邮科院机会研究报告完成版

1、武汉邮科院地块研究报告一、项目概况4 地块位置本地块位于武汉市洪山区光谷腹地邮科院社区内，东临中国地质大学，西望湖滨花园酒店，南临珞瑜路，北接南望山。图一项目区位图o南星山o付家山旃毘山庄1lic1冠龙山庄2“邮懸讴4p、中国地质大v庄村奴防£力2 宗地状况武汉邮科院社区位于武昌洪山区邮科院路88号，该社区地段较好，环境优美，周边科教文卫系统较多。社区建于上世纪50年代至90年代，房屋使用年数大多在30年以上。房屋年久失修，破损程度较为严重，部分房屋更有裂缝，存在安全隐患。表1超过设计使用年限的房屋明细序号栋号楼层（层）建筑面积（m2 ）建成年代（年）1112995.45552122

2、992.425531331634.105541431087.165554131384.355664231384.3556表2 超过30年房屋明细序号楼层（层）栋号（建筑面积，m2 ）楼栋数1629#,30#,31 #,32#,33#,34#,35 #7253#(1243.16),4#(1243.16),5#(1845.90),6#(1862.10),18#(2491.71),19#(2870.73),20#(2542.43),21#(2545.13),22#(2547.90),28#(2293.33)10347#(1647.52),8#(1456.44),9#(1647.52), 10#(16

3、47.52),24#(2009.36),26#(2031.24)64223#(468.04),25#(29546),27#(598.40)3（注：楼层为6层的楼栋建筑面积数据暂缺） 本项目地块共计两部分，其中： 地块一东靠中国地质大学，南临建工质检站，西邻南望山西路,北处南望山脚。图三地块一周边现状地块二东临气象宾馆，南望烽火科技大厦，西望南望山路，北接气象北路。以下是地块二所处位置示意图：图五地块二周边现状武汉房地产市场分析（一）武汉市住宅市场简析武汉市今年上半年国内生产总值4560.79亿元人民币，比上年同期增长9.6%o上半年武汉市城镇常住居民人均可支配收入16993.46 元，比上年同

4、期增长10.1% ;农村常住居民人均可支配收入8276元, 增长13.5%.上半年武汉商品房成交87782万套，住宅成交74997套，同比 2013年上半年的住宅成交74096套，增幅为1.2%o此外，2014年 上半年武汉写字楼成交4900套，商业成交5529套，其他类型房源成 交2356套。2014年，武汉楼市在重重压力中开场：2013年底汉七 条出来，限购政策加码，公积金贷款门槛提高；年初国内部分城市楼 盘大幅下调报价，形成购房者观望预期；银行房贷收紧，让开发商回 款压力骤然增加。三方压力，让楼市进入阶段性调整期。而在这诸多 因素的作用下，武汉楼市由于刚需众多，成交量依然坚挺，住宅成交

5、量整体超过去年同期。（二）武汉市土地市场简析2014上半年武汉市土地供应总建面同比减少37.56% ,为近5 年最低值；成交亦遇冷，成交地块总建面和楼面地价分别下降41.83% 和 5.6%o图六武汉市土地供应、成交地块总建面、楼面地价（2009上半年-2014上半年，万rrf ,元/rrf ）2000f2500184c43201吐丰年2011上丰年20!2±半年2ch3上半年2dw上半年偎应建面（万疔）战交®s （万厅）一价（%/ltf）由于新房市场供应大增、市场竞争激烈、客户观望严重，导致开 发企业拿地意愿降低，导致政府供地热情冷却，上半年供应地块总建 面同比减少37.

6、56% ,为近5年最低值。受供应减少，开发企业资金紧张的影响,2014上半年土地市场遇 冷，出让地块（包括纯住宅用地、商业用地和商住综合用地）总建面 和楼面地价分别下降41.83%和5.6%o图七 武汉市各区域土地开发获利指数70(m30xk266k2k75ck76%oxnote :获利指数二（住宅均价一楼面地价一武汉市建安成本）- 楼面地价；武汉市建安成本取经验值2200 7l/m2 ,江汉区由于上半年无地块成交，楼面地价去2013年整体楼面地价根据各区域获利指数来看，未来东湖高新获利能力是最高的。（三）光谷片区房地产市场发展情况1、光谷片区住宅市场发展情况武汉的房地产市场伴随着全国市场的改

7、变发生着改变。作为后起 之秀的光谷地区近期在武汉房地产板块表现强劲，房屋交易均价在武 汉市只用几年时间就冲到了全市高房价的行列中，房价涨幅令人咋 舌。近两年，光谷楼市经过迅速发展，截止到目前成交均价已过万元。 光谷楼市的发展历史再次见证了它日新月异的发展势头，光谷片区以 得天独厚的自然环境，成规模的产业集群，成为武汉最具发展潜质的 板块之一。该区域目前的楼盘有世界城新尚都、金地中心城、保利华都、龙安港汇城、洪福添美城市广场、光谷新世界、金地华公馆、新世界恒 大华府、葛洲坝世纪花园等众多项目。2、光谷片区写字楼市场发展情况受益于地铁效应和区域经济发展，江南片楼市热度持续走高。光谷的写字楼入住率全

8、市最高。去年光谷写字楼市场表现出色。2013 年武汉写字楼平均入驻率达到77.8%，而光谷片区整体入驻率高出平 均水平约两成。以光谷片区6个重点写字楼项目为例，总体量约14.3 万平方米，入驻率达到近100% ,出现“一房难求”现象。得益于武汉东湖高技术开发区辐射能力，高新企业、科技类企业 纷纷入驻光谷，写字楼需求旺盛。同时，地铁二号线带来了交通便捷 性，进一步扩大光谷写字楼的吸引力，从而带来高入驻率。目前，光谷片区写字楼平均租金为76元/平方米，2014年租金进一 步上涨，光谷片区第一座甲级写字楼也将在2015年底入市。从全市范围看,2013年武汉市写字楼市场总量达到208万平方 米，其中甲

9、级写字楼总量约为58.6万平方米。写字楼市场仍旧很活 跃，新进入武汉的企业是去年最大的租赁需求来源。截至2013年底, 优质写字楼平均租金达每平方米86.1元 比2012年同比上涨5.6%o3、光谷片区商场发展情况近年来，武昌商业中心逐渐东移，另外，由于集产业、人文、东湖景观、交通四大优势于一体，光谷商圈的人气与商气日益聚集，光谷商圈作为武汉商业新极点的后发优势也日益凸显，可以想见，随着光谷步行街2期的兴建、鲁巷广场的扩建、地铁2号线以及brt快 速公交线路的修建等等，光谷商圈的后发优势将日渐凸显，光谷商圈 将成为大武汉最具活力和竞争力的繁华商圈。下表为2012年三季度武汉市各大商圈的商场存量

10、面积及租金情况。从表中可以看出，光谷 片区的商铺已经接近传统的中山大道商圈以及武广商圈。表3 :商场市场购买数据购买商场市场数据区域总存量（平方米）新增供应（平方米）租金供应（平方米/月）武广商圈633200270000400750中山大道商圈4173000200700鲁巷商圈34100002501000王家湾商圈3434000200500表4 :主要商业项目租金2012年第三季度主要商业项目资金区域项目名称租金范围中山大道商圈新佳丽广场400700中山大道商圈新民众乐园300700鲁巷商圈光谷步行街4001000王家湾商圈武汉摩尔城3005004、周边土地成交情况分析近年来，光谷片区房屋销售价格突飞猛进，且销售状况良好，是 武汉市成交业绩最为突出的板块之一。项目用地位于光谷商圈附近， 交通条件良好，周边开发建设项目较多，且相关配套设施齐全。随着 房地产市场的稳步升温，该区域住宅用地在竞拍中表现最为激烈。各 大开发商对该区域市场前景非常看好。2013年，全市供应总计推出