买卖不破租赁问题初探

1、买卖不破租赁问题初探一、买卖不破租赁之立法原意探究1、买卖不破租赁问题的立法变迁 买卖不破租赁这一法律规定在我国 确实立，是现代意义的事情，客观上讲是国外立法的“泊来品。我 国古代立法采取的是“诸法合一，重刑轻民，没有买卖不破租赁原 那么的立法。 我国台湾地区民法典第 425 条规定：“出租人于租赁物交 付后，纵将其所有权让与第三人，其租赁契约，对于受让人，仍然继 续存在。 从时间上看，这是我国民法典史上关于买卖不破租赁的 比拟早的立法。新中国成立后，民事立法相对滞后。1995年 4月28日，我国建设部颁发的?城市房屋租赁管理方法? 第十一条规定：“租赁 期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房

2、屋受让人应当继续履行原 租赁合同的规定。出租人在租赁期限内死亡的，其继承人应当继续履 行原租赁合同。住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两 年以上的家庭成员可以继续承租。这是新中国成立以后关于买卖不 破租赁的最早立法，而且仅限于房屋标的，也只涉及房屋买卖和房屋 继承两种情形。直到我国?合同法?第二百二十九条规定，将租赁物 标的扩大，而不是仅限于房屋一种情况。在国外，对买卖与租赁关系问题，存在着买卖破租赁与买卖不破租赁 两种立法。在古代，以罗马法为代表，建立的是以所有权为核心物权 法，将租赁权列于债权，基于债权的相对性和物权的绝对性理论，强 调物权的绝对性，民商事立法确立的是买卖破租赁原

3、那么，这种立法认 为租赁权不能对抗第三人，承租人只能基于租赁关系向出租人主张权 利，承租人处于被动地位，致使租赁关系得不到维持，承租人的利益 得不到保护。与罗马法不同的是，日耳曼民法以利用为核心，租赁权被列入物权范 畴，成认其对抗力，主要适用于土地、房屋等不动产的租赁。普鲁士 民法一部二十一节第二条至第五条规定：动产租赁因租赁物的交付，不动产租赁因登记而有对抗力。此后，德国、瑞士、法国以及日本 民商事立法中均有类似规定。2、买卖不破租赁中“物的表现形式从国外的立法看，买卖不破租赁中的物，有的是用列举的方式，多限 于不动产，如房屋、土地等。?法国民法典?第 1743条规定“如出租 人出卖其出租物

4、，买受人不得辞走已订公证或规定有确定日期的租赁 契约的土地承租人、佃农或房屋承租人 ，但是如果在租赁契约中原已 保存此项权利，买受人得辞走非乡村财产的承租人。即法国对买 卖不破该租赁原那么立法时，法律对租赁物用的是列举的方式，如房屋 租赁及土地租赁。在德国，买卖不破租赁称为“买卖不破使用租赁， 对租赁物也是用列举的方式。?德国民法典?第 566条第 1 项规 定: “出租的住房在交给承租人后，被出租人让与给第三人的，取得人 代替出租人，参加在出租人的所有权存续期间基于使用租赁关系而发 生的权利和义务。 该法条规定了买卖不破租赁限于土地这一租赁 物。以日本为代表，买卖不破租赁的立法用的是概况的方

5、式，法律直接规 定为不动产，这种做法以日本为代表。?日本民法典?第 605 条规 定: “不动产租赁实行登记后，对以后就该不动产取得物权者，亦发生 效力。在英国，土地租赁，承租人享有物权性质的占有权，动产的承租人，因交付而有相当于物权的地位。以我国台湾地区的民法典为代表，对租赁物规定的最为宽泛，不限于 不动产。我国台湾地区的民法典第 425条规定: “出租人于租赁物交付 后，纵将其所有权认与第三人，其租赁契约，对于受让人，仍继续存 在。 这里直接使用的是“租赁物我国?合同法?吸收了世界各国对买卖不破租赁的立法经验，从鼓励 交易出发，用的是概况式。我国?合同法?第二百二十九条规定为： “租赁物在

6、租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 我国?物权法?第二条第二款规定“本法所称的物，包括不动产和动 产。可见，我国买卖不破租赁的租赁物就不仅仅限于不动产，还包 括动产。如租赁期间的挖掘机在所有权发生变动时，也应适用买卖不 破租赁的原那么。3、买卖不破租赁问题中对物的利用形式 既然买卖不破租赁的立法目 的是鼓励对物的利用，使租赁权的物权化，就存在着对物的利用表现 形式问题。 一般而言，对直接占有、使用的人适用买卖不破租赁，我 们不难理解，但对那些二老板，如“二房东之类，是否适用买卖不 破租赁原那么，在理解上有些争议。有这样一个案例：某甲拥有产权房屋一套，租赁给某乙使用 5 年，某 乙

7、没有自己使用，经某甲认可，将房屋转租给某丙使用 3 年，在某丙 使用的第 3 年时，因欠巨额债务某甲被法院强制执行，某丙行使优先 购置权购得房屋，物权登记发生变得后，某丙的租赁合同到期后，某 乙要求某丙退出房屋，履行其与某甲剩余 2 年的租赁合同。某丙不同 意，引起诉讼，对某乙的要求是否应该支持 ?笔者认为，机械地看，某乙的要求似乎符合买卖不破租赁的原那么，但 买卖不破租赁的立法本意限于保护租赁物的实际占有和利用人，如果 把租赁物的利用形式扩大理解，在所有权发生变动的情况下，对二房 东这样的租赁关系也予保护，必然造成租赁物所有权人的合法利益遭 受损害，同时也损害了新的所有权人的合法利益。4、买

8、卖不破租赁与优先购置权 与买卖不破租赁关系非常密切的是优 先购置权。我国?合同法?在买卖不破租赁的立法之后用第二百三十 条规定了租赁物的优先购问题“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖 之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购置的权 利。从我国?合同法?第二百二十九条和第二百三十条这二个法律条文的 规定来看，二者只在租赁物是房屋的前提条件下，才存在优先购置权 的问题，租赁物是其他标的物的，那么不存在这个问题。而且，只有对那些直接占有利用的租赁物的，才存在买卖不破租赁和优先购置权问 题。综上，笔者认为，我国的买卖不破租赁的租赁物包括不动产和动产， 不仅仅限于房屋、土地等不动产，其前提体

9、条件是适用对租赁财产的 实际占有人，在租赁财产是房屋这一特定标的物的情况下，承租人在 同等的条件下，拥有优先购置权。二、法律规定的买卖破租赁的情况在民商事司法实践中，我们在适用买卖不破租赁问题时，常常会出现 一些例外情况，就是买卖破租赁，这种例外情况以法律规定的形式出 现，表现在以下情况：1、已经登记的抵押财产出租的，不适用买卖不破租赁的原那么。我国 ?物权法?第一百九十条规定：“订立抵押前抵押财产已经出租的， 原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租 赁关系不得对抗已经登记的抵押权。这里有两层含义，第一，财产 先出租后抵押的，以及财产先抵押但未登记后出租的，均适用买卖不

10、破租赁的原那么 ; 第二，财产先抵押并登记后出租的，不适用买卖不破租 赁的原那么。作出这样的规定是因为：租赁权虽然在立法上有物权化的 倾向，但租赁权从根本上讲是一种债权，不是物权，而抵押权是物权 从保护权利在先的角度看，抵押权的存在于租赁权之先，因为租赁权 的存在包括租期过长的情况 ，可能造成抵押权实现时不能全额清偿 债权，因此，应当保护在先的权利抵押权 ; 从抵押权的实现来看，由于 已经登记的抵押权具有公示性质，承租人应当知道抵押权的存在，从 而自愿接受因抵押权的实现而使租赁关系解除的风险。2、执行中存在的买卖破租赁的情况 民商事诉讼的根本目的之一就是 受偿，受偿的根本方式就是强制执行，在民

11、事强制执行中，我国司法 解释也规定了买卖破租赁的情形。?最高人民法院关于人民法院民事 执行中拍卖、变卖财产的规定?第三十一条第二款规定：“拍卖财产 上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利的继续 存在于拍卖财产上，对在先的担保物权及其他优先受偿权的实现有影 响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。这里规定的将租赁 权和其他用益物权除去，就是买卖破租赁的意思。可见，在民事强制 执行中，如果租赁权的存在影响了担保物权和其他优先受偿权的实现 的情形，也不适用买卖不破租赁的原那么。3、承租人放弃买卖不破租赁原那么规定的权利的。在我国，没有关于这 种情形的直接的法律规定，只能适用一般规定

12、。我国?合同法?第四 条规定的“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不 得非法干预。具体到买卖不破租赁问题，就是承租人对租赁权对抗 效力的放弃。有关这方面的立法以法国为代表。?法国民法典?第 1744 条规定： “如订立租赁契约时已约定出卖租赁场合之场合，财产取得人可以辞 走承租人，并且未对损害赔偿订立任何条款，出租人应依以下方式对 承租人给予补偿。同法第 1745-1750 条合计 6 条规定了具体的赔偿 情形。就是说，在给予承租人适当的赔偿的前提下，租赁合同双方 可以约定买卖破租赁的情形，即承租人可以在租赁合同中放弃买卖破 租赁的权利。可见，在承租权的对抗效力立法上，并未把买卖

13、不破租赁绝对化，而 是存在三种例外情形，既包括案件审理中的例外情形，也包括案件执 行中的例外情形，都需要我们在司法实践中认真进行把握。三、现实生活中不适用买卖不破租赁的情况我们在现实生活中，除了上面有关买卖不破租赁的原那么和法律规定的例外情况下，还存在不能适用买卖不破租赁的情形。从司法 实践看，存在下面三种情况：1、租赁合同本身导致不能适用买卖不破租赁原那么 租赁合同的标的物 是多样的，但租赁合同对租金的约定不具体，没有细化到具体的标的 物，其中局部标的物所有权转让，局部标的物所有权没有发生转移， 这种情况如果不能协商处理，即便按照买卖不破租赁的原那么处理，租 赁合同在新的出租人和承租人之间也不能履行，这种情形可以简称为 买卖不破租赁合同履行不能。如某甲有a、b、c三套产权房屋，商业价值不等，面积不等，于 XX年2 月出租给某乙，期限 5 年，租赁合同没有约定各套房屋的租金。 XX 年 7 月，某甲因发生债务纠纷， a 套房屋被法院强制执行，经公开拍卖 某丙以最高竟价购置，取得 a 套房屋的产权。在这种情况下，如果某 乙与某丙不能就租