州主要卫星城市，极具交

14、通优势，是郑州主要卫星城市，极具交通优势，其中包括航空、铁路、新型轨道交通、公路等多重资源其中包括航空、铁路、新型轨道交通、公路等多重资源城市印象152021/8/22产业发展规划清晰，以汽车装备制造业、物流建材、产业发展规划清晰，以汽车装备制造业、物流建材、轻工业等经济产业为主，带动城市经济发展。轻工业等经济产业为主，带动城市经济发展。郑汴融城：郑汴融城：根据“郑汴一体化”要求，郑州东进，开封西拓，两城将在中牟“握手”。截止到2007年，县城东区升级改造和县城西区开发建设稳步推进，县城建成区面积达到15.67平方公里，人口近10万人，城市道路43公里，人均绿地面积3平方米。卫星城镇：卫星城镇

15、：在已审批通过的中牟县城（2001-2020）总体发展规划中，中牟县城的定位是：郑州市近郊卫星城，以汽车工业、轻工业为主的生态园林城市；到2020年，建成区面积达到25.9平方公里，人口达到22万。城市印象发展及产业发展及产业162021/8/22绿博园及雁鸣湖景区是中牟最主要的旅游目的地，绿博园及雁鸣湖景区是中牟最主要的旅游目的地，雁鸣湖是郑州东部面积最大的水域和湿雁鸣湖是郑州东部面积最大的水域和湿地，绿博园是河南最大的植被景观公园，地，绿博园是河南最大的植被景观公园，雁鸣湖雁鸣湖绿博园绿博园湿地景观湿地景观旅游资源的开发对中牟地区的城市地位的提成有巨旅游资源的开发对中牟地区的城市地位的提成

16、有巨大的作用大的作用城市旅游资源城市旅游资源城市印象172021/8/22800-4,000$800-4,000$4000-8,000$4000-8,000$ 8000-20,000$8000-20,000$0-800$0-800$启动期启动期 快速发展期快速发展期 平稳发展期平稳发展期 减缓发展期减缓发展期缓慢发展综合发展型快速发展，以数量为主数量超速发展单纯数量型改善需求为主改善需求为主生存、改善需求兼有生存需求人均GDP与房地产发展关系平稳发展，以质量为主，数量与质量并重中牟县近年GDP一览表中牟县近年人均GDP一览表中牟经济发展每年增速保持在13%以上；人均GDP达到4.5万元，折合7

17、300美金；根据经济水平判断中牟房地产市场处于快速发展向稳步发展过度阶段。宏观经济中牟人均中牟人均GDP达到达到7000美金，且稳步增长，房地产处美金，且稳步增长，房地产处于快速发展向稳步发展过度时期。于快速发展向稳步发展过度时期。182021/8/22中牟县三大产业比例图中牟县三大产业增加值中牟三产业呈二、三、一形态二、三、一形态，近年来二产增加值占GDP比例逐步上升，并且始终占到50%以上，占据绝对优势。中牟的第二产业以汽车制造业为主导、电子信息、高新技术、农副产品加工为辅助的四大支四大支柱产业。柱产业。新增规模以上工业企业新增规模以上工业企业106106家，家，总数达到225家，年产值超

18、亿元，年产值超亿元企业达到企业达到7575家。家。20112011年，年，规模以上工业增加值完成136亿元，年均增长年均增长24%24%，占生产总值的比重达到43%宏观经济中牟产业结构呈二、三、一形态，第二产业优势明显中牟产业结构呈二、三、一形态，第二产业优势明显192021/8/22中牟2011年总人口约83.87万人，在周边六县市中人口数量较高；2010年中牟县人口的增长幅度最高，外来人是人口增涨的主要因素；第二三产业是来动中牟人口增长未来经济发展，城市扩张的核心动力宏观经济随着中牟县人口的不断增加和其他产业升级，未来必随着中牟县人口的不断增加和其他产业升级，未来必将带动城市经济与房地产行

19、业的不断发展。将带动城市经济与房地产行业的不断发展。202021/8/22全县城镇居民人均可支配收入全县城镇居民人均可支配收入1665616656元，元，比上年增长14.8%；人均消费性支出10920元，比上年增长12.9%。预计在2016年城镇居民人均可支配收入将达到28000元。 1184411844元元1665616656元元2800028000元元 2008年年2011年年2016年年8888亿元亿元7070亿元亿元2011年年2010年年城镇居民人均可支配收入城镇居民人均可支配收入社会消费品零售总额社会消费品零售总额2010年，全县生产总值完成255亿元，社会消费品零售总额完成70亿

20、元；2011年，社会消费品零售总额完成社会消费品零售总额完成8888亿元，年均增亿元，年均增长长19%19%。中牟人均可支配收入每年保持在中牟人均可支配收入每年保持在14%左右的增幅；左右的增幅；社会消费品零售总额保持在社会消费品零售总额保持在19%左右的增幅左右的增幅宏观经济212021/8/22社会各消费品行业零售总额社会各消费品行业零售总额社会各消费品行业零售增长率社会各消费品行业零售增长率中牟社会各消费品行业中批发业增速较快；住宿业及中牟社会各消费品行业中批发业增速较快；住宿业及餐饮业发展平稳；零售业发展放缓餐饮业发展平稳；零售业发展放缓批发业零售额10.8亿元，比上年增长比上年增长3

21、4.0%34.0%；零售业零售额63.1亿元，比上年增长比上年增长15.8%15.8%；住宿业零售额0.3亿元，比上年增长比上年增长19.0%19.0%；餐饮业零售额13.3亿元，比上年增长比上年增长19.8%19.8%。 宏观经济222021/8/22中牟县的城镇固定资产投资位于郑州郊县的第二位，高于荥阳等市，由数据可以看出中牟城处于镇化建设快速发展的阶段；随着城镇化建设的快速发展，未来市场需要大量的房随着城镇化建设的快速发展，未来市场需要大量的房地产项目满足城市扩张的需要。地产项目满足城市扩张的需要。在历年的数据表现中，中牟城镇固定资产投资快速增长。宏观经济城市固定资产城市固定资产2320

22、21/8/22中牟位于郑州市东侧，主要卫星城市之一，紧邻郑东新区，是郑州向东发展的第一站。外来流动性人口急剧上升，将带动区域房地产市场的快速发展。区域高起点规划、城市经济的快速发展、外来人口的增加，将会推动区域房地产市场的快速发展城市GDP增速一直保持在13%左右，处于快速发展期。中牟新区将建成集行政、商业、教育及宜居生活为一体的现代新区。背景总结242021/8/220404MarketMarket各类物业分析写字楼市场252021/8/22“中牟人心目中的写字楼是中牟大厦、明珠广场，但整体形象档次、基本硬件设施配套中牟人心目中的写字楼是中牟大厦、明珠广场，但整体形象档次、基本硬件设施配套较

23、低，难以形成区域标志性项目较低，难以形成区域标志性项目” ” 客户访谈客户访谈目前中牟县市场上还没有真正意义上的写字楼出现目前中牟县市场上还没有真正意义上的写字楼出现住宅楼、行政办公楼、沿街商铺住宅楼、行政办公楼、沿街商铺中牟大厦中牟大厦明珠广场明珠广场虚席以待高档写字楼高档写字楼待售写字楼待售写字楼公寓型办公公寓型办公早期办公早期办公无办公氛围无办公氛围内部环境较差内部环境较差品质、配套一般品质、配套一般写字楼市场写字楼市场262021/8/22住宅楼行政楼民政局新花苑小区沿街商铺办公环境：整体办公环境较差，商务办公氛围较弱办公环境：整体办公环境较差，商务办公氛围较弱写字楼办公环境：写字楼办

24、公环境：办公场所大致分为三类：沿街商铺、住宅楼、行政楼、写字楼办公环境较差，没有形成集中性办公区域，无统一管理公司。企业类型：以区域属性的小型服务业为主。写字楼市场写字楼市场272021/8/22企业主要分布在官渡大街和青年路上，企业数量较少，以广告公司、旅行社等小型企业为主。党委分校、民政局有企业办公；其中党委分校主要以培训机构为主；民政局有4家律师事务所在此办公住宅楼分布较为散乱，以培训机构为主装饰公司安华保险假日旅行社旅行社广告设计公司财产保险公司党委分校民政局办公分布：无集中性办公区域，以投资担保、培训机办公分布：无集中性办公区域，以投资担保、培训机构等小型服务业为主构等小型服务业为主

25、写字楼市场写字楼市场282021/8/22瞰都铂宫为区域内唯一在使用写字楼项目，租金较低但瞰都铂宫为区域内唯一在使用写字楼项目，租金较低但出租率也较低，受当地企业写字楼办公意识不强因素的出租率也较低，受当地企业写字楼办公意识不强因素的影响，一部分企业选择临街商铺办公影响，一部分企业选择临街商铺办公个案分析个案分析292021/8/22项目为区域内唯一待售项目，项目整体形象较为一般，项目为区域内唯一待售项目，项目整体形象较为一般，目前暂未做任何推广，以路过客户为主目前暂未做任何推广，以路过客户为主明珠广场本案明珠广场写字楼住宅1-2F商铺3-10F星级酒店11-19F写字楼20-21F企业总部个

26、案分析个案分析302021/8/22122.45740.875项目以项目以40-70的的SOHO办公为主，硬件配套较为一般办公为主，硬件配套较为一般个案分析个案分析312021/8/22企业办公环境：主要集中在临街商铺、住宅楼及行政企业办公环境：主要集中在临街商铺、住宅楼及行政楼里，写字楼办公意识不强楼里，写字楼办公意识不强写字楼市场写字楼市场322021/8/22写字楼市场写字楼市场企业办公环境：主要集中在临街商铺、住宅楼及行政企业办公环境：主要集中在临街商铺、住宅楼及行政楼里，写字楼办公意识不强楼里，写字楼办公意识不强332021/8/22与东区相比，中牟区域写字楼市场具有以下特点中牟写字

27、楼市场处于空白期，目前市场无高档写字楼企业以服务型企业为主未来市场供应量较少，且价格较低与郑东新区相比，中牟写字楼市场处于起步阶段，以与郑东新区相比，中牟写字楼市场处于起步阶段，以小型服务业为主小型服务业为主写字楼市场写字楼市场342021/8/22与郑东新区写字楼相比，中牟写字楼面积较小、总价与郑东新区写字楼相比，中牟写字楼面积较小、总价较低，但硬件配置较为一般较低，但硬件配置较为一般绿地中心升龙广场明珠广场瞰都铂宫写字楼市场写字楼市场352021/8/22中牟汽车工业园位于中牟县城南，包括陇海铁路以南、解放南路以西、郑民高速以北、万三公路以东的整个区域，总规划面积40平方公里，已建成面积4

28、平方公里。汽汽车产业园距园区目前已规划企业车产业园距园区目前已规划企业2626家，入住企业全部投家，入住企业全部投产后，可吸纳就业产后，可吸纳就业1.21.2万人。万人。随着产业园区内企业的不断进驻，为区域带来商务市场随着产业园区内企业的不断进驻，为区域带来商务市场本案汽车产业园3.5KM产业园区规划企业产业园区规划企业汽车产业园汽车产业园362021/8/22汽车产业园的建设，带来的是一系列产业集群，涉及多个上、下游产业及相关配套领域:下游行业：代理、销售等 服务型企业服务配套：金融投资生活配套：住宿、餐饮、 酒店、娱乐休闲产业园区带来的上下游服务型企业，将会带来写字楼产业园区带来的上下游服

29、务型企业，将会带来写字楼市场的潜在需求市场的潜在需求汽车产业园汽车产业园酒店餐饮酒店餐饮汽车制造业汽车制造业金融业金融业会展业会展业渠道商渠道商中端商中端商纺织纺织售后服务售后服务代理商代理商372021/8/22 老城区的写字楼配套不行，无办公品质，中牟没有一个像样的写字楼中牟没有一个像样的写字楼，目前处于起步阶处于起步阶段段，随着产业园的发展及省政府的个别部门迁至新产业园的发展及省政府的个别部门迁至新107107国道，写字楼的前景是非常好的国道，写字楼的前景是非常好的。企业主要以财务性公司、律师事务所、行政、办公为主，购买客户以投资型客户为主 某楼盘销售主管某楼盘销售主管 我来了几个月，就

30、接待了一个看写字楼的客户来了几个月，就接待了一个看写字楼的客户，是郑州的投资客，目前看写字楼的确实看写字楼的确实比较小，毕竟这边的企业没有那么多比较小，毕竟这边的企业没有那么多。 某楼盘置业顾问某楼盘置业顾问 中牟目前的写字楼市场尚未发展起来，但前景是非常好的，以后郑州和开封都会向此发展，服务业会逐渐发展起来，大中型企业会不断入住服务业会逐渐发展起来，大中型企业会不断入住，商务氛围会逐渐形成。 锦绣世家置业顾锦绣世家置业顾问问专业人士专业人士认为：中牟县写字楼市场处于起步阶段，目前专业人士认为：中牟县写字楼市场处于起步阶段，目前市场需求比较小。但随着经济的发展，大中型企业的不市场需求比较小。但

31、随着经济的发展，大中型企业的不断进驻，会带来对中高档写字楼的市场需求断进驻，会带来对中高档写字楼的市场需求客户访谈客户访谈382021/8/22 不会考虑进入写字楼办公不会考虑进入写字楼办公，在新区已经买过门面房买过门面房，因为中牟这样的小县城不像郑州那样，宣传渠道多。门面房可以随便打广告，在写字楼里办公，好多人都不知道。 假日旅行社 我们公司总部在北京，要求必须在门面房里办公，便于宣传，在写字楼里大家都不知道，中牟没什么大企业，政府单位都在新县城中牟没什么大企业，政府单位都在新县城。 安华保险 是否到写字楼办公，现在还不一定是否到写字楼办公，现在还不一定，我们在中牟的几家培训学校都是在住宅楼

32、里，这边学校多，居住的人也比较多。如果新县城那边学生多的话，估计会在那边开个分校，我们是老师，都是校长说的算。 大山外语培训机构 我们目前不会考虑去新县城那边办公的不会考虑去新县城那边办公的，因为我们的客户主要在老县城这边，新县城现在还未发展起来，居住的人比较少。如果那边形成人气的话，可能会考虑把公司搬到那边。 中牟大厦某婚纱摄影客户访谈客户访谈企业层面：受企业规模及写字楼办公意识不强等因素的影企业层面：受企业规模及写字楼办公意识不强等因素的影响，目前企业不太讲究办公形象，对办公环境要求不高。响，目前企业不太讲究办公形象，对办公环境要求不高。392021/8/22市场供应：目前中牟县市场上还没

33、有真正意义上的高档写字楼出现办公环境：整体办公环境较差，无集中性办公区域，商务办公氛围较弱市场需求：以金融行业、房地产行业及办事处等小型服务业为主。市场有一定的办公需求目前中牟县写字楼市场处于起步阶段，写字楼办公意识不强。随着经济的发展及大中型企业的入驻，会带来写字楼市场的潜在需求写字楼小结写字楼小结未来发展：随着经济的发展，大中型企业的不断进驻，会带来对中高档写字楼的市场需求受企业规模及当地企业写字楼办公意识不强等因素的影响，目前企业不太讲究办公形象，对办公环境要求不高。402021/8/220404各类物业分析酒店市场MarketMarket412021/8/22酒店业状况酒店业状况中牟县

34、酒店业中牟县酒店业星际酒店星际酒店经济型酒店经济型酒店招待所招待所中牟市场上星际酒店较少，共有中牟市场上星际酒店较少，共有3 3家（中州商务酒店、中牟宾馆，牟家（中州商务酒店、中牟宾馆，牟山宾馆），其中中州商务酒店主要山宾馆），其中中州商务酒店主要接待方特、万邦老板及出差人士，接待方特、万邦老板及出差人士，入住率在入住率在80%80%以上以上主要分布在商都大道沿线市场上供主要分布在商都大道沿线市场上供应较多，各种宾馆硬件设施、服务应较多，各种宾馆硬件设施、服务水平参差不齐，缺乏统一管理，整水平参差不齐，缺乏统一管理，整体接待素质较差体接待素质较差档次较低，分布较为档次较低，分布较为分散，服务、

35、硬件等分散，服务、硬件等整体形象较差。整体形象较差。目前，中牟县酒店业以目前，中牟县酒店业以经济型就业为主，星级经济型就业为主，星级酒店较少。酒店较少。酒店多数档次较低，规模较小，星级酒店所占比例很小酒店多数档次较低，规模较小，星级酒店所占比例很小酒店分析酒店分析422021/8/22中州商务酒店中州商务酒店牟山宾馆牟山宾馆酒店分布图酒店分布图本案中牟宾馆中牟宾馆中牟县目前四星级以上酒店缺失，仅一家政府制定酒店中牟县目前四星级以上酒店缺失，仅一家政府制定酒店是按四星级标准建设的是按四星级标准建设的酒店分析酒店分析432021/8/22酒店现状：酒店现状：目前酒店主要分布在商都大道沿线，老城区内

36、酒店较少。大都于2012年新开业，市场发展迅速目前酒店档次、规模、设施相对较低。区域酒店分布较为集中，今年酒店业市场迅速发展区域酒店分布较为集中，今年酒店业市场迅速发展中州商务酒店中州商务酒店牟山宾馆牟山宾馆雅典皇宫雅典皇宫米兰春天米兰春天江南快捷江南快捷酒店分布图酒店分布图本案商都大道商都大道青年路青年路官渡大街官渡大街白云时尚白云时尚快捷酒店快捷酒店银鑫商银鑫商务酒店务酒店宜家宜家祥瑞宾馆祥瑞宾馆顺发宾馆顺发宾馆中牟宾馆中牟宾馆世纪宾馆世纪宾馆酒店分析酒店分析442021/8/22星级酒店规模较大，房间数在星级酒店规模较大，房间数在110间左右，经济型酒间左右，经济型酒店规模普遍偏小，房间

37、数在店规模普遍偏小，房间数在22-72间间目前，中牟县星级酒目前，中牟县星级酒店总间数店总间数340340间左右，间左右，经济型酒店总间数经济型酒店总间数510510间左右；床位数量达间左右；床位数量达到到1500.1500.酒店分析酒店分析酒店业规模452021/8/22酒店入住率酒店入住率星级酒店的入住率星级酒店的入住率在在80%80%左右，经济左右，经济型酒店的住宅率相型酒店的住宅率相对较低，在对较低，在65%65%左左右右酒店分析酒店分析 星级酒店的入住率高于经济型酒店的入住率星级酒店的入住率高于经济型酒店的入住率462021/8/22星级酒店：星级酒店：标间门市价在标间门市价在228

38、-268228-268之间，之间，协议价在协议价在158-180158-180之间之间经济型酒店：经济型酒店：标间价格（不带电脑）在标间价格（不带电脑）在70-70-9090之间；之间；不带电脑不带电脑80-11080-110之间之间两者相差两者相差10-2010-20元元价格：中牟酒店行业中，房间价格相对较低，星级酒店价格：中牟酒店行业中，房间价格相对较低，星级酒店200元左右，经济型酒店集中在元左右，经济型酒店集中在100元左右元左右酒店价格酒店价格酒店分析酒店分析472021/8/22星级酒店商务间：星级酒店商务间：商务间门市价在商务间门市价在268-338268-338之之间，协议价间

39、，协议价178-198178-198之间之间星级酒店套房：星级酒店套房：套房价格在套房价格在368-618368-618之间，之间，协议价在协议价在248-418248-418之间，之间，不同酒店因配套、服务不不同酒店因配套、服务不同，价格相差较大同，价格相差较大价格：同样是星级酒店不同酒店因为配套、服务等原因价格：同样是星级酒店不同酒店因为配套、服务等原因价格相差不大价格相差不大酒店价格酒店价格酒店分析酒店分析482021/8/22配套：星级酒店硬件配套相对完善，经济型酒店基本为配套：星级酒店硬件配套相对完善，经济型酒店基本为单纯住宿，硬件配套较少单纯住宿，硬件配套较少酒店分析酒店分析492

40、021/8/22客户：星级酒店可以以政府、万邦、方特老板及出差人士客户：星级酒店可以以政府、万邦、方特老板及出差人士为主，经济型酒店以学生、生意人士等为主为主，经济型酒店以学生、生意人士等为主酒店分析酒店分析502021/8/22宾馆开业时间宾馆开业时间20062006年年0606月月0101日，新近装修时间日，新近装修时间20112011年年0303月月0101日，为中牟首家高级酒店日，为中牟首家高级酒店酒店分析酒店分析512021/8/22酒店开业时间酒店开业时间2012年年05月，主楼高月，主楼高7层，附楼高层，附楼高2层。层。酒店管理，服务水准相对较好酒店管理，服务水准相对较好酒店分析

41、酒店分析522021/8/22你们那个项目应该引进一个五星级酒店，且设备要齐全设备要齐全。 楼盘销售主管楼盘销售主管在新县城建个酒店还是可以的，估计效果会比较好在新县城建个酒店还是可以的，估计效果会比较好，中牟人比较喜欢吃、玩，休闲娱乐的生意都特别火。 锦绣世家置业顾问锦绣世家置业顾问从郑州到中牟，周末学生比较多，平时汽车产业园有业务往来的人比较多，在新县城那在新县城那做个酒店应该可以做个酒店应该可以。 出租车司出租车司机机在新县城建个酒店应该挺好的新县城建个酒店应该挺好的，近几年中牟县外来人口特别多外来人口特别多，今年电视台附近新开业新开业好几家宾馆，生意都是爆满好几家宾馆，生意都是爆满。

42、周女士周女士无论是专业人士还是普通人士，都比较看好酒店市场无论是专业人士还是普通人士，都比较看好酒店市场客户访谈客户访谈532021/8/22目前中牟县酒店业发展处于低水平，规模较小，星级酒店所占比例很小。经济型酒店有待特色化，配套设施和服务水准有待提高。市场需求旺盛，但发展水平较低，未来区域酒店市场发展空间较大。市场需求较为旺盛，客户以出差及当地人为主，但市场星级酒店较少。酒店小结酒店小结区域酒店分布较为集中，今年酒店业市场迅速发展。同样是星级酒店不同酒店应为配套、服务等原因价格相差不大星级酒店的入住率高于经济型酒店的入住率542021/8/220404各类物业分析公寓市场MarketMar

43、ket552021/8/22本案本案明珠广场明珠广场东郡濠景东郡濠景待售待售目前中牟公寓市场发展处于初级水平，供应量少，仅有目前中牟公寓市场发展处于初级水平，供应量少，仅有明珠广场少量公寓产品。明珠广场少量公寓产品。明珠广场明珠广场公寓分析公寓分析写字楼住宅1-2F商铺11-19F写字楼3-10F酒店公寓20-21F企业总部待售待售562021/8/22本案本案祥瑞花园祥瑞花园富侨花园富侨花园公安局公安局家属院家属院天骄名门天骄名门一高家属院一高家属院金帝新生活金帝新生活龙苑居住区龙苑居住区金帝城金帝城水木清华水木清华兰爵世家兰爵世家逸品春天逸品春天盛世通达盛世通达项目周边房屋出租率约在项目周

44、边房屋出租率约在10%，周边的租赁市场需求较为，周边的租赁市场需求较为低迷，但仍处于小幅增长态势。低迷，但仍处于小幅增长态势。“从我们所登记的出租房源来看，出租出去大概10%左右；不过这两年比前几年强多了，在我们这里登记的房源和咨询房屋的客户现在是越来越多”。周边房屋中介公司语录总结周边房屋中介公司语录总结公寓分析公寓分析572021/8/22市场小户型供应面积以市场小户型供应面积以40-60为主，最大的达到为主，最大的达到70，最小的为最小的为352020404060608080金地新生活金地新生活一高家属院一高家属院公安局公安局家属院家属院瞰都铂宫瞰都铂宫明珠广场明珠广场在租及待售小户型面

45、积情况公寓分析公寓分析582021/8/22从上图可以看出：毛坯房小户型出租价格增长率为25%，简装增长率为40%，精装价格增长率为50%出租市场中简装和精装价格相差较大，精装户型比毛坯、出租市场中简装和精装价格相差较大，精装户型比毛坯、简装出租率高。简装出租率高。50左右小户型租赁价格情况公寓分析公寓分析592021/8/22项目周边存在一些高端行政、商业商务配套资源，为项目周边存在一些高端行政、商业商务配套资源，为本项目提供了潜在的租赁客户群体。本项目提供了潜在的租赁客户群体。项目项目2 2公里辐射周边情况公里辐射周边情况学校：学校：中牟一高、外国语中学、三小、实验中学、河南农职学院、伊斯

46、顿美术学院等政府机关：政府机关：县政府、财政局、司法局、公安局、检察院、气象局、水利局、法院等等酒店：酒店：中州商务酒店、牟山宾馆等休闲娱乐休闲娱乐：绿博园、方特欢乐世界和蓝钻KTV、聚溢樘商务会所、牟山洗浴会所等医院：医院：中牟人民医院、骨科医院等专业市场：河南万邦国际农产品物料城等银行：银行：人民银行、邮政储蓄银行等其他：其他：中国联通、中国移动等周边配套周边配套602021/8/22中牟新城区发展潜力大，对小户型公寓市场比较看好，中牟新城区发展潜力大，对小户型公寓市场比较看好，多数投资者为郑州客户。多数投资者为郑州客户。与郑州的小户型公寓相比，中牟还没有一个真正意义上的小户型公寓中牟还没

47、有一个真正意义上的小户型公寓，随着郑州新区的成立和省政府的东移，以及周边产业园区的完善，未来三五年公寓市场的发展将呈快速发展趋势公寓市场的发展将呈快速发展趋势。 鸿运置业营销总监从2012年初针对有精装修小户型出租价格达到出租价格达到800800元元/ /月月，主要原因一是中牟近两年外来人口的外来人口的增加增加、二是租房客更喜欢一个装修条件好的单身公寓，公寓市场未来的发展应该很不错公寓市场未来的发展应该很不错。 万利不动产王经理考虑小户型公寓除郑州的投资客户外除郑州的投资客户外，也有周边上班的人员也有周边上班的人员、市区内上班人员及周边乡镇人员，他们都普遍看好中牟的发展，认为投资小户型公寓比投

48、资普通住宅升值更快认为投资小户型公寓比投资普通住宅升值更快。 东郡濠景置业顾问咨询小户型公寓的客户最多的大部分是周边上班的中高层人员居多周边上班的中高层人员居多，也有一些在万邦物流城的万邦物流城的做生意的老板，比较认同我们的地段位置做生意的老板，比较认同我们的地段位置。 明珠广场李经理人物访谈人物访谈612021/8/223555公寓户型面积受投资者青睐，高档的物业服务公寓户型面积受投资者青睐，高档的物业服务+精装修户型精装修户型+现代时尚的外立面更具投资价值。现代时尚的外立面更具投资价值。小户型公寓总价低、相对来说投资回报率高，户型面积40405555比较好，一定要有好的物业管理才行，外立面

49、要更具有现代时尚感外立面要更具有现代时尚感。 明珠广场售楼部投资客张先生明珠广场售楼部投资客张先生 在小户型公寓住，首先要有好的物业服务，最好有一定商务服务方面的，面积在40多最好，外立面我倾向于具有现代时尚感。 中州商务酒店住客陈先生中州商务酒店住客陈先生目前郑州投资小户型公寓的客户集中在集中在4545左右左右，投资客户中90%以上客户都非常关注后续的关注后续的物业管理服务和外立面物业管理服务和外立面，他们认为好的外立面和物业管理，能为他们的投资带来很大的升值空间，现在小户型公寓的外立面做的都比较现代时尚。 郑州景峰国际李经理郑州景峰国际李经理 住小户型公寓，面积在面积在5050左右吧左右吧

50、，当然要有好点的物业服务，外立面我更中意现代时尚感。 项目周边社区租赁客户项目周边社区租赁客户投资小户型公寓，要从项目所处的位置、户型面积、好的物业管理等三方面来看，其次还有外立面，外立面最能体现出楼盘的档次；面积区间应该在3550、物业管理最好是酒店式的管理服务，精装修户型最好。 郑州投资客户谭先生郑州投资客户谭先生人物访谈人物访谈622021/8/22公寓小结公寓小结中牟公寓市场处于市场空白阶段，但项目周边的市政配套及区域规划较为完善，未来市场发展空间较大。3555精装公寓受市场欢迎目前中牟公寓市场发展处于初级水平，供应量少，市场小户型供应面积以40-60为主，最大的达到70，最小的为35

51、。出租市场中简装和精装价格相差较大，精装户型比毛坯、简装出租率高。项目周边房屋出租率约在10%，周边的租赁市场需求较为低迷，但仍处于小幅增长态势。中牟新城区发展潜力大，周边商业、行政、商务资源丰富，潜在需求较大，多数投资者对公寓市场前景看好，尤其郑州客户。3555公寓户型面积受投资者青睐，高档的物业服务+精装修户型+现代时尚的外立面更具投资价值。632021/8/220404各类物业分析商业市场MarketMarket642021/8/22商业分析中牟核心商圈中牟西区新商圈目前中牟核心商圈位于青年路建设路至解放路段。经营业态以服饰、鞋帽、箱包、皮具、超市、电器服饰、鞋帽、箱包、皮具、超市、电器

52、等为主。经营方式分为街铺与集中式商业两大类；其中集中是商业包括：中牟大厦、泰安商场、黄河购物广场、恒大百货、官渡商中牟大厦、泰安商场、黄河购物广场、恒大百货、官渡商场、万隆商场、新世纪购物广场场、万隆商场、新世纪购物广场七家项目所在区域根据整体规划、定位以及未来入住人口，项目所在区域根据整体规划、定位以及未来入住人口，将成为中牟的新兴商圈将成为中牟的新兴商圈餐饮聚集区域城市发展方向城市发展方向泰安商场中牟大厦黄河购物广场官渡购物广场万隆商城恒大百货新世纪购物广场约3公里约5公里652021/8/22周边状况通过简单测算，仅中牟县城西区规划的住宅用地可达到住宅用地可达到38003800亩。按照容

53、积率亩。按照容积率2.52.5来计算，来计算，该区域住宅的总建筑面积可达该区域住宅的总建筑面积可达630630万。万。按照每户建筑面积100，每户人家3人计算，该该区域可容纳常住人口约区域可容纳常住人口约3030万。同时政府部门西迁带来大量政务人群。万。同时政府部门西迁带来大量政务人群。目前以新区商都路沿线为主要商业轴心以新区商都路沿线为主要商业轴心，进行商业投放面积统计。商都路新区全程约4公里，再加上横向的学苑路；纵向的宝峰街、牟州街、广惠街、清阳街、雁鸣街，初步预估初步预估仅街铺的投放量就可以达到约仅街铺的投放量就可以达到约3030万。万。虽然根据规划新区未来常住人口达虽然根据规划新区未来

54、常住人口达3030万，但周边商业万，但周边商业投入体量相对较大投入体量相对较大662021/8/22周边状况本项目附近学校、城中村较多。周边商铺进驻情况较好，商户收入较高。商业以满足日常生活需要的配套为主，缺乏集中式商业，商业氛围不足。区域内小区入住率较低，常住人口较少人气不旺；项区域内小区入住率较低，常住人口较少人气不旺；项目周边商业以生活配套为主，商业氛围不足目周边商业以生活配套为主，商业氛围不足本案本案祥瑞花园祥瑞花园富侨花园富侨花园公安局家属院公安局家属院天骄名门天骄名门一高家属院一高家属院金帝新生活金帝新生活龙苑居住区龙苑居住区金帝城金帝城水木清华水木清华兰爵世家兰爵世家逸品春天逸品

55、春天盛世通达盛世通达新区内目前投入使用小区约为30个。其中金帝城项目入住率约为30%，参照次入住率结合投入住宅数量和周边城中村人口数量，预计目前新区常驻人口3.5万。672021/8/22周边状况东郡濠景东郡濠景在商都路与新圃路交会处，即将动工建设的28万城市综合体东郡濠景。该项目即将开始动工，前期投入以住宅为主，项目涵盖酒店、写字楼、商业等业态。目前营销中心主体已经目前营销中心主体已经完工，外立面干挂石材完工，外立面干挂石材已经基本成型。将成为已经基本成型。将成为项目首要竞争对手。项目首要竞争对手。该城市综合体即将开始动工，预计新区在未来几年内该城市综合体即将开始动工，预计新区在未来几年内将

56、有一定量相同物业类型的开发项目将有一定量相同物业类型的开发项目682021/8/22周边状况项目所在区域根据整体规划、定位以及未项目所在区域根据整体规划、定位以及未来入住人口，将成为中牟的新兴商圈来入住人口，将成为中牟的新兴商圈项目周边未来规划人口较多、存在一定量的同物业类型项目入市。目前人口较少人气不旺，商业氛围不浓厚，预计新区在未来几年内将有一定量相同物预计新区在未来几年内将有一定量相同物业类型的开发项目业类型的开发项目区域内小区入住率较低，常驻人口较少人区域内小区入住率较低，常驻人口较少人气不旺；项目周边商业以生活配套为主，气不旺；项目周边商业以生活配套为主，商业氛围不足商业氛围不足69

57、2021/8/22商业分析中牟目前集中式商业体量在中牟目前集中式商业体量在2400-120002400-12000，从规模来，从规模来看均为小型商业中心，市场上大中型商业为空白看均为小型商业中心，市场上大中型商业为空白初步统计：中牟核心商圈7家相对大型的集中式商业体量共计约3500035000702021/8/22商业分析初步统计：7家商业中心经营业态体量服饰鞋帽超市床品箱包餐饮珠宝化妆品服饰鞋帽超市床品箱包餐饮珠宝化妆品中牟目前核心商圈商业中心经营形态以传统百货行业中牟目前核心商圈商业中心经营形态以传统百货行业为主，主要满足关于为主，主要满足关于“衣、食衣、食”的生活需要的生活需要71202

58、1/8/22商业分析中牟目前商场的整体租金水平在中牟目前商场的整体租金水平在50-200元元/月；低档月；低档及中低档的经营状况好于中档、中高档及中低档的经营状况好于中档、中高档租金水平：租金水平：中牟各大商业中心绝大多数采用收取租绝大多数采用收取租金的运营方式，租金水平金的运营方式，租金水平在在50-200元元/月；月；经营状况：经营状况：中牟老城区低低档及中低档商业中心经营档及中低档商业中心经营状况较好，为市场消费主状况较好，为市场消费主流；流；分析：分析：目前中牟部分低档部分低档及中低档及中低档的商业中心超越的商业中心超越了中档甚至是中高档的租了中档甚至是中高档的租金水平金水平。低档低档

59、中低档中低档中档中档中高档中高档722021/8/22商业分析货品情况：货品情况：各大商业中心大部分以经营散货为主，即便是区域最高档的中牟大厦同样存在大量散货；大部分以经营散货为主，即便是区域最高档的中牟大厦同样存在大量散货；品牌情况：品牌情况：中牟各大商业中心品牌度较低，仅存在少量国内二三线品牌。相对高档运动品牌如：安踏、如：安踏、李宁等在商场中基本绝迹；李宁等在商场中基本绝迹；主力店：主力店：各大商业中心缺乏较为有力的大型主力店面支撑。经营货品充斥大量低档散货；仅有少量国内二三线品牌经营货品充斥大量低档散货；仅有少量国内二三线品牌产品；商业运营缺乏主力店面支撑产品；商业运营缺乏主力店面支撑

60、732021/8/22商业分析购物环境：购物环境：中牟各大商业中心购物环境普遍较购物环境普遍较低；低；管理水平：管理水平：中牟各大商业中心管理水平普遍较管理水平普遍较低低，业态定位、规划、品牌招商、运营管理等层面跟不上。对整体商业运营没有起到良好的助推作用。中牟目前商业中心购物环境及管理水平普遍较低；两个中牟目前商业中心购物环境及管理水平普遍较低；两个层面均有一定的提升空间层面均有一定的提升空间742021/8/22商业分析低档低档中低档中低档中档中档中高档中高档低档及中低档以服饰、鞋帽经营较好；中档以超市、低档及中低档以服饰、鞋帽经营较好；中档以超市、电器经营较好；中高端以珠宝、化妆品经营较好电器经营较好；