房地产经纪概论总结

1、房地产经纪概论总结第一节 经纪与经纪人一、（一）经纪的内涵经纪具体是指为促成各种市场交易而从事的居间、代理及行纪等的有偿服务活动。经纪活动有两层基本涵义：1经纪活动是一种中介活动，2经纪人提供中介服务，是以赢利为目的，通过佣金方式取得其劳动服务的报酬。（二）经纪的作用1传播经纪信息借助中介经织的优势和有效的设备。2加速商品流通经纪人常常能较系统和连续地掌握某类商品供求的有关信息，从事经纪活动的经纪人在各自熟悉的专业领域中不断实践，积累了丰富的交易经验和熟练的交易技巧。3优化资源配置主要是指人为、物力、财力在各种不同的使用方向之间的合理分配。4推动市场规范完善5促进社会经济发展（三）经纪活动的特

2、点1活动范围的广泛性2活动内容的服务性经纪只提供服务，不直接从事经营。经纪公司的自营买卖不属于经纪行为。3活动地位的居间性委托人目的的第三主体，只是为委托人与承受人所进行的事项发挥居间撮合，接受不存在第三主体的委托事项，不属于经纪服务。4活动目的的有偿性佣金是经纪人应得的合法收入。5活动责任的确定性经纪人与委托人之间往往通过签订经纪合同。6活动的非连续性大多数经纪人与委托人之间无长期固定的合作关系。（四）经纪活动的方式居间、代理及行纪。1居间是指经纪人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，撮合交易成功并从委托人及其交易对象取得报酬的商业行为。服务对象广泛，没有长期固定的合作关系

3、。2代理是指经纪人在受找权限内，以委托人名义与第三方进行交易，并由委托人直接承担相应法律责任的商业行为。商业代理活动。经纪人只收取委托人的佣金。3行纪是指经纪人受委托人的委托，以自已的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的商业行为。行纪与代理的区别有两点：一是经委托人同意，或双方事先约定，经纪人可以低于（或高于）委托人指定的价格买进（或卖出），并因此而增加报酬；二是除非委托人不同意，对具有市场定价的商品，经纪人自己可有作为买受人或出卖人。（五）经纪收入佣金是经纪收入的基本来源，其性质是劳动收入、经营收入和风险收入的综合体。佣金可分为法定佣金和自由佣金。法定佣金具有强制效力，佣金的支付时间

4、由经纪人与委托人自行约定，应将佣金的数量、支付方式、支付期限及中介不成功时的中介费用的负担等明确写入合同。经纪人收取佣金时应当开具发票，并依法纳税和缴纳行政管理费。回扣与佣金。佣金以经纪合同为依据，回扣是由卖方暗中转让给买方具体经办人的一部分让利，收受回扣属于违法违规行为。信息费也是一类易与佣金混淆的概念。信息费也是一类易与佣金混淆的概念。信息费是出卖信息商品的销售收入。支付信息费满足了买方的信息需求。二、（一）经纪人的基本涵义经纪人是中介人，也称为居间人，在商业活动中不归属委托人或第三方，完全处于中间地位，并通过其中介服务活动获得相应报酬。（二）经纪人的特点1经纪人是以信息为资源2经纪人与客

5、户之间无连续性关系3经纪人应当是具有专业素质和良好声誉的人才。（三）1商品现货经纪人、期货经纪人、证券经纪人、保险经纪人、房地产经纪人、技术经纪人、货币经纪人、文化经纪人、信息经纪人、人才经纪人等。2个体经纪人、合伙经纪人、企业经纪人。（四）经纪人的权利和义务1经纪人的权利在法律法规允许的范围内开展经纪活动。依照合同的约定获取合法佣金，依据合同要求当事人支付在经纪活动中开支的费用，包括差旅费、利息、电话费、保管费、商品检验费，但是佣金标准和各项成本费用的项目一般应在经纪合同中事先约定；当委托人故意隐瞒事实真相或有欺诈行为时，经纪人有权拒绝为其提供服务；发现委托人不具有履约能力时，有权终止经纪活

6、动。2经纪人的义务如实介绍。保守机密。保管样品。制作文书。不索取额外给付。不从事违禁商品的经纪活动。依法纳税并接受行政督。 第二节 房地产经纪与房地产经纪人一、发展房地产经纪的必要性1房地产价格昂贵，房地产是不可移动的独特商品。2房地产交易的复杂性。二、房地产经纪的服务性与其他经纪活动一样，房地产经纪活动是一种服务性的活动，房地产经纪业是服务性行业。认为服务具有3个本质的特点：非实物性、生产与消费的同时性、不可储存性。即凡是不能划入农业和工业的产业活动即为服务。服务既是运动形态的使用价值，又是不同经济主体之间就经济要素的使用权进行交换的经济行为，作为一种经济活动，服务既有使用价值，又有价值，也

7、具有商品的性质。服务业的迅猛发展之所以成为现代经济的一个重要特点，有两方面原因：1工业生产自动化不断提高，经济结构相应变革。专业化分工的发展和市场竞争中的效率至上原则，适应个性化需求的服务。中国的房地产服务业有广义和狭义之分。狭义的是房地产中介，包括房地产经纪业、房地产估价业和房咨询业。广义的包括为房地产经济活动提供信息咨询服务和事务代理服务的各类服务性机构，如经纪、估价、咨询、研究、培训、软件和网络等。服务业，房地产经纪业所提供的商品不具有实物状态，而是一种具有动态过程的服务，快速、便捷，愉快，房地产经纪业要求房地产经纪人在每一个操作环节都必须体现较高的服务质量，要求房地产经纪人具备较高的人

8、际沟通能力。服务业所特有的不可储存性对房机构的内部管理体制以及整个行业管理提出了较高的要求，在规模控制方面都有必须加强决策的前瞻性。三、房地产经纪活动的基本类型房地产经纪活动是指向进行房地产开发、转让、抵押、租赁等营业性活动。房地产经纪活动可以分为居间、代理、行纪3大类。房地产居间房地产代理房地产行纪四、房地产经纪人（一）房地产经纪人的涵义房地产经纪人是指依法取得房地产经纪人执业资格，从事房地产经纪活动的人员。（二）房地产经纪人的类型1按房地产经纪人的活动形式划分，房地产经纪人可以分为居间房地产经纪人、代理房地产经纪人和行纪房地产经纪人。2按房地产经纪人的职业资格划分，可以划分为具有执业资格的

9、房地产经纪人和具有协理资格的房地产经纪人。3按服务的专业领域，可以分为住宅房地产经纪人、商业用房经纪人、工业用房经纪人和土地经纪人等。（三）房地产经纪人的行业特点房地产是一种极为特殊的商品。它直接以土地为基本物质构成要素，必须具备房地产市场和房地产价格评估的专业知识。房地产必须具有丰富的金融知识，熟悉各种金融机构的职能以及开办的业务，能够熟练办理各种信贷手续。还要洞悉和把握其所涉及的社会、情感等因素，交易须通过一系列法律程序才能完成，这要求房地产经纪人须熟悉与房地产交易相关的法律、法规和具体手续。房地产经纪是一项专业性极强的活动。房地产的空间固定性还决定了房地产经纪人的地域性。在国家总的经济政

10、策和房地产政策的指导下，不同省份、不同城市都制定了不同的地方政策。（四）工作内容第三节 房地产经纪行业的发展及其意义二、发展房地产经纪行业的意义有助于房地产市场的活跃和兴旺有利于房地产行业稳定的持续发展发展房地产经纪业，有助于住房制度改革的继续深化能促进人民居住生活水平的提高能促进国民经济发展，适应在房地产经济领域建立社会主义市场经济体制的要求第二章 房地产经纪制度房地产经纪人职业资格一、房地产经纪人职业资格的种类 根据可从事的房地产经纪业务范围的不同，房地产经纪人职业资格分为房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格两种。中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书和中华人民共和国房地产经纪人

11、协理从业资格证书是房地产经纪人职业资格的证明文件。房地产经纪人有权依法发起设立或加入房地产经纪机构，承担房地产经纪机构关键工作，指导房地产经纪人协理进行各种经纪业务，经所在机构授权订立房地产经纪合同等重要业务文书，执行房地产经纪业务并获得合理佣金。房地产经纪人执业资格可以在全国范围内注册执业。房地产经纪人协理是非独立性房地产经纪工作的自然人。因此几个只取得房地产纪人协理资格的人员在没有房地产经纪人指导下联合进行经纪活动也是属于超越执业范围的违规行为。房地产经纪人协理资格只能在允许注册的地区内从业。取得房地产经纪人执业资格是进入房地产经纪活动关键岗位和发起设立房地产经纪机构的必备条件。取得房地产

12、经纪人协理从业资格，是从事房地产经纪活动的基本条件。三、房地产经纪人执业资格注册国家实行对房地产经纪人进行注册管理制度。取得中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书的人员，应由本人提出申请，经聘用的房地产经纪机构送所在地的省、自治区、直辖市房地产管理部门，经初审合格后，统一报建设部或其授权的部门注册登记。由建设部或其授权的注册管理机构核发房地产经纪人注册证。申请注册必须明确执业所在的房地产经纪机构，一个房地产经纪人只能在一个房地产经纪机构执业，不得同时在两个以上机构执业。申请注册的人员必须同时具备以下条件：1取得房地产经纪人执业资格证书；2无犯罪记录；3身体健康，能坚持在注册房地产经纪人岗位上工

13、作；4经所在经纪机构考核合格。房地产经纪人执业资格注册有效期一般为三年，有效期届满前三个月，持证者应到原注册管理机构办理再次注册手续。再次注册的，除了应提供初次注册时应提供的证明外，还须提供接受继续教育和参加业务培训的证明。在注册有效期内，变更执业机构者，应当及时办理变更手续。四、房地产经纪人员与房地产经纪机构之间的关系执业关系，一方面，房地产经纪人从事经纪活动必须以房地产经纪机构的名义进行，不能以个人的名义进行；房地产经纪机构必须是由房地产经纪人组成的。法律责任关系。房地产经纪人在执业活动中由于故意或过失给委托人造成损失的，由房地产经纪机构统一承担责任，房地产经纪机构向委托人进行赔偿后，可以

14、对承办该业务的房地产经纪人进行追偿；由于委托人的故意或过失给房地产经纪机构或房地产经纪人造成损失的，应由房地产经纪机构向委托人提出赔偿请求，委托人向房地产经纪机构进行赔偿后，再由房地产经纪机构向房地产经纪人的损失进行补偿。经济关系，由房地产经纪机构统一向委托人收取佣金，并由房地产经纪机构出据发票。经纪机构收取佣金后应按约定给予具体承接经纪业务的经纪人报酬。第二节 房地产经纪机构的设立一、房地产经纪机构的类型房地产经纪机构，是指符合执业条件，并依法设立，从事房地产经纪活动的公司、合伙机构、个人独资机构。另外，境内外房地产经纪机构在境内设立的分支机构。（一）房地产经纪公司有限责任公司和股份有限公司

15、。有限责任公司是指股东以其出资额为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。股份有限公司是指其全部资本分为等额股份，股东以其所持股份为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。（二）合伙制房地产经纪机构无限连带责任（三）个人独资房地产经纪机构个人独资，无限责任（四）境内房地产经纪机构在境内设立的分支机构分支机构能独立开展房经纪业务，但不具有法人资格。分支机构解散后，房地产经纪机构对其解散后尚未清偿的全部债务（包括未到工期债务）承担责任。该机构承担责任的形式按照机构的组织形式决定。二、房地产经纪机构的设立设立房地产经纪机构应当具备下列条件：1有自已的名称、组织机构，房

16、地产经纪机构的名称应当注明“房地产经纪”字样，专门从事房地产经纪活动；2有固定的经营场所；3有符合规定的注册资本；4所设机构内持有中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书的人员和持有中华人民共和国房地产经纪人协理资格证书的人员数量达到所设房地产经纪机构的类型规定的要求；5国家法律和工商登记管理规定的其他条件。三、房地产经纪机构的分支机构的设立四、房地产经纪机构和分支机构的注销 第三节 房地产经纪执业规范一、房地产经纪活动的原则 在经纪活动中，必须严格遵守法律、法规和行业管理的各项规定，支持公开、公正的原则，信守职业道德。二、房地产经纪基本执业规范（一）经营场所公示1国家和有关部门核发的营业执照、

17、房地产经纪机构备案证书和机构的名称、经营范围、经营方式的标志；2房地产经纪人执业证的标志；3居间介绍、代理等各项业务收费标准；4其他资料、告示应当符合法律、法规的规定。（二）执业告知根据诚实信用原则1执行人的姓名、资格；2执行业务的范围、方式；3需要当事人提供的资料和事实；4委托人提供资料和事实的查询、查验结果；5提供服务的内容、时限和标准；6适用的法律、法规和政策规定；7拟使用的合同文本，合同条款的协商、履行以及发生争议的解决方式；8收取佣金的标准、数额及协商范围；9拟采取的最终具结方式。（三）执业限制房地产经纪人不得同时在二个或二个以上的房地产经纪机构从事房地产经纪活动。房地产经纪人只能在

18、自己注册的经纪机构执业。房地产经纪人协理限于辅助房地产经纪人执行经纪业务，不得独立以房地产经纪机构的名义开展活动。（四）执业回避（五）签订合同内容：1双方当事人姓名或名称、住所；2服务项目的名称、内容、要求和标准；3合同履行期限；4佣金数额和支付方式、时间；5违约责任和纠纷解决方式；6当事人约定的其他内容。（六）执业署名经纪人签署的姓名、执业证编号等内容。（七）佣金原则：有规定的在规定标准范围内协商约定收取，无规定的按合同约定协商收取，既无规定又无约定的按当地当时提供同类服务的平均佣金水平收取。（八）解除合同（九）资料申报 房地产经纪机构从事经纪活动，应当建立业务记录和相关文档，并按照房地产管

19、理部门的要求和规定的时间上报机构的人员变动、经营业务情况的统计资料。三、房地产经纪人与房地产经纪机构在执业活动中的权利与义务房地产经纪人的权利房地产经纪人的义务房地产经纪机构的权利1享有工商行政管理部门核准的业务范围内的经营权利，依法开展各项经营活动，并按规定标准收取佣金；2可向房地产管理部门提出实施专业培训的要求和建议；3按照国家有关规定制订各项规章制度，并以此约束在本机构中执业经纪人的执业行为；4由于委托人的原因，造成房地产经纪机构或房地产经纪人的经济损失的，有权向委托人提出赔偿要求；5法律、法规和规章规定的其他权利。房地产经纪机构的义务1依照法律、法规和政策开展经营活动；2认真履行房地产

20、经纪合同，督促房地产经纪人认真开展经纪业务；3维护委托人的合法权益，按照约定为委托人保守商业秘密；4严格按照规定标准收费；5接受房地产管理部门的监督和检查；6依法缴纳各项税金和行政管理费；7法律、法规和规章规定的其他义务。四、经纪活动中的争议与处理1当事人双方协商。2有关政府管理部门调解。3仲裁委员会仲裁。4向不动产所在地人民法院诉讼。五、房地产经纪人执业中的禁止行为（一）禁止行为的种类1从事法律、法规禁止流通的房屋和服务项目的经纪活动；2隐瞒重要事实，虚构交易机会，提供不实信息，广告虚假；3恶意串通，胁迫、欺诈、贿赂等不正当手段；4允许他人以自己的名义从事房地产经纪活动；5法律、法规禁止的其

21、他行为。（二）房地产经纪人执业中常见的违规操作行为1赚取不正当差价2隐瞒重要的交易信息3不当承诺与不当诱导4不当收取佣金5不当代理六、房地产经纪人和经纪机构违规执业的法律责任民事责任、行政责任和刑事责任3个方面。（一）民事责任1违约责任违约责任是当事人因违反合同义务，以有效合同为前提，违约责任的构成要件，一是必须有违约行为，二是无免责事由。违约行为包括履行不能、履行迟延、履行不当和履行拒绝四种情况。履行不能亦称合同不履行。履行迟延是时间上的不完全履行。履行不当也称瑕疵履行，能履行而明示不履行的意思表示。在履行拒绝中，表明不履行合同义务的情况。免责事由包括：（1）不可抗力。（2）自己有过失。（3

22、）约定免责事由。承担违约责任的方式主要有：（1）强制实际履行。采取以继续履行为主赔偿为辅的救济原则。（2）违约金。因迟延履行给付违约金后，不免除违约人的合同义务，仍应继续履行（3）损害赔偿。赔偿的范围包括实际损失和预期利益损失。另外，缔约过失责任虽不属于违约责任，缔约过失责任的赔偿范围以实际损失为原则2侵权责任侵权责任是指侵犯债权之外的其他权利而应承担的民事责任。包括一般侵权行为和特殊侵权行为；侵权行为指因过错侵害他人的财产或人身并应承担发事责任的行为，仅指一般侵权行为。侵权行为的构成要件有：（1）行为违法。违法行为包括作为和不作为。（2）有损害事实。损害包括财产损害和人身损害。（3）违法行为

23、与损害事实之间有因果关系。（4）主观过错。过错包括故意和过失。免责事由包括：（1）阻却违法性事由，包括正当防卫和紧急避险。（2）不可抗力。（3）受害人过错。 承担侵权责任的主要方式有：（1）停止侵害。（2）排除妨碍。（3）消除影响、恢复名誉。（8）赔礼道歉。（二）行政责任行政处罚的种类包括：警告、罚款、没收违法所得和非法财物、责令停产停业、暂扣或者吊销许可证（房地产经纪人执业资格证书、房地产经纪人协理从业资格证书、房地产经纪人注册证）、暂扣或者吊销营业执照、行政拘留和法律、行政法规规定的其他行政处罚。（三）刑事责任触犯刑法的，应当追究有关责任人的刑事责任。第四节 房地产经纪行业管理一、房地产经

24、纪行业管理的模式和手段其一是由政府主管部门实施和行政管理，其二是由行业协会实施的自律性管理。实施管理时所用的手段包括有法律手段、行政手段、经济手段和舆论手段。二、房地产经纪行业管理的内容（一）注册登记和备案1房地产经纪人员的注册登记原注册机构注销注册：不具有完全民事行为能力；受刑事处罚；脱离房地产经纪工作岗位连续2年（含2年）以上；同时在2个及以上房地产经纪机构进行房地产经纪活动；严重违反职业道德和行业管理规定。2房地产经纪机构的备案登记房地产经纪机构及房地产经纪人进行管理，必须向工商行政管理部门申请登记，核发营业执照，并报房地产经纪主管部门备案登记后方可从事经纪活动。以上两种不同的审办手续，

25、缺一不可。由建设行政主管部门或房地产管理部门核发证明房地产经纪机构或分支机构已备案的证明。（二）房地产经纪行业年检与验证管理房地产行政管理部门对房地产经纪行业的年检、验证管理实行定期、集中审查式的监督管理，具有时间固定集中、检查面广、检查内容全面等特点。首先，年检与验证管理胡利于监督房地产经纪机构及时办理变更登记。其次，年检与验证管理有利于房地产经纪机构的准确统计。机构有生有灭，是经济活动中的正常现象。第三，年检与验证管理有利于对房地产经纪机构进行综合检查、分析和评价。年检主要是检查房地产经纪组织经营业务范围、注册地点、注册资金、持证从业人员是否有变动，以及在房地产经纪活动中是否遵纪守法，是否

26、接受注册、备案等管理。房地产经纪人和房地产经纪人协理的执业资格证明应定期由发证机关验证。验证应符合一定的条件，如经过一定量的培训并考试合格，完成一定的业务量，无违规、违法执业情况。每年度房地产经纪人协理从业资格注册登记情况应报建设部备案。（三）房地产经纪执法检查与投诉受理第一，违法行为的检查和处理，由房地产行政主管部门查处；不正当竞争等违法活动的，由工商行政管理部门查处；凡违反房地产有关法律、政策和规定的，由房地产管理部门按有关规定查处，构成犯罪应追究其刑事责任的，移送司法机关。第二，房地产经纪人在房地产经纪活动中不合法、不规范的行为处罚，由其所在地各级房地产管理部门按分级管理的职责进行。第三

27、，对于吊销许可证、执照的行为处罚，由其所在地颁发许可证、执照的主管部门进行。（四）房地产经纪服务费管理房地产中介服务收费实行明码标价制度。对房地产经纪服务费的管理主要是从是否符合收费标准和是否明码标价两个方面进行管理。三、房地产经纪行业协会它的设立主要是遵循按需设立的原则。因此房地产经纪协会章程对参加协会的经纪人具有强制约束力。（二）房地产经纪行业协会的管理职责 行业协会可经政府房地产管理部门授权，在授权范围内协助管理有关事务。（三）房地产经纪行业规则制定自律性的行业规则是房地产经纪行业协会实施行业管理的重要手段。行业规则是公约，不是国家法律法规和规章条例。它与乡规民约最重要的区别是：它是依据

28、法律、法规和规章制定的。行业规则的产生履行了一定的程序。行业规则具有约束力，一要受到行政管理部门的依法处罚；二要受到行业协会的通报批评。对房地产经纪人提出职业道德的要求，是行业规则一个显著的特点。主要是调整两个方面的关系：一是调整同一职业内部人们之间的关系；二是调整职业与职业之外对象之间的关系。第三章 房地产经纪业务第一节 房地产经纪业务类型一、房地产经纪业务的分类按照经纪业务的一般分类方法，可将房地产经纪业务分为房地产居间、房地产代理和房地产行纪。按照房地产市场的分级方法，房地产经纪业务又可以分为土地交易经纪业务，商品房交易经纪业务和存量房交易经纪业务。房地产经纪业务分为：房地产买卖经纪、房

29、地产租赁经纪、房地产抵押经纪等。二、当前主要的房地产经纪业务的特点1我国目前的房地产经纪业务主要以居间、代理业务为主。2房地产经纪业务形式多样，新业务形式不断涌现。3房地产经纪业务逐步向纵深化和专业化方向发展。第二节 房地产经纪业务基本流程一、客户开拓通过广告宣传和公共关系活动，以质量和信誉来赢得客户，品牌战略来稳步开拓市场。二、业务洽谈倾听客户的陈述、查验有关证件、告知、要就经纪方式、佣金标准、服务标准以及拟采用的经纪合同类型及文本协商。三、物业查验（一）物业查验的主要内容1物业的物质状况2物业的权属情况（1）物业权属的类别与范围物业是所有权还是使用权房。房地产即为共有房地产。注意独用成套房

30、与非独用成套住房的差别。房地产权属是否清晰，对权属有争议的、未取得房地产权证的、房屋被司法或行政部门依法限制和查封的、依法收回房地产产权证等的产权房。（2）即是否设定抵押权、租赁权？如果有，权利人是谁？（3）物业的环境状况（二）物业查验的基本途径1文字资料了解。但要注意具有法律效力的文件（如产权证、项目批准文件）与非法律文件（如售楼说明书）区别，非法律文件只能作为参考。2现场实地察看3向有关人员了解四、签订房地产经纪合同委托合同的当事人双方既可以都是自然人或法人，也可只有委托人依法有权进行的事务才可委托他人办理。五、信息收集与传播主要应收集三方面的信息：标的物业信息、与标的物业相关的市场信息和

31、委托方信息。对以上信息辨别、分析、整理后，接下来就要进行信息传播。传播方式可以通过报纸、电视广告、经纪机构店铺招贴、人员推介、网络、邮发函件等方式。六、引领买方（承租方）看房七、代理（或协助）交易达成协调交易价格代理或协助签订交易合同八、产权过户登记九、物业交验 确认交房时间，然后书面通知买方。十、佣金结算十一、售后服务3个主要方面：第一是延伸服务，二是改进服务，三是跟踪服务。第三节 房地产经纪相关业务一、房地产交易登记及权证代办房地产登记机构将代表政府向房地产产权人颁发产权证。房地产登记主要包括以下类型：1房地产初始登记2房地产变更登记3房地产权利注销登记4房地产他项权利登记房地产抵押分为4

32、种情况：出让土地使用权抵押登记以预购商品房作为抵押物。以在建工程作为抵押物。现房抵押登记。办理房地产抵押登记还应当注意：（1）有营业期限的抵押人，其设定的抵押期限不得超过营业期限；（2）抵押物的土地使用有年限的，其设定的抵押期限不得超过土地使用的年限；（3）共同共有的房地产设定抵押的，全体共有人为抵押人；（4）按份共有的房地产，设定的抵押不得超过抵押人的份额；（5）同一抵押物设定二次或二次以上的抵押，登记处时应提交前面抵押合同的约定和抵押权人知道抵押状况的书面证明；同一抵押物设定多次抵押的，后一抵押的有续期限不得早于前一个抵押权的存续期限。5房地产文件登记备案其方式为：可以由当事人一方申请的；

33、需要双方共同申请的；两人以上共有的房地产权利，当事人应当同时申请登记。二、房地产抵押贷款手续代办房地产抵押贷款的种类房地产抵押贷款一般涉及两个方面：房地产开发建设抵押贷款和购房抵押贷款。贷款额上限一般为房价的70%。个人住房抵押贷款主要有公积金贷款和商业贷款，个人住房组合贷款，即公积金贷款和商业贷款的组合，共计3种形式。抵押合同自抵押物登记之日起生效。三、房地产信息咨询房地产经纪人咨询有关房地产交易环节、税费、贷款利率和还款额计算等各方面的信息和专业知识。四、法律服务法律服务包括围绕房地产交易过程的法律知识咨询、合同审核及修订、法律事务交涉。五、房地产价格评估六、住房置业担保抵押权只有通过房屋

34、产权管理部门的登记才有效。七、房屋装潢及搬家服务等第四章 房地产经纪合同第一节 房地产经纪合同的涵义和作用房地产经纪合同的涵义（一）合同是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权力义务关系的协议。这一合同概念有如下涵义：合同是一种协议。协议是两个以上当事人对某种过去或将来的事实或行为。（二）房地产经纪合同的涵义和特征房地产经纪合同的涵义是房地产经纪人为委托人提供房地产交易等事务的劳务而与委托人约定订立的协议形式。房地产经纪合同的特征：1房地产经纪合同是双务合同双务合同是指一方当事人所享有的权力就是他人当事人所负担的义务。2房地产经纪合同是有偿合同3房地产经纪合同一般为书面形

35、式的合同规定合同形式分为要式合同和不要式合同。房地产经纪合同可以是不要式合同。4房地产经纪合同主要是从合同必须以主合同的存在并有效为前提。二、房地产经纪合同的作用有效保障合同当事人的合法权益维护和保证市场交易的安全与秩序第二节 房地产经纪合同的内容一、房地产经纪合同内容的界定依民事法律关系而言，合同的内容是指当事人的权利和义务。从法律文书而言，合同的内容是指合同的条款。二、房地产经纪合同条款（一）合同条款的种类1根据合同条款所起的作用，合同条款可以分为主要条款和普通条款。主要条款也称必要条款。2根据合同条款的内容，合同条款可以分为实体条款和程序条款3根据合同的表现形式，合同条款可以分为明示条款

36、和默示条款4根据合同条款的责任内容，合同条款可以分为有责条款和免责条款免责条款的内容在法律规定的范围内有效。（二）房地产经纪合同的主要条款1当事人的名称或者姓名和住所2标的3服务事项与服务标准4劳务报酬或酬金5合同的履行期限、地点和方式6违约责任7解决争议的方式第三节 房地产经纪合同的主要类型房地产代理合同与房地产居间合同（一）房地产代理合同房地产的代理行为包含了民事代理和商事代理两方面。民事代理活动既有采用书面合同形式的，也有采用口头合同形式的，但商事代理活动通常采用书面合同形式。代理合同的内容不是以双方当事人的意思表示一致作为合同的成立条件，而是以被代理人确定委托代理权限和代理人接受授权为

37、合同的成立条件。2房地产代理合同的特征除紧急情况外，代理人不能超越被代理人的指示擅自处理事务，也不用自己的名义处理事务。接受授权代理的事务分为两类：其一，被授予的代理权是为被代理人解决不能亲自处理的委托事务，这属于事务代理；其二，被授予的代理权是为被代理人解决；在被代理人的经营能力不足或为了达到经营目的预期的委托事务，这是商事代理活动。3房地产经纪人在代理合同中的义务=委托人的权利按照指示处理事务的义务亲自处理事务的义务向被代理人报告处理事务情况的义务处理事务的收益和所得交付被代理人的义务4委托人的义务=经纪人的权利承担后果的义务承担处理事务的费用的义务给付房地产经纪人报酬的义务承担赔偿损失的

38、义务（二）房地产居间合同1房地产居间合同的涵义居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间合同可以分为指示居间合同和媒介居间合同。指示居间合同即居间人向委托人报告订约的机会，媒介居间行为则是居间人根据委托人的要求将交易目的相近或相符的双方委托人以媒介妁方式促成其交易。2房地产居间合同的特征房地产经纪人是中间人，既不能以一方的名义，也不能以自己的名义或为委托人的利益而充当与第三人订立合同的当事人。居间合同的委托人的给付义务具有不确定性，即房地产经纪人可以同时接受一方或相对两方委托人的委托，向一方或相对两方委托人提供居间服务。而代理人只能接受一

39、方委托人的委托代理事务，国家法律没有有关代理人可以同时接受相对两方委托人的委托代理义务的解释。3房地产居间合同的义务如实报告的义务尽力提供居间服务的义务保守秘密的义务4委托人的义务=经纪人的权利支付报酬的义务支付必要费用的义务二、房地产买卖经纪合同与房地产租赁经纪合同房地产买卖与房屋租赁是房地产交易中交易性质不同的行为，买卖是权利转让行为，租赁是债权经营行为。房地产买卖行为一般包括：投资新建房地产的期权房屋买卖和现房买卖、二手房地产的买卖。房屋租赁行为一般包括：投资新建房屋的期权预租（有些地区和城市开展这种预租活动），现房出租；存量房屋的出租和转租。三、一手房经纪合同与二手房经纪合同（一）一手

40、房经纪合同其委托代理合同的内容表现为目标明确、要求具体、事务繁杂、周期严格并具有风险性。（二）二手房经纪合同其特点是合同要求完成的事务应当完备。四、房地产买方代理合同与房地产卖方代理合同第四节 房地产经纪纠纷房地产经纪纠纷的主要类型房地产交易行为与经纪行为混淆造成的合同纠纷居间行为与代理行为混淆造成的纠纷居间合同关系是经纪人不得参与并决定委托人与第三人的合同关系。经纪合同的权利义务不等造成的纠纷经纪合同的主要条款欠缺造成的纠纷服务标准与收取佣金标准差异造成的纠纷缔约过失造成的纠纷经纪合同当事人的观念和法律意识不足造成的合同纠纷其他原因造成的合同纠纷二、房地产经纪纠纷的规避与处置制订示范合同文本

41、示范合同文本可以发挥多重作用：（1）既不干涉经纪活动的正常运行，又可以将合法的合同规则通过公开的途径进行示范，鼓励、督促合同当事人自觉把握自己的权利义务关系；（2）示范合同文本的推广，有利于合同当事人通过比较，改变交易陋习和不自觉的违规、违法、违约行为；（3）示范合同文本的推广，可以保护社会的弱势群体，避免受到违反合同规则的恶意行为的损害；（4）示范合同文本也是政府管理机构与行业协会公开进行宣传，维护消费者利益、行业形象和政府的政策导向的有效手段。（二）制订服务标准，明确服务要求和内容（三）告知必要的经纪活动事项，利于委托人监督（四）加强对房地产经纪企业格式合同的监督管理（五）对已经出现的纠纷

42、，应及时协商或通过法律途径解决第五章 房地产经纪信息第一节房地产经纪信息的涵义和作用一、房地产经纪信息的涵义信息是指可以传递、传送的消息。房地产经纪信息是指反映房地产经纪活动并为房地产经纪活动服务的信息。它包括四方面的信息：房源信息、客户信息、房地产市场信息和房地产经纪行业信息。这四方面缺一不可。房地产经纪信息的基本要素主要有语言要素、内容要素和载体要素三方面组成。二、房地产经纪信息的特征1共享性=正外部性2多维性3积累性4时效性5增值性三、房地产经纪信息的作用1实现房地产经纪活动的基本功能2有利于提升房地产经纪服务的附加值3有利于活跃和规范房地产经纪行业第二节 房地产经纪信息管理一、房地产经

43、纪信息管理的原则1重视房地产经纪信息的系统性2加强房地产经纪信息的目的性3提高房地产经纪信息的时效性4促进房地产经纪信息的网络化二、房地产经纪信息的收集1收集公开传播的房地产经纪信息2从有关单位内部获取房地产经纪信息3现场收集4利用网络获取三、房地产经纪信息的加工整理加工整理的程序通常包括鉴别、筛选、整序、编写和研究这几个环节。4编辑是整个加工整理过程中最关键的工作。信息通过加工整理之后，通常以表格、图片、文字报告等形式展现出来。四、房地产经纪信息的利用房地产经纪信息的利用主要包括两方面：一是通过信息的发布来影响消费者（如发布房源信息，吸引潜在客户）；二是以信息提供的具体内容来指导具体的业务活

44、动。不同的信息发布过程，由于其任务的不同，发布时间不同，影响到使用资金的多少、发布信息的不同、使用媒体的不同。利用房地产经纪信息来知道房地产经纪的业务活动，几乎贯穿于房地产经纪业务活动的全过程。如：通过对客户方面信息的分析，房地产经纪人可以了解客户的偏好、所能接受的价位，并指导查找房源信息和筛选房源，最终促使交易成功；通过对市场和竞争对手的了解，能够及时的把握市场方向，竞争对手目前的状况，便于很好的开展房地产经纪活动；在新楼盘销售过程中，通常要通过对市场、客户以及交易楼盘等信息的分析，才能合理制定市场推广计划、销控计划，并进行广告设计、价格调整等一系列步骤；在一手房经纪活动中，房地产经纪人需要

45、利用买方的信息，通过分析其偏好，才能找到与之匹配的房源，增大交易成功的概率。第三节 房地产经纪信息的计算机管理系统一、房地产经纪信息的计算机管理系统的主要类型数据管理的信息系统具有流程控制功能的信息系统类似具有辅助决策功能的信息系统 成本和费用控制第六章 房地产价格房地产价格的特点、形成原理和影响因素一、房地产价格的特点1房地产价格是关于房地产权利的价格，同一宗房地产可以有多种不同权利内容的价格2房地产价格具有显著的个别性销售中实行“一房一价”3房地产价格的总体水平具有周期性循环和螺旋式上升的特点4房地产价格有多种表现方式 一般商品的交易方式主要是买卖，租赁、抵押、典当、作价入股，以租代售、售

46、后包租。二、房地产价格形成的基本原理（一）预期原理首先取决于在其耐用期内效用、供求关系的预期。（二）资本化原理（三）供求原理均衡价格，当市场价格高于均衡价格时，市场供大于求，当市场价格低于均衡价格时，市场供不应求，房地产的供给是无弹性的。房地产的均衡价格主要是由需求状况决定的。（四）替代原理具有相似地段、相似建筑类型、相似房型等的房地产，在效用上就具有相似性，与一般商品的替代原理所不同的是，由于房地产的空间固定性，能够与它产生替代关系的其他房地产所在的地区，称为该房地产的“同一供需圈”。（五）变动原理变动原理必须确定一个基准日期（称为估价时点）。（六）最高最佳使用原理房地产的均衡价格是由其最高

47、最佳效用所决定的。均衡原理和适合原理房地产在什么情况下才能达到最高最佳使用呢？有两个前提：一是当房地产内部各组成部分处于均衡状态，二是当房地产本体与周围环境处于适合状态。房地产的内部均衡首先表现在土地的价值与建筑物价值之间的均衡。三、影响房地产价格的因素（一）不同性质的影响因素影响房地产价格的因素分为经济因素、社会因素、行政和政治因素，及理化因素。1经济因素（二）不同影响范围和结果的因素1一般因素一般因素在时间上变动2区域因素区域因素也会引起相应区域房地产价格水平在时间上的变动3个别因素个别因素是造成房地产价格个别性的直接因素。第二节 房地产价格的构成房地产价格=土地价格+房地产开发经营成本+

48、利润+房地产税一、土地价格土地价格，按照马克思主义经济学原理，是1地租的资本化，2占有、使用、收益和处分的权利而支付的费用。3一定年数地租的总额。实际地价的价值构成包括：一定年数的地租、级差地租I全部、级差地租II部分（劳动投入所产生的级差地租）。土地开发成本主要指动拆迁费用、“七通一平”成本、地块内基础设施配套成本。土地开发利润则指成本应获得的利润。二、房地产开发经营成本和利润狭义的房地产开发成本指房地产开发商在取得土地以后，为开发所负担的一切经济代价。这种代价不仅包括开发商向外支付的开发利润。利润有两种，一种是指房地产开发收益扣除了开发商向外支付的一切费用（不包括开发商自有资金应得的利息）

49、后所剩的余额，另一种是指房地产开发收益扣除了除土地以外的一切开发费用（包括开发商自有资金应得的利息）后的余额。房地产开发成本根据支付情况的不同可分为建筑安装成本和其他开发成本。三、房地产税税种主要有营业税、城乡维护建设税、教育费附加和固定资产投资方向调节税。营业税。第三节 房地产价格评估的主要方法房地产价格评估的方法体系其价格可以从三个方面来考察：一是房地产商品开发建设的成本，二是房地产商品的经济效用，三是市场上同类房地产商品的成交价格。房地产估价的三大基本方法：成本法、收益法和比较法。比较法（一）比较法是指依据市场交易资料，将对象房地产同能与其形成替代关系的类似房地产进行比较，以后者已知的价

50、格为参照，修正得出对象房地产最可能实现的合理价格的一种估价方法。类似房地产，是指其位置条件、物质特征以及其他可能影响房地产市场价值的基本因素和条件，均与对象房地产之间存在相似性和可比性的市场交易实例。用比较法评估出来的试算价格通常称为比准价格。比较法的理论依据是经济学中的替代原理。替代原理，对象房地产的市场价值可以由近期成交的类似房地产的价格来决定。（二）比较法的操作流程搜集交易实例 筛选比较案例 建立价格可比基础 修正比较案例 确定比准价格1搜集交易实例必须是实际成交的价格信息2选择比较案例房地产筛选的标准是：用途与对象房地产相同。规模与对象房地产相当。建筑结构与对象房地产相同。交易类型、交

51、易情况与对象房地产相同。成交日期。处于对象房地产的同一供需圈。3建立价格可比基础4个方面的统一：统一采用单位价格。统一付款方式。统一面积内涵和单位。统一币种或货币单位。将比较案例与对象房地产进行比较的方法有两种，一种称为直接比较，另一种称为间接比较。大多采用直接比较法。价格调整的方法主要也有两种：直接调整法和百分比调整法。在直接比较方式下，如采用百分比调整法，适用公式6-1：对象房地产评估价格=比较案例房地产实际售价*交易情况修正系数*交易日期修正系数*房地产状况修正系数（6-1）房地产状况的修正系数可采用，交易情况的修正，一般有以下几种：时间因素修正系数=估价时点的价格指数/交易日期的价格指

52、数。时间修正系数=1+价格变动率5确定对象房地产的比准价格算术平均法。加权平均法。以某一个比较案例的修正价格为主，同时参考其他实例的修正价格，确定比准价格。收益法 收益法是将房地产的净收益资本化，从而求出房地产价格的方法。用收益法求得的价格称为收益价格。 收益法的理论依据是房地产价格形成的预期原理和资本化原理。 收益倍数法，公式6-2：房地产价格=房地产净收益*收益倍数6-4成立条件：1纯收益2贴现率3有年限 a 每年不变r每年不变收益法中的所谓“纯收益”是指仅属于房地产所带来的收益，这种收益是指在其他要素均处于正常情况，房地产所能产生的最大收益，即客观收益。第七章 房地产经纪机构房地产经纪机构的性质和功能一、房地产经纪机构从狭义上讲，从事房地产经纪活动具有法人资格的经济组织。二、房地产经纪机构的性质首先，房地产经纪机构是企业。其次，房地产经纪机构是服务性企业。它具有以下3个性质：（1）非实物性。（2）生产与消费同时性。（3）不可储存性。最后，房地产经纪机构是专业性企业。其专业性有两层含义：一是其从业人员基础知识、操作水平的专业性；二是经纪企业组织分工的专业性。三、房地产经纪机构的功能 房地产经纪机构的功能主要有：介绍功能、顾问功能、资讯功能以及议价功能等。房地产经纪机构可以分为单一从事经纪活动的房