池州市碧水青城前期策划报告

1、市场 调 研删除的内容:柿品文档 删除的内容：fdc.2 中管网房地产频道作为国 内最大、最专业、更新速度 辰快的专业房地产资料库， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国 内顶级开发商多年实际操盘 z系统资料。删除的内容： 中管网房地产频道作为国 内最大、最专业、更新速度 最快的专业房地产资料库， 刀更新房地产资料近千个。删除的内容:帝品-文档 删除的内容：fdc.2 中管网房地产频道作为国 内最大、最专业、更新速度 辰快的专业房地产资料库， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国 内顶级开发商多年实际操盘 z系统资料。池州房地产综述通观池州房地产市场，应该说正处于一

2、个发展的阶段，池州房地产市场在 近两年一直呈现出快速上涨的态势，随着池州城市改造进程的不断推进以及人们 牛活水平的不断提高，相信这个市场也会越来越成熟。根据我们的了解，今年上半年池州市完成拆迁面积18万平方米，预计全年 完成拆迁面积将突破30万平方米，是池州历年來城市拆迁规模最大的一年，由此 也可以看出：巨大的城市拆迁所带来房地产市场的刚性需求在年池州当地占有很 重要的地位。根据我们对池州房地产市场的调查,2005年池州房地产市场商品房总的去 化址约为30力平方米，今年上半年房地产市场去化量为17力平方米，1=1前市场上 没有新公开个案，大都是在售个案的余量，就h前的阶段看，池州房地产市场乂

3、处于一个供略小于求的阶段。但随着汇景国际花园四期、星城明珠以及碧水青城在下半年的陆续而市， 池州房地产市场在总体的供应量上会人幅度增加，侦计年内市场新推案量将达到 30力平方米左右，届时围绕着贵屮分校周边将真正上演一场“三国演义”。而按 照冃前的去化速度判断，2006年全年左化量会达到35万平方米左右。综合以上悄况分析，池州房地产市场总体处于一个供需两旺的状态。删除的内容： 中管网房地产频道作为国 内最大、最专业、更新速度 最快的专业房地产资料库， 刀更新房地产资料近千个。池州房地产调研分析规模分析删除的内容:柿品文档 删除的内容：fdc.2 中管网房地产频道作为国 内最大、最专业、更新速度

4、辰快的专业房地产资料库， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国 内顶级开发商多年实际操盘 z系统资料。在售个案规模对比5 0 5 0 5 0 5 03 3 2 2 11目前池州重点在售住宅项目6个，如上图所示规模由大到小依次是：汇景国际花园32万平方米、和泰星城13万平方米、平天湖水岸花园 4. 4万平方米、清风名苑2. 8万平方米、烟柳园2万平方米、百花南苑1. 7 万平方米。从规模上分析，汇景国际花园占冇绝对的优势。无论是从市场的销售情 况看还是在対市民的走访中都会感觉到，汇景国际花园在池州市民心中较高 地位和认可度。可以说：规模大、有一定配套的小区受到购房者的青睐。户型面积

5、分析通过对在售住宅项目的调查显示:个案名称汇景三期和泰星城清风名苑烟柳园百花南苑水岸花园主力户型3/2/13/2/23/2/13/2/13/2/13/2/13/2/1主力而积105-117 ms120-126 m2110-117 m2100-110 m2105-110 m2100-110 m2120-128 m删除的内容： 中管网房地产频道作为国 内最大、最专业、更新速度 最快的专业房地产资料库， 刀更新房地产资料近千个。最人程度的搜集了数十家国 内顶级开发商多年实际操盘从上述表格中我们可以看出:前池州房地产市场主流是100-110平方米三房二厅一卫删除的内容:帝品-文档 删除的内容：fdc.

6、2 中管网房地产频道作为国 内最大、最专业、更新速度 辰快的专业房地产资料库， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国 内顶级开发商多年实际操盘 z系统资料。的户型面积。从户型的布局上看，当地的产品以实用性的传统户型为主，还没有出现 错层、夹层的户型产品。从户型的功能上看，户型结构较为方正，功能分区明了，也没有出现类 似南北飘窗及入户花园的功能设计。景观分析从在售个案的情况來看，在营销过程小人都以景观为宣传卖点，但实际 景观设计水准一般，对景观设计的挖掘深度还远远不够。从景观设计单位來看，池州当地也引进了i些外地的公司，女口：南方设 计院、杭州石hl景观设计院、常州设计院等，但还尚

7、吸引一些品牌影响力较 强的景观设计单位。可以说：h前在售个案的景观人都是一些组团绿化，整体显得比较单 调，对景观小品的应用较少，只有和泰星城采用了一些水景的设计。如下图: 这代表了 口前池州当地景观设计最好的项口。从景观设计上看，整体水准有待进一步提升。删除的内容： 中管网房地产频道作为国 内最大、最专业、更新速度 最快的专业房地产资料库， 刀更新房地产资料近千个。建材设备标准分析从冃前市场在售个案使川的建材设备标准來看：单元门：一般采用可视对讲系统进户门：采用品牌防盗门窗：塑钢窗安保系统：周边界红外线报警系统立面：一般采用涂料，个别项忖冇少量面砖搭衬从整体上分析，当前池州房地产市场发展阶段，

8、在售个案所 使用的上述建材设备标准还可以，但有些细节还是有待提高。如:立面：除了和泰星城外立面有些特点外，其它项目的外立面 给人的感觉很一般。公共过道：目前在售项目的过道全部都是水泥地坪，整体品 质感一般。物业管理服务分析通过对在售项口的调查显示：汇景国际花园：金房物业和泰星城：金房物业清风名苑：华宇物业烟柳园：青松物业平天湖水岸花园：菲安物业删除的内容:柿品文档 删除的内容：fdc.2 中管网房地产频道作为国 内最大、最专业、更新速度 辰快的专业房地产资料库， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国 内顶级开发商多年实际操盘 z系统资料。通过上述调查可以看出:池州最具有代表性的两

9、个项目汇景国际花园和泰星城的物 业管理公司是一金房物业，这也应该是目前池州名气最大的物业 管理公司，是池州的“品牌物业”。从实际了解情况来看，池州当地还没有引进一些先进的管理 模式和高水平的管理公司。在品牌物业管理上还是一个空缺。产品调查综合评述：通过对池州当地在售产品的调查以及对市民走访了解可以看出：池州市房地产市场正处于一个发展的阶段，在售产品基本上 是以一种传统的房地产形式出现，产品细节强调较少，整体品质 感一般。随着房地产市场的发展、购房者观念的逐渐转变、新的开发 理念的形成，我们有理由相信，未来的房地产市场要用产品和服 务说话。删除的内容:柿品文档 删除的内容：fdc.2 中管网房地

10、产频道作为国 内最大、最专业、更新速度 辰快的专业房地产资料库， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国 内顶级开发商多年实际操盘 z系统资料。il竞争分析 删除的内容:柿品文档 删除的内容：fdc.2 中管网房地产频道作为国 内最大、最专业、更新速度 辰快的专业房地产资料库， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国 内顶级开发商多年实际操盘 z系统资料。竞争项冃应该是:汇景国际花园四期和星城明珠。根据我们的调査,汇景删除的内容:帝品-文档 删除的内容：fdc.2 中管网房地产频道作为国 内最大、最专业、更新速度 辰快的专业房地产资料库， 月更新房地产资料近千个。 最大

11、程度的搜集了数十家国 内顶级开发商多年实际操盘 z系统资料。市场竞争分析就日前池州房地产市场而言，重点在售住宅项日5个，分别是：和泰星 城二期、平天湖水岸花园、清风名苑、烟柳园、百花南苑。除百花南苑小区 外，其它个案都是今年上半年公开的项1=1。从分布情况來看，并不集屮。从 规模来看，在售项目规模都不大，目前都是些余量销售。按照目前的形势分 析，到本案公开时候，这些在售个案对本案都形成不了大的威胁。结合项h所在地理位且以及项1=1实际进度等，我们认为木案最重要的两个国际花园四期已经开始对外登记预约，预计在今年10-11月份会正式对外公开销 售，而星城明珠一期口前规划u经基本确定，预计在今年年底

12、也应该会对外销售。 届时，本区域内的市场新推案量会明显增大，三个项fi也会展开激烈的竞争。下 面，我们将对汇景国际花园四期和星城明珠与本案做重点对比分析。汇景国际花园四期占地而积：7.1万平方米总建筑面积:10.89万平方米产品类型：多层（22幢）、小高层（7幢）多层：建筑而积7. 33万平方米，小高层：建筑面积2. 89万平方米户数：多层596户小高层247户规划而积：88-145平方米（不含顶加阁）主力面积：多层103-109平方米预计公开时间:10m-11m冃前预约客户：70组（截止到8m 5号）多层户型面积配比：8& 44-97. 5平方米2/2/182 户/14%103-10

13、9平方米3/2/1174 户/29%113-117平方米3/2/2120 户/20%120-127平方米3/2/2108 户/18%顶加阁112 户/19%删除的内容： 中管网房地产频道作为国 内最大、最专业、更新速度 最快的专业房地产资料库， 刀更新房地产资料近千个。星城明珠占地面枳：2& 09万平方米容积率:1.0规划户数:1912户商业建筑面积：2. 91万平方米 总建筑面积：2& 09万平方米绿化率：40%住宅建筑面积：24.2万平方米 建筑布局：多层、小高层、别墅一期：多层19幢一期建筑面积:6. 68万平方米一期户数：522户一期主力面积：102.25-115. 3

14、0 平方米一期户型面积配比：82. 19-86. 58 平方米2/2/182 户/15 7%99. 09平方米3/2/148 户/9. 2%102. 25-115. 30 平方米3/2/1164 户 /31.5%116. 77-120.90 平方米3/2/298 户/18 8%131. 14平方米3/2/29 户/1.7%142. 43平方米4/2/29 户/1.7%153. 30平方米5/2/210 户/1.9%顶加阁楼102 户/19 5%删除的内容:柿品文档 删除的内容：fdc.2 中管网房地产频道作为国 内最大、最专业、更新速度 辰快的专业房地产资料库， 月更新房地产资料近千个。 最大

15、程度的搜集了数十家国 内顶级开发商多年实际操盘 z系统资料。删除的内容： 中管网房地产频道作为国 内最大、最专业、更新速度 最快的专业房地产资料库， 刀更新房地产资料近千个。il汇景国际花园四期本案星城明珠删除的内容： 中管网房地产频道作为国 内最大、最专业、更新速度 最快的专业房地产资料库， 刀更新房地产资料近千个。删除的内容:柿品文档 删除的内容：fdc.2 中管网房地产频道作为国 内最大、最专业、更新速度 辰快的专业房地产资料库， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国 内顶级开发商多年实际操盘 z系统资料。综合环境对比分析:首先，从三个项目所处的地理位置看，木案-与汇景国际

16、花园四期同位于九华 山大道内侧，而星城明珠则是位丁九华山大道外侧，在池州当地过了九华山大道 就相当于出城一样的感觉。其次，从项目周边小环境及配套上看，无疑汇景国际 花园四期更具冇一圧的优势。第三，汇景四期依靠前三期的开发，在当地具冇很 高的认可度，口碑非常好，可以说，三个竟争项目当中，汇景国际花园四期占冇 地利、人和两大关键优势。因此，综合环境対比优势依次是：lx项目规模对比分析:见下图:删除的内容:帝品-文档 删除的内容：fdc.2 中管网房地产频道作为国 内最大、最专业、更新速度 辰快的专业房地产资料库， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国 内顶级开发商多年实际操盘 z系统

17、资料。规模对比分析从上图中我们可以清晰的看出:星城明珠本案汇景国际花园四期汇景四期11万平方米，本案18万平方米，星城明珠30万平方米无疑更具 冇规模优势，星城明珠依靠其规模大，因此，在小区内部配套上增设了幼儿园， 小学、超市等，这些是木案和汇景四期不能比较的。项目内部景观对比分析：从三个项目内部景观上看，汇景四期延续了前三期景观设计的风格，整体上是以绿化纽团为主，小品应 用较少，景观单一性比较明显。星城明珠在内部景观设计上引入了部分水系和局部景观小品的设计，在整体 上强调景观的丰富性，但景观的连续性不强。删除的内容： 中管网房地产频道作为国 内最大、最专业、更新速度 最快的专业房地产资料库，

18、 刀更新房地产资料近千个。1大1此,木案在景观设计上，整个小区东侧引入部分水景，内部设置多处景观 小品，要在设计上要运用坡地景观的设计，使整个小区的景观看上去错落有致， 要强调整体上景观的连续性和丰富性，突出木案在三个竞争项目中优势。项目立面对比分析：汇景四期立面效果图删除的内容:帝品-文档 删除的内容：fdc.2 中管网房地产频道作为国 内最大、最专业、更新速度 辰快的专业房地产资料库， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国 内顶级开发商多年实际操盘 z系统资料。从上面的效果图町以看出：删除的内容： 中管网房地产频道作为国 内最大、最专业、更新速度 最快的专业房地产资料库， 刀

19、更新房地产资料近千个。汇景四期的立面基本上也延续了前三期的风格，没有突出的特点，卩l|期是以 涂料为主，局部棕红色面砖，蓝色斜而屋顶设计，整体效果看上去一般。相对前 三期的立面效果应该说提升不人。il星城明珠一期立而效果图删除的内容:柿品文档 删除的内容：fdc.2 中管网房地产频道作为国 内最大、最专业、更新速度 辰快的专业房地产资料库， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国 内顶级开发商多年实际操盘 z系统资料。从上血的效果图可以看出：星城明珠一期立面也是以涂料为主，局部面砖，整体设计上更具冇现代特征, 立而效果明显强于汇景四期。删除的内容： 中管网房地产频道作为国 内最大、

20、最专业、更新速度 最快的专业房地产资料库， 刀更新房地产资料近千个。户型对比分析汇景四期二房约93平方米左右芝删除的内容:帝品-文档 删除的内容：fdc.2 中管网房地产频道作为国 内最大、最专业、更新速度 辰快的专业房地产资料库， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国 内顶级开发商多年实际操盘 z系统资料。汇景四期三房二卫约117平方米左右c=3?<2001400m00noodoo2100moo1100c=2ely m15 wrttrttil10 4u1,_qo.0匕1uqeulp酹q1j ')100»00伽和伽noowoo人，1 1124200ff(从

21、汇景四期的户型可以看hh1、主卧引入飘窗设计。2、南北双阳台设计。3、整体户型全明设计。4、整体户型进深在10-11米左右，通透性较好。8删除的内容： 中管网房地产频道作为国 内最大、最专业、更新速度 最快的专业房地产资料库， 刀更新房地产资料近千个。星城明珠一期二房户型，面积约82平方米左右星城明珠一期三房二卫户型，面积约117平方米左右删除的内容:柿品文档 删除的内容：fdc.2 中管网房地产频道作为国 内最大、最专业、更新速度 辰快的专业房地产资料库， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国 内顶级开发商多年实际操盘 z系统资料。il从星城明珠一期的户型可以看出：1、户型整体

22、开间小,二卧+客厅才10. 2米。2、南北双阳台设计。3、双卫户型中套内卫生间是暗卫设计。4、整体户型进深在10-11米左右，通透性较好。从上述两个项h的户型而积情况可以看出：两个竞争项目在户型设计上没有致命的缺点，户型整体较为 方正，进深短，通透性好，面积范围控制也比较好。因此，本案在户型设计上要考虑：具有相同功能的户型，本案的面积要比竞争项目的面积小，由此来提升本案产品市场竞争力。删除的内容:柿品文档 删除的内容：fdc.2 中管网房地产频道作为国 内最大、最专业、更新速度 辰快的专业房地产资料库， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国 内顶级开发商多年实际操盘 z系统资料。

23、项目 建 议 篇删除的内容:柿品文档 删除的内容：fdc.2 中管网房地产频道作为国 内最大、最专业、更新速度 辰快的专业房地产资料库， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国 内顶级开发商多年实际操盘 z系统资料。项目优劣势分析项目优势：删除的内容:帝品-文档 删除的内容：fdc.2 中管网房地产频道作为国 内最大、最专业、更新速度 辰快的专业房地产资料库， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国 内顶级开发商多年实际操盘 z系统资料。1、项目地理位置接受度较高木地块位于九华山大道内侧，贵中分校以北。从当地购房者购房习性以及城 市发展方向来看，本案所处的地理位置占有一

24、定的优势。2、项目地形方正，两面临水，并且有一定规模优势木案西侧、北侧紧靠清溪河、白沙河，水质较好。此外，木案地块方正，总 的规模在18万平方米左右，冇利于规划髙品质的项忖。项目劣势:1、周边生活配套设施较少本地块周边尚无直接的牛活配套设施，及大型的公建设施，给业主口后的生活造成不便。2、地块南侧被啤酒厂和贵中分校隔开，给小区的出入带来了一定的不便。3、竞争压力较大删除的内容： 中管网房地产频道作为国 内最大、最专业、更新速度 最快的专业房地产资料库， 刀更新房地产资料近千个。在本案的周边有汇景四期、星城明珠等竟争项口，且三个项目推广的进度相 差不人，因此，整体竞争形势较为严峻。目标客源分析我

25、们的客户在哪里?通过对池州当地市民的调查和了解，目前池州当地购房者对购房投资 行为还处于萌芽之屮，但随着历地产市场的发展，人们的观念会有一定的转 变，届时肯定也会有一小部分人先行动起來，这也是未來不能小视的购房力 mo因此，当前我们把木案的h标客源划分成以下两个层次：1、冇效需求客户这部分市民通常情况下都有购买商品房的意愿，并且已经具备了一定 的支付能力，这部分客源将占未来购买客户的较人比重，也正是木案的主力 客源。他们的身份应该是：公务员、教师、医生、银行职员、各乡镇私营业主以及一些中高收入 的家庭。2、潜在需求客户这部分市民通常情况卜也冇购买商品房的意愿，但询不完全具备支付 能力，这部分客

26、源在一定条件下可以转变成有效客源，但这些人对购买商品 房冇严格的预算。他们的身份应该是：渴望改善居住条件的拆迁安置户、希望子女有较好就学条件的家庭以及一些有婚育打算的年轻人。删除的内容:柿品文档 删除的内容：fdc.2 中管网房地产频道作为国 内最大、最专业、更新速度 辰快的专业房地产资料库， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国 内顶级开发商多年实际操盘 z系统资料。他们要买什么样的房子?通过对池州当地在售个案的调杳以及对市民的走访发现：1、80-90平米二房二厅一卫的产品去化速度较快，有一定的市场需求。根据我们的调查显示：和泰星城二期35户二房户型在公开后较短的时 间内便全部

27、去化，汇景国际花园三期210户二房户型早已销售一空。清风名 苑35户二房户型到1=1前为止也只余下1户。2、100-110平方米三房是目前房地产市场的主流户型面积。口前池州房地产市场上的主力而积普遍在100-110平方米左右，是|=| 前房地产市场上认可度垠高的户型面积。如：和泰星城二期，清风名苑、烟 柳园、汇景国际花园三期等，但从户型的设计上，目前在售的和泰星城二期 山冇一定的优势，因此，该案也成了目前在售个案当中销售最好的项目。3、购房者对小区生活配套、就学条件、小区景观以及开发商的实力四大因 素最为看重。通过对在售个案的调查显示：池州当地在售个案中，浮遍存在的问题是 项目周边生活配套设施

28、不完善，小区景观设计亮点不多。在对市民的走访过程中冇不少的市民向我们描述心中理想的产品应该是：小区周边有一定的生活配套设施，能满足基本的生活需求,子女上学比较方便，小区内部环境舒适，开发商品牌影响力较好 删除的内容:柿品文档 删除的内容：fdc.2 中管网房地产频道作为国 内最大、最专业、更新速度 辰快的专业房地产资料库， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国 内顶级开发商多年实际操盘 z系统资料。户型面积配比建议根据我们对竞争对手的调查以及对池州市场的了解，我们认为本案的户 型而积配比建议应重点考虑以下几点囚素：1、日前池州房地产市场上主流户型血积为100-110平方米三房产品

29、。2、考虑到池州房地产市场整体的购买力不强，应当适当给予小户型产品 定的关注。3、根据id前市场的反映和对竟争项h户型的分析,木案在户型设计上要 重点考虑：具有相同功能的户型，本案的血积要比竟争项1=1的血积小，由此 来提升木案产品市场竞争力。4、提升户型细节的设计，优化户型的使用功能。具体户型面积配比如下：（一期）户型面积范围斶配比（%）（小2房）二房二厅一卫70-755%二房二厅一卫80-8515%（小3房）三房二厅一卫95-10020%三房二厅一卫100-10520%三房二厅二卫110-11515%四房二厅二卫125-1305%顶加阁20%删除的内容:柿品文档 删除的内容：fdc.2 中

30、管网房地产频道作为国 内最大、最专业、更新速度 辰快的专业房地产资料库， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国 内顶级开发商多年实际操盘 z系统资料。删除的内容:帝品-文档 删除的内容：fdc.2 中管网房地产频道作为国 内最大、最专业、更新速度 辰快的专业房地产资料库， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国 内顶级开发商多年实际操盘 z系统资料。针对上述木案提出的户型面积配比与汇景四期和星城明珠一期相对比:（假设平均单价按照2300元/平方米计算）对比二房二厅一卫:项目名称户型面积（itf）总价（万元）比例（%）碧水青城2/2/170-7580-8516. 1-1

31、7.318. 4-19.65%15%汇景四期2/2/188-9720. 2-22. 314%星城明珠2/2/182-8718. 9-20. 016%上列表显示：1、本案二房产品有5%面积在75平方米以下，总价控制在17. 3万以下, 这是两个竟争项n都不具有的。2、本案其余15%二房产品而积在85平方米以下，总价全部控制在了 20 万以下，汇景四期二房总价全部在20万以上，最高达到22万以上，无疑本 案的优势非常明显。而星城明珠的二房产品无论是在面积还是在总价的控制 上与本案都不相上下，因此，本案15%的二房较星城明珠的二房而言优势较 小，关键要看谁设计的更合理。项日名称户型面积（m2）总价（

32、万元）比例（%）辑水青城3/2/195-100100-10521 9-2323-24. 220%20%汇景四期3/2/1103-10923. 7-25. 129%星城明珠3/2/199-100102-11522. 8-2323. 5-26. 59. 2%31.5%删除的内容： 中管网房地产频道作为国 内最大、最专业、更新速度 最快的专业房地产资料库， 刀更新房地产资料近千个。对比三房二厅一卫:上列表显示：1、三房二厅一卫的户型都是三个竞争项口的主力户型。2、本案与星城明珠三房二厅一卫的第一区间相差不人，关键还是要看谁 设计的更合理。而第二区间本案较星城明珠还是有一定的差别，总价最高的 相差2力

33、元/户，与汇景四期对比，最低价差0. 7力7户，最高价差0. 9力7 户，因此，木案述是具备一定的优势。对比三房二厅二卫:项冃名称户型面积（itf）总价（万元）比例（）碧水青城3/2/2110-11525. 3-26. 515%汇景四期3/2/2113-117120-12726. 0-26. 927. 6-29. 221%18%星城明珠3/2/2117-12126. 9-27. 820. 5%上列表显示：汇景四期三房二厅二卫的户型在第一区间与本案相比较为接近，本案的 优势较小，而星城明珠略占劣势。相比汇景四期三房二厅二卫的户型在第二 区间面积明显偏大，不占任何的优势。综上所述：本案在同样的户型

34、和使用功能上，血积范围较竞争个案均小，总价的控 制上占有优势，这样的户型面积设计无疑会人人提升木案产品的市场竟争力。此外，根据我们的调查发现，顶楼加阁楼的户型去化速度较慢，两个竟 争个案的顶楼加阁楼的户型调整不人，总面积偏大。而木案在户型设计上阁 楼面积耍尽量做小，作为赠送面枳的露台可以做大（南北露台），加强此类产 品的去化速度，这样在产品综合设计上本案就会占有明显的优势。删除的内容:精品文档 删除的内容：fdc.2 中管网房地产频道作为国 内最大、最专业、更新速度 辰快的专业房地产资料库， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国 内顶级开发商多年实际操盘 z系统资料。删除的内容：

35、 中管网房地产频道作为国 内最大、最专业、更新速度 最快的专业房地产资料库， 刀更新房地产资料近千个。删除的内容:帝品-文档 删除的内容：fdc.2 中管网房地产频道作为国 内最大、最专业、更新速度 辰快的专业房地产资料库， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国 内顶级开发商多年实际操盘 z系统资料。il智能化建议1、宽带高速、电话接入系统2、紧急求助系统3、智能ic卡系统，社区一卡通以及车辆出入管理系统4、单元门可视对讲系统5、红外线报警系统，防火、防煤气泄漏的报警6、电了巡更、闭路监控、出入口门禁管理系统7、小高层设置智能化电梯刷卡系统8、远程抄表系统物业管理建议1、24小时

36、保安及监控服务：专业的保安、配备先进的智能化安防系统，全天候 时刻维护业主的人身及财产安全。2、公共区域清洁：左期打扫公共区域的卫生及清洗。3、失物招领：如有遗失物品，可通过张贴启事通知失主认领。4、各类代办服务：包括代收邮件、代办速递服务、代订报刊杂志、代订花、订 水、代办专业保险推荐等服务。删除的内容： 中管网房地产频道作为国 内最大、最专业、更新速度 最快的专业房地产资料库， 刀更新房地产资料近千个。il營 銷 策 略 篇删除的内容:柿品文档 删除的内容：fdc.2 中管网房地产频道作为国 内最大、最专业、更新速度 辰快的专业房地产资料库， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十

37、家国 内顶级开发商多年实际操盘 z系统资料。删除的内容： 中管网房地产频道作为国 内最大、最专业、更新速度 最快的专业房地产资料库， 刀更新房地产资料近千个。推案策略有关推案量的思考三个开发建设阶段，三个营销推广期其他的几点考虑删除的内容:柿品文档 删除的内容：fdc.2 中管网房地产频道作为国 内最大、最专业、更新速度 辰快的专业房地产资料库， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国 内顶级开发商多年实际操盘 z系统资料。删除的内容： 中管网房地产频道作为国 内最大、最专业、更新速度 最快的专业房地产资料库， 刀更新房地产资料近千个。删除的内容:柿品文档 删除的内容：fdc.2

38、中管网房地产频道作为国 内最大、最专业、更新速度 辰快的专业房地产资料库， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国 内顶级开发商多年实际操盘 z系统资料。有关推案量的思考参考一|：（情况理想，项h接受度非常高）750套/年汇景一:期,2004年9月底拿到预售证，到目前共成交了 895套住宅，余1套.我们估计其在房源供应充足的情况下，销售速度为750套/年左右。参考二| （情况止常，项目接受度比较高）45（）套/年和泰期,2004年11月开盘，到1=1前共成交了 346套住宅，余3套；和泰二期,2006年1月开盘，到1=1前共成交了 221套住宅，余136套。我们估计其在房源供应充足

39、的情况下，销售速度为450套/年左右。 对本案的预店如果前期售楼中心样板区将产品特点完全展示出來，我们认为在池州当地还 是可以造成轰动效应的，但达到750套/年，难度述是非常大的，2005年的汇 景可以说是独人，可以达到这个数字，但我们公开时，汇景四期、星城明珠 都是推案密集阶段，竞争会非常激烈，即便我们取得了竟争优势，其他两个 项冃也必然分流相当多客源，我们预估木案的销售速度在500套/年左右,即6万nf上下,约占市场份额的15%20%。理想的情况可以在600套以上，即超过7万时。综上所述，我们认为：本案每年推出89万血的案量，保证有一定的房源供应。删除的内容： 中管网房地产频道作为国 内最

40、大、最专业、更新速度 最快的专业房地产资料库， 刀更新房地产资料近千个。删除的内容:帝品-文档 删除的内容：fdc.2 中管网房地产频道作为国 内最大、最专业、更新速度 辰快的专业房地产资料库， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国 内顶级开发商多年实际操盘 z系统资料。三个开发建设阶段，三个营销推广期三个开发建设瘢一期：整个多层部分。二期：北层小高层和高层。三期：东侧酒店式管理的小高层三个营销推广期批次计划推出时 间位置类型户数（户）面积(m2)一期06/1207/05整个多层部分25幢多层6708.1万一期07/0608/11北侧小高层和高层5幢小高层（308户）2幢高层（9

41、6八）4045. 4力三期07/12东侧酒店式管理的小高层6幢小高层2403. 3万合计131416. 8 )注：以上面积中不包含商业部分瓯枳，商业部分视情况推出。删除的内容： 中管网房地产频道作为国 内最大、最专业、更新速度 最快的专业房地产资料库， 刀更新房地产资料近千个。何白 »r* j!营销推广分期示意图i啊厂0除的内容:精品文档 删除的内 屮管网房地产频道作为国 内最大、最专业.更新速度 最快的专业房地产资料库, 月更新房地产资料近千个。 最木程度的搜集了数十家国 内顶级开发商多年实际操盘 z系统资料。删除的内 中管网房地产频道作为国 内最人、垠专业.更新速度 址快的专业房

42、地产资料库， 刀更新房地产资料近千个。 般人程度的搜集了数十家国 内顶级开发商务年实际操盘 匕系统资料。i z删除的内容:精品文档 删除的内容: 屮管网房地产频道作为国 内最大、最专业、更新速度 报快的专业房地产资料库， 月更新房地产资料近千个。 最人程度的搜集了数十家国 内顶级开发商名年实际操盘 z系统资料。一、二期推案计划图推广计划安排示意删除的内容： 中管网房地产频道作为国 内最大、最专业、更新速度 最快的专业房地产资料库， 月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国 内顶级开发商幺年实际操盘 z系统资料。其他的几点考虑删除的内容:精品文档 删除的内容: 中管网房地产频道作为国 内

43、最大、最专业、更新速度 最快的专业房地产资料库， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数卜家国 内顶级开发商名年实际操盘 之系统资料。案节奏的考虑i理想的推案节奏：推出积累推出积累，每次推案后都能在1、2月内达到较高的销售率，这样有助于整体去化，项目 的口碑也会很好，购房者都会觉得房了很抢手，然后积累客户继续推出新房 源，这样每次的推案址就要控制，不要太多。首期推出的时间在12月，这个调整的余地不大，关键是案量，在最初的阶 段我们认为本案的形象已有了一定接受度，但仅仅停留在营销层而(由广告、 售楼中心建立)，项目的效果并未真1e展现，这时推出一期67()套的案量是比 较大的，建议首期推i

44、i! 500户左右，当然我们也会根据市场的实际情况考虑 是否加推。二期小有小高层，根据预售标准要达到主体结构的三分z二才可以销售，估 计会在07年底左右。如果这时一期推出的房源基木销售，现场没什么选择余 地的情况f,可以在年底推出二期中部分小高层产品，关键述是看客户的积 累情况。有关小高层的考虑|删除的内容:fdc.2 中管网房地产频道作为国 内绘大、最专业、史新速度 披快的专业房地产资料库， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国 内顶级开发商*年实际操盘 z系统资料。小高层产品在池州还没有真正推出，fi前在本案、汇景四期、星城明珠中都有 小高层的规划，具体那个项fi先推出小高层

45、，现在还不能确定。但对木案來讲 尤其要注意小高层，木案共有548户小高层，96户高层，约有50%都是小高 层以上的产品。对于我们，目前最重要的不是讨论小高层能不能被接受的问题, 而是如何引导小高层的问题。价格策略需要考虑的背景本案的价格策略具体的价格计划删除的内容:榕品文档删除的内容: 中管网房地产频道作为国 内最人、抜专业、更新速度 最快的专业房地产资料库， 月更新房地产资料近千个。 最人程度的搜集了数i家国 内顶级开发商名年实际操盘 z系统资料。删除的内容: 中管网房地产频道作为国 内绘大、绘专业.更新速度 垠快的专业房地产资料库， 月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国 内顶级

46、开发商*年实际操盘 z系统资料。需要考虑的背景删除的内容:精品文档 删除的内容: 中管网房地产频道作为国 内最大、最专业、更新速度 最快的专业房地产资料库， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数卜家国 内顶级开发商名年实际操盘 之系统资料。木案总建筑面积在20万左右，推广周期在3年以上，市场风险较大。木案推出时面临汇景四期、星城明珠这两个项fi的巨大竞争压力下。汇景四期预计在11月前就能开盘，星城明珠也在11月左右，占据了一定的先机，我们开盘时不得不参考上述两个项口的价格，尤其是汇景的价格。本案的价格策略策略一：先期紧盯汇景，后期转为主动策略二：低开高走，稳步提升先期，购房者对本案还没

47、有认识，汇景的品牌效应乂很大，这时我们相 对被动，因此要紧紧盯住汇景四期的推出价格，这里的紧盯并不是说一泄要 比汇景低，而是耍对比参考，如果我们售楼中心、营销推广等工作到位，客 户非常认可，也可能超过汇景的售价。后期，在一期外立面出来，幣体冇了实景体验，品牌建立起来后，我们 很有可能成为市场价格的主导者。删除的内容:fdc.2 中管网房地产频道作为国 内绘大、最专业、史新速度 披快的专业房地产资料库， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国 内顶级开发商*年实际操盘 z系统资料。具体的价格计划删除的内容:精品文档 删除的内容: 中管网房地产频道作为国 内最大、最专业、更新速度 最快

48、的专业房地产资料库， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数卜家国 内顶级开发商名年实际操盘 之系统资料。批次户数（八）而积(m2)销售率?!:总050%50 70%70 80%80 90%90一期670& 1 )i执行价格230023502400245025002355 元/m2销售金额9315jj3807jj1944)1985)2025)19076 万 元二期4045. 4万执行价格240024502480250025502443 元/m2销售金额6480万2646万1339万1350万1377万13192 万元三期2403. 3 )执行价格24002450248025002

49、5502493 元/m2销售金额3960万1617万818万825万842万8062万元合计131416.8万总销售金额：4.033亿元总平均价：2400元/nf注：商铺未计算在内，各期面枳为预估和最终面积会有些差距。说明本计划采取的是谨慎性原则，首先考虑的是保证整体的去化。二期较一期有100元/nr的拉升，但如果我们的营销工作到位，产品的 形象展示出来了，有可能超过这个数字。三期沿九华山大道，位置相对较茅，建议价格不再拉高。删除的内容:fdc.2 中管网房地产频道作为国 内绘大、最专业、史新速度 披快的专业房地产资料库， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国 内顶级开发商*年实际操盘 z系统资料。以上是较为理想的情况下的价格计划，在具体执行时将根据实际情况进 行调整。前期营销要点售楼中心的营建前期客户积累开盘条件删除的内容:精品文档 删除的内容: 中管网房地产频道作为国 内最大、最专业、更新速度 最快的专业房地产资料库， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数卜家国 内顶级开发商名年实际操盘 之系统资料。删除的内容:fdc.2 中管网房地产频道作为国 内绘大、最专业、史新速度 披快的专业房地产资料库， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国 内顶级开发商*年实际操盘 z系统资料。删除的内容:精品文档 删除的内容: 中管网房地产频道作为国 内