房地产销售培训手册01号

1、房地产销售培训手册副标题： 佚名 文章来源：本站原创 点击数： 11514 更新时间：2005-06-18售房方法与技巧一孙子兵法说：“兵者，诡道也。汉高祖刘邦也说：“吾宁斗智，不斗力。使用36计售房术，高明时可加速成交速度。但是，运用时必须符合道德、法律、公司规定的标准。下面介绍几种： 一、一箭双雕法 一箭双雕又叫“一石二鸟，是一举两得的意思。采用这种方法，即使用一个招数取得两个以上利益的策略。 使用下种方法的步骤如下： 1、针对人性弱点及需要，先赢得好感，取得信任。 2、再按其所好地展开攻击。制造矛盾地攻击对方心防，来取得两个以上的有利条件。 1当客户自备款缺乏的时候，可以采用“give

2、and take给予及获取的技巧，帮助他将自备款的前面局部放一些到后期，以要求对方容许你提出的价位和迅速成交。 2当客户杀价到底价以上的某一价位即可以容许的价格时，不能马上容许，而应让对方觉得“来之不易。此时，可以表示自己无法决定，必须请示上司，你可以反要求对方马上交付定金，才能询问否那么上司会疑心你的能力。如此，就可以迅速成交且让对方满意。 二、顺手牵羊法 顺手牵羊不是指单纯的捡廉价，而是英雄创造时势，因利趁便，有方案地攫取。使用此法，要应用两个策略： 1、第一个策略： 巧妙地将双方位置转到“敌明我暗的境界，让自己处在谈判的优势地位。 2、第二个策略： 掌握买方的需求和心理，让对方提出要求，

3、再顺手推舟来到达目的。 1使用假 或假客户来磨掉对方的心防。 2将二、三位客户集中到某一时辰再次参观工地，来增强售房的气氛。sp活动时更可以使用这种方法。 3善用“幕后王牌以作挡箭牌，可制造自己的谈判优势。 三、擒贼擒王，是指先将敌人首脑击倒的意思。在房产销售上，即为寻找具有决定权力的人： 1出钱者如父母。 2决定者如妻子。 3意见领袖如朋友。 四、扮猪吃虎法 扮猪吃虎，是使用“大智假设愚的方法，以到达目的。 如遇到业务能力很强的购房者，不妨展开笑脸攻势，将自己的角色低化为“毫无权力的业务人员，一切必须请教上级。 五、激将法 激将法必须小心应用，否那么会有反效果，例如：某先生对某房屋已比拟满意

4、，当客户第二、三次来看时，可以表示已经有另外一位先生正要下决定，激发其立即下决定的勇气。 假设对方未下决定，下次来工地时，可以表示该房屋已经出售了，请他考虑另外一户。 二 由于房地产买卖金额很大，而且不像一般商品一样有统一的售价。因此，售房技巧谈判策略越高明，越能使您以“比合理价格更高的价位售出房屋。 首先，要充分了解本案产品的优缺点，并针对其优缺点、市场环境、经济情势做一份详尽的销售讲习资料，主要内容包括： 1、产品的优缺点尤其是对缺点的答复 2、附近市场、交通、学区、公园及其他公共设施。 3、附近大小环境的优缺点。 4、附近交通建设、公共建设的动向。 5、附近竞争个案的比拟。 6、区域房屋

5、市场状况的比拟。 7、个案地点、大小环境的未来有利动向。 8、经济、社会、政治的利多利空因素。 其次，要建立信心，要相信“天下没有卖不掉的房屋。要坚决信心，相信自己绝对能将房屋卖掉。不遭受失败的打击，不断地分析自己的售房流程是否有改良、加强的必要。对于价格要有信心，不轻易降价。不要有底价的观念，不要以客户的出价为根底来作价格谈判，不管客户出价在底价以上或以下，都要马上拒绝。目的在于争取主控权，让客户认为表列价格合理，而且让他觉得争取成交价格争得很辛苦，从而使客户获得平安感、满足感。 在接洽上，要先将自己推销出去，取信对方，攻心为上。 大多数客户是接受人再接受物。对房屋要充满信心，大多数客户是因

6、为产品符合需求及喜好才进入价格谈判。业务重心，应摆在客户心动上，针对产品及环境优点作攻击。让客户认为： 1、房屋符合他的需要。 2、他很喜欢这套房子。 3、买下它物超所值。 销售气氛上要融洽，不要冷场。可以采用聊天、谈笑等方式来消除彼此的陌生，建立感情。当您能确定客户对产品很满意，且能作购置决定例如下订金，才可做进一步的价格谈判。  影响楼盘销售的十大因素正象其它商品一样，楼盘销售同样会受到来自社会、经济、市场以致政策方面因素的影响。正确分析并把握诸方面因素对售楼的影响，对于开展商在营销筹划上的准确定位、实现预期的销售目标，具有至关重要的作用。 综观楼市，影响楼盘销售综合起来不外乎以

7、下十个因素： 1、环境因素。楼盘销售的环境因素一般包括两大类：一类是地区大工业环境，即楼盘所处城市区域的整体环境。其主要表达在城市所拥有的文明化程度上。具体包括经济开展水平、法制建设程度以及生活效劳水准等。另一类那么是指楼盘以外的小环境，包括小区的人文、自然背景、各类配套设施以及与之相关的周边交通状况等。 从普遍的心理定势来看，大环境的优劣决定了人们择业、定居的趋向，而优良的区域环境能为房地产提供潜在的消费群体。而楼盘的小区环境那么以其质素的上下影响到人们的购房选择。因此，营造一个高质素的小区环境是开展商在楼盘筹划前期就必须考虑的要素之一。 2、消费个性因素。消费个性集中表达在消费心态的不同。

8、由于消费者的民族、经济、文化、职业、区域、年龄等的不同，会呈现出明显的消费个性差异，从而形成不同的消费观念。从整体上看，一般存在三种不同的消费观：一是超前消费观。这是欧美国家极为普遍。其主要特点是通过银行贷款等方式透支消费或预支消费。目前接受这一消费观的深圳人逐步增多。二是即时消费，俗称吃了用了，将全部收入用于消费，即无存款也无外债。三是保守消费，将大局部收入用于储蓄，只有小局部用于消费。 3、区域经济因素。区域经济开展水平的上下不仅直接影响居民家庭收入的上下，同时还左右着房地产业的开展态势。无疑对房地产业的开展及楼盘的销售起到催化剂的作用。目前沿海经济兴旺地区房地产热销正是由于经济因素刺激了

9、人们置房消费的欲望。 4、物业管理因素。小区内的物业管理所能提供的效劳设施和效劳功能亦是影响消费者的购房选择。好的物业管理不仅仅是能为业主提供平安、方便、齐全的物质设施，更重要的是能给业主营造独具特色的高质的生活情调和健康的文化气氛。 5、wto因素。这是一个影响楼盘销售的新因素。随着wto的日益临近，对消费者的消费行为的影响也越来越密切。wto对房地产销售的影响是多元化的，比方随着关税的降低，各种建材将大幅下调，进而影响到楼价的下调；国外银行的进入将促使国内银行加快内部改革步伐，对楼盘按揭将起到明显的改善作用等。 6、开展商信誉因素。开展商在诸如楼盘质量、面积、价格、交房期限以及对付款方式和

10、额度等方面的承诺在很大程度上影响消费者楼盘的信任度。万科等成功地产商开发的楼盘之所以深受消费者青睐，并长期保持旺销的业绩，与其至高无上的信誉是分不开的。 7、付款方式因素。付款方式直接影响到消费者的投资风险和短期经济承受能力。因此，确定一次性付款还是按揭付款对消费者的购房取向影响较大。而其中按揭方式又有期限长短、额度大小之分。很多开展商采取灵活多变的按揭付款的促销方式均取得了预想的效果。 8、促俏因素。随着房地产业竞争的日趋剧烈，开展商之间的促销手段把戏翻新，由原来的房产交易会、展销会、免费看楼、购房入户等开展到购房送装修、送家私电器、让利折扣等新的更刺激的促销手段。促销方式的不断更新和升级极

11、大地诱发了消费者的购房欲望。 9、楼盘质量因素。这是消费者最为关切的问题，在一定程度上决定了楼盘销售从理论变为现实。楼盘质量主要包括以下要素：是否烂尾、是否按期交房、面积是否相符、工程质量是否过关以及楼盘的户型、风格等。其中任何一项都直接影响到消费者的购房倾向。 10、政策因素。这是政府行为对房产业积极干预的结果和表达，也是影响住房消费的一个重要因素。如政府取消福利分房、出台有关促进消费的政策以及制定保护置房业主利益的法律法规等，在一定程度上将引导、鼓励和促进消费者的居家消费。 上述十大因素中既有企业外部因素，也有企业内部自身的因素。因此，房地产开发商应在正确分析、把握外部因素根底上，努力提高

12、自身素质，利用自身优势，精心筹划，准确定位，才能在剧烈的市场竞争中实现预期的销售目标。 楼盘销售重在营销控制在整个楼盘营销过程中，应该始终保持有好房源，分时间段根据市场变化情况，按一定比例面市，这样可以有效地控制房源，而且后期的好房源面市时，正处于价格的上升期，还可以取得比拟好的经济效益。此即为销售控制。 一般地，价格控制应以“低开高走，并且也分时间段制定出不断上升的价格走势，价格控制的原那么为“逐步走高，并留有升值空间，这样既能吸引投资，又能吸引消费。同时，楼层差价的变化也并非是直线型的成比例变化，而是按心理需求曲线变化，它随着心理需求的变化呈不规那么变化。 以时间为根底根据不同的时间段如依

13、据工程进度等进行时间控制，确定与之对应的销量和价格，并且围绕该时间段的诉求重点进行营销，从而掌握什么时间该控制什么，如何去控制，以产生协同效益。 销售控制、价格控制、时间控制三者紧密结合，相互协调，价格的“低开并不意味着公司经济利益受损，这只是一种策略，目的是为了以后的“高走，这就需要销量控制紧密结合，按一定的比例面市，量在谁手中，谁就能控制价格，随着时间的推移，不断地将价格按不同的时间段进行调整，并根据不同的时间段放出不同的销量。那么整个营销过程就是一个比拟完美的营销控制过程。 客户购置行为的分析一般对于不同类型的客户，促成其购房的方式也有所区别，主要有以下四种方式： 纯冲动。具好

14、奇心、炫耀或消遣的心理。因现场售楼处、看板或因朋友购置而产生自已也需拥有的想法。 提醒式。属于区域或区域外的客户，有一定的房产知识和使用经验。因媒体吸引，对地段、景观、产品感兴趣。 诱导式。第一次购房，需要一定时间对产品进行考虑后决定。可能因现场看板、售楼处的吸引而进入，需现场人员详细介绍产品。 方案式。对于房价昂贵的产品而言，存在犹豫不决的客户层。可以通过增加附加值和可能的降价等方法来进行说服。 一、客户购置心理分析 1、详细研究所需购置的产品。 2、探究有关资料价格、企业形象。 3、依靠已有的经验进行判断并采取行动。 4、等待时机。 5、模仿他人的判断根据广告的暗示。 6、用投机心理作冒险

15、尝试。 7、抽样方式选购没有时间考虑。 8、满足最小限度的条件即可。 无论何种购房行为，在客户的内心深处都存在或多或少的购置意向和需求潜在意向及需求，在进入售楼处后，需通过销售人员促成其购置的行为。 二、销售根本技巧 1、在接待过程中仔细观察客户的身体语言。 2、询问技巧。 3、介绍产品的技巧。 4、掌握销售程序介绍产品的优先顺序、循循善诱客户。 5、议价技巧。 6、促成下决心的技巧。 7、签约技巧等。 三、沟通技巧 销售人员介绍产品，采取口语化或非口语化观察客户的肢体语言及倾听技巧的形式来挖掘客户的需求面积、总价、单价、预算、喜好楼层、朝向、面积、景观等。可以借助以下道具和活动来到达沟通的目

16、的。 1、产品的优点与特性。 2、pop广告。 3、接待中心的气势和内部的布置。 4、媒体广告、派夹报、dm等。 5、售楼书。 6、样板房以及现场演示等其他设备。 7、现场促销活动sp活动、赠品等。 四、成交技巧 在实际销售过程中，应坚持进可议、退可守的原那么。举例来说，假设销售人员已完全掌握了客户的购置动机、预算、喜好，那么如何根据经验，向客户推荐其满意的房型呢？ 一锁定唯一可让客户满意的一套房子，然后促其下决心。 1、抢购方式。 2、直接要求下决心。 3、引导客户进入议价阶段。 4、下决心付定金。 二强调优点 1、地理位置好。 2、建筑物外观风格独特。 3、产品规划合理朝向、格局方正、得房

17、率高。 4、建材标准高。 5、房型规划好、私密性好、景观佳、得房率高。 6、小区环境有特色。 7、周边设施齐全，生活便利学校、图书馆、名人等。 8、付款方式轻松。 9、开发商信誉、财务状况、工程质量、交房及时等。 以上可以采取聊天的方式，观察客户的反映，掌握客户的心理，促成其下决心。如未能顺利进入议价阶段，不妨根据客户的喜好，强调产品的优点，再次促成其下决心。 三直接强定 如遇到以下的客户，那么可以采取直接强定的方式： 1、客户经验丰富、二次购房、用于投资的同行。 2、客户熟悉附近的房价及本钱，直截了当要求以合理价位购置。 3、客户对竞争个案非常了解，假设本案不具优势，可能会失去客户。 4、客户已付少量定金，订购其他个案的房产，而你想要说服他改变。 四询问方式 在接待客户的过程中通常采用询问的方式，了解客户的心理，并根据其喜好，重点突出产品的优点，消除其购房时可能存在的疑虑。询问的方式可以有以下几种： 1、展示过程中询问其需求的面积、房数、预算、喜好等。2、在洽谈区可以借助销售资料，进行询问如：“由于房型很多，你可以将喜欢的房型告诉我，我可以为你推荐一户适宜的房子等。 五热销房屋